Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu nhà ở thương mại, dịch vụ sabinco tương bình hiệp, thành phố thủ dầu một

BÔÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BÔÔ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NÔÔI

VŨ TRUNG THÀNH

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ SABINCO TƯƠNG BÌNH
HIỆP, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT

LUÂÔN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2019


BÔÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BÔÔ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

VŨ TRUNG THÀNH
KHÓA: 2017-2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ SABINCO TƯƠNG BÌNH
HIỆP, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS. TS. ĐỖ HẬU

Hà Nội – 2019


BÔÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BÔÔ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

VŨ TRUNG THÀNH
KHÓA: 2017-2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ SABINCO TƯƠNG BÌNH
HIỆP, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS. TS. ĐỖ HẬU

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội – 2019


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội,
Khoa sau đại học, Khoa quản lý đô thị Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, lãnh đạo
UBND thành phố Thủ Dầu Một, Phòng Quản lý đô thị thành phố Thủ Dầu Một
cùng với UBND phường Tương Bình Hiệp đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn
thành tốt chương trình cao học và luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng, đặc biệt là GS. TS.
Đỗ Hậu đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành bản
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các nhà khoa học cùng toàn thể các thầy
cô giáo của Trường đại học Kiến trúc Hà Nội, Khoa sau đại học đã truyền đạt cho
tôi những kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian học tập và làm
luận văn tốt nghiệp tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên và
giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Trung Thành


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Trung Thành


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục hình
Danh mục sơ đồ, bảng biểu
MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài...........................................................................................1
* Mục đích nghiên cứu....................................................................................3
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................3
* Nội dung nghiên cứu.....................................................................................3
* Phương pháp nghiên cứu.............................................................................4
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài....................................................5
* Các khái niệm, thuật ngữ.............................................................................5
* Cấu trúc luận văn..........................................................................................6
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
SABINCO TƯƠNG BÌNH HIỆP, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT............7
1.1. Tình hình chung về quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị tại các
khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một......................7
1.1.1. Khái quát về thành phố Thủ Dầu Một.....................................................7
1.1.2. Tình hình chung về phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng..................8
1.2. Tình hình chung về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô
thị, khu nhà ở trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một.................................10

1.2.1. Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch...........................................10
1.2.2. Công tác tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị.........................................12
1.2.3. Công tác quản lý quy hoạch xây dựng...................................................12
1.3. Thực trạng quy hoạch xây dựng tại khu nhà ở thương mại dịch vụ
Sabinco Tương Bình Hiệp ............................................................................13
1.3.1. Khái quát về khu nhà ở TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp..................13
1.3.2. Thực trạng về quy hoạch và đầu tư xây dựng........................................18
1.4. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu nhà ở thương
mại dịch vụ Sabinco Tương Bình Hiệp........................................................21
1.4.1. Tổ chức thực hiện quy hoạch.................................................................21
1.4.2. Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan.............................................21
1.4.3. Quản lý sử dụng đất...............................................................................22
1.4.4. Quản lý xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật..................22
1.4.5. Quản lý xây dựng theo quy hoạch.........................................................23
...........................................................................................................................
1.4.6. Tổ chức bộ máy thực hiện quản lý.........................................................28
1.4.7. Vai trò của cộng đồng trong công tác QLXD theo quy hoạch...............30
1.5. Những vấn đề cần nghiên cứu................................................................31
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ SABINCO
TƯƠNG BÌNH HIỆP, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT.............................33
2.1. Cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng theo quy hoạch khu nhà ở thương
mại dịch vụ Sanbinco Tương Bình Hiệp......................................................33
2.1.1. Văn bản pháp luật của tỉnh Bình Dương, Ủy ban nhân dân thành phố
Thủ Dầu Một....................................................................................................33
2.1.2. Văn bản liên quan đến khu nhà ở thương mại dịch vụ Sabinco Tương
Bình Hiệp.........................................................................................................34

2.1.3. Định hướng quy hoạch khu nhà ở thương mại dịch vụ Sabinco Tương
Bình Hiệp.........................................................................................................35
2.2. Quy định chung về quản lý xây dựng theo quy hoạch.........................38
2.2.1. Nội dung quản lý Nhà nước về quy hoạch và xây dựng đô thị..............38
2.2.2. Các nguyên tắc quản lý Nhà nước về xây dựng theo quy hoạch...........38
2.2.3. Tổ chức quản lý nhà nước về quy hoạch và xây dựng đô thị................39
2.2.4. Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch..........................................40
2.3. Một số yếu tố tác động đến quản lý xây dựng theo quy hoạch trong
các khu đô thị, khu nhà ở..............................................................................43
2.3.1. Quá trình đô thị hóa...............................................................................43
2.3.2. Thị trường đất đai, bất động sản............................................................43
2.3.3. Yếu tố quy hoạch...................................................................................43
2.3.4. Yếu tố cơ chế chính sách và thủ tục hành chính....................................44
2.3.5. Khoa học công nghệ...............................................................................44
2.3.6. Năng lực của các cơ quan chuyên môn và chính quyền địa phương.....45
2.3.7. Năng lực của chủ đầu tư dự án..............................................................45
2.4. Kinh nghiệm trong nước và quốc tế về quản lý thực hiện xây dựng đô
thị theo quy hoạch..........................................................................................46
2.4.1. Kinh nghiệm quản lý quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại
Nhật Bản..........................................................................................................46
2.4.2. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch và phát triển đô thị tại
Singapore.........................................................................................................49
2.4.3. Kinh nghiệm quản lý quy hoạch, quản lý dự án đầu tư xây dựng theo
quy hoạch tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng..........................................................51
2.4.4. Kinh nghiệm quản lý quy hoạch, quản lý dự án đầu tư xây dựng theo
quy hoạch tại Đà Nẵng.....................................................................................53
2.4.5. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu đô thị mới Linh
Đàm..................................................................................................................56

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở TMDV
SABINCO TƯƠNG BÌNH HIỆP, TP.THỦ DẦU MỘT.............................58
3.1. Quan điểm và mục tiêu quản lý xây dựng theo quy hoạch.................58
3.1.1. Quan điểm..............................................................................................58
3.1.2. Mục tiêu.................................................................................................59
3.2. Các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch...............................59
3.2.1. Tuân thủ theo các văn bản pháp lý.........................................................59
3.2.2. Phát triển đô thị bền vững......................................................................60
3.2.3. Nguyên tắc về tuân thủ quy hoạch đô thị...............................................61
3.3. Các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch.................................61
3.3.1. Hoàn thiện các cơ sở pháp lý liên quan.................................................61
3.3.2. Quản lý chức năng sử dụng đất..............................................................63
3.3.3. Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch..............................................65
3.3.4. Quản lý kiến trúc, cảnh quan.................................................................71
3.3.5. Quản lý hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội................................................74
3.3.6. Quản lý theo mô hình đối tác công tư (PPP).........................................75
3.3.7. Ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý quy hoạch xây dựng......78
3.3.8. Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch.....78
3.4. Tổ chức bộ máy quản lý khu nhà ở thương mại dịch vụ Sabinco
Tương Bình Hiệp............................................................................................81
3.5. Huy động sự tham gia của cộng đồng trong việc quản lý xây dựng
theo quy hoạch khu nhà ở TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp...................87
3.5.1. Vai trò và lợi ích của sự tham gia của cộng đồng..................................87
3.5.2. Nâng cao khả năng huy động sự tham gia của cộng đồng trong công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch....................................................................88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................92


* Kết luận........................................................................................................92

* Kiến nghị......................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

CP

Chính phủ

TP

Thành phố

QL

Quốc lộ

ĐTH

Đô thị hóa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng

QLĐT

Quản lý đô thị

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

UBND

Ủy ban nhân dân

GĐ

Giai đoạn

KĐT

Khu đô thị

KNƠ

Khu nhà ở

KDC

Khu dân cư

KĐTM

Khu đô thị mới

KNƠ TMDV

Khu nhà ở thương mại, dịch vụ

CĐT

Chủ đầu tư

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

NXB

Nhà xuất bản

QHĐT

Quy hoạch đô thị

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QHXD

Quy hoạch xây dựng

QLXD

Quản lý xây dựng


DANH MỤC HÌNH
Số hiệu
Hình 1.1

Tên hình
Sơ đồ và vị trí liên hệ vùng của TP.Thủ Dầu Một [23]

Hình 1.2

Quy hoạch chung TP.Thủ Dầu Một đến năm 2020 [23]

Hình 1.3

Vị trí khu đất quy hoạch trong tổng thể P.Tương Bình Hiệp [23]

Hình 1.4

Bản đồ quy hoạch giao thông KNƠ TMDV Sabinco [23]

Hình 1.5

Bản đồ quy hoạch san nền KNƠ TMDV Sabinco [23]

Hình 1.6

Bản đồ quy hoạch thoát nước mưa KNƠ TMDV Sabinco [23]

Hình 1.7

Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp nước KNƠ TMDV Sabinco [23]

Hình 1.8

Một số vị trí đã san nền theo đúng quy hoạch [23]

Hình 1.9

Một số vị trí đang hoàn thiện hệ thống HTKT [23]

Hình 1.10

Thiết kế mẫu nhà liền kề [23]

Hình 1.11

ĐTXD không đúng thiết kế mẫu nhà liền kề [23]

Hình 1.12

Đo đạc cắm mốc giới quy hoạch [23]
Màu sắc và kiến trúc công trình không thống nhất, tồn tại nhiều
nhà hàng mở trong khu dân cư [23]
Một số vị trí chưa hoàn thiện đường giao thông, hệ thống chiếu
sáng (phần tiếp giáp hoàn thiện) [23]
Công trình biệt thự xây dựng không theo thiết kế mẫu [23]

Hình 1.13
Hình 1.14
Hình 1.15
Hình 1.16
Hình 1.17
Hình 2.1
Hình 2.2
Hình 3.1
Hình 3.2
Hình 3.3

Sơ đồ tổ chức Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương [23]
Mô hình quản lý xây dựng theo quy hoạch KNƠ TMDV Sabinco
Tương Bình Hiệp [23]
Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan KNƠ TMDV
Sabinco [23]
Phối cảnh minh họa KNƠ TMDV Sabinco [23]
Sơ đồ tổ chức BQL dự án KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp

[23]
Mô hình về sự tham gia quản lý quy hoạch và ĐTXD của cộng
đồng [23]
Mô hình tổ chức quản lý xây dựng theo quy hoạch KNƠ TMDV
Sabinco Tương Bình Hiệp [23]



DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Số hiệu

Tên sơ đồ, bảng biểu

Bảng 1.1

Bảng thống kê giao thông KNƠ TMDV Sabinco [23]

1


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Thành phố Thủ Dầu Một là thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương,
nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng thành phố Hồ Chí
Minh, có vị trí đặc biệt nằm trên trục đường hướng tâm đối ngoại của Thành
phố Hồ Chí Minh với tuyến đường cao tốc Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một Chơn Thành; là đô thị vệ tinh độc lập của đô thị hạt nhân vùng bao gồm các
chức năng: Khu công nghệ cao, công nghiệp sạch có hàm lượng kỹ thuật cao;
các tuyến, điểm du lịch quốc gia - quốc tế; trung tâm đào tạo của vùng; trung

tâm dịch vụ cấp quốc gia, cấp vùng và là trọng điểm trong tam giác tăng
trưởng Thành phố Hồ Chí Minh - thành phố Thủ Dầu Một - thành phố Vũng
Tàu với vai trò là động lực phát triển ở phía Bắc của vùng. Ngày 02 tháng 5
năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP thành lập TP.Thủ
Dầu Một, trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành
chính trực thuộc của thị xã Thủ Dầu Một đồng thời chính thức hoạt động vào
ngày 1 tháng 7 năm 2012. Hiện Thủ Dầu Một đang là đô thị loại I gồm 14
phường.
Trong quá trình phát triển, với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên; với
vai trò là động lực phát triển của tỉnh, có lợi thế so sánh với Thành phố Hồ
Chí Minh, trong những năm qua TP.Thủ Dầu Một đã có tốc độ ĐTH cao;
nhiều KĐT, KNƠ được hình thành, tạo diện mạo mới cho TP. Tuy vậy, trong
bối cảnh chung về ĐTH, tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản
trong thời gian qua và khó khăn chung về kinh tế - xã hội đã bộc lộ những tồn
tại về xây dựng đô thị, rõ nét nhất là công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch trong các KĐT, KNƠ. Thực tế triển khai ĐTXD một số khu dân cư, khu
nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương nói chung và thành phố Thủ Dầu Một nói


2

riêng còn tồn tại một số vấn đề về quản lý xây dựng theo quy hoạch như: vi phạm
chỉ giới, không đúng mẫu nhà được duyệt, vượt chiều cao nhà, thay đổi kiến trúc
mặt tiền, đầu tư không đồng bộ hệ thống HTKT,…[23]". Trong bối cảnh như vậy,
với yêu cầu đảm bảo tuân thủ các cơ sở pháp lý mới ban hành như Luật Xây
dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và từ yêu cầu thực tiến của đô
thị thì việc xây dựng theo quy hoạch đã trở thành vấn đề cấp bách và cần thiết.
Đây là vấn đề cần được quan tâm trong phát triển hệ thống đô thị nói chung,
nhất là với đô thị có vị thế đặc thù trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm
phía Nam như TP.Thủ Dầu Một, được xác định là một trong ba cực động lực

phát triển của vùng.
Trong quy hoạch chung TP.Thủ Dầu Một, KNƠ TMDV Sabinco Tương
Bình Hiệp là một trong những dự án được xác định có vai trò quan trọng và
được tập trung nghiên cứu QHXD. KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp
nằm trên địa giới hành chính phường Tương Bình Hiệp, nơi tập trung một số
KĐT lớn như KĐTM Tương Bình Hiệp, dự án khu nhà ở thương Mại Tương
Bình Hiệp,…; KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp được UBND TP.Thủ
Dầu Một phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 832/QĐ-UBND ngày
24/9/2012, do Công ty Cổ phần đầu tư Sài Gòn - Bình Dương làm CĐT [23].
Đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư đã cơ bản hoàn thiện hệ thống HTKT.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, Luận văn sẽ nghiên cứu về việc
QLXD theo quy hoạch KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp, TP.Thủ Dầu
Một, đề xuất các giải pháp quản lý nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong
quản lý xây dựng đối với KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp nói riêng
và các KĐT, KNƠ trên địa bàn TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương nói chung.
* Mục đích nghiên cứu


3

Đề xuất nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả QLXD theo quy hoạch
KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp nói riêng và các KĐT, KNƠ nói
chung; góp phần đảm bảo tính thống nhất và chất lượng của không gian đô thị
với TP.Thủ Dầu Một và các khu vực lân cận.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: công tác QLXD theo quy hoạch.
- Phạm vi nghiên cứu: KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp nằm tại
phường Tương Bình Hiệp, TP.Thủ Dầu Một theo quy hoạch đã đươc phê
duyệt với ranh giới cụ thể như sau:
+ Phía Đông giáp mương nước, đất dân;

+ Phía Tây giáp đường Bùi Ngọc Thu, đất dân;
+ Phía Nam giáp đường Hồ Văn Cống, đất dân;
+ Phía Bắc giáp đường Nguyễn Chí Thanh, đất dân.
- Quy mô nghiên cứu: Trong phạm vi KNƠ TMDV Sabinco Tương
Bình Hiệp đã đươc UBND TP.Thủ Dầu Một phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/500 tại
Quyết định số 832/QĐ-UBND ngày 24/9/2012 với tổng diện tích 33,22ha
[23].
* Nội

dung nghiên cứu

- Tìm hiểu về công tác QHXD nói chung, QHXD KĐT, KNƠ nói riêng
tại TP.Thủ Dầu Một.
- Thực trạng về công tác quản lý xây dựng các KĐT, KNƠ trên địa bàn
tại TP.Thủ Dầu Một nói chung và KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp
nói riêng.


4

- Hệ thống hóa các cơ sở pháp lý, lý thuyết liên quan đến quản lý xây
dựng theo quy hoạch.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực QLXD theo quy hoạch
KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp.
* Phương pháp nghiên cứu
- Điều tra, khảo sát thực tế; thu thập tài liện, số liệu liên quan đến KNƠ
TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp: kiểm tra hiện trạng, thu thập các thông tin
về quá trình ĐTXD và quản lý ĐTXD; thu thập các Quyết định phê duyệt
nhiệm vụ, Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch, Quyết định chấp thuận
CĐT; các văn bản, giấy tờ liên quan đến dự án, liên quan đến các thủ tục về

đất đai; hồ sơ đồ án các giai đoạn,…
- Kinh nghiệm trong nước và một số nước trên thế giới về công tác
quản lý ĐTXD theo quy hoạch: thu thập các ý kiến của các chuyên gia về
công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch; thu thập kinh nghiệm của các
nước trên thế giới và kinh nghiệm của các khu đô thị trong nước trong việc
QLXD theo quy hoạch.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và đề xuất các giải
pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch: trên cơ sở các thông tin đã điều tra,
khảo sát và thu thập được, thực hiện phân tích thực tế việc quản lý xây dựng
theo quy hoạch tại KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp; từ kinh nghiệm
của các chuyên gia và các bài học kinh nghiệm về quản lý xây dựng theo quy
hoạch, đề xuất ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản
lý xây dựng theo quy hoạch KNƠ TMDV Sabinco Tương Bình Hiệp.


5

*Ý

nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: làm cơ sở khoa học góp phần vào việc hoàn thiện
khung quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các KĐT, KNƠ trên địa bàn tỉnh
Bình Dương nói riêng và trong nước nói chung.
- Ý nghĩa thực tiễn: giúp cho địa phương và CĐT có thêm căn cứ để
xem xét, áp dụng vào công tác QLXD theo quy hoạch; qua đó nâng cao năng
lực, vai trò quản lý nhà nước tại địa phương; đồng thời đảm bảo tính đồng bộ,
hoàn chỉnh trong quá trình phát triển, xây dựng các KĐT, KNƠ trên địa bàn
tỉnh Bình Dương.
* Các

khái niệm, thuật ngữ

Trong Luận văn này, các từ ngữ dưới đây xin được hiểu như sau:
- Quản lý là sự tác động có hướng đích của chủ thể quản lý đến một hệ
thống nào đó nhằm biến đổi nó từ trạng thái này sang trạng thái khác theo
nguyên lý tạo lập hệ thống mới và điều khiển hệ thống.
- QHXD [26]: là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu
chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình HTKT, HTXH; tạo lập môi
trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp
hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với
biến đổi khí hậu. QHXD được thể hiện thông qua đồ án QHXD gồm sơ đồ,
bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
- QHĐT [27]: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị,
hệ thống công trình HTKT, công trình HTXH và nhà ở để tạo lập môi trường
sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ
án QHĐT.


6

- Đồ án QHĐT [27]: là tài liệu thể hiện nội dung của QHĐT, bao gồm
các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo QHĐT.
- Quy hoạch chi tiết [27]: là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng
đất QHĐT, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công
trình HTKT, công trình HTXH nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân
khu hoặc quy hoạch chung.
* Cấu

trúc luận văn

MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương 1: Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch khu nhà ở
thương mại dịch vụ Sabinco Tương Bình Hiệp, thành phố Thủ Dầu Một.
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch khu
nhà ở thương mại dịch vụ Sabinco Tương Bình Hiệp,thành phố Thủ Dầu Một.
Chương 3: Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng
theo quy hoạch khu nhà ở thương mại dịch vụ Sabinco Tương Bình Hiệp,
thành phố Thủ Dầu Một.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


7

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ SABINCO
TƯƠNG BÌNH HIỆP, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT
1.1. Tình hình chung về quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị tại các
khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một
1.1.1. Khái quát về thành phố Thủ Dầu Một
Thủ Dầu Một là “thành phố” của tỉnh Bình Dương, cách Thành phố Hồ Chí
Minh 30 km về phía nam, có diện tích tự nhiên trên 11.866 ha, dân số khoảng
500.000 người. TP.Thủ Dầu Một hiện có 14 phường giáp ranh với huyện Bến Cát,
Tân Uyên, thị xã Thuận An và huyện Củ Chi TP.Hồ Chí Minh (ngăn cách bởi sông

Sài Gòn). Tính chất của đồ án quy hoạch chung xác định Thủ Dầu Một là thủ phủ
của tỉnh Bình Dương, là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - khoa học kỹ thuật,
trung tâm công nghệ cao cấp của Bình Dương. Là trung tâm phát triển du lịch nghỉ
dưỡng sinh thái chất lượng cao phục vụ nhu cầu vùng Thành phố Hồ Chí Minh. Do
đó, năm 2017 Thủ Dầu Một đã được công nhận là đô thị loại I.
Tại quy hoạch xây dựng vùng TP.Hồ Chí Minh (điều chỉnh) vừa mới được
công bố cũng xác định TP.Thủ Dầu Một nằm trong Tiểu vùng đô thị trung tâm
TP.Hồ Chí Minh. Trong đó, TP.Hồ Chí Minh là đô thị hạt nhân trung tâm vùng, tỉnh
Bình Dương là đô thị động lực phía Bắc, thành phố Biên Hòa - Long Thành - Nhơn
Trạch là vùng đô thị động lực phía Đông. Do đó, khu vực phía Nam tỉnh Bình
Dương (Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên) phát triển đô thị công nghiệp - dịch vụ - tài chính gắn với các trung tâm đầu mối đa phương tiện, tạo
động lực phát triển cho khu vực phía Bắc của tiểu vùng đô thị trung tâm.
Đối với Bình Dương, Thủ Dầu Một là hạt nhân, trung tâm kinh tế chính trị
văn hóa khoa học kỹ thuật của tỉnh, kết nối với các đô thị là trung tâm huyện lỵ các


8

huyện trực thuộc tỉnh Bình Dương qua các tuyến đường liên tỉnh Đại lộ Bình
Dương (QL13), Mỹ Phước Tân Vạn, ĐT741, ĐT742, ĐT743, ĐT744, ĐT745 tạo
điều kiện thuận lợi cho đô thị không ngừng phát triển.

Hình 1.1. Sơ đồ và vị trí liên hệ vùng của TP.Thủ Dầu Một [23]
1.1.2. Tình hình chung về phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng
Để đáp ứng quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của địa phương
cũng như đáp ứng nhu cầu về phát triển đô thị, làm cơ sở định hướng cho các
KĐT, KNƠ hình thành và phát triển trên địa bàn TP.Thủ Dầu Một, đồ án điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.Thủ Dầu Một đến năm 2020, tỷ lệ
1/15.000 được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt tại Quyết định số
1702/QĐ-UBND ngày 26/6/2012 [23].

9

Hình 1.2. Quy hoạch chung TP.Thủ Dầu Một đến năm 2020 [23]
Sau khi đồ án quy hoạch chung được phê duyệt, các đồ án quy hoạch chi tiết
tỷ lệ 1/2.000 (nay là quy hoạch phân khu) và tỷ lệ 1/500 các khu chức năng đô thị
trên địa bàn TP.Thủ Dầu Một được xác lập, thẩm định và phê duyệt. Các dự án phát
triển KĐT, KNƠ với nhiều loại hình, quy mô và tính chất khác nhau được triển
khai ĐTXD như KDC Hiệp Thành III, KĐT sinh thái Chánh Mỹ (giai đoạn 1), khu
biệt thự vườn Chánh Mỹ, khu nhà ở, tái định cư Hòa Lợi, khu nhà ở Đại Nam, ….
Bên cạnh đó là các dự án về vui chơi giải trí cũng được hình thành và phát triển
như khu vui chơi giải trí Đại Nam, ….Các dự án phát triển về công nghiệp như khu
công nghiệp Vsip 2, khu công nghiệp Mỹ Phước 3, khu công nghiệp Sóng Thần 3.
Tuy nhiên, song song với những kết quả đạt là những tồn tại chưa được khắc
phục như: tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần nhằm điều chỉnh cơ cấu sử
dụng đất, quy mô các hạng mục công trình; một số đồ án vẫn còn thiếu thành phần


10

hồ sơ, thiếu quy định quản lý theo đồ án quy hoạch, thiếu thiết kế đô thị. Các khu
vực đô thị hiện hữu chưa được quan tâm đầu tư, chưa được lập các đồ án cải tạo
chỉnh trang đô thị, hay các đồ án thiết kế đô thị; hệ thống HTKT trong KĐT, KNƠ
hiện hữu được đầu tư thiếu đồng bộ; việc quản lý các hoạt động ĐTXD và kiến trúc
cảnh quan trong KĐT, KNƠ hiện hữu còn hạn chế.
1.2. Tình hình chung về quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô
thị, khu nhà ở trên địa bàn thành phốThủ Dầu Một
1.2.1. Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
a. Công tác cấp giấy chứng nhận đầu tư: toàn bộ các dự án phát triển đô thị

mới, các dự án khu nhà ở hay các khu chức năng dịch vụ, thương mại, du lịch, nghỉ
dưỡng trên địa bàn TP.Thủ Dầu Một đều được UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết
định cho phép đầu tư dự án theo quy định hiện hành.
b. Công tác giới thiệu địa điểm: khi có yêu cầu giới thiệu địa điểm để ĐTXD
các dự án phát triển kinh tế xã hội địa phương, phát triển các khu dân cư; hay yêu
cầu của các nhà đầu tư muốn đầu tư trên địa bàn TP.Thủ Dầu Một; Sở Xây dựng
hoặc UBND TP sẽ theo phân cấp, đối chiếu với quy hoạch được duyệt để thực hiện
công tác giới thiệu địa điểm cho các dự án. Tuy nhiên, hiện tượng giới thiệu địa
điểm bị chồng lấn vẫn diễn ra trên địa bàn TP, làm mất thời gian khắc phục hậu quả
và gây bức xúc cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư.
c. Công tác cấp giấy phép quy hoạch: đối với các dự án phát triển đô thị mới,
các khu chức năng đô thị, hầu hết đều được triển khai thực hiện các thủ tục trước
khi Luật quy hoạch đô thị ra đời; cơ sở để xác định phạm vi nghiên cứu lập quy
hoạch chỉ thông qua công tác giới thiệu địa điểm, không thực hiện cấp Giấy phép
quy hoạch. Sau khi Luật quy hoạch ra đời, các dự án phát triển đô thị đều căn cứ
vào quy hoạch phân khu theo quy hoạch chung TP.Thủ Dầu Một được phê duyệt
để xác định phạm vi ranh giới qua công tác giới thiệu địa điểm, không thực hiện
cấp Giấy phép quy hoạch.


11

d. Công tác cấp GPXD: Sở Xây dựng, UBND TP.Thủ Dầu Một thực hiện
cấp GPXD theo phân cấp.
Đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị do đã ban hành quy chế quản lý quy
hoạch, kiến trúc nên việc cấp GPXD diễn ra thuận lợi, người dân cơ bản chấp hành
theo quy định.
e. Công tác thanh kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng: ngoài
thanh tra xây dựng, đội quản lý trật tự đô thị TP.Thủ Dầu Một, UBND các phường
đã phối hợp chặt chẽ, xử lý được nhiều trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên

địa bàn TP.Thủ Dầu Một. Tuy nhiên, hầu hết việc giám sát ĐTXD công trình của
UBND cấp phường còn tồn tại một số vấn đề để xảy ra nhiều trường hợp vi phạm
trật tự xây dựng, không hoàn thành nhiệm vụ và chức trách theo phân cấp. Một số
công trình chưa có GPXD nhưng vẫn được mọc lên trên địa bàn thị TP.Thủ Dầu
Một; khi Thanh tra xây dựng kiểm tra thì sự đã rồi, công trình đã được ĐTXD,
UBND cấp phường, UBND TP không có biện pháp xử lý như lập biên bản đình chỉ
thi công và báo cáo cấp trên khi vượt quyền hạn xử lý. Hàng loạt các CĐT bị xử lý
vi phạm hành chính trong hoạt động xây dưng; tuy nhiên, do mức xử phạt còn thấp,
không đủ răn đe đối với các trường hợp tương tự, công trình sau khi bị xử lý, nếu
phù hợp với quy hoạch vẫn được tồn tại và khắc phục bằng việc lập hồ sơ xin cấp
GPXD; vì vậy, hiện tượng sai phạm trong hoạt động xây dựng vẫn diễn ra thường
xuyên trên địa bàn TP.Thủ Dầu Một [23].
f. Tổ chức bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch
Ngoài việc quản lý hoạt động xây dựng của các cơ quan chuyên môn cấp
tỉnh, phòng ban chuyên môn cấp TP và UBND cấp phường, các dự án phát triển đô
thị trên địa bàn TP đều có BQL dự án do CĐT thành lập, phục vụ công tác quản lý
ĐTXD theo quy hoạch. Tuy nhiên, việc quản lý chỉ dừng lại ở mức độ quản lý hệ
thống HTKT, các công trình thương mại dịch vụ và các công trình công cộng; việc
ĐTXD công trình nhà ở vẫn không được giám sát chặt chẽ, vẫn không xin cấp