Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị thương mại vĩnh tường, huyện vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

Ộ

O

V

OT O

ỘX Y

N

TRƢ NG
I H C I N TR C HÀ N I
----------------------------------

LƢƠNG ANH TÀI

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI VĨNH TƯỜNG,
HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC

LU N V N TH C S QU N L

Hà Nội - 2019

TH VÀ C NG TR NH


Ộ

O

V

OT O

ỘX Y

N

TRƢ NG
I H C I N TR C HÀ N I
----------------------------------

LƢƠNG ANH TÀI
KHÓA 2017-2019

QU N L XÂY DỰNG THEO QUY HO CH
HU
TH THƢƠNG M I V NH TƢ NG
HUYỆN V NH TƢ NG, TỈNH V NH PH C

huyên ngành: Quản lý đô thị và ông trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN TH

N

SĨ: QUẢN LÝ Ô THỊ V

Ờ H ỚN

ÔN TRÌNH

N HO HỌ :

P S.TS Ỗ TÚ L N

Hà Nội - 2019


L I CÁM ƠN
ể hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, trước tiên cho phép tôi được
bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới tập thể các thầy, cô giáo là giảng
viên

hoa Sau

ại học - Trường

ại học

iến trúc Hà Nội đã tận tình giảng

dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu về chuyên ngành Quản lý đô thị và
công trình trong suốt thời gian tôi học tập tại Trường. iều này giúp tôi tự tin
và vững vàng hơn để tiếp tục nghiên cứu, tìm tòi và phát triển sự nghiệp.
ặc biệt, tôi xin gửi lời cám ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới
P S.TS

ỗ Tú Lan, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn và cung cấp cho tôi

nhiều thông tin khoa học có giá trị trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này.
ồng thời tôi cũng xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo phòng Tài
nguyên&MT huyện; hủ tịch U N các xã Tân Tiến, Lũng Hòa, Yên Lập và
ông ty ổ phần ầu tư thương mại và

S Thăng Long đã cung cấp cho tôi

những thông tin chi tiết, cụ thể để tôi hoàn thành luận văn này.
uối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bạn bè đồng nghiệp và
gia đình đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành
luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng 5 năm 2019
TÁC GI LU N V N

Lƣơng Anh Tài


L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. ác số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GI LU N V N

Lƣơng Anh Tài


MỤC LỤC

Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
anh mục các chữ viết tắt
anh mục hình
A. PHẦN MỞ ẦU
Lý do chọn đề tài…………………………………………………….............. 1
Mục đích nghiên cứu…………………………………………………............ 3
ối tượng và phạm vi nghiên cứu……………………………………….........3
Nội dung nghiên cứu………………………………………………….............3
Phương pháp nghiên cứu……………………………………….……............. 4
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài…………………………….............. 4
ác khái niệm, thuật ngữ……………………………………………….......... 4
ấu trúc luận văn………………………………………………….................. 6
B. PHẦN N I DUNG
CHƢƠNG I. THỰC TR NG QU N L
HO CH

HU

XÂY DỰNG THEO QUY

TH THƢƠNG M I V NH TƢ NG

1.1. Tình hình chung về phát triển đô thị các

hu đô thị trên địa bàn

huyện Vĩnh Tƣờng.....................................................……………......………7
1.1.1. hái quát về huyện Vĩnh Tường.......…………………………………. 7

1.1.2. Tình hình chung về phát triển đô thị......................................…............ 8
1.2. Tình hình chung về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các

hu đô

thị trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng..............………………….…….....… 10
1.2.1. ông tác tổ chức thực hiện Quy hoạch đô thị………..……….............10
1.2.2. ông tác quản lý Quy hoạch xây dựng………………...........….…….11
1.2.3. ông tác quản lý xây dựng theo quy hoạch……........………………. 12


1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại

hu đô thị thƣơng

mại Vĩnh Tƣờng.…………………………………………..............………. 15
1.3.1. hái quát về hu đô thị thương mại Vĩnh Tường……...……….........15
1.3.2. Thực trạng về quy hoạch và xây dựng………………...........……….. 25
1.3.3. Tổ chức thực hiện quy hoạch ………….......………………………... 27
1.3.4. Quản lý sử dụng đất...............................................................................28
1.3.5. Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan...............................................28
1.3.6. Quản lý xây dựng theo quy hoạch ........................................................29
1.3.7. Tổ chức bộ máy thực hiện quản lý .......................................................33
1.3.8. Vai trò của cộng đồng dân cư trong công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch ..............................................................................................................35
1.4. ánh giá tổng hợp và những vấn đề cần nghiên cứu…......................36
1.4.1. Phân tích SWOT....................................................................................36
1.4.2. Những vấn đề cần nghiên cứu...............................................................38
CHƢƠNG II. CƠ SỞ

HOA H C VỀ QU N L

QUY HO CH

TH THƢƠNG M I V NH TƢ NG

HU

XÂY DỰNG THEO

2.1. Cơ sở pháp lý .............................................................………................40
2.1.1. Hệ thống Văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước……..................40
2.1.2. Hệ thống Văn bản pháp luật của tỉnh Vĩnh Phúc ….............................43
2.1.3. Một số Văn bản liên quan đến

T thương mại Vĩnh Tường.............44

2.2. Cơ sở lý luận................................................................………...............45
2.2.1. Lý thuyết về quy hoạch đô thị...............................................................45
2.2.2. Lý luận về quản lý nhà nước về xây dựng hu đô thị.................….…46
2.2.3. Lý luận về xây dựng theo quy hoạch................................…................47
2.3. Cơ sở thực tiễn………………………………………………................50
2.3.1. Một số yếu tố tác động đến quản lý xây dựng theo quy hoạch trong các
TM…………..........................………………………………...................50


2.3.2.

inh nghiệm trong nước và quốc tế về quản lý thực hiện xây dựng đô

thị theo quy hoạch...............................………………………………............58
CHƢƠNG III. GI I PHÁP QU N L
HO CH

HU

XÂY DỰNG THEO QUY

TH THƢƠNG M I V NH TƢ NG

3.1. Quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch
.........................................................................................................................67
3.1.1. Quan điểm…………………………………………………….............67
3.1.2. Mục tiêu……………………………………………………….............68
3.1.3. Nguyên tắc.............................................................................................68
3.2. Các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch…………….............71
3.2.1. Hoàn thiện các cơ sở pháp lý liên quan……………......………...........71
3.2.2. Quản lý sử dụng đất……………………………………………...........73
3.2.3. Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch……………………..............77
3.2.4. Quản lý kiến trúc, cảnh quan………………………………….............84
3.2.5. Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch....86
3.3. Tổ chức bộ máy quản lý

hu đô thị thƣơng mại Vĩnh Tƣờng……...90

3.4. Huy động sự tham gia của cộng đồng trong việc Quản lý xây dựng
theo Quy hoạch

hu đô thị thƣơng mại Vĩnh Tƣờng…............................95

3.4.1. Vai trò và lợi ích của sự tham gia của cộng đồng…………….............95
3.4.2. Nâng cao khả năng huy động sự tham gia của cộng đồng trong công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch…………………………………................95
C.

T LU N VÀ

I N NGH

1.

ết luận……………………………………………………...….............100

2.

iến nghị……………………………………………...…………...........101

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM

H O


DANH MỤC CÁC CHỮ VI T TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

T

hủ đầu tư

M

hợ đầu mối

CTCC

ông trình công cộng

TTM

ô thị thương mại

TH

ô thị hóa

TX

ầu tư xây dựng

GPMB

iải phóng mặt bằng

GTVT

iao thông vận tải

H N

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

KCN

hu công nghiệp

T

hu đô thị

TM

hu đô thị mới

NXB

Nhà xuất bản

QH T

Quy hoạch đô thị

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QLXD

Quản lý xây dựng

S
UBND

Sử dụng đất
Ủy ban nhân dân


DANH MỤC H NH
Số hiệu hình
Tên hình
Hình 1.1.
Vị trí huyện Vĩnh Tường trong Quy hoạch vùng tỉnh Vĩnh
Phúc
Hình 1.2.
Vị trí Khu đô thị thương mại Vĩnh Tường trong Quy hoạch
vùng tỉnh Vĩnh Phúc
Vị trí Khu đô thị thương mại Vĩnh Tường trong quy hoạch
Khu chợ đầu mối nông sản thực phẩm, hệ thống kho vận và
Hình 1.3.
Khu đô thị thương mại Vĩnh Tường, huyện Vĩnh Tường, tỉnh
Vĩnh Phúc

Hình 1.4.
Quy hoạch SDĐ Khu đô thị thương mại Vĩnh Tường
Hình 1.5.
Sở đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị
thương mại Vĩnh Tường
Hình 1.6.
Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống Khu đô thị thương
mại Vĩnh Tường
Hình 1.7.
Hệ thống HTKT thi công dở dang
Khu dãy nhà phố thương mại giáp đường TL304 đang được
Hình 1.8.
CĐT triển khai thi công theo kiến trúc được chấp thuận
Hình 1.9.
Hình 1.10.
Hình 1.11.
Hình 1.12.
Hình 1.13.
Hình 3.1.

Hình 3.2.
Hình 3.3.

Màu sắc và hình thức kiến trúc công trình không thống nhất
Văn phòng điều hành dự án của CĐT
Công trình biệt thự xây dựng không theo thiết kế đô thị
Mô hình quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị thương
mại Vĩnh Tường
Mô hình tổ chức quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
thương mại Vĩnh Tường có sự tham gia của cộng đồng

Các công trình công cộng, phúc lợi xã hội trong Khu đô thị
thương mại Vĩnh Tường chưa được đầu tư xây dựng theo quy
hoạch
Mô hình về sự tham gia quản lý quy hoạch và ĐTXD của
cộng đồng
Mô hình tổ chức quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐT
thương mại Vĩnh Tường có sự tham gia của cộng đồng


1

A. PHẦN MỞ ẦU:
* Lý do chọn đề tài:
Có Vị trí chiến lược:
hu đô thị thương mại Vĩnh Tường nằm trong
sản thực phẩm, hệ thống kho vận và

hu chợ đầu mối nông

hu đô thị thương mại Vĩnh Tường

thuộc huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc; trong đó:
Vĩnh Phúc là tỉnh nằm trong khu vực châu thổ sông Hồng thuộc Trung
du và miền núi phía

ắc. Tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm

ắc

ộ,

thuộc vùng Thủ đô Hà Nội, nằm trên Hành lang kinh tế ôn Minh - Lào Cai Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Là cầu nối để phát triển, giao lưu kinh tế,
văn hóa với các tỉnh trong vùng cũng như trong cả nước và quốc tế.
Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh
Phúc, là huyện có số đơn vị hành chính nhiều nhất tỉnh với 24 xã và 05 đô thị
loại V. Với lợi thế là huyện giáp với Thủ đô Hà Nội, Tỉnh Phú Thọ. Với vai
trò là đô thị loại V trong tương lai, là trung tâm thương mại dịch vụ, du lịch
và đô thị và là động lực phát triển của Tỉnh.
hu đô thị thương mại Vĩnh nằm trên địa giới hành chính của đô thị
loại V Tân Tiến và 02 xã Lũng Hòa, Yên Lập có vị trí đặc biệt quan trọng là
cửa ngõ phía Tây ắc của huyện, giáp với các tuyến đường giao thông đối
ngoại QL2 , đường TL304 và thị trấn Thổ Tang có hợ iang là nơi có hoạt
động kinh doanh, thương mại dịch vụ lớn nhất miền

ắc; là trung tâm, đầu

mối tập kết, trung chuyển và tiêu thụ hàng hóa nông sản, thực phẩm, điện tử,
may mặc trong cả nước;
Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa được quan tâm đầu tư: Sau
nhiều năm triển khai đầu tư xây dựng; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu đô
thị vẫn chưa được đầu tư đồng bộ; chủ đầu tư dự án chỉ tập trung đầu tư hạng


2

mục Hạ tầng giao thông, thoát nước để phân lô, bán nền mà chưa chú trọng
đầu tư các công trình công cộng, điện chiếu sáng, vỉa hè....
Công trình xây dựng không phép, sai phép, xây dựng không đúng theo
quy hoạch, thiết kế đô thị được phê duyệt:

o thiếu sự kiểm tra, giám sát của

chủ đầu tư cũng như chính quyền địa phương nên trong

hu đô thị thương

mại Vĩnh Tường hiện nay tình trạng công trình xây dựng xây dựng không
phép, sai phép, xây dựng không đúng theo quy hoạch, thiết kế đô thị được phê
duyệt vẫn diễn ra thường xuyên;
Năng lực quản lý hạn chế: Mặc dù bộ máy quản lý đầu tư xây dựng
theo quy hoạch

hu đô thị thương mại Vĩnh Tường được tổ chức đầy đủ các

bộ phận; tuy nhiên năng lực của một bộ phận cán bộ chuyên môn tại U N
cấp huyện, xã và hủ đầu tư còn non kém, thiếu kinh nghiệm dẫn đến những
tồn tại trong quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Và một số tồn tại khác như: Thiếu thủ tục pháp lý, chưa tổ chức công
bố, công khai quy hoạch điều chỉnh theo quy định...
Như vậy có thể nói ự án

hu đô thị thương mại Vĩnh Tường có vị trí

chiến lược, tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện và đầu tư xây dựng
dự án còn tồn tại nhiều hạn chế, khiếm khuyết nêu trên. Trong bối cảnh như
vậy, với yêu cầu đảm bảo tuân thủ các cơ sở pháp lý mới ban hành như Luật
Xây dựng (2014), Luật Nhà ở, Luật

inh doanh bất động sản và từ yêu cầu

thực tiễn của đô thị thì việc quản lý xây dựng theo quy hoạch đã trở thành vấn
đề cấp bách và cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, Luận văn sẽ nghiên cứu về việc
Quản lý xây dựng theo Quy hoạch hu đô thị thương mại Vĩnh Tường, huyện
Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc theo quy hoạch điều chỉnh đã được phê duyệt tại
Quyết định số 2989/Q -U N

ngày 30/10/2017 (lần 3) của U N

tỉnh

Vĩnh Phúc, đề xuất các giải pháp quản lý nhằm góp phần nâng cao hiệu quả


3

trong quản lý xây dựng đối với Quy hoạch

hu đô thị thương mại Vĩnh

Tường nói riêng và các khu vực phát triển đô thị mới trên địa bàn huyện Vĩnh
Tường, tỉnh Vĩnh Phúc nói chung.
* Mục đích nghiên cứu:
-

ề xuất nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng tại

hu đô thị thương mại Vĩnh Tường nói riêng và các

TM nói chung; góp

phần đảm bảo chất lượng xây dựng, chất lượng sử dụng đất của

hu đô thị

thương mại Vĩnh Tường đảm bảo tính thống nhất của không gian đô thị với
các khu vực lân cận.
- hai thác các yêu tố tham gia của cộng đồng trong quản lý quy hoạch
xây dựng.
- Làm cơ sở khoa học góp phần vào việc hoàn thiện khung quản lý xây
dựng theo quy hoạch tại các

TM.

* ối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
- ối tượng nghiên cứu: ông tác Quản lý xây dựng theo Quy hoạch.
- Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi

hu đô thị thương mại Vĩnh Tường có

diện tích 92,99ha nằm trong khu chợ đầu mối nông sản thực phẩm, hệ thống
kho vận và khu đô thị thương mại Vĩnh Tường đã được U N

tỉnh Vĩnh

Phúc phê duyệt điều chỉnh QH T tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2989/Q U N ngày 30/10/2017 với tổng diện tích là 154,17ha;
* Nội dung nghiên cứu:
- Tìm hiểu về công tác quy hoạch xây dựng nói chung, quy hoạch xây
dựng khu TM nói riêng tại huyện Vĩnh Tường.
- Thực trạng về công tác quản lý xây dựng các khu TM trên địa bàn tại

huyện Vĩnh Tường nói chung và hu đô thị thương mại Vĩnh Tường nói riêng.
-

ề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch

thương mại Vĩnh Tường nói riêng.

hu đô thị


4

* Phƣơng pháp nghiên cứu:
- iều tra, khảo sát thực tế; thu thập tài liệu, số liệu;
- Phương pháp chuyên gia, kinh nghiệm trong nước và một số nước
trên thế giới về công tác quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch;
- Phương pháp tổng hợp;
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và đề xuất các giải pháp quản lý
xây dựng theo quy hoạch;
*

nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

- Ý nghĩa khoa học: Làm cơ sở khoa học góp phần vào việc hoàn thiện
khung quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu

TM trên địa bàn tỉnh

Vĩnh Phúc nói riêng và trong nước nói chung.
- Ý nghĩa thực tiễn:

iúp cho địa phương và

T có thêm căn cứ để

xem xét, áp dụng vào công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch; qua đó nâng
cao năng lực, vai trò quả lý nhà nước tại địa phương; đồng thời đảm bảo tính
đồng bộ, hoàn chỉnh trong quá trình phát triển, xây dựng các khu

TM trên

địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
* Các khái niệm, thuật ngữ:
Trong Luận văn này, các từ ngữ dưới đây xin được hiểu như sau:
- Quản lý: là sự tác động có hướng đích của chủ thể quản lý đến một hệ
thống nào đó nhằm biến đổi nó từ trạng thái này sang trạng thái khác theo
nguyên lý tạo lập hệ thống mới và điều khiển hệ thống.
- Quy hoạch xây dựng [20]: Là việc tổ chức không gian của đô thị, nông
thôn và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh
thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp
ứng mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường,


5

ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ
án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
- Quy hoạch đô thị [18]: Là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh
quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và

nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị,
được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.
- Quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị [18]:

ao gồm nội các nội

dung quản lý về giới thiệu địa điểm; giấy phép quy hoạch; quản lý phát triển
đô thị mới, khu đô thị mới; quản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch.
- Đồ án quy hoạch đô thị [18]: Là tài liệu thể hiện nội dung của quy
hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý
theo quy hoạch đô thị.
- Quy hoạch chi tiết [18]: Là việc phân chia và xác định chỉ tiêu S
quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí
công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội
dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
- Khu đô thị mới [18]: Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây
dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
- Không gian đô thị [18]: Là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô
thị, cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
- Kiến trúc đô thị [18]: Là tổ hợp các vật thể trong đô thị, bao gồm các
công trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh,
kiểu dáng của chúng chi phối hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
- Cảnh quan đô thị [18]: Là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát
ở trong đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường
phố, hè, đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi,


6

gò đất, đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông,

kênh, rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị.
- Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị [18]: Là chỉ tiêu để quản lý
phát triển không gian, kiến trúc được xác định cụ thể cho một khu vực hay
một lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng
tối đa, tối thiểu của công trình.
- Chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của đồ án quy hoạch xây dựng [20]: Là chỉ
tiêu được dự báo, xác định, lựa chọn làm cơ sở đề xuất các phương án, giải
pháp quy hoạch xây dựng bao gồm quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường.
- Giấy phép quy hoạch [18]: Là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho
C T làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Giấy phép xây dựng [20]: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho hủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
* Cấu trúc luận văn:
. Phần mở đầu
. Phần nội dung
Ngoài các phần mở đầu, kết luận và kiến nghị; nội dung đề tài được
trình bày trong 03 hương:
hương : Thực trạng Quản lý xây dựng theo Quy hoạch

hu đô thị

thương mại Vĩnh Tường;
hương

:

ơ sở khoa học về Quản lý xây dựng theo

hu đô thị

thương mại Vĩnh Tường;
hương

:

iải pháp Quản lý xây dựng theo Quy hoạch

thương mại Vĩnh Tường;
. ết luận, kiến nghị;
Tài liệu tham khảo

hu đô thị


7

B. PHẦN N I DUNG:
CHƢƠNG I: THỰC TR NG QU N L
HO CH

HU

XÂY DỰNG THEO QUY

TH THƢƠNG M I V NH TƢ NG

1.1.Tình hình chung về phát triển đô thị các

hu đô thị trên địa

bàn huyện Vĩnh Tƣờng:
1.1.1 hái quát về huyện Vĩnh Tường:
Huyện Vĩnh Tường có tổng diện tích đất tự nhiên là 141,9 km2 gồm 29
đơn vị hành chính cấp xã (05 đô thị loại V và 24 xã) với dân số 224.336 người
(21,5% dân số thành thị và 78,5% dân số nông thôn).

Hình1.1. Vị trí huyện Vĩnh Tường trong Quy hoạch vùng tỉnh Vĩnh Phúc [25]


8

Vĩnh Tường là huyện đồng bằng nằm ở đỉnh tam giác đồng bằng ắc
ộ, nằm bên tả ngạn sông Hồng ở về phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh Phúc. có
phía ắc giáp huyện Lập Thạch và Tam ương; Tây ắc giáp thành phố Việt
Trì, tỉnh Phú Thọ; Tây Nam giáp huyện a Vì, thị xã Sơn Tây (thành phố Hà
Nội);

ông giáp huyện Yên Lạc. Là cửa ngõ phía nam của đô thị Vĩnh Phúc,

tiếp giáp với các xã, thị trấn ông nghiệp Việt Trì, thị xã Sơn Tây, cận kề với
các xã, thị trấn tỉnh lỵ Vĩnh Yên... Hệ thống giao thông tương đối thuận lợi,
có các loại hình vận tải đường sắt, đường bộ, đường thuỷ. Hệ thống giao
thông đường bộ của huyện gồm có: Quốc lộ 2 chạy qua nối Vĩnh Tường với
Vĩnh Yên, Phú Thọ, tỉnh lộ 304, 309 và đường Quốc lộ 2 , ầu Vĩnh Thịnh
qua sông Hồng nối Vĩnh Tường với Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội; các
đường liên xã, liên thôn khá đầy đủ.
ường thuỷ với hệ thống sông Hồng ở phía nam huyện (dài 18 km),
sông Phó

áy phía Tây ắc (dài 18 km) và hai bến phà Vĩnh Thịnh, bến phà

Phú Hậu đưa đón khách, trung chuyển nguyên vật liệu.
ường Sắt Hà Nội - Lào ai chạy qua Vĩnh Tường qua 2 ga ạch Hạc
và ga Hướng Lại đang được nâng cấp và mở rộng.
1.1.2. Tình hình chung về phát triển đô thị:
Theo định hướng quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Vĩnh Phúc đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được U N tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt tại
Quyết định số 2358/Q -UBND ngày 20/9/2012 và hương trình phát triển đô
thị Vĩnh Phúc đến năm 2030 tại Quyết định số 2566/Q -UBND ngày
08/8/2016, Vĩnh Tường được xác định là đô thị Loại V, giữ vai trò trung tâm
của vùng phía nam tỉnh Vĩnh Phúc với quy mô dân số khoảng 210.000 người,
tương lai là thị xã vệ tinh của tỉnh Vĩnh Phúc. Trên cơ sở đó, ngoài các dự án
hu đô thị mới đang triển xây dựng trên địa bàn huyện như: Khu Trung tâm
thương mại và Nhà ở Phúc Sơn tại xã Thượng Trưng, huyện Vĩnh Tường , hu


9

chợ đầu mối nông sản thực phẩm, hệ thống kho vận và hu đô thị thương mại
Vĩnh Tường, hu đô thị mới tại xã ại ồng và xã Nghĩa Hưng, hu nhà ở đô
thị tại thị trấn Thổ Tang...còn có các dự án các

ự án hỗn hợp, các

ự án về

u lịch nghỉ dưỡng cũng được hình thành và phát triển như: hu u lịch ầm
Rưng;

hu nghỉ dưỡng sinh thái Tam Phúc;

hu đô thị sinh thái Vĩnh Thịnh-

n Tường... ác dự án phát triển về ông nghiệp như

N hấn Hưng... Về

cơ bản, việc lập, thẩm định và phê duyệt các đồ án Quy hoạch chi tiết đều được
các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương thực hiện theo quy định
hiện hành; các khu chức năng đô thị được lập quy hoạch chi tiết đều tuân thủ
theo Quy hoạch Vùng tỉnh Vĩnh Phúc đã được phê duyệt.
Tuy nhiên, song song với những kết quả đạt là những tồn tại chưa được
khắc phục như: Tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần nằm điều chỉnh cơ
cấu S

, quy mô các hạng mục công trình; một số đồ án vẫn còn thiếu thành

phần hồ sơ, thiếu Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch, thiếu thiết kế đô
thị. ác khu vực đô thị hiện hữu chưa được quan tâm đầu tư, chưa được lập
các đồ án cải tạo chỉnh trang đô thị, hay các đồ án thiết kế đô thị; hệ thống
HT T trong

T hiện hữu được đầu tư thiếu đồng bộ; việc quản lý các hoạt

động TX và kiến trúc cảnh quan trong

T hiện hữu còn hạn chế.

Trong những năm gần đây, được sự quan tâm đặc biệt của Tỉnh ủy,

H N ,U N

tỉnh Vĩnh Phúc về công tác lập quy hoạch và xây dựng hệ

thống HT T khung; nhằm định hướng các khu vực phát triển đô thị; góp
phần vào việc phát triển
đô thị loại

inh tế - Xã hội của tỉnh, đưa Vĩnh Phúc trở thành

trực thuộc trung ương trong tương lai; đồ án Quy hoạch chung

xây dựng đô thị Vĩnh Phúc, tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030 và tầm nhìn đến
năm 2050 do ông ty Nikken Sekkei ivil Engineering tư vấn lập quy hoạch
đã được Thủ tướng

hính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1883/Q -TTg

ngày 26/10/2011. Sau khi đồ án Quy hoạch chung đô thị Vĩnh Phúc được phê


10

duyệt, U N

tỉnh Vĩnh Phúc đã giao cho Sở Xây dựng làm

T lập quy

hoạch 15 phân khu theo quy hoạch chung đô thị Vĩnh Phúc, trong đó có 04 đồ

án Quy hoạch phân khu được lập trên địa bàn huyện Vĩnh Tường (Nguồn: Sở
Xây dựng Vĩnh Phúc, 2018).
1.2. Tình hình chung về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các
hu đô thị trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng:
1.2.1. ông tác tổ chức thực hiện Quy hoạch đô thị
a. Công tác công bố công khai các đồ án QH T: Sau khi các đồ án
được phê duyệt, việc tổ chức công bố công khai đồ án tại huyện Vĩnh Tường
và các xã, thị trấn chưa được thực hiện đúng theo quy định; một số đồ án
không được công bố công khai, một số đồ án được công bố nhưng thực hiện
mang tình chất để có, không được coi trọng; từ đó dẫn đến một bộ phận người
dân trong khu vực lập các đồ án quy hoạch không năm bắt đầy đủ thông tin
quy hoạch, gây khó khăn trong công tác thu hồi, bồi thường

PM ; một số

bộ phận người dân vẫn tiếp tục xây dựng công trình trong phạm vi lập quy
hoạch chi tiết đã được phê duyệt và công bố công khai, điều này thể hiện sự
thiếu hiểu biết của người dân và sự yếu kém trong việc quản lý hoạt động trên
địa bàn huyện. Một số đồ án đã được phê duyệt, công bố công khai quy hoạch
nhưng không triển khai trong một thời gian dài, có những đồ án sau khi công
bố công khai hơn 3 năm, không triển khai nhưng chính quyền địa phương và
cơ quan chức năng không thực hiện khắc phục, thông báo cho các tổ chức, cá
nhân trong khu vực lập quy hoạch được biết; không thực hiện việc hủy bỏ đồ
án, làm ảnh hưởng đến quá trình đâu tư xây dựng của các tổ chức cá nhân; thể
hiện sự yếu kém của các bộ phận giúp việc, tham mưa cho lãnh đạo địa
phương trong các vấn đề liên quan đến công tác quy hoạch.
b.

ông tác cung cấp thông tin quy hoạch, cấp chứng chỉ quy hoạch:

ông việc này được Phòng Quản lý quy hoạch kiến trúc-Sở Xây dựng Vĩnh


11

Phúc và Phòng inh tế và Hạ tầng huyện Vĩnh Tường thực hiện tương đối tốt
về thời gian và chất lượng thông tin cung cấp; giúp cho các tổ chức, cá nhân
năm bắt được thông tin về quy hoạch, xác định mục tiêu và thực hiện các

ự

án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, đôi khi việc cung cấp thông tin không thực
hiện theo đúng quy trình, chưa rõ ràng, chưa chúa trọng đến đối tượng trực
tiếp bị tác động của quy hoạch, làm ảnh hưởng đến quá trình triển khai thực
hiện các thủ tục của dự án dự kiến đầu tư xây dựng.
c. ông tác cắm mốc giới ngoài thực địa: ông tác căm mốc giới ngoài
thực địa của một số đồ án quy hoạch chi tiết trên địa bàn huyện Vĩnh Tường
chưa được thực hiện nghiêm túc, quy trình thực hiện chưa đầy đủ; một số đồ
án do trong quá trình triển khai tổ chức quá nhanh do sức nóng của thị trường
bất động sản, công tác khảo sát bản đồ địa hình không đảm bảo, hệ tọa đồ là
giả định, khi lập hồ sơ căm mốc giới và tổ chức căm mốc giới bị sai lệch so
với hiện trạng, phải thực hiện khảo sát lại địa hình để hoàn thiện hồ sơ, gây
lãng phí trong hoạt động xây dựng và mất thời gian thực hiện; một số khu vực
khi thực hiện cắm mốc giới sử dụng bằng cọc tre, cọc gỗ nên công tác bảo
quản mốc gới không đảm bảo, người dân nhổ cọc hay cọc bị mất do sạt lở,
việc xác định mốc giới và cắm mốc giới lại phải thực hiện lại.
1.2.2. ông tác quản lý quy hoạch xây dựng
a. ông tác quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị: Hiện nay
huyện Vĩnh Tường vẫn chưa tổ chức lập và bàn hành Quy chế quản lý quy
hoạch, kiến trúc đô thị. Một số công trình có quy mô lớn, tại các vị trí quan

trong trong đô thị vẫn do các tổ chức, cá nhân tự phát xây dựng, chưa có dự
án và không tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc.
b. Quản lý S

đô thị theo quy hoạch: Một số dự án phát triển đô thị

trên địa bàn huyện Vĩnh Tường,

T đã phối hợp với chính quyền địa

phương thực hiện chi trả xong tiền bồi thường

PM , hỗ trợ bồi thường giải


12

phóng mặt bằng và đóng tiền thuế đất một lần nhưng sau nhiều năm,

T vẫn

chưa có được mặt bằng để tổ chức thi công như Quy hoạch chi tiết được duyệt
do người dân có những yêu sách trong việc bồi thường hoa màu mà các hộ
dân vẫn canh tác sau khi đã nhận tiền bồi thường, hay chưa bàn giao mặt bằng
khi chưa được cấp trả đất dịch vụ, phần việc mà chính quyền địa phương phải
thực hiện, gây bức xúc cho các nhà đâu tư; ở đây thể hiện sự yếu kém trong
việc triển khai các thủ tục của chính quyền địa phương.
Một số

ự án phát triển đô thị do các nhà đầu tư thực hiện, trong quá

trình triển khai đầu tư xây dựng, hiện tượng tự điều chỉnh chức năng S

từ

đất cây xanh thành các loại đất chức năng khác hay từ đất công cộng thành
đất ở; chỉ đến khi Thanh tra tài nguyên kết hợp với Thanh tra xây dựng kiểm
tra mới phát hiện sự việc đã rồi.
Một số dự án đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông do chính
quyền địa phương hay cơ quan chuyên môn làm

T thực hiện, việc lập

phương án đền bù PM và tổ chức PM chưa được tính toán kỹ lưỡng đã
dẫn đến việc tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo vẫn tồn tại trên địa bàn
huyện Vĩnh Tường;
c. ông tác quản lý xây dựng hệ thống các công trình HT T:
Mặc dù hệ thống đường giao thông trong trung tâm huyện đã nhiều lần
được đầu tư xây dựng cải tạo và mở rộng, tuy nhiên việc xây dựng đồng bộ hệ
thống tuy nen, hào kỹ thuật để hạ ngầm đường dây, đường ỗng vẫn chưa được
thực hiện, mạng lưới đường dây chằng chịt được nối từ cột điện này sang cột
điện khác làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.
1.2.3. ông tác quản lý xây dựng theo quy hoạch:
a. ông tác cấp

iấy chứng nhận đầu tư: Toàn bộ các dự án phát triển

đô thị mới, các dự án khu nhà ở hay các khu chức năng dịch vụ, thương mại,

13

du lịch, nghỉ dưỡng trên địa bàn huyện đều được U N

tỉnh Vĩnh Phúc ra

Quyết định cho phép đầu tư dự án theo quy định hiện hành.
b. ông tác giới thiệu địa điểm: hi có yêu cầu giới thiệu địa điểm để đầu
tư xây dựng các dự án phát triển kinh tế xã hội địa phương, phát triển các khu
dân cư; hay yêu cầu của các nhà đầu tư muốn đầu tư trên địa bàn huyện; Sở Xây
dựng hoặc U N huyện Vĩnh Tường sẽ theo phân cấp, đối chiếu với quy hoạch
được duyệt để thực hiện công tác giới thiệu địa điểm cho các dự án. Tuy nhiện,
hiện tượng giới thiệu địa điểm bị chồng lấn vẫn diên ra trên địa huyện, làm mât
thời gian khắc phục hậu quả và gây bức xúc cho các tổ chức, cá nhân.
c. ông tác cấp

iấy phép quy hoạch:

ối với các dự án phát triển đô

thị mới, các khu chức năng đô thị, hầu hết đều được triển khai thực hiện các
thủ tục trước khi Luật quy hoạch ra đời; cơ sở để xác định phạm vi nghiên
cứu lập quy hoạch chỉ thông qua công tác giới thiệu địa điểm, không thực
hiện cấp iấy phép quy hoạch.
Tuy nhiên, một số dự án đầu tư xây dựng công trình riêng lẻ trong

T

hiện hữu, chưa có quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang được duyệt, chưa có
hồ sơ thiết kế đô thị được duyệt nhưng cơ quan chức năng và chính quyền địa

phương cũng không thực hiện cấp

iấy phép quy hoạch, chỉ thực hiện giới

thiệu địa điểm, cung cấp thông tin quy hoạch và cấp iấy phép xây dựng.
d. ông tác cấp iấy phép xây dựng: Sở Xây dựng, U N huyện Vĩnh
Tường và U N

cấp xã thực hiện cấp

iấy phép xây dựng theo phân cấp.

ối với các ự án đầu tư xây dựng công trình, cơ bản các
lập hồ sơ xin cấp

T đều thực hiện

iấy phép xây dựng và được cấp phép xây dựng theo quy

định hiện hành.
ối với các

T hiện hữu, do chưa có quy hoạch cải tạo, chỉnh trang,

chưa có đồ án thiết kế đô thị nên gây khó khăn cho cán bộ chuyên môn trong
việc cấp phép cho các hạng mục công trình nhà ở đô thị. Việc cấp

iấy phép

14

xây dựng cho công trình, nhà ở riêng lẻ ở các xã, thị trấn vẫn chưa được thực
hiện nghiêm túc.
e.

ông tác thanh kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng:

Ngoài Thành tra tỉnh, việc thành kiểm tra và xử lý vi phạm trong hoạt động
xây dựng trên địa bàn huyện còn bao gồm Thanh tra xây dựng, phòng inh tế
và Hạ tầng huyện, phòng địa chính- xây dựng cấp xã phối hợp với phòng ban
chuyên môn các cấp thực hiện. Tuy nhiên, hầu hết việc giám sát đầu tư xây
dựng công trình của U N

cấp xã là kém, không hoàn thành nhiệm vụ và

chức trách theo phân cấp. Hàng loạt các hạng mục chưa có

iấy phép xây

dựng nhưng vẫn được mọc lên trên địa bàn huyện; khi Thanh tra xây dựng
kiểm tra thì sự đã rồi, công trình đã được đầu tư xây dựng, U N

cấp xã,

U N huyện không có biện pháp xử lý như lập biên bản đình chỉ thi công và
báo cáo cấp trên khi vượt quyền hạn xử lý. Hàng loạt các

T bị xử lý vi

phạm hành chính trong hoạt động xây dưng; tuy nhiên, do mức xử phạt còn
thấp, không đủ răn đe đối với các trường hợp tương tự, công trình sau khi bị
xử lý, nếu phù hợp với quy hoạch vẫn được tồn tại và khắc phục bằng việc lập
hồ sơ xin cấp

iấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo; vì vây, hiện tượng sai

phạm trong hoạt động xây dựng vẫn diễn ra thường xuyên trên địa bàn huyện;
f. Tổ chức bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch:
Ngoài việc quản lý hoạt động xây dựng của các cơ quan chuyên môn
cấp tỉnh, phòng ban chuyên môn cấp huyện và U N cấp xã, các ự án phát
triển đô thị trên địa bàn huyện đều có an quản lý

ự án do

T thành lập,

phục vụ công tác quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Tuy nhiên, việc
quản lý chỉ dừng lại ở mức độ quản lý hệ thống HT T, các công trình thương
mại dịch vụ và các T

; việc đầu tư xây dựng công trình nhà ở vẫn không

được giám sát chặt chẽ, vẫn không xin cấp

PX

(khi chưa có Luật Xây

15

dựng 2014) và việc đầu tư xây dựng công trình vẫn không đảm bảo kiến trúc
cảnh quan, thông số kỹ thuật theo QH T được duyệt
1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại

hu đô thị

thƣơng mại Vĩnh Tƣờng:
1.3.1. hái quát hu đô thị thương mại thương mại Vĩnh Tường:
hu đô thị thương mại Vĩnh Tường nằm trong khu chợ đầu mối nông sản
thực phẩm, hệ thống kho vận và

hu đô thị thương mại Vĩnh Tường đã được

U N tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt điều chỉnh QH T tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số
2989/Q -U N ngày 30/10/2017 với tổng diện tích là 92,99ha.
a. Vị trí, quy mô và giới hạn khu đất:

Hình 1.2. Vị trí Khu đô thị thương mại Vĩnh Tường
trong quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Vĩnh Phúc [25]


16

- Vị trí: hu đất thuộc địa phận hành chính xã Lũng Hòa, xã Tân Tiến,
xã Yên Lập - huyện Vĩnh Tường - Tỉnh Vĩnh Phúc. Ranh giới cụ thể như sau:
+ Phía ông giáp khu dân cư xã Tân Tiến; phía Tây giáp đất nông
nghiệp xã Lũng Hòa; phía Nam giáp khu dân cư thị trấn Thổ Tang; phía ắc
giáp đường Quốc lô 2.

- Quy mô: Tổng diện tích nghiên cứu: 92,99ha; dân số quy hoạch
khoảng 14.000 người.

Hình 1.3. Vị trí Khu đô thị thương mại Vĩnh Tường trong quy hoạch
Khu chợ đầu mối nông sản thực phẩm, hệ thống kho vận và Khu đô thị
thương mại Vĩnh Tường, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc [29]