Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị thương mại lai cách, huyện cẩm giàng, tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM VĂN QUYẾT

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH,
HUYỆN CẨM GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM VĂN QUYẾT
KHÓA: 2017 - 2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH,
HUYỆN CẨM GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. LƯƠNG TÚ QUYÊN

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
TS. LÊ ĐÌNH TRI

Hà Nội - 2019


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin được bày tỏ lời cảm ơn tới:
- PGS. TS. Lương Tú Quyên là người hướng dẫn khoa học có trình độ
cao và kinh nghiệm đã hướng dẫn tác giả tận tình, trách nhiệm, khoa học và
hiệu quả.
- Tập thể các thầy, cô giáo là giảng viên Trường Đại học Kiến trúc Hà
Nội cùng với các GS, PGS, TS đang công tác trong ngành đã tận tình giảng
dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu về chuyên ngành Quản lý đô thị và
công trình trong suốt thời gian tác giả học tập tại trường.
- Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương và UBND huyện Cẩm Giàng đã nhiệt
tình giúp đỡ, hỗ trợ thông tin, tài liệu phục vụ nghiên cứu để tác giả có thể
hoàn thành Luận văn.
- Tác giả cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ và động viên về tinh thần cho tác giả trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thành Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình.
Xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KS. Phạm Văn Quyết


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
do bản thân tôi tự nghiên cứu với sự hướng dẫn của PGS.TS Lương Tú
Quyên, không sao chép hay nhờ, thuê người khác làm thay.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KS. Phạm Văn Quyết


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục hình minh họa, sơ đồ
PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................................1
* Lý do chọn đề tài. ....................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu. ................................................................................. 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 2
* Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 3
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. ................................................ 4
* Giải thích thuật ngữ. .................................................................................. 4
* Cấu trúc luận văn. ...................................................................................... 7
PHẦN NỘI DUNG…………………………………………………………11

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM GIÀNG. ................8
1.1. Giới thiệu khái quát Khu đô thị thương mại Lai Cách ...................... 8
1.1.1. Vị trí địa lý .......................................................................................... 8
1.1.2. Quy mô, tính chất và chức năng của khu đô thị ................................ 10
1.1.3. Đặc điểm điều kiện tự nhiên khu vực. .............................................. 10
1.1.4. Mô tả chung về khu đô thị ................................................................ 11
1.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị thương mại Lai Cách. 13
1.2.1. Thực trạng cải tạo sửa chữa và xây dựng công trình theo quy hoạch... 13
1.2.2. Tiến độ triển khai xây dựng theo quy hoạch.................................... 19
1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị thương
mại Lai Cách. ............................................................................................... 21


1.3.1. Công cụ quản lý. ............................................................................... 21
1.3.2. Tổ chức bộ máy quản lý. ................................................................... 22
1.3.3. Tổ chức thực hiện xây dựng theo quy hoạch. ................................... 24
1.3.4. Sự tham gia của cộng đồng. .............................................................. 25
1.4. Đánh giá tổng hợp và những vấn đề cần nghiên cứu trong việc quản
lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị thương mại Lai Cách. ............. 26
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN
CẨM GIÀNG .................................................................................................................29
2.1. Cơ sở lý thuyết ...................................................................................... 29
2.1.1. Lý thuyết về quy hoạch đô thị ........................................................... 29
2.1.2. Lý thuyết quản lý nhà nước về đô thị ............................................... 29
2.1.3. Lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch ................................ 30
2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 31
2.2.1. Văn bản quy phạm pháp luật............................................................. 31
2.2.2. Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn ................................................. 33

2.2.3. Quy hoạch có liên quan ..................................................................... 34
2.3. Các yếu tố tác động tới quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị
Lai Cách ....................................................................................................... 51
2.3.1. Năng lực của chủ đầu tư.................................................................... 51
2.3.2. Thị trường đất đai, bất động sản. ...................................................... 52
2.3.3. Yếu tố kĩ thuật ................................................................................... 52
2.3.4. Yếu tố chính sách .............................................................................. 54
2.3.5. Các yếu tố khác ................................................................................. 57
2.4. Bài học kinh nghiệm............................................................................. 57
2.4.1. Kinh nghiệm trong nước ................................................................... 57
2.4.2. Kinh nghiệm nước ngoài ................................................................... 60


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM GIÀNG ...............65
3.1. Quan điểm, mục tiêu ............................................................................ 65
3.1.1. Quan điểm ......................................................................................... 65
3.1.2. Mục tiêu ............................................................................................ 66
3.2. Các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch ............................ 66
3.3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch ..................................... 66
3.3.1. Giải pháp hoàn thiện cơ chế, cơ sở pháp lý ...................................... 66
3.3.2. Giải pháp nâng cao năng lực và hoàn thiện bộ máy quản lý ............ 71
3.3.3. Quản lý đầu tư xây dựng mới các công trình theo quy hoạch .......... 77
3.3.4. Quản lý cải tạo, chỉnh trang các công trình theo quy hoạch ............. 82
3.3.5. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra ........................... 83
3.3.6. Ứng dụng khoa học công nghệ mới vào công tác quản lý ................ 84
3.3.7. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng dân cư................................ 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................................90
1. Kết luận .................................................................................................... 90
2. Kiến nghị .................................................................................................. 91

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KĐT

Khu đô thị

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QLDA

Quản lý dự án

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng


DANH MỤC HÌNH MINH HỌA, SƠ ĐỒ
Số hiệu

Tên hình

Trang

Hình 1.1.

Vị trí dự án KĐT thương mại Lai Cách

12

Hình 1.2.

Quy hoạch sử dụng đất KĐT thương mại Lai Cách

16

Hình 1.3.

Mặt bằng tổng thể dự án KĐT thương mại Lai Cách

16

Hình 1.4.

Hiện trạng xây dựng KĐT thương mại Lai Cách

19

Hình 1.5.

Hình 1.6.
Hình 1.7.
Hình 1.8.

Hình 1.9.

Hiện trạng công trình Chợ dân sinh trong KĐT thương
mại Lai Cách
Hiện trạng công trình nhà ở trong KĐT thương mại Lai
Cách
Hiện trạng trục đường chính KĐT Thương mại Lai Cách
Các tuyến đường đấu nối với khu dân cư hiện có của thị
trấn Lai Cách
Hiện trạng khu thương mại dịch vụ KĐT thương mại Lai
Cách

19

20
20
21

21

Hình 2.1.

Quy hoạch phân khu chức năng KĐT thương mại Lai Cách

39

Hình 2.2.

Phối cảnh tổng thể khu đô thị thương mại Lai Cách

41

Hình 2.3.

Trục chính đô thị hướng Bắc Nam

42

Hình 2.4.

Góc tiểu cảnh công viên

43

Hình 2.5.

Phối cảnh công trình dịch vụ thương mại

45

Hình 2.6.

Phối cảnh công trình chợ dân sinh, nhà văn hóa

46

Hình 2.7.

Phối cảnh công trình trường học

47

Hình 2.8.

Mẫu nhà ở liền kề

48

Hình 2.9.

Công trình nhà ở xã hội

49

Hình 2.10. Cây xanh hè phố

51

Hình 2.11. Góc tiểu cảnh công viên

51

Hình 2.12. Mẫu gạch lát vỉa hè

52

Hình 2.13. Mẫu viên bó vỉa đường giao thông

52

Hình 2.14. Mẫu cột điện

53

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên sơ đồ, bảng biểu

Trang

Bảng 1.1

Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

14

Sơ đồ 1.2

Trình tự thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết

17

Bảng 2.1

Bảng tổng hợp cơ cấu sử dụng đất

39

Sơ đồ 3.1.

Mô hình bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch
KĐT thương mại Lai Cách

78

Sơ đồ 3.2.

Các lĩnh vực quản lý của ban quản lý khu đô thị mới

80

Sơ đồ 3.3.

Sơ đồ tổ chức Ban QLDA Khu đô thị

81

Sơ đồ 3.4.

Sơ đồ ứng dụng GIS trong quy hoạch - xây dựng

92


1

PHẦN MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài.
Thị trấn Lai Cách là trung tâm chính trị - kinh tế - xã hội của huyện
Cẩm Giàng, trên địa bàn thị trấn Lai Cách và khu vực phụ cận được phát triển
3 khu công nghiệp lớn của tỉnh Hải Dương là Tân Trường, Đại An và Lai
Cách với tổng diện tích 234ha đang có tỷ lệ lấp đầy khoảng 50%. Đây là các
cơ sở quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội của thị trấn phát triển với sự gia
tăng về việc làm, dịch vụ và sức giao lưu trong vùng. Ngoài ra, với lợi thế
giáp thành phố Hải Dương, thị trấn Lai Cách là địa bàn phát triển các loại
hình dịch vụ đa dạng phục vụ trên tuyến QL5A với khoảng 130 cơ sở công
nghiệp tiểu thủ công nghiệp ngoài khu.
Trong thời gian qua, Thị trấn Lai Cách đã được UBND tỉnh, UBND
huyện tập trung đầu tư để xây phấn đấu xây dựng trở thành đô thị loại IV
trước năm 2025. Đến nay các điều kiện về cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật cơ bản đáp ứng được nhu cầu phát triển khu trung thị trấn cũng như
trung tâm huyện ngày một khang trang. Tuy nhiên, cũng trong giai đoạn này,
không gian đô thị có nhiều bất cập như: phát triển không đồng đều, chỉ tập
trung hai bên QL5A, hệ thống giao thông không thuận lợi giao lưu giữa các
khu vực, nhiều khu vực chức năng thị trấn có hạ tầng kém phát triển, kiến trúc
cảnh quan chưa tạo được ấn tượng thẩm mỹ, quỹ đất đô thị rất hạn chế, nguy

cơ ảnh hưởng tiêu cực từ các hoạt động công nghiệp, giao thông liên vùng
cũng được đặt ra...
Khu đô thị thương mại Lai Cách được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư tại
Quyết định số 1055QĐ-UBND ngày 25/4/2016 về việc chấp thuận đầu tư Dự
án đầu tư và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu đô thị thương mại Lai Cách,
huyện Cẩm Giàng và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định
số 2595/QĐ-UBND ngày 26/7/2018. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện,


2

công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu đô thị còn một số những
tồn tại một số bất cập và yếu kém như: Cảnh quan kiến trúc còn lộn xộn, tình
trạng xây dựng công trình không phép, sử dụng đất bừa bãi không theo quy
hoạch và pháp luật hiện đang chiếm tỷ lệ đáng kể trong đô thị nhưng vẫn chưa
có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn. Tiến độ đầu tư xây dựng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội còn chậm, chưa đồng bộ, chưa có biện pháp cải
tạo đối với các công trình hiện có trong đô thị, chưa có ban quản lý dự án,
năng lực cán bộ thực hiện còn mỏng, kiến thức hạn chế... Những yếu tố đó đã
gây nên hình ảnh phản cảm, làm ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị và cần được
nghiên cứu và thay đổi.
Vì vậy, học viên lựa chọn thực hiện đề tài “Quản lý xây dựng theo
quy hoạch Khu Đô thị thương mại Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải
Dương” nhằm nghiên cứu những giải pháp quản lý xây dựng để Dự án được
triển khai đúng theo quy hoạch được duyệt, hạn chế đến mức tối đa các vấn
đề nảy sinh trong quá trình triển khai dự án và để Khu đô thị phát triển bền
vững. Từ đó có thể làm cơ sở tham khảo, áp dụng đối với các khu đô thị mới
khác trên địa bàn huyện Cẩm Giàng nói riêng và tỉnh Hải Dương nói chung.
* Mục đích nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng Khu Đô thị thương mại Lai Cách,

thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương theo quy hoạch đã được
phê duyệt, đáp ứng các yêu cầu của quy phạm pháp luật, phù hợp với điều
kiện thực tiễn của địa phương, đảm bảo thực hiện đúng tiến độ của dự án.
Góp phần tạo dựng khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đáp ứng được nhu
cầu sinh sống của người dân.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu Đô thị thương mại Lai Cách, huyện Cẩm Giàng.


3

- Phạm vi nghiên cứu: Khu Đô thị thương mại Lai Cách, huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được UBND
tỉnh Hải Dương phê duyệt tại Quyết định số 2595/QĐ-UBND ngày
26/7/2018.
* Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Phương pháp nhằm cho thấy sự liên quan mang tính hệ thống của các
cơ chế pháp lý và nội dung quản lý xây dựng ở Việt Nam theo hai hệ thống
luật liên quan đến quy hoạch xây dựng là Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật
Xây dựng 2014.
- Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phương pháp áp dụng với các kết quả của các nghiên cứu, các quan
điểm khoa học đã công bố có liên quan tới công tác quản lý xây dựng đô thị
như quản lý Không gian; Đất đai; Chỉ tiêu quy hoạch; Tham gia cộng đồng;
Yếu tố đặc thù; Văn hóa truyền thống... Phân tích tổng hợp áp dụng trong
việc đánh giá và phát hiện các vấn đề c ủa hiện trạng, lý giải các hiện tượng,
vấn đề trên thực tế... nhằm tìm ra hướng nghiên cứu cụ thể, quan trọng.
Phân tích và tổng hợp các vấn đề mang tính tổng quan, các kinh

nghiệm trong và ngoài nước với các lĩnh vực liên quan đến quản lý xây dựng
theo quy hoạch, trong đó xem xét các nội dung của quản lý chỉ tiêu sử dụng
đất là một nội dung quan trọng trong các công cụ quản lý Giấy phép quy
hoạch, Giấy phép xây dựng ở Việt Nam.
- Phương pháp chuyên gia:
Thực hiện các phỏng vấn xin ý kiến cá nhân về các nhận định khoa học
và các vấn đề thực trạng hiện nay của các chuyên gia, cụ thể là: Chuyên gia
nghiên cứu về quy hoạch đô thị; Cơ quan quản lý nhà nước, Thanh tra xây
dựng; Hội và Hiệp hội về Quy hoạch, Đô thị, Xây Dựng.


4

- Phương pháp dự báo:
+ Dự báo xu thế đổi mới trong nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch
với việc sử dụng hai công cụ: giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
+ Dự báo vai trò tham gia và ảnh hưởng của nhà đầu tư và cộng đồng
trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm đảm bảo các định
hướng phát triển đô thị bền vững của các nhà quản lý đô thị, đặc biệt trong
khu vực trung tâm thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần hoàn thiện các vấn đề lý luận khoa học về quản lý xây
dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới tại Việt Nam nói chung và Khu Đô thị
thương mại Lai Cách, thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng nói riêng.
+ Là tài liệu tham khảo cho công tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu
khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Luận văn đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu Đô
thị thương mại Lai Cách, thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng làm cơ sở góp

phần tham khảo, thúc đẩy công tác thực hiện quy hoạch tại huyện Cẩm Giàng
triển khai theo đúng tiến độ, đúng quy hoạch đã được phê duyệt, xây dựng
môi trường sống đô thị trật tự, mỹ quan và tiện nghi.
* Giải thích thuật ngữ.
- Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị,
hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương,
bao gồm nội thành, ngoại thành của TP; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
[18]


5

- Khu đô thị mới: Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng
mới đồng bộ về HTKT, hạ tầng xã hội và nhà ở. [18]
- Quản lý đô thị: Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về quản lý đô thị, tuỳ
theo cách tiếp cận và nghiên cứu.
Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy dộng mọi nguồn lực vào
công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố.
Quản lý đô thị là một khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của
nhiều khoa học chuyền ngành, bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện
pháp và phương tiện được chính quyền nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều
kiện quản lý và kiểm soát quá trình tăng trường đô thị.
Theo một nghĩa rộng thì quản lý đô thị là quản lý con người và không
gian sống (ăn, ở, làm việc, nghỉ ngơi…) ở đô thị.
- Quy hoạch xây dựng: Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định
hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp

cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa
lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển
kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
- Quy hoạch xây dựng đô thị: Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức
không gian kiến trúc và bố trí công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng
thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng
và phát triển kinh tế xã hội.
- Quản lý xây dựng theo quy hoạch: Hiện nay trong các văn bản quy
phạm pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực quy hoạch xây dựng, xây dựng
chưa có định nghĩa cụ thể về khái niệm Quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Trong khuôn khổ của Luận văn này, hiểu theo Luật Quy hoạch đô thị thì


6

Quản lý xây dựng theo quy hoạch bao gồm các công việc thực hiện đầu tư
xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ
thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết
đô thị đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng
Theo Mục 5, Chương V, Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày
17/6/2009, Quản lý xây dựng theo quy hoạch gồm có 4 nhiệm vụ là: Giới
thiệu địa điểm; Giấy phép xây dựng; Quản lý phát triển đô thị mới; Quản lý
cải tạo đô thị theo quy hoạch.
- Dự án đầu tư xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất
có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây
dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì,
nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi
phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể
hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế- kỹ thuật đầu tư xây

dựng. [20]
- Cộng đồng: Cộng đồng được hiểu là một tập hợp công dân cư trú trong
một khu vực địa lý, với mối quan hệ xã hội, những lợi ích và giá trị văn hóa
chung. Xét theo góc độ khoa học về định cư, cộng đồng là đơn vị cơ sở của xã
hội con người, yếu tố quan trọng nhất của quá trình hình thành và phát triển
các điểm dân cư đô thị và nông thôn.
- Sự tham gia của cộng đồng: Sự tham gia của công đồng là một quá
trình mà cả chính quyền và cộng đồng có trách nhiệm cụ thể và thực hiện các
hoạt động để tạo ra dịch vụ tốt hơn cho tất cả mọi người.
Mục tiêu của sự tham gia của cộng đồng nhằm nâng cao năng lực của
đông đảo người dân, để có thể tham gia đầy đủ trong các dự án của cộng đồng
và duy trì tốt việc quản lý khai thác, sử dụng kết quả của dự án.


7

Phát triển sự tham gia của cộng đồng chính là mở rộng vai trò quản lý
của quần chúng nhân dân. Mọi người dân được tham gia vào xây dựng lợi ích
và ra quyết định, tăng cường mối quan hệ công tác giữa chính quyền địa
phương và cộng đồng, mang lại hiệu quả, kinh tế, xã hội cao nhất.
* Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị luận văn gồm 3 chương:
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM
GIÀNG.
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM
GIÀNG.
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH, HUYỆN CẨM

GIÀNG.


8

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI LAI CÁCH,
HUYỆN CẨM GIÀNG.
1.1. Giới thiệu khái quát Khu đô thị thương mại Lai Cách.
1.1.1. Vị trí địa lý:
Thị trấn Lai Cách nằm ở phía Tây, cách thành phố Hải Dương khoảng
10km. Là một đô thị có tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa nhanh của tỉnh
Hải DươngThị trấn Lai Cách là thủ phủ huyện Cẩm Giàng, có diện tích tự
nhiên 714,7ha, dân số 18.850 người. Lai Cách là một trong những đô thị
quan trọng của tỉnh tại cửa ngõ phía tây thành phố Hải Dương, có hai tuyến
giao thông cấp vùng chạy qua là QL5A, QL38m, tiếp cận khá thuận lợi với
đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (về phía Nam). Không gian đô thị gắn
liền với 3 khu công nghiệp lớn là: Tân Trường, Đại An và Lai Cách. Bên cạnh
đó, thị trấn có các khu hỗn hợp sản xuất kinh doanh rất phát triển hai bên
QL5A tạo động lực phát triển đô thị.
Năm 2014, UBND tỉnh Hải Dương đã phê duyệt Quy hoạch chung xây
dựng thị trấn Lai Cách và phụ cận đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tại
Quyết định số 2035/QĐ-UBND ngày 15/8/2014, trong đó đã xác định xây
dựng thị trấn Lai Cách trở thành đô thị loại IV trong hệ thống đô thị tỉnh Hải
Dương, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của huyện Cẩm Giàng; Là
trung tâm dịch vụ Công nghiệp của tỉnh Hải Dương và Vùng Thủ đô Hà Nội;
Là đầu mối giao thông quan trọng phía Tây thành phố Hải Dương. Đây chính
là cơ sở cho việc quản lý quy hoạch đô thị và định hướng cho sự phát triển
các khu dân cư đô thị, khu công nghiệp trên địa bàn thị trấn. Thị trấn Lai

Cách có hệ thống giao thông thuận lợi, có các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ


9

tầng xã hội thuận tương đối phát triển tiện cho việc xây dựng thành khu vực
hiện đại, văn minh ở cửa ngõ phía Tây thành phố Hải Dương.
Khu vực nghiên cứu QHCT xây dựng Khu đô thị thương mại Lai Cách,
, có vị trí tiếp giáp như sau:
+ Phía Bắc giáp với Khu công nghiệp Lai Cách và dân cư thôn Nghĩa;
+ Phía Nam giáp với đường QL5, dân cư thôn Hoàng Đường, công ty
Giầy Cẩm Bình, công ty Tuấn Thành;
+ Phía Đông giáp với đường vào khu công nghiệp Lai Cách;
+ Phía Tây Giáp với đường 394 đi Phú lộc và dân cư thị trấn Lai Cách.

Hình 1.1. Vị trí dự án Khu đô thị thương mại Lai Cách


10

1.1.2. Quy mô, tính chất và chức năng của khu đô thị:
a. Quy mô:Diện tích nghiên cứu Quy hoạch: 50,44 ha, dân số dự kiến:
5000 người, bao gồm các khu nhà ở liền kề, nhà ở xã hội, công trình thương
mại dịch vụ và các khu công cộng phục vụ cho phát triển đô thị
b. Tính chất và chức năng:
- Là khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, góp phần tạo dựng
không gian, cảnh quan kiến trúc đô thị khu vực trung tâm thị trấn Lai Cách,
góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển mới của thị trấn Lai Cách và huyện Cẩm
Giàng.
- Là khu đô thị thương mại, chức năng chính là cung cấp quỹ đất ở đô

thị, công trình thương mại - dịch vụ, công trình công cộng, cây xanh và các
công trình hạ tầng thiết yếu khác cho thị trấn Lai Cách và khu vực lân cận.
1.1.3. Đặc điểm điều kiện tự nhiên khu vực.
Hiện trạng khu quy hoạch là khu vực đất canh tác xen kẹp tác không
hiệu quả, theo định hướng phát triển thị trấn Lai Cách khu vực này đã được
phê duyệt quy hoạch là khu khu dân cư đô thị thương mại.
- Địa hình:
Khu vực quy hoạch nằm dọc theo đường Quốc lộ 5, khu vực này có địa
hình bằng phẳng, thấp trũng, hướng thấp dần từ Tây Nam xuống Đông Bắc,
từ cao độ +1,22m ÷ +3,76m thấp dần xuống khu vực có cao độ từ +1,2 m ÷
+1,5m. Vùng ruộng thấp trũng phía Bắc khu vực nghiên cứu có cao độ từ
+0,4m ÷ +1,35m, cụ thể như sau:
+ Cao độ thấp nhất (ruộng canh tác): + 1,41m.
+ Cao độ cao nhất: + 3,1m.
+ Cao độ nền trung bình: + 2,25m.
- Địa chất:


11

Thị trấn Lai Cách thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, nên đất thuộc loại phù
sa cổ sông Hồng và sông Thái Bình. Trong các lớp đất ở độ sâu 8  10m là các
lớp đất á sét, sét, sét pha, bùn sét có cường độ chịu tải R < 1Kg/cm2. Các công
trình 3÷ 4 tầng đều phải xử lý nền móng.
Khu vực quy hoạch nằm ở vùng trũng, nước ngầm thường xuất hiện ở
độ sâu từ 0,5  1m về mùa mưa và 1 2 m về mùa khô.
- Khí hậu, thủy văn:
Khu vực chịu ảnh hưởng rõ nét khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng đồng
bằng Bắc Bộ. Gió chủ đạo Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 9, gió chủ đạo
Đông Bắc từ tháng 10 đến tháng 3. Nhiệt độ trung bình hàng năm: Mùa hè từ

35÷380C, mùa đông từ 15÷200C. Độ ẩm trung bình năm: 84 %.
Lượng mưa bình quân năm: Khoảng 1650 mm đến 1800 mm.
Khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp thuỷ văn sông Thái Bình và hệ thống
mương máng thuỷ lợi.
1.1.4. Mô tả chung về khu đô thị:
Trong khu vực hiện có một số dự án sản xuất kinh doanh đang hoạt
động: Công ty giầy Hải Nam, Công ty giầy Cẩm Bình, Nhà máy sản xuất tôn
màu Posco, Khu công nghiệp Lai Cách, Đại An.....
Về nhà ở thấp tầng kết hợp với sân vườn, trồng cây ăn quả, khu vực
chăn nuôi, sản xuất quy mô nhỏ, mật độ xây dựng thấp (30-50%). Hình thức
kiến trúc loại nhà này không thống nhất, tính thẩm mỹ thấp. Nhà ở mới xây
hiện đại xen lẫn trong các khu làng xóm cũ: Hình thức kiến trúc pha tạp,
không thống nhất: kiến trúc hiện đại, kiến trúc giả theo kiến trúc cổ. Về tổng
thể chưa hài hòa về kiến trúc trong tổng thể khu vực.
Khu giáp với đường quốc lộ 394 và Quốc lộ 5 là nhà liền kề kết hợp với
dịch vụ - thương mại quy mô nhỏ của người dân. Mật độ xây dựng cao 90100%. Kết cấu chịu lực chủ yếu là bê tông cốt thép và tường gạch. Hình thức


12

kiến trúc hiện đại nhưng chưa thống nhất được một số chỉ tiêu chính như cốt
các tầng, cốt nền. Các khu vực khác còn thiếu thống nhất ở nhiều tiêu chí
quản lý kiến trúc cảnh quan.
Bảng 1.1. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
LOẠI ĐẤT

STT

DIỆN TÍCH
(M2)

TỶ LỆ (%)

1

Đất ở hiện trạng

5.316

1,05

2

Đất chợ hiện trạng

4.001

0,79

3

Đất thể dục thể thao hiện trạng

3.730

0,74

4

Đất trồng lúa

239.686

47,51

5

Đất trồng cây lâu năm

5.521

1,09

6

Đất nghĩa địa

5.465

1,08

7

Đất đã san nền

97.713

19,37

8

Đất mặt nước

54.641

10,83

9

Đất khác

22.693

4,50

10

Đất hạ tầng kỹ thuật

442

0,09

11

Đất giao thông

65.251

12,93

504.459

100,00

Tổng


13

1.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị thương mại
Lai Cách.
1.2.1. Thực trạng cải tạo sửa chữa và xây dựng công trình theo quy
hoạch [23]:

Hình 1.2. Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất KĐT thương mại Lai Cách [23]

Hình 1.3. Mặt bằng tổng thể dự án Khu đô thị thương mại Lai Cách [23]


14

Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, việc thực hiện xây
dựng theo quy định đối với Khu đô thị thương mại Lai Cách đang được thực
hiện gồm các bước:
- Công bố quy hoạch xây dựng được duyệt.
- Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng.
- Tổ chức cắm mốc ngoài thực địa.
- Giao đất hoặc cho thuê đất xây dựng đô thị.
- Cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng, xử lý các vi

phạm về quy hoạch và pháp luật về đầu tư, xây dựng, quản lý quá trình khai
thác và sử dụng, giao dịch dân sự về nhà đất, quản lý môi trường.
Sơ đồ 1.1. Trình tự thực hiện dự án theo quy hoạch chi tiết
QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐƯỢC PHÊ DUYỆT

CÔNG BỐ CÔNG KHAI

CUNG CẤP THÔNG TIN

CẮM MỐC GIỚI

QH CHI TIẾT

VỀ QH CHI TIẾT

THEO QH CHI TIẾT

(LUẬT QUY HOẠCH)

(LUẬT QUY HOẠCH)

(LUẬT QUY HOẠCH)

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
(THEO NGHỊ ĐỊNH 59/2015/NĐ-CP)

GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT (LUẬT ĐẤT
ĐAI)
QL DỰ ÁN ĐẦU

QL KHÔNG GIAN

QUẢN LÝ

QL KHAI THÁC

TƯ XÂY DỰNG

KT CẢNH QUAN

MÔI TRƯỜNG

VẬN HÀNH

(NĐ 59/2015/NĐ-CP)

(NĐ 38/2010/NĐ-CP)

(LUẬT MT)

(NĐ 11/2013/NĐ-CP)

Trong khu vực quy hoạch chủ yếu là đất nông nghiệp trồng lúa tiếp
giáp với khu dân cư thị trấn Lai Cách. Hiện tại sau khi QHCT được phê


15

duyệt, Chủ đầu tư đã thực hiện Lập và triển khai dự án đầu tư xây dựng, tiến
hành san lấp mặt bằng, xây dựng các hạng mục HTKT. Khu chợ trung tâm thị

trấn Lai Cách hiện tại đã được xây dựng trong khu vực này.
- Hướng Đông khu quy hoạch là đường vào khu công nghiệp Lai Cách
đã được thảm nhựa.
- Hướng Tây tiếp giáp khu quy hoạch tiếp giáp với khu dân cư cũ và
đường 394 đi Phú Lộc, cần khai thác tối ưu khu vực này về hệ thống giao thông
để phục vụ tốt cho khu dân cư cũng như các khu vực dịch vụ thương mại.
- Hướng Nam khu quy hoạch là quốc lộ 5A, hệ thống cầu vượt sang
khu trung tâm hành chính của huyện Cẩm Giàng và giáp với các nhà máy
công nghiệp. Khu vực này đang xây dựng các công trình nhà ở, thương mại
HTKT, công viên cây xanh để đảm bảo cảnh quan đô thị và tránh ảnh hưởng
đên các khu vực lân cận.
- Hướng Bắc khu quy hoạch giáp với khu công nghiệp Lai Cách khu
vực này đang đang xây dựng các công trình HTKT, cây xanh cách ly để đảm
bảo môi trường khu vực đô thị.
Đường giao thông tiếp giáp phía Nam của dự án là đường Quốc lộ 5,
đây là trục giao thông đối ngoại quan trọng, kết nối thành phố Hải Dương với
thủ đô Hà Nội, thành phố Hải Phòng, tỉnh Quảng Ninh. Các tuyến đường còn
lại là đường gom dân cư, đường nội đồng…
Khu vực dự án có đường dây 35kV cấp điện đến các trạm hạ áp trong
thị trấn Lai Cách phục vụ sinh hoạt và sản xuất.
Dự án đã có đường ống cấp nước sạch sinh hoạt D400 chạy dọc theo
quốc lộ 5.
Toàn bộ khu vực dự án được thoát nước qua hệ thống mương tiêu chạy
qua khu đô thị, thoát theo hướng từ Nam xuống Bắc rồi thoát ra hệ thống sông
Bắc Hưng Hải.