Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của văn phòng đăng ký đất đai huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------

ĐINH THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ MỘT
SỐ
HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG
NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------

ĐINH THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ MỘT
SỐ
HOẠT ĐỘNG CHÍNH CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG
NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn
Đinh Thị Loan

năm 2019


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc đến cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi - Giảng viên trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực
hiện Luận văn tốt nghiệp này
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên,

phòng Đào tạo - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã đào tạo, giúp đỡ
tôi trong thời gian học tập tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoành
Bồ, tỉnh Quảng Ninh nơi tôi công tác đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong
quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài tại đơn vị.
Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều
kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn
Đinh Thị Loan

năm 2019


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.................................................................. 4
3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 5

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận .................................................................................... 5
1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai. đăng ký
và cấp GCNQSD đất ................................................................................ 10
1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các
tài sản khác trên đất .................................................................................. 11
1.1.4. Những quy định về chuyển quyền sử dung đất.............................. 14
1.1.5. Đăng ký đất đai. bất động sản ........................................................ 17
1.1.5. Hệ thống Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ................................................................................ 20
1.2. Cơ sở thực tiễn...................................................................................... 29
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ............... 29
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam.......................................... 32
1.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam....
35
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 40
2.1. Đối tượng và phạm vi ........................................................................... 40


4

2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 40


5

2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 40
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp............................................... 41
2.3.3. Phương pháp tổng hợp. phân tích số liệu và viết báo cáo.............. 41

2.3.4. Phương pháp minh họa bằng sơ đồ. biểu đồ .................................. 42
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 42
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 43
3.1. Điều kiện tự nhiên. kinh tế xã hội. tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Hoành Bồ. tỉnh Quảng Ninh....................................................... 43
3.1.1 Điều kiện tự nhiên: ......................................................................... 43
3.1.2. Các nguồn tài nguyên..................................................................... 45
3.1.3. Thực trạng môi trường. .................................................................. 49
3.1.4. Khái quát thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................ 50
3.1.5. Đánh giá sơ lược về tỉnh hình quản lý và sử dụng đất của huyện
Hoành Bồ.................................................................................................. 51
3.2. Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của Văn phòng Đăng ký
đất đai huyện Hoành Bồ giai đoạn 2013 - 2018 .......................................... 59
3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........ 59
3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Hoành Bồ....................................................................................... 64
3.2.3. Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ. tỉnh Quảng Ninh ...................... 66
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động của Văn phòng
đăng ký QSD đất của huyện Hoành Bồ ....................................................... 72
3.3.1. Ý kiến đánh giá về hiệu quả của hoạt động VPĐK đất đai
huyện Hoành Bồ....................................................................................... 72
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các hoạt động liên quan
đến chức năng nhiệm vụ của VPĐK đất đai ............................................ 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

3.4. Đánh giá những thuận lợi. khó khăn và giải pháp................................ 79
3.4.1. Đánh giá những thuận lợi. khó khăn .............................................. 79
3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất............................................................ 82
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thực trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh ................................................................................... 51
Bảng 3.2: Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất
đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ huyện Hoành Bồ........... 64
Bảng 3.3: Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc
thẩm quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong
lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 65
Bảng 3.4: Tổng hợp hoạt động cấp GCNQSD đất của VPĐĐ đất đai
huyện Hoành Bồ giai đoạn 2013 – 2018....................................... 66
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất theo các đơn vị hành chính
trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2013 -2018..................... 67
Bảng 3.6: Kết quả cấp GCNQSD đất theo các mục đích trên địa bàn
huyện Hoành Bồ giai đoạn 2013 -2018 ........................................ 68
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất sau biến động quyền sử

dụng đất theo các nội dung trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai
đoạn 2013 -2018............................................................................ 69
Bảng 3.8. Tình hình quản lý hồ sơ địa chính cho huyện Hoành Bồ .............. 70
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Chi cục
thuế huyện để thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 2013- 2018... 71
Bảng 3.10: Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về hiệu quả hoạt động
của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoành Bồ......................... 72
Bảng 3.11: Kết qảu đánh giá sự hiểu biết chung của người dân..................... 73
Bảng 3.12: Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu
về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ............................................. 74
Bảng 3.13: Những hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê
lại QSDĐ ....................................................................................... 75
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
Bảng 3.14: Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức thừa kế
QSDĐ ............................................................................................ 76
Bảng 3.15: Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức tặng cho
QSDĐ ............................................................................................ 77
Bảng 3.16: Những hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức thế chấp
bằng QSDĐ ................................................................................... 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống. là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái
tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với
đất đai. Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế. một phần hai của cải của
các nước phát triển là đất đai và bất động sản gắn liền với đất. và tại các nước
đang phát triển con số này chiếm tới ¾. Ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội
(GDP) của hầu hết các quốc gia có được từ đất đai. bất động sản và các công
trình trên đất. Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên thiên
nhiên. nếu biết quản lý và khai thác tốt. mỗi quốc gia sẽ khơi thông cho mình
một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và
ổn định xã hội.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong các
ngành kinh tế quốc dân. Đất đai còn là môi trường sống. là địa bàn phân bố
dân cư. các cơ sở sản xuất. an ninh quốc phòng... Như vậy. đất đai gắn liền
với quá trình tồn tại và phát triển của con người và là nguồn tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá.
Sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển kinh tế xã hội đã tạo áp lực rất
lớn lên đất đai. khiến đất ngày càng trở nên có giá trị. Đất đai cũng trở thành
một hàng hóa đặc biệt được trao đổi chuyển nhượng. cho thuê. thế chấp... trên
thị trường bất động sản. Sử dụng và quản lý đất đai luôn là hai vấn đề song
hành nhưng vô cùng phức tạp. Yêu cầu cấp thiết là phải có sự quản lý chặt
chẽ. đồng bộ. thống nhất ở tất cả các ngành để sử dụng đất một cách hiệu quả
và tiết kiệm. Nhiệm vụ này thực sự quan trọng trong công tác quản lý về đất
đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

2

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà
nước. lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Việc đăng ký đất
đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc mọi
đối tượng sử dụng đất phải thực hiện mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa
đăng ký. mới được Nhà nước giao đất. cho thuê đất sử dụng. được Nhà nước
cho phép chuyển mục đích sử dụng. chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung về quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là quá trình thực hiện
công việc nhằm hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi địa
giới hành chính cấp xã và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để
Nhà nước quản chặt. nắm chắc toàn bộ quỹ đất.
Do sự phát triển của thị trường bất động sản và khung pháp lý chưa
đảm bảo nên hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam chịu nhiều áp lực. Việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số nơi chưa thực hiện xong. Hồ sơ
đất đai được quản lý theo hệ thống nhưng còn có sự sai lệch và chưa được cập
nhật đầy đủ. Hệ thống đăng ký đất đai trên nguyên tắc đảm bảo tính pháp lý.
liên quan đến tính tin cậy. sự nhất quán và tập trung. thống nhất của dữ liệu
địa chính.

Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía Bắc tỉnh Quảng Ninh.
cách trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía nam. Có tổng diện
tích tự nhiên là 84.354.34 ha chiếm 13.65% diện tích tự nhiên của tỉnh. đơn vị
hành chính của huyện gồm 12 xã. 1 thị trấn.
Theo quy định của bộ Luật dân sự và Luật đất đai thì việc đăng ký đất
được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa
giao quyền sử dụng) và yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất trong các
trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký. mới được giao đất. cho thuê
đất sử dụng. được nhà nước cho thay đổi mục đích sử dụng. chuyển quyền sử
dụng đất hay thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Có thể
thấy. đăng ký đất đai là một yêu cầu mà người sử dụng đất phải thực hiện với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




đai. đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện với
các đối tượng là các chủ thể sử dụng. quản lý đất đai. các chủ thể có tài sản
gắn liền trên đất.
Hoạt động đăng ký đất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trên phạm vi hành chính của
từng xã. phường. thị trấn trong cả nước và cấp GCNQSD đất cho những người
sử dụng đất có đầy đủ điều kiện. từ đó làm cơ sở cơ bản để Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Đồng thời. đây cũng là cơ sở
pháp lý quan trọng để thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất
và Nhà nước. tạo điều kiện cho họ thực hiện các giao dịch về nhà đất trên
thị trường bất động sản cũng như việc thực hiện các quyền năng gắn liền với
quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất. lập hồ sơ địa chính. cấp
GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý

Nhà nước về đất đai ở Việt Nam. Căn cứ vào hồ sơ kê khai sẽ được cơ
quan quản lý chuyên môn về đất đai xem xét. xác nhận về mặt thủ tục. tính
pháp lý làm cơ sở để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra quyết định
để ghi nhận về tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên
đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất. chủ sở
hữu tài sản trên đất. Theo quy định từ Luật đất đai năm 2003 Văn phòng
Đăng ký đất đai được thành lập tại 2 cấp. trong đó Văn phòng Đăng ký đất đai
cấp huyện có vai trò trong công tác xem xét. xác minh các thông tin về đất đai.
hoàn thiện các thủ tục hồ sơ để đảm bảo cho việc kê khai đăng ký và xét duyệt
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên. được sự nhất trí của Nhà
trường. Phòng Đào tạo. Khoa Quản lý Tài nguyên và sự hướng dẫn trực tiếp
của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




hiệu quả một số hoạt động chính của Văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Hoành Bồ. tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoành
Bồ. tỉnh Quảng Ninh từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn tới đạt hiệu quả. Do vậy
đề tài tập trung nghiên cứu. đánh giá theo các chỉ tiêu sau:
- Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Hoành Bồ ảnh hưởng tới các
hoạt động của VPĐK đất đai huyện Hoành Bồ;
- Đánh giá hiêu quả một số hoạt động chính của VPĐK đất đai huyện
Hoành Bồ giai đoạn 2013 - 2018;

- Đánh giá hoạt động của VPĐK đất đai huyện Hoành Bồ thông qua ý
kiến của người dân;
- Đánh giá những thuận lợi. khó khăn và đề xuất các giải pháp để
nâng cao hoạt động của VPĐK đất đai huyện Hoành Bồ
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học: Củng cố trau dồi kiến thức.
hiểu. nắm vững được những kiến thức về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn
của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những
sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng
ký quyền sử sụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng
vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ
động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá
trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
*. Khái niệm:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm hoàn thiện thông tin về
đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN về quyền sử dụng đất. quyền sở hữu
tài sản trên đất cho người sử dụng đất. chủ sở hữu tài sản trên đất hợp pháp;
nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng
đất. chủ sở hữu tài sản trên đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
chủ sở hữu tài sản trên đất.
* Đăng ký đất đai ban đầu. cấp GCN
Đăng ký đất đai. tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
ban đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở. tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
- Thửa đất được giao. cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
*Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động được thực hiện tại địa phương khi đã hoàn thành
công tác đăng ký đất ban đầu và đã cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




trong các trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã
thiết lập như thay đổi mục đích sử dụng. loại đất sử dụng. diện tích sử dụng.
thay đổi chủ sử dụng đất...
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất. chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi. chuyển nhượng. cho thuê. cho thuê lại. thừa kế. tặng cho
quyền sử dụng đất. tài sản gắn liền với đất; thế chấp. góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất. chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép

đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng. kích thước. diện tích. số hiệu. địa chỉ
thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung. quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




nhóm người sử dụng đất chung. nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với
đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Thay đổi quyền sử dụng đất. quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai. khiếu nại. tố cáo về đất đai. quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập. thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
*. Vai trò của đăng ký đất đai
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là
Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở
hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức. hộ gia đình. cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng
đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất
theo các quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất. đồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện nghĩa vụ các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích
của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất. đăng ký đất
quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước về quản lý đất đai và
người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và
GCNQSD đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp. xâm
phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ
theo pháp luật. như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất. nghĩa vụ bảo vệ và sử
dụng đất đai có hiệu quả..
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch. kế hoạch sử dụng đất đai; đảm bảo
việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định. lâu dài và có hiệu quả; đảm bảo cho
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy. để Nhà nước quản
lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình
hình đất đai theo những yêu cầu cơ bản của công tác quản lý đất đai.
Các thông tin cần thiết để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai bao gồm:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng. các thông tin bao
gồm: Tên chủ sử dụng đất; vị trí; hình thể; kích thước (góc. cạnh); diện tích;
hạng đất; mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng; những ràng buộc về quyền sử
dụng đất; những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng. các thông tin bao gồm: vị trí;
hình thể; diện tích; loại đất (thảm thực vật hay trạng thái tự nhiên của bề mặt
đất)
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó. qua việc thực hiện đăng ký
đất. thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ. chi tiết tới từng thửa đất trên cơ
sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính. quy
hoạch sử dụng đất. giao đất. cho thuê đất. phân hạng và định giá đất…. Nhà
nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai
theo đúng pháp luật.
*. Đặc điểm của đăng ký đất
Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng
đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người
sử dụng đất cùng nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai.
Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý nhà nước ở các cấp. do
hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Theo
Điều 64 Luật đất đai 2003 xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất
đai là hệ thống thống nhất từ trung ương đến địa phương. Cơ quan quản lý đất
đai cao nhất ở trung ương là Bộ TN và MT; cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương được thành lập ở tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương. thành phố
thuộc tỉnh; quận. huyện. thị xã là Sở và Phòng TN và MT tương ứng. Cấp cơ
sở là cán bộ địa chính xã.
Ngành địa chính với chuyên môn gắn liền với công tác quản lý đất đai.
nắm vững các mục đích yêu cầu đăng ký đất. nắm vững về chính sách. pháp
luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung. nhiệm vụ của
quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời ngành địa chính là ngành duy nhất kế
thừa. quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến
động đất đai. vì vậy có thể tổ chức. chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất
có chất lượng. đáp ứng đầy đủ. chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý
nhà nước về đất đai.
Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân. do Nhà nước thống nhất quản
lý. người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng. đồng thời phải có nghĩa vụ
đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. do đó. đăng ký đất đai đối
với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

Theo pháp Luật đất đai. Điều 17. Luật Đất đai 2013. Nhà nước thực
hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất. cho thuê đất và
công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại
đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng
sử dụng. từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì
vậy. việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và
xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký.
Theo quy định của pháp luật đất đai. công tác đăng ký lập hồ sơ địa
chính được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp. bao
gồm: xã. huyện. tỉnh. trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội
đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã. do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý
và sử dụng đất đai. Vì vậy để tăng cường cũng như nâng cao hiệu lực. hiệu
quả của việc quản lý và sử dụng đất đai. thì các thông tin về đất đai cần được
quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp nhà nước quản lý chặt
chẽ hơn về đất đai. đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất
yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
1.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai. đăng ký và cấp
GCNQSD đất
*. Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai
Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức. hộ gia đình. cá nhân sử
dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất
chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7. Luật Đất đai
2013 bao gồm:
1. Người đứng đầu của tổ chức. tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại

giao. doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã. phường. thị trấn đối với việc sử dụng
đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy
ban nhân dân xã. phường. thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp
xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân. các công trình
công cộng phục vụ hoạt động văn hóa. giáo dục. y tế. thể dục thể thao. vui
chơi. giải trí. chợ. nghĩa trang. nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa
phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn. làng. ấp. bản.
buôn. phum. sóc. tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận
cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao. công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho
cơ sở tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân. người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng
đất của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản
khác trên đất
1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất. quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm. đất nuôi trồng thủy sản. đất làm muối tại cùng một xã. phường.

thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa
đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất. nhiều chủ sở hữu nhà ở. tài sản
khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng
đất. từng chủ sở hữu nhà ở. tài sản khác gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3. Giấy chứng nhận chỉ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo luật định (nếu có);
4. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
5. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản
gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức. hộ gia đình. cá
nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ
chức nước ngoài. cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào
Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở. công trình xây dựng. cây lâu năm và rừng
sản xuất là rừng trồng.
*. Đối tượng được cấp GCN
Điều 99. Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp sử dụng đất
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100. 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
b) Người được Nhà nước giao đất. cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi. nhận chuyển nhượng. được thừa kế. nhận
tặng cho quyền sử dụng đất. nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân. quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp. khiếu
nại. tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp. cụm công nghiệp. khu chế
xuất. khu công nghệ cao. khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở. tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý. hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa. hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình. hai vợ chồng. tổ chức sử dụng đất chia tách. hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận
bị mất.
*. Các trường hợp không được cấp GCNQSD đất
- Đất sử dụng do lấn. chiếm. vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt;
- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật;
- Đất thuê từ quỹ đất công ích;
- Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp nhà nước;
- Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước.

Ngoài ra đối với hộ gia đình. cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận
đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành
vi vi phạm sau đây:
- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền
xét duyệt và công khai;
- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức.
cộng đồng dân cư quản lý;
- Lấn. chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được
công bố. cắm mốc;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN