Tiểu luận Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

1

MỞ ĐẦU
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được quy định trong
Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm phổ
biến và quan trọng nhất vì những đặc tính về thanh khoản, tính cố định, đồng thời là
một trong những tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất.
Do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ dân sự, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bạn pháp luật để điều hỉnh
loại hình này như: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định
43/2013/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Thông tư liên tịch số
23/2014/TTLT-BTP-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,… Mặt khác, xuất phát
từ việc khẳng định trong Hiến pháp năm 2013: đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý nên mọi hoạt động liên quan đến
đất đai cần phải được quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa về quyền và lợi ích của
Nhà nước cũng như của các chủ thể trong quan hệ đất đai.
Dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là một vấn đề mới nhưng pháp luật
các nước qua mỗi thời kỳ luôn phải được nghiên cứu, áp dụng sao cho phù hợp với
thực tiễn thay đổi của xã hội, của nền kinh tế. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nào đều
có những hạn chế nhất định. Ở Việt Nam, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
cũng còn những quy định chưa thống nhất, chưa rõ ràng, chồng chéo,… dẫn đến việc
có nhiều cách hiểu khác nhau, áp dụng pháp luật khác nhau làm phát sinh mâu thuẫn.
Vì vậy, để làm rõ những vấn đề nêu trên, tôi chọn “Pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất” để làm đề tài tiểu luận của mình.


2

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý được ghi nhận lần đầu trong Luật
Đất đai năm 1987. Trong Luật Đất đai năm 1993, thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng;
đồng thời chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá
nhân và cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn
sử dụng. Với quy định này, Luật Đất đai năm 1993 đã làm cho quan hệ sở hữu đất đai
ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng
đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể từ khi Luật Đất đai năm 1993
có hiệu lực, quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một
quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Đến nay, khái niệm quyền sử dụng
đất tiếp tục được Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận.
Trong Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các
tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật Đất đai năm
2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của luật này”. Các chủ thể quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013. Luật đất đai khẳng định: đất đai trong
phạm vi cả nước thuộc về sở hữu toàn dân do Nhà nước là đai diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như:
quyền quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; phân bổ
đất đai thông qua các hoạt động giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản
lý Nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa
vụ tài chính đối với người sử dụng đất.
Có thể thấy, người sử dụng đất cũng có đầy đủ ba quyền năng: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà mình có theo

3

quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, đối với
quyền sử dụng đất được xác định thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó có quyền
được định đoạt đối với tài sản đó theo cách riêng nhằm thỏa mãn các nhu cầu của
mình. Tuy nhiên, việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ cho lợi ích
của chủ thể có quyền không được vượt quá phạm vi pháp luật quy định.
Theo những quy định nêu trên thì quyền sử dụng đất được thực hiện trực tiếp
bởi các chủ thể là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình
thức pháp lý khác nhau. Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý
cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ
thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy
rằng quyền sử dụng đất mang tình phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập
tương đối trong quan hệ sử dụng đất. Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai
và quyền sử dụng đất nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc
về người sử dụng đất.
Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013, chủ thể
thực hiện quyền sử dụng đất nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất. Người sử
dụng đất có những quyền năng nhất định nhưng không phải là chủ sở hữu của đất đai.
Chỉ có Nhà nước, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhất
quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận. Vì vậy, chỉ duy
nhất Nhà nước mới có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu. Nhà nước với tư cách là
một chủ thể quyền lực chính trị không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai
thác những thuộc tính vốn có của đất đai mà phải giao lại cho các chủ thể khác sử
dụng. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu bằng phương thức: giao đất cho các
chủ thể khác sử dụng đất đai theo những điều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định
và tiến hành kiểm tra, giám sát việc tuân thủ và thực hiện của các chủ thể ấy.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc
một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm


4

thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhân thế
chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người
thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Với định nghĩa nêu trên, có thể thấy bản chất của thế chấp tài sản được xác định
rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế chấp, bên có
tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý và khai thác đối với tài sản đó. Tài sản trong
quan hệ thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản chứ không phải giới hạn như
trước đây chỉ là bất động sản. Việc mở rộng đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp
theo Bộ luật Dân sự năm 2015 thể hiện phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù
hợp với thực tiễn của các nhà làm luật. Định nghĩa trên cũng thể hiện sự phù hợp giữa
quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 với các luật chuyên ngành khác có liên quan
đến quy định về thế chấp tài sản.
Thế chấp tài sản có các đặc điểm như sau:
- Cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một nghĩa vụ
đã được xác lập và nghĩa vụ này được thực hiện một các có điều kiện thông qua một
tài sản cụ thể.
- Tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản.
Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong các quan hệ thế chấp tài sản là bất động
sản, trong đó có đất đai (quyền sử dụng đất).
- Quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu
nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn
toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu
nghĩa vụ không được thực hiện.
1.2.2. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất nói chung được ghi nhận trong Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ
theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.


5

Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã
ghi nhận các quyền của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất gồm: quyền
chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế,
quyền tặng cho, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các
điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm
2015 và Luật Đất đai năm 2013 quy định, theo đó bên có quyền sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các chủ thể
khi xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất phải tuần theo các quy định của pháp
luật về thế chấp tài sàn là quyền sử dụng đất. Nhà nước đã có những quy định cụ thể
hướng dẫn quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử
dụng đất, cũng như các phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa
vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, lại chưa có quy
định về khái niệm hay định nghĩa thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc
nhận định sự giống nhau và khác nhau giữa thế chấp quyền sử dụng đất với thế chấp
các loại tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ thế
chấp quyền sử dụng đất còn chưa được phân định rõ ràng; nhiều tranh chấp phát sinh
vẫn chưa thống nhất được phương thức giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng
trái ngược nhau.
Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm cụ thể, đầy đủ về thế chấp quyền sử dụng đất
có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên xác lập, thực hiện và chấp dứt

quan hệ thế chấp. Nhìn một cách tổng quan, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng
đất như sau: Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên
có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được
quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
1.2.3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Ngoài
những đặc điểm của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc
điểm cơ bản sau:


6

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài.
Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do đó, trong thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản thế chấp không phải là vật (đất đai) mà là vật quyền (quyền sử dụng đất). Đây
chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các
nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu
toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai. Vì tính chất đặc thù này nên
việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản
của Bộ luật Dân sự năm 2015 mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật về
đất đai được đề cập tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển quyền sử
dụng đất.
Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản thế chấp chỉ
chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao
quyền sử dụng đất về mặt thực thế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng

như khai thác giá trị của quyền sử dụng đất. Trong thời gian thế chấp, quyền sử dụng
đất vẫn thuộc về bên thế chấp. Bên thế chấp có thể nhận lại, khôi phục hoàn toàn
quyền sử dụng đất khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện đầy đủ theo đúng thỏa thuận
giữa hai bên; hoặc bên thế chấp có thể không nhận lại được quyền sử dụng đất nếu bên
thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết.
Thứ ba, trình tự, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ
hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng các tài sản khác.
Không giống với các giao dịch đối với tài sản thông thường, việc thế chấp
quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung được
pháp luật quy định rất chặt chẽ. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ
tuân thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn
phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai quy
định. Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định


7

tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 mà còn phải căn cứ vào từng hình thức sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi được giao
đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Hiến pháp năm 1959 quy định: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và
các tư liệu sản xuất khác của nông dân, nên chủ sở hữu đất đương nhiên có quyền mua
bán và thế chấp đất đai.
Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987 không cho phép việc thế chấp
đất đai. Mặc dù đến ngày 19/12/1980, Hiến pháp năm 1959 mới hết hiệu lực nhưng từ
ngày 01/07/1980 trở đi, người sử dụng đất đã “không được phát canh thu tô, cho thuê,

cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”.
Đến Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất được ghi nhận năm quyền gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong giai
đoạn luật này có hiệu lực, các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng bị hạn chế
tương đối quyền thế chấp và chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất kinh
doanh.
Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) mở rộng
quyền của người sử dụng đất thành mười quyền, bao gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. So với quyền sở hữu tài
sản nói chung thì chỉ còn thiếu quyền cho mượn. Luật này cũng quy định nhiều trường
hợp hạn chế thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, như tổ chức kinh tế
chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho cá nhân, pháp
nhân khác và chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được sử
dụng vào mục đích khác. Hộ gia đình, cá nhân ngoài thế chấp tại các tổ chức tín dụng
thì còn được thế chấp tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nhưng cũng chỉ được vay
vốn để sản xuất, kinh doanh.


8

Nếu đúng như câu chữ quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung
năm 2008, 2009, 2010) thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ cho các nhu
cầu khác như đảm bảo nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hay phục
vụ nhu cầu đời sống đều là trái luật. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra đối với quyền sử
dụng đất trống, còn nếu đất có nhà ở, có các tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được
phép thế chấp cùng với bất động sản khác.
Luật Đất đai 2013 đã bỏ đi quyền “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất vì được
hiểu rằng đó là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác. Ngoài ra, người
sử dụng đất còn có sáu quyền khác có tính chấp chung gồm: được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà
nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn
và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi
người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất được thế chấp khi có đủ các
điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2009 đến nay, đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước với tên
gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách chặt chẽ.
- Đất không có tranh chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất mục đích là nhằm
phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cho bên có quyền được yêu cầu bên thế chấp (bên
có nghĩa vụ) thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ đối với mình. Vì vậy, ngay từ khi thế chấp,
bên thế chấp phải cam kết đất không có tranh chấp nhằm bảo đảm tính hợp pháp của


9

quan hệ thế chấp và tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp quyền sử dụng đất với bên
nhận thế chấp. Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với quyền sử dụng đất trong quan
hệ thế chấp mà còn là điều kiện chung của quyền sử dụng đất trong tất cả các giao dịch
về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Quyền sử dụng

đất của bên thế chấp bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là quyền sử dụng đất này
đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của
bên thế chấp. Vì vậy, nếu tiếp tục để quyền sử dụng đất này là đối tượng của quan hệ
thế chấp đảm bảo cho một nghĩa vụ về tài sản khác thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp
là hoàn toàn có thể xảy ra.
- Trong thời hạn quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một phương
thức người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với quyền sử dụng
đất. Vì vậy, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất mà
pháp luật quy định. Khi đó, bên thế chấp chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của mình trong thời hạn sử dụng đất. Khi nhận thế chấp
quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp cũng căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để định
giá quyền sử dụng đất đó.
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định tại Điều
168 Luật Đất đai năm 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho
thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
Ngoài ra, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải thực hiện
các điều kiện liên quan khác đối với từng chủ thể và từng loại đất đai.
2.2. Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất


10

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên để chức

minh việc các bên đã thỏa thuận, thống nhất nội dung hợp động. Đại diện các bên phải
cùng ký kết khẳng định đã chấp thuận toàn bộ nội dung đó. Pháp luật đã quy định cụ
thể ai là người có thẩm quyền và đủ điều kiện để ký kết hợp đồng. Trong hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, phải có ít nhất hai bên cùng ký, đó là bên thế chấp và bên
nhận thế chấp.
- Bên thế chấp:
Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có quyền
sử dụng đất hợp pháp, trường hợp là pháp nhân thì hợp đồng đó phải do người đại diện
theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy
quyền theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất
là cá nhân khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự và năng luật pháp luật. Đây là một trong những điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự. Trường hợp cá nhân không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân
sự hoặc không có thẩm quyền ký kết thì hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng
đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên trong nhóm hoặc có
văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Bên nhận thế chấp:
Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định
của pháp luật”.
Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, cả cá nhân lẫn tổ chức (có thể là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế
khác) đều được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp

11

đồng thế chấp phải do người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được đại
diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp.
2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các giao dịch về quyền sử dụng
đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng thì cả Bộ luật Dân sự
năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 đều quy định giao dịch phải thông qua hình thức
hợp đồng bằng văn bản. Đây là quy định phù hợp với xu hướng chung của pháp luật
thế giới trong việc điều chỉnh những giao dịch có đối tượng là tài sản có giá trị lớn.
Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực
tại cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ đạt được mục đích khi
hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai “và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính”. Việc đăng ký này có ý nghĩa pháp lý quan trọng: là thời
điểm quyền trong hợp đồng đó có giá trị đối kháng với người thứ ba. Quy định này
còn có mục đích giúp hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai thêm chặt chẽ, cũng
như góp phần làm các thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và thông
tin của thị trường bất động sản mình bạch hơn.
* Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất phải thiết lập hợp đồng
thế chấp bằng văn bản. Tiếp đó, sau khi ký kết hợp động thế chấp quyền sử dụng đất
thì các bên trong quan hệ hợp đồng được quyền lựa chọn hình thức công chứng tại các
tổ chức hành nghề bao gồm các phòng công chứng, văn phòng công chứng hoạt động
tại nơi có đất hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
* Đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Sau khi thực hiện xong thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
thì các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp hay còn gọi là
đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể , theo Khoản 1 Điều 12
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 19/12/2006 của Chính phủ và Khoản 1 Điều 4

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định: thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký


12

giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử
dụng đất, các bên phải có nghĩa vụ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp hoặc xóa đăng
ký thế chấp nếu có.
Hiện nay, thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện
thống nhất và rõ ràng theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, ngay sau khi hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất được ký kết và công chứng hoặc chứng thực thì người yêu cầu đăng
ký thế chấp (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký
thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao
gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công
chứng, chứng thực; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Văn bản ủy quyền trong
trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền. Người yêu cầu
đăng ký có thể nộp hồ sơ theo các phương thức: nộp trực tiếp; gửi qua đường bưu điện
có bảo đảm hoặc gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.
Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ, văn phòng
đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất ngay trong ngày nhận hồ sơ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì
hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp
phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá ba ngày làm việc
kể từ ngày nhận hồ sơ.
Như vậy, có thể thấy pháp luật Việt Nam đã quy định khá cụ thể, rõ ràng trong
việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với các chủ thể khi
tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định này là cần thiết vì thông qua

việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp sẽ xác định được lịch sử
giao dịch của quyền sử dụng đất, từ đó phòng ngừa những rủi ro trong trường hợp
người thế chấp có hành vi gian dối. Bên cạnh đó, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ
xác định ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp khi quyền sử dụng
đất được dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ. Với vai trò lớn như vậy, đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp hiệu quả để bảo vệ quyền và lợi ích cho các


13

bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra
trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 3: NHỮNG VẤN ĐỀ HẠN CHẾ, BẤT CẬP VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG ĐỀ XUẤT
3.1. Về điều kiện chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cơ quan công chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật còn chưa
thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về “hộ gia đình” còn được gắn với “sổ hộ khẩu”.
Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản của các thành viên
gia đình cùng sống chung gồm tài sản cho các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập
nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và
luật khác có liên quan”.
Điều 26 Luật Cư trú quy định: “Những người ở chung một chổ ở hợp pháp và
có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột
thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu”. Ngoài ra, những người khác không có
quan hệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫn có thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19, Điêu 20
Luật cư trú năm 2006.
Do có sự nhầm lẫn này, nên trong thực tế, khi công chứng, chứng thực hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng, chứng thực yêu
cầu phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ

khẩu khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này tạo nên những
phiền hà khá vô lý, vì có nhiều người có thể có tên trong sổ hộ khẩu, tuy nhiên không
hề có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ của hộ gia đình.
Theo quan điểm của cá nhân tôi, cần sửa đổi quy định trong Bộ luật Dân sự
năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về
người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các
quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; căn cứ xác
định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ tài sản và là chủ thể của giao dịch


14

dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khâu nhưng không có
quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
3.2. Về điều kiện để người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã trình bày ở trên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013, một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất là đất không
có tranh chấp. Tuy nhiên, việc xác định đất không có tranh chấp là một vấn đề khó
khăn, phức tạp vì pháp luật về đất đai không có quy định cụ thể như thế nào là đất
không có tranh chấp hay những loại tranh chấp nào diễn ra thì đất không được giao
dịch.
Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể
đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các
trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan
và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền,
lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng
tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua
bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Trên thực tế, có rất nhiều nguyên
nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng

đất; tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; tranh chấp liên quan đến các giao
dịch về quyền sử dụng đất. Trong đó, các tranh chấp phổ biến trong trường hợp xác
định quyền sử dụng đất thuộc về ai là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ
quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người
sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất
hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất
cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng. Đặc biệt là tranh
chấp về địa dịch, tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền sử dụng đất
được chuyển nhượng thì vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp
vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch (Điều 247, Bộ luật
dân sự 2015). Vậy, các tranh chấp có làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và làm tổn hại đến quyền của người liên quan hay không?


15

Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng
đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi
đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan
đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc
thực hiện thủ tục chuyển nhượng đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Điều này
ảnh hướng trực tiếp đến quyền của người muốn thực hiện giao dịch và đối tác của họ.
Vì vậy, pháp luật cần thiết phải có quy định và hướng dẫn cụ thể về khái niệm
đất không có tranh chấp để tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và việc thế chấp quyền sử dụng
đất nói riêng.
3.3. Về việc đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc. Việc đăng ký
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ có ý nghĩa trong quá trình quản lý đất

đai của Nhà nước mà còn là biện pháp hữu ích bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia vào giao dịch, hạn chế tối đa những tranh chấp có thể phát sinh. Chính vì
vậy, việc đăng ký giao dịch thế chấp càng nhanh chóng, đơn giản bao nhiêu thì việc
thế chấp càng hiệu quả bấy nhiêu.
Theo Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trườn quy định: “Hồ sơ đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được nộp theo một trong các phương thức
sau đây:
a. Nộp trực tiếp;
b. Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm;
c. Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyển.”
Pháp luật cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn một trong
ba phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên. Tuy nhiên,
trên thực tế chưa có một văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể hình thức nộp hồ sơ
đăng ký thế chấp quyền sử dụng dất theo đường bưu điện có bảo đảm hay gửi qua hệ
thống đăng ký trực tuyến. Điều này làm cho các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất e ngại, không dám nộp hồ sơ đăng ký thế chấp theo hai phương thức này. Do


16

đó, hiện nay, hầu như đều thực hiện theo phương thức nộp trực tiếp tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Điều này không những mất thời gian, công sức cho việc đi lại mà
còn tạo điều kiện cho một số vấn đề tiêu cực phát sinh, gây khó khăn trong hoạt động
đăng ký.
Do đó, pháp luật cần có những quy định chi tiết hướng dẫn việc nộp hồ sơ đăng
ký thế chấp qua đường bưu điện và đặc biệt là qua hệ thống đăng ký trực tuyến, Chính
phủ cần sớm nghiên cứu và triển khai đồng bộ dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói
chung và giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trực tuyến qua internet và áp
dụng rộng rãi trong phạm vi cả nước. Phương thức này đã được nhiều quốc gia trên thế

giới áp dụng phổ biến và hiệu quả. Với phương thức này, các bên tham gia giao dịch
không phải mất thời gian, công sức cho việc đi lại. Ngoài ra, thông qua hình thức
hành, việc đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng sẽ được công khai,
minh bạch, hạn chế phần nào tình trạng tiêu cực trong hoạt động đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất.
Song song với việc xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến
như trên, việc công khai hóa thông tin đất đai cũng là việc làm rất cần thiết. Để hạn
chế những tranh chấp, rủi ro có thể xảy ra thì trước khi các cá nhân, tổ chức tiến hành
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì họ luôn muốn biết các thông tin liên
quan đến thửa đất như: Có tranh chấp hay không, có thuộc diện quy hoạch, giải phóng
mặt bằng không, đã thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ hay chưa,… Tuy nhiên, trên thực tế,
không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tìm hiểu được những thông tin đó. Vì vậy,
pháp luật cần hoàn thiện cơ sở pháp lý để vận hành hệ thống phần mềm cơ sở dữ liệu
quốc gia về thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất. Dựa vào đó, các bên trong
quan hệ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có thể chủ động tìm kiếm thông tin
liên quan đến quyền sử dụng đất một cách nhanh nhất, chính xác và đầy đủ.
3.4. Về việc xử lý quyền sử dụng đất
Nếu các bên không có thỏa thuận về xứ lý quyền sử dụng đất hoặc không thể xứ
lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp được quyền lựa chọn
phương thức xử lý quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà họ cho là hợp lý,
phù hợp nhất để xử lý quyền sử dụng đất.


17

Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 về phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế
chấp quy định:
“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các
phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a. Bán đấu giá tài sản;

b. Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c. Bên nhận bảo đảm nhận tài chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa
vụ của bên bảo đảm;
d. Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo
quy định tải khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy
định khác.”
Áp dụng Điều này với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì có thể thấy,
trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất thì bên
nhận thế chấp chỉ xử lý quyền sử dụng đất theo phương thức bán đấu giá mà không
được lựa chọn phương thức xử lý khác.
Theo quan điểm cá nhân, quy định này là không hợp lý và cũng không phù hợp
với lý thuyết chung về biện pháp bảo đảm. Vì khi bên bảo đảm đã sử dụng tài sản của
mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì mặc nhiên
suy đoán rằng bên bảo đảm đã trao cho bên nhận bảo đảm quyền định đoạt có điều
kiện đối với tài sản của mình. Chỉ cần phát sinh sự kiện bên có nghĩa vụ được bảo đảm
vi phạm nghĩa vụ này đối với bên nhận bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý
tài sản bảo đảm bằng việc thu hồi tài sản bảo đảm và định đoạt tài sản bảo đảm theo
phương thức mà bên nhận bảo đảm cho là phù hợp miễn rằng việc xử lý tài sản bảo
đảm được thực hiện một cách thiện chí, trung thực theo nguyên tắc công bằng, hợp lý.
Vì vậy, nên sửa đối Khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng:
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không xử
lý được theo thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm được quyền chủ động lựa chọn phương
thức xử lý tài sản bảo đảm bao gồm: bán đấu giá tài sản; tự bán tài sản; nhận chính tài
sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.


18

Đồng thời, khi đã lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm, pháp luận cần

trao thêm quyền cho bên nhận bảo đảm chủ động hơn trong việc xử lý tài sản mà
không cần có sự chấp thuận của bên bảo đảm, không cần xin phép cơ quan, tổ chức
nào khác. Bên nhận bảo đảm chỉ cần chứng mình được đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ
cam kết nhưng bên có nghĩa vụ vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ và đã được thông
báo về việc xử lý tài sản bảo đảm để làm căn cứ xử lý tài sản bảo đảm.


19

KẾT LUẬN
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian qua đã có
nhiều sự thay đổi tiến bộ, được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới để điều chỉnh những
nhu cầu phát sinh từ thực tiễn. Do đó, pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hiện
hành đã tạo được khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo sự an toàn cho
các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình
áp dụng vẫn còn một số vướng mắc, bất cập ngoài thực tiễn. Một số bất cập và phương
hướng đề xuất giải quyết đã được nêu trong tiểu luận này nhưng chắc chắn rằng, với
sự phát triển, thay đổi không ngừng của kinh tế, xã hội, sẽ làm phát sinh nhiều vấn đề
mà các quy định của pháp luật quy định chưa phù hợp.
Mong rằng trong thời gian tới, các nhà làm luật sẽ tiếp tục nghiên cứu để kịp
thời có những điều chỉnh, bổ sung các quy định của pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ
thể và thống nhất để phù hợp với yêu cầu từ thực tiễn. Chỉ có như thế thì các giao dịch
thế chấp quyền sử dụng đất mới có thể được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả, đảm bảo
quyền và lợi ích cho các bên tham gia giao dịch. Qua đó, góp phần ổn định thị trường,
hiện thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng và Nhà nước đã đặt ra.


20

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số
06/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất, Hà Nội.
2. Chính phủ (2006), Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch đảm
bảo, Hà Nội.
3. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm
2013, Hà Nội.
4. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai
năm 2013, Hà Nội.
5. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà ở năm
2014, Hà Nội.
6. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự
năm 2015, Hà Nội.
7. Trương Thanh Đức (2018), Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng,
Nxb. Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội.