(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN: PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ LOẠI VỪA - TIỂU DỰ ÁN THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI, SỬ DỤNG VỐN VAY NGÂN HÀNG
THẾ GIỚI (WB)

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN: PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ LOẠI VỪA - TIỂU DỰ ÁN THÀNH PHỐ LÀO CAI,
TỈNH LÀO CAI, SỬ DỤNG VỐN VAY NGÂN HÀNG
THẾ GIỚI (WB)
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Phạm Việt Anh


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn
giảng viên Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân
thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho
tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND phường Bình Minh, và cán
bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện
đề tài này.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 09 năm 2018
Tác giả

Phạm Việt Anh


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ..................................................... ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..................................... 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư ....................... 4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng .................... 5
1.1.3. Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ......................... 6
1.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB ..................... 6
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 12
1.2.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương ...................... 12
1.2.2. Những văn bản của địa phương ......................................................... 13
1.2.3. Cơ sở pháp lý liên quan dự án............................................................ 14
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ............. 17

1.3.1. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới............ 17
1.3.2. Khái quát thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một số
tỉnh trong nước ............................................................................................ 20
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng ......................... 25


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 31
2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 31
2.2.1. Phạm vi thời gian ............................................................................... 31
2.2.2. Phạm vi không gian ........................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................. 32
2.4.2. Phương pháp chuyên gia .................................................................... 33
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ................................................. 33
2.4.4. Phương pháp phân tích số liệu ........................................................... 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; công tác quản lý và sử
dụng đất đai của phường Bình Minh, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai .......... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................. 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................... 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác
động đến việc sử dụng đất đai...................................................................... 40
3.1.4. Công tác quản lý đất đai của nhà nước trên địa bàn phường Bình
Minh, thành phố Lào Cai ............................................................................. 41
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất của phường Bình
Minh, thành phố Lào Cai ............................................................................. 44

3.2. Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án Phát
triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai
đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB) ....................... 45
3.2.1. Khái quát về dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành
phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân
hàng thế giới (WB) ...................................................................................... 45


v
3.2.2. Bồi thường về đất khi khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án ................. 47
3.2.3. Bồi thường về tài sản trên đất ............................................................ 53
3.2.4. Kết quả công tác hỗ trợ thu hồi đất tại hai khu tái định cư ................ 57
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào
Cai đến đời sống của người dân bị thu hồi đất ............................................. 62
3.3.1. Tác động tới kinh tế ........................................................................... 65
3.3.2. Tác động tới xã hội ............................................................................ 67
3.3.3. Tác động tới môi trường .................................................................... 71
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ............ 74
3.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................. 74
3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi
thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ..................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 82


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Viết tắt

Giải thích

1

CP

Chính phủ

2

CT

Chỉ thị

3

CV

Công văn

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

NĐ

Nghị định

6

NQ

Nghị quyết

7

QĐ

Quyết định

8

QLNN

Quản lý nhà nước

9

QPPL

Quy phạm pháp luật

10

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11

TT

Thông tư

12

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất của phường Bình Minh, thành phố
Lào Cai năm 2017.................................................................... 44

Bảng 3.2:

Tổng diện tích đất thu hồi của Dự án phát triển đô thị loại
vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn

2011 - 2017 ............................................................................... 47

Bảng 3.3:

Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của dự án tái định
cư Đông Hà và Soi Lần ............................................................ 49

Bảng 3.4:

Tổng hợp đơn giá bồi thường thu hồi các loại đất của dự án
tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà ............................................ 52

Bảng 3.5:

Tổng hợp chi phí bồi thường thu hồi các loại đất của dự án
tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà ............................................ 52

Bảng 3.6:

Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc khi thực
hiện thu hồi đất của khu TĐC Soi Lần và Đông Hà................. 54

Bảng 3.7:

Chi phí bồi thường từng loại tài sản, vật kiến trúc trên đất
của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh ..... 54

Bảng 3.8:

Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu ....................... 56

Bảng 3.9:

Tổng số tiền bồi thường cho cây cối hoa màu tại hai khu
TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh ...................... 57

Bảng 3.10:

Tổng chi phí hỗ trợ tại hai khu TĐC Soi Lần và Đông Hà ...... 59

Bảng 3.11:

Tổng chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC
Soi Lần và Đông Hà ................................................................. 61

Bảng 3.12:

Khái quát chung về thông tin 100 người dân điều tra .............. 62

Bảng 3.13:

Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về thu hồi và bồi
thường, hỗ trợ của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà................ 63

Bảng 3.14:

Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc thực hiện
bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại 2 khu TĐC Soi Lần
và Đông Hà ............................................................................... 64

viii
Bảng 3.15:

Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu nhập hồi đất ...... 65

Bảng 3.16:

Thu nhập bình quân của người dân tại 2 khu TĐC Soi Lần
và Đông Hà - phường Bình Minh ............................................. 66

Bảng 3.17:

Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi
lao động tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh ................................................................................. 67

Bảng 3.18:

Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh .......... 68

Hình 3.6:

Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau
sau khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà phường Bình Minh.................................................................... 69

Bảng 3.19:

Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi

thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà phường Bình Minh .................................................................. 70

Bảng 3.20:

Tình hình phát triển các công trình công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội của người dân sau khi thu hồi đất ........... 71

Bảng 3.21:

Tình hình môi trường khu vực sống của người dân sau khi
thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh ................................................................................. 72

Bảng 3.22:

Một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ Giải phóng mặt bằng .... 72


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1:

Sơ đồ vị trí, ảnh vệ tinh phường Bình Minh, thành phố Lào Cai......... 34

Hình 3.2:

Cơ cấu sử dụng đất tại phường Bình Minh, thành phố Lào Cai .......... 45

Hình 3.3: Cơ cấu loại đất thu hồi giải phóng mặt bằng cho dự án TĐC
Soi Lần và Đông Hà ..................................................................... 50

Hình 3.4: Cơ cấu tiền bồi thường các loại tài sản vật kiến trúc trên đất ...... 55
Hình 3.5: Cơ cấu chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC
Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh................................... 61
Hình 3.6: Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau
khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh .................................................................................... 69
Hình 3.7: Mức độ quan trọng các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ GPMB
chậm khi thực hiện dự án ............................................................. 73


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối Công nghiệp hóa Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta đã có nhiều
khởi sắc, bộ mặt kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đang
trên đà phát triển với những khu công nghiệp, khu du lịch, văn hóa, dịch vụ…
Các dự án liên doanh trong và ngoài nước, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
và công trình như: giao thông, thể thao, giải trí… đã và đang được đưa vào
hoạt động với quy mô lớn. Sự thay đổi và phát triển đó đòi hỏi phải có mặt
bằng xây dựng. Vì vậy để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội nhà
nước phải thu hồi một phần đất đai tự nhiên của người dân.
Trong khi đó đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được
đối với các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, đồng thời do dân số ngày càng
tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn nên đất đai ngày càng có giá trị cao. Quy
hoạch, thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đòi hỏi phải được triển khai một cách hợp lí và khoa
học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững của đất nước. Do đó,
vấn đề bồi thường, giá đất, giải phóng mặt bằng phải có sự quan tâm đúng
mức và giải quyết triệt để.
Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương chính sách và giải

pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giải phóng
mặt bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kết quả nhất
định tạo điều kiện có kinh tế - xã hội phát triển, đổi thay từng ngày. Tuy
nhiên, xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng thường xuyên diễn ra những
ách tắc, khó khăn, vướng mắc, trở ngại, có những nơi gây cản trở thành điểm
nóng, ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ thi công các công trình, dự án và hạn
chế nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.


2
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và nằm trong chủ trương
phát triển mở rộng thành phố Lào Cai nói riêng phường Bình Minh là một
phường trọng điểm về công tác giải phóng mặt bằng, sắp xếp dân cư để thực
hiện các dự án quan trọng của tỉnh và thành phố. Trong những năm gần đây
đã có nhiều công trình, dự án được triển khai, thực tế đang đặt ra những vấn
đề cần được quan tâm nghiên cứu. Trong đó, công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư là vấn đề cần đặc biệt quan tâm, nghiêm túc nghiên cứu nhằm
hoàn thiện chính sách bồi thường, đảm bảo quyền lợi, lợi ích đối với người
dân bị thu hồi đất tại phường. Từ đó, từng bước tìm ra các giải pháp khắc
phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các dự án làm cơ sở cho việc vận
dụng chính sách ngày một phù hợp với thực tế dự án và thực tế địa phương.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được sự thống nhất của
giảng viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án: Phát triển đô thị loại vừaTiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai sử dụng vốn vay Ngân hàng
thế giới (WB)” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện dự án Phát triển đô thị loại vừa tại thành phố Lào Cai đầu tư
trên địa bàn nghiên cứu.

- Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai đến đời
sống của người dân bị thu hồi đất.
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.


3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Thông qua quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng cao năng
lực cũng như rèn luyện kỹ năng của mình, vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tiễn, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng
tiếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân.
Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
và tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình
thực hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các nghiên
cứu tiếp theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những
hướng quy hoạch hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu
quả quá trình CNH - HĐH.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của
công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất. Đề tài cũng được coi là tài liệu tham khảo cho
trường, khoa và học viên các khóa tiếp theo trong ngành quản lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi và
mặt khó khăn của công tác tái định cư để từ đó rút ra những giải pháp khắc
phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.

4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [2].
1.1.1.2. Bồi thường về đất
Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể
khác mang lại. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [1].
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [16].
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được
hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một
nơi mới thông qua hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi
đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư [3].
TĐC trong trường hợp bị thu hồi đất là TĐC bắt buộc. Đây là một
trong những kết quả của hoạt động thu hồi đất mà trong đó những người bị
ảnh hưởng buộc phải di chuyển đến một nơi ở mới để xây dựng lại cuộc sống,

khôi phục thu nhập và các hoạt động sinh kế khác [1], [2].


5
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình
mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự
án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của
toàn xã hội [7].
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ [6];
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng
riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu
vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông
nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản
xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó
tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê
đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác
tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống dân cư sau này [24].

6
1.1.3. Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi
ích công cộng.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài
hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định
chính trị, trật tự an toàn xã hội [24].
1.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
Dự án được triển khai nhanh hay chậm đó là do công tác bồi thường
GPMB và có rất nhiều yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB:
1.1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp GCNQSDĐ. Hệ thống HSĐC và GCNQSDĐ
có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một
trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng
và mức bồi thường hỗ trợ [29].
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai [31].
Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất.

Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB
sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn [24].


7
1.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không
thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội
và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác
dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ
CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng [7].
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất

nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là
thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy
hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy
hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
quy hoạch “treo”, dự án “treo" [7].


8
1.1.4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác bồi thường [7].
1.1.4.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế [6].
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 cùng với các
văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do chưa ổn định, chưa

thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật
đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, thiếu chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [6].


9
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất
đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp
cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng
tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về
đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm
vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ GPMB [6], [7].
1.1.4.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà
nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất
động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các
hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với lĩnh
bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc
điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia
với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định giá

đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến
độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện
các công trình trên đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng
mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho
những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi
công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của
mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng
vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất. Và
chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do


10
vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tại điều kiện
đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá
đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng [22], [24].
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói
riêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý
về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời
giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước
nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức
năng quản lý Nhà nước về đất đai của mình. Đó có thể là biện pháp hành
chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của cả hai
biện pháp trên. Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu quả các
quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất [6], [22], [30].
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành
riêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật
cạnh tranh…). Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp
nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động
lành mạnh, ổn định, đúng hướng. Một trong những chính sách phải kể đến là
yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai

được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác
định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính
trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế [29].
Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm lý
không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống
hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với
những người bị thu hồi đất nông nghiệp. Cho nên giá đất chính là việc bồi
thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất
có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và
tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.


11
Ngoài ra, khi có quy định về giá đất, người có đất bị thu hồi sẽ biết
được mình sẽ được bồi thường bao nhiêu, bồi thường như thế nào, tạo được
tâm lý ổn định hơn cho người có đất bị thu hồi, tránh các trường hợp cơ
quan, người có thẩm quyền lạm quyền ăn chặn đất và tiền bồi thường đất
của người dân [29], [30].
Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì
mục đích kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải
phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất
để thực hiện dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng. Nhưng
vấn đề giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến
những thỏa thuận về giá đất đối với những người dân bị thu hồi đất. Rất nhiều
trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư
gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt bằng cũng như tốn khá nhiều chi phí cho
việc giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong
muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận
được giá cả với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài rất lâu [31].

Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có
thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá
trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần
hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi
đất. hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực
tế. Việc khiếu kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân
có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó
khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh... Điều đó làm càng
khẳng định được vai trò của giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đối
với công tác anh sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong cuộc
sống của người dân bị thu hồi đất [24].


12
1.1.4.6. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản
đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường
của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc
đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa mà không nhất
thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường [7].
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương
* Giai đoạn sau 01 tháng 7 năm 2004 đến 01 tháng 7 năm 2014
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu

lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn
thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn
thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các
nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định
197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3,
sửa đổi Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.


13
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 14/2008/TTLB - BTC - BTNMT ngày 31/1/2008 hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
* Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2014 đến nay:
Hiện nay, pháp luật quy định về vấn đề bồi thường, giải phóng mặt
bằng như:
- Luật đất đai ngày ngày 29/11/2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về Quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về

bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
1.2.2. Những văn bản của địa phương
- Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 về việc ban hành trình
tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;
- Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 về việc sửa đổi một
số điều của Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 của UBND
Tỉnh Lào Cai;


14
- Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 Quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát
triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai; Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND
ngày 18/8/2011 về việc sử đổi một số điều của bản Quy định về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế

trên địa bàn tỉnh Lào Cai kèm theo Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND;
- Quyết định số 2916/QĐ-UBND ngày 27/10/2011 của UBND tỉnh Lào
Cai V/v phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Phát triển đô thị loại vừa
- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng
vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);
- Quyết định số 1461/QĐ-UBND ngày 19/6/2012 của UBND tỉnh Lào
Cai v/v phê duyệt Phương án tổng thể bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định
cư Dự án phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào
Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);
- Quyết định số 775/QĐ-UBND ngày 12/4/2012 của UBND tỉnh Lào
Cai V/v Phê duyệt kế hoạch tái định cư thuộc dự án Phát triển đô thị loại vừa
- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng
vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);
- Quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 06/11/2012 của UBND tỉnh Lào
Cai V/v Phê duyệt bộ đơn giá thay thế áp dụng trong bồi thường giải phóng mặt
bằng, tái định cư dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai,
tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB);
1.2.3. Cơ sở pháp lý liên quan dự án
- Hiến pháp của Việt Nam ban hành năm 1992, sửa đổi bổ sung năm
2001 đã xác nhận quyền sở hữu nhà ở của công dân và bảo vệ quyền sở
hữu nhà ở của họ;