Gia đình ông A có 100m2 đất tại phường X quận Y, đo đang có nhu cầu huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ông A muốn chuyển nhượng mảnh đất này cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền. Hai bên thỏa thuận và chốt giá mảnh đất này là 4 t

MỞ ĐẦU
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện và thực
hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Người dân hay người sử đất có nhiều quyền đối với
mảnh đất thuộc quyền sở hữu trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho nhau, tuy nhiên để việc chuyển nhượng đất đúng pháp luật thì các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất), có nhu cầu chuyển nhượng
và nhận chuyển nhận đất cần phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Trong quá
trình chuyển nhượng đất cho người kháciểu biết và làm đúng theo pháp luật mà có rất
nhiều người vẫn gặp phải một số vướng mắc về các quy định của luật đất đai liên quan
tới việc chuyển nhượng như: trình tự, thủ tục... chính vì thế, trong bài này nhóm em xin
chịn đề bài số 6 để phân tích để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Đề bài: Gia đình ông A có 100m2 đất tại phường X quận Y, đo đang có nhu cầu
huy động vốn để đầu tư kinh doanh nên gia đình ông A muốn chuyển nhượng mảnh đất
này cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy tiền. Hai bên thỏa thuận và chốt giá
mảnh đất này là 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, gia đình bà H và ông A băn khoan không biết phải
làm rõ những vấn đề gì trước khi hai biên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất
nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho cả hai bên và trên tinh thần đúng pháp luật nên muốn
nhờ chuyên gia tư vấn pháp lý giải đáp một số vấn đề sau đây:
a, Chỉ cho gia đình ông A và bà H những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ. Và
những vấn đề gì cần phải thỏa thuận, cam kết cự thể giữa các bên để đưa và hợp đồng
chuyển nhượng đất một cách cụ thể và đầy đủ.
b, Chỉ rõ cho gia đình ông A và gia đình bà H hồ sơ, thủ tục và quy trình để thực
hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.

Chỉ cho gia đình ông A và bà H những vấn đề pháp lý gì cần phải làm

rõ và những vấn đề cần phải thỏa thuận, cam kết cụ thể cụ thể giữa các bên để đưa

vào trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách cụ thể, đầy đủ?
1.
Những vấn đề pháp lý mẫu chốt cần làm rõ
Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là nghiên cứu một
cách kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra những vấn đề mấu chốt cần
giải quyết. Quá trình tìm ra vấn đề pháp lý là quá trình người tư vấn đặt một chuỗi các
câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau, câu hỏi pháp lý này sẽ làm nảy sinh câu hỏi
pháp lý kế tiếp. Trong tình huống trên ta nhận thấy vấn đề pháp lý mẫu chốt của vụ việc
này là: “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông A và bà H, nhằm đảm
bảo quyền và lợi ích của hai bên và trên cơ sở đúng pháp luật”
-

Thứ nhất, Về tư cách chủ thể

Ta cần xét xem gia đình ông A (bên chuyển nhượng) là cá nhân, hộ gia đình
hay tài sản chung của vợ chồng. Dựa vào từng chủ thể chuyển nhượng mà xác định các
vấn đề pháp lý khác nhau.
Trong tình huống trên, chủ thể chuyển nhượng là hộ gia đình (khoản 2 điều
5 luật đất đai năm 2013) do vậy vấn đề đặt ra là có bao nhiêu thành viên trong hộ gia
đình? Có bao nhiêu thành viên đã thành niên? Có bao nhiêu thành viên chưa thành niên?
Vì khi thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu
chung của hộ gia đình phải có sự đồng ý của hộ gia đình (Theo quy định tại Điều 64 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai).
-

Thứ hai, Về đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình ông A và bà H là
quyền sử dụng đất. Theo đó cần làm rõ những vấn đề:

•

Hiện trạng sử dụng đất? (Nguồn gốc đất ở đâu? Loại đất? mục đích sử

dụng đất? thời gian sử dụng đất? diện tích đất?)
•

Tình trạng pháp lý của đất? (có tranh chấp không? Được cấp GCNQSDĐ

chưa? Có giấy tờ gì liên quan đến đất không? Địa chỉ đất? thửa đất ở vị trí nào? ở bản đồ
nào?
•

Có tài sản gắn liền với đất không? Nếu có thì tài sản đó là gì? (nhà, chương

trình xây dựng?), diện tích xây dựng trên đất? đã đăng ký quyền sở hữu chưa? Nếu chưa
thì có giấy phép xây dựng không?.
•

Quyền sử dụng đất có bị kê biên để đảm bảo thi hành án không?
Theo đề bài thì quyền sử dụng đất gia đình ông A muốn chuyển nhượng là

đất ở có diện tích 100m2 để huy động vốn đầu tư kinh doanh.
-

Thứ ba, về điều kiện chuyển nhượng.

Trường hợp của gia đình ông A thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng

theo quy định của luật đất đai năm 2013. Theo khoản 1 điều 167 quy định về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng…
quyền sử dụng đất. Điểm C khoản 1 điều 179 luật đất đai năm 2013 gia đình ông A được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này vì thuộc trường hợp
nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
-

Thứ tư, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Gía chuyển nhượng trong giao dịch này là 4 tỷ đồng, hộ gia đình ông A cần
xác định rõ ràng số tiền và phương thức thanh toán: hình thức chuyển khoản hay thanh
toán trực tiếp? Thanh toán một lần hay nhiều lần? Giao các chứng từ sau khi sang tên
trước bạ.
-

Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên


Gia đình ông A và bà H phải thỏa thuận rõ các quyền và nghĩa vụ cụ thể phải
giao những tài liệu, giấy tờ gì và được nhận đúng số tiền đã thỏa thuận ngược lại bên kia
cũng có trách nhiệm thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ. Cần nắm rõ vấn đề này trước
khi kí kết hợp đồng.
-Thứ sáu , về trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng. Cần xác định rõ Căn cứ
phạt vi phạm hợp đồng? Mức phạt vi phạm hợp đồng? Phương thức phạt vi phạm hợp
đồng?. Ngoài ra còn tư vấn cho ông A và bà H về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy, trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng chuyên gia tư vấn cần
xác định rõ các vấn đề pháp lý trên một cách rõ ràng cho gia đình ông A và bà H hiểu về
những quyền và nghĩa vụ cũng như lợi ích và trách nhiệm khi tham gia ký kết hợp đồng
chuyển nhượng để hợp đồng được thực hiện một cách hiệu quả nhất.
2.

Những vấn đề cần thỏa thuận, cam kết cụ thể giữa các bên để đưa vào

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ông A muôn chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcho bà H. Trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có 1 số những vấn đề pháp lí cần thỏa thuận như
sau:
Thứ nhất, ông A phải chứng mình được đây là mảnh đất của mình bằng các giấy
tờ hợp pháp như: Giấy CN quyền sử dụng đất, biên lai thuế hàng năm ông A nộp cho nhà
nước,… Khi chứng mình được mảnh đất này là của ông A thì A mới có quyền chuyển
nhượng mảnh đất này cho bất kì ai. Bởi Căn cứ theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật
đất đai 2013 thì : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Thứ hai, đất phải không có tranh chấp .


Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất
Thứ ba, cần làm rõ về giá cả trong hợp đồng chuyển nhượng đất.

Ở đây, hai bên đã thảo thuận và chốt giá là 4 tỷ đồng. Trong hợp đồng nên đưa rõ
số tiền và diện tích đất trên thực tế và diện tich đất trên giấy tờ
Thứ tư, hai bên cần cam kết.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp
pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận). Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả
thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra
theo quy định của pháp luật.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và
phương thức thanh toán đã cam kết. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ
phí trước bạ.


II.

Chỉ rõ cho gia đình ông A và bà H hồ sơ, thủ tục và quy trình để thực

hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này
1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: khoản 1, khoản 3 Điều 188
Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt
buộc phải được công chứng. Do đó, ông A (bên chuyển nhượng) và bà H (bên nhận

chuyển nhượng) cần thiết lập hợp đồng chuyển nhượng và đến văn phòng công chứng
thực hiện công chứng hợp đồng
Về hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo
khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014, hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng( nếu có);
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân của ông A và bà H (CMND hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn
cước…);
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn
nếu đã có gia đình của ông A và bà H;
- Sổ hộ khẩu của ông A và bà H.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có;
Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng mua bán
cho các bên.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm
định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp.
Về lệ phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : được căn cứ
theo Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP, nếu giá trị hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ


đồng thì mức phí là 0,1%; nếu từ 01 tỷ đến 03 tỷ thì mức phí là 01 triệu đồng + 0,06%
phần giá trị vượt quá 01 tỷ đồng…
Về hồ sơ khi kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi kê khai nghĩa vụ tài chính, hai bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như sau:
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của cả ông A và bà H
Trong đó, mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định
như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: Hiện nay, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế
thu nhập cá nhân phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá bán.
Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp nhưng trong thực tế hai bên có
thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.
- Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức lệ phí này được tính
bằng giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %. Trong đó, mức thu lệ
phí trước bạ là 0,5%. Riêng trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất thì sẽ được miễn lệ phí
trước bạ, nếu có hồ sơ chứng minh việc tặng cho, thừa kế.
Hồ sơ sang tên tại UBND huyện nơi có nhà, đất:
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị theo mẫu;
- Sổ hộ khẩu, CMND của bà H (bên nhận chuyển nhượng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng...
Khi nộp hồ sơ, người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Lệ
phí địa chính; Lệ phí thẩm định; Lệ phí cấp sổ đỏ…. Thời hạn thực hiện thủ tục này hiện
nay đã được rút ngắn còn tối đa 10 ngày làm việc (theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).
2. Thủ tục chuyển nhượng.
Cơ sở pháp lý: Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì
người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với
phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực
hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với
trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết
trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc
lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài
chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp
Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
3. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy trình chuyển nhượng đất quy định về điều kiện (Điều 188), hình thức (Điều
167) và trình tự thực hiện theo Luật Đất đai 2013. Với tình huống trên, ông A muốn
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100m2 cho bà H là người cùng hàng tổ dân phố để lấy
tiền huy động vốn đầu tư kinh doanh thì quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gồm các bước như sau:
Bước 1:
Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Hồ sơ cần mang theo gồm: giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã


kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình
trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực
của cơ quan có thẩm quyền)
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp
thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả
thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký
thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A (bên chuyển nhượng) và bà H (bên nhận
chuyển nhượng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất (bản gốc)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (bà H)
- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
KẾT LUẬN

Như vậy, qua bài làm này chúng ta đã hiểu rõ những quy định của pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất và đồng thời muốn đảm bảo cho quyền và lợi của các bên
chuyển nhượng đất thì họ cần phải tuân thủ đúng những quy định này.
Trên đây là bài làm của nhóm em, do vốn kiến thức còn hạn chế nên bài làm
không thể tránh khỏi những sai sót. Nhóm em rất mong nhận được những góp ý của các
Thầy, các Cô để bài làm được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 2013;
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
3. Luật Công chứng 2014;
4. Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP.