Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------

------

PHẠM VĂN TOÀN

KHAI THÁC NGUỒN LỰC
TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NGÀNH TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------

------

PHẠM VĂN TOÀN

KHAI THÁC NGUỒN LỰC
TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẢI DƯƠNG
Chuyên ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
Mã số: 9340201

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Người hướng dẫn khoa học:
1. TS. PHAN HỮU NGHỊ
2. PGS.TS. NGUYỄN THỊ PHƯƠNG LIÊN

HÀ NỘI - 2019


i

LỜI CAM KẾT
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam
kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu
cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Người hướng dẫn

Tác giả

TS. Phan Hữu Nghị

Phạm Văn Toàn

ii

MỤC LỤC
LỜI CAM KẾT ...............................................................................................................i
MỤC LỤC ..................................................................................................................... ii
DANH MỤC CHỮ VIÊT TẮT.....................................................................................v
DANH MỤC BẢNG .....................................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ KHOẢNG TRỐNG
NGHIÊN CỨU ...............................................................................................................8
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước về khai thác nguồn
lực tài chính đất đai ...................................................................................................8
1.1.1. Nghiên cứu ngoài nước ..................................................................................8
1.1.2. Nghiên cứu trong nước .................................................................................13
1.2. Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước ............17
1.3. Các khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu .....................................................18
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI................................................................................................................21
2.1. Tổng quan về đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai ................................21
2.1.1. Khái quát về đất đai ......................................................................................21
2.1.2. Nguồn lực tài chính từ đất đai ......................................................................28
2.2. Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ........................................................31
2.2.1. Khái niệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ......................................31
2.2.2. Các hình thức và công cụ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ..............31
2.2.3. Các tiêu chí đánh giá mức độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai: ......37
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai: .........41
2.2.5. Mô hình và phương pháp nghiên cứu ...........................................................44
2.3. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho tỉnh Hải Dương.....49

2.3.1. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính đất đai của Trung Quốc...........49
2.3.2. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Australia ...................59
2.3.3. Bài học rút ra cho Việt Nam và Hải Dương trong khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai .......................................................................................................66


iii
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH ĐẤT
ĐAI Ở HẢI DƯƠNG ..................................................................................................71
3.1. Khái quát về tình hình đất đai ở Việt Nam và Hải Dương ...........................71
3.1.1. Tình hình sử dụng đất đai ở Việt Nam .........................................................71
3.1.2. Tình hình sử dụng đất đai ở Hải Dương .......................................................74
3.2. Cơ sở pháp lý khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương ..............77
3.2.1. Chính sách, pháp luật của nhà nước tạo cơ sở pháp lý khai thác nguồn lực
tài chính đất đai.......................................................................................................77
3.2.2. Các căn cứ để tính các khoản thu tài chính từ đất đai ..................................79
3.2.3. Khung giá đất của chính phủ và bảng giá đất của Hải Dương .....................84
3.2.4. Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở
Hải Dương ..............................................................................................................88
3.3. Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở tỉnh Hải Dương .....93
3.3.1. Thực trạng chung trên cả nước .....................................................................93
3.3.2. Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương ...................94
3.3.3. Đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương ...103
CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHAI THÁC
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở TỈNH HẢI DƯƠNG .....................125
4.1. Phân tích định tính ..........................................................................................125
4.2. Phân tích định lượng.......................................................................................128
4.2.1. Thống kê mô tả và nguồn số liệu................................................................128
4.2.2. Kiểm định nhân quả và kiểm tra tính dừng các chuỗi số liệu ....................129
4.2.3. Ước lượng mối quan hệ của các biến đến tổng nguồn thu từ khai thác nguồn

lực tài chính sử dụng đất......................................................................................133
CHƯƠNG 5 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN KHAI THÁC HIỆU
QUẢ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở HẢI DƯƠNG ......................140
5.1. Quan điểm, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch đất đai ở Hải
Dương đến năm 2020, tầm nhìn 2030...................................................................140
5.1.1. Quan điểm, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020, tầm nhìn 2030..140
5.1.2. Quy hoạch phát triển đất đai tỉnh Hải Dương đến năm 2020 và tầm
nhìn 2030..............................................................................................................141


iv
5.2. Đề xuất giải pháp nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính đất đai ở
Hải Dương ...............................................................................................................143
5.2.1. Quan điểm và nguyên tắc đề xuất giải pháp ...............................................143
5.2.2. Các giải pháp cụ thể ...................................................................................146
5.2.3. Các giải pháp về tổ chức thực hiện nguồn thu đất đai................................153
5.2.4. Kết quả kỳ vọng ..........................................................................................156
KẾT LUẬN ................................................................................................................158
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG
BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ...........................................................................160
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................161
PHỤ LỤC ..................................................................................................................167


v

DANH MỤC CHỮ VIÊT TẮT

BTC

:

Bộ Tài chính

CP

:

Chính phủ

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

NCS

:

Nghiên cứu sinh

NDT

:

Nhân dân tệ

NĐ

:

Nghị định

NSNN

:

Ngân sách Nhà nước

QH

:

Quốc hội

TT

:

Thông tư

UBND

:

Ủy ban nhân dân


vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Nội dung phỏng vấn chuyên gia ...................................................................46
Bảng 2.2: 10 tỉnh đạt tỷ lệ thu 0 chi từ đất đai lớn nhất trong ngân sách địa phương ở
Trung Quốc năm 2007 ...................................................................................................55
Bảng 2.3: Nguồn thu từ đất đai ở Trung Quốc giai đoạn 2013-2015 (tỷ NDT và %) ..55
Bảng 2.4: Cơ cấu chính quyền và thuế đất ở Australia .................................................59
Bảng 2.5: Cơ sở tính thuế đất ở các tiểu bang Australia ...............................................62
Bảng 2.6: Nguồn thu từ thuế đất đai trong tổng nguồn thu từ thuế của Australia (triệu
$ Australia) ....................................................................................................................62
Bảng 2.7: Nguồn thu từ đất trong tổng nguồn thu thuế và GDP của một số nước OECD ......63
Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn thu từ thuế của Australia năm 2013-2014 .............................64
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên cả nước trong giai đoạn 2000-2015 .................72
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất ở tỉnh Hải Dương giai đoạn 2000-2015 (ha) ...........74
Bảng 3.3. Thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam ....................................82
Bảng 3.4: Khung giá đất và bảng giá đất tối đa và tối thiểu đối với một số loại đất ở
tỉnh Hải Dương (1000 đồng/m2) ...................................................................................86
Bảng 3.5: Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai ở Việt Nam giai đoạn 2010-2015...93
Bảng 3.6: Kết quả nguồn thu từ đất đai ở tỉnh Hải Dương giai đoạn 2000-2015 .........95
Bảng 3.7. Nguồn thu tài chính từ sử dụng đất ở Hải Dương 2000-2015 ......................98
Bảng 3.8. Nguồn thu tài chính từ thuê đất ở Hải Dương giai đoạn 2000-2015 ............99
Bảng 3.9. Nguồn thu tài chính từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Hải Dương giai
đoạn 2000-2015 ...........................................................................................................102
Bảng 3.10. Các khoản chi từ đất đai ở Hải Dương giai đoạn 2000-2015 ...................117
Bảng 4.1. Thống kê mô tả về LNTTD, LNPNN, LNSDD, LNSDN và LNGDP .......128
Bảng 4.2. Kết quả kiểm định tính dừng cho các chuỗi số liệu ....................................133
Bảng 4.3. Kết quả kiểm định độ trễ tối ưu cho các biến .............................................134
Bảng 4.4. Kết quả kiểm định đồng liên kết giữa LNTTD, LNPNN, LNSDD, LNSDN
và LNGDP ...................................................................................................................134
Bảng 4.5. Kết quả ước lượng mô hình VECM giữa LNTTD, LNPNN, LNSDD,

LNSDN và LNGDP .....................................................................................................136
Bảng 4.6. Kết quả phân rã phương sai ........................................................................139


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến tổng nguồn thu khai thác nguồn lực tài chính từ đất..45
Hình 2.2: Phân bổ nguồn thu ngân sách từ thuế đất ở Australia theo 3 cấp: liên bang,
bang và địa phương trong giai đoạn 2011-2016 (triệu $ Australia) ..............................65
Hình 3.1. Sơ đồ điều hành quản lý nguồn thu từ đất đai ở Hải Dương .........................90
Hình 3.2: Cơ cấu nguồn thu chủ yếu từ đất đai ở tỉnh Hải Dương giai đoạn 2000-2015 (%) .......96
Hình 3.3. Cơ cấu nguồn thu ngân sách nhà nước ở tỉnh Hải Dương năm 2010, 2014
(triệu đồng) ..................................................................................................................104
Hình 3.4: Cân đối thu - chi từ đất của tỉnh Hải Dương giai đoạn 2000-2015 .............118
Hình 4.1. Phản ứng của các biến số với các cú sốc .....................................................138
Hình 5.1. Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Hải Dương đến năm 2020, tầm nhìn 2030142


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận án:
Đất đai là tài nguyên quan trọng của các quốc gia, việc các quốc gia sử dụng
nguồn tài nguyên đó thế nào, đạt kết quả ra sao phụ thuộc vào hiệu quả khai thác nguồn
lực tài chính từ đất. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Sau Luật đất đai năm 1993, nhà nước được quyền thực hiện việc thu hồi đất
để phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội và mục đích an ninh - quốc phòng. Nhà
nước có quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất để khai thác nguồn lực tài chính từ đất.
Nhà nước có quyền thu các khoản thu tài chính từ đất đai như thu phí khi cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất khi được nhà nước cho thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử
dụng đất, và nhiều khoản thu khác từ đất. Cá nhân, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp vào
sản xuất phải nộp tiền sử dụng đất nông nghiệp (quy định có hiệu lực từ năm 1/1/1994)
và người sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
(quy định có hiệu lực từ 1/1/2012). Những khoản thu tài chính này được quy định cụ thể
trong Luật đất đai năm 2013 và trong các Nghị định về giá đất (Nghị định số 44/2014NĐ-CP ngày 15/5/2014) và Nghị định về khung giá đất (Nghị định số 104/2014/NĐ-CP
ngày 14/11/2014). Đây được coi là nguồn lực nội sinh của đất nước, góp phần quan
trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đổi mới.
Tuy nhiên trên thực tế, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai không tương xứng
với tiềm năng và chính sách pháp luật ban hành. Tình trạng hạ thấp giá đất diễn ra ở
nhiều địa phương không sát với khung giá đất do Chính phủ ban hành và không sát với
thị trường đất đai nhằm tư túi diễn ra khá phổ biến, khiến gây thiệt hại phần lớn nguồn
lực tài chính từ đất đai. Hải Dương cũng ở trong tình trạng tương tự. Kể từ khi tái lập
tỉnh vào năm 1997, quá trình công nghiệp hoá, đô thị hóa và sự phát triển kinh tế nhanh
chóng đã giúp Hải Dương thu được nguồn lực tài chính từ đất đai ngày càng tăng, góp
phần ổn định nguồn thu ngân sách của tỉnh. Nhưng tiềm ẩn trong lượng tiền khổng lồ
thu được từ đất đai của tỉnh là những hệ luỵ khôn lường: đất đai được định giá quá thấp
so với khung giá đất của chính phủ, càng rẻ hơn rất nhiều so với giá giao dịch thật của
đất trên thị trường; tình trạng trốn thuế, gian lận thuế đất còn diễn ra thường chuyên do
công tác thẩm định đất đai yếu kém, quỹ đất dự trữ không còn nhiều trong khi ngày càng
nhiều các dự án quy hoạch treo, đất bị hoang hoá... không thu được các nguồn thu tài
chính từ đất đai. Hiện tượng đầu tư, trục lợi, tham nhũng đất đai ngày càng trầm trọng


2
khiến nguồn thu đất đai bị lãng phí, thất thoát. Trong nhiều năm, nguồn thu tài chính từ
đất đai trong tổng nguồn thu ngân sách toàn tỉnh không tăng cao, năng lực cạnh tranh
cấp tỉnh bị giảm sút. Tài nguyên đất đai đang bị lãng phí, bị nhóm lợi ích trục lợi, tư túi.

Nhiều vụ án đất đai đã được lôi ra ánh sáng. Dân có ruộng phải bỏ ruộng để di cư lên
thành thị tìm kế sinh sống. Nói cách khác, nguồn thu tài chính từ đất đai ở tỉnh Hải Dương
đã không được khai thác hiệu quả kể từ khi tái lập tỉnh, và tình trạng thất thoát nguồn thu
tài chính từ đất vẫn tiếp tục diễn ra khi mới đây chính phủ phát hiện rằng một nhóm người
thuộc Hội đồng thẩm định giá đất đã thẩm định giá đất rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá
được khảo sát trên thị trường ở đường Tôn Đức Thắng, Thành phố Hải Dương.
Nghiên cứu khai thác nguồn lực tài chính đất đai là một đề tài có đóng vai trò to
lớn không chỉ với Hải Dương mà còn đối với cả nước hiện nay bởi trong thời gian qua
chúng ta đã không khai thác hiệu quả vấn đề này. Hơn nữa, nghiên cứu về thực tiễn khai
thác nguồn lực tài chính đất đai từ một địa phương (cụ thể là tỉnh Hải Dương) lại càng
có ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn cao. Trong điều kiện hiện nay, việc khai thác
hiệu quả các nguồn lực tài chính từ đất đai trở thành một nhiệm vụ cấp bách. Vì thế, tôi
chọn đề tài “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương”
để thực hiện luận án tiến sĩ.

2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:
Đề tài nhằm làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn về khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai, xác định những nhân tố trực tiếp và gián tiếp ảnh hưởng đến khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh Hải Dương trong thời gian qua, trên cơ sở đó đề
xuất hệ thống giải pháp có tính khoa học và thực tiễn nhằm khai thác một cách hiệu quả
nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh Hải Dương đến năm 2025, tầm nhìn 2030.
Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài tập trung giải quyết các câu hỏi
nghiên cứu sau đây:
- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai được dựa trên những tiêu chí nào và bị
ảnh hưởng bởi nhân tố nào?
- Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương hiện nay ở
mức độ nào? Đã khai thác hết tiềm năng hay chưa? Có bất cập gì?
- Nhân tố nào ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương?
- Giải pháp nào cần thực hiện để khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai
ở Hải Dương đến năm 2025, tầm nhìn 2030?

3

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai ở
tỉnh Hải Dương trong giai đoạn 2000-2015 và các nhân tố ảnh hưởng
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Tỉnh Hải Dương.
- Thời gian: 2000-2015
Do tỉnh Hải Dương tái lập vào năm 1997 và do hệ thống dữ liệu liên quan đến
nguồn thu đất đai, quản lý đất đai không cập nhật liên tục qua các năm, nên tác giả luận
án lựa chọn giai đoạn nghiên cứu là 2000-2015 và đề xuất giải pháp cho giai đoạn đến
năm 2025, tầm nhìn 2030. Giai đoạn 2000-2015 cũng là thời kỳ cả nước đã tiến hành 3
cuộc Tổng điều tra đất đai lớn (năm 2000, 2005 và 2015), do vậy bộ số liệu của các cuộc
tổng điều tra này tương đối đầy đủ, có ý nghĩa cho việc thực hiện luận án.
- Nội dung: (1) thực trạng khai thác các nguồn thu tài chính từ đất đai ở Hải
Dương (“tiền thuê đất”, “tiền sử dụng đất”, “thuế sử dụng đất”, “thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất”, “tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật từ đất”, “tiền bồi thường
cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất”, “phí và lệ phí trong quản
lý và sử dụng đất đai”); (2) Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính từ đất đai
trên địa bàn tỉnh Hải Dương; (3) Công tác quản lý nhà nước của chính quyền địa phương
đối với nguồn thu tài chính từ đất đai ở Hải Dương; (4) Các giải pháp giúp Hải Dương
khai thác hiệu quả hơn nguồn thu tài chính từ đất đai.

4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cách tiếp cận
Để đạt được mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu đặt ra, đề tài sẽ phải trải qua các giai
đoạn chính là: sưu tầm, lựa chọn các tài liệu có liên quan trực tiếp đến chủ đề nghiên

cứu. Hơn nữa cách tiếp cận của đề tài còn thông qua việc xử lý tài liệu, số liệu, đánh giá
và phân tích, rút ra những kết luận khoa học về bản chất của vấn đề, nguyên nhân của
vấn đề, từ đó đề xuất các kiến nghị chính sách cho tỉnh Hải Dương.
Ngoài quy trình tiếp cận như trên, đề tài còn sử dụng các cách tiếp cận sau đây:
+ Tiếp cận lịch sử: Mặc dù phạm vi nghiên cứu của đề tài là từ năm 2010 cho đến
nay, nhưng đề tài sẽ xem xét vấn đề trong mối liên hệ với từng giai đoạn lịch sử khác
nhau, có so sánh với các giai đoạn trước năm 2010, đồng thời phân tích vấn đề trong


4
từng giai đoạn nhỏ để thấy được logic về mặt chính sách khai thác tiềm lực tài chính từ
đất đai ở Hải Dương, nhấn mạnh các thời điểm Hải Dương đạt thành tựu hoặc phải đối
mặt với những thách thức, vướng mắc, rắc rối trong quá trình khai thác tiềm lực tài chính
từ đất đai.
+ Tiếp cận hệ thống: Việc đánh giá hiện trạng khai thác tiềm lực tài chính từ đất
đai ở tỉnh Hải Dương sẽ được đặt trong một quan hệ thống nhất với chính sách khai thác
tiềm lực tài chính từ đất đai của cả nước, trong đó chính sách, chế độ tài chính về đất
đai được đặt trong tổng thể hệ thống chính sách phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
+ Tiếp cận liên ngành: Việc nghiên cứu chủ đề khai thác tiềm lực tài chính từ đất đai
được xem xét dưới nhiều khía cạnh khác nhau và được sử dụng cùng với các phương pháp
tiếp cận liên ngành như xã hội học, kinh tế học, kinh tế phát triển, phát triển bền vững.
+ Tiếp cận từ các tài liệu thứ cấp: Khai thác tiềm lực tài chính từ đất đai trên địa bàn
tỉnh Hải Dương sẽ được triển khai thông qua tổng hợp các tài liệu, báo cáo của các Sở ban
ngành của tỉnh Hải Dương, từ các chuyên đề hội thảo, các thông tin trong sách báo điện tử...
4.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
Dựa vào lý luận của lịch sử các học thuyết kinh tế và các lý thuyết liên quan và
trên cơ sở sử dụng phương pháp luận của phép biện chứng và nguyên tắc duy vật lịch
sử, luận án sử dụng các phương pháp:
Dữ liệu thứ cấp:
- Đề tài sẽ sử dụng cơ sở dữ liệu chủ yếu từ Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Hải

Dương, Sở tài chính tỉnh Hải Dương, Cục thuế, UBND tỉnh, Phòng thống kê tỉnh Hải
Dương. Các số liệu thô này sẽ được sử dụng và xây dựng dựa trên các tiêu chí và phương
thức huy động tài chính từ đất đai đã được xây dựng trong phần cơ sở lý luận, từ đó
đánh giá và đưa ra các kết luận, kiến nghị.
- Báo cáo tổng kết tình hình thu chi ngân sách hàng năm của Hải Dương.
- Báo cáo công tác thuế hàng năm của Cục thuế.
- Các văn bản, thông tư, nghị quyết, chính sách, luật của Việt Nam và của UBND
tỉnh Hải Dương.
Kế thừa: Thu thập, tổng hợp, phân tích và đánh giá các tài liệu từ các nghiên cứu
trước, kế thừa có chọn lọc những tài liệu này.
Phân tích tổng hợp: kết hợp các kết quả từ việc phân tích định tính và phân tích
định lượng để luận giải và kết luận các vấn đề để nghiên cứu.


5
- Thống kê mô tả và phân tích định tính: tìm kiếm, và sắp xếp dữ liệu theo thứ tự
thời gian về thu, chi tài chính từ đất đai, ngân sách của tỉnh, GRDP,... để thấy được sự
thay đổi giữa các thời điểm. Lập bảng hỏi các chuyên gia và dùng phương pháp từ vựng
để tìm ra các nhân tố tác động đến nguồn thu tài chính từ đất đai của tỉnh.
- Phân tích định lượng: Luận án sẽ tiến hành kiểm định mô hình đánh giá các nhân
tố tác động đến nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua sử kiểm định nhân quả Granger
để đánh giá mối quan hệ nhân quả của từng biến đến biến phụ thuộc. Đồng thời, nghiên
cứu sẽ sử dụng các công cụ phân tích chuỗi thời gian để kiểm tính dừng, đồng liên kết
giữa các chuỗi số liệu trước khi tiến hành mô hình hiệu chỉnh sai số Vector (VECM) để
kiểm tra mối liên hệ của các nhân tố tác động đến tổng thu nguồn tài chính từ đất đai.
4.3. Khung nghiên cứu của luận án


6
4.4. Phương pháp xử lý số liệu

Để giải quyết mục tiêu và nhiệm vụ đặt ra, luận án sử dụng phương pháp nghiên
cứu định tính kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng. Trong phương pháp
nghiên cứu định tính, luận án tiến hành tìm kiếm, đánh giá và tổng hợp thông tin thứ cấp
nhằm nghiên cứu cơ sở hệ thống lý thuyết và các vấn đề thực tiễn ở Hải Dương để làm
rõ bản chất, đặc điểm nguồn lực tài chính từ đất đai, phương thức khai thác nguồn lực
tài chính từ đất đai, các tiêu chí đánh giá mức độ và các nhân tố ảnh hưởng đến khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Trong phương pháp nghiên cứu định lượng, dựa trên bảng cân đối số liệu thu –
chi từ đất đai của tỉnh Hải Dương, luận án thực hiện sơ đồ hoá mô hình đánh giá từ các
nguồn số liệu thu thập được, tìm hiểu và đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu
tài chính từ đất đai. Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu từ khai thác nguồn lực tài
chính từ đất bao gồm: tiền thu từ thuế và thuê đất phi nông nghiệp, tiền thu từ sử dụng
đất, gia tăng tổng sản phẩm quốc nội, gia tăng số doanh nghiệp. Do sự không sẵn có của
số liệu vì chưa có một chỉ số chung về giá cho địa phương ngoại trừ Hà Nội, Hồ Chí
Minh và Đà Nẵng. Vì vậy, điều này hạn chế nghiên cứu xem xét yếu tố giá trong việc
ảnh hưởng đến tổng thu khai thác nguồn lực tài chính từ đất.
Luận án sẽ tiến hành kiểm định mô hình đánh giá các nhân tố tác động đến nguồn
lực tài chính từ đất đai thông qua mô hình sử kiểm định nhân quả Granger để đánh giá
mối quan hệ nhân quả của từng biến đến biến phụ thuộc. Đồng thời, nghiên cứu sử dụng
các công cụ phân tích chuỗi thời gian để kiểm tính dừng, đồng liên kết giữa các chuỗi
số liệu trước khi tiến hành mô hình hiệu chỉnh sai số Vector (VECM) để kiểm tra mối
liên hệ của các nhân tố tác động đến tổng thu nguồn tài chính từ đất đai.
So với các công trình nghiên cứu trước đó, phương pháp nghiên cứu của luận án
như đã trình bày trên đây chưa được tác giả nào sử dụng trong nghiên cứu khai thác
nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương. Tuy nhiên, phương pháp này được coi là có
tính hợp lý trong trường hợp nghiên cứu tài chính đất đai ở một địa phương cụ thể.

5. Những đóng góp của luận án
Thứ nhất, phân tích làm rõ hơn nội dung, tiêu chí đánh giá mức độ khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai, các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.

Thứ hai, nghiên cứu kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của hai
nước (Trung Quốc – nước có điều kiện phát triển tương đồng với Việt Nam) và Australia
(nước có trình độ phát triển kinh tế cao hơn) để rút ra bài học cho Việt Nam và Hải
Dương trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.


7
Thứ ba, phân tích và đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
ở tỉnh Hải Dương, tìm hiểu các nguyên nhân khiến khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai của tỉnh Hải Dương trong 15 năm qua còn gặp nhiều bất cập, hạn chế, không phát
huy được các tiềm năng sẵn có của đất đai.
Thứ tư, từ kết quả phân tích định tính (qua bảng hỏi phỏng vấn sâu các chuyên gia,
các cán bộ làm công tác liên quan trực tiếp đến quản lý nguồn thu tài chính từ đất đai ở
tỉnh Hải Dương), và kết quả phân tích định lượng, làm rõ hơn nữa các nhân tố ảnh hưởng
đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh Hải Dương trong 15 năm qua.
Thứ năm, đề xuất giải pháp và dự báo kết quả thực hiện giải pháp đã đề xuất để
khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh Hải Dương đến năm 2025 và
tầm nhìn 2030.
Thứ sáu, kết quả nghiên cứu của luận án sẽ là nền tảng để các nhà hoạch định
chính sách đất đai và quản lý nguồn thu tài chính đất đai của tỉnh Hải Dương tham khảo
trong quá trình hoạch định chính sách cũng như hoàn thiện công tác quản lý, khai thác
các nguồn thu từ đất.

6. Bố cục của luận án
Ngoài các trang bìa, mục lục, danh mục bảng hình, các từ viết tắt, mở đầu, kết
luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, Luận án được chia thành 5 chương:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và khoảng trống nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý luận về khai thác nguồn lực tài chính đất đai
Chương 3: Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương
Chương 4: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính đất

đai ở tỉnh Hải Dương
Chương 5: Đề xuất giải pháp nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất
đai ở Hải Dương.


8

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước về khai thác nguồn
lực tài chính đất đai
1.1.1. Nghiên cứu ngoài nước
1. Các khái niệm liên quan đến nguồn lực tài chính đất đai
Hiện nay trên thế giới, các khái niệm về nguồn lực tài chính đất đai được hiểu
theo nhiều nghĩa khác nhau. Trong các nghiên cứu lý thuyết về tài chính đất đai, các
nghiên cứu ngoài nước tập trung nghiên cứu về các nguồn thu tài chính từ đất đai như
các khoản thu ngân sách từ đất đai, thuế tài sản (property tax), thuế chuyển giao tài sản
(taxes on property transfers), thuế đặc biệt đối với đất đai (special taxes on land) và một
số loại thuế khác liên quan đến đất đai như thuế bất động sản, thuế đăng ký quyền sở
hữu tài sản (Richard M Bird and Enid Slack -2005). Ngoài các khái niệm về thuế tài sản,
thuế chuyển giao tài sản, thuế đặc biệt đối với đất đai..., tác phẩm Taxing land and
property in emerging economies: raising revenue and more? của tác giả Richard M Bird
and Enid Slack còn phân tích tầm quan trọng của các loại thuế này đối với doanh thu
ngân sách của chính phủ, đặc biệt ở một số nước đang phát triển, các vấn đề về quản lý
nguồn thu từ đất đai.
Trong tác phẩm Chỉ dẫn quản lý đất đai cho các nước trong quá trình chuyển đổi
(Land Administration guidlines with special referance to countries in trasition - 1996),
Liên hợp quốc lần đầu tiên đưa ra khái niệm: “tài chính đất đai (land finance) là giá trị
đất đai cần được quản lý trong một nền kinh tế thị trường” (p35). Cuốn sách này cũng
đề ra các chỉ dẫn cụ thể cho các nước chuyển đổi trong vấn đề quản lý đất đai, hình

thành các khung khổ luật pháp về đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai và tài chính đất đai.
Trong vấn đề tài chính đất đai, Liên hợp quốc đã tìm hiểu, xem xét các vấn đề về giá trị và
định giá đất đai, thuế đất đai và tài sản, thị trường đất đai và bất động sản, chi phí và lợi ích
trong quản lý đất đai, các nguồn tài chính từ đất đai... Liên hợp quốc cho rằng có 3 nguồn
tài chính cơ bản từ đất đai đó là: các khoản thu từ thuế đất (tax), phí liên quan đến đất (fees)
và nghĩa vụ của người dân chi trả cho các dịch vụ từ đất đai (commission)” (p47).
Trong tác phẩm “Land and poverty taxation: a review” (đất đai và thuế bất động
sản”, tác giả Richard M.Bird và Enid Slack, World Bank, 2002, thuế đất đai được định
nghĩa là các nguồn thu của chính quyền địa phương có được từ đất đai và bất động sản,
trong đó có cả đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác. Năm 2004, Owen Connellan


9
trong tác phẩm “Land value taxation in Britain: experience and oppotunities” (Thuế đất
đai ở Anh: kinh nghiệm và các cơ hội), NXB Webcom Ltd, Toronto, Canada, đã đưa ra
khái niệm: thuế đất đai là các loại thuế được áp dụng cho các loại đất đai nhằm đem lại
nguồn thu cho chính quyền địa phương.
Đối với các nước đang phát triển, khái niệm tài chính đất đai là khái niệm còn
mới và chưa thống nhất. Giải thích cho việc thiếu vắng một khái niệm thống nhất về tài
chính đất đai, một số học giả cho rằng do “đất đai còn chiếm 1 tỷ lệ nhỏ trong nguồn thu
ngân sách của các nước đang phát triển” và “đánh giá giá trị đất đai là công việc hết sức
khó khăn” (Richard M Bird and Enid Slack, 2005, hoặc do chính phủ chưa coi trọng
việc khai thác tiềm lực tài chính từ đất đai trong giai đoạn đầu cải cách (Lin Ye, Alfred
M.Wu, 2014).
Thứ hai, nghiên cứu về đặc điểm của nguồn lực tài chính đất đai, Richard M.Bird
và Enid Slack (2002) cho rằng, nguồn thu từ đất đai được thu từ 4 loại đất: đất ở, đất
thương mại, đất công nghiệp và đất nông nghiệp. Theo (Juanjuan Yang, 2012), tài chính
đất đai bao gồm 4 nguồn thu: nguồn thu từ thuê đất, thuế thu nhập từ bất động sản, tài
chính từ thế chấp đất đai, mời đầu tư từ đất (investment invitation of land).
Mỗi loại đất có cách áp dụng thuế đất khác nhau, trong đó có những lọai đất bị

đánh thuế cao, có loại đất được giảm thuế và có loại đất được miễn trừ thuế. Cách thức
áp dụng thuế đất đai ở nhiều nước cũng khác nhau, trong đó chủ yếu dựa theo 5 cách:
đánh thuế dựa theo vùng địa lý, đánh thuế dựa theo giá cả thị trường, đánh thuế dựa theo
giá trị cho thuê, đánh thuế dựa theo kết hợp giữa giá cả thị trường và vùng địa lý, đánh
thuế dựa theo ước lượng (M.Bird và Enid Slack 2002 và USAID 2009).
Nghiên cứu về mức thuế áp dụng cho các loại đất đai, M.Bird và Enid Slack
(2002) cho rằng thuế suất áp dụng cho đất đai là do chính quyền địa phương và trong
một số trường hợp là do chính quyền trung ương quyết định. Ở một số nước, tỷ lệ thuế
suất thuế đất đai phần lớn do chính phủ quyết định (Nhật Bản, Ukraine, Thái Lan...), và
ở một số nước phần lớn thuế đất đai là do chính quyền địa phương áp dụng (Hungary,
Philippines). Mức thuế suất là rất khác nhau giữa các loại bất động sản. Mức thuế suất
khác nhau tạo điều kiện cho chính quyền địa phương quản lý việc phân bổ các nguồn
thu từ đất trong phạm vi quyền hạn của mình để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội của địa phương.
USAID (2009) cũng cho rằng, mức thuế áp dụng đối với các loại đất khác nhau
là khác nhau. Tuỳ theo từng quốc gia, cơ sở để tính thuế có thể dựa vào +) hệ thống giá
trị cho thuê đất hàng năm của các loại tài sản ; +) hệ thống giá trị thị trường của các loại


10
tài sản ; +) hệ thống giá trị đất đai bao gồm đất đai và những tài sản đang tồn tại trên đất
đai đó; +) Hệ thống giá trị đất đai của từng vùng. Mỗi cơ sở tính thuế đều có những ưu
điểm và nhược điểm riêng biệt.
Thứ ba, nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính đất đai,
theo Liên hiệp quốc (1996), các nước đang phát triển và chuyển đổi thường ước tính giá
trị của đất đai và bất động sản dựa trên một số nhân tố như: +) vị trí phân bố đất đai (địa
hình, chất đất, diện tích đất có thể sử dụng được, nhu cầu xây dựng trên đất, đường xá có
thể đi qua khu đất, các cơ sở hạ tầng tiện dụng, khoảng cách so với chợ, siêu thị, khả năng
bị ô nhiễm...); +) quy mô xây dựng (diện tích sàn, diện tích tổng, chiều cao có thể xây,
kiến trúc...); +) chất lượng xây dựng (chất lượng vật liệu, thiết kế, kiến trúc); +) vật liệu

xây dựng bất động sản; +) các đặc trưng xây dựng khác (số phòng, tầng, tường...); +) thiết
kết; +) độ bền của bất động sản (theo thời gian, theo tính hiệu quả, theo giá trị kinh tế...).
Peter Wyatt (2013) trong cuốn “Property valuation” đã phân tích, đánh giá các
nguyên tắc kinh tế vĩ mô trong quản lý đất đai và bất động sản và đưa ra một số phương
pháp đánh giá giá trị đất đai. Ông cho rằng, có một số nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất
động sản, đó là: +) đặc tính vật chất của bất động sản; +) vị thế và địa điểm của bất động
sản; +) môi trường lân cận và xung quanh khu bất động sản; +) giá trị về thời gian của
bất động sản; +) Mức sinh lợi hiện tại và trong tương lai của bất động sản. Trong các
nhân tố liên quan đến thị trường, Peter Wyatt (2013) đề cập đến 3 nhóm nhân tố: +) Các
nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản; +) Nhân tố xã hội; và +) Thay đổi nhu cầu.
Psunder (2009) phát hiện ra các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản, đó là: thu
nhập của hộ gia đình; các chỉ số về xã hội và nhân khẩu học; chi phí vốn vay; các tác
động của chính quyền.
Fangzhi Ye và Wen Wang (2013) cho rằng các nhân tố ảnh hưởng đến tài chính
đất đai của một tỉnh bao gồm: 1) Sự phụ thuộc khi chuyển giao tài chính đất đai từ chính
quyền địa phương sang chính quyền trung ương; 2) phi tập trung hoá doanh thu từ đất
đai: nghĩa là mức độ phân chia trách nhiệm thu tài chính từ đất đai của chính quyền tỉnh
cho các quận, huyện, xã; 3) Phi tập trung hoá chi tiêu từ đất đai: nghĩa là mức độ phân
chia trách nhiệm chi tiêu ngân sách từ đất đai cho các quận, huyện, xã; 4) GDP: đánh
giá trình độ phát triển kinh tế (GDP bình quân đầu người) của một địa phương; 5) Cơ
cấu của ngành dịch vụ trong GDP; 6) Cơ cấu cuả ngành công nghiệp trong GDP; 7)
Diện tích đất canh tác bình quân đầu người; 8) Mật độ dân số/km2.
Thứ tư, nghiên cứu về vai trò của tài chính đất đai và cách thức quản lý tài chính
đất đai, Richard M.Bird và Enid Slack (2002) cho rằng các nguồn thu thuế từ bất động
sản sẽ đem lại nguồn thu cho chính phủ. Bằng việc sử dụng số liệu từ Hệ thống thống


11
kê tài chính chính phủ (GFS), tác giả đã khẳng định thuế đất đai và bất động sản là nguồn
thu bổ sung tốt nhất cho tất cả các nước, và ở nhiều nước đang phát triển nguồn thu này

chiếm vị trí quan trọng trong tổng thu thuế của các địa phương. Thuế bất động sản ở các
nước giàu thường là nguồn thu chiếm tỷ trọng cao hơn trong GDP so với các nước đang
phát triển. Cùng với đó, thuế đất đai và bất động sản còn là nguồn thu quan trọng đối
với các chính quyền địa phương. Thuế bất động sản còn được coi là một công cụ tài
chính ảnh hưởng đến các mô hình sử dụng đất đai ở địa phương, đặc biệt là đất ở đô thị.
USAID (2009) tiếp tục khẳng định vai trò của tài chính đất đai trong việc bổ sung
nguồn thu cho chính quyền trung ương và địa phương bằng việc nghiên cứu vai trò của thuế
đất đai và thuế bất động sản ở các nước đang phát triển và chuyển đổi. Nghiên cứu này cho
rằng lợi ích của thuế bất động sản đối với các nước này thể hiện qua các khía cạnh sau đây:
- Thuế đất đai và thuế bất động sản là nguồn thu tiềm năng, có thể chiếm tới trên
2% GDP ở các nước phát triển và dưới 1% GDP ở các nước đang phát triển.
- Thuế đất đai và thuế bất động sản thường là cách thức dễ tạo ra nguồn thu cho
chính phủ hơn là các loại thuế khác.
- Thuế đất đai và thuế bất động sản thường là mang tính công bằng bởi nhưng
người sở hữu bất động sản đều được tính giá trị bất động sản hoặc tính giá trị cho thuê
bất động sản tương đối giống nhau, trừ một số trường hợp được miễn trừ thuế hoặc được
ưu đãi một cách đặc biệt về thuế.
- Thuế đất đai và thuế bất động sản thường ít bị bóp méo hơn các loại thuế khác
của địa phương bởi đây là loại thuế đánh vào nhà ở, đất đai và nó ít bị ảnh hưởng bởi
các nhân tố dễ bị biến động như thời tiết, giá cả hàng hoá...
- Thuế đất đai và thuế bất động sản nếu quản lý tốt sẽ là nguồn thu rất trong sạch.
Tuy nhiên, ở các nước đang phát triển, tính trọng sạch, minh bạch của nguồn thuế này
thường thấp hơn bởi sự định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào các nhân tố khác như
khả năng quản lý đất đai của chính quyền, tham nhũng, lợi ích nhóm...
Để quản lý hiệu quả nguồn thu tài chính từ đất đai, các tác giả nghiên cứu ngoài
nước cũng đưa ra một số quan điểm khác nhau. Liên hiệp quốc (1996) cho rằng bất kỳ
hệ thống thuế liên quan đến đất đai và bất động sản đều cần phải +) đảm bảo các mục
tiêu xã hội đã được xác định một cách rõ ràng; +) làm tăng cơ bản nguồn thu cho chính
quyền trung ương và địa phương; +) cần phải được nhà nước kiểm soát; +) cần phải
được quản lý một cách công bằng và tạo bình đẳng cho dân chúng; +) khuyến khích sử

dụng hiệu quả các nguồn thu từ đất đai.


12
Ấn phẩm của USAID (2009) đã đưa ra một số đề xuất để khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai tốt hơn, bao gồm: +) Thực hiện việc quản lý đất đai tốt hơn bằng cách
lập bản đồ quy hoạch đất đai, lập cơ sở dữ liệu về đất đai; +) cải thiện chất lượng đánh
giá đất đai (đào tạo, cải cách thủ tục hành chính...); +) Cải cách hệ thống thuế đất theo
hướng tập trung lựa chọn cơ sở tính thuế, tỷ lệ thuế, chính sách giảm trừ thuế; +) thiết
lập cơ chế giám sát nguồn thu tài chính từ đất đai.
Rou Bahl, Jorge Martinez-Vazquez trong cuốn Making the Property Tax Work:
Experiences in Developing and Transitional Countries” , NXB Lincoln Institute of Land
Policy, cho rằng, để khai thác hiệu quả nguồn thu tài chính từ bất động sản, cần phải phi
tập trung hoá tài chính, trao quyền tự chủ nhiều hơn cho các chính quyền địa phương
trong việc quyết định nguồn thu từ đất đai; cải cách quản lý đất đai.
Bên cạnh đó, các tác phẩm ngoài nước liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài
chính đất đai còn được tìm thấy trong một số tác phẩm như: “An Optimal Property Tax:
Concepts and Practices”, của Michael E. Bell, World Bank Institute, Washington, 1999;
“A Study of European Land Tax Systems,” P.K. Brown and M.A. Hepworth, Lincoln
Institute of Land Policy Working Paper, 2000; “Economics of the Property Tax” của
Dick Netzer, Washington, D.C.: The Brookings Institution, 1966; “Making the Property
Tax Work: Experiences in Developing and Transitional Countries”của Bahl, Roy, Jorge
Martinez-Vazquez and Joan Youngman, Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy,
2008; hoặc “The Determinants of Revenue Performance” của Bahl, Roy, and Jorge
Martinez-Vazquez, Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2008....
Thứ năm, các nghiên cứu ngoài nước còn tập trung nghiên cứu về việc khai thác
nguồn lực tài chính đất đai ở một số nước đang phát triển, cụ thể là ở Trung Quốc.
Nguồn lực tài chính đất đai được đánh giá là bắt đầu được chú ý khai thác kể từ năm
1994 khi Trung Quốc ban hành Luật đất đai và thu được những kết quả tích cực (Denis
Nitinkin (2012), Juanjuan Yang (2012), Lin Ye và Alfred M.Wu (2014). Doanh thu từ

đất ở Trung Quốc đã chiếm tới 15% tổng doanh thu của chính quyền địa phương và
trung ương Trung Quốc năm 2007 (Denis Nitikin, 2012). Các nguồn thu từ đất đai ở
Trung Quốc trong những năm gần đây ngày càng được chính phủ chú trọng, đóng góp
quan trọng cho nguồn chi tiêu ngân sách của các địa phương Trung Quốc. Vào năm
2000, nguồn thu tài chính từ đất đai chiếm 10,08% tổng chi ngân sách, năm 2009 đã
tăng lên chiếm 31,29% (Juanjuan Yang, 2012). Tài chính đất đai ngày càng đóng vai trò
quan trọng trong nguồn thu ngân sách của chính quyền địa phương và sự phụ thuộc của
chính quyền địa phương vào tài chính đất đai ngày càng trở thành mối quan tâm của
chính quyền các tỉnh của Trung Quốc bởi đất đai là một loại tài sản có hạn, giá trị vốn


13
của các khoản thuê đất không phải là nguồn quỹ ổn định liên tục có thể đáp ứng các
khoản chi tiêu đang tăng lên. Phí chuyển nhượng đất đai cũng chỉ có thể thu một lần duy
nhất cho chính quyền địa phương và khó mang lại nguồn thu bền vững trong dài hạn;
Thứ hai, khi giá đất biến động mạnh, sự phụ thuộc nguồn thu tài chính từ đất đai thông
qua các hình thức cho thuê đất và thế chấp bất động sản có thể gây ra những bất ổn định
tài chính tổng thể khi bong bóng nhà đất bùng nổ hoặc sụt giảm trên thị trường bất động
sản; Thứ ba, sự chuyển dịch nhanh chóng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp đang là mối đe doạ an ninh lương thực ở nhiều nước đang phát triển, và việc cho
thuê đất với quy mô lớn có thể tạo cơ hội thuận lợi cho tham nhũng phát triển và gây ra
nhiều bất ổn xã hội (Fangzhi Ye, Wen Wang, 2013). Vấn đề quản lý khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai ở Trung Quốc tồn tại nhiều hạn chế khác, chẳng hạn như nguồn
thu không ổn định, nguồn thu thực tế thấp hơn nhiều so với định giá ban đầu, quản lý
nguồn thu còn nhiều tiêu cực... (Denis Nitinkin, 2012), xung đột giữa chính quyền địa
phương và người dân xung quanh vấn đề tài chính đất đai, làm tăng giá bất động sản do
đầu cơ, rủi ro tài chính cho chính phủ từ các khoản vay liên quan đến đất đai, tham
nhũng... (Juanjuan Yang, 2012)... Đây là những bài học cần rút ra cho Việt Nam nói
chung và Hải Dương nói riêng trong quá trình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Nhìn chung, các tác phẩm nghiên cứu ngoài nước đã đưa ra được các dữ liệu phân

tích lý thuyết liên quan đến luận án, cụ thể là các vấn đề liên quan đến khái niệm tài
chính đất đai, đặc điểm, bản chất và vai trò của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai đối với phát triển kinh tế của một nước. Trong phần thực tiễn các nước, các tác phẩm
nghiên cứu ngoài nước đã có những phân tích, so sánh hiệu quả của khai thác nguồn lực
tài chính từ đất đai giữa nhóm nước phát triển và đang phát triển, đặc biệt là ở Trung
Quốc. Đây là các nguồn tư liệu quý giúp luận án hoàn thiện khung phân tích về mặt lý
thuyết và soi rọi vào thực tiễn ở các nước đang phát triển và Trung Quốc để rút ra bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam. Tuy nhiên, còn rất nhiều vấn đề trống vắng trong các
tài liệu nghiên cứu ngoài nước liên quan đến luận án, chẳng hạn trong các vấn đề thuộc
về khái niệm tài chính đất đai, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, vai trò của khai
thác nguồn lực tài chính đất đai trong phát triển kinh tế... Đặc biệt, các vấn đề thực tiễn
của Việt Nam và tỉnh Hải Dương trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai không
được các tác phẩm này đề cập tới.

1.1.2. Nghiên cứu trong nước
Nghiên cứu trong nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chủ yếu đi theo
3 hướng: 1) Nghiên cứu chính sách, luật pháp liên quan đến khai thác nguồn lực tài
chính đất đai; 2) Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý đất đai, nguồn thu tài chính từ


14
đất đai ở Việt Nam; 3) Nghiên cứu trường hợp điển hình về khai thác nguồn lực tài chính
đất đai ở một địa phương nào đó. Nội dung phần dưới đây sẽ điểm lại một số nghiên cứu
trong nước nổi bật liên quan đến luận án, cụ thể là:
Về khái niệm, cho đến nay ở Việt Nam vẫn chưa có khái niệm thống nhất nào về
“nguồn lực tài chính từ đất đai”. Điều 54, Luật đất đai 2003 quy định: “Nguồn thu ngân
sách nhà nước từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu
tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu
tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình
thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê

đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho
Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý,
sử dụng đất đai”. Luật đất đai 2013 quy định: “Các nguồn thu tài chính từ đất đai gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b)
Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; e)
Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;g) Phí
và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai”. Trong quyết định 2174/QĐ-Ttg của thủ tướng
chính phủ ngày 12/11/2013 về Phê duyệt Đề án "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2013 - 2020" cũng
không đề cập với khái niệm “khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai”.
Về xây dựng khung lý thuyết cho đề tài, hiện nay đã có một số luận văn, luận án
đề cập đến khung lý thuyết của đề tài. Cụ thể là: Luận án tiến sĩ của Trần Đức Thắng
(2012) về “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Việt Nam” (Mã số 62.31.12.01,
Học viện Tài chính” đã đưa ra một số khái niệm về đất đai, nguồn lực, nguồn lực tài
chính từ đất đai, đặc điểm và vai trò của khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong
nền kinh tế thị trường, phương thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Kế thừa
những vấn đề lý thuyết được Trần Đức Thắng (2012) đưa ra, NCS sẽ tiếp tục bổ sung
các vấn đề thuộc về khái niệm, đặc điểm, phương thức khai thác và vai trò của nguồn
lực tài chính từ đất đai trong phát triển kinh tế (của 1 nước, 1 địa phương).
Nghiên cứu về kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số
nước đang phát triển, điển hình Trung Quốc, không có nhiều. Các công trình nghiên
cứu chỉ chủ yếu tập trung vào các chế độ sở hữu đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai, tài
chính, định giá đất đai, thu hồi và bồi thường đất đai, quyền sử dụng đất của người nước


15
ngoài (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2012); các kênh thu lợi từ đất đai của các địa

phương của Trung Quốc, trong đó có 3 khỏan thu chính: khoản thu ngoài thuế từ đất đai
(tiền thuê đất, nhượng quyền canh tác, khoản thu khác), các khoản thu thuế liên quan
đến đất đai (thu trực tiếp và gián tiếp) và các khoản tín dụng từ thế chấp đất… (Phạm Sĩ
Thành, 2014), một số chính sách về thuế đất, nhà ở của Trung Quốc, Hàn Quốc,
Indonesia, Thái Lan và bài học cho Việt Nam (Bản tin của Ủy ban thường vụ quốc hội,
2014). Lê Quang Thuận (2012) đưa ra một số kinh nghiệm của các nước Đài Loan, Hàn
Quốc, Nhật bản, Pháp về điều tiết thu nhập, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách bằng
việc đánh thuế nhà đất, bất đọng sản, và cho rằng các khoản thu từ đất đai và bất động
sản cũng có thể gây ra những tác động tiêu cực tới tiết kiệm, nguồn lực đầu tư ngoài
ngân sách… Các công trình nghiên cứu trong nước về kinh nghiệm quốc tế hầu hết chưa
đánh giá được tiềm năng và nguồn thu tài chính từ đất đai, chính sách tài chính đất đai
của các nước cũng như những tác động cơ bản của nguồn thu tài chính đất đai đối với
sự phát triển kinh tế - xã hội của các nước này.
Nghiên cứu về việc “khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Việt Nam”: Cho
đến nay, còn rất ít tài liệu và công trình nghiên cứu liên quan đến việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai tại Việt Nam. Trần Đức Thắng (2012) đã phân tích và đánh giá
những thành công và hạn chế cơ bản từ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt
Nam xét dưới góc độ cơ chế, chính sách, thực hiện khai thác nguồn thu. Tuy nhiên, do
Luận án hoàn thành vào năm 2012, nên các vấn đề nảy sinh liên quan đến tài chính đất
đai ở Việt Nam vẫn chưa được giải quyết, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu. Nguyễn Thế
Chinh (2012) có đề cập đến một số bất cập trong chính sách đối với nguồn thu tiền sử
dụng đất và thuế đất ở Việt Nam như: sự bất hợp lý về mức thuế đối với từng loại đất,
các nghị định thông tư thiếu đồng bộ và chậm so với yêu cầu thực tế, còn phân biệt đối
xử chính sách giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, thất thu ngân sách từ thu
tiền sử dụng đất..., đánh giá chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam, những hạn chế
chính sách và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai trong thời gian
tới sao cho tiết kiệm và hiệu quả (Chu Thị Thủy Chung, 2010); hoặc Nguyễn Văn Phụng
trong bài “Hệ thống chính sách thu tài chính liên quan đến đất đai và thị trường bất động
sản”, đăng trong Kỷ yếu hội thảo Khoa học: Động viên tài chính từ đất đai để xây dựng
cơ sở hạ tầng”, Hà Nội, tháng 12/2011 đã phân tích và đánh giá chính sách thu tài chính

liên quan đến đất đai, các bất cập chính sách và hướng giải quyết.
Ngoài ra, còn một số nghiên cứu khác về thực trạng khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai ở Việt Nam, song ở những mức độ hạn chế hơn về phạm vi nghiên cứu.
Nguyễn Thị Cúc (2012) phân tích các chính sách thu từ đất đai, thực trạng các khoản


16
thu liên quan đến đất đai ở Việt Nam đối với từng loại đất, những căn cứ để tính thuế
đối với từng loại đất. T (2013) nghiên cứu về “phân cấp quyền của nhà nước đối với đất
đai, quản lý đất đai và việc đánh giá giám sát cần thiết ở Việt Nam”, trong đó có đề cập
đến việc phân cấp trong quản lý giá đất ở Việt Nam. Bản tin của Tạp chí tài chính (2012)
đã đánh giá các khoản thu thực tế từ đất đai đã tăng từ 4,4% tổng thu ngân sách (2002)
lên 11,21% tổng thu ngân sách (2010), nhưng tiềm lực tài chính từ đất đai còn rất lớn
mà chưa khai thác được đầy đủ do nhiều lý do khác nhau như các công cụ tài chính và
thuế nhiều nhưng chưa đủ mạnh, năng lực thực thi yếu, kiểm soát thị trường đất đai
yếu... Hầu hết các nghiên cứu đều cho rằng, Việt Nam đã đề ra nhiều hệ thống chính
sách và các công cụ tài chính, thuế để khai thác tiềm lực tài chính từ đất đai, nhưng trên
thực tế các nguồn thu từ đất vẫn chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong ngân sách, chưa tương xứng
với tiềm năng và còn đang gặp phải nhiều điểm nghẽn cần phải tháo gỡ trong thời gian
tới, đặc biệt trong các vấn đề như khung giá đất, quản lý sử dụng đất, chính sách ưu đãi
đất đai chưa hợp lý, quản lý thị trường đất đai còn yếu kém, tham nhũng...
Nghiên cứu về chính sách và thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở
tỉnh Hải Dương: Cho đến nay, chưa có công trình nghiên cứu tiêu biểu nào liên quan
trực tiếp đến thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương.
Trong “Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
kỳ đầu (2011-2015)” của tỉnh Hải Dương, UBND tỉnh Hải Dương đã phân tích kỹ các
điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của tỉnh, tình hình quản lý và sử dụng đất đai của tỉnh,
trong đó có công tác tài chính về đất đai, đánh giá tiềm năng đất đai và hướng sử dụng
đất đai dài hạn. Trong Báo cáo này, các dự kiến thu chi liên quan đến đất đai cũng được
UBND tỉnh Hải Dương tính toán kỹ lưỡng, trong đó dự kiến các khoản thu bao gồm

“thu từ việc giao đất”, “cho thuê đất”, “chuyển mục đích sử dụng đất và các loại thuế
liên quan đến đất đai” và dự kiến các khoản chi: bao gồm “chi cho việc bồi thường tái
định cư”. Theo đánh giá của UBND tỉnh Hải Dương, trong giai đoạn 2011-2015, chỉ
tiêu cân đối các khoản thu – chi từ đất đai sẽ đạt khoảng 22.865 tỷ đồng.
Tác giả Nguyễn Hữu Khánh (2014) trong phân tích các khoản thu chi ngân sách
xã Hoàng Diệu, Huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương đã phát hiện ra rằng nguồn thu ngân
sách của xã Hoàng Diệu phụ thuộc rất lớn vào các giao dịch liên quan đến đất đai và bổ
sung ngân sách từ cấp trên. Các nguồn thu từ sản xuất kinh doanh không đáng kể trong
tổng thu dự toán. Tác giả cũng cho rằng, nguồn thu cấp quyền sử dụng đất là nguồn thu
một lần và nó phụ thuộc rất lớn vào thị trường bất động sản, và chính quyền xã không
có nhiều lựa chọn khác cho nguồn thu ngân sách bởi các nguồn thu ngoài đất đai chiếm
tỷ trọng rất nhỏ. Chi đầu tư phát triển phụ thuộc chủ yếu vào thu cấp quyền sử dụng đất.