Thuyết minh dự án Trung tâm Hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê tại TPHCM | duanviet.com.vn | 0918755356

Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO ĐẦU TƯ

TRUNG TÂM HỘI NGHỊ QUỐC TẾ
VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Chủ đầu tư:
Địa điểm: Quận 3, TP. HCM
___ Tháng 08/2019 ___

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

1


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO ĐẦU TƯ

TRUNG TÂM HỘI NGHỊ QUỐC TẾ
VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
CHỦ ĐẦU TƯ

CTHĐQT

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT
Giám đốc

NGUYỄN BÌNH MINH

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

2


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ............................................................................... 6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư........................................................................... 6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. ................................................................... 6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ................................................................. 6
IV. Các căn cứ pháp lý. ............................................................................... 7
V. Mục tiêu dự án. ..................................................................................... 12
V.1. Mục tiêu chung. ................................................................................. 12
V.2. Mục tiêu cụ thể. ................................................................................. 12
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN ............. 13
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. ................................. 13
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án............................................ 13
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án. ............................................... 17
II. Quy mô của dự án. ................................................................................ 20

II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường .............................................................. 20
II.2. Quy mô đầu tư của dự án................................................................... 22
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án. ................................... 22
III.1. Địa điểm xây dựng. .......................................................................... 22
III.2. Hình thức đầu tư. .............................................................................. 22
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. ...... 22
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án. ....................................................... 23
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. 23
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình. .................................. 24
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật ................................................ 24
II.1. Phương án về hạ tầng kỹ thuật .......................................................... 24
II.2. Phương án thiết kế ............................................................................. 26
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN ..................... 29
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

3


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng. ........................................................................................................... 29
II. Các phương án xây dựng công trình. ................................................... 29
III. Phương án tổ chức thực hiện. .............................................................. 30
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. .. 30
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP
PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC
PHÒNG ..................................................................................................... 31
I. Đánh giá tác động môi trường. .............................................................. 31
I.1. Giới thiệu chung.................................................................................. 31

I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường. ................................. 31
II. Tác động của dự án tới môi trường ...................................................... 32
II.1. Giai đoạn xây dựng dự án.................................................................. 32
II.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng. ..................................... 33
III. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm ............................................ 33
III.1. Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án...................................................... 33
III.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng. .................................... 34
IV. Kết luận. .............................................................................................. 35
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ........................................................................ 36
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.............................................. 36
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. ................................................................. 41
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. ..................................... 46
III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án ............................................... 46
III.2. Dự kiến đầu vào của dự án. .............................................................. 47
III.3. Các thông số tài chính của dự án. .................................................... 47
KẾT LUẬN ............................................................................................... 50
I. Kết luận. ................................................................................................. 50
II. Đề xuất và kiến nghị. ............................................................................ 50
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

4


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 51
Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án ......... 51
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ................................. 51
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án. ........... 51

Phụ lục 4 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. .......... 51
Phụ lục 5 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án .... 51
Phụ lục 6 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. ..... 51
Phụ lục 7 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án. 51
Phụ lục 8 Bảng phân tích độ nhạy............................................................. 51

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

5


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Giấy phép ĐKKD số:
 Đại diện pháp luật
 Chức vụ: CTHĐQT
 Địa chỉ trụ sở:.
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.
Địa điểm xây dựngQuận 3, TP. Hồ Chí Minh.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư:
329.126.302.000 đồng. (Ba trăm ba mươi
tỷ hai trăm sáu mươi hai triệu ba trăm mười lăm nghìn đồng).
- Vốn tự có (huy động) (65,06%):

214.126.302.000 đồng.

- Vốn sở Ngoại vụ (34,94%):

115.000.000.000 đồng

III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Theo CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục xu
hướng nguồn cung hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc hạng A. Việc nguồn cung
ngày càng hạn chế đã đẩy giá thuê mặt bằng văn phòng hạng A và hạng B
tại TP.HCM tăng cao hơn so với quý trước và năm trước. Cụ thể, giá chào
thuê hạng A tăng đến 7% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước
do các toà nhà mới nhanh chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm.
Tương tự, giá chào thuê của hạng B tuy không tăng bằng hạng A, nhưng
cũng cao hơn 7,3% so với năm trước.
Đại diện CBRE cho biết, giá thuê của văn phòng hạng A tại TP.HCM
hiện nay đang ở mức 43 USD/m2/tháng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ở
mức 35 - 38 USD/m2/tháng. Còn giá thuê văn phòng hạng B hiện dao động
trong khoảng 23 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trên toàn thị trường của văn
phòng vẫn giữ ở mức dưới 5%.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

6


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Trước bối cảnh số lượng doanh nghiệp thành lập mới không ngừng gia
tăng, trong khi nguồn cung mặt bằng văn phòng đang khan hiếm, một số
chuyên gia trong ngành nhận định, thị trường văn phòng cho thuê sẽ ngày

càng sôi động và các toà nhà mới sẽ nhanh chóng được lấp đầy.
Trước tình hình đó và cũng theo đề nghị của Giám đốc Sở Ngoại vụ
Thành Phố Hồ Chí Minh và Vụ trưởng Vụ Tổ chức cán bộ, Công ty chúng
tôi đã phối hợp cùng đơn vị tư Công Ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt xúc
tiến lập dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê tại 23 Phạm
Ngọc Thạch, Phường 6, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh nhằm góp phần thực hiện
kế hoạch đề xuất của Sở cũng như đáp ứng được nhu cầu cho thuê văn phòng
hiện nay tại Tp.HCM.
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội;
Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 của Quốc
hội;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản
lý chi phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản
lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm năm 2016;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK448504;

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

7


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

8


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

9


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

10


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

11

Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung.
-

Xây dựng 1 tòa nhà cao ốc để làm văn phòng làm việc

-

Góp phần phát triển kinh tế tại khu vực

-

Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân.

V.2. Mục tiêu cụ thể.
-

Dự án sẽ tiến hành xây dựng tòa nhà cao ốc cao 15 tầng và 3 tầng hầm
để làm văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp, tạo thêm diện tích
văn phòng tiện nghi, hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế.

-

Sau khi hoàn thành, dự án sẽ dành 2 tầng nhằm phục vụ cho mục tiêu
hoạt động của Sở Ngoại vụ Tp.HCM.

-

Dự án góp phần sử dụng quỹ đất hiệu quả, đưa lại thu nhập cho công ty
và tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

12


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.

Vị trí địa lý:
Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' –
106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh,
Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam
Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ,
trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay


Khí hậu thời tiết.

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích
đạo. Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết
TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm
tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến

tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

13


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho
thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:
- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm. Số giờ
nắng trung bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 270C.
Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C. Tháng có nhiệt
độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp
nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C). Hàng năm có tới trên 330
ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C. Ðiều kiện nhiệt độ và ánh sáng thuận
lợi cho sự phát triển các chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năng suất sinh
học cao; đồng thời đẩy nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong các
chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị.
- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm. Năm cao nhất 2.718 mm
(1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958). Số ngày mưa trung bình/năm là
159 ngày. Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa
mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa
cao nhất. Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể. Trên phạm
vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng
tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc. Ðại bộ phận các quận nội thành và
các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam
và Tây Nam.
- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa
mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức

thấp tuyệt đối xuống tới 20%.
- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió
chính và chủ yếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc. Gió Tây Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến
tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ
trung bình 4,5 m/s. Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa
khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s. Ngoài ra có
gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc
độ trung bình 3,7 m/s. Về cơ bản TPHCM thuộc vùng không có gió bão.
Năm 1997, do biến động bởi hiện tượng El-Nino gây nên cơn bão số 5, chỉ
một phần huyện Cần Giờ bị ảnh hưởng ở mức độ nhẹ.
 Ðịa chất - đất đai.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

14


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai hướng trầm
tích: trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Trầm tích Pleixtoxen (trầm tích phù sa cổ): chiếm hầu hết phần phía
Bắc, Tây Bắc và Ðông Bắc thành phố, gồm phần lớn các huyện Củ Chi, Hóc
môn, Bắc Bình Chánh, quận Thủ Ðức, Bắc-Ðông Bắc quận 9 và đại bộ phận
khu vực nội thành cũ.
Ðiểm chung của tướng trầm tích này, thường là địa hình đồi gò hoặc
lượn sóng, cao từ 20-25m và xuống tới 3-4m, mặt nghiêng về hướng Ðông
Nam. Dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố tự nhiên như sinh vật, khí
hậu, thời gian và hoạt động của con người, qua quá trình xói mòn và rữa
trôi..., trầm tích phù sa cổ đã phát triển thành nhóm đất mang những đặc
trưng riêng. Nhóm đất xám, với qui mô hơn 45.000 ha, tức chiếm tỷ lệ 23,4%

diện tích đất thành phố.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị
bạc màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai
loại đầu chiếm phần lớn diện tích. Ðất xám nói chung có thành phần cơ giới
chủ yếu là cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy
nơi và tùy mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Ðất chua, độ pH khoảng
4,0-5,0. Ðất xám tuy nghèo dinh dưỡng, nhưng đất có tầng dày, nên thích
hợp cho sự phát triển của nhiều loại cây trồng nông lâm nghiệp, có khả năng
cho năng suất và hiệu qủa kinh tế cao, nếu áp dụng biện pháp luân canh, thâm
canh tốt. Nền đất xám, phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây
dựng cơ bản.
Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh,
trầm tích này có nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng
sông và bãi bồi... nên đã hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù
sa có diện tích 15.100 ha (7,8%), nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất
phèn mặn (45.500 ha (23,6). Ngoài ra có một diện tích nhỏ khoảng hơn 400
ha (0,2%) là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi
đá ở vùng đồi gò.
 Nguồn nước và thủy văn.
Về nguồn nước, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn,
thành phố Hồ Chí minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất phát triển.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

15


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Sông Ðồng Nai bắt nguồn từ cao nguyên Langbiang (Ðà Lạt) và hợp

lưu bởi nhiều sông khác, như sông La Ngà, sông Bé, nên có lưu vực lớn,
khoảng 45.000 km2. Nó có lưu lượng bình quân 20-500 m3/s và lưu lượng
cao nhất trong mùa lũ lên tới 10.000 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước
và là nguồn nước ngọt chính của thành phố Hồ Chí Minh. Sông Sài Gòn bắt
nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến thành phố với chiều
dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km. Hệ thống các chi
lưu của sông Sài Gòn rất nhiều và có lưu lượng trung bình vào khoảng 54
m3/s.
Bề rộng của sông Sài Gòn tại Thành phố thay đổi từ 225m đến 370m
và độ sâu tới 20m. Sông Ðồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn ở phần nội
thành mở rộng, bởi hệ thống kênh Rạch Chiếc. Sông Nhà Bè hình thành từ
chỗ hợp lưu của sông Ðồng Nai và sông Sài Gòn, các trung tâm thành phố
khoảng 5km về phía Ðông Nam. Nó chảy ra biển Ðông bằng hai ngả chính ngả Soài Rạp dài 59km, bề rộng trung bình 2km, lòng sông cạn, tốc độ dòng
chảy chậm; ngả Lòng Tàu đổ ra vịnh Gành Rái, dài 56km, bề rộng trung bình
0,5km, lòng sông sâu, là đường thủy chính cho tàu bè ra vào bến cảng Sài
Gòn.
Ngoài trục các sông chính kể trên ra, thành phố còn có mạng lưới kênh
rạch chằng chịt, như ở hệ thống sông Sài Gòn có các rạch Láng The, Bàu
Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị
Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi và ở phần phía Nam
Thành phố thuộc địa bàn các huyện Nhà Bè, Cần Giờ mật độ kênh rạch dày
đặc; cùng với hệ thống kênh cấp 3-4 của kênh Ðông-Củ Chi và các kênh đào
An Hạ, kênh Xáng, Bình Chánh đã giúp cho việc tưới tiêu thuận lợi và đang
dần dần từng bước thực hiện các dự án giải tỏa, nạo vét kênh rạch, chỉnh
trang ven bờ, tô điểm vẻ đẹp cảnh quan sông nước, phát huy lợi thế hiếm có
đối với một đô thị lớn.
Nước ngầm ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhìn chung khá phong phú tập
trung ở vùng nửa phần phía Bắc-trên trầm tích Pleixtoxen; càng xuống phía
Nam (Nam Bình Chánh, quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ)-trên trầm tích Holoxen,
nước ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn.

Ðại bộ phận khu vực nội thành cũ có nguồn nước ngầm rất đáng kể,
nhưng chất lượng nước không tốt lắm. Tuy nhiên, trong khu vực này, nước
ngầm vẫn thường được khai thác ở ba tầng chủ yếu: 0-20m, 60-90m và 170Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

16


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

200m. Khu vực các quận huyện 12, Hóc môn và Củ Chi có trữ lượng nước
ngầm rất dồi dào, chất lượng nước rất tốt, thường được khai thác ở tầng 6090m. Ðây là nguồn nước bổ sung quan trọng của thành phố
Về thủy văn, hầu hết các sông rạch Thành phố Hồ Chí Minh đều chịu
ảnh hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông. Mỗi ngày, nước lên xuống
hai lần, theo đó thủy triều thâm nhập sâu vào các kênh rạch trong thành phố,
gây nên tác động không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc
tiêu thoát nước ở khu vực nội thành.
Mực nước triều bình quân cao nhất là 1,10m. Tháng có mực nước cao
nhất là tháng 10-11, thấp nhất là các tháng 6-7. Về mùa khô, lưu lượng của
nguồn các sông nhỏ, độ mặn 4% có thể xâm nhập trên sông Sài Gòn đến quá
Lái Thiêu, có năm đến đến tận Thủ Dầu Một và trên sông Ðồng Nai đến
Long Ðại. Mùa mưa lưu lượng của nguồn lớn, nên mặn bị đẩy lùi ra xa hơn
và độ mặn bị pha loãng đi nhiều.
Từ khi có các công trình thủy điện Trị An và thủy lợi Dầu Tiếng ở
thượng nguồn, chế độ chảy tự nhiên chuyển sang chế độ chảy điều tiết qua
tuốt bin, đập tràn và cống đóng-xả, nên môi trường vùng hạ du từ Bắc Nhà
Bè trở nên chịu ảnh hưởng của nguồn, nói chung đã được cải thiện theo chiều
hướng ngọt hóa. Dòng chảy vào mùa kiệt tăng lên, đặc biệt trong các tháng
từ tháng 2 đến tháng 5 tăng 3-6 lần so với tự nhiên.
Vào mùa mưa, lượng nước được điều tiết giữ lại trên hồ, làm giảm thiểu
khả năng úng lụt đối với những vùng trũng thấp; nhưng ngược lại, nước mặn

lại xâm nhập vào sâu hơn. Tuy nhiên, nhìn chung, đã mở rộng được diện tích
cây trồng bằng việc tăng vụ mùa canh tác. Ngoài ra, việc phát triển các hệ
thống kênh mương, đã có tác dụng nâng cao mực nước ngầm trên tầng mặt
lên 2-3m, tăng thêm nguồn cung cấp nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt
của thành phố.
I.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Điểm nổi bật trong kết quả điều hành kinh tế - xã hội năm 2018 của thành
phố là môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện, thủ tục hành
chính có nhiều tiến bộ; việc lặp lại trật tự đô thị được người dân ủng hộ.
Trong năm, Thành phố đã đẩy mạnh việc giải ngân các công trình xây dựng
cơ bản, rà soát phân bổ vốn đầu tư, tập trung ứng vốn cho dự án tuyến đường
sắt Bến Thành – Suối Tiên, kịp thời ngăn chặn tình trạng sốt giá nhà đất ở
các vùng ven. Đặc biệt đã tổ chức làm việc với các cơ quan trung ương về
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

17


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

báo cáo sơ kết 5 năm thực hiện Nghị quyết số 16-NQ/TW của Bộ Chính trị
về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 và được Quốc Hội thông qua Nghị quyết 54/2017/QH14 ngày
24/11/2017 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố Hồ
Chí Minh, tạo động lực cho Thành phố phát triển bền vững và nhanh hơn
nữa trong những năm tiếp theo.
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tăng 8,25% so năm trước (năm
2017 tăng 8,05%). Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) đạt 107,90% (năm 2017
đạt 107,33%); tổng vốn đầu tư xã hội đạt 365,71 ngàn tỷ đồng, so cùng kỳ
tăng 18,4%, so với GRDP bằng 34,5%; tổng thu cân đối ngân Nhà nước đạt

347.986 tỷ đồng, đạt 100,03% dự toán, tăng 13,32%; tổng chi ngân sách địa
phương (trừ tạm ứng) 67.075 tỷ đồng, đạt 94,94% dự toán, tăng 40,36% so
cùng kỳ; tổng dư nợ tín dụng đến 1/12/2018 tăng 17,27% so với tháng
12/2017.
Công Nghiệp
Tình hình sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố tháng 12 tiếp tục
tăng trưởng ổn định. Chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) ước tính
tháng 12 tăng 6,37% so với tháng trước. Trong đó: công nghiệp chế biến,
chế tạo tăng 6,65%; ngành cung cấp nước, quản lý và xử lý rác thải, nước
thải tăng 4,69%; hoạt động khai khoáng giảm 2,12%; ngành sản xuất và phân
phối điện giảm 5,16%.
Xây dựng
Giá trị sản xuất xây dựng cả năm theo giá hiện hành ước đạt 247.525,16
tỷ đồng, bao gồm:
+ Khu vực Nhà nước đạt 14.719,23 tỷ đồng, chiếm 5,95%;
+ Khu vực ngoài Nhà nước đạt 212.732,65 tỷ đồng, chiếm 85,94%;
+ Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 20.073,29 tỷ đồng, chiếm 8,11%.
Trong tổng giá trị sản xuất: giá trị sản xuất xây dựng công trình nhà chiếm
53,36%; công trình kỹ thuật dân dụng chiếm 28,36% và hoạt động xây dựng
chuyên dụng chiếm 18,28%. Giá trị sản xuất xây dựng cả năm theo giá so
sánh ước đạt 191.848,42 tỷ đồng, tăng 8,19% so với năm 2017, bao gồm:
+ Khu vực Nhà nước đạt 11.329,06 tỷ đồng, giảm 15,95%;
+ Khu vực ngoài Nhà nước đạt 164.678,71 tỷ đồng, tăng 10,97%;
+ Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 15.840,65 tỷ đồng, tăng 2,59%.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

18


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

Trong tổng giá trị sản xuất: giá trị sản xuất xây dựng công trình nhà tăng
11,15%; công trình kỹ thuật dân dụng tăng 1,61% và hoạt động xây dựng
chuyên dụng tăng 10,55%.
Trồng trọt
Diện tích gieo trồng cây hàng năm ước đạt 41.552,9 ha, giảm 1,8% so với
năm 2017. Trong đó, diện tích lúa chiếm 46,2%, giảm 1,5%; sản lượng đạt
86.253,3 tấn, tăng 1,3% so năm trước. Diện tích gieo trồng rau các loại chiếm
19%, giảm 0,6%, sản lượng đạt 230.626,6 tấn, tăng 3,4%. Diện tích hoa, cây
cảnh là 1.366,4 ha, tăng 9,2%. Nhìn chung, năng suất các loại cây trồng hàng
năm tăng so với năm trước.
Lâm nghiệp
Tổng diện tích rừng, đất lâm nghiệp trên địa bàn Thành phố hiện nay là
38.864 ha, trong đó diện tích đất có rừng là 35.794 ha. Tỉ lệ che phủ rừng đạt
17,46%, tỷ lệ che phủ rừng và cây xanh là 37,15%. Tính đến nay, sản lượng
cây lâm nghiệp trồng phân tán là 251.000 cây, tăng 1,74% so với cùng kỳ
năm trước. Diện tích trồng rừng được chăm sóc là 581 ha, tăng 7% so với
cùng kỳ năm trước.
Thủy sản
Sản lượng thủy sản năm 2017 ước đạt 59.043,6 tấn, tăng 0,45% so năm
trước. Trong đó, sản lượng cá ước đạt 18.956,7 tấn, giảm 2,21%; sản lượng
tôm ước đạt 16.085,1 tấn, giảm 1,85%; sản lượng thủy sản khác ước đạt
24.001,8 tấn, tăng 4,32%. Trong đó:
− Sản lượng thủy sản khai thác ước đạt 19.976,7 tấn, tăng 1%. Trong đó,
sản lượng khai thác thủy sản biển chiếm 86,4%, tăng 1,7%; sản lượng khai
thác thủy sản nội địa chiếm 13,6%, giảm 3%.
− Sản lượng thủy sản nuôi trồng ước đạt 39.067,0 tấn, tăng 0,2%. Trong
đó, sản lượng cá chiếm 21,6%, giảm 8%; tôm chiếm 32,6%, giảm 2,6%; sản
lượng thủy sản khác chiếm 45,8%, tăng 6,8%.
Dân số

Dân số: ước tính dân số trung bình trên địa bàn thành phố năm 2018 có
8.611,1 ngàn người, tăng 2% so với năm 2017. Giải quyết việc làm: dự ước
cả năm 2018, giải quyết việc làm cho 323.225 lượt người (đạt 115,44 % kế
hoạch năm), số việc làm mới tạo ra là 133.331 chỗ việc làm mới (đạt 106,66
% kế hoạch năm), tổ chức 80 phiên giao dịch việc làm. Bên cạnh giải quyết
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

19


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

việc làm trong nước, dự ước số lao động được giải quyết việc làm thông qua
hoạt động xuất khẩu lao động là 14.212 người.
II. Quy mô của dự án.
II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường
Số liệu nghiên cứu từ Savills Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng
TP.HCM đang có khởi đầu vô cùng mạnh mẽ và đạt nhiều cột mốc mới trong
quý I-2019. Cụ thể, quý I-2019 TP.HCM có tổng cộng 1,8 triệu m2 sàn chào
thuê ra thị trường, diện tích chào thuê từ nguồn cung mới của toàn thành phố
chỉ tăng thêm 3% so với cùng kỳ năm 2018. Hầu hết diện tích thuê mới đến
từ các tòa nhà văn phòng tập trung ở khu vực ngoài trung tâm. Quận 1 vẫn
chưa có dự án văn phòng mới nào được đưa vào chào thuê.

Nguồn cung hạn chế khiến công suất thuê của thị trường đạt mức lấp
đầy đến 98%, tăng thêm 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm
trước. Đây cũng là quý mà TP.HCM ghi nhận tỷ lệ trống thấp nhất trong 10
năm trở lại đây, với chỉ 2% mặt bằng văn phòng chưa được lấp đầy. Diện
tích trống tại các tòa nhà văn phòng cũ tiếp tục giảm, các tòa nhà mới đưa
vào thị trường đều nhanh chóng được hấp thụ, đặc biệt ở khu trung tâm khiến

giá thuê văn phòng quý I/2019 tiếp tục tăng thêm 2% so với quý trước và
13% so với cùng kỳ 2018.
Nhìn nhận về thị trường văn phòng TP.HCM, bà Từ Thị Hồng An, Phó
Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho rằng, nguồn cầu tăng
cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm khiến các CĐT liên tục tăng giá
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt
20


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

thuê và giữ được vị thế quyết định trong thương lượng. Trong khi đó, khách
thuê chỉ có thể chấp nhận mức giá tăng hoặc chọn lựa các phương án thuê
khác như dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm hoặc linh động trong bố
trí không gian làm việc. Khách thuê khó tìm được diện tích văn phòng với
chi phí phù hợp. Việc nhiều dự án tương lai có tiến độ xây dựng không đảm
bảo nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm và tình hình kinh tế vĩ mô
khả quan khiến thị trường cho thuê văn phòng được mong đợi sẽ tiếp tục duy
trì đà tăng.

Trong năm 2019, TP.HCM dự kiến sẽ có 11 dự án văn phòng với tổng
diện tích 206.000m2 được đưa vào thị trường. Nguồn cung tương lai có xu
hướng tiếp tục phân tán ra bên ngoài khu vực trung tâm như Bình Thạnh,
quận 7, quận 2 và các khu vực quận 10, Phú Nhuận.
Sự khan hiếm nguồn cung trung tâm đang thúc đẩy bùng nổ mô hình
không gian làm việc chung. Hiện nay diện tích không gian làm việc chung
tại TP.HCM có tốc độ tăng trưởng hơn 90% mỗi năm, đạt trên 37.000 m2.
Những cái tên chủ lực trong sân chơi này là We Work, Up, Dreamplex,
Regus, Compass và Lkloud ngày càng mở rộng diện tích thuê, trở thành
khách thuê chủ lực của nhiều tòa nhà với diện tích lấp đầy lớn. Mô hình văn

phòng Co. working được kỳ vọng có nhiều bước tiến cho giải pháp văn
phòng trung tâm nhờ nhu cầu cao, giảm thiểu chi phí và tăng tính linh hoạt
trong sử dụng.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt
21


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

II.2. Quy mô đầu tư của dự án
Dự án triển khai đầu tư cơ sở hạ tầng như sau:
ST
T

Nội dung
Xây dựng

1

Khối nhà văn phòng

2

Tầng hầm

3

Giao thông, cảnh quan

1

2
3
4
5
6

Diện
tích

Số
tầng

Diện tích
sàn (m2)

ĐVT

749,7
599,76

15

8996,4

m2

3

1799,28

m2

149,94

m2

149,94

Hệ thống tổng thể
Hệ thống cấp nước tổng
thể
Hệ thống cấp điện tổng
thể
Hệ thống thoát nước
tổng thể
Hệ thống truyền hình,
internet, điện thoại
Hệ thống điều hòa trung
tâm
Thiết bị phòng cháy
chữa cháy

Hệ thống
Hệ thống
Hệ thống

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Địa điểm thực hiện dự án: tại 23 Phạm Ngọc Thạch, Phường 6, Quận 3,
TP. Hồ Chí Minh.

III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án đầu tư Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê được
đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

22


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
TT

Nội dung

1

Khối nhà văn phòng

2

Giao thông, cảnh quan
Tổng cộng

Diện tích (m²)
599,76

Tỷ lệ (%)

80%

149,94

20%

749,7

749,70

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào để xây dựng như: nguyên vật liệu thiết bị xây dựng
sẽ được cung cấp từ TP.HCM hoặc các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình
Dương ..., bên cạnh đó những thiết bị cơ bản cũng sẽ được mua trong nước
nên nguyên vật liệu và thiết bị các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này
như quản lý và bảo vệ, dự kiến dự án sẽ có phương án tuyển dụng phù hợp
để sau khi dự án xin được chủ trương xong là dự án chủ động đi vào hoạt
động. Nên về cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

23


Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ

THUẬT CÔNG NGHỆ
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

TT

Nội dung

I
1
2
3

Xây dựng
Khối nhà văn phòng
Tầng hầm
Lối đi, cảnh quan
Hệ thống tổng thể
Hệ thống cấp nước
tổng thể
Hệ thống cấp điện
tổng thể
Hệ thống thoát nước
tổng thể
Hệ thống camera
quan sát
Hệ thống điều hòa
trung tâm
Hệ thống phòng cháy
chữa cháy tự động

1
2
3
4
5
6
7

Diện
tích
749,7
599,76

Số
tầng

Diện tích sàn
(m2)

15
3

149,94

Hệ thống BMS

8996,4
1799,28
149,94

ĐVT

m2
m2
m2
Hệ
thống
Hệ
thống
Hệ
thống
Hệ
thống
Hệ
thống
Hệ
thống
Hệ
thống

II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật
II.1. Phương án về hạ tầng kỹ thuật
Phương án Quy hoạch tổng mặt bằng:
1. Nguyên tắc:
+ Bố cục quy hoạch kiến trúc đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật
theo quy hoạch chung của khu vực.
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

24

Dự án Trung tâm hội nghị quốc tế và Văn phòng cho thuê.

+ Mật độ xây dựng tối đa khoảng 80% diện tích đất.
+ Đảm bảo các đường đi lại bố trí hợp lý và có sơ đồ hướng dẫn cụ thể,
phải bố trí các đường đi lại và vận chuyển riêng biệt cho các đối tượng hoạt
động.
+ Đảm bảo quy hoạch sử dụng hạ tầng kỹ thuật hợp lý.
2. Giải pháp quy hoạch:
Tổng mặt bằng được quy hoạch nhưng có thể được điều chỉnh tổng thể
để phù hợp với mật độ xây dựng cho phép của Tổ hợp. Bố trí đầy đủ tất cả
các hạng mục phụ trợ, hỗ trợ cho khối bệnh viện chính, đảm bảo dây chuyền
sử dụng liên hoàn, đảm bảo tiêu chuẩn của công trình công cộng.
Giải pháp thiết kế xây dựng một số hạng mục chính:
1. Nguyên tắc chung:
Chủ đầu tư định hướng nguyên tắc thiết kế chung là mang kiến trúc hiện
đại, thân thiện, hòa nhập với cảnh quanh xung quanh, tạo cảm giác gần gũi
thanh bình, mang tính chất nghỉ dưỡng cho các đối tượng được chăm sóc.
Bố cục khối tập chung hệ thống kỹ thuật, hệ thống giao thông đảm bảo
thuận tiện, hợp lý.
Đảm bảo các tiêu chuẩn cách ly. Tổ chức không gian cây xanh xen lẫn
công trình, tạo hiệu quả vật lý kiến trúc, không gian thân thiện, tạo môi
trường xanh sạch đẹp, các khu vực phục vụ nhu cầu của nhân viên văn phòng.
2. Giải pháp về an toàn thoát hiểm:
Dự án được thiết kế chống hỏa hoạn ngay khi lửa bắt đầu phát ra, theo
bậc chịu lửa của công trình, đảm bảo:
Tính ổn định của kết cấu chung tòa nhà khi xảy ra hỏa hoạn.
Đảm bảo thoát hiểm:
+ Hệ thống giao thông thẳng, đơn giản, rộng rãi, ngắn;

+ Bố trí lối thoát thuận tiện
+ Chia ô khu vực thoát hiểm bằng cửa chống cháy.
Hệ thống thiết bị tự động phát hiện và bảo vệ:
+ Vòi phun tự động chống lửa;
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

25