Thực trạng và các giải pháp phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý trên địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN XUÂN HIỂN

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

NGUYỄN XUÂN HIỂN

THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận
văn thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Ngô Đức Phúc

PGS. TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu được ghi trong bài luận
văn là trung thực và chưa sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Hiển


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất
cả các thầy cô giáo trong khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại
học Quốc gia Hà Nội, đến các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hướng dẫn và động
viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn.
Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Ngô Đức

Phúc - thầy giáo đã hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn

thành bài luận văn tốt nghiệp này.
Qua đây, em cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và Đô thị Bộ quốc phòng, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong
suốt thời gian thực hiện luận văn.
Em xin chân thành cám ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Hiển


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH ẢNH
DANH MỤC BẢNG
1. Tính cấp thiết chọn đề tài ........................................................................................ 1
2. Mục tiêu, nội dung nghiên cứu ............................................................................... 2
3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2
5. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn ............................................................................. 4
6. Kết quả và ý nghĩa................................................................................................... 4
7. Cấu trúc luận văn .................................................................................................... 5
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 6
1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản .............................................................................. 6
1.1.1. Bất động sản .................................................................................................. 6
1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................................ 8
1.2. Cơ sở pháp lý của phát triển bất động sản là nhà ở tại Việt Nam ...................... 13
1.2.1. Luật đất đai .................................................................................................. 13
1.2.2. Luật nhà ở.................................................................................................... 19

1.2.3. Luật xây dựng.............................................................................................. 22
1.2.4. Luật kinh doanh bất động sản ..................................................................... 25
1.2.5. Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở đối với các dự án là khu đô thị, khu nhà ở. ................................................. 27
1.3. Những quy định, văn bản hướng dẫn về phát triển bất động sản do quân đội
thực hiện ở nước ta .................................................................................................... 29
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI33
2.1. Khái quát về các dự án phát triển bất động sản nhà ở do quân đội thực hiện trên
địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 33
2.2. Thực trạng phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý ......... 36
2.2.1. Dự án 1: Dự án khu nhà ở Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội ........................ 36
2.2.1.1. Tổng quan dự án................................................................................... 36
2.2.1.2. Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án ..................................................... 38
2.2.1.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản .... 39


2.2.1.4. Thực trạng sử dụng quỹ đất và tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS ........... 42
2.2.1.5. Thực trạng công tác phân phối và bán nhà ở ....................................... 44
2.2.1.6. Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà ở .......................................... 45
2.2.1.7. Thực trạng công tác quản lý nhà ở ....................................................... 47
2.2.2. Dự án 2: Dự án khu nhà ở Bộ Tư Lệnh Thủ đô, Yên Nghĩa, Hà Đông, Hà
Nội ......................................................................................................................... 50
2.2.2.1. Tổng quan dự án................................................................................... 50
2.2.2.2. Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án ..................................................... 51
2.2.2.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản .... 52
2.2.2.4. Thực trạng sử dụng quỹ đất và tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS ........... 54
2.2.2.5. Thực trạng công tác phân phối và bán nhà ở ....................................... 57
2.2.2.6. Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà ở............................................ 59
2.2.2.7. Thực trạng công tác quản lý nhà ở ....................................................... 60

2.2.3. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cư dân đối với phát triển bất động sản do
quân đội thực hiện tại các dự án nghiên cứu ......................................................... 61
2.2.4. Đánh giá chung về những thuận lợi và khó khăn tồn tại trong phát triển bất
động sản do quân đội thực hiện............................................................................. 66
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DO QUÂN ĐỘI THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................. 69
3.1. Cơ sở pháp lý đề xuất giải pháp ......................................................................... 69
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản .................................. 70
3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................... 70
3.2.2. Giải pháp về GPMB .................................................................................... 74
3.2.3. Giải pháp về tài chính, vốn đầu tư .............................................................. 74
3.2.4. Giải pháp về phân phối, giao dịch nhà ở ..................................................... 75
3.2.5. Giải pháp về cơ chế quản lý nhà ở .............................................................. 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 80


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

GPMB

Giải phóng mặt bằng

CC

Chung cư

GCN

Giấy chứng nhận

UBND

Ủy ban nhân dân

BQP

Bộ quốc phòng

QSD

Quyền sử dụng

ĐTPT

Đầu tư phát triển nhà


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Vị trí dự án khu nhà ở Thạch Bàn, Bộ Quốc Phòng, Long Biên, Hà Nội .. 36
Hình 2.2. Sơ đồ dự án khu nhà ở Thạch Bàn, Bộ Quốc Phòng, Long Biên, Hà Nội .. 37
Hình 2.3. Vị trí dự án khu nhà ở Bộ tư lệnh thủ đô Hà Nội, Yên Nghĩa, Hà Đông ... 50

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1. Thống kê diện tích các loại đất được chuyển đổi phục vụ dự án khu nhà ở
Thạch Bàn .................................................................................................................40
Bảng 2. 2. Bảng phân bổ diện tích các hạng mục công trình dự án khu nhà ở Thạch
Bàn ............................................................................................................................42
Bảng 2. 3. Thống kê số căn hộ phân phối bán ra theo các diện căn hộ tại dự án khu
nhà ở Thạch Bàn .......................................................................................................45
Bảng 2. 4. Thống kê số căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở tại dự án khu nhà ở Thạch Bàn. ................................................46
Bảng 2. 5. Các chi phí sinh hoạt tại dự án khu nhà ở Thạch Bàn .............................49
Bảng 2. 6. Thống kê các khu đất được tiến hành giải phóng mặt bằng tại dự án khu
nhà ở Bộ tư lệnh Thủ đô............................................................................................53
Bảng 2. 7. Công tác phân phối nhà ở tại dự án khu nhà ở Bộ tư lệnh Thủ đô ..........57
Bảng 2. 8. Thực trạng công tác xin cấp giấy chứng nhận tại dự án khu nhà ở Bộ tư
lệnh Thủ đô Hà Nội ...................................................................................................59
Bảng 2. 9. Các chi phí sinh hoạt tại dự án khu nhà ở Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội ....61
Bảng 2. 10. Tổng hợp thành phần các cư dân được điều tra ý kiến tại các khu nhà tại
dự án khu nhà ở Thạch Bàn và dự án Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội .............................62
Bảng 2. 11. Tổng hợp thông tin các cư dân được điều tra lấy ý kiến tại các khu nhà
tại dự án khu nhà ở Thạch Bàn và dự án Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội........................63
Bảng 2. 12. Tổng hợp thông tin các cư dân được điều tra lấy ý kiến tại các khu nhà
tại dự án khu nhà ở Thạch Bàn và dự án Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội........................65


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết chọn đề tài
Đặc trưng của thế giới từ hơn một thế kỉ nay là hiện tượng gia tăng dân số
một cách nhanh chóng, nổi bật là hiện tượng tập trung dân cư vào đô thị. Vô hình

chung, kéo theo đó là những vấn đề cần giải quyết nhu cầu về nhà ở và các dự án,
khu đô thị tại các tỉnh, thành phố. Để giải quyết vấn đề này ở nước ta, trên khắp các
tỉnh thành phố các dự án về bất động sản được hình thành và vẫn còn tiếp tục tăng
lên. Nhà nước đã xây dựng khung chính sách và các quy định pháp lý cho phát triển
bất động sản thể hiện qua các bộ luật dân sự (2005, 2015), luật đất đai (2003, 2013),
luật xây dựng 2014, luật kinh doanh bất động sản (2006, 2014) và một số luật liên
quan, trong đó chủ trương khuyến khích đa dạng các thành phần kinh tế tham gia
phát triển bất động sản, nhất là loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cho các
đối tượng có nhu cầu và giải quyết vấn đề xã hội về nhà ở cho cán bộ, người dân.
Nắm được xu thế đó, các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc Phòng trực tiếp tham
gia không ngừng đầu tư, phát triển thị trường bất động sản, coi đó là nhiệm vụ trọng
yếu nhằm phát triển kinh tế xã hội, song hành với việc đảm bảo an ninh quốc gia.
Nhiệm vụ phát triển nhà ở bảo đảm cho cán bộ và người hưởng lương trong Quân
đội được mua theo chỉ đạo của Bộ Quốc phòng, phù hợp với điều kiện thu nhập là
nhiệm vụ chính trị trọng tâm, xuyên suốt nhằm giúp Bộ Quốc phòng giải quyết một
phần khó khăn, bức xúc về nhà ở cho sỹ quan và người hưởng lương trong Quân
đội. Trong đó có sự kết hợp hài hòa giữa đảm bảo nhà ở chính sách với nhà ở kinh
doanh, lấy hiệu quả kinh doanh hỗ trợ cho nhà chính sách.
Trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bộ Quốc Phòng đã chỉ đạo xây dựng và phát
triển một số dự án nhà ở chính sách, một phần được đầu tư thương mại. Một lượng
lớn các dự án nhà ở chính sách đã được phân, đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, cùng với
những hiệu quả mà nó mang lại thì vẫn tồn tại một số vấn đề từ khâu giải phóng mặt
bằng cho đến việc triển khai quản lý. Chính vì vậy việc nghiên cứu thực trạng phát
triển bất động sản do quân đội quản lý từ khâu giải phóng mặt bằng, xây dựng –
phân phối, bán nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại một số dự án
trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ giúp đưa ra được một số giải pháp nâng cao hiệu
quả quản lý phát triển bất động sản do quân đội thực hiện. Xuất phát từ lý do này tôi
1

đã chọn đề tài: “Thực trạng và các giải pháp phát triển bất động sản tại một số dự
án do quân đội quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu, nội dung nghiên cứu
* Mục tiêu
Nghiên cứu thực trạng phát triển bất động sản do quân đội quản lý từ khâu
giải phóng mặt bằng, xây dựng – phân phối, bán nhà ở và cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất một
số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý phát triển bất động sản do quân đội thực
hiện.
* Nội dung
- Tổng quan cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản
- Cơ sở pháp lý của xây dựng và phát triển bất động sản do các đơn vị quân
đội thực hiện ở nước ta
- Đánh giá thực trạng phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội
quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý phát triển bất động sản
do quân đội thực hiện.
3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện dựa trên một số dự án
do quân đội quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm 2 dự án: Dự án khu nhà ở
Thạch Bàn, Long Biên và Dự án khu nhà ở Bộ tư lệnh Thủ đô, Yên Nghĩa.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
- Thực trạng phát triển bất động sản là nhà ở tại một số dự án do quân đội
quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất định hướng phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội
quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội .
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về
chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, các quy định liên quan đến phát triển bất
động sản: Luật đất đai 2013, luật kinh doanh bất động sản 2014, luật nhà ở năm

2


2014 và các thông tư, nghị định hướng dẫn của chính phủ như nghị định số
99/2011/NĐ-CP, nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở
+ Thu thập tài liệu, giấy tờ pháp lý về hồ sơ dự án phát triển bất động sản do
quân đội thực hiện

từ khâu giải phóng mặt bằng đến xây dựng – phân phối, bán

nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại dự án nghiên cứu.
+ Các văn bản quyết định của UBND thành phố Hà Nội về phê duyệt dự án
đầu tư xây dựng, quyết định giao đất của UBND thành phố Hà Nội về phục vụ dự án
+ Một số thông tư hướng dẫn được Bộ Quốc phòng ban hành như Thông tư
99/2017/TT-BQP về việc hướng dẫn một số nội dung về công tác giám sát và đánh
giá đầu tư trong Bộ Quốc phòng.
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp: Trực tiếp điều tra khảo sát,
lấy thông tin cụ thể về tiến độ xây dựng, chất lượng công trình qua các giai đoạn từ
khi bắt đầu triển khai dự án đến khi bàn giao căn hộ, quản lý nhà ở tại các dự án
nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Phỏng vấn bằng phiếu điều tra gồm 110
cư dân tại 2 dự án nghiên cứu (Dự án khu nhà ở Thạch Bàn Bộ Quốc Phòng và dự
án khu nhà ở Bộ Tư Lệnh Thủ đô) bao gồm:
+ Điều tra thu thập lấy thông tin 52 cán bộ chiến sĩ được mua nhà ở theo diện
chính sách tại các dự án nghiên cứu về giá nhà ở, tình hình cấp GCN quyền sở hữu
nhà ở, cơ chế quản lý nhà ở do quân đội quản lý.
+ Điều tra lấy thông tin 58 người dân mua nhà theo diện nhà ở thương mại

hoặc mua theo chuyển nhượng lại tại các dự án nghiên cứu về giá nhà ở, tình hình
cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, cơ chế quản lý nhà ở do quân đội quản lý.
- Phương pháp thống kê:
+ Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp
số liệu theo các nội dung đánh giá về thu hồi đất, GPMB; thực trạng sử dụng quỹ
đất và tạo lập BĐS; công tác phân phối và bán nhà ở; công tác cấp GCN; công tác

3


quản lý nhà ở.
+ Thống kê các số liệu từ điều tra xã hội học về các vấn đề nghiên cứu, phục
vụ phân tích đánh giá.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:
+ Phân tích đánh giá về thực trạng phát triển bất động sản tại hai dự án do
quân đội quản lý
+ Qua các số liệu dữ liệu thống kê, đánh giá các khó khăn và thuận lợi tại các
dự án khảo sát
+ Đề xuất một số giải pháp phát triển bất động sản do quân đội thực hiện tại
thành phố Hà Nội cũng như định hướng phát triển các dự án giai đoạn đến năm
2020 và xa hơn.
5. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn
- Luật đất đai 2013
- Luật nhà ở (được sửa đổi bổ sung năm 2014) và các văn bản dưới luật
- Luật xây dựng năm 2014
- Luật kinh doanh bất động sản (được sửa đổi bổ sung ban hành vào ngày
25/11/2014)
- Những văn bản, quy định, hướng dẫn về phát triển, kinh doanh bất động
sản do các đơn vị quân đội thực hiện
- Các báo cáo về tình hình thu hồi đất, GPMB, xây dựng, phân phối, bán nhà

ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của một số dự án do quân đội thực
hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Các giáo trình, các công trình nghiên cứu có liên quan.
6. Kết quả và ý nghĩa
* Kết quả
- Chỉ ra được thực trạng tại các dự án do quân đội quản lý từ công tác thu hồi
giải phóng mặt bằng đến công tác xây dựng phân phối căn hộ cũng như công tác
quản lý khu dân cư.

4


- Phận tích đánh giá được những thuận lợi và khó khăn gặp phải khi triển
khai xây dựng các dự án nhà ở, từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm xây
dựng, quản lý tốt các dự án do quân đội quản lý.
* Ý nghĩa
- Góp phần đánh giá được các khía cạnh, thực trạng của các dự án bất động
sản do quân đội quản lý.
- Có được những phương hướng đường lối chính sách tốt nhất để quản lý
công tác phân nhà ở chính sách cho quân đội cũng như xây dựng nhà ở xã hội cho
người dân, đảm bảo cả về khung giá nhà cũng như về chất lượng công trình.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội
quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả phát triển bất động
sản do quân đội thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội

5

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại
khác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS. Sự
phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm.
Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên
thế giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga:
недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS.Vậy
BĐS được hiểu như thế nào?
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ
La Mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy
bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình
xây dựng, cây cối lâu năm... Các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Đức…). [9].
Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên tại Điều 107
Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài
sản khác theo pháp luật quy định”. [7].
Bất động sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời
được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm:
+ Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất
cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đó.
6


+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : Nhà, công trình trên đất
cũng được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng
gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất. Vì
vậy, một lều xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản.
+ Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa
màu trên đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt
cây, hay hái lượm. Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Giả
sử khoáng sản, cây cối, hoa màu tuy vẫn chưa được khai thác nhưng đã là đối tượng
của hợp đồng mua bán trước, việc mua bán trước này có làm cho khoáng sản, cây
cối hoa màu trở thành động sản hay không, cho dù nó vẫn còn ở trên đất? Luật pháp
các nước đều cho rằng các tài sản này, trong trường hợp trên, đã trở thành động sản.
Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể
trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định
những tài sản khác là bất động sản. Ví dụ theo Luật dân sự của Nga thì tàu thủy,máy
bay, phương tiện vũ trụ cũng được công nhận là BĐS . Ở nước ta do đặc thù về sở
hữu toàn dân, người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất nên thực tế quyền sử
dụng đất gắn với đất đai là bất động sản.
Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền
với lô đất đó. Những tài sản khác có thể là [7]:
- Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới
mặt đất.
- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất.
- Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và
trung tâm.
- Những trang thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất…

BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn
một số điều kiện như:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người

7


- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng
- Có thể đo lường bằng giá trị
- Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

của nó không thay đổi
- Tồn tại lâu dài.

1.1.2. Thị trƣờng bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và
lưu thông hàng hoá. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể,
khách thể và giới trung gian.
Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán
BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có
thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện
thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất
động sản.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục
đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực
hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực
hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. [19]
b. Phân loại thị trường bất động sản
Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị
trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị
trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt.
Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển
nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm
BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ
phần hoá...

8


Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường
BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh...
Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường
sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi
chính thức. Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau [19]:
Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác
của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính.
Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương.
Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu Thị trường bất
động sản biến động có tính chu kỳ.
Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn
hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
c. Cơ cấu thị trường bất động sản

Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất
động sản gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các
sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi
giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý.., các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu
tư, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo
hiểm, dịch vụ công... và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước.
Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trường có thể phân ra thị trường
sơ cấp, thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thị trường đầu tư (trong
lĩnh vực bất động sản còn có thể gọi là thị trường xây dựng) là việc tạo lập ra hàng
hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng
dự án... Thị trường thứ cấp là thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu.[9]

9


d. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm
cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản
lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị
trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế
nào và sản xuất cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá
phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày. Các hàng hoá được sản xuất
như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá
sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào
mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc
phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở
hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được...) và giá cả của các yếu tố đó.
* Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS

- Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị
trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự
phát triển lành mạnh, khắc phục được các khuyết thiếu vốn có của thị trường. Đối
với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Hệ
thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của các giao
dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS. Đồng thời hệ thống pháp luật còn
hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua
bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn…cùng với quy định
các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó.
* Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản
- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà
nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công
tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây
dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng.

10


- Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội; căn cứ vào điều kiện và
thực trạng sử dụng đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy
hoạch xây dựng và ngược lại gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất,
chỉ ra tổng thể đất sử dụng vào xây dựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, đất xây dựng
khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục,
y tế, xã hội, thể dục thể thao…
* Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật
Vai trò cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật được biểu hiện cụ thể như sau:
- Nhà nước tổ chức cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu BĐS

(quyền sử dụng đất), về diện tích đất, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền
sở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan
đến BĐS.
- Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch
vụ, Nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tùy theo phạm vi và mức độ cung
cấp thông tin.
- Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn
về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của TTBĐS. Tổ chức này có chức năng tư
vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch BĐS như tính hợp pháp của
BĐS, các quyền và lợi ích khi sở hữu BĐS (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai
có liên quan đến BĐS, v.v…
*Tổ chức định giá BĐS
- Khác với các động sản, giá cả BĐS có những đặc trưng riêng mà những đặc
trưng này gắn liền với đặc trưng của giá đất. Yếu tố có thể được chuyển dịch không
phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai. Những đặc trưng
cơ bản của giá đất gồm:
- Khả năng sinh lợi: Khả năng sinh lợi là tổng hợp các yếu tố tạo thành như
tính pháp lý của quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), mục đích sử dụng đất, vị
trí của đất, điều kiện các công trình kết cấu hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ
cho sản xuất kinh doanh, đời sống, dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất…

11


mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng
đến giá BĐS.
- Quan hệ cung cầu về BĐS: Quan hệ cung cầu về BĐS luôn mang tính
không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá BĐS. Cung cầu
BĐS mang tính ổn định cả về số lượng và vị trí, vì khả năng không thể di chuyển từ
vùng này đến vùng khác của BĐS.

- Chính sách và biện pháp điều tiết của Nhà nước: Bằng một hệ thống chính
sách, biện pháp và công cụ điều tiết, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn
thị trường, hướng dẫn giá cả, v.v…
- Các yếu tố về xã hội như môi trường, dân cư, tập quán, trình độ nhận thức,
an ninh và trật tự công cộng, tâm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến giá BĐS.
*Thực hiện các chính sách vĩ mô nhầm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của
TTBĐS
Vai trò này của Nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu:
- Nhà nước ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính

vĩ mô.
- Chính sách đầu tư phải thực sự khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham
gia phát triển BĐS, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác có hiệu quả
nguồn tài nguyên đất đai. Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền (bán
chịu), chỉ thu khi doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh (bán hoặc
cho thuê…)
- Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách khuyến
khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS. Thực hiện các biện pháp nhằm thúc
đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng
cao năng lực của doanh nghiệp. Thực hiện các biện pháp về đất đai, vật liệu xây
dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất đai, đào tạo và
bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao cho các doanh
nghiệp.

12


- Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu
dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường…

về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của
TTBĐS.[19]
1.2. Cơ sở pháp lý của phát triển bất động sản là nhà ở tại Việt Nam
Cơ sở pháp lý của phát triển bất động sản là nhà ở tại Việt Nam bao gồm
các bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản
và một số luật khác liên quan. Ngoài ra còn bao gồm các văn bản dưới luật như các
nghị định, thông tư hướng dẫn thực hiện của các bộ ngành, của UBND cấp tỉnh.
1.2.1. Luật đất đai
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội ban hành Luật đất đai số
45/2013/QH13 của Quốc hội có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014. [4]
Luật quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế
độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất
đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam áp dụng đối với
các đối tượng như:
- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Người sử dụng đất.
- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

Luật đất đai cũng quy định cụ thể về việc thu hồi đất, trong đó trọng tâm là
quy định việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng. Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng trong các trường hợp sau đây (Điều 62):
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương

đầu tư mà phải thu hồi đất
- Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư

13


mà phải thu hồi đất, bao gồm:
+ Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA)
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công
trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên,
quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy
lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,
khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.
- Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu
hồi đất bao gồm:
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,
công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp
địa phương;
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị, công
trình thu gom, xử lý chất thải.
+ Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, xây dựng công
trình của cơ sở tôn giáo và khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công
cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
+ Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm

14


sản, thủy sản, hải sản tập trung cũng như dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc
dụng
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62
của Luật này;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Luật đất đai 2013 cũng quy định về các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất: [4]
- Tại Điều 52 của luật chỉ ra một số căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất như:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất
Một số quy định về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại điều
55 của Luật đất đai 2013, nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các
trường hợp:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129
của Luật này;
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55

của Luật này
15


- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công
trình sự nghiệp
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của
Nhà nước
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này. Một số trường hợp nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất như:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Các quy định về việc cho thuê đất quy định tại điều 56 của luật đất đai 2013
như:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh

16