LUẬN văn THẠC sĩ một số giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản ở việt nam

BỘ

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
-----o0o-----

LUẬN VĂN THẠC SĨ

́

̀

MÔṬ SÔGIẢI PHÁP THU HÚT ĐÂU TƯ
́

TRƯCC̣ TIÊP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LINHH̃ VƯCC̣

́

BÂT ĐÔNGC̣ SẢN ỞVIÊṬ NAM

Chuyên ngành: Kinh tế quốc tế

NGUYỄN DIỆU LINH

Hà Nội, năm 2017


BỘ

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
-----o0o-----

LUẬN VĂN THẠC SĨ
́

̀

MÔṬ SÔGIẢI PHÁP THU HÚT ĐÂU TƯ
́

TRƯCC̣ TIÊP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LINHH̃ VƯCC̣

́

BÂT ĐÔNGC̣ SẢN ỞVIÊṬ NAM

Ngành: Kinh tế học

Chuyên ngành: Kinh tế quốc tế
Mã số: 60310106

Họ và tên học viên: Nguyễn Diệu Linh
Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Quế Anh

Hà Nội, năm 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luâṇ văn thacC̣ sykinh tế: “MôtC̣sốgiai phap thu hút đầu tư
trưcC̣ tiếp nước ngoài (FDI) vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam” làkết quacua quatrinh
nghiên cưu khoa hocC̣ đôcC̣ lâpC̣ vànghiêm túc.
Cac sốliêuC̣ trong luânC̣ văn làtrung thưc,C̣ conguôn gốc roràng, đươcC̣ trich dẫn
đầy đu.
Cac giai phap nêu trong luâṇ văn đươcC̣ rút ra tưnhững cơ sơlyluânC̣ vàqua
trinh nghiên cưu thưcC̣ tiễn

HàNôi,C̣ ngày 01 thang 05 năm 2017
Tac gia

Nguyêñ Diêụ Linh


ii

MUCC̣ LUCC̣
LỜI CAM ĐOAN
MUCC̣ LUCC̣
UC̣

Ả

UC̣

Á

DANHM CB NG,BI U
DANHM CC CT

M

ỞĐÂ

̀

Ư

Ê

̉
́

Ê Ắ

VI TT T

U................................................................................................................................................. 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LINHH̃ VƯCC̣ BẤT ĐỘNG SẢN .10
1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)....................................... 10
1.1.1 Khai niêmC̣.......................................................................................................................... 10
1.1.2 Đặc điểm cua vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài............................................... 11
1.1.3 Các hình thưc đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài................................................ 13
1.1.4 Tac đôngC̣ cua vốn FDI đối với nước nhâṇ đầu tư.......................................... 17
1.2 Tổng quan về bất động san (BĐS) và thị trường bất động san..................... 23
1.2.1 Bất động san.................................................................................................................... 23
1.2.2 Thị trường bất động san............................................................................................. 29
1.2.3 Các hình thưc đầu tư vào bất động san............................................................... 32

1.2.4 Vai trò cua thị trường bất động san đối với nền kinh tế................................ 33
1.3 Sự cần thiết cua việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động san........................................................................................................................................ 35

1.3.1 Tính tất yếu cua việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài.........................35
1.3.2 Vai trocua việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động
san.................................................................................................................................................... 36
1.4 Kinh nghiệm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào
linhH̃ vưcC̣ bất động san cua môtC̣sốnước Châu Á............................................................. 37

1.4.1 Bài hocC̣ kinh nghiêmC̣ tưSingapore........................................................................... 37
1.4.2 Bài hocC̣ kinh nghiêmC̣ tưTrung Quốc....................................................................... 42


iii

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM........................ 45
2.1 Cơ sơ pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động san........................................................................................................................................ 45
2.1.1 Luật đất đai..................................................................................................................... 45
2.1.2 Luật kinh doanh bất động san................................................................................... 46
2.1.3 Luật đầu tư...................................................................................................................... 47
2.1.4 Luật nhà ơ......................................................................................................................... 49
2.1.5 Cơ sơphap lyxây dưngC̣ chinh sach tin dungC̣ đối với cho vay BĐS...........50
2.2 Tình hình phat triển thi trường BĐS ơViêtC̣Nam................................................... 55
2.2.1 Giai đoạn 2007 – 06/2008: Bùng nổ...................................................................... 55
2.2.2 Giai đoạn 06/2008 – 2009: Suy thoái.................................................................... 56
2.2.3 Giai đoạn 2010 – 2013: Bất ổn................................................................................ 57
2.2.4 Giai đoanC̣ 2014 – 2015: PhucC̣ hôi............................................................................ 62

2.2.5 Giai đoạn: 2016 – nay: Tăng trương ổn định.................................................. 65
2.2.6 Dự báo về thị trường BĐS năm 2017................................................................... 68
2.3 ThưcC̣ trangC̣ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển linhH̃ vưcC̣
bất động san ơ Việt Nam........................................................................................................ 69
2.3.1 Giai đoanC̣ 2007 – 2008: Bung nổ............................................................................ 69
2.3.2 Giai đoanC̣ 2009 – 2010: Khung hoang vàthoai trào........................................ 72
2.3.3 Giai đoanC̣ 2011 – 2013: Bất ổn................................................................................ 74
2.3.4 Giai đoanC̣ 2014 – nay: Khôi phucC̣ vàtăng trương ổn đinhC̣........................... 77
2.4 Đanh giatinh hinh thu hút vốn đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài vào linhH̃ vưcC̣
BĐS ơViêtC̣Nam........................................................................................................................... 82
2.4.1 Những thành tựu và nguyên nhân............................................................................ 82
2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân............................................................................... 86


iv

́

̀

́

CHƯƠNG 3: MÔṬ SÔGIẢI PHÁP NHĂM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VÔN

̀

́

ĐÂU TƯ TRƯCC̣ TIÊP NƯỚC NGOÀI VÀO LINHH̃ VƯCC̣ BĐS ỞVIÊṬ NAM
...................................................................................................................................

3.1 Triển vong,C̣
ngoai vao linh vưcC̣ BĐS ơ ViêtC̣Nam ..................................................................

̀ ̀
3.1.1

Dư C̣bao vềxu hương don

3.1.2

Đinḥ hương phat triển th

3.1.3

Triển vongC̣ va thach thư

trương BĐS cua ViêtC̣Nam .................................................................................

̀
3.2 Một số giai pháp nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI) để phát triển lĩnh vực bất động san ơ Việt Nam .......................................
3.2.1

Đẩy mạnh các hoạt động

3.2.2

Hoàn thiện hệ thống chính

3.2.3

Hoàn thiện chính sách tín d

3.2.4

Các chính sách về kinh t

3.2.5

Cai cách thu tục hành chính ........................

3.2.6

Đầu tư phat triển cơ sơ ha tC̣ ầng ..................

3.2.7

Quan ly chătC̣che dong vốn
̉
Các giai pháp khác

3.2.8
́
KÊT LUẬN
TÀI LIÊỤ THAM KHẢO ....................................................................................


Hinh 2.1: Tổng quan thi C̣trương BĐS ViêtC̣Nam qua cac giai đoanC̣..........................
̀

Biểu đô 2.1: Lương căn hộ tôn kho bất động san tại Hà Nội và TP. Hô Chi Minh
giai đoạn 2010 – 2013 ...............................................................................................
Biều đô 2.2: Dư nơ tín dụng và tỉ lệ nơ xấu thuộc lĩnh vực bất động
2010 - 2013 ...............................................................................................................
Bang 2.1: Tôn kho bất động san năm 2014 ...............................................................
Bang 2.2: Cac thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động san Việt Nam năm
2015 ........................................................................................................................... 65
Biểu đô 2.3: Tổng lương khách du lịch đến Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng giai
đoạn 2012 – 2016 ......................................................................................................
Biểu đô 2.4: Số lương dự an đươc cấp vốn và lương vốn FDI đổ vào BĐS giai đoạn

2007 – 2016 ...............................................................................................................
Biều đô 2.5: Vốn FDI vào lĩnh vực bất động san giai đoạn 2007 – 2013 .................
Biểu đô 2.6: Vốn FDI và vốn FDI giai ngân trong lĩnh vực bất động san ................
giai đoạn 2013 – 2016 ...............................................................................................
Biểu đô 2.7: Tỷ trọng vốn FDI vào lĩnh vực bất động san xét theo đối tác đầu tư giai
đoạn 2007 – 2016 ......................................................................................................


KÝHIỆU
ASEAN
BĐS
BOT
BT
BTO
Công ty CP
Công ty TNHH
FDI

HDB

IMF
JLL
M&As
ODA

OECD
PFI
PPP
TCREIT


TPP

UNCTAD
VAMC
WTO


vii

́

́

O
Ă
Ê
T MT TK TQU

Ả

Ư
NGHIÊNC ULU

ÂṆ VĂN

Với mục tiêu tìm ra cac giai phap nhằm tăng cường thu hút nguôn vốn đầu
tư trưcC̣ tiếp nước ngoài vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêṭNam trong giai đoanC̣ săp tới, trên
cơ sơcac thống kê, đanh giavềthưcC̣ trangC̣ cũng như triển vong,C̣ thành tưu
vàkhokhăn, hanC̣ chếcua ViêtC̣Nam trong quatrinh thu hút nguôn vốn nước ngoài vào
linhH̃ vưcC̣ này, luận văn đã tập trung làm rõ những vấn đề sau:
Khái quát những lý luận chung, cơ ban về đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài và
BĐS. Dựa trên những khai quat chung đo, tác gia đã chỉ ra vai trovàsư C̣ cần thiết
phai tăng cường thu hút nguôn vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ViêtC̣Nam. Bên canḥ đo,
tác gia cũng đanh gia cac chinh sach thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào linhH̃ vưcC̣
này ơ hai quốc gia khac trong khu vực Châu Á – Thái Binh Dương là Singapore
vàTrung Quốc, tưđorút ra môtC̣sốbài hocC̣ kinh nghiêmC̣ cho ViêṭNam đolà: (1) Đẩy
manhC̣ công tac xây dưng,C̣ hoàn thiênC̣ hê C̣ thống luâtC̣phap, chinh sach, thutucC̣ hành
chinh liên quan đến đầu tư vàkinh doanh BĐS; (2) Xây dưngC̣ chiến lươcC̣ quy hoachC̣
ro ràng, cu C̣ thể, đông bô C̣ vàdài han;C̣ (3) ChútrongC̣ trong công tac phân bổvàquan ly
thi C̣trường nhàơ; (4) Nâng cao chất lươngC̣ cơ sơha C̣tầng; (5) Vai troquan ly, điều tiết
vi H̃mô cua Nhànước.
Trên cơ sơ phân tich́ đanh gianhững thay đổi, cai cach cua cac bô C̣ luâtC̣liên
quan đến sư C̣ phat triển cua linhH̃ vưcC̣ BĐS vàtac đôngC̣ cua notới hoaṭđôngC̣ thu hút
vốn FDI vào BĐS, luận văn đã chỉ ra những thành tưuC̣ cũng như những hanC̣ chếvề
mătC̣chinh sach vàmôi trường đầu tư cua ViêtC̣Nam, cung những nguyên nhân cơ
ban vàđưa ra dư C̣bao cho năm 2017 săp tới.
Tưnhững nghiên cưu, đanh giađo, luâṇ văn đưa ra xu hướng cua dong vốn
FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS trong những năm tiếp theo, đông thời chỉra cac cơ hôi,C̣ triển
vongC̣ vàthach thưc cho Chinh phuViêtC̣Nam trong bối canh tinh hinh thu hút vốn FDI

hiêṇ nay. Theo đo, luâṇ văn đa H̃ đưa ra môtC̣sốgiai phap nhằm tăng cường, đẩy
manhC̣ thu hút vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS, bao gôm cac nhom giai phap: (1) Đẩy
manhC̣ hoaṭđôngC̣ xúc tiến đầu tư; (2) Hoàn thiênC̣ hê C̣thống chinh sach phap luât;C̣ (3)
Hoàn thiênC̣ chinh sach tin dungC̣ BĐS; (3) Cac chinh sach vềkinh tế; (4) Cai cach thu
tucC̣ hành chinh; (5) Phat triển cơ sơha tC̣ ầng; (6) Quan lydong vốn FDI


1

̀

ỞĐÂ
M
U
1.

Tinh cấp thiết cua đềtài
Nguôn vốn luôn là một trong những điều kiện tiên quyết đong vai tro quyết

định vào qua trinh tăng trương và phat triển cua mỗi quốc gia. Du là nước phat
triển hay đang phat triển đều cần co vốn để tiến hành cac hoạt động đầu tư tạo
ra tài san mới cho nền kinh tế. Nguôn vốn đo co thể đươc huy động ơ trong nước
hoặc tư nước ngoài, tuy nhiên, nguôn vốn trong nước thường co hạn, nhất là đối
với một nước đang phat triển như Việt Nam. Vi vậy, nguôn vốn đầu tư nước
ngoài đã và đang ngày càng đong vai tro quan trọng đối với sự phat triển cua mỗi
quốc gia. Trong đo, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một trong những kênh
huy động vốn hiệu qua nhất, bơi FDI không chỉ bổ sung nguôn vốn cho đầu tư
phat triển mà con là một luông vốn ổn định, dựa trên quan điểm dài hạn về thị
trường, về triển vọng tăng trương và không tạo ra nơ cho chinh phu nước tiếp
nhận đầu tư. Xu hướng thu hút vốn đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài làmôṭxu hướng tất

yếu đối với tất cacac quốc gia trên thếgiới, đăcC̣ biêtC̣lànhững quốc gia đang phat triển
như ViêtC̣Nam. Trong cac Nghi C̣quyết đinḥ hướng phat triển kinh tếcua Đang ta cũng
luôn khẳng đinhC̣ thu hút FDI làchutrương quan trong,C̣ gop phần khai thac cac nguôn
lưcC̣ trong nước, mơrôngC̣ hơpC̣ tac kinh tếquốc tế, taọ cơ sơvững chăc cho sư C̣ nghiêpC̣
công nghiêpC̣ hoa – hiêṇ đaiC̣hoa cua đất nước.

Thị trường bất động san là một bộ phận quan trọng cua nền kinh tế thị
trường, cung với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học và
công nghệ, thị trường BĐS tạo thành chu trinh “khép kin” cac yếu tố “đầu
vào” cua qua trinh san xuất – kinh doanh. Viẹc đầu tu taoC̣ lập bất động san luôn
yêu cầu sưdungC̣ mọt luơngC̣ vốn lớn với thời gian taoC̣ lập bất động san cũng nhu
thu hôi vốn tuong đối dài, do đo đoi hỏi hoạt động đầu tư ổn định không chỉ đến
tư trong nước mà con tư cac nguôn vốn dôi dào khac đến tư bên ngoài như
FDI. Thị trường bất động san Việt Nam trong giai đoạn vưa qua đã co bước
phat triển tich cực, gop phần đang kể đối với sự tăng trương toàn diênC̣ vàbền
vững cua kinh tế– xa H̃hôiC̣ trong tiến trinh hôiC̣nhâpC̣ kinh tếquốc tế.


2

Trong những năm trơlaịđây, dong vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS đang gia tăng
nhanh chong, đăcC̣ biêtC̣dư C̣đoan trong cac năm tới, thi C̣trường BĐS Châu Á noi chung
vàkhu vưcC̣ Đông Nam Ánoi riêng se H̃ làđiểm đến ưa thich cua cac nhàđầu tư nước
ngoài, vàthi C̣trường BĐS cua ViêtC̣Nam cũng đang dần trơthành môtC̣ trong những thi
C̣trường hấp dẫn nhất khu vưcC̣ Châu Á– Thai Binh̀ Dương. NhânC̣ thưc đươcC̣ xu hướng
đo, Chinh phuđa H̃ban hành vàthưcC̣ hiênC̣ nhiều chinh sach cai cach nhằm thu hút nguôn
vốn FDI tiềm năng này vào linhH̃ vưcC̣ BĐS, tuy nhiên vẫn con nhiều hanC̣ chếvàbất
câpC̣. Do đo, yêu cầu đătC̣ra làcần phai nghiên cưu đanh giatổng quan hoaṭđôngC̣ thu hút
vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam trong những năm qua, chỉ ra đươc thực trạng
nguôn cung vốn FDI vào lĩnh vực này, đông thời nhận thưc đươc những cơ hội

cũng như kho khăn cua Việt Nam trong quá trình thu hút vốn FDI, tư đo đưa ra
cac giai phap mới nhằm nâng cao hiệu qua hoạt động cua vốn FDI tại Việt Nam
đối với lĩnh vực bất động san.

Xuất phat tư thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS và tinh cấp
thiết cua đề tài, hocC̣ viên đa H̃ chọn đề tài “MôtC̣sốgiai phap thu hút đầu tư trưcC̣
tiếp nước ngoài (FDI) vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam” làm đềtài nghiên cưu.
2.

Mục đich nghiên cưu
Nghiên cưu đềtài này, tac gianhằm mucC̣ đich đưa ra môtC̣sốhàm yvềtăng

cường thu hút và nâng cao hiệu qua sư dụng dòng vốn FDI, đap ưng nhu cầu
phát triển lĩnh vực bất động san ơ Việt Nam trong thời gian tới.
3.

Đối tươngC̣ vàphaṃ vi nghiên cưu
✓ Thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động san
✓ Nội dung: Giai pháp thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động san
✓ Thời gian: Phân tích thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động san

tư 2007 đến 2016; đưa ra các giai pháp cho giai đoạn 2017 – 2020. Sơdi H̃
chonC̣ giai đoanC̣ này bơi vi2007 làcôtC̣mốc quan trongC̣ đanh dấu ViêtC̣Nam gia
nhâpC̣ Tổchưc Thương maiC̣thếgiới (WTO), bước đầu tham gia vào qua trinh
hôiC̣nhâpC̣ kinh tếquốc tếvàtoàn cầu hoa.


3

✓ Không gian: trên lãnh thổ Việt Nam

✓ Nghiên cưu vốn FDI vào thị trường BĐS nhà ơ, thị trường bất động san

công nghiệp, thị trường bất động san thương mại và chỉ nghiên cưu
trên khia cạnh kinh doanh bất động san chư không phai kinh doanh
dịch vụ bất động san.
4.

Mục tiêu nghiên cưu
Phân tich thưcC̣ trangC̣ thi C̣trường BĐS ViêtC̣Nam noi chung vàtinh hinh thu hút FDI

vào linhH̃ vưcC̣ này noi riêng, kểtưsau khi ViêtC̣Nam gia nhâpC̣ Tổchưc thương maiC̣thếgiới
(WTO) đến nay; đanh giathành công, hanC̣ chếvànguyên nhân cua thưcC̣ trangC̣ thu hút
vốn FDI vào lĩnh vực bất động san. Đông thời, nhâṇ đinhC̣ xu hướng, triển vong
vàthach thưc cua ViêtC̣Nam trong quatrinh thu hút nguôn vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS
săp tới, trên cơ sơđo, đềra một số kiến nghị, giai phap nhằm tăng cường thu hút vốn
FDI vào lĩnh vực bất động san cua Việt Nam trong thời gian tới.
5.

Tổng quan cac nghiên cưu
Đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài (FDI) luôn làmôṭđềtài hấp dẫn đãvàđang

đươcC̣ nhiều tac gianghiên cưu, phân tich, làm rotrong cac đềtài luâṇ văn, luânC̣ an
hay hôiC̣thao khoa hocC̣. Cho đến nay, đa H̃ conhiều công trinh nghiên cưu phân tich
vềvai tro, tac đôngC̣ cua FDI đối với quốc gia tiếp nhân,C̣ cũng như những chinh
sach màquốc gia đoap dungC̣ trong viêcC̣thu hút vàsưdungC̣ vốn FDI dưới những
goc đô kC̣ hac nhau.
✓

Cac nghiên cưu quốc tếvềthu hút vàsưdungC̣ vốn FDI
Hầu hết cac nghiên cưu đều thưa nhânC̣ sư C̣cần thiết cua vốn đầu tư trưcC̣ tiếp

nước ngoài đối với nước nhânC̣ đầu tư bao gôm: vốn, biquyết công nghê,C̣kinh
nghiêmC̣ quan ly, marketing, mangC̣ lưới san xuất toàn cầu,…; vàlàmôtC̣đôngC̣ lưcC̣
quan trongC̣ taoC̣ điều kiênC̣ cho cac quốc gia tiếp nhânC̣ phat triển vàtăng trương kinh
tế(Lall, 2000; OECD, 2002). Theo UNCTAD (1999), FDI cothểhỗtrơ C̣ phat triển
điaC̣phương bằng cach (i) bổsung cac nguôn lưcC̣ tài chinh cho phat triển; (ii) đẩy
manhC̣ canhC̣ tranh xuất khẩu; (iii) taoC̣ ra viêcC̣làm vàphat triển kynăng làm viêcC̣ cho
người lao đông;C̣ (iv) bao vê C̣môi trường vàtrach nhiêmC̣ xa hH̃ ôi;C̣ (v) tăng cường trinh


4

đô cC̣ ông nghê C̣(bao gôm chuyển nhương,C̣ khuếch tan, vàtaoC̣ ra công nghê)C̣[78]
VềđôngC̣ cơ cua FDI, World Bank (2011), Rajan (2004) vànhiều nghiên cưu
khac cho thấy comôtC̣xu thếchayC̣ đua đểthu hút FDI trên toàn thếgiới, tuy nhiên
cac ly do thu hút FDI vào tưng quốc gia không giống nhau (Arumugam
Rajenthran, 2002; Barro Robert vàcôngC̣ sư,C̣1995; Blonigen, B. A., vàcôngC̣ sư,C̣ 2005;
Borensztein E., J vàcôngC̣ sư,C̣1998; Seldon & Song, 1994; Spar, 1998). Theo đo, cac
nghiên cưu gơiC̣yrằng cac quốc gia cần phai dưaC̣ trên tiềm lưcC̣ vàlơiC̣ thếriêng cua
minh đểđưa ra cac chinh sach thu hút FDI phuhơpC̣ vàhiêuC̣ qua
Vềhê tC̣ hống chinh sach FDI, cac chinh sach cothểđươcC̣ phân chia làm ba cấp
đô:C̣(i) chinh sach thu hút FDI; (ii) chinh sach nâng cấp FDI; (iii) chinh sach taoC̣ mối
liên kết giữa doanh nghiêpC̣ trong nước vànước ngoài (Velde, 2001). Trong đo,
chinh sach thu hút FDI đươcC̣ hinh thành bằng cac ưu đaiH̃ vềthuế, đất đai, cơ
chếthuânC̣ lơiC̣trong viêcC̣ chu chuyển vốn, xuất nhâpC̣ khẩu, kinh doanh trên thi C̣ trường
trong nước vàcac bao đam rằng luâtC̣vềquyền sơhữu vốn vàtài san, sơ hữu trituê
C̣cua nhàđầu tư [78]. Ởhầu hết cac quốc gia đang phat triển, chinh sach thu hút FDI
luôn đươcC̣ ưu tiên hàng đầu
VềhiêuC̣ quacua cac chinh sach FDI, cac nghiên cưu cho thấy rằng, chinh sach
FDI hiêuC̣ quaphu C̣ thuôcC̣ vào đăcC̣ thuriêng cua tưng quốc gia. Nghiên cưu cua

Bellak vàcôngC̣ sư (C̣ 2005) phân tich dữliêuC̣ theo ngành cua 2 nhom nước làMyvà
6 nước EU (US+EU6) vànhom 4 nước Tây Âu (CEEC 4); kết luânC̣ cho thấy ơcac

nước CEEC 4, chi tiêu chinh phucho hoatC̣đôngC̣ nghiên cưu vàphat triển (R&D) se
H̃taoC̣ ra sư C̣gia tăng quan trongC̣ cua FDI; trong khi ơcac nước US+EU6, sư C̣cai thiênC̣
trong chi philao đôngC̣ đơn vi C̣ (như cai thiênC̣ năng suất lao đông)C̣ vàchinh sach
thuếse H̃thu hút nhiều FDI hơn. Con theo Rajan (2004), môtC̣quốc gia muốn hấp dẫn
cac nhàđầu tư nước ngoài thicần phai taoC̣ ra môi trường thuânC̣ lơiC̣bằng cach giam
thiểu cac chi phiquan lyphưc tapC̣ (hassle cost). Đểđanh giahê C̣ thống chinh sach
FDI, nghiên cưu cua SESRIC (2014) gơiC̣ysưdungC̣ chỉsốFDI tiềm năng vàchỉsốFDI
thưcC̣ hiênC̣ đươcC̣ xây dưngC̣ vàphat triển bơi UNCTAD (2002).


5

✓

Cac nghiên cưu trong nước vềthu hút vàsưdungC̣ vốn FDI

1

Lê Công Toàn, Các giải pháp tài chính nhằm tăng cường thu hút và quản lý
FDI tại Việt Nam, LuânC̣ an Tiến sy,H̃năm 2001 [77]: Trong luận an này tác gia đã hệ
thống cac ly luận về vai trò cua cac giai phap tài chinh trong quan ly và thu hút
FDI, kinh nghiệm cua một số nước Châu Á trong việc sư dụng cac công cụ tài
chính để thu hút FDI, đánh giá thực trạng sư dụng cac giai phap tài chính trong
thu hút và quan ly FDI ơ Việt Nam giai đoạn 1998 – 2000, đông thời đề ra các giai
pháp cụ thể về tiền tệ, chi ngân sách, thuế… Bên ca nhC̣ đo, tac giacũng đềcâpC̣ đến
các điều kiện cần thiết để thu hút và tăng cường quan lý FDI giai đoạn

2001 – 2010.
Trần Đăng Long, Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước
đối với hoạt động FDI tại TP. HôChíMinh, LuânC̣ an Tiến sy,H̃năm 2002 [54]: Tac
gia đã tiến hành nghiên cưu công tác quan ly nhà nước đối với hoạt động FDI
về ly thuyết và thực trạng tại TP. HôChiMinh, để đưa ra cac giai phap hoàn
thiện công tác quan ly nhà nước đối với hoạt động FDI noi chung.
Nguyễn Thi C̣Kim Nhã, Giải pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) ở Việt Nam, LuânC̣ an Tiến sy,H̃năm 2005 [60] đa H̃ mô ta bưc tranh toàn
canh về thu hút FDI ơ Việt Nam tưnăm 1988 đến năm 2005, đánh giá thành công
và hạn chế cua cac hoạt động thu hút FDI tại Việt Nam, phân tích các nguyên nhân
anh hương đến thành công và hạn chế đo. Tư đó nêu rõ các vấn đề cần tiếp tục xư
ly để tăng cường thu hút FDI trong thời gian tới. Điểm mới cua luận an này là khi
tinh lương vốn FDI vào Việt Nam thi chỉ tinh phần vốn đưa tư bên ngoài vào và
cũng đã luận giai một cach khoa học khai niệm “Hiệu qua cac dự an FDI đ ã triển
khai” là một nhân tố tac động đến thu hút FDI cua một quốc gia.
Bui Huy Nhương,C̣ Một số biện pháp thúc đẩy việc triển khai thực hiện các dự
án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam, LuânC̣ an Tiến sy,H̃năm 2006 [62]:
Tác gia cua luận án ngoài việc hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về FDI, đã
có những đóng góp mới về mặt lý luận liên quan đến triển khai và thúc đẩy
1 Đặng Thành Cương, Tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tếp nước ngoài (FDI) vào tỉnh Nghệ An, Luận
án Tiến sỹ Kinh tế, Hà Nội, 2012


6

triển khai thực hiện dự án FDI. Điều này co y nghĩa rất quan trọng trong công tác
quan ly nhà nước đối với các dự án FDI sau khi đươcC̣ cấp phép đầu tư. Luận án
cũng phân tich và đánh giá khá toàn diện bưc tranh về tình hình đầu tư trực tiếp
nước ngoài tại Việt Nam theo sự vận động cua nguôn vốn này, tư việc thu hút đến
triển khai hoạt động thực hiện các dự án. Đây đươc coi là cơ sơ quan trọng cho

việc hoạch định cac chính sách về FDI trong thời gian tới.
Nguyễn Quynh Thơ, Thu hút vốn đầu tư trưc̣ tiếp nước ngoài ởViêṭNam trong
giai đoaṇ hiêṇ nay, LuânC̣ an Tiến sy,H̃năm 2017 [78]. Trong luânC̣ an này, tac giađa
H̃đưa ra cac cơ sơlyluânC̣ vềthu hút vàsưdungC̣ vốn FDI bao gôm: vi C̣trivà tac đôngC̣ cua
nguôn vốn FDI đối với phat triển kinh tế; đưa ra hê tC̣ hống chỉtiêu đanh giaviêcC̣thu
hút vàsưdungC̣ vốn FDI (Hê C̣thống chỉtiêu vềkết quathu hút và thưcC̣ hiênC̣ FDI, chất
lươngC̣ FDI, hiêuC̣ quakinh tếFDI vàchỉsốngương FDI – đây là nghiên cưu cotinh
đong gop mới vàquan trongC̣ về“lươngC̣ thu hút FDI” đểtralời cho câu hỏi “thu hút
bao nhiêu làđu?”) vàhê tC̣ hống cac chinh sach thu hút sưdungC̣ FDI. Bên canhC̣ đo, tac
giacũng đưa ra thưcC̣ trangC̣ thu hút vàsưdungC̣ vốn FDI ơ ViêtC̣Nam trong giai đoanC̣
2005 – 2016. Theo đo, đềxuất cac giai phap tăng cường thu hút vàsưdungC̣ FDI
taiC̣ViêtC̣Nam trong giai đoanC̣ tiếp theo (2016 – 2025), như là: Điều chỉnh cấp đô
C̣chinh sach thu hút FDI cho phuhơpC̣ với vi C̣trivốn cocua nguôn vốn; Xây dưngC̣
vàhoàn thiênC̣ hê tC̣ hống chinh sach FDI nâng cao đểtăng nôiC̣ lưcC̣ hấp thu cua nền
kinh tế; Xây dưngC̣ hoachC̣ quy ngành, vung kinh tếphuhơpC̣ với mucC̣ tiêu trong chiến
lươcC̣ phat triển kinh tếxãhôiC̣cua quốc gia; Xây dưngC̣ cac đăcC̣ khu kinh tếđểtâpC̣ trung
nguôn lưcC̣ xa hH̃ ôi;C̣ Hoàn thiênC̣ cơ chếquan lyvàphân cấp FDI; vànâng cao chất
lươngC̣ nguôn nhân lưcC̣. Ngoài ra, tac giacũng đưa ra môtC̣vài kiến nghi lC̣ iên quan
đến nâng cao hiêuC̣ lưcC̣ thưcC̣ thi chinh sach, nâng cao tinh minh bachC̣ vàphat triển thi
C̣trường tài chinh trong nước, khai thac cohiêuC̣ quanguôn vốn nôiC̣điaC̣.

“Chiến lược đổi mới chính sách huy động các nguôn vốn nước ngoài phục vụ
sự nghiệp phát triển kinh tế - xahội giai đoạn 2001 - 2010” (2000), đề tài cấp Bộ
cua Vụ Tài chính đối ngoại - Bộ Tài chính, chu nhiệm đề tài làTS. Trương Thai
Phiên [63]. Trong đề tài này, tác gia đã đưa ra cac giai pháp chu yếu thu hút nguôn


7

vốn FDI như: đổi mới cơ cấu FDI nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao

chất lương xây dựng quy hoạch đối với FDI, hoàn thiện hệ thống pháp luật và cơ
chế chính sách quan lý nhằm cai thiện môi trường đầu tư nước ngoài, mơ rộng
hơp tác đầu tư nước ngoài theo hướng đa phương hoa, đa dạng hóa, đẩy mạnh
cai cách thu tục hành chính, cai tiến công tác tổ chưc bộ máy quan lý, phân cấp và
cơ chế hút vốn, nâng cấp cơ sơ hạ tầng, thúc đẩy hoạt động hỗ trơ, xúc tiến FDI,
tăng cường công tác bao hộ sơ hữu trí tuệ, phát triển và nâng cao chất lương đào
tạo nguôn nhân lực trong nước phục vụ có hiệu qua hoạt động FDI.
“Xây dựng một lộ trình thu hút vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2003 - 2010”, đề
tài cấp Bộ cua trường Đại học Kinh tế TP. Hô Chí Minh, chu nhiệm đề tài làTS.
Nguyễn Ngọc Định [43]. Vấn đề cơ ban mà đề tài giai quyết là nghiên cưu, phân tích
các nguyên nhân gây ra sự giam sút vốn FDI tại Việt Nam trong thời gian qua, qua đó
đề ra các giai phap tăng cường thu hút vốn FDI theo lộ trình đươc xây dựng tư năm
2003 đến năm 2010. Lộ trình này đươc tac giaxây dựng như sau: Giai đoạn 2003 –
2005: tập trung vào việc hoàn thiện môi trường đầu tư; Giai đoạn 2005 – 2008: định
hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo đúng chiến lươc phát triển kinh tế cua Việt
Nam; Giai đoạn 2008 – 2010: biến Việt Nam trơ thành một điểm nóng trong thu hút
FDI. TaiC̣mỗi giai đoạn cua lộ trình, tác gia laiC̣đưa ra những giai pháp khác nhau, cu
C̣thểlà: Giai đoạn 1 tác gia đề nghị xây dựng Luật đầu tư thống nhất, ban hành Luật
chống phá giá, Luật chống độc quyền, điều chỉnh những văn ban có liên quan đến
hoạt động quan lý nhà đầu tư nước ngoài theo hướng thống nhất và đông bộ, tiến
hành thư nghiệm và tiến tới cho phép thực hiện rộng rãi việc cổ phần hóa các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cai tiến hơn nữa thu
tục hành chính, xây dựng một hệ thống thông tin nhanh nhạy. Giai đoạn 2 có những
giai pháp như xây dựng những khu kinh tế tập trung, khu kinh tế mơ, hướng vốn FDI
vào những ngành kinh tế mũi nhọn cua Việt Nam, chú trọng vào chiều sâu trong thu
hút vốn FDI, nâng cao hiệu qua sư dụng vốn FDI. Giai đoạn 3 có các giai pháp làtạo
những ưu điểm khác biệt cua Việt Nam so với những quốc gia trong khu vực như: cơ
sơ hạ tầng, môi trường đầu tư ổn định, tránh những “cú sốc” bất ngờ trong điều hành
nền kinh tế, tiếp tục duy trì và phát triển những chinh sach ưu đãi đối với hoạt động

8

đầu tư tại Việt Nam, có chính sách tích cực trong tiếp cận và xâm nhập vào thị
trường vốn quốc tế… [40]
Như vậy, cho đến nay đề tài về vốn FDI ơ Việt Nam đã đươc nhiều người
quan tâm, nghiên cưu. Trong các nghiên cưu đo, các tác gia đều đề cập đến những
lý luận về FDI, đều có phân tích về thực trạng thu hút vốn FDI tại Việt Nam và sư
dụng nguôn vốn này. Tuy nhiên, ơ luận văn này, tác gia chỉ tập trung nghiên cưu thu
hút vốn FDI vào một linhH̃ vưc,C̣ cụ thể là BĐS. Trong đó sẽ phân tích thực trạng thu
hút vốn FDI vào BĐS vàtac đôngC̣ cua notới sư C̣phat triển cua linhH̃ vưcC̣ này. Trên cơ
sơ đo, đưa ra các giai pháp cụ thể cho nhằm tăng cường thu hút vốn FDI vào linhH̃
vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam trong thời gian tới.
6.

Đong gop cua đềtài nghiên cưu
Thư nhất, tạo dựng cơ sơ ly luận chung, cơ ban về FDI vàBĐS bằng cach

giai thich, ly giai một cach dễ hiểu những vấn đề cơ ban như: ban chất, đăcC̣
điểm cua vốn FDI; ban chất, đăcC̣ điểm, phân loaiC̣cua BĐS vàthi C̣trường BĐS, sư
C̣cần thiết phai thu hút vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ này.
Thư hai, nghiên cưu những thay đổi, cai cach trong cac bô C̣ luâtC̣liên quan
đến lĩnh vưcC̣ BĐS bao gôm: Luâṭđầu tư 2014, Luâṭđất đai 2013, LuâtC̣Kinh doanh
BĐS 2014 vàLuâtC̣Nhàơ2014. Đây đều lànhững đổi mới quan trongC̣ vềmătC̣phap ly,
nhưng chưa cođềtài nào đanh giamôtC̣cach toàn diên,C̣ khach quan vềtac đôngC̣ cua
những thay đổi này đối với linhH̃ vưcC̣ BĐS, đăcC̣ biêtC̣làđối với hoaṭđôngC̣ thu hút
vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ con rất tiềm năng này.
Thư ba, phân tich thực trạng thu hút vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam
giai đoanC̣ tư2007 tới 2016. Trên thưcC̣ tếđa H̃comôtC̣sốđềtài nghiên cưu vềvấn đề này,
tuy nhiên chỉdưng laiC̣ơgiai đoanC̣ tưnăm 2007 trơvềtrước.

Thư tư, tưnhững đanh gia tổng quan vềtinh hinh dong vốn FDI đầu tư vào
BĐS ơViêtC̣Nam, chỉ ra đươc những cơ hôiC̣vàkhokhăn; trên cơ sơ hocC̣ hỏi môtC̣số
kinh nghiệm tư02 quốc gia Singapore vàTrung Quốc, đưa ra một số đề xuất
nhằm đẩy manhC̣ thu hút vốn FDI vào linhH̃ vưcC̣ này trong giai đoanC̣ 2017 - 2020.


9

7.

Phương phap nghiên cưu
Phương pháp thu thâp̣ – thống kê sốliêu:̣ luânC̣ an sư dụng cac nguôn dữ liệu

thư cấp là cac số liệu và kết qua điều tra cua cac nghiên cưu hiện co, số liệu
thống kê, cac văn ban chinh sach về thu hút FDI vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơ Việt Nam.
Nguôn tài liệu về nước ngoài đươc lựa chọn sư dụng chu yếu tư cac sach và tư
liệu quốc tế về đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài, tư cac Cổng thông tin điện tư chinh
thưc cua Chinh phu, cua cac Ủy ban phat triển, Bộ ban ngành co liên quan,
tưtrang thông tin chinh thưc cua HiêpC̣ hôiC̣BĐS vàmôtC̣sốtrang thông tin điênC̣ tưkhac
cua cac Công ty, TâpC̣ đoàn hoaṭđôngC̣ trong linhH̃ vưcC̣ này.
Phương pháp phân tích dưliêu:̣ luận văn sư dụng phương phap phân tich
định tinh là chu yếu, trong đo bao gôm: phương phap phân tich, tổng hơp,
phương phap nghiên cưu trường hơp, phương phap phân tich so sanh.
8.

Kết cấu cua luâṇ văn
Ngoài phần Mơđầu, Kết luân,C̣ Tài liêuC̣ tham khao, Luâṇ văn bao gôm 03

chương:
•

Chương 1: Cơ sơlyluânC̣ và thực tiễn vềthu hút vốn đầu tư trưcC̣ tiếp
nước ngoài (FDI) vào linhH̃ vưcC̣ BĐS

•

Chương 2: ThưcC̣ trangC̣ thu hút vốn đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài (FDI)
vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam.

•

Chương 3: MôtC̣sốgiai phap nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư trưcC̣
tiếp nước ngoài vào linhH̃ vưcC̣ BĐS ơViêtC̣Nam.

Do hanC̣ chếvềthời gian vànguôn tài liêu,C̣ luâṇ văn không tranh khỏi những
thiếu sot. Vivây,C̣ hocC̣ viên xin chân thành cam ơn sư C̣ gop y, nhânC̣ xét cua cac thầy
cô đểđềtài nghiên cưu hoàn thiêṇ hơn.
HocC̣ viên cũng xin đươcC̣ gưi lời cam ơn chân thành tới TS. VũThi C̣QuếAnh đã
tânC̣ tinh̀ hướng dẫn vàgiúp đơđểhocC̣ viên cothểhoàn thành đươcC̣ luâṇ văn này.


10

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LINHH̃ VƯCC̣ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
1.1.1 Khai niêṃ
Đầu tư nước ngoài là việc cac nhà đầu tư cua một nước (pháp nhân hoặc cá
nhân) đưa vốn hoặc bất ky hình thưc giá trị nào khác sang một nước khac để thực
hiện các hoạt động san xuất kinh doanh hoặc các hoạt động khác nhằm thu lơi nhuận

hoặc đạt đươc các hiệu qua xã hội. Trong đo, Nhà đầu tư co thể là các chính

phu, các tổ chưc quốc tế hoặc là các cá nhân, công ty và tổ chưc ca nhân. Đầu tư
nước ngoài làsư C̣ dichC̣ chuyển tài san như vốn, công nghê,C̣kynăng quan lytưnước
này sang nước khac đểkinh doanh nhằm thu lơiC̣nhuânC̣ cao trên phamC̣ vi toàn cầu.
Xét theo tinh chất quan lythiđầu tư nước ngoài bao gôm Đầu tư trưcC̣ tiếp
(FDI – Foreign Direct Investment) vàĐầu tư gian tiếp (PFI – Portfolio Foreign
Investment). Trong đo, FDI không con làmôtC̣cumC̣ tưxa la C̣đối với hầu hết tất cacac
quốc gia trên thếgiới vàcorất nhiều canhân, tổchưc quốc tế, cac bô C̣ luâtC̣cua nhiều
quốc gia đưa ra khai niêmC̣ vềFDI.
Theo Quy Tiền tệ Quốc tế (IMF, 1997) thì “Đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài am
chỉsốlươngC̣ đầu tư đươcC̣ thưcC̣ hiêṇ đểthu đươcC̣ lơiC̣ich lâu dài trong môtC̣hangH̃ hoatC̣
đôngC̣ ơnền kinh tếkhac với nền kinh tếcua nhàđầu tư, mucC̣ đich cua nhàđầu tư là
giành đươcC̣ tiếng noi cohiêuC̣ quatrong công viêcC̣quan lyhangH̃ đo” [1]
Theo Tổ chưc Hơp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 1996): FDI phan ánh mục
tiêu cua một thực thể cư trú tại một nền kinh tế (“nhà đầu tư trực tiếp”) muốn co
đươc một mối quan tâm (lơi ích) lâu dài trong một thực thể cư trú tại một nền kinh tế
khác nền kinh tế cua nhà đầu tư (“doanh nghiệp đầu tư trực tiếp”) [2]

Theo đinhC̣ nghiaH̃ cua Ủy ban Liên hơpC̣ quốc vềthương maiC̣vàphat triển
(UNCTAD, 1998) thi FDI là “Khoan đầu tư bao gôm mối quan hệ trong dài hạn,
phan ánh lơi ích và quyền kiểm soát lâu dài cua một thực thể thường trú ơ một nền
kinh tế (nhà đầu tư nước ngoài hay công ty mẹ nước ngoài) trong một doanh nghiệp
thường trú ơ một nền kinh tế khác với nền kinh tế cua nhà đầu tư nước ngoài (doanh


11

nghiệp đầu tư nước ngoài trực tiếp, doanh nghiệp liên doanh hoặc chi nhanh nước
ngoài)” [5]

Luâṭđầu tư ViêṭNam 2005 không đưa ra khai niêmC̣ “đầu tư trưcC̣ tiếp nước
ngoài” màchỉđinhC̣ nghiaH̃ “Đầu tư trưcC̣ tiếp làhinh thưc đầu tư do nhàđầu tư bỏvốn
đầu tư vàtham gia quan lyhoaṭđôngC̣ đầu tư” và“Đầu tư nước ngoài làviêcC̣nhàđầu
tư nước ngoài đưa vào ViêtC̣Nam vốn bằng tiền hoăcC̣ cac tài san khac đểtiến hành
cac hoaṭđôngC̣ đầu tư theo quy đinhC̣ cua LuâtC̣này” con “Nhàđầu tư nước ngoài làtổ
chưc, canhân nước ngoài bỏvốn đểthưcC̣ hiênC̣ hoaṭđôngC̣ đầu tư taiC̣ViêtC̣Nam”. Theo
đocothểhiểu FDI làhinh thưc nhàđầu tư nước ngoài đưa vào ViêtC̣Nam vốn bằng
tiền vàcac tài san hơpC̣ phap khac vàtrưcC̣ tiếp tham gia quan lyhoaṭđôngC̣ đầu tư.

Tưcac đinhC̣ nghiaH̃ trên, ta cothểhiểu môtC̣cach khai quat vốn đầu tư trưcC̣ tiếp
nước ngoài (FDI) taiC̣môtC̣quốc gia làhinh thưc nhàđầu tư nước ngoài dichC̣ chuyển
tiền, công nghê C̣ hoăcC̣ bất kytài san nào khac tưnước này sang nước khac – nước
tiếp nhâṇ đầu tư – đông thời năm quyền sơhữu, quan ly, điều hành hoăcC̣ quyền
kiểm soat môtC̣thưcC̣ thểkinh tếtaiC̣quốc gia đo, với mucC̣ đich́ thu đươcC̣ lơiC̣ich kinh tế
tưhoaṭđôngC̣ đầu tư đo, dưạ trên cơ sơtuân thucac quy đinhC̣ trong Luâṭđầu tư nước
ngoài cua nước sơtaiC̣.
1.1.2 Đặc điểm cua vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Thứnhất, chuđầu tư vốn FDI làchusơhữu vốn, làmôtC̣bô pC̣ hânC̣ cua hinh thưc
chu chuyển vốn quốc tếtrong đochuđầu tư coquốc ticḥ nước ngoài, tiến hành đầu
tư taiC̣môṭnước khac vivâyC̣ nhàđầu tư nước ngoài phai chấp hành luâtC̣phap cua
nước tiếp nhâṇ đầu tư. Chusơhữu vốn đầu tư trưcC̣ tiếp tham gia quan ly, điều hành
quatrinh sưdungC̣ vốn, conghiaH̃ vu vC̣ àquyền lơiC̣tưhoaṭđôngC̣ san xuất kinh doanh tương
ưng với phần vốn đong gop đo[40]. Trong trường hơpC̣ nhàđầu tư nước ngoài đầu
tư dưới hinh thưc 100% vốn thicotoàn quyền quyết đinh,C̣ nếu gop vốn thi quyền này
phu tC̣ huôcC̣ vào mưc đô C̣gop vốn. Thu nhâpC̣ tưhoaṭđôngC̣ đầu tư này phu C̣ thuôcC̣ hoàn
toàn vào kết quasan xuất kinh doanh, mưc đô lC̣ aĩ đươcC̣ chia theo tỷlê C̣


12

gop vốn cua cac bên, nếu bi lC̣ ỗthitrach nhiêmC̣ cua cac bên cũng tương ưng với
phần gop vốn đo.
Thứhai, vốn FDI không chỉbao gôm vốn đầu tư ban đầu cua chuđầu tư nước
ngoài dưới hinh thưc vốn điều lê C̣ hoăcC̣ vốn phap đinhC̣ màcon bao gôm cavốn vay
cua cac nhàđầu tư đểtriển khai vàmơrôngC̣ dư C̣an cũng như vốn đầu tư đươcC̣ trich
laiC̣tưlơiC̣nhuânC̣ sau thuếtưkết quahoaṭđôngC̣ san xuất kinh doanh. Vivây,C̣ nước sơ
taiC̣phai cochinh sach vềtài chinh phuhơp,C̣ tranh trường hơpC̣ môtC̣sốnhàđầu tư nước
ngoài lơiC̣dungC̣ chỉđưa môṭlươngC̣ vốn nhỏvào con sau đotiến hành vay vốn taịnước
tiếp nhâṇ đầu tư đểthưcC̣ hiêṇ đầu tư, mơrôngC̣ kinh doanh làm anh hương đến mucC̣
đich thu hút đầu tư nước ngoài cua nước sơtaiC̣. [40]
Thứba, vốn FDI làvốn đầu tư phat triển dài hanC̣ vivâỵ đối với nước tiếp nhânC̣
đầu tư thiđây chinh lànguôn vốn bổsung dài hanC̣ hết sưc cần thiết trong nền kinh tế.
Vốn FDI làdong vốn quốc tếgăn liền với viêcC̣ xây dưngC̣ cac công trinh, nhà may, chi
nhanh san xuất vithếthời gian đầu tư dài, lươngC̣ vốn đầu tư lớn, cotinh ổn đinhC̣ cao
taịnước nhâṇ đầu tư [40]. Khac với đầu tư gian tiếp nước ngoài, làhinh thưc đầu
tư mànhàđầu tư nước ngoài bỏvốn đầu tư đến cac nước khac nhưng không năm
quyền quan ly, điều hành thông qua cac công cu C̣tài chinh́ như cổphiếu, trai phiếu,
… ĐăcC̣ điểm cua đầu tư nước ngoài gian tiếp làcothời gian hoaṭđôngC̣ ngăn, biến
đôngC̣ bất thường hơn viđây làhinh thưc mànhàđầu tư nước ngoài thông qua viêcC̣
mua cổphiếu, trai phiếu, cac giấy tờcogiakhac, mànhàđầu tư không trưcC̣ tiếp tham
gia quan lyhoaṭđôngC̣ đầu tư. Do tinh chất trưcC̣ tiếp cua hinh thưc đầu tư này nên
vốn FDI it chiuC̣sư cC̣ hi phối, ràng buôcC̣ cua Chinh phuso với cac hinh thưc đầu tư
gian tiếp nước ngoài khac, linhH̃ vưcC̣ màvốn FDI thường hướng tới lànhững linhH̃
vưcC̣ mang laiC̣lơiC̣nhuânC̣ cao cho nhàđầu tư nước ngoài.
Thứtư, vốn FDI làhinh thưc đầu tư trưcC̣ tiếp nước ngoài cua cac nhàđầu tư
nước ngoài, ho C̣mang vốn đến nước khac đểđầu tư. Vivây,C̣ khac với cac nguôn vốn
vay, vốn FDI taịnước sơtaiC̣không phai hoàn tranơ C̣vàcũng không taoC̣ ganh năngC̣ nơ
C̣quốc gia, đây làmôṭưu điểm so với cac hinh thưc đầu tư nước ngoài khac. Viêc
mang vốn tưbên ngoài vào đầu tư taịnước sơtaiC̣se H̃taoC̣ thêm nhiều vốn cho đầu tư,
nhất lànhững nước đang phat triển vàvốn này không phai khoan nơ cC̣ ua quốc gia,

13

se H̃đam bao an ninh tài chinh cho quốc gia tiếp nhânC̣ vốn tốt hơn nhiều so với cac
khoan vốn vay quốc gia khac. ĐểđươcC̣ goiC̣làvốn FDI thiphia nhàđầu tư nước ngoài
phai đong gop môtC̣tỷlê C̣nhất đinh,C̣ lươngC̣ vốn này tuy theo quy đinhC̣ cua tưng nước
vàđươcC̣ thay đổi theo thời gian.
Thứnăm, vốn FDI làhinh thưc xuất khẩu tư ban nhằm thu lơiC̣nhuânC̣ cao và cac
nhàđầu tư nước ngoài quyết đinhC̣ vềquy mô vàsưdungC̣ vốn FDI. Do cac nhà đầu tư
nước ngoài luôn hướng tới mucC̣ tiêu tim kiếm lơiC̣nhuânC̣ cao nên cothểgây ra nhiều
thiêtC̣thoi, tổn thất anh hương tới lơiC̣ich quốc gia vàmucC̣ tiêu thu hút vốn cua nước
nhâṇ đầu tư. [40]
1.1.3 Cac hinh thưc đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài
1.1.3.1 Hợp đông hợp tác kinh doanh
Đây làhinh thưc liên doanh liên kết giữa môtC̣bên làđối tac trong nước với cac
nhàđầu tư nước ngoài trên cơ sơquy đinhC̣ trach nhiêmC̣ vàphân chia kết quakinh
doanh giữa cac bên trong cac văn ban đãkykết màkhông thành lâpC̣ phap nhân/tổ
chưc kinh tếmới. Hinh thưc này cođăcC̣ điểm làhơpC̣ tac kinh doanh cua cac bên đươcC̣
thưcC̣ hiêṇ trên cơ sơhơpC̣ đông kykết trong đose H̃ quy đinhC̣ rotrach nhiêmC̣ và
lơiC̣nhuânC̣ chia cho cac bên, nước nhâṇ đầu tư se H̃phê chuẩn hơpC̣ đông giữa cac bên,
thời hanC̣ hơpC̣ đông do cac bên thỏa thuânC̣. Hình thưc này cũng đươc sư dụng phổ
biến bơi nó giúp cho nước tiếp nhận vốn giai quyết đươc tình trạng thiếu vốn và
công nghệ, tạo thị trường mới nhưng vẫn đam bao đươc an ninh quốc gia và năm
quyền điều hành dự an. Con đối với chu đầu tư thi nhận đươc sự thông thoáng
trong việc đầu tư vào cac lĩnh vực truyền thống cua nước chu nhà, không bị tac
động lớn do khác biệt về văn hoa kinh doanh, chia sẻ đươc chi phí và rui ro đầu
tư. LoaiC̣hơpC̣ đông này thường đươcC̣ ap dungC̣ phổbiến nhất trong cac linhH̃ vưcC̣ tim
kiếm, thăm do, khai thac dầu khivàmôtC̣sốtài nguyên khac.
1.1.3.2 Doanh nghiệp liên doanh

Đây làhinh thưc tổchưc kinh doanh quốc tếtrong đococac bên tham gia co
quốc tichC̣ khac nhau giữa môtC̣bên lànhàđầu tư cua nước sơtaiC̣vàbên con laiC̣làcua
đối tac nước ngoài. Hinh thưc này cođăcC̣ điểm làthành lâpC̣ doanh nghiêpC̣ mới theo


14

quy đinhC̣ cua phap luâṭnước sơtai,C̣ cotư cach phap nhân theo luâṭnước chunhà, cac
bên tham gia coquốc tichC̣ khac nhau cung kết hơpC̣ laịtrên cơ sơcung nhau gop vốn,
cung quan ly, cung phân phối lơiC̣nhuân,C̣ cung nhau chia sẻrui ro đểtiến hành cac
hoaṭđôngC̣ kinh doanh. Tỷlê C̣gop vốn do cac bên thỏa thuânC̣ dưạ trên cơ sơluâtC̣ đinhC̣
cua nước nhâṇ đầu tư. FDI đươcC̣ sưdungC̣ dưới hinh thưc này mang laiC̣lơiC̣ich cho
canước đầu tư vànước tiếp nhâṇ đầu tư. Tuy nhiên, hinh thưc này đoi hỏi nước
sơtaiC̣cần cokhanăng gop vốn, cođutrinh̀ đô C̣tham gia quan lycung với người nước
ngoài. Đối với cac nhàđầu tư nước ngoài, hinh thưc này chỉphuhơpC̣ trong giai đoaṇ
đầu khi ho cC̣ hưa am hiểu vềnước sơtai,C̣ vềluâtC̣phap vàmôi trường đầu tư, liên
doanh đểtranh thusư C̣hiểu biết vàhỗtrơ cC̣ ua đối tac nước sơtaiC̣nhằm hanC̣ chếbớt rui
ro trong quatrinh̀ đầu tư. Nhưng khi cac nhàđầu tư nước ngoài đãam hiểu nước
sơtaiC̣rôi thihinh thưc này không đươcC̣ ưa chuôngC̣ lăm, bơi khi ho C̣đa H̃hiểu vànăm
rođươcC̣ luâtC̣phap, thutucC̣ vàcac chinh sach liên quan đến vấn đềđầu tư thi ho m
C̣ uốn
tư C̣minh̀ đưa ra cac quyết đinhC̣ màkhông phai thông qua sư đ
C̣ ông ycua cac bên như
trong liên doanh.
1.1.3.3 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
Đây làloaiC̣hinh doanh nghiêpC̣ do cac nhàđầu tư nước ngoài bỏtoàn bô C̣ vốn
thành lâp,C̣ cotư cach phap nhân theo luâtC̣cua nước sơtai,C̣ sơhữu hoàn toàn cua nước
ngoài, hoaṭđôngC̣ dưới sư C̣điều hành, quan lycua chuđầu tư nước ngoài nhưng phai
tuân theo cac điều kiênC̣ vềmôi trường kinh doanh như chinh tri,C̣kinh tế, luâtC̣ phap,
văn hoa,… cua nước sơtaiC̣.

1.1.3.4 Các hình thức đầu tư vốn FDI khác
Đầu tư theo Hơp đông B.O.T hoặc B.T.O hoặc B.T
✓

Hợp đông xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tăt là hơp đông

BOT – Building Operate Transfer) là hình thưc đầu tư đươc ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng, kinh doanh công trình
kết cấu hạ tầng trong khoang thời gian nhất định đểthu hôi vốn đầu tư vàcolơiC̣ nhuânC̣
hơpC̣ ly[40]. Hết thời hạn kinh doanh, nhà đầu tư chuyển giao không bôi hoàn công
trinh đo cho Chinh phunước sơtaiC̣. ĐăcC̣ trưng cua hinh thưc này làdưạ trên cơ


15

sơphap lycua hơpC̣ đông, vốn đầu tư cua nước ngoài, cothểthành lâpC̣ phap nhân
mới dưới dangC̣ doanh nghiêpC̣ 100% vốn nước ngoài hoăcC̣ doanh nghiêpC̣ liên doanh.
PhamC̣ vi ap dungC̣ làcac công trinh̀ cơ sơha tC̣ ầng đăcC̣ biêtC̣trong linhH̃ vưcC̣ giao thông
đường săt, đường bô,C̣cang biển, thuy điênC̣.
✓

Hợp đông xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tăt là hơp đông

BTO – Building Transfer Operate) là hình thưc đầu tư đươc ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trinh đo cho Chinh phunước nhâṇ đầu
tư. Chính phu dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trinh đo trong một thời

hạn nhất định để thu hôi vốn đầu tư và lơi nhuận. Hinh thưc này giống như hinh
thưc BOT, chỉkhac ơđiểm sau khi xây dưngC̣ xong công trinh đươcC̣ chuyển giao

ngay cho Chinh phunước sơtaiC̣sau đomới thưcC̣ hiênC̣ kinh doanh. [40]
✓

Hợp đông xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tăt là hơp đông BT – Building

Transfer) là hình thưc đầu tư đươc ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong,
nhà đầu tư chuyển giao công trinh đo cho Chinh phunước sơtaiC̣. Chính phu se H̃ tạo
điều kiện cho nhà đầu tư tiếp tucC̣ thực hiện dự án khac để thu hôi vốn đầu tư và lơi
nhuận hoặc thanh toan cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hơp đông BT. [40]
Các doanh nghiệp đươc thành lập để thực hiện hơp đông BOT, BTO, BT mặc dù
hơp đông dưới hình thưc doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước
ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hơp đông là cac cơ quan quan ly nhà nước
ở nước sơ tại với lĩnh vực hơp đông hẹp hơn cac doanh nghiệp FDI khác. Loại

hình thưc FDI này chu yếu áp dụng cho các dự án phát triển cơ sơ hạ tầng, đươc
hương cac ưu đãi đầu tư cao hơn so với các hình thưc đầu tư khac và đặc biệt là
khi hết hạn hơp đông, phai chuyển giao không bôi hoàn công trinh cơ sơ hạ tầng
đã đươc xây dựng và khai thac cho nước sơ tại.