Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần phương đông chi nhánh trung việt đà nẵng1 (2)

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.

TÁC GIẢ
Võ Hưng Sơn

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Luận văn tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện bài luận văn tốt nghiệp, em xin chân
thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Anh đã luôn quan tâm, trực tiếp
hướng dẫn để giúp em hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp. Đồng thời, em cũng
xin cảm ơn toàn thể cán bộ nhân viên của ngân hàng OCB-chi nhánh Trung Việt
Đà Nẵng, đặc biệt các anh chị ở phòng Khách hàng doanh nghiệp đã tạo điều
kiện cho em tiếp xúc với công việc và giúp đỡ về tài liệu để em hoàn thành luận
văn này. Một lần nữa, em xin trân trọng cảm ơn!

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Luận văn tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

MỤC LỤC
3.3.1.2. Thành lập cơ quan chuyên ngành chịu trách nhiệm quản lý bất động sản
58
3.3.1.3 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các cơ sở pháp lý có liên quan đến hoạt
động thẩm định giá bất động sản.....................................................................................58
3.3.2.2 Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công
tác định giá......................................................................................................................59
KẾT LUẬN.....................................................................................................................61

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Luận văn tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản.

BTC

Bộ tài chính

CBNV

Cán bộ nhân viên

CBTD

Cán bộ tín dụng.

CIC

Trung tâm thông tin khách hàng.

CN

Chi nhánh.

CNTT

Công nghệ thông tin.

GĐ

Giám đốc

HĐQT

Hội đồng quản trị.

HĐTD

Hội đồng tín dụng.

KHCN

Khách hàng cá nhân.

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp.

NH

Ngân hàng.

NHNN

Ngân hàng nhà nước.

NHTM

Ngân hàng thương mại.

OCB

Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông.

PGD

Phòng giao dịch.

PGĐ

Phó giám đốc

TCTĐGVN

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

TGĐ

Tổng giám đốc.

TMCP

Ngân hành thương mại cổ phần.

TSĐB

Tài sản đảm bảo.

UBTD

Ủy ban tín dụng.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Luận văn tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu bảng
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

Tên bảng
Cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn của OCB-CN Trung Việt giai
đoạn 2009-2011.
Cơ cấu cho vay theo kỳ hạn của OCB-CN Trung Việt giai đoạn
2009-2011.
Cơ cấu cho vay theo đối tượng khách hàng của OCB-CN Trung
Việt giai đoạn 2009-2011.
Cơ cấu cho vay theo phân loại đảm bảo tiền vay của OCB-CN
Trung Việt giai đoạn 2009-2011.
Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trung Việt giai
đoạn 2009-2011.

2.6

Thông tin các BĐS so sánh.

2.7

Bảng tổng hợp kết quả định giá BĐS thế chấp.

2.8

Một số kết quả của hoạt động định giá TSĐB tại chi nhánh
Trung Việt giai đoạn qua.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


1

Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển vượt
bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao, trung bình hằng năm là 6,73%
trong giai đoạn 2006-2011, cùng với đó là việc hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng
đã đưa Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong
và ngoài nước. Những cơ hội đó đã tạo điều kiện cho sự phát triển của tất cả các
ngành, lĩnh vực mà trong đó đặc biệt phải kể đến lĩnh vực tài chính-ngân hàng.

Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, hệ thống
ngân hàng trong nước cũng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng cả về số
lượng lẫn chất lượng. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì hoạt động của ngân hàng cũng
chứa không ít rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là rủi ro vỡ nợ khi người đi vay không thể
trả được nợ vay do tình hình kinh tế khó khăn, làm ăn thua lỗ hay đơn giản chỉ là
do ý chí của người trả nợ. Và để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường
yêu cầu người vay phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay của mình. Tài sản
đảm bảo tiền vay không chỉ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro không thu hồi được
vốn vay mà còn giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay của khách hàng. Và
cũng vì thế mà hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo được các ngân hàng
ngày càng chú trọng hơn, đặc biệt là định giá BĐS thế chấp bởi phần lớn tài sản
thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay là bất động sản.
Nhận thức được tầm quan trọng của công việc thẩm định giá tài sản đảm
bảo nói chung và bất động sản nói riêng, hiện nay hầu hết các ngân hàng đều có
những quy định riêng của mình cho hoạt động này. Tuy nhiên, do đây là một vấn
đề còn mới mẽ ở nước ta cả về lý luận lẫn thực tiễn nên hoạt động định giá tài
sản đảm bảo tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được nhu
cầu vay vốn của khách hàng và yêu cầu hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay
của ngân hàng. Xuất phát từ thực tiễn này, trong quá trình thực tập tại ngân hàng
TMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt em đã tìm hiểu về hoạt động định giá

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

2

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

bất động sản thế chấp của chi nhánh ngân hàng và thực hiện bài luận văn với đề
tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng” với mục
đích tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động
sản thế chấp nói riêng tại ngân hàng, đồng thời từ đó đưa ra một số giải pháp
nhằm nâng cao chất lượng hoạt động này tại ngân hàng TMCP Phương Đông_chi
nhánh Trung Việt.

2. Mục tiêu nghiên cứu: tìm hiểu và nắm bắt các vấn đề liên quan đến hoạt
động thẩm định giá BĐS như: đối tượng nghiên cứu, quy trình thực hiện, phương
pháp áp dụng… Đồng thời nghiên cứu việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn
công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Phương
Đông_chi nhánh Trung Việt. Từ đó nêu ra những nhận xét, đánh giá và đưa ra
những giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại chi
nhánh ngân hàng.

3. Phương pháp nghiên cứu: tìm kiếm, thu thập, xử lý số liệu, điều tra thực tế,
phân tích, tổng hợp, đánh giá.

4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu là
các BĐS trong khu vực thành phố Đà Nẵng.

5. Kết cấu đề tài: đề tài gồm có 3 phần:
Chương 1: Cơ sở lý luận về BĐS, thị trường BĐS và thẩm định giá BĐS
thế chấp.
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương
mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân

hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

3

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG.
1.1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS.
1.1.1Tổng quan về BĐS
1.1.1.1 Khái niệm BĐS.
Theo điều 174 của bộ luật dân sự 2005 thì: BĐS là các tài sản bao gồm: a)
Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d)
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2 Thuộc tính của BĐS.
 Tính bất động
Do BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm. Do đó
người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa
quan trọng là giá của BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang
tính chất địa phương.
 Tính khác biệt
Các BĐS khác nhau có sự khác nhau về vị trí , kết cấu và kiến trúc, cảnh

quang, môi trường… Chính vì sự khác biệt đó đã tạo nên những lợi ích kinh tế
riêng mang lại cho BĐS, từ đó tạo ra giá trị cho từng BĐS.
 Tính khan hiếm
Xuất phát từ giới hạn về diện tích, sự khác biệt, cố định về vị trí…đã tạo ra
sụ khan hiếm của BĐS, làm cho quan hệ cung cầu mất cân đối theo hướng cung
luôn nhỏ hơn cầu nên xét về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng.
 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
BĐS mà đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.
 Có tính sở hữu chung

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

4

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

Luật đất đai 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Do đó mọi hoạt động khai thác, sử dụng hay chuyển nhượng
đều phải tuân theo các quy định pháp luật của nhà nước về quản lý đất đai.
1.1.1.3 Đặc trưng của BĐS.

 Cung BĐS co giãn kém
Nhìn chung cung BĐS tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả do
các nguyên nhân sau:
-

Tổng cung toàn bộ đất đai là không đổi.

-

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

-

Bên cạnh về các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về

mặt quy hoạch, đây là hạn chế nổi bật nhất bởi vì việc phân bổ đất đai cho những
mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời
kỳ. Do vậy không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với những quy
định của nhà nước và chính quyền địa phương.

 Thời gian giao dịch mua bán kéo dài, chi phí giao dịch mua bán cao
Do BĐS là một tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian giao dịch mua bán thường kéo
dài hơn so với các tài sản khác, từ đó làm cho chi phí giao dịch cao.

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Thông thường, giá trị của BĐS là khá lớn và thời gian mua bàn giao dịch
thường kéo dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao
dịch về BĐS tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do tính
chất quan trọng đó của BĐS mà nhà nước thường có những quy định và có sự
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng BĐS

1.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS.
Nhóm yếu tố vĩ mô

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

5

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

• Chính sách của nhà nước: tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS, thể
hiện trên các mặt chủ yếu sau:
+

Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,

chuyển nhượng BĐS. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến
giá BĐS trên thị trường.
+

Nhà nước quy định các chính sách nghĩa vụ và tài chính có liên quan đến

quyền sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), các chính sách
này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và sư dụng BĐS nên tác động đến giá
của BĐS.
+

Nhà nước quy hoạch và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng

khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS trên thị
trường.
• Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương: bao gồm sự biến
động của tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá
nhân và đầu tư… Khi các yếu tố này biến động sẽ ảnh hưởng đến tổng cầu hoặc
tổng cung hoặc cả hai với những mức độ khác nhau, qua đó tác động đến giá
BĐS trên thị trường.
• Tình hình cung cầu BĐS trên thị trường: nếu cầu > cung thì giá BĐS sẽ
tăng lên và ngược lại.
Nhóm yếu tố vi mô.
• Chi phí: là toàn bộ phí tổn để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữu
BĐS. Đây là một trong những yếu tố quan trọng góp phần tạo nên giá trị của
BĐS.
• Sự hữu dụng: một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi trong việc mua bán, chuyển nhượng. Do đó BĐS đó sẽ có giá cao hơn.
• Các yếu tố vật chất: địa điểm nơi BĐS tọa lạc; hình dáng lô đất; quy mô,
kích thước của lô đất; kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi thọ còn lại của tài
sản; môi trường xung quanh BĐS...
1.1.2 Tổng quan về thị trường BĐS.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

6

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định.
1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường BĐS.
• Không có thị trường trung tâm.
Hiện nay vẫn chưa có một thị trường BĐS nào với tính chất là nơi tập trung
tại đó những người mua và bán tác động lẫn nhau. Việc mua bán BĐS diễn ra ở
khắp mọi nơi trực tiếp giữa người mua – người bán hay thông qua các đơn vị
kinh doanh BĐS hoặc thông qua các trung tâm môi giới.
• Thị trường mang tính chất địa phương.
Đặc điểm của BĐS là không thể di dời được nên tạo ra sự mất cân bằng về
cung cầu ở các địa phương. Sự thừa thải đất ở địa phương này không thể sử dụng
để đáp ứng được sự thiếu hụt ở địa phương khác. Chính vì vậy mà thị trường
BĐS hoàn toàn mang tính địa phương.
• Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Do tính khan hiếm của đất đai mà thị trường BĐS có tính chất cạnh tranh
không hoàn hảo so với thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất
thường mạnh mã hơn biến động của hàng hóa thông thường. Ngoài ra, những đặc
tính như: đặc điểm của BĐS, sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng
như cách thức tiến hành giao dịch chưa minh bạch cũng góp phần tạo nên sự
không hoàn hảo của thị trường BĐS.
1.1.2.3 Phân loại thị trường BĐS.
 Phân loại căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước.
+

Thị trường chính thức: là thị trường bao gồm các giao dịch mà nhà nước

có thể kiểm soát được như: giao dịch tại các trung tâm đấu giá, sàn giao dịch, các
công ty kinh doanh địa ốc…
+

Thị trường phi chính thức: là thị trường không có sự kiểm soát trực tiếp

của nhà nước mà chủ yếu bằng sự thỏa thuận của những người tham gia mua bán,

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

7

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

giao dịch. Hiện nay các giao dịch BĐS ở nước ta chủ yếu diễn ra trên thị trường
phi chính thức này.
 Phân loại căn cứ vào hình thức tham gia thị trường
+

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất

đai)
+

Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.

+

Thị trường bán và cho thuê lại BĐS.
 Phân loại căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trường.

+

Thị trường đất đai

+

Thị trường nhà ở

+

Thị trường BĐS công nghiệp

+

Thị trường BĐS văn phòng, công sở

+

Thị trường BĐS dịch vụ
1.1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường.
• Nhà nước: nhà nước có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác

động đến thị trường BĐS thông qua việc ban hành các quy định về quản lý BĐS,

các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyến sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy
hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng.
• Nhà đầu tư: vai trò của các nhà đầu tư là đặc biệt quan trọng trong việc
tạo ra nguồn cung cho thị trường. Nhờ họ mà thị trường trở nên sôi động và phát
triển.
• Người mua bán thông thường: là những người tham gia mua bán BĐS
chủ yếu phục vụ cho mục đích cá nhân như dùng để ở, cho thuê, chuyển
nhượng…Đây là đối tượng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới, đặc biệt là thị
trường nhà ở.
• Người môi giới: là những người tư vấn cung cấp cho người mua và
người bán những thông tin cần thiết cho cho việc giao dịch BĐS được trôi chảy.
Hình thức tồn tại của họ có thể là thành lập công ty môi giới tư vấn về giao dịch
BĐS hay cũng có thể hành nghề các nhân độc lập.
SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

8

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
1.2.1 Tổng quan về bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại.
1.2.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay.
Theo điều 2 nghị định số 178/1999/NĐ-CP của chính phủ về bảo đảm tiền
vay thì: “Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng thương mại áp dụng các biện pháp
nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã

cho khách hàng vay.” Các biện pháp này mang tính chất dự phòng để đảm bảo
việc trả nợ vốn vay, ngăn ngừa vi phạm và tạo khả năng khắc phục những hậu
quả do vi phạm nghĩa vụ trả nợ gây ra.
1.2.1.2 Vai trò của hoạt động bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại
Bảo đảm tiền vay là biện pháp hạn chế rủi ro tín dụng của các ngân hàng, giúp
ngân hàng phòng ngừa và hạn chế rủi ro mất vốn trong hoạt động cấp tín dụng của
mình. Khi đánh giá hoạt động của khách hàng nếu thấy nguồn thu nợ thứ nhất chưa
có cơ sở chắc chắn thì ngân hàng thương mại buộc phải thiết lập các cơ sở pháp lý
để có thêm nguồn thu nợ thứ hai. Trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động
như hiện nay, mọi dự đoán rủi ro của ngân hàng thương mại đều mang tính chất
tương đối nên bảo đảm tiền vay có tác dụng phòng ngừa rủi ro và giảm nhẹ tổn thất
cho các ngân hàng thương mại.
Bên cạnh đó, bảo đảm tiền vay còn giúp ngân hàng ngăn chặn tình trạng lạm
dụng và sử dụng vốn thiếu hiệu quả của khách hàng. Điều này có được là do thông
thường, ngân hàng sẽ cho vay với giá trị nhỏ hơn giá trị tài sản mà bên vay hay bên
thứ ba đem cầm cố, thế chấp. Vì vậy người đi vay sẽ phải cân nhắc trước khi vay
giúp cho việc đầu tư có hiệu quả cao hơn và tránh vi phạm những cam kết trong hợp
đồng sử dụng vốn, nếu không sẽ bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo. Ngược lại,
nếu ngân hàng cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm thì người vay sẽ có
động cơ không trả nợ và ngân hàng gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi. Do đó mà bảo
đảm tiền vay giúp ngân hàng ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu
hiệu quả của khách hàng.
1.2.1.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

9

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

Trong hoạt NHTM, có hai hình thức bảo đảm tiền vay: bảo đảm tiền vay
bàng tài sản và bảo đảm tiền vay không bằng tài sản.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là loại bảo đảm tiền vay mà theo đó, bên vay
vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm
với ngân hàng thương mại về khả năng hoàn trả nợ vay của người vay. Cho vay
có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của ngân hàng thương mại, mà theo
đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài
sản cầm cố, thế chấp hay bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng,
hoặc bằng tài sản cầm cố/thế chấp của bên thứ ba.
Tài sản bảo đảm tiền vay: Là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ
(người vay vốn hoặc bên thứ ba) mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo
đảm. Tài sản bảo đảm tiền vay có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành
trong tương lai và được phép giao dịch, bao gồm: tài sản bằng tiền; tài sản là bất
động sản; tài sản là động sản; tài sản là hoa lợi, lợi tức; tài sản hình thành trong
tương lai.
• Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM.
+ Thế chấp tài sản: là việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình hoặc tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với
ngân hàng thương mại. Trong thế chấp tài sản bên bảo đảm (bên thế chấp) không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp, mà chỉ chuyển giao các giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng) các tài sản này sang cho ngân
hàng thương mại trong thời gian cam kết. Khi đến hạn trả nợ, nếu người vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thương mại
thì ngân hàng thương mại được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.

+ Cầm cố tài sản: là việc bên bảo đảm giao tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình hoặc tài sản của bên thứ ba giao cho ngân hàng đảm để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ vay của mình. Trong cầm cố tài sản, bên bảo đảm chuyển tài sản
cùng quyền kiểm soát sang cho ngân hàng thương mại trong thời gian cam kết
(thường là thời gian nhận tài trợ). Khi đến hạn mà người đi vay không trả được

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

10

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

nợ cho ngân hàng thương mại, thì ngân hàng thương mại sẽ phát mãi tài sản cầm
cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ.
Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản:
Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản là việc cho vay vốn của ngân hàng
thương mại mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng không cam kết bảo đảm
bằng tài sản, mà chỉ dựa trên uy tín, khả năng trả nợ của khách hàng vay hay của
bên thứ ba (bên bảo lãnh).
• Các hình thức bảo đảm tiền vay không bằng tài sản:
+

Cho vay bảo đảm bằng uy tín của chính khách hàng vay vốn: các NHTM

có thể cho khách hàng của mình vay vốn mà không cần phải có tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và lành mạnh trong hoạt động tín dụng, tránh
trường hợp không thu hồi được vốn vay từ khách hàng thì các ngân hàng thường
đưa ra những điều kiện chặt chẽ cho hình thức bảo đảm tiền vay này như: khách
hàng có tín nhiệm với ngân hàng cho vay trong việc sử dụng vốn vay, tức có lịch
sử tín dụng tốt (vay trả đúng hạn cả gốc và lãi); có dự án đầu tư, phương án sản
xuất kinh doanh có tính khả thi cao; khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh
đảm bảo được khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ; là một đối tác
chiến lược của ngân hàng cho vay (khách hàng truyền thống).
+

Bảo lãnh của bên thứ ba không bằng tài sản: là việc bên thứ ba cam kết sẽ

thực hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng nếu khi đến hạn thanh toán mà
khách hàng vay không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ như
trong hợp đồng vay vốn. Trong trường hợp này, bên bảo lãnh phải là một tổ chức
kinh tế có uy tín và khả năng tài chính tốt để có thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ
thay cho khách hàng khi họ không trả được nợ vay.
1.2.1.4 Quy trình tín dụng và nghiệp vụ bảo đảm tiền vay trong NHTM.
Quy trình tín dụng trong NHTM.
Quy trình tín dụng: là tổng hợp các nguyên tắc, quy định của ngân hàng
trong việc cấp tín dụng; trong đó xây dựng các bước đi cụ thể theo một trình tự
nhất định kể từ khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp tín dụng cho đến khi chấm dứt

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

11

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

quan hệ tín dụng. Đây là một quá trình bao gồm nhiều giai đoạn mang tính chất
liên hoàn theo một trình tự nhất định, đồng thời có quan hệ chặt chẽ và gắn bó
với nhau.
Trong hoạt động tín dụng của mình thì các NHTM đều tự thiết kế cho mình
một quy trình tín dụng cụ thể, bao gồm nhiều bước đi khác nhau với công việc cụ
thể cho từng bước. Tuy nhiên, nhìn chung thì quy trình thường bao gồm các bước
cơ bản sau:
Bước 1: Hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay
Nhiệm vụ chủ yếu của NVTD trong giai đoạn này là tiếp xúc, thông báo
điều kiện vay vốn cho từng khách hàng cụ thể với những mục đích sử dụng vốn
đã định. NVTD có trách nhiệm hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh các thủ tục,
giấy tờ theo quy định của ngân hàng. Kết thức giai đoạn này là việc tiếp nhận hồ
sơ đề nghị vay vốn. Tùy theo thể thức cấp tín dụng mà NVTD có thể trao giấp
hẹn phỏng vấn, tham quan cơ sở vật chất, thẩm định TSĐB và đưa ra thời gian
thông báo kết quả.
Bước 2: Thẩm định tín dụng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn, NVTD tiến hành đi điều tra, thu thập
thông tin rồi phân thẩm tín dụng. Các nội dụng thẩm định bao gồm:
+

Thẩm định về năng lực pháp lý của khách hàng, tình hình hoạt động kinh

doanh cũng như khả năng tài chính của khách hàng
+

Thẩm định về mục đích sử dụng vốn vay, hiệu quả của dự án/ phương án sử

dụng vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
+

Thẩm định biện pháp và tài sản đảm bảo tiền vay.

+

Thẩm định hạn mức cho vay tối đa.
Bước 3: Quyết định cho vay.
Sau khi thẩm định xong ở bước 2, nếu khách hàng đáp ứng được yêu cầu

của ngân hàng thì ngân hàng ra quyết định cho vay hay không. Nếu quyết định
cho vay thì tiến hành hoàn thành hồ sơ tín dụng và ký kết hợp đồng tín dụng và
các hợp đồng liên quan giữa ngân hàng và khách hàng. Hợp động tín dụng phải

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

12

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

bao gồm đầy đủ các điều khoản liên quan để tạo thuận lợi cho việc giám sát và
thu hồi nợ vay thuận lợi hơn.
Bước 4: Giải ngân

Giải ngân là nghiệp vụ cung cấp tiền cho khách hàng trên cơ sở hạn mức
tín dụng đã ký kết trong hợp đồng. Tùy theo điều kiện hợp đồng tín dụng, kỹ
thuật cho vay mà ngân hàng có phương thức cũng như phương pháp giải ngân
khác nhau vừa để đảm bảo lợi ích của khách hàng, vừa hạn chế được rủi ro cho
ngân hàng.
Bước 5: Giám sát và thu hồi nợ.
Giám sát tín dụng là kiểm tra việc thực hiện các điều khoản đã cam kết theo
hợp đồng tín dụng của khách hàng. Giám sát tín dụng nhằm mục tiêu đảm bảo
cho tiền vay sử dụng đúng mục đích đã cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát
hiện và chấn chỉnh kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đến khả năng thu
hồi nợ. Tùy theo đặc điểm của khách hàng vay vốn mà ngân hàng có các phương
pháp giám sát khác nhau như: viếng thăm và kiểm soát hoạt động kinh doanh;
kiểm tra việc bảo đảm tiền vay; phân tích báo cáo tài chính định kỳ; giám sát qua
hoạt động tài khoản khách hàng tại ngân hàng; giám sát thông qua các mối quan
hệ khách hàng…
Thu hồi nợ: ngân hàng thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đã
cam kết trong hợp đồng tín dụng đã ký kết. Nếu khách hàng trả nợ không đúng
hạn, không được pháp hoặc không đủ điều kiện để ngân hàng gia hạn nợ thì
ngân hàng chuyển sang nợ quá hạn và áp dụng các biện pháp khắt khe để thu hồi
nợ. Có 2 hướng để xử lý nợ quá hạn là khai thác và thanh lý.
Bước 6: Tất toán khoản vay và lưu giữ hồ sơ tín dụng.
Sau khi khách hàng trả xong nợ vay thì ngân hàng tiến hành giải tỏa TSĐB
(nếu có), thanh lý các hợp đồng có liên quan, tất toán khoản vay và lưu giữ hồ sơ
theo quy định.
Nghiệp vụ bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh

13

Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

Bảo đảm tiền vay là một bộ phận của quy trình tín dụng trong ngân hàng.
Đây là một hình thức bảo hiểm bảo đảm cho người cho vay khi người vay không
thể trả nợ bằng nguồn hoàn trả thứ nhất. Thẩm định tài sản đảm bảo nhằm ước
tính giá trị của tài sản đó và quyết định xem như vậy đã đủ để đảm bảo cho
khoản vay của ngân hàng trong trường hợp người vay vỡ nợ hay chưa. Quy trình
bảo đảm tiền vay trong NHTM bao gồm những bước cơ bản sau:
Tạo
lập hồ
sơ
TSĐB

Thẩm
định
TSĐB

Lập
hợp đồng
GDBĐ

Chuyển
giao
TSĐB

Quản
lý
TSĐB

Xử
lý
TSĐB

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra, hoàn chỉnh hồ sơ tài sản bảo đảm.
Bước này cán bộ tín dụng có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể để khách hàng
vay hoặc bên bảo lãnh hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý cần thiết cho tài sản đảm
bảo.
Bước 2: Thẩm định tài sản bảo đảm.
Việc thẩm định giá tài sản đảm bảo phải tiến hành theo quy trình của từng
ngân hàng. Tuy nhiên, yêu cầu chung về thẩm định bảo đảm tiền vay cần phải có
những nội dung sau:
+ Đánh giá được tính hợp pháp, xác thực và mức độ an toàn của biện pháp
bảo đảm tiền vay, hồ sơ pháp lý và tài sản bảo đảm tiền vay.
+ Xác định được giá trị bằng tiền cụ thể của tài sản đảm bảo tại thời điểm
thẩm định để làm cơ sở cho việc xác định mức cho vay (không áp dụng khi xử lý
tài sản để thu hồi nợ).
+ Các nội dung thẩm định phải được thể hiện trong tờ trình tín dụng và biên
bản định giá tài sản bảo đảm tiền vay.
Bước 3: Lập hợp đồng giao dịch bảo đảm.
Hợp đồng cầm cố, thế chấp TSĐB được lập thành văn bản theo mẫu hợp
đồng cầm cố, thế chấp do ngân hàng quy định. Tùy từng trường hợp cụ thể, ngân
hàng cho vay thỏa thuận với khách hàng vay vốn để bổ sung hoặc thay đổi các
điều khoản cho phù hợp với điều kiện thực tế.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

14

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

Thủ tục ký kết và thực hiện hợp đồng cầm cố, thế chấp TSĐB, đăng ký
giao dịch bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Hợp đồng cầm cố, thế chấp TSĐB được công chứng bởi công chứng của Nhà
nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền nếu các bên có thỏa thuận,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Bước 4: Bàn giao tài sản bảo đảm và hồ sơ tài sản bảo đảm.
Sau khi ký hợp đồng bảo đảm, ngân hàng cho vay và bên bảo đảm thực
hiện bàn giao hồ sơ bảo đảm tiền vay, TSĐB và làm thủ tục bàn giao theo quy
định của ngân hàng. Tùy theo từng loại tài sản, phương thức quản lý TSĐB có
thể thực hiện theo một trong ba phương thức sau:
+

Ngân hàng cho vay quản lý TSĐB và hồ sơ TSĐB.

+

Bên vay hoặc bên bảo lãnh chịu trách nhiệm tiếp tục quản lý tài sản, ngân

hàng cho vay chỉ quản lý hồ sơ TSĐB.
+

Một bên thứ ba được ngân hàng cho vay chỉ định quản lý về hiện vật đối với

TSĐB, ngân hàng cho vay quản lý hồ sơ TSĐB. Trong trường hợp này ngân hàng
cho vay, bên bảo đảm cùng bên thứ ba quản lý tài sản phải có hợp đồng tay ba
giao, thuê quản lý tài sản trong đó ghi rõ việc giao, xuất tài sản phải có lệnh giải
tỏa của ngân hàng cho vay.
Bước 5: Quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan.
Quản lý TSĐB và các giấy tờ liên quan là quá trình theo dõi, kiểm tra, đánh
giá nhằm bảo đảm tài sản và các giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình thường và
kịp thời phát hiện các sự cố liên quan đến TSĐB để có biện pháp xử lý hạn chế
rủi ro cho ngân hàng.
Bước 6: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.
Sau khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, ngân hàng
tiến hành giải chấp TSĐB và tất toán hợp đồng giao dịch bảo đảm. Trong trường
hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì
tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng cho vay được xử lý để thu
hồi nợ.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

15

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

TSĐB tiền vay được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng
bảo đảm tiền vay giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm. Trường hợp các bên
không xử lý được theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng thì ngân hàng
cho vay có quyền yêu cầu cơ quan pháp luật xử lý theo luật định. Việc xử lý
TSĐB tiền vay phải tuân thủ nguyên tắc công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện,
nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của ngân hàng cho vay và khách hàng và
tiết kiệm chi phí.
1.2.2 Tổng quan về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
1.2.2.1 Khái niệm về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM
Thẩm định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị BĐS thế
chấp cụ thể tại một thời điểm xác định với mục đích là làm cơ sở để xác định
mức cho vay của ngân hàng dựa trên giá trị BĐS thế chấp.
1.2.2.2 Sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt
động cho vay của NHTM.
Hiện nay, nếu phân loại cho vay theo hình thức bảo đảm tiền vay thì cho
vay có tài sản bảo đảm chiềm phần lớn tỷ trọng trong tổng dư nợ ở các NHTM.
Bởi lẽ khi cho vay theo hình thức này, ngân hàng sẽ hạn chế được rủi ro tín dụng
rất nhiều so với hình thức cho vay đảm bảo không bằng tài sản. Về mặt lý thuyết,
khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ
của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay hầu hết các
ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là chiếc phao
cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường
cơ hội tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Quốc
tế và Hiệp hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình hoạt động cho vay
cho thấy có đến 93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho
các khoản vay thương mại. Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch
Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thì trong năm 2008, giá trị BĐS thế chấp lên
đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam tại thời điểm đó.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


16

Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

Những số liệu này cho thấy, hệ thống ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàng đầu
khi nhận tài sản thế chấp. Mặc dù trong vài năm trở lại đây, thị trường BĐS có
nhiều biến động nhưng không vì thế mà các ngân hàng thay đổi “sở thích” nhận
BĐS làm tài sản thế chấp tại ngân hàng mình. Sở dĩ BĐS luôn được các ngân
hàng ưu tiên trong việc nhận làm tài sản thế chấp vì nó có nhiều ưu điểm hơn hẳn
so với các động sản như:
•

Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp,

các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và
sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
•

Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là

BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính
khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.
•

BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản

khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian,
thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế
chấp như xe cộ, máy móc thiết bị.
•

Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn

tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác
động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền
hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân
khúc thị trường.
•

BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng

minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử
dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng
quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký
giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở
hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy
đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh

Chuyên đề tốt nghiệp

17

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

Xuất phát từ những lý do trên, BĐS đang ngày càng trở thành loại tài sản
chủ yếu được thế chấp tại các NHTM hiện nay. Và cũng chính vì thế mà công tác
thẩm định giá BĐS thế chấp tại các NHTM cũng trở nên ngày càng được quan
tâm hơn. Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của tài sản thì
không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng mà đồng thời
đồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng bởi mức cho
vay hợp lý của ngân hàng mình. Vì thế hoạt động thẩm định giá tài BĐS thế chấp
có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM hiện nay.
1.2.2.3 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.
Định giá BĐS thế chấp là xác định giá BĐS với mục đích là tài sản bảo
đảm cho một khoản tín dụng tại ngân hàng. Do vậy định giá BĐS thế chấp có
những đặc điểm khác với định giá BĐS thị trường. Đó là việc đặt các bất động
sản thế chấp trong điều kiện thị trường kém phát triển và trầm lắng. Đây là điều
kiện nhằm đảm bảo hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng có sử dụng BĐS làm
tài sản đảm bảo. Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng
giá trị của BĐS được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán nó. Trong trường hợp
này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường tại một
thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, cán bộ định giá
phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trong trường
hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng. Vì thế nên giá trị BĐS thế chấp
của tài sản được xác định thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá.
1.2.2.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp.
 Quan điểm của NH về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp.
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận. Để đạt được mục tiêu này

các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều
kiện hoạt động của mình trong mỗi một giai đoạn cụ thể. Bởi vậy quan điểm của
từng ngân hàng về định giá BĐS thế chấp cũng không giống nhau. Với quan
điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi
ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có qui

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

18

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

định về tài sản đảm bảo. Do đó việc định giá tài sản đảm bảo nói chung và BĐS
thế chấp nói riêng sẽ được nới lỏng. Ngược lại, trong thời kỳ khủng hoảng, nền
kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn thì các ngân hàng sẽ có
nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động cho vay và có những qui định khắt khe
hơn về việc thẩm định giá tài sản đảm bảo.
 Yếu tố con người (nhân viên thẩm định).
Trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cũng hết sức quan trọng.
Phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ
thẩm định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS. Định giá
BĐS là một công việc khó khăn, phức tạp nên đòi hỏi phải có trình độ chuyên
môn tốt, có sự hiểu biết chuyên sâu về lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó phẩm chất đạo
đức cũng là một nhân tố ảnh hưởng và chi phối rất lớn đến công tác định giá.
Nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân có thể

làm ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả thẩm định giá.
 Lựa chọn phương pháp thẩm định giá.
Với những cách tiếp cận khác nhau thì sẽ có những phương pháp thẩm định
giá khác nhau và sẽ cho ra những kết quả thẩm định không giống nhau. Chính vì
thế mà phương pháp thẩm định giá cũng có ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá
BĐS thế chấp trong NHTM.
1.2.3 Cơ sở lý luận cho hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong
NHTM.
1.2.3.1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
 Giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính
sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao
dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”
(TCTĐGVN 01).
 Giá trị phi thị trường: “ Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước
tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

19

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,

giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị
chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tình thuế, giá trị tài
sản dùng thế chấp…” ( TCTĐGVN 02)
Vậy, theo như hai định nghĩa trên thì hoạt động thẩm định giá tài sản thế
chấp trong NHTM có cơ sở giá trị là phi thị trường. Sở dĩ có điều này là do giá trị
tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM là một số kỹ thuật phân tích,
đánh giá rủi ro trong dài hạn và không phải là cơ sở phù hợp để thiết lập giá trị
vào một thời điểm nhất định (thời điểm thẩm định giá trị để làm cơ sở xác định
hạn mức cho vay). Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến rủi
ro nên thấp hơn giá trị thị trường váo thời điểm thẩm định giá.
1.2.3.2 Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản.
+Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu.
+Nguyên tắc hữu dụng.
+Nguyên tắc thay thế.
+Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
+Nguyên tắc đóng góp.
+Nguyên tắc cân bằng.
+Nguyên tắc thặng dư của khả năng sinh lời.
+Nguyên tắc phụ thuộc.
+Nguyên tắc cung cầu.
+Nguyên tắc phù hợp.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh


20

Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân Hàng.

1.2.3.3 Qui trình định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
Sơ đồ 1.3: Qui trình định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
Tiếp nhận hồ sơ

Kiểm tra, phân bổ
hồ sơ

Lên kế hoạch định
giá

Lập báo cáo định
giá

Phân tích, xác định
giá trị BĐS

Kiểm tra hiện trạng,
thu thập thông tin

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu định giá BĐS thế chấp tại bộ phận liên quan
(Phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro, phòng thẩm định …) hoặc từ phía
khách hàng vay vốn của ngân hàng.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ cho BĐS cần thẩm định giá. Hồ sơ gồm có: các loại
giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà ở, công trình và QSDĐ, chi phí
xây dựng công trình nhà ở và các công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của
người sử dụng đất và sở hữu nhà ở, các quy hoạch có liên quan tới BĐS nhà ở
thế chấp, các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và so hữu tài sản của chủ

sở hữu, các hồ sơ/ tài liệu theo quy định của nhà nước hay của riêng ngân hàng.
Bước 3: Lên kế hoạch định giá.
Lập kế hoạch định giá là xác định rõ những bước công việc phải làm và
thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc
thẩm định giá.
Bước 4: Đi kiểm tra hiện trạng tài sản thế chấp, thu thập thông tin, phân
tích thị trường.
Bước 5: Thực hiện định giá BĐS thế chấp (xác định giá BĐS).
Dựa trên các tài liệu thông tin đã thu thập được tiến hành thực hiện định giá
BĐS thế chấp tiến hành các nghiệp vụ sau:
+Phân tích thông tin và xác định phương pháp định giá phù hợp.
+Phân tích thông tin thị trường.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Anh