Luận văn thạc sỹ - Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

------------

ĐỖ THẾ THÀNH

QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN - HÀ
NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Người hướng dẫn khoa học:
GS.TS HOÀNG ĐỨC THÂN

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tơi. Tồn bộ số liệu, kết quả
báo cáo kinh doanh được đề cập trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Tơi xin hồn tồn chịu trách nghiệm về
nghiên cứu của mình.
Tác giả

Đỗ Thế Thành


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học Kinh
tế Quốc dân, Khoa sau Đại học đã tạo điều kiện cho việc thực hiện đề tài luận

văn tốt nghiệp thạc sĩ của tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS Hồng
Đức Thân đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện luận văn
này. Trong quá trình triển khai, học tập, nghiên cứu đề tài và những gì đạt được
hơm nay là nhờ các thầy cơ trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã giảng dạy,
hướng dẫn tận tình cho tơi.
Qua đây, tơi cũng mong muốn được gửi lời cảm ơn chân thành đến các ban
lãnh đạo, nhân viên các phòng ban của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn –
Hà Nội nói chung và tại chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng đã tạo điều kiện giúp đỡ,
cung cấp các số liệu và tài liệu cần thiết để tơi có thể hồn thiện đề tài một cách đầy
đủ và chính xác nhất. Đồng thời với những gợi ý nhiều ý tưởng liên quan đến thực
tế làm việc của các nhân viên đã giúp cho đề tài của tôi trở nên thiết thực hơn.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả năng cho phép
nhưng chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự cảm
thơng và đóng góp ý kiến của các thầy cơ, các chun gia và những ai quan tâm đến
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Đỗ Thế Thành

năm 2015


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................5
1.1. Vai trò của định giá BĐS và những rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại............................................................5
1.1.1. Bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản........................5
1.1.2.Sự cần thiết và vai trò của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân
hàng Thương mại.....................................................................................................6
1.1.3. Những rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng
Thương mại.............................................................................................................7
1.2. Nội dung quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân
hàng Thương mại.....................................................................................................9
1.2.1. Xác định phương pháp và quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
tại Ngân hàng Thương mại.......................................................................................9
1.2.2. Tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại
Ngân hàng Thương mại..........................................................................................15
1.2.3. Quản trị thông tin và giám sát TSĐB là bất động sản....................................17
1.2.4. Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại NHTM.......................19
1.2.5. Xử lý TSĐB khi phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại
NHTM .................................................................................................................19
1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến quản trị TSĐB là BĐS tại Ngân hàng thương mại..........20
1.3.1.Các nhân tố chủ quan.....................................................................................20
1.3.2.Các nhân tố khách quan.................................................................................22


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN –
HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI.....................................................................24
2.1. Thực trạng rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội..............................24
2.1.1. Đặc điểm hoạt động của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh
Tây Hà Nội............................................................................................................24
2.1.2. Phân tích kết quả hoạt động tín dụng của ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai
đoạn 2009-2014.....................................................................................................27
2.1.3. Thực trạng cho vay có TSĐB là BĐS tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội...........33
2.1.4. Thực trạng nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng SHB
Tây Hà Nội............................................................................................................35
2.2. Thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động
sản tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014..................................37
2.2.1.

Thực trạng phương pháp và quy trình định giá TSĐB là BĐS tại ngân

hàng SHB Tây Hà Nội............................................................................................37
2.2.2.

Thực trạng tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro trong định giá TSĐB là BĐS

tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội...............................................................................39
2.2.3.

Thực trạng quản trị thông tin và giám sát TSĐB là BĐS tại ngân hàng

SHB Tây Hà Nội....................................................................................................44
2.2.4.

Thực trạng kiểm soát định giá TSĐB là BĐS tại ngân hàng SHB

Tây Hà Nội...........................................................................................................46

2.3. Đánh giá thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010-2014...........................48
2.3.1. Những kết quả đạt được trong quản trị rủi ro định giá là tài sản đảm bảo là
bất động tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội................................................................48
2.3.2. Những hạn chế về quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động
sản tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội........................................................................51
2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế.............................................................................52


CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN TRỊ
RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI................55
3.1.

Phương hướng phát triển kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn –

Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội tới năm 2020........................................................55
3.1.1.

Mục tiêu và phướng hướng phát triển kinh doanh của Ngân hàng TMCP

Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội...............................................................55
3.1. 2. Dự báo xu hướng thị trường Bất động sản 2015 – 2020................................56
3.2. Giải pháp hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm
bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây
Hà Nội...................................................................................................................... 61
3.2.1. Các giải pháp về con người...........................................................................61
3.2.2. Nâng cao năng lực quản trị theo hướng ngân hàng hiện đại............................63
3.2.3. Giải pháp về thông tin..................................................................................64
3.2.4. Giải pháp về quản lý hoạt động đảm bảo cho vay.........................................65

3.2.5 Xây dựng đồng bộ có hệ thống nghiệp vụ quản trị rủi ro trong định giá
TSBĐ là BĐS........................................................................................................65
3.2.6. Trong công tác thẩm định TSBĐ là bất động sản...........................................66
3.2.7. Trong công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ là bất động sản........................67
3.3. Kiến nghị.........................................................................................................68
3.3.1. Kiến nghị đối với NHNN.............................................................................68
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, CN Tây Hà Nội..........69
KẾT LUẬN................................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................75


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CV
BĐS
HTTD
NHNN
QHKH
TMCP
TSĐB

Chuyên viên
Bất động sản
Hỗ trợ tín dụng
Ngân hàng nhà nước
Quan hệ khách hàng
Thương mại cổ phần
Tài sản đảm bảo


DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ

BẢNG:
Bảng 2.1:

Tình hình huy động vốn của SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014.
.............................................................................................................. 27

Bảng 2.2:

Tình hình phát triển số dư nợ của SHB Tây Hà Nội.............................29

Bảng 2.3:

Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh SHB Tây Hà Nội...........31

Bảng 2.4:

Tỉ trọng LNTT của chi nhánh so với toàn ngân hàng SHB giai đoạn
2010 -2014............................................................................................32

Bảng 2.5:

Tình hình tài sản thế chấp tại SHB Tây Hà Nội....................................33

Bảng 2.6

Tỷ lệ nợ xấu có TSĐB là BĐS trong tổng số nợ xấu của chi nhánh.....35

Bảng 2.7

Quy định định giá với đất ở đô thị tại ngân hàng..................................40

BIỂU:
Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ tài sản đảm bảo là BĐS trên tổng giá trị TSĐB...........................34
HÌNH:
Hình 1.1

Mơ hình tổ chức quản trị rủi ro trong NHTM.......................................15

Hình 2.1.

Sơ đồ nhận TSBĐ là BĐS tại SHB – Chi nhánh Tây Hà Nội...............45

SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 2.1:

Mơ hình tổ chức bộ máy chi nhánh SHB Tây Hà Nội..........................25

Sơ đồ 2.2:

Tổ chức bộ phận định giá tại ngân hàng...............................................39

Sơ đồ 2.3:

Quy trình xử lý rủi ro TSBĐ là BĐS tại ngân hàng SHB Tây HN........47



1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 đến nay, các quốc gia vẫn
chưa thốt khỏi tình trạng trì trệ. Ở Việt Nam, suy thoái kinh tế khiến cho sự yếu
kém của hệ thống các Ngân hàng thương mại càng thêm trầm trọng. Nhiều chính
sách hỗ trợ cho hoạt động của các ngân hàng thương mại đã được đưa ra như: tái cơ
cấu lại hệ thống ngân hàng thương mai, cho phép cơ cấu nợ đối với một số khách
hàng đủ điều kiện, thành lập công ty mua bán nợ (VAMC),… Tuy nhiên, tình hình
hoạt động của ngân hàng thương mại cũng chưa được cải thiện và vẫn phải đối mặt
với rất nhiều khó khăn. Khó khăn lớn nhất vào thời điểm hiện tại mà các ngân hàng
thương mại phải đối mặt là xử lý các khoản nợ xấu.
Nợ xấu tăng cao do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân lớn nhất bắt
nguồn từ định giá tài sản đảm bảo cao hơn giá trị thực. Tài sản đảm bảo có thể là bất
động sản, máy móc thiết bị, phương tiện giao thơng vận tải,…Trong đó bất động
sản ln chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản được ngân hàng nhận thế chấp. Giá
trị định giá tài sản đảm bảo là căn cứ quan trọng để ngân hàng ra quyết định trong
việc cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng. Thực tế cho thấy, công tác
định giá tài sản đảm bảo trong các Ngân hàng thương mại khá bất cập. Điều này dẫn
đến những rủi ro và gây ra thiệt hại lớn cho Ngân hàng.
Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây
Hà Nội trước đây là Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, Chi nhánh Cầu Giấy có tỷ lệ
nợ xấu khá cao. Cơng tác xử lý nợ xấu gặp phải rất nhiều khó khăn do giá trị của
tài sản đảm bảo giảm xuống khá nhiều so với thời điểm định giá ban đầu. Chính vì
những thực tế này, rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản đang được
ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đặc biệt quan tâm. Quy trình định giá
đối với tài sản đảm bảo là bất động sản đã được hoàn thiện hơn nhằm giảm thiểu
rủi ro cho Ngân hàng, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề chưa hợp lý. Xuất phát từ
nhận thức trên, tôi đã quyết định chọn đề tài : “Quản trị rủi ro trong định giá tài
sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi
nhánh Tây Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ này.

2

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở lý thuyết và phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong
định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại đơn vị nghiên cứu. Luận văn đề xuất
giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Căn cứ vào mục tiêu nghiên cứu của đề tài nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu
của đề tài bao gồm:
- Hệ thống hóa lý luận về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại Ngân hàng thương mại.
- Phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm tằng cường Quản trị rủi ro trong định giá
tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh
Tây Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Lý luận và thực tiễn về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại các ngân hàng thương mại.
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vị nội dung: Quản trị rủi ro theo hoạt động định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản tại Ngân hàng thương mại.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu tại Ngân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội,
Chi nhánh Tây Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản
đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà

Nội từ năm 2008 đến 2013.


3

4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chung như: Logic, lịch sử, toán thống kê, phương
pháp sơ đồ, biểu đồ, phương pháp so sánh, nghiên cứu định tính, nghiên cứu định
lượng, nghiên cứu mơ tả, nghiên cứu phân tích.
5. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan
Luận văn thạc sỹ của Vũ Thị Hiền (2012) “Giải pháp nâng cao hiệu quả
cơng tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi
nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện tài chính. Luân văn nghiên cứu khái quát về
rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Qua đó, tác giả
đưa ra các giải pháp nâng cao cơng tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP
Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội.
Luận văn thạc sỹ của Cao Thanh Hà (2012) “Quản trị rủi ro tín dụng tại
Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện
Ngân Hàng. Luân văn nghiên cứu về rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại
Ngân hàng thương mại. Tác giả đánh giá thực trạng quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân
hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. Tác giả cũng đưa ra các giải
pháp nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng.
Như vậy chưa có một luận văn, luận án, cơng trình khoa học nào nghiên cứu
vấn đề: Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội.
6. Những đóng góp của luận văn:
- Trên phương diện lý luận: Tổng quan có chọn lọc về cơ sở lý luận quản trị
rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng của Việt Nam
nói chung và tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội nói
riêng.

- Trên phương diện thực tiễn: phân tích, đánh giá được thực trạng quản lý rủi
ro trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng TMCP Sài
Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội. Chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như các
hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế đó. Từ đó đã đưa ra được


4

một số đề xuất định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác
quản lý rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản. Luận văn có thể sử
dụng như một chuyên đề đào tạo, tập huấn tại ngân hàng hiện nay.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận
văn được chia làm 3 chương:
Chương 1: Lý luận về quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quản trị rủi ro trong định
giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội,
Chi nhánh Tây Hà Nội.


5

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Vai trò của định giá BĐS và những rủi ro trong định giá tài sản đảm
bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại

1.1.1. Bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản
Khái niệm bất động sản:
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: “BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Khái niệm về định giá tài sản là bất động sản:
Theo từ tiển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời
điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó.
Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà
định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”
Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được quốc hội thông qua ngày 29 tháng 06
năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một
BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Theo Giáo sư A.F. Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất
đai, Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là
“nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được một mối quan tâm cụ
thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”.


6

Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá BĐS là việc ước tính giá trị của BĐS
bằng hình thái tiền tệ, cho mục đích xác định cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có
tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

1.1.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản
Yếu tố tự nhiên: Vị trí bất động sản, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất,
Địa hình bất động sản tọa lạc, hình thức (kiến trúc) bên ngoài bất động sản…
Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản, những tiện nghi
từ bất động sản mang lại
Yếu tố về pháp luật: Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản, tình trạng
pháp lý của bất động sản, qui định về xây dựng kiến trúc, các hạn chế quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác.
Yếu tố về tâm lý – xã hội: Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất
động sản, tình trạng những người sống trong cùng một nhà ở
Các yếu tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu ích của bất động sản
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường
Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường
Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản
Các yếu tố chung bên ngoài
Yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị
Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô
Yếu tố về xã hội

1.1.2. Sự cần thiết và vai trò của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
tại Ngân hàng Thương mại
Trong lĩnh vực hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại, giá trị tài sản
đảm bảo là một căn cứ quan trọng để Ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng đối với
khách hàng. Ngân hàng coi tài sản đảm bảo là nguồn trả nợ thứ hai khi nguồn trả nợ


7

từ thu nhập của khách hàng gặp rủi ro. Hiện tại, trong số những tài sản có thể thế
chấp đảm bảo tại ngân hàng thương mại, các ngân hàng ưu tiên nhận tài sản là bất
động sản.
Như vậy, định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại đang là một
nghiệp vụ vơ cùng quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh
của Ngân hàng. Khi Ngân hàng thực hiện tốt việc định giá bất động sản thì quyền
lợi của Khách hàng sẽ được đảm bảo đồng thời Ngân hàng cũng tránh được rủi ro.
Qua đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế cho Quốc gia.
Vai trò của định giá bất động sản: Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết
để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc
mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản hiện dang sử dụng. Định giá
BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất, và cơng trình trên đất.
Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính
phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một
trong định giá TSĐB vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng,
bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác
đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá” ( Điều 17 – Pháp lệnh)
1.1.3. Những rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân
hàng Thương mại
Rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương
mại là việc giá trị định giá của bất động sản được xem xét không sát với giá trị thực
tế của bất động sản đó tại thời điểm định giá. Điều này dẫn tới quyết định cho cấp
tín dụng dựa trên giá trị định giá là không thực sự hiệu quả.
1.1.3.1. Về phía Ngân hàng
- Rủi ro từ quy trình định giá. Hiện tại, các ngân hàng xây dựng quy trình và
các tiêu chuẩn định giá dựa theo tiêu chuẩn số 05 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế hiện nay mỗi ngân hàng thương mại Việt
Nam khác nhau, cùng một BĐS nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định giá
khác nhau. Không ít ngân hàng đã đưa ra kết quả định giá quá khác so với giá trị

8

thật của BĐS. Qua đó dẫn tới quyết định cấp tín dụng đối với khoản vay dùng
TSĐB là BĐS đó là chưa thực sự hiệu quả.
- Rủi ro từ đạo đức của nhân viên thẩm định giá: Trong quá trình định giá, đơi
khi vì lợi ích cá nhân giá trị định giá được thẩm định viên đưa ra là cao hơn so với
giá trị thực tế của bất động sản tại thời điểm định giá. Giá trị này có thể do khách
hàng yêu cầu thẩm định viên hoặc thẩm định viên tự đưa ra với mục đích làm sai
lệch giá trị thực qua đó dẫn tới sự thiếu chính xác khi ra quyết định đối với khoản
vay, có nguy cơ dẫn tới nợ xấu cao và đặc biệt là khó xử lý khi nợ xấu xảy ra.
- Rủi ro từ hệ thống tổ chức hoạt động định giá, năng lực cạnh tranh và những
vấn đề nội tại của Ngân hàng. Một số Ngân hàng nhỏ do năng lực cạnh tranh không
cao buộc phải đơn giảm bớt khâu định giá đồng thời đưa ra giá trị BĐS cao hơn để
thúc đẩy q trình kinh doanh. Chính điều này khiến cho giá trị định giá của BĐS
thường bị bóp méo so với giá trị thực tế.
- Rủi ro từ thông tin thiếu chính xác: Nguồn thơng tin mà các thẩm định viên
thường sử dụng trong q trình định giá là các thơng tin lấy qua Website. Đôi khi
các giao dịch thành công được đưa lên Website thiếu chính xác và chưa được kiểm
chứng thực tế. Thông tin này được dùng để so sánh và đưa ra giá trị định giá cho
BĐS cần định giá rất dễ bị sai lệch với thực tế.
1.1.3.2. Về phía khách hàng
Khách hàng cố ý lừa đảo Ngân hàng: Thực tế cho thấy, khơng ít trường hợp
Ngân hàng bị khách hàng lừa đảo trong quá trình thẩm định giá trị bất động sản. Có
rất nhiều hình thức lừa đảo của khách hàng như:
Bất động sản trên thực tế thẩm định không phải bất động sản trên giấy chứng
nhận: Đây là trường hợp dễ xảy ra nhất, trong quá trình định giá bất động sản,
Khách hàng có thể dẫn thẩm định viên tới một bất động sản khác mà không phải bất
động sản được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không phát

hiện được điều này, giá trị định giá của thẩm định viên đưa ra rất có thể khác xa so
với giá trị của bất động sản cần định giá theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


9

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khơng có thật, do khách hàng làm giả:
Rất nhiều trường hợp đã xảy ra đối với các Ngân hàng thương mại, đó là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đang được Ngân hàng lưu giữ trong kho là loại giấy
tờ giả và khơng có giá trị.

1.2. Nội dung quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại
Ngân hàng Thương mại
1.2.1. Xác định phương pháp và quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại Ngân hàng Thương mại
1.2.1.1. Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại NHTM
Định giá là một hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, là một khoa học – nghệ thuật về ước tính giá trị tài
sản. Trên thực tế khi xác định giá trị của BĐS, các thẩm định viên thường thiếu
những căn cứ vững chắc rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối.
Kết quả định giá luôn chứa đựng yếu tố chủ quan của thẩm định viên và đó là một
yếu tố hết sức nhạy cảm. Có 3 phương pháp định giá tài sản đảm bảo là BĐS mà
các Ngân hàng thương mại thường dùng, đó là:
Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp chi phí.
Phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập.
- Phương pháp so sánh trực tiếp:
Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại

bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định
giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị
trường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng cần định giá. Tiến hành
phân tích giá bán hoặc cho thuê của các tài sản có thể so sánh được và làm những
điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản
mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá.


10

Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá BĐS trong các chung
cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các nhóm văn phịng, các nhóm cửa hiệu,…và các mảnh đất trống.
Các bước tiến hành
- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản
cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần

thẩm định.
Các hạn chế của phương pháp so sánh
Cần thiết phải có thơng tin, khơng có thơng tin thị trường về những giao dịch
tương tự thì sẽ khơng sử dụng được.
Các nguồn thông tin không phải lúc nào cũng có chất lượng cao, đơi khi
nhưng căn cứ từ thơng tin trước lại không đáng tin cậy.
Các dữ liệu thường mang tính lịch sử. Đây là điều khơng thể tránh khỏi.
Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin dùng để so sánh sẽ trở nên
lạc hậu trong một thời gian ngắn.


11

- Phương pháp chi phí:
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị
trường của tài sản đẩn thẩm định giá.
Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, xây dựng nên BĐS.
Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, mà giả định rằng giá
trị BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tư như là một
vật thay thế.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng đối với những BĐS có mục đích
sử dụng đặc biệt, những BĐS chun dùng và không đủ thông tin để áp dụng
phương pháp so sánh như: Bệnh viện, trường học,…
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi
đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định
giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
- Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
- Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
- Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách
cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
Hạn chế của phương pháp chi phí:
- Phải có thơng tin


12

- Thơng tin mang tính lịch sử
- Chi phí khơng bằng với giá trị
- Chi phí khơng tạo ra giá trị
- Tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ
- Việc ước tính hao mịn tích lũy có thể là chủ quan và khó thực hiện do sự
khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ
- Khơng có một phương pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước
tính khấu hao.
- Phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập:
Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi
là q trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá.
Q trình vốn hịa thu phập có thể thể hiện mỗi liên hệ cơ bản giữa thu nhập

với giá trị qua công thức sau:
V =
Hoặc

V = I x GI

Trong đó:

V: là giá trị tài sản

I
R

I: thu nhập rịng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với
mối loại tỷ suất vốn thích hợp.
- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
- Bước 3: Áp dụng cơng thức vốn hóa trực tiếp
Hạn chế của phương pháp thu nhập: Luồng thu nhập trong tương lai rất khó


13

dự báo, khơng chính xác do sự biến động của thị trường. Và có nhiều yếu tố rủi ro
khơng thể tính hết ảnh hưởng tới tỷ suất vốn hóa.

1.2.1.2. Xây dựng quy trình định giá TSĐB là BĐS tại NHTM

Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản được coi là q trình có
tính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động cũng như các nội dung cơng việc
của người định giá trong q trình thực hiện định giá tài sản đảm bảo là bất động
sản. Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại
được thể hiện qua 6 bước sau:
- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá
Xác định bất động sản cần định giá
Tìm hiểu các yếu tố về lịch sử, xã hội,…
Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tơ, hồ sơ liên quan đến bất động sản
Các yếu tố pháp lý bên ngồi như vùng đó được quy hoạch như thế nào, các
giới hạn về quyền của người sở hữu, sử dụng bất động sản đó.
Xác định thời điểm định giá
Xác định loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường
hay giá trị phi thị trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở phải phù hợp với những
quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Lên danh mục những công việc phải thực hiện và chỉ rõ kết quả mang lại,
đồng thời phải làm rõ được làm thế nào để thực hiện những cơng việc đó.
Phải xây dựng được thời gian thực hiện mỗi khâu cơng việc đó
Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin
Khảo sát hiện trường
Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản
Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản bao gồm: diện tích đất và cơng


14

trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thốt nước, viễn
thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu, sửa chữa,…
- Bước 3: Thu thập thông tin
Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua – người bán tiềm năng
Các thơng tin về tính pháp lý của bất động sản
Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài
sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành
chính, cơ sở hạ tầng,..)
- Bước 4: Phân tích thơng tin
Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường bất động sản.
Phân tích những đặc trưng của thị trường của những người tham gia thị
trường (bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đinh, mức độ thu nhập,..).
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản.
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương
pháp thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm của bất động sản.
Khi đưa ra giá trị định của tài sản cần định giá phải nêu rõ các phương pháp
áp dụng, phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương phào nào
được sử dụng để kiểm tra chéo.
- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực
tế, mang tính mơ tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của
tài sản qua thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình

15

tự lơ-gíc, hợp lý, từ mơ tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường
của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả
thẩm định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức,
phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng
tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

1.2.2. Tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là
BĐS tại Ngân hàng Thương mại

Cấp
độ ba

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
BỘ PHẬN
KIỂM TOÁN
NỘI BỘ

Hội đồng quản lý rủi ro
Cấp
độ hai

BAN ĐIỀU HÀNH

Ủy ban QLRR thị
trường

P.QLRR thị

trường tại TSC

Ủy ban QLRR
hoạt động

P.QLRR hoạt
động tại TSC

Ủy ban QLRR tín
dụng

P.QLRR tín dụng
tại TSC

P.QLRR tại chi nhánh

Bộ phận kinh doanh trực tiếp

Hình 1.1 Mơ hình tổ chức quản trị rủi ro trong NHTM
* Cấp độ thứ nhất:

Cấp
độ
một


16

Bộ phận kinh doanh trực tiếp, các đơn vị kinh doanh thực hiện quản lý rủi ro
ở tầm vi mô. Họ là người trực tiếp tiếp nhận rủi ro theo các quy định của Ngân

hàng. Ở cấp độ này tất cả các nhân viên được yêu cầu phải luôn đảm bảo rủi ro
được quản lý một cách hiệu quả trong phạm vi trách nhiệm trực tiếp của mình.
*Cấp độ thứ hai:
Ban điều hành thực hiện các nhiệm vụ được Hội đồng quản trị giao. Trách
nhiệm của Ban điều hành như sau: Thực hiện các chiến lược và chính sách đã được
Hội đồng quản trị phê duyệt; Xây dựng các quy trình nhằm xác định, đo lường,
giám sát và kiểm sốt rủi ro phát sinh trong hoạt động của ngân hàng; Duy trì một
cơ cấu tổ chức phân cơng rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm báo cáo để tránh
những trường hợp mâu thuẫn về quyền lợi; Bảo đảm những chức năng nhiệm vụ
được phân công được thực hiện một cách hiệu quả. Ủy ban quản lý rủi ro trực thuộc
ban điều hành, có nhiệm vụ giám sát một cách tích cực q trình quản lý rủi ro
trong ngân hàng; Chịu trách nhiệm xây dựng khung quản lý rủi ro
Phòng QLRR trụ sở chính: hỗ trợ ban điều hành, giúp ban điều hành chứng
minh với các cơ quan quản lý, cơ quan kiểm toán và các cấp quản lý cao hơn rằng
công tác QLRR đã được thực hiện; Làm đầu mối chủ động triển khai vào thực tế,
đến các bộ phận, các chi nhánh, đơn vị phòng ban các khâu trong q trình QLRR
của ngân hàng. Phịng QLRR chi nhánh: Giúp ban giám đốc chi nhánh thực hiện
QLRR, thực hiện báo cáo liên quan đến QLRR, Triển khai hoạt động QLRR tại chi
nhánh dưới sự hướng dẫn, giám sát của phịng QLRR Trụ sở chính.
* Cấp độ thứ ba
Hội đồng quản lý rủi ro trực thuộc Hội đồng quản trị. Hội đồng quản lý rủi ro
bao gồm chủ yếu là các thành viên của Hội đồng quản trị, có nhiệm vụ định hướng
rủi ro chiến lược. Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm cuối cùng và quyết định về
mức độ rủi ro mà Ngân hàng có thể chấp nhận được. Để làm điều này, Hội đồng
quản trị Hội đồng quản trị cần phải:
-Phê duyệt các chiến lược kinh doanh tổng thể và các chính sách giới hạn ề
quản lý rủi ro của ngân hàng và định kỳ xem xét đánh giá lại
-Chủ động theo dõi tình hình thực hiện và danh mục rủi ro của ngân hàng