Đánh giá công tác giao đất, thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang giai đoạn 2016 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.25 MB, 97 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH QUANG VINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, THUÊ ĐẤT CHO CÁC
TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên -2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH QUANG VINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, THUÊ ĐẤT CHO CÁC
TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ
Thái Nguyên -2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.
Thái Nguyên, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Đinh Quang Vinh
năm 2019
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc đến thầy giáo, PGS.TS. Lê Văn Thơ - Giảng viên trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
thực hiện Luận văn tốt nghiệp này
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên,
phòng Đào tạo - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã đào tạo, giúp đỡ
tôi trong thời gian học tập tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang
nơi tôi công tác đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu
thực hiện đề tài tại đơn vị.
Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều
kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Đinh Quang Vinh
năm 2019
3
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung......................................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Mục tiêu cụ thể......................................... Error! Bookmark not defined.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn.......................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai ...................................................................... 4
1.1.2. Khái quát một số điểm mới quy định về giao đất, cho thuê đất ............. 6
1.1.3. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức ..... 8
1.1.4. Tổ chức sử dụng đất. ............................................................................. 10
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức .......................................................................................... 12
1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức. ............................................................................................... 15
1.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam và
trên thế giới ..................................................................................................... 22
1.3.1 Tại Việt Nam.......................................................................................... 22
1.3.2 Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là
các tổ chức ở một số nước trên Thế giới......................................................... 24
1.4. Đánh giá chung
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 29
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 29
4
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................... 29
2.3.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn 20162018 ................................................................................................................. 29
2.3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức qua kết quả điều
tra..................................................................................................................... 30
2.3.4. Tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động
giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hà Giang. ............................................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 30
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.................................................. 30
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp ......................................................... 31
2.4.3. Phương pháp so sánh, đối chiếu............................................................ 32
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 32
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 33
3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................. 33
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................. 33
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2108 ........................................................... 37
3.2. Đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà
Giang giai đoạn 2016-2018..................................................................................
38
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức ................................................ 38
3.2.2. Đánh giá kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà
Giang giai đoạn 2016-2018............................................................................. 40
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê đất cho các tổ chức..................................... 42
3.2.4. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2016 – 2018.... 45
3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Hà
5
Giang ............................................................................................................... 52
5
3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất với các tổ chức qua kết quả điều
tra..................................................................................................................... 54
3.3.1. Về công tác giao đất.............................................................................. 55
3.3.2. Về công tác cho thuê đất ....................................................................... 56
3.3.3. Về tiến độ giải quyết hồ sơ ................................................................... 57
3.4. Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháo nâng cao hiệu quả
công tác giao đất và cho thuê đất tại thành phố Hà Giang .......................... 57
3.4.1. Kết quả đạt được .................................................................................. 57
3.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân .............................................................. 59
3.4.3. Một số định hướng giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của
các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Giang ............................................................................................................... 62
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 68
1. Kết luận: ...................................................................................................... 68
2. Đề nghị ........................................................................................................ 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70
6
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng việt
BĐS
:
Bất động sản
CNNN
:
Công nghiệp ngắn ngày
CN
:
Công nghiệp
CSHT
:
Cơ sở hạ tầng
ĐKĐĐ
:
Đăng kí đất đai
GTNC
:
Giá trị ngày công
GTSX
:
Giá trị sản xuất
KT
:
Kinh tế
QLĐĐ
:
Quản lí đất đai
MT
:
Môi trường
NXB
:
Nhà xuất bản
TNHH
:
Thu nhập hỗn hợp
TCKT
:
Tổ chức kinh tế
UBND
:
Ủy ban nhân dân
XH
:
Xã hội
1
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018................................................... 37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức đang quản lý và sử dụng
theo mục đích năm 2018 ................................................................................. 39
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2016-2018 ............................ 40
Bảng 3.4. Phân loại các tổ chức được giao đất, thuê đất giai đoạn
2016 - 2018...................................................................................................... 41
Bảng 3.5. Tổng hợp các tổ chức thuê đất năm 2016....................................... 43
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2017 ...................................... 44
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2018 ...................................... 45
Bảng 3.8. Hiện trạng sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức địa
bàn thành phố Hà Giang.................................................................................. 46
Bảng 3.9. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Giang ................ 47
Bảng 3.10. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Giang .........................................
48
Bảng 3.11. Danh sách các tổ chức kinh tế cho thuê lại, cho mượn đất trái pháp
luật giai đoạn 2016 - 2018............................................................................... 49
Bảng 3.12. Danh sách các tổ chức chưa đưa đất vào sử dụng trên địa bàn
thành phố Hà Giang .......................................................................................51
Bảng 3.13. Kết quả tiền thu từ đất trong giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn
thành phố Hà Giang …………………………………………………………52
Bảng 3.14. Kết quả điều tra phỏng vấn các tổ chức được giao đất, cho thuê đất
tại thành phố Hà Giang ................................................................................... 55
Bảng 3.15. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất của các tổ chức ........... 55
Bảng 3.16. Kết quả phỏng vấn về thuê đất của các tổ chức .......................... 56
Bảng 3.17: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ giao, thuê đất trên địa bàn thành
phố Hà Giang .................................................................................................. 57
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc
phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và
lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất
nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính
sách của Đảng và Nhà nước. Trong mỗi một giai đoạn lịch sử, trước yêu cầu
bảo vệ và phát triển của đất nước, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng
và Nhà nước liên tục được đổi mới. Nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành
nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Giao
đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà
nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước
đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai từ năm 2003 đã
góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước
đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát
sinh một số điểm hạn chế dẫn đến tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng
không đúng mục đích, vi phạm pháp luật.
Để khắc phục những hạn chế nêu trên, đồng thời thể chế hóa các quan
điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh
tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai
năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất thể hiện ở
những điểm chính như: (1) Cơ bản chuyển sang cho thuê đất; (2) Mở rộng
quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (3) Chế tài
mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai; (4) Nâng thời hạn giao đất trong hạn
mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các
loại đất
2
nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp). (Lê
Thanh Khuyến, 2014).
Trong những năm gần đây công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất của thành phố Hà Giang đã được quan tâm và đã xác định rất
rõ việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến
mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng nhằm khắc
phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các
đối tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh, bước đầu thu hút
vốn đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới
cho các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất để phát triển sản xuất kinh doanh.
Vì vậy, nghiên cứu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Hà Giang giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về tình hình quản lý, sử
dụng đất, từ đó đề xuất những giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà
nước về đất đai. Xuất phát từ thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Lê
Văn Thơ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, thuê
đất cho các tổ chức, trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai
đoạn 2016- 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang, giai đoạn 2016-2018;
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất với các tổ chức qua kết quả
điều tra;
- Từ những đánh giá kết quả đạt được để đưa ra những tồn tại, khó khăn
và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác giao đất,
cho thuê đất.
3
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật
liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp với tình hình
thực tế.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
đặc biệt là trong công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần
vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Giang.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai
là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ
không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với
quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai còn là điều kiện lao
động, gắn liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an
ninh.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều
loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì
đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất
thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải
là quyền sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho
người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể phù
hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất.
5
Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy
định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
6
Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai
1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà
còn có quyền cho thuê đất. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử
dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc
cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này,
đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ
chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất.
Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì
người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô
thị. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô
thị.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai
2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong
công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu
hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất
tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh
bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước. Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được
giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có
chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục
đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài
sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi
đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
7
1.1.2. Khái quát một số điểm mới quy định về giao đất, cho thuê đất
Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013
có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới nhằm khắc phục những
điểm còn tồn tại của Luật Đất đai năm 2003, trong đó có công tác giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. thu hẹp các trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử
dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng
hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà
đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả, cụ thể:
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các
tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính thì không được thực hiện
giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải
chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp
như các trường học, bệnh viện... tự chủ về mặt tài chính thì đều phải chuyển
sang thuê đất.
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước
được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực
hiện phương thức này, mà phải thuê đất. Đối với các dự án nhà ở để bán, cho
thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất. Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
Quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
8
+ Về thuê đất: Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quy định tổ chức
kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng
được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp;
* Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Điều
52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất
hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Vai trò của Kế hoạch sử dụng
đất hàng năm, nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy
hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm
dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay không có trong Kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của huyện sẽ không thực hiện được.
* Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho
thuê đất nhưng không sử dụng, chậm, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất với hai loại điều kiện:
+ Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc
quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm
bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi
trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục
công trình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tất cả các dự án có sử
dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình
dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 ha đất trồng
lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua.
+ Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất như: có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi
phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho
thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng,
dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.
* Về quỹ đất của các tổ chức: Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm: Quỹ đất do các tổ chức
trong nước là cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội,
tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... (sau đây gọi chung là tổ chức) được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức
kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.3. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
Đối với nhà nước giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền
sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê
đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng chứ
không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với
tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý
này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc
pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng việc cấp GCNQSDĐ,
buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử
dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê
đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì
giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp
phần tạo ra sự công bằng cho toàn xã hội. Công tác giao đất và cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún,
quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với
các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình
thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào
hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh
tế phát triển.
Đối với các tổ chức kinh tế đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự
án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng,
không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự
án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà
bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong
các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm
thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho
việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần có vốn, bất kì
một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ
đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy
động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng và
các tổ chức khác, tuy nhiên việc tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ,
vì phải có tài sản và tài sản hình thành bảo đảm.
Đối với người sử dụng đất giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý
nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng
đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các
công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu
tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng
đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…
Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện
cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp
quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy
động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai,
thực hiện dự án.
1.1.4. Tổ chức sử dụng đất.
1.1.4.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất.
Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để
quản lý bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân
sự (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
1.1.4.2. Loại hình tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử
dụng đất, cụ thể gồm:
* Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ
quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công
ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã
xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể
thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng
khác của địa phương.
Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là
pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào
đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp
(doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh)
được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp
tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo
Luật Đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ
quan nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội; đơn vị quốc phòng, an ninh;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
- Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ
quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
* Tổ chức nước ngoài: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của
nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự
quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư
được Nhà nước cho thuê đất.
+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu
tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được
Nhà nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng
đất.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng
sử dụng đất là tổ chức
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền
chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển
nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt
pháp lý cho những người sử dụng đất. Một số nội dung chính liên quan đến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
giao đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất
để quản lý, từ đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại,
hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng).
Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm
2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về
công tác giao và cho thuê đất, tại Điều 4 quy định: “Nhà nước giao đất là
việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất”; “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất”. Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng
đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước
giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê
đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nó được hiểu là một
chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng
đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện
các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Bản chất của giao đất và cho thuê đất tại Điều 5, Luật Đất đai năm
2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện là chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở
hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất
chính là trao quyền sử dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có
quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử
dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được
giao hay cho thuê.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
