Quản lý xây dựng theo quy hoạch xã đại hưng, huyện mỹ đức, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN MẠNH HÙNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
XÃ ĐẠI HƯNG, HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HàNội - 2019
Hà Nội - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN MẠNH HÙNG
KHOÁ 2017-2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
XÃ ĐẠI HƯNG, HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trì
nh

Mãsố: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

MỤC LỤC
HàNội - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN MẠNH HÙNG
KHOÁ 2017-2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
XÃ ĐẠI HƯNG, HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trì
nh
Mãsố: 60.58.01.06
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ ĐÌNH TRI

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG
CHẤM LUẬN VĂN
PGS.TS. LƯƠNG TÚ QUYÊN

HàNội - 2019

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc và trân thành đến thầy,
côgiáo trong Khoa sau Đại học, ban giám hiệu nhà trường cùng các thầy, cô
giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã dạy dỗ và giúp đỡ tôi rất nhiều
trong quátrì
nh học tập.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. LêĐình
Tri đã dành rất nhiều thời gian vàcông sức hướng dẫn cho tôi trong quátrì
nh
nghiên cứu vàhoàn thành thực hiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn các thầy, côtrong Hội đồng khoa học
đã có những lời khuyên cung như cho tôi nhiều tư liệu quý giúp tôi hoàn
thành Luận văn.
Cuối cùng tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến các cơ quan, đồng
nghiệp, bạn bèvàngười thân đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong
công việc, cung cấp tài liệu, khích lệ và trao đổi ý kiến trong suốt quátrình
thực hiện luận văn.
Xin trân thành cảm ơn!
HàNội, tháng

năm 2019

Tác giả Luận văn

Nguyễn Mạnh Hùng


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ quản lýxây dựng theo quy hoạch
xã Đại Hưng, huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội là công trì
nh nghiên cứu
khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận
văn là trung thực vàcónguồn gốc rõràng.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Mạnh Hùng


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các kýhiệu, các chữ viết tắt
Danh mục hình ảnh minh họa
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục sơ đồ minh họa
MỞ ĐẦU…………………………………………………………………1
* Lýdo chọn đề tài…………..……………………………...…….……..1
* Mục tiêu nghiên cứu………………………………..……...………..…3
* Đối tượng vàphạm vi nghiên cứu……………………....……………..3
* Phương pháp nghiên cứu………………………….………..................4
* Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn của đề tài……………….….……....…..5
* Một số khái niệm dùng trong luận văn……...……..…………......…... 5
* Cấu trúc luận văn……………………………………….…….…...........7
* Các thuật ngữ vàkhái niệm……………………………............…...…. 8
NỘI DUNG ……………………………….……………………………..……
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH XÃ ĐẠI HƯNG, HUYỆN MỸ ĐỨC….…...………12

1.1. Tổng quan về công tác quản lýxây dựng theo quy hoạch ..….…. .12
1.1.1. Quản lýxây dựng theo quy hoạch các xã, phường tại Việt Nam..... 12
1.1.2. Quản lýxây dựng các xã trên địa bàn huyện Mỹ Đức, TP HàNội...13
1.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn xã Đại Hưng, huyện
Mỹ Đức, thành phố HàNội……………………...……………………….14


1.2.1. Điều kiện tự nhiên, thực trạng về kinh tế xãhội……………………14
1.2.2. Công tác quy hoạch xây dựng……………………………………..30
1.3. Thực trạng công tác quản lýxây dựng xã Đại Hưng, huyện Mỹ Đức,
thành phố HàNội……………………………………………………………31
1.3.1. Thực trạng thực hiện xây dựng theo quy hoạch……………………31
1.3.2. Công tác quản lýxây dựng theo quy hoạch………………………..32
1.3.3. Vai tròcủa các cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng theo quy
hoạch…………………………………………………………………… 33
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu ..…………………………...……….41
CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY
DỰNG THEO QUY HOẠCH XÃ ĐẠI HƯNG…………………...….....44
2.1. Cơ sở lýluận trong công tác quản lý………………...……...……44
2.1.1. Nội dung công tác quản lýxây dựng theo quy hoạch……………..44
2.1.2. Các thành phần tham gia trong công tác quản lýxây dựng theo quy
hoạch ……………………………………………………………………..48
2.1.3. Nguồn nhân lực trong công tác quản lý………………………...…51
2.2. Cơ sở pháp lýtrong công tác quản lýxây dựng theo quy hoạch....52
2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật………………………………….52
2.2.2. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn…………………………………...……55
2.2.3. Các đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt……………………..56
2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lýxây dựng theo quy
hoạch trên địa bàn xã Đại Hưng……………………………………………64
2.3.1. Vị trí địa lý……….……………………………………………...64

2.3.2. Kinh tế, xãhội…………………………………………………..64
2.3.3. Cơ sở hạ tầng……………………………………………………66


2.3.4. Chính sách, pháp luật……………………………………………66
2.3.5. Khoa học kỹ thuật……………………………………………….66
2.3.6. Sự tham gia của cộng đồng trong quy hoạch vàquản lý đô thị….69
2.4. Kinh nghiệm về quản lýxây dựng theo quy hoạch ……………….69
2.4.1. Kinh nghiệm trong nước…………………………………………..69
2.4.2. Kinh nghiệm quốc tế………………………………………………71
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH XÃ ĐẠI HƯNG…………………………….………………..74
3.1. Quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc quản lý…………………...……74
3.2. Đề xuất các giải pháp quản lýxây dựng theo quy hoạch xãĐại
Hưng ................................................................................................................
...79
3.2.1. Giải pháp về chí
nh sách………………………………………….79
3.2.2. Giải pháp về quản lý đầu tư xây dựng……………………............82
3.2.3. Giải pháp về công tác giải phóng mặt bằng, cấp phép trong xây dựng
cấp giấy chứng nhận……………………………………………............87
3.2.4. Giải pháp về không gian, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật …92
3.2.5. Giải pháp về tham gia của cộng đồng………………..…………95
3.2.6. Giải pháp ứng dụng công nghệ (GIS)…………………………..98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ…………………………………………102
* Kết luận…………………………………………………………….102
* Kiến nghị………………………………………….………………….103
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BQLDA

Ban Quản lýdự án

CĐT

Chủ đầu tư

CTCC

Công trì
nh công cộng

ĐTM

Đô thị mới

KĐT

Khu đô thị

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng

HTKT

HTKT

HTXH

Hạ tầng xãhội

HĐND

Hội đồng Nhân dân

TTTM

Trung tâm thương mại

UBND

Ủy ban Nhân dân

QLĐT

Quản lý đô thị

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

NTM

Nông thôn mới


QHCT

Quy hoạch chi tiết

DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA
Số hiệu
hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Bản đồ vị tríxãĐại Hưng trong huyện Mỹ Đức

15

Hình 1.2

Vị tríNhà làm việc trụ sở Đảng ủy - HĐND - UBND
xãĐại Hưng

20

Hình 1.3

Trạm y tế xã Đại Hưng

22

Hình 1.4

Bưu điện xã Đại Hưng

23

Hình 1.5

Trường trung học cơ sở, trường tiểu học xã Đại Hưng

23

Hình 1.6

Đình làng thôn Hà Xá

25

Hình 1.7

Đường giao thông nội đồng xã Đại Hưng

27

Hình 1.8

Đường giao thông ngõ xóm xã Đại Hưng

27

Hình 1.9

Hệ thống cấp nước sinh hoạt xã Đại Hưng

28

Hình 2.1

Bản vẽ quy hoạch không gian xãĐại Hưng

57

Hình 2.2

Bản vẽ quy hoạch xây dựng xãĐại Hưng

61

Hình 2.3

Bản vẽ quy hoạch hạ tầng kỹ thuật xãĐại Hưng

62

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Số hiệu

Tên bảng, biểu

Trang

bảng, biểu
Bảng 1.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 xã Đại Hưng

18-19

Bảng 2.1

Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất xã Đại Hưng đến
năm 2020

58-59


DANH MỤC SƠ ĐỒ MINH HỌA
Số hiệu sơ

Tên sơ đồ, đồ thị

Trang

Sơ đồ tổ chức các phòng ban thuộc UBND huyện

36

đồ, đồ thị
Sơ đồ 1.1

Mỹ Đức
Sơ đồ 1.2

Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý xã Đại Hưng

40

Sơ đồ 3.1

Môhình quản lýcósự tham gia của cộng đồng

98

Sơ đồ 3.2

Hệ thống quản lýquy hoạch – xây dựng

101


1

PHẦN MỞ ĐẦU
Lýdo chọn đề tài:
Huyện Mỹ Đức nằm ở phía Tây Nam thủ đô Hà Nội cách trung tâm Hà
Nội chưa đầy 50km, phía bắc giáp với huyện Chương Mỹ, phía nam giáp tỉnh
Hà Nam, phía tây giáp tỉnh Hòa Bình, phía đông giáp với huyện Ứng Hòa
ranh giới là con sông Đáy. Huyện Mỹ Đức bao gồm có21 xãvà1 thị trấn Đại
nghĩa với diện tí
ch: 22.619,93ha, dân số khoảng 177,020 người. Trong quy
hoạch chung xây dựng huyện Mỹ Đức đến năm 2030 đã được UBND thành
phố HàNội phêduyệt được xác định làtrung tâm du lịch – dịch vụ thương
mại, gắn với cảnh quan, môi trường sinh thái.
XãĐại Hưng là1 trong 22 xã, thị trấn của huyện Mỹ Đức thuộc khu vực
đồng bằng, nằm ở phía Nam huyện Mỹ Đức, cách trung tâm huyện Mỹ Đức
2km về phía Nam với diện tích: 691,77 ha, dân số khoảng 8.151 người. Trong
những năm qua, được sự quan tâm lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng, chí
nh
quyền Thành phố vàhuyện, kinh tế xãhội của xãcónhiều thế mạnh để phát
triển nền kinh tế nông nghiệp hàng hóa như nằm gần thị trấn vàkhu trung tâm

huyện, gần Chùa Hương... hệ thống giao thông các nơi đến xãthuận lợi, diện
tích canh tác rộng, đất đai màu mỡ, số người trong độ tuổi lao động lớn, diện
tích mặt nước rộng để phát triển chăn nuôi thủy sản kết hợp. Có nghề phụ
thuận lợi cho phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp vàdịch vụ thương
mại. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tì
nh trạng xây dựng
nông thôn trong những năm qua còn hạn chế, như đầu tư dàn trải, thiếu tập
trung, không đồng bộ dẫn đến hiệu quả đầu tư chưa cao. Phát triển nông thôn
chưa toàn diện, chưa chú ý tới bảo vệ môi trường cũng như cảnh quan nông
thôn truyền thống. Trong hoàn cảnh đó, chương trình mục tiêu Quốc gia về
phát triển nông thôn mới ra đời nhằm giải quyết các vấn đề bất cập trên.


2

Trong xây dựng vàphát triển đô thị hiện nay, công tác quy hoạch, quản
lýquy hoạch xây dựng cóvai tròrất quan trọng, đây là vấn đề vừa mang tí
nh
chiến lược nhưng phải đi trước một bước làm cơ sở cho đầu tư xây dựng các
công trì
nh chỉnh trang vàphát triển… là giải pháp cơ bản vàchủ yếu để quản
lý xây dựng đô thị phát triển theo hướng văn minh, hiện đại, góp phần làm
tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân, đảm bảo an ninh xãhội.
Quản lý quy hoạch chí
nh làthực hiện vàcủng cố quy hoạch nhằm đạt
hiệu quả trong thực tiễn, xây dựng theo quy hoạch nhằm dự tính và tránh
được nhiều vấn đề gây trở ngại cho phát triển đô thị bền vững. Vìvậy, tăng
cường quản lý quy hoạch, đảm bảo thực hiện quy hoạch đã trở thành nhiệm
vụ cấp bách cần được đặt ra trước tiên trong công cuộc phát triển các cấp.
Với mục tiêu đẩy mạnh tiến trì

nh công nghiệp hoá- hiện đại hoánông
nghiệp, nông thôn, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân, giảm
bớt khoảng cách giàu nghèo vàchênh lệch về điều kiện sống giữa thành thị và
nông thôn. Phát triển nông thôn theo hướng bền vững cả về kinh tế, xãhội,
bảo vệ môi trường sinh thái, tạo ra diện mạo mới cho nông thôn Việt Nam
theo 19 tiêu chíxây dựng nông thôn mới.
Quy hoạch xây dựng nông thôn mới xã Đại Hưng đến năm 2020 tầm
nhìn 2030 đã được UBND huyện Mỹ Đức phê duyệt tại Quyết định số
2083/QĐ- UBND ngày 18/9/2012. Đây là cơ sở pháp lýcho công tác quản lý
xây dựng vàlập các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn xã.
Sau hơn 6 năm thực hiện đồ án quy hoạch xây dựng nông thôn mới
trên địa bàn xã nói riêng và trên địa bàn huyện nói chung nhất làkhi Quy
hoạch chung xây dựng huyện Mỹ Đức đã được UBND thành phố HàNội
phêduyệt tại Quyết định số 4465/QĐ-UBND ngày 27/8/2014 có hiệu lực,
tình hình kinh tế xãhội có nhiều thay đổi, dân số tăng cơ học, đô thị hóa


3

nhanh, đặc biệt làtốc độ xây dựng của các thành phần kinh tế, các đề án,
dự án được lập trên địa bàn xã như khu thương mại dịch vụ; khu công
viên cây xanh; dự án đường giao thông, dự án trường THCS, trường tiểu
học, trường mầm non… Tuy nhiên một số các công trình hạ tầng kỹ thuật
vànhiều tuyến đường giao thông không khả thi về chức năng sử dụng đất.
Do đó, việc quản lý xây dựng theo quy hoạch tại xã Đại Hưng là rất cần
thiết, nhằm nâng cao hiệu quả xây dựng trên địa bàn xã, bảo đảm thúc đẩy
quá phát triển nông thôn xã Đại Hưng theo quy hoạch được duyệt, xây
dựng nông thôn mới xã Đại Hưng theo các tiêu chí của Bộ tiêu chíQuốc
Gia về xây dựng nông thôn mới, từng bước phát triển hoàn thiện về hạ
tầng, đáp ứng nhu cầu làm việc, sản xuất, nâng cao đời sống của người

dân, đồng thời giữ gìn nét đẹp đặc trưng của nông thôn.
Vìvậy, việc nghiên cứu đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch xã
Đại Hưng, huyện Mỹ Đức, thành phố HàNội” làcấp bách vàcần thiết.
Mục tiêu nghiên cứu:
Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng nông
thôn mới xãĐại Hưng, phát huy vai trò, giátrị quản lý quy hoạch vàxây
dựng nhằm góp phần ổn định, nâng cao đời sống, phù hợp với nguyện
vọng của nhân và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xãhội.
Đối tượng, phạm vi vàquy mônghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
xãĐại Hưng.
- Phạm vi nghiên cứu: Trên địa bàn xã Đại Hưng, huyện Mỹ Đức, thành
phố HàNội đã được duyệt quy hoạch xây dựng nông thôn mới 1/5000.


4

Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tôi sử dụng các phương pháp
nghiên cứu cụ thể như sau:
- Thu thập tài liệu, số liệu về: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thu
hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giáquyền sử dụng đất.
Tìm hiểu các văn bản pháp luật như: Thông tư, Nghị định, Luật… về quản
lýnhà nước về đất đai trong các lĩnh vực trên do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
- Phương pháp chuyên gia:
+ Tham khảo ý kiến của Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Mỹ Đức, Trung tâm phát triển quỹ đất – chi nhánh Mỹ
Đức, Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Mỹ Đức.
+ Tham khảo ý kiến của các giảng viên trong khoa Quản lý đô thị Trường Đại học Kiến trúc HàNội, khoa Môi trường – Đô thị của Trường

Đại học kinh tế quốc dân HàNội; Các nhàkhoa học trong lĩnh vực quản
lýđất đai và bất động sản đô thị.
+ Tham khảo ý kiến trong các hội thảo khoa học về xây dựng nông
thôn mới; về quy hoạch phát triển nông thôn hiện nay.
- Phương pháp phân tích và so sánh: Phương pháp này dùng để thể hiện
số liệu qua hệ thống bảng biểu vàphân tích số liệu. Phân tích vàso sánh giữa
cơ sở lýluận vàthực tiễn.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và điều tra khảo sát thực tế: Xử lýsố
liệu thu thập bằng phương pháp thống kêvàsử dụng phần mềm Excel.
- Phương pháp bản đồ: sử dụng các bản đồ đo đạc hiện trạng, bản đồ
quy hoạch chung xây dựng huyện, quy hoạch sử dụng đất đã có.


5

Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn đề tài:
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện các lý thuyết về quản lý
xây dựng theo quy hoạch.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài nghiên cứu đề xuất giải pháp quản lý các
hoạt động xây dựng theo đúng kế hoạch và quy hoạch được phê duyệt,
nhanh chóng hình thành vàthực hiện các quy định mới nhằm hoàn thiện
bổ sung điều chỉnh quy hoạch được duyệt.
Một số khái niệm cơ bản:
 Quy hoạch đô thị:
Quy hoạch đô thị hay còn gọi chung làquy hoạch không gian đô thị
nghiên cứu có hệ thống những phương pháp để bố tríhợp lý các thành
phần của đô thị phùhợp với những nhu cầu của con người và điều kiện tự
nhiên đồng thời đề ra những giải pháp kỹ thuật để thực hiện các phương
pháp bố trí đó.
Quy hoạch đô thị làviệc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đô

thị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xãhội vànhà
ở để tạo lập môi trường sỗng thích hợp cho người dân sống trong đô thị
thể hiện bằng đồ án quy hoạch xây dựng đô thị.
 Quy hoạch chi tiết:
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là việc cụ thể hóa nội dung của
quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng
công trình, cung cấp thông tin, cấp phép xây dựng công trình, giao đất,
cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Khái niệm về quản lý:
Quản lý là sự tác động có tổ chức, có mục đích chủ thể quản lý lên
đối tượng vàkhách thể quản lý nhằm sử dụng có hiệu quả nhất các tiềm


6

năng, các cơ hội của tổ chức, bộ máy để đạt được mục tiêu đặt ra trong
điều kiện biến động của môi trường.
Cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng gồm: Bộ Xây dựng, UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp
tỉnh) và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi
chung làUBND cấp huyện).
 Quản lýcấp phép xây dựng:
Quản lýhoạt động cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở đảm bảo
quản lý nhà nước về xây dựng, đặc biệt làviệc xây dựng theo quy hoạch
vàtuân thủ các quy định pháp luật có liên quan; bảo vệ quyền vàlợi ích
hợp pháp cho các cánhân tổ chức, hộ gia đình trong xây dựng công trình;
đồng thời tạo điều kiện kiểm tra giám sát, xử lýcác vi phạm về trật tự xây
dựng.
 Quản lý đầu tư xây dựng:
Quản lýdự án đầu tư xây dựng gồm: lập, thẩm định, phêduyệt dự án;

thực hiện dự án; kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác
sử dụng.
 Quản lýxây dựng theo quy hoạch:
+ Về nguyên tắc theo Điều 45 Luật xây dựng như sau:
Việc quản lý đầu tư xây dựng phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng
được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt.
Việc đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình kiến trúc,
công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội vànhà ở phải phù
hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phêduyệt theo quy định của
pháp luật về xây dựng.


7

 Cấu trúc luận văn:
PHẦN MỞ ĐẦU
Cấu trúc luận văn

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH TẠI XÃ ĐẠI HƯNG

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ KHOA HỌC

CHƯƠNG 3
PHẦN NỘI DUNG
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY

HOẠCH XÃ ĐẠI HƯNG

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO


8

* Các thuật ngữ vàkhái niệm sử dụng trong đề tài.
1. Chỉ giới đường đỏ: là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy
hoạch vàthực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công
trì
nh vàphần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trì
nh hạ tầng kỹ
thuật, không gian công cộng khác.
2. Chỉ giới xây dựng: là đường giới hạn cho phép xây dựng công trì
nh
chí
nh trên thửa đất.
3. Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng: làchỉ tiêu để quản lý phát
triển không gian, kiến trúc được xác định cụ thể cho một khu vực hoặc một lô
đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất , chiều cao xây dựng tối đa,
tối thiểu của công trì
nh.
4. Chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của đồ án quy hoạch xây dựng: làchỉ tiêu
được dự báo xác định, lựa chọn làm cơ sở đề xuất các phương án, giải pháp
quy hoạch xây dựng bao gồm quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xãhội và môi trường.
5. Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi làchủ đầu tư): là cơ quan, tổ chức,

cánhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để
thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.
6. Công trì
nh xây dựng: làsản phẩm được tạo thành bởi sực lao động
của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết
định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần
dưới mặt nước, phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trì
nh
xây dựng bao gồm công trì
nh dân dụng, công trì
nh công nghiệp, giao thông,
nông nghiệp vàphát triển nông thôn, công trì
nh hạ tầng kỹ thuật vàcác công
trì
nh khác.
7. Cốt xây dựng: là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ
được chọn phùhợp với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa.


9

8. Cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng bao gồm: Bộ xây dựng, ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ( sau đây gọi chung làủy
ban nhân dân cấp tỉnh) và ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh ( sau đây gọi chung làủy ban nhân dân cấp huyện).
9. Cơ quan chuyên môn về xây dựng: là cơ quan chuyên môn trực thuộc
Bộ xây dựng, Bộ quản lýcông trì
nh xây dựng chuyên ngành; Sở xây dựng, sở
quản lýcông trình xây dựng chuyên ngành; phòng cóchức năng quản lýxây
dựng thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện.

10. Dự án đầu tư xây dựng: làtập hợp các đề xuất có liên quan đến việc
sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải
tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công
trì
nh hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn
chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng.
11. Giấy phép xây dựng: là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư xây dựng mới, sửa chữa cải tạo, di dời công
trì
nh.
12. Hoạt động đầu tư xây dựng: làquátrình tiến hành các hoạt động xây
dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa cải tạo, di dời công trì
nh.
13. Hoạt động xây dựng gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư
xây dựng công trì
nh, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng,
giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhàthầu, nghiệm thu, bàn giao
đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trìcông trì
nh xây dựng
vàhoạt động khác có liên quan đến xây dựng công công trình.
14. Hệ thống công trì
nh hạ tầng ký thuật gồm: công trì
nh giao thông,
thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu
gom vàxử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác.


10

15. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm: công trì
nh y tế, văn hóa,
giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và
công trì
nh khác.
16. Khu chức năng đặc thù: là khu vực phát triển theo các chức năng
chuyên biệt hoặc hỗn hợp như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu du lịch, khu sinh thái, khu bảo tồn, khu di tí
ch lịch sử
- văn hóa, khu nghiên cứu đào tạo, khu thể dục thể thao, cảng hàng không,
cảng biển, khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật, khu chức năng đặc thù khác
được xác định theo quy hoạch xây dựng vùng được phêduyệt hoặc được cơ
quan Nhà nước cóthẩm quyền quyết định thành lập.
17. Nhà riêng lẻ: là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở
thuộc sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
18. Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức không gian của đô thị, nông
thôn vàkhu chức năng đặc thù, tổ chức hệ thống công trì
nh hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xãhội, tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng
lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng ,
đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xãhội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường, ứng phóvới biến đổi khíhậu.
19. Sự cố công trì
nh xây dựng: là hư hỏng vượt quágiới hạn an toàn cho
phép, làm cho công trì
nh xây dựng hoặc kết cấu phụ trợ thi công xây dựng
công trình có nguy cơ sập đổ, đã sập đổ một phần hoặc toàn bộ trong quá
trì
nh thi công xay dựng vàkhai thác sử dụng công trì
nh.

20. Thẩm định: làviệc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư,
chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần
thiết trong quátrì
nh chuẩn bị vàthực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở
xem xét, phêduyệt.


11

21. Thẩm tra: làviệc kiểm tra, đánh giá về chuyên môn của tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây
dựng đối với những nội dung cần thiết trong quátrì
nh chuẩn bị vàthực hiện
dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở cho công tác thẩm định.
22. Thi công xây dựng công trình gồm: xây dựng vàlắp đặt thiết bị đối
với công trì
nh xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo di dời, tu bổ, phục hồi, phádỡ
công trì
nh, bảo hành, bảo trìcông trì
nh.
23. Thời hạn quy hoạch xây dựng: làkhoảng thời gian được xác định để
làm cơ sở dự báo, tính toán các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật cho việc lập đồ án
quy hoạch xây dựng.
24. Dự án đầu tư: làtập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để
tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng
thời gian xác định.
25. Dự án đầu tư mới: làcác dự án thực hiện lần đầu hoặc dự án hoạt
động độc lập với dự án đang thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh.
26. Đầu tư kinh doanh: làviệc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện
hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế, đầu tư gớp

vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế , đầu tư theo hình thức
hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.
27. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: là văn bản, bản điện tử ghi nhận
thông tin đăng ký của nhà đầu tư về dự án đầu tư.
28. Nhà đầu tư: là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh
doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài vàtổ chức kinh tế
cóvốn đầu tư nước ngoài.
29. Vốn đầu tư: làtiền vàtài sản khác để thực hiện hoạt động đầu tư kinh
doanh.


12

NỘI DUNG
CHƯƠNG I : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH TẠI XÃ ĐẠI HƯNG
1.1 Tổng quan về quản lýxây dựng theo quy hoạch.
1.1.1. Quản lýxây dựng theo quy hoạch các xã, phường tại Việt Nam.
Công tác lập Quy hoạch vàQuản lýquy hoạch đô thị thời gian dài trước
đây đặc biệt làlập vàquản lýquy hoạch chi tiết, chỉnh trang đô thị cũ không
được quan tâm đúng mức, trong khi đòi hỏi của người dân cần cải thiện điều
kiện nhàở.
Khu vực hiện tại ở xãhầu hết lànhàcấp 4 nằm trong làng xóm với lối đi
làcác ngõ ngách, chật hẹp, trước yêu cầu cần cải thiện nhàở do tăng dân số
tự nhiên, tăng dân số cơ học điều kiện kinh tế lại eo hẹp hầu hết các gia đình
đã chia nhỏ mảnh đất của cha ông để lại cho con cháu tự xây dựng, họ lại chia
tiếp để bán cho người khác để tự làm nhàở trong khi quy hoạch chi tiết chưa
có, thiếu cơ sở quản lý, nhiều năm vùng làng xóm, nông thôn giáp danh này
khi xây dựng lại không cócấp phép hoặc xin phép chiếu lệ, công tác quản lý,
thanh tra xây dựng không chặt chẽ vàtì

nh trạng lấn chiếm xảy ra tràn lan, xây
dựng hạ tầng kỹ thuật không theo kịp dẫn đến úng, ngập, hệ thống đường dây
điện cồng kềnh, ban công giáp nhau tối tăm ẩm thấp. Kèm theo đó là công
trì
nh hạ tầng xãhội không được đầu tư, không có khu sinh hoạt cộng đồng,
trường học cũ bị bao vây lấn chiếm, chợ cóc hình thành không được quản lý
từ đó gây nên tình trạng điều kiện sinh sống ở mức thấp.
Thực tế tại Việt Nam, việc thiết kế đồ án quy hoạch vàquản lý đầu tư
xây dựng theo quy hoạch chưa phù hợp khiến cho quátrình thực hiện đã làm
nảy sinh nhiều vấn đề bất cập về môi trường, mỹ quan đô thị, đấu nối hạ tầng
kỹ thuật giữa, trong và ngoài khu đô thị không đồng bộ, chất lượng thi công
công trình không được đảm bảo vàphát sinh nhiều vấn đề bất cập khác.


13

Tuy nhiên, hiện nay các Quy hoạch chi tiết gắn với quy hoạch nông thôn
mới góp phần hoàn thiện vànối kết chặt chẽ với quy hoạch chi tiết được triển
khai cóchất lượng đồ án thiết kế đã được kiểm soát tốt hơn về quy trình quản
lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch cũng dần trở thành môi trường tốt để phát
triển cộng đồng dân cư, nâng cao chất lượng cuộc sống cũng như thúc đẩy
nền kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương. Giảm được sự trùng tên trong
xây dựng, tì
nh trạng xây dựng không phép, trái phép được khắc phục ở những
công trì
nh phải cóphép xây dựng.
1.1.2. Quản lýxây dựng các xãtrên địa bàn huyện Mỹ Đức - TP HàNội.
Căn cứ số liệu báo cáo năm 2018 của phòng Quản lý đô thị huyện Mỹ
Đức về tình hì
nh chất lượng vàcông tác quản lý chất lượng công trình trên

địa bàn huyện năm 2017.
Trong năm 2017, trên địa bàn huyện có 15 công trình thuộc đối tượng
thẩm tra thiết kế theo quy định tại khoản 1, điều 21, nghị định 15/2013/NĐCP do UBND huyện, UBND các xãquyết định đầu tư. Trong đó, có 10 công
trì
nh xây dựng hoàn thành, 15 công trình đang thi công xây dựng, bao gồm: 6
công trì
nh xây dựng dân dụng, 06 công trì
nh giao thông, 02 công trì
nh hạ tầng
kỹ thuật, 01 công trì
nh di tích – văn hóa.
- Về chất lượng khảo sát, thiết kế.
Trong năm 2017, đã thẩm tra, thẩm định hồ sơ thiết kế xây dựng 15 công
trình như Trường Tiểu học TT Đại Nghĩa, Trường mầm non Lê Thanh A,
Trường Tiểu học Hương Sơn A. Đường giao thông Liên xã Phúc Lâm đi
Đồng Lạc... Qua công tác thẩm tra thiết kế xây dựng, để quản lýkiểm tra chất
lượng khảo sát thiết kế cơ bản công tác khảo sát, thiết kế đảm bảo chất lượng,
tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng; các tổ chức, cánhân thực hiện
khảo sát, thiết kế có đủ điều kiện năng lực thiết kế theo đúng quy định của
Luật xây dựng.


14

- Về chất lượng thi công xây dựng:
UBND thành phố thường xuyên chỉ đạo, kiểm tra, yêu cầu các đơn vị
được giao làm chủ đầu tư thực hiện tốt các công tác quản lýchất lượng công
trì
nh, tuân thủ nghiêm túc trì
nh tự thủ tục đầu tư xây dựng theo các quy định

hiện hành; quản lý chất lượng công trình theo quy định tại nghị định
46/2015/NĐ-CP và thông tư số 26/2016/TT-BXD.
1.2 Thực trạng xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn xãĐại Hưng,
huyện Mỹ Đức, thành Phố HàNội.
1.2.1 Các điều kiện tự nhiên, thực trạng về kinh tế xãhội [20]
* Vị trí địa lý
XãĐại Hưng nằm ở phía Nam huyện Mỹ Đức cách trung tâm HàNội
44Km về phía Tây Nam.
Vị trígiáp ranh của xãnhư sau:
+ Phí
a Đông giáp huyện Ứng Hòa (ranh giới tự nhiên là sông Đáy);
+ Phí
a Tây giáp xãAn Tiến, huyện Mỹ Đức;
+ Phí
a Nam giáp xãVạn Kim vàxãHùng Tiến, huyện Mỹ Đức;
+ Phí
a Bắc giáp với thị trấn Đại nghĩa.
Xãcó3 thôn là: Thôn HàXá, thôn Trinh Tiết và thôn Thượng Tiết. Đồng
thời, xã có đường Tỉnh lộ 419 chạy qua. Đây là điều kiện thuận lợi để xãgiao
lưu phát triển kinh tế.