BT NHÓM môn THIẾT lập và THẨM ĐỊNH dự án đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
---------------o0o--------------

BÀI TẬP NHÓM
MÔN HỌC: THIẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

DANH SÁCH NHÓM – MSSV

-THỰC HIỆN NĂM 2019-




Nhận xét của giảng viên hướng dẫn
Nhận xét

Điểm

Bài tập:
4/23


Câu 1: Tìm hiểu phân loại dự án đầu tư theo quy mô và tính chất. Tìm ví dụ và phân loại
từng dự án mô tả dự án, chủ đầu tư, tổng mức đầu tư, thời gian đầu tư, nguồn vốn).
Câu 2: Hình thức đầu tư hỗn hợp, hợp tác công tư PPP là như thế nào? Cho ví dụ các loại
hợp tác công tư.
Câu 3: Tìm dự án của Doanh nghiệp, trả lời 4 câu hỏi trong bài học.
Đáp án:
Câu 1:

A. Phân loại dự án đầu tư theo quy mô và tính chất:
-

Nhóm A: Là những dự án thuộc thẩm quyền của Bộ kế hoạch đầu tư quyết định.

-

Nhóm B: Là những dự án thuộc thẩm quyền của Bộ, cơ quan ngang Bộ quyết
định.

-

Nhóm C: Là những dự án thuộc thẩm quyền của Sở kế hoạch và đầu tư quyết định.

B. Ví dụ và phân loại từng dự án mô tả dự án, chủ đầu tư, tổng mức đầu tư, thời gian
đầu tư, nguồn vốn:
Nhóm

Mô tả dự án

Chủ đầu tư

Tổng

dự án

Thời gian Nguồn vốn

mức đầu đầu tư
tư

A

Xây dựng cầu Thủ Công ty Cổ 4.260 tỷ
Thiêm 2 theo hình phần Đầu tư
thức Hợp đồng BT (số địa
450/QĐ-UBND)

B

TBA

500kV

ốc

2015-2018

thu xếp nguồn

Đại

vốn theo hình

Quang Minh

Chơn Tổng công ty 1110 tỷ

Thành và đấu nối

Truyền

Nhà đầu tư tự

thức BT

2019-2022

ODA

2019-2020

ODA

tải

điện Quốc gia
C

Hoàn thiện nối lưới Công

ty 12.3 tỷ

22kV khu vực Hải TNHH MTV
Châu

2018,

Hoàn Điện lực Đà

thiện nối lưới 22kV nẵng
khu vực Sơn Trà 2018,
Cấp điện phụ tải năm
5/23


2019

-

Phân loại dự án:

STT Loại dự án đầu tư
(1)

(2)

I

NHÓM A

Tổng mứcvốn
đầu tư
(3)

1. Dự án tại địa bàn có di tích quốc gia đặc biệt.
2. Dự án tại địa bàn đặc biệt quan trọng đối với quốc gia về quốc phòng,
an ninh theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
I.1

Không

phân

3. Dự án thuộc lĩnh vực bảo vệ quốc phòng, an ninh có tính chất bảo biệt tổng mức
mật quốc gia.

đầu tư

4. Dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ.
5. Dự án hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất.
1. Giao thông, bao gồm cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt,
đường quốc lộ.
2. Công nghiệp điện.
I.2

3. Khai thác dầu khí.

Từ 2.300 tỷ

4. Hóa chất, phân bón, xi măng.

đồng trở lên

5. Chế tạo máy, luyện kim.
6. Khai thác, chế biến khoáng sản.
7. Xây dựng khu nhà ở.
I.3

1. Dự án giao thông trừ các dự án quy định tại điểm 1 Mục I.2.

Từ 1.500 tỷ

2. Thủy lợi.

đồng trở lên

3. Cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật.
4. Kỹ thuật điện.
5. Sản xuất thiết bị thông tin, điện tử.
6/23


6. Hóa dược.
7. Sản xuất vật liệu, trừ các dự án quy định tại điểm 4 Mục I.2.
8. Công trình cơ khí, trừ các dự án quy định tại điểm 5 Mục I.2.
9. Bưu chính, viễn thông.
1. Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
I.4

2. Vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên.

Từ 1.000 tỷ

3. Hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới.

đồng trở lên

4. Công nghiệp, trừ các dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp
1. Y tế, văn hóa, giáo dục;

2. Nghiên cứu khoa học, tin học, phát thanh, truyền hình;
I.5

3. Kho tàng;

Từ

800

tỷ

đồng trở lên

4. Du lịch, thể dục thể thao;
5. Xây dựng dân dụng, trừ xây dựng khu nhà ở quy định tại Mục II.2.
II

NHÓM B

II.1

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.2

II.2

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.3

II.3

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.4

II. 4

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.5

III

NHÓM C

III.1

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.2

III.2

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.3

III.3

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.4

III.4

Dự án thuộc lĩnh vực quy định tại Mục I.5

Từ 120 đến
2.300 tỷ đồng
Từ

80

đến

1.500 tỷ đồng
Từ

60

đến

1.000 tỷ đồng
Từ 45 đến 800
tỷ đồng
Dưới 120 tỷ
đồng
Dưới

80

tỷ

60

tỷ

45

tỷ

đồng

Dưới
đồng
Dưới
đồng
7/23


Câu 2:
A HÌNH THỨC ĐẦU TƯ HỖN HỢP PPP:
Cho đến nay không có một khái niệm chính xác tuyệt đối về hình thức hợp tác công
tư. Một cách hiểu chung nhất thì hợp tác công tư hay đối tác công tư (Public – Private
Partnership, viết tắt là PPP) mô tả mối quan hệ giữa Nhà nước và tư nhân trong việc xây
dựng, phát triển cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công trong một quốc gia. Trong đó, Nhà nước
bao gồm Chính phủ, cơ quan trực thuộc Chính phủ như Bộ ngành, thành phố, doanh nghiệp
nhà nước. Tư nhân là doanh nghiệp trong nước hoặc nước ngoài, các nhà đầu tư trong nước
hoặc nước ngoài (có thể là cá nhân, tổ chức có chuyên môn về kỹ thuật, tài chính).
Theo định nghĩa tại nghị định số 15/2015/ND-CP ngày 14/2/2015 “ Đầu tư theo hình
thức đối tác công tư là hình thức đầu tư được thực hiện trên cơ sở hợp đồng giữa cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án để thực hiện quản lý, vận hành
dự án kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công”.
Như vậy, đúng như tên gọi, nguyên lý của PPP là sự hợp tác giữa chính quyền và các
đối tác tư nhân để thiết kế, tài trợ xây dựng, quản lý, khai thác hoặc bảo tồn một dự án công
ích. PPP đòi hỏi phải có sự chia sẻ trách nhiệm, sở hữu và lợi ích giữa nhà nước và khu vực
tư nhân, với nhiều cách thức hợp tác trong nhiều lĩnh vực liên quan tới độc quyền tự nhiên
như: cấp nước sạch, thoát nước và xử lý nước thải, giao thông, viễn thông, năng lượng và cả
một số lĩnh vực liên quan đến giáo dục và đào tạo.

8/23

Việt Nam cho đến nay vẫn chưa có luật riêng cho PPP, tuy nhiên đây là lĩnh vực được
nhà nước quan tâm, định hướng thúc đẩy trong quá trình hoàn thiện nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.
Luật và chính sách cho hình thức Hợp tác công tư ở Việt Nam được bắt đầu với Nghị
định số 77/CP ngày 18/6/1997 của Chính phủ về ban hành quy chế đầu tư theo hình thức
Hợp đồng BOT áp dụng cho đầu tư trong nước; Sau đó là một loạt nghị định cho các hình
thức PPP khác, cũng như những điều chỉnh sửa đổi, bao gồm: Nghị định số 62/1998/NĐ-CP
ngày 15/8/1998 về ban hành quy chế đầu tư theo Hợp đồng BOT, Hợp đồng BTO và Hợp
đồng BT áp dụng cho đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị định số 02/1999/NĐ-CP ngày
27/01/1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế đầu tư theo Hợp
đồng BO, Hợp đồng BTO, Hợp đồng BT áp dụng cho đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị
định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức Hợp đồng
BOT, Hợp đồng BTO, Hợp đồng BT; Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 của
Chính phủ về đầu tư theo hình thức Hợp đồng BOT, Hợp đồng BTO, Hợp đồng BT.
Sau một thời gian thực hiện theo phương thức vừa học vừa làm đối với các dự án PPP
theo quyết định 71, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015
về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã có hiệu
lực. Như vậy, sau một thời gian thí điểm thực hiện các dự án theo mô hình PPP, Nghị định
15/2015 được xem là một quy định về luật tương đối toàn diện thay thế cho các quy định
pháp lý hiện hành đưa ra một khuôn khổ pháp lý thống nhất và rõ ràng nhằm thúc đẩy đầu tư
khu vực tư nhân vào các dự án hạ tầng và dịch vụ công tại Việt Nam.
Một trong những khác biệt lớn giữa Nghị định 15 với các quy định trước đó về đầu tư
theo hình thức hợp đồng BOT, BTO và BT, là việc Nghị định 15 đã mở rộng thêm nhiều lĩnh
vực đầu tư dành cho PPP, không chỉ hạn chế trong hạ tầng giao thông vận tải, điện, nước, y
tế, môi trường, mà còn trong các lĩnh vực như:


Công trình kết cấu hạ tầng giao thông vận tải và các dịch vụ có liên quan;



Hệ thống chiếu sáng, hệ thống cung cấp nước sạch, hệ thống thoát nước, hệ

thống thu gom, xử lý nước thải, chất thải, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nghĩa trang;


Nhà máy điện, hệ thống truyền tải điện;



Công trình kết cấu hạ tầng y tế, giáo dục, đào tạo, dạy nghề, văn hóa, thể thao

và các dịch vụ liên quan; trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước;

9/23




Công trình kết cấu hạ tầng thương mại, khoa học và công nghệ, khí tượng thủy

văn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nghệ thông tin tập trung;
ứng dụng công nghệ thông tin;


Công trình kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn và dịch vụ phát triển liên

kết sản xuất gắn với chế biến, tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp; - Các lĩnh vực khác theo quyết
định của Thủ tướng Chính phủ.

Nghị định 15 cũng đã chính thức qui định các hình thức hợp đồng đầu tư dự án như
BOT, BTO và BT là hình thức PPP, (trước đó được qui định tại các văn bản khác nhau, thậm
chí được coi là những hình thức đầu tư riêng biệt so với hình thức PPP đang trong giai đoạn
thí điểm), chịu sự điều chỉnh thống nhất của cùng một luật định, từ Nghị định 15.
Cùng với quá trình hoàn thiện thể chế, trên thực tế các loại dự án PPP ở Việt Nam bao
gồm:
Hợp đồng xây dựng - vận hành - chuyển giao (BOT): Là hợp đồng mà theo đó, đối tác
tư nhân sẽ bỏ vốn đầu tư ban đầu để xây dựng cơ sở hạ tầng mới của dự án, đối tác tư nhân
sẽ sở hữu toàn bộ tài sản trong thời gian vận hành dự án. Đến cuối thời hạn của hợp đồng,
quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển giao toàn bộ cho Nhà nước. Theo hợp đồng này, đối tác
tư nhân phải gánh chịu mức độ rủi ro cao vì phải bỏ vốn đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, để giảm
thiểu rủi ro và gánh nặng nợ cho đối tác tư nhân thì Chính phủ sẽ mua sản lượng đầu ra (lớn
hơn hoặc bằng sản lượng hòa vốn) để bù đắp chi phí tối thiểu. Hợp đồng này thường được áp
dụng trong lĩnh vực xây dựng cầu đường, công trình thủy lợi….
Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - kinh doanh (BTO) là hợp đồng được ký kết giữa
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, sau
khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
được quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định.
Hợp đồng Xây dựng chuyển giao (BT): là hợp đồng dược ký kết giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà đầu tư chuyển giao công
trình đó cho nhà nước có thẩm quyền và được thành toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án.
Hợp đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO): là hợp đồng được ký kết giữa cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng, sau khi hoàn thành
công trình nhà đầu tư sở hữu và được quyền kinh doanh công trình đó trong một thời gian
nhất định.

10/23


Ngoài ra còn có các loại hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ (BTL)

và Kinh doanh - Quản lý (O&M).
Trước khi có quyết định 71/2010/QĐ-TTg của Chính phủ về việc ban hành Quy chế
Thí điểm đầu tư theo hình thức PPP, có hiệu lực từ ngày 15/1/2011, hay nghị định số
15/2015/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP
ngày 17/03/2015, trên thực tế Việt Nam đã có khá nhiều dự án áp dụng một số hình thức của
PPP như: Mô hình xây dựng - vận hành - chuyển giao (BOT); Mô hình xây dựng - chuyển
giao - vận hành (BTO) và mô hình xây dựng - sở hữu - vận hành (BOO). Trong đó, mô hình
BOT được áp dụng khá phổ biến tại ngành giao thông đường bộ, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây
lắp điện…
Vai trò của PPP trong phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam
Theo thống kê của Ngân hàng Thế giới, trong giai đoạn 1994-2009 đã có 32 dự án
được thực hiện theo mô hình PPP với tổng mức vốn cam kết khoảng 6,7 tỉ USD. Trong đó
mô hình BOT và BOO là chủ yếu. Hai lĩnh vực đầu tư chiếm tỷ trọng lớn nhất là điện và
viễn thông. Từ những năm 1990 đến nay có khoảng 26 dự án thực hiện theo hình thức BOT
với tổng mức đầu tư là 128 ngàn tỷ đồng như: BOT cầu Cỏ May, BOT cầu Phú Mỹ, điện Phú
Mỹ, và rất nhiều nhà máy điện nhỏ và vừa khác đang được thực hiện theo phương thức
BOO.
Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm
2010 tổng số dự án cấp mới được đầu tư trực tiếp từ nước ngoài là 969 dự án, trong đó theo
mô hình đầu tư BOT, BT, BTO có 6 dự án chiếm 1% trên tổng số dự án cấp mới. Nhưng số
lượng dự án cấp mới chiếm 55% so với số dự án đầu tư theo hình thức BOT, BTO, BT là 11
dự án, chiếm, tỷ trọng cao nhất trong số tất cả các hình thức đầu tư. Có rất nhiều dự án áp
dụng mô hình BOT đã đem lại hiệu quả đáng khích lệ, đáp ứng mục tiêu đầu tư và giảm gánh
nặng ngân sách cho Nhà nước. Đặc biệt, các công trình giao thông trọng yếu và có vốn đầu
tư lớn, như mở rộng Quốc lộ 1 đoạn Thanh Hóa – Cần Thơ, với chiều dài 1.319km thì có 606
km áp dụng hình thức BOT (chiếm gần 50%); Ngành Điện cũng là ngành có vốn đầu tư lớn
được nhiều nhà đầu tư quan tâm, chẳng hạn như mới đây Tập đoàn Toyo Ink (Malaysia) và
Tổng cục Năng lượng đã ký biên bản phát triển Dự án BOT Nhiệt điện sông Hậu 2 với công
suất dự kiến 2.000 MW, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 3,5 tỷ USD, được xây dựng tại
huyện Châu Thành, Hậu Giang. Ngoài ra, theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, cả

nước hiện có khoảng 500 hệ thống cấp nước sạch nông thôn trong khuôn khổ hợp tác PPP,
cấp nước cho hơn 500.000 người dân. Bên cạnh đó, số lượng, quy mô và vốn đầu tư tại các

11/23


dự án của khu vực tư nhân đang ngày càng tăng lên, điển hình như tỉnh Hà Nam có 11 DN,
Thái Bình có 17 DN đăng ký đầu tư với tổng số vốn 1.085 tỷ đồng…
Trong lĩnh vực phát triển hạ tầng giao thông, nhu cầu về vốn đầu tư của Việt Nam đến
năm 2020 là rất lớn, trung bình hàng năm cần nguồn vốn đầu tư trên 117.000 nghìn tỷ đồng,
xấp xỉ 7,4 tỷ USD. Nhu cầu là lớn như vậy, nhưng khả năng đáp ứng của các nguồn vốn hiện
có cho đầu tư hạ tầng GTVT như: Ngân sách, ODA, trái phiếu chính phủ… chỉ đáp ứng
khoảng 20 – 30% nhu cầu. Đó là chưa kể các nguồn phát sinh cho chi phí vận hành, bảo trì
hằng năm… Trong tương lai gần, với những thay đổi không ngừng trong cơ cấu kinh tế, bao
gồm cả quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập toàn cầu, nhu cầu về các dịch vụ
cơ sở hạ tầng tại các lĩnh vực trọng yếu như giao thông vận tải ở Việt Nam sẽ tăng mạnh….
Theo ước tính của Bộ GTVT thì tổng nhu cầu vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao
thông Việt Nam giai đoạn 2016 - 2020 là khoảng 1.015.000 tỷ đồng (khoảng 48 tỷ USD).
Trong đó, vốn đầu tư phân theo các lĩnh vực lần lượt là: Đường bộ khoảng 651.000 tỷ đồng,
đường sắt khoảng 119.000 tỷ đồng, hàng không khoảng 101.000 tỷ đồng, hàng hải 68.000 tỷ
đồng và đường thủy nội địa hơn 33.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, khả năng đáp ứng nhu cầu từ nguồn ngân sách dự kiến của Bộ GTVT
khoảng 28%; còn theo hướng dẫn xây dựng Kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2016 - 2020 của
Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) thì khả năng ngân sách đáp ứng chỉ khoảng 7% nhu cầu
(66 nghìn tỷ đồng). Như vậy, theo ước tính của Bộ GTVT, khoảng hơn 300.000 tỷ đồng (14
tỷ USD) sẽ phải huy động từ nguồn ngoài ngân sách, đặc biệt là vốn đầu tư từ nước ngoài
theo cơ chế PPP.
Theo thông tin của Vụ Đầu tư, Bộ Tài chính (tháng 12/2016) nhu cầu đầu tư của Việt
Nam trong thời gian tới là khá lớn, giai đoạn 2016 -2020 vào khoảng 480 tỷ USD. Trong đó,
đầu tư vào 11 dự án nhà máy điện theo hình thức BOT, với công suất 13.200 MW, số vốn

đầu tư khoảng 40 tỷ USD; khoảng 1.380 km đường bộ cao tốc với khoảng 11 tỷ USD; các dự
án về môi trường, y tế, giáo dục khoảng 29 tỷ USD.
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam trong những năm qua đã có sự tăng trưởng cao so
với các nước trong cùng khu vực, thu nhập bình quân đầu người tăng lên… điều đó đồng
nghĩa nguồn vốn vay ưu đãi ODA cho phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông sẽ giảm đi. Rõ
ràng thúc đẩy PPP trong phát triển kinh tế xã hội nói chung và trong lĩnh vực hạ tầng giao
thông là hết sức quan trọng.
Một số rào cản trong hợp tác công tư ở Việt Nam

12/23


Trải qua hơn 20 năm triển khai PPP đã có được những đóng góp nhất định, tuy nhiên
trong thực tiễn triển khai cho thấy còn nhiều thách thức, nhiều rào cản cần vượt qua để nâng
cao hiệu quả và phát triển các hình thức PPP cho giai đoạn tới:
Thứ nhất, còn nhiều rủi ro trong việc thực hiện các dự án PPP
Một trong những vấn đề phức tạp nhất của các dự án công - tư (PPP) là rủi ro và chia
sẻ rủi ro. Rủi ro có nhiều loại không chỉ rủi ro về chính sách, thể chế, chính trị tỷ giá hối
đoái, rủi ro trong quá trình xây dựng. Các dự án PPP trong giao thông và xây dựng cơ sở hạ
tầng về cơ bản là rất phức tạp, có sự tham gia của nhiều bên, tính rủi ro cao, thời gian kéo
dài, chi phí lớn…Vì vậy, việc các doanh nghiệp lựa chọn đầu tư dự án PPP hay không phụ
thuộc rất nhiều vào việc doanh nghiệp đó có khả năng đánh giá hiệu quả đầu tư, dự báo các
rủi ro trong quá trình thực hiện dự án để tối ưu hóa quản lý rủi ro, giảm thiểu rủi ro.
Nghiên cứu về tình hình triển khai dự án PPP tại Việt Nam và các nước trong khu vực
Đông Nam Á, một số chuyên gia của OECD cho biết, thực tế cho thấy, nhà đầu tư tư nhân
vẫn chưa thực sự mặn mà với dự án PPP. Nguyên nhân là do có độ rủi ro cao, sự thay đổi về
chính sách, pháp luật… Phân loại rủi ro cấp quốc gia của OECD đối với các nước khu vực
Đông Nam Á, ông Knut Gummert - chuyên gia phân tích chính trị Ban Đông Nam Á của
OECD cho biết, Việt Nam ở mức rủi ro cao (mức 5), chỉ đứng trước Lào (mức 7) và
Campuchia (mức 6). Trong khi đó, Singapore ở mức thấp nhất – mức 0, Brunei và Malaysia

ở mức 2, mức 3 là các nước còn lại (Indonesia, Philippines, Thái Lan).
Bên cạnh đó, nếu thực hiện đầu tư các tuyến đường cao tốc bằng hình thức BOT thì
nhà đầu tư cũng sẽ đối diện với nhiều yếu tố rủi ro như: chi phí đầu tư xây dựng cao, mức độ
tăng trưởng lưu lượng giao thông không ổn định (một phần do mức phí giao thông trên các
tuyến đường cao tốc hiện nay tương đối cao, các phương tiện lưu thông có thể phải cân nhắc
khi lựa chọn lộ trình lưu thông) dẫn đến thời gian thu phí hoàn vốn kéo dài, hoặc không có
khả năng thu hồi vốn...Với các dự án BT, hiện nay, phương án hoàn vốn đầu tư thông qua
việc trả bằng tiền ngân sách nhà nước không còn được phép áp dụng; chỉ được áp dụng hình
thức hoàn vốn thông qua việc hoàn trả bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khác.
Thứ hai, khó khăn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án: Không chỉ về vấn đề hoàn
vốn, công tác lựa chọn nhà đầu tư cũng gặp phải một số khó khăn đối với cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Đó là phải bố trí nguồn vốn để lập dự án đầu tư, lập hồ sơ mời thầu lựa chọn
nhà đầu tư, chi phí tổ chức lựa chọn nhà đầu tư… Bên cạnh đó, hiện nay công tác lập hồ sơ
mời thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng chưa có hướng dẫn và quy định cụ thể về các tiêu chí để
lựa chọn nhà đầu tư phù hợp về năng lực, kinh nghiệm cũng như có nhiều thế mạnh đặc thù
13/23


đối với tính chất của mỗi dự án… Do đó, trên thực tế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng
đang lúng túng trong việc xây dựng các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư khi lập hồ sơ mời thầu.
Hiện nay, khi xem xét năng lực tài chính để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, cơ
quan quản lý nhà nước thường xem xét việc đáp ứng nguồn vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư,
trong đó thực hiện việc đối chiếu, so sánh tổng nguồn vốn chủ sở hữu mà nhà đầu tư đang có
(thể hiện trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán) phải đáp ứng nguồn vốn chủ sở hữu được
phân bổ vào các dự án đang và sẽ triển khai thực hiện. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường chỉ
chuẩn bị nguồn vốn chủ sở hữu để đáp ứng thực hiện các dự án đang triển khai, rất ít nhà đầu
tư chuẩn bị sẵn nguồn vốn chủ sở hữu “để chờ” được thực hiện đầu tư các dự án tiếp theo.
Việc chứng minh vốn chủ sở hữu do vậy gặp rất nhiều trở ngại.
Ngoài ra, thẩm quyền thực hiện công tác thẩm tra, thẩm định và phê duyệt đối với các
bước thực hiện dự án có nhiều thay đổi và chưa được quy định thật sự rõ ràng. Do đó cũng

gây ra một số khó khăn, lúng túng trong việc tổ chức thực hiện của các nhà đầu tư cũng như
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt đối với các dự án có thời gian thực hiện kéo dài,
dự án phải xử lý chuyển tiếp…
Ngoài ra, quy định về công tác giám sát nhà nước đối với các dự án BT, BOT đã được
đề cập tại Điều 47 và Điều 48 của Nghị định số 15/2015/NĐ-CP, tuy nhiên vẫn chưa rõ ràng
và cụ thể, dễ gây “dẫm chân” với công tác giám sát chất lượng công trình (do đơn vị tư vấn
giám sát của nhà đầu tư thực hiện). Bên cạnh đó, định mức chi phí tổ chức thực hiện công tác
giám sát nhà nước chưa được ban hành, gây khó khăn khi tổ chức thực hiện.
Thứ ba, khó khăn trong hoàn vốn đầu tư bằng thu phí giao thông: Đối với các dự án
giao thông, việc thu phí và đặt các trạm thu phí chưa hợp lý, gây búc xức trong dư luận xã
hội như giai đoạn hiện nay.
Thực tế hiện nay Chính phủ chưa có khung pháp lý nào điều chỉnh phí đường cao tốc,
quy định phí và phương thức thu phí hoàn vốn cho đường thủy nội địa, hàng hải, hàng
không, đường sắt, trong khi vẫn kêu gọi nhà đầu tư bỏ tiền vào các dự án đang thiếu vốn.
Đây cũng chính là vấn đề được nhà đầu tư quan tâm hàng đầu bởi không có lời giải cụ thể về
việc này thì hiệu quả kinh tế của dự án coi như không tính được, nhất là trong điều kiện các
rủi ro về pháp lý vẫn hiện hữu. Hiện nay, mức phí các dự án PPP, trong đó chủ yếu là dưới
hình thức BOT, đều ràng buộc theo các hợp đồng riêng, dựa trên tính toán, đàm phán của
Nhà nước với nhà đầu tư chứ chưa có một khung chuẩn nào cả. Đối với doanh nghiệp đầu tư,
mức phí là chỉ tiêu trọng yếu trong phương án tài chính của một dự án hạ tầng. Thiếu nó
không có cơ sở để tính được các bài toán tiếp theo như lãi suất trên vốn, thời gian hoàn
14/23


vốn…. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, mặc dù mức phí đã có trong hợp đồng nhưng
lại không có tính chất ràng buộc để thực hiện. Mỗi khi điều chỉnh mức phí, doanh nghiệp
phải trình Bộ Tài chính hoặc UBND tỉnh mà việc chấp thuận hay không nằm ngoài tầm kiểm
soát của doanh nghiệp, có thể dẫn đến đảo lộn vòng quay tài chính dự án
Thứ tư, thu hút đầu tư nước ngoài dưới hình thức PPP còn thấp, kém hiệu quả: trong
thời gian qua mô hình PPP đã thu hút được một số các nhà đầu tư lớn quan tâm tìm hiểu,

song các ưu đãi, thỏa thuận giá đầu vào, lợi ích các bên chưa được làm rõ, mục tiêu dự án
còn chung chung dẫn đến khó triển khai dự án… Chính vì vậy, tỷ lệ các nhà đầu tư nước
ngoài tìm hiểu rồi rời bỏ là khá cao như: Dự án nước sạch tại TP HCM do nhà đầu tư
Malaysia hay dự án nhiệt điện từ than cám của nhà đầu tư Mỹ. Hay như dự án phát triển điện
gió. Trong khi giá thành mỗi kw/h của điện gió vào khoảng 13 cent thì Chính phủ chỉ chấp
nhận mua của các nhà đầu tư là 7 cent, cùng lắm cộng thêm 1 cent thành 8 cent…. Trong giai
đoạn tới đây khi Việt Nam tham gia vào Cộng đồng kinh tế ASEAN và các Hiệp định tự do
hóa thương mại thế hệ mới như FTA với EU và TPP, đang mở ra những triển vọng cho việc
thúc đẩy PPP có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ năm, việc huy động vốn cho các dự án PPP gặp nhiều khó khăn: Các nhà đầu tư
tham gia các dự án giao thông chủ yếu là các nhà đầu tư trong nước có năng lực tài chính
chưa mạnh, vay vốn chủ yếu trong nước nên có chỉ số tín nhiệm thấp. Trong khi đó, để thực
hiện các dự án đầu tư trong lĩnh vực hạ tầng giao thông đòi hỏi phải có nguồn vốn dài hạn
bởi thời gian thu hồi vốn của các dự án này thường dài hơn so với các dự án khác. Do vậy,
đây là một khó khăn không nhỏ đối với các nhà đầu tư tư nhân.
Việc huy động vốn dài hạn đang là một thách thức đối với nhà đầu tư trong nước và
cả ngân sách nhà nước. Để có nguồn vốn dài hạn, trong điều kiện thị trường chứng khoán
chưa phát triển, các nhà đầu tư tư nhân chủ yếu phải vay vốn của các ngân hàng thương mại,
song thực tế ngân hàng thương mại Việt Nam lại rất hạn chế đối với những khoản vay dài
hạn này, đặc biệt trong giai đoạn chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng.Nếu có ngân hàng
đều đòi hỏi điều kiện đảm bảo khoản vay rất chặt chẽ như bảo lãnh chính phủ. Tuy nhiên
hiện nay theo quy định của Chính phủ, Nhà nước không bảo lãnh các khoản vay thương mại
trong nước của doanh nghiệp. Kênh huy động vốn dài hạn đặc biệt dành cho các nhà đầu tư
tư nhân trong lĩnh vực hạ tầng giao thông vẫn còn hạn chế.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư trong nước cũng ít có kinh nghiệm đầu tư, quản lý, khai
thác các dự án hợp tác công - tư (PPP), chưa am hiểu về đầu tư hợp tác công - tư (PPP), chưa

15/23

đánh giá được rủi ro nên triển khai còn vướng mắc. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài
chưa tham gia các dự án này do một số quy định chưa phù hợp với thông lệ quốc tế.
Ngoài ra, sự thiếu thống nhất và chưa rõ ràng của hệ thống hành lang pháp lý cũng là
một hạn chế đối với việc thu hút vốn đầu tư ngoài ngân sách cho các dự án hạ tầng giao
thông.
Cuối cùng, còn tồn tại một số vấn đề bất cập về chính sách, khuôn khổ luật trong
triển khai thực hiện các dự án PPP:
Các hướng dẫn thực hiện được ban hành quá chậm. Một số quy định chưa rõ như việc
xác định lợi nhuận của nhà đầu tư, việc cụ thể hóa các chỉ tiêu tài chính khác, điều kiện
thanh toán dự án…
Quy trình, thủ tục thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định tư
còn thiếu tính đồng bộ, thiếu phối hợp.
Quy trình, thủ tục giao đất để thực hiện dự án còn rườm rà, mất rất nhiều thời gian,
nhà đầu tư phải tự liên hệ và làm việc với rất nhiều Cơ quan nhà nước có liên quan.
Việc kêu gọi đầu tư thực hiện theo hình thức BT trả bằng đất gặp khá nhiều khó khăn
do địa phương không có quỹ đất sạch dự trữ.
Việc kêu gọi đầu tư thực hiện theo hình thức BT trả bằng tiền tạo thêm gánh nặng cho
ngân sách địa phương.
Chưa có "Đơn vị PPP" trung ương hoặc cơ quan trung ương có thẩm quyền để giải
thích về tình trạng của các dự án ưu tiên và làm giảm bớt sự phức tạp của dự án với nhiều
“cửa” cấp phép và nhiều thời gian cần thiết để phát triển dự án.
Bảo lãnh của chính phủ chưa rõ ràng, thời hạn chuyển giao các dự án BOT chưa được
xác định, điều kiện chuyển giao quyền sở hữu khi kết thúc thời hạn của loại hình BOT.
Mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật hiện hành (ví dụ như Nghị định về BOT, Luật
Đầu tư chung, Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp, Vai trò tương quan không rõ ràng của Luật
pháp Việt Nam và Quốc tế khi giải quyết tranh chấp, Thủ tục mua sắm phức tạp và lắt léo,
bao gồm cả việc ký kết những hợp đồng qua thương lượng với các doanh nghiệp được ưu
tiên thay vì một hệ thống đấu thầu cạnh tranh công bằng và minh bạch.
Tóm lại, từ lý luận và thực tiễn về phát triển các hình thức PPP cho thấy đây là
phương thức khá gần gũi với triết lý phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa của Việt Nam. Trước hết là mục tiêu, đặt con người vào trung tâm của phát triển,
hưởng thụ các dịch vụ tốt nhất về hạ tầng giao thông, năng lượng, môi trường, y tế, giáo
16/23


dục, đồng thời nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế, tạo tiền đề cho phát triển kinh
tế tư nhân và thu hút các nguồn lực từ bên ngoài. Thứ hai, là việc sở hữu vẫn duy trì được
sở hữu toàn dân hay công hữu, việc huy động tư nhân tham gia là để nâng cao hiệu quả của
dịch vụ công cũng như hiệu quả của các nguồn lực mà không phải đặt ra vấn đề chuyển đổi
sở hữu. Tiếp nữa, nhà nước đóng vai trò hết sức quan trọng trong dẫn dắt cuộc chơi, định
hướng phát triển, mở rộng lĩnh vực phát triển, chia sẻ rủi ro nhằm đảm bảo hài hòa cả lợi
ích cộng đồng và lợi ích doanh nghiệp. Đồng thời thông qua cơ chế này có thể tạo ra môi
trường kinh doanh thuận lợi, phát huy vai trò của một chính phủ kiến tạo, góp phần phát
triển các doanh nghiệp tư nhân mạnh.
Thực tiễn triển khai dự án PPP cho thấy đây là một quá trình vẫn đang tiếp tục vừa
triển khai và vừa điều chỉnh, hoàn thiện, một bài toán có nhiều biến số, chịu nhiều tác động,
mà điều kiện thành công đòi hỏi phải có sự đồng thuận về chính trị xã hội cao, phải thực sự
đưa dịch vụ công phục vụ lợi ích của người dân. Về mặt kinh tế, đây cũng được xem như
phải thực hiện đầy đủ các nguyên tắc của thị trường, có cạnh tranh, có chia sẻ lợi ích, giữa
một bên là nhà nước, một bên là doanh nghiệp, và sự phức tạp là do sở hữu vẫn thuộc về nhà
nước, nhưng phải có lợi nhuận cho doanh nghiệp thì mới có thể triển khai được. Trong
trường hợp không có sự công khai minh bạch và đánh giá giám sát chặt chẽ của pháp luật và
thể chế, thì đây lại là lĩnh vực rất dễ xảy ra tham nhũng, lợi ích nhóm.
Các điều kiện tiên quyết để PPP thành công là phải tuân thủ nguyên tắc cạnh tranh
của thị trường, phải có thiết kế thể chế và luật pháp phù hợp, trong đó giải quyết vai trò vừa
là chủ sở hữu vừa là một bên tham gia, có sự chia sẻ rủi ro giữa nhà nước và doanh nghiệp,
đồng thời vì lợi ích người dân, có sự giám sát của xã hội.
B CÁC VÍ DỤ VỀ HỢP TÁC CÔNG TƯ:
1) Hợp đồng xây dựng - vận hành - chuyển giao (BOT):
Nhà máy điện tuốc bin khí hỗn hợp có công suất 716,8 MW gần thị trấn Phú Mỹ được

xây dựng theo mô hình BOT giữa Bộ Công nghiệp và công ty BOT Phú Mỹ 3, một công ty
được thành lập tại Việt Nam bởi các công ty BP Holdings BV (một đơn vị trực thuộc của
hãng BP plc), SembCorpUtilities Private Limited, và tập đoàn gồmKyushuElectric Power
Co., Inc. và Nissho Iwai Corporation. Tổng công ty Điện lực Việt Nam sẽ mua điện do nhà
máy điện mới sản xuất theo một hợp đồng 20 năm. Khi hợp đồng BOT chấm dứt, nhà máy sẽ
được chuyển giao lại cho Chính phủ Việt Nam. Trong hơn một thập kỉ qua, nhu cầu điện ở
Việt Nam đã tăng tốc với tốc độ 14%/năm. Nguồn cung cấp điện hiện nay của Việt Nam chủ
yếu dựa vào thủy điện, rất phụ thuộc vào thời tiết. Vì vậy, cần có thêm nguồn từ các nhà máy
17/23


nhiệt điện khác như tuốc bin khí, Diesel để cung cấp nguồn điện và đảm bảo nhu cầu ngày
càng tăng. Dự án này là một giải pháp thích hợp cho môi trường để giải quyết vấn dề cung
cấp điện. Nó sẽ cung cấp cho điện lưới quốc gia, cung như các khu vực sản xuất công nghiệp
và khu dân cư ở TPHCM (theo lời ông KurumiFu) trưởng ban dự án hỗ trợ của ngân hàng
Châu á - ADB. Như vậy, những khu vực được dự án cung cấp điện sẽ trở lên hấp dẫn hơn đối
với các nhà đầu tư, từ đó kích thích tăng trưởng kinh tế và giúp giảm nghèo. Đây là một
trong những dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất từ trước tới nay tại Việt nam với tổng
chi phí dự án là 412 triệu USD (được bảo lãnh rủi ro chính trị từ hãng bảo hiểm Đầu tư và
Xuất khẩu Nippon Export ) được đánh giá là sẽ mang lại nhiều lợi ích phát triển cho Việt
nam, tạo công ăn việc làm và mua sắm hầu hết vật liệu xây dựng trong nước, đồng thời nhờ
có nguồn cung cấp điện tin cậy sẽ giúp thu hút thêm nguồn vốn đầu tư tư nhân để phát triển
cơ sở hạ tầng ở Việt Nam.
Qua các dự án này cho thấy, hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản - yếu tố
quyết định đến sự thành công trong việc thu hút vốn đầu tư tư nhân để bổ sung,
hỗ trợ cho sự thiếu hụt của vốn ngân sách, tăng tích lũy cơ bản, từ đó thúc đẩy
nền kinh tế phát triển đã từng bước được nâng cao, tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn.
2) Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - kinh doanh (BTO):
Các nhà máy Thủy điện hiện nay đang được đầu tư chủ yếu theo hình thức này.
3) Hợp đồng Xây dựng chuyển giao (BT):

Danh mục Dự án BT

STT

1

Tên dự
án

Mục tiêu
của dự án

Tổng
vốn đầu
Địa điểm
Tóm tắt các thông tư dự Thông tin liên lạc với cơ
dự kiến
số kỹ thuật chủ
kiến
quan nhà nước có thẩm
thực hiện
yếu
thực
quyền
dự án
hiện dự
án

Đầu tư Thực hiện Khu Đô - Diện tích đất Tạm tính
xây dựng định hướng thị mớiTây khoảng 2 ha đếnđến …

trụ sở
của Thủ
Hồ Tây – 3ha;
1.000 tỷ
làm việc tướng Chính Thành phố
- Diện tích sàn
mới của phủ về việc Hà nội
xây dựng khoảng
Bộ Xây “Di dời các
40.000m2;
dựng
trụ sở các bộ
ngành ra
- Số tầng cao từ
khỏi khu
5-12 tầng; 1-2
vực nội đô

Ban quản lý dự án Đầu
tư xây dựng Bảo tàng
Lịch sử Quốc gia:
- Địa chỉ: Tầng 5, số 389
Đội Cấn - Quận Ba Đình
- Hà nội.
- Số điện
thoại: (04)22.958.731
18/23


tầng hầm;

về các khu
vực Tây Hồ
Tây và Mễ
trì theo
hướng hình
thành khu
hành chính
tập trung

- Chiều cao công
trình khoảng 40m
- Diện tích cây
xanh, sân vườn
khoảng 8.000m2;

- Số Fax: (04)62.733.530

- Đường nội bộ
và các công trình
phụ trợ

4) Hợp đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO):

19/23


Câu 3: DỰ ÁN THỰC TẾ PHÂN TÍCH DỰ ÁN XÂY DỰNG CĂN HỘ
I.

THÔNG TIN PHÁP LÝ KHU ĐẤT VÀ DỰ ÁN:

a. Vị trí dự án

-Vị trí khu đất: Lô 01/8B, khu đô thị mới ngã 5 sân bay Cát Bi, phường Đằng Lâm, quận Hải

An, Thành phố Hải Phòng.
-Diện tích đất: 12.868 m2
-Khu đất có các mặt tiếp giáp với:

 Phía Đông Nam: giáp đường Nguyễn Bỉnh Khiêm;
 Phía Tây Nam: giáp đường Lê Hồng Phong;
 Phía Đông Bắc: giáp với làng trẻ S.O.S Hải Phòng;
 Phía Tây Bắc: giáp với khu đất Hải quan Hải Phòng.
-Khu đất có 2 mặt tiền đường Nguyễn Bỉnh Khiêm và đường Lê Hồng Phong

b. Pháp lý Khu Đất
-Khu Đất trước đây do Ban Quản lý Dự án Đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật Khu Đô thị mới

ngã 05 sân bay Cát Bi quản lý theo quyết định số 130/QĐ-TTg ngày 21/02/2000 của Thủ
Tướng Chính Phủ với nội dung Khu Đất như sau:
Diện tích đất: 12.868 m2.
Vị trí khu đất: Lô 01/8B, ………...
-Ngày 10/04/2009, UBND Thành phố Hải Phòng đã ban hành quyết định số 608/QĐ-UBND

ngày 10/04/2009 về việc thu hồi đất của Ban Quản lý Dự án Đầu tư phát triển hạ tầng kỹ
thuật Khu Đô thị mới ngã 05 sân bay Cát Bi giao cho Công ty C để thực hiện đầu tư xây
dựng Dự án Khu Trung Tâm thương Mại Đa Chức Năng.
c. Hiện trạng Khu Đất

20/23

-Về hiện trạng tài sản trên đất: Khu Đất đã được Công ty C nhận bàn giao từ Sở Tài
Nguyên và Môi Trường.
-Về việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất: Hiện tiền sử dụng đất đã được Công ty
thực hiện đầy đủ nhưng vẫn chưa được cấp giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất.
d. Thông tin quy hoạch Dự án:
Căn cứ theo quyết định số 803/UBND-XD ngày 25/02/2009 và văn bản số 2588/UBNDXD ngày 03/06/2009 về việc thỏa thuận phương án quy hoạch kiến trúc và mặt bằng quy
hoạch tổng thể trung tâm thương mại đa chức năng thì các thông số quy hoạch của Dự án
như sau:


Diện tích lô đất: 12.868 m2



Diện tích xây dựng: 6.850 m2



Mật độ xây dựng: 54%



Tầng cao (không kể tầng hầm): 22 tầng



Chiều cao tối đa công trình: 85 m

e. Pháp lý Công ty:

Dự án đã được UBND Thành phố Hải Phòng cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số
02121000054 ngày 16/4/2007, cấp đổi lần 1 ngày 18/01/2012, cấp đổi lần 2 ngày
04/10/2013 bổ sung thêm chức năng căn hộ ở và thời hạn thuê đất từ 50 năm lên đến 70
năm.
f. Pháp lý Dự án:
-Dự án đã được UBND Thành phố Hải Phòng .cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số
02121000054 ngày 16/4/2007, cấp đổi lần 1 ngày 18/01/2012, cấp đổi lần 2 ngày
04/10/2013.
-Dự án đã được cấp Giấy phép xây dựng số 28/GPXD ngày 19/04/2011. Giấy phép xây dựng
chỉ có thời hạn trong vòng 01 năm.
g. Các công tác đã thực hiện:
-Thực hiện và hoàn thành gói thầu khoan khảo sát địa chất công trình khu vực xây dựng dự
án với Trung tâm thí nghiệm kiểm định xây dựng LAS – XD 496 vào tháng 10/2009, lấy
dữ liệu phục vụ cho việc tư vấn thiết kế công trình;
-Đã tiến hành thực hiện gói thầu Tư vấn thiết kế công trình TTTM đa chức năng với Liên
danh Công ty CP tư vấn đầu tư và Xây dựng HUD – CIC & Công ty TNHH thiết kế toàn
cầu RDC – Singapore; đã hoàn thành hồ sơ thiết kế cơ sở công trình dự án vào tháng
04/2010, tiến hành thẩm định Hồ sơ tại Sở Xây dựng Hải Phòng và đã được Sở Xây dựng
Hải Phòng có văn bản số 152/SXD – GĐKT ngày 12/11/2010 trả lời kết quả xem xét dự
án đầu tư xây dựng công trình;
-Đã được Phòng Cảnh sát PCCC – Công an thành phố Hải Phòng có văn bản chấp thuận địa
điểm đầu tư xây dựng công trình số 739/PC23 – KT ngày 26 /10/2009; đồng thời Phòng
Cảnh sát PCCC cũng đã đồng ý với phương án PCCC hạng mục kiến trúc của công trình
TTTM đa chức năng tại công văn số 255/PC46 (KT) ngày 09/04/2012;

21/23


-Thực hiện hoàn thành gói thầu Thi công hạ ngầm đường điện 35Kv đi qua lô đất dự án và
lắp đặt trạm biến áp treo 320KVA 22/0,4KV lấy điện phục vụ thi công công trình với

Công ty TNHH MTV điện lực Hải Phòng vào tháng 03/2011;
-Đã tiến hành thực hiện gói thầu Thẩm tra hồ sơ thiết kế kỹ thuật và dự toán công trình với
Công ty tư vấn Đại học Xây dựng và đã có báo cáo thẩm tra thiết kế kỹ thuật và dự toán
phần ngầm vào tháng 03/2011;
-Thực hiện xong gói thầu thí nghiệm cọc khoan nhồi với nhà thầu là Công ty cổ phần kiểm
và kỹ thuật xây dựng Hà Nội vào tháng 12/2011;
 Tổng hợp giá trị các gói thầu và các công việc đã được thực hiện cùng chi phí quản
lý công ty khoảng: 20,5 tỷ đồng
-Theo như BCTC và thuyết minh của Công ty C thì tài sản còn lại như sau (số làm tròn):


Tiền gửi: 445 triệu đồng.



Các khoản phải thu ngắn hạn: 1,9 tỷ đồng.



Phải thu dài hạn KH: 12,5 tỷ đồng.

II. THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG
1. Kiến nghị đề xuất

BẮC

 Đề xuất 2 phương án kinh doanh như sau:
-

ĐÔNG

TÂY

Các loại hình sản phẩm đề xuất như sau:
 Căn hộ bán (sở hữu vĩnh viễn).

NAM

 Căn hộ dịch vụ (tiêu chuẩn 4-5 sao).
 Trung tâm thương mại đa chức năng.
 Khu Shophouse
Phương án 1: Đối với căn hộ dịch vụ sau khi xây dựng hoàn thành sẽ chuyển nhượng
cho đối tác vận hành quản lý chuyên nghiệp. ( theo tìm hiểu thì Công ty Somerset đang
tìm kiếm dự án để mở rộng kinh doanh tại ……..) Các thông tin đề xuất như sau:
a.

Căn hộ sở hữu lâu dài:
 Phân hạng: Chuẩn Charmington
 Giá chào bán: 30 trđ/m2 (gồm VAT, thông thủy)
 Mức độ hoàn thiện: Hoàn thiện cơ bản nội thất.
 Cơ cấu diện tích:
 1 PN: 30% - Diện tích: 55 m2/căn (thông thủy)
 2 PN: 60% - Diện tích: 70 m2/căn (thông thủy)
 3 PN: 10% - Diện tích: 90 m2/căn (thông thủy)
 Đối tượng khách hàng:


Khách hàng trẻ
22/23



Đối tượng làm việc tại các cụm Cảng, Khu công nghiệp

 Thời gian bán hàng: Q4/ 2017
b.

Căn hộ dịch vụ:
 Phân hạng: 4 sao (Tương đương dự án Somerset.)
 Giá cho thuê sỉ (60 năm còn lại tới năm 2077): 15USD/m 2/tháng, tăng giá
10%/mỗi 3 năm, tương đương giá chuyển nhượng quy đổi 56,5trđ/m 2 thương
phẩm.
 Đối tác Somerset đang có nhu cầu tìm mua dự án để phát triển loại hình căn hộ
dịch vụ.
 Cơ cấu diện tích:
 Studio: 20% - Diện tích 50 m2/căn (thông thủy)
 1 PN: 30% - Diện tích: 75 m2/căn (thông thủy)
 2 PN: 40% - Diện tích: 100 m2/căn (thông thủy)
 3 PN: 10% - Diện tích: 115 m2/căn (thông thủy)
 Dịch vụ bao gồm: Tiền điện 1,5 trđ/ tháng, Tiền nước, Phí dọn vệ sinh 3 ngày/
tuần
 Đối tượng: Chuyên gia Nhật, Hàn làm việc tại khu Cảng, khu Công nghiệp
 Tiện ích yêu cầu đối với Căn hộ: Hồ bơi, Phòng gym hoạt động 24/24,
 Khu dịch vụ cộng đồng hỗn hợp:
 Khu vui chơi trẻ em
 Phòng đọc sách
 Sảnh tiếp khách chung kết hợp nhà hàng coffee
 Vườn xanh: phục vụ trồng rau sạch, trồng hoa

c.

Khu trung tâm thương mại đa chức năng:
 Phân hạng: B
 Giá chào thuê lẻ: 20 USD/m2/tháng (Gồm VAT, chưa phí QL), tăng giá 10%/mỗi 3
năm => Giá thuê sỉ: 12USDm 2/tháng, tăng giá 10%/mỗi 3 năm, tương đương giá
quy đổi 43,7trđ/m2.
 Loại hình khai thác: Sàn thương mại
 Khu vui chơi trẻ em, rạp chiếu phim là yếu tố thu hút khách hàng (Bởi nhu cầu
mua sắm tại Hải Phòng vẫn chủ yếu theo kênh chợ truyền thống và đường tiểu
ngạch).

d.

Khu Shop
 Phân hạng: B
 Tầng cao: 4 tầng
23/23


 Giá chào bán nhà phố kết hợp shophouse (hoàn thiện ngoài, thô trong):


Giá đất nền: 90 tr đ/m2



Giá sàn xây dựng thô: 11.8 tr đ/m2 sàn

 Đối tượng khách hàng:



Khách hàng trẻ



Đối tượng làm việc tại các cụm Cảng, Khu công nghiệp

Phương án 2: Đối với căn hộ dịch vụ sau khi xây dựng hoàn thành chủ đầu tư thuê đối
tác vận hành quản lý chuyên nghiệp và trả chi phí quản lý (dự kiến chi phí vận hành =
40% Doanh thu CHDV và 15% Doanh thu TTTM tập trung). Các thông tin đề xuất như
sau:
a.

Căn hộ sở hữu lâu dài: (Tương tự phương án 1)

b.

Căn hộ dịch vụ:
 Phân hạng: 4 sao (Tương đương dự án Somerset Thùy Dương Hải Phòng)
 Giá cho thuê lẻ: 25 USD/m2/tháng (VAT, chưa phí DV), tăng giá 10%/mỗi 3 năm.
 Điều kiện khác tương tự phương án 1

c.

Khu trung tâm thương mại đa chức năng: (Tương tự phương án 1)

d.

Khu Shophouse: (Tương tự phương án 1)

2. Tổng quan Hải Phòng

SITE

-

Hải Phòng giữ vai trò thành phố dịch vụ cảng lớn nhất Việt Nam.

-

Từ 2011 ghi nhận sự thay đổi nhanh từ Hải Phòng thông qua sự hình thành các quy
hoạch, các dự án mới trên địa bàn Thành phố. Kéo theo sự thay đổi tăng nhẹ về thị
trường bất động sản tại địa bàn, thể hiện ở xu hướng mở rộng của các nhóm khu dân cư
ra các vùng lân cận với hạ tầng quy hoạch đồng bộ.

24/23


-

Thực hiện kinh tế theo giai đoạn đến 2025 và tầm nhìn đến 2050, Hải Phòng sẽ theo định
hướng phát triển kinh tế theo mô hình kinh tế xanh với các ngành chủ lực:


Dịch vụ cảng,



Khu công nghiệp,



Dịch vụ du lịch (Chủ yếu khu Đồ Sơn, Đảo Cát Bà)

-

Dân số TP.Hải Phòng duy trì tốc độ tăng trưởng trung bình 1%, tuy nhiên vẫn kiểm soát
dưới hai triệu cư dân nhằm đảm bảo trật tự xã hội vẫn song song với sự phát triển mở
rộng của Thành phố.

-

TP.Hải Phòng đang trên đà phát triển, phù hợp với các ngành kinh tế dịch vụ bổ trợ đi
theo như:


Bất động sản lưu trú: Căn hộ dịch vụ, Bất động sản thấp tầng



Các khu phức hợp thương mại vui chơi giải trí.

3. Thị trường Căn hộ sở hữu lâu dài

25/23