đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ THUẬN HÒA

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019


HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ THUẬN HÒA

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS LÊ MAI THANH

Hà Nội, năm 2019

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1:LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ......................................... 6
1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử
dụng đất ........................................................................................................................................... 6
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự........................................ 6
1.1.2. Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
..................................................................................................................... 9
1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử dụng
đất trong thi hành án dân sự .................................................................................................16
1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
................................................................................................................... 16
1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự ........................................................................................................ 18
1.2.3. Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất trong thi hành án ................................................................................. 20
1.3. Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự ........................................................................................................................................21
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ,
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .............................................................................. 23
2.1.1. Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở................................................... 24
2.1.2. Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai ................ 26
2.1.3. Năng lực thi hành án....................................................................... 27


2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu
giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh ...............29
2.2.1. Chủ thể ............................................................................................ 29

2.2.2. Đối tượng ........................................................................................ 31
2.2.3. Giá trị .............................................................................................. 33
2.3.Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản
là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn Thành phố
Hồ Chí Minh

36

2.3.1. Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà, quyền
sử dụng đất ................................................................................................ 35
2.3.2. Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền
sử dụng đất trong thi hành án ................................................................... 36
2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua trong
bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh
........................................................................................................................................................... 41

2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao
hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ ............................. 40
2.4.2. Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án .......................................... 41
2.4.3. Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua ........ 41
Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ
TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN
DÂN SỰ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .............................................................. 45
3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất ......................................................................................................... 47


3.2. Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính xác
trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng
đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh..................................................................................... 49

3.3. Nâng cao hiệu quả tổ chức đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử
dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh......................................................................... 52
KẾT LUẬN .................................................................................................... 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ĐGTS

Đấu giá tài sản

THADS

Thi hành án dân sự

TP. Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh

VKSND TC

Viện kiểm sát nhân dân tối cao


MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài nghiên cứu
Phán quyết của Tòa án hoặc quyết định giải quyết vụ việc tranh chấp chỉ
có giá trị pháp lý và thực tiễn nếu có được một hệ thống thực thi phán quyết
thực hiện được đúng chức năng của mình. Từ đó, hoạt động thi hành án dân sự

mang một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo kỷ cương phép nước;
củng cố pháp chế và pháp quyền, đảm bảo quyền tư pháp được thực thi. Điều
106 Hiến pháp hiện hành năm 2013 đã quy định rằng “Bản án, quyết định của
Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan, tổ chức, cá nhân
tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”.
Nhận thức được vai trò của công tác thi hành án dân sự, nhiều năm qua,
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thi
hành án dân sự, trong đó Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn
được coi là khung pháp lý quan trọng nhằm thể chế hóa hoạt động này trong
đời sống. Tuy vậy, kết quả thi hành án qua các năm mặc dù có khởi sắc nhưng
tình trạng án dân sự tồn đọng, khó giải quyết vẫn còn khá nhức nhối, đặc biệt
ở những địa bàn trọng điểm như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Lĩnh vực khó
khăn nhất trong hoạt động thi hành án dân sự lại nằm ở các giao dịch liên quan
tới nhà ở, quyền sử dụng đất…
Theo thống kê của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngày
30/9/2018 (chỉ tính riêng các vụ việc bán đấu giá từ 3 lần trở lên), trên phạm vi
toàn quốc còn 2.961 việc bán đấu giá không thành với tổng giá trị tài sản hơn
7,46 nghìn tỷ đồng. Trong năm 2018 (từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/9/2018),
số việc bán đấu giá thành tài sản là 2.846 việc và hơn 11,1 nghìn tỷ đồng. Trong
đó, đã giao 2.110 việc, tương ứng với số tiền gần 9,6 nghìn tỷ đồng (đạt 74,2%
về việc và 86,34 % về tiền); hủy kết quả bán đấu giá là 69 việc, tương ứng với
số tiền gần 93 tỷ đồng; chưa giao được tài sản là 667 vụ, tương ứng với số tiền
1


hơn 1,4 nghìn tỷ đồng. So với năm 2017 thì năm 2018 số vụ việc cũng như giá
trị bán đấu giá thành đều tăng. Cụ thể, tăng 701 việc và hơn 7,7 nghìn tỷ đồng.
Kết quả giải quyết giao tài sản trong năm 2018 cũng tăng vượt bậc so với năm
2017, đặc biệt là về giá trị (tăng hơn 5 nghìn tỷ đồng).
Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử

dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong
những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi
hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá
tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động
lực.
Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài
sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn
Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Thi hành án dân sự nói chung và bán đấu giá tài sản trong thi hành án
dân sự nói riêng là những lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm. Qua tổng hợp, có thể
ghi nhận một số công trình nghiên cứu nổi bật như:
- Nguyễn Thị Kim Tuyến (2010), Thực hiện pháp luật về thi hành án dân
sự ở thành phố Hà Nội, Luận án luật học;
- Nguyễn Thanh Phong (2011), Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản
trong thi hành án dân sự, Luận văn luật học.
- Đặng Đình Quyền (2012), Hiệu quả áp dụng pháp luật trong thi hành
án dân sự ở Việt Nam, Luận án luật học;
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng
và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa
có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là

2


bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất
cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất.
Ngoài các nghiên cứu nói trên còn có một số nghiên cứu dưới dạng bài
viết, tạp chí như:

- Lê Minh Tâm (2001), Thử bàn mấy vấn đề lí luận về thi hành án, Tạp
chí Luật học số 2/2001.
- Trương Hồng Quang (2015), Về bản chất của hoạt động thi hành án,
Cổng thông tin Bộ Tư pháp
Mặc dù các công trình nghiên cứu đã giải mã nhiều vấn đề lý luận và
thực tiễn liên quan nhưng việc đấu giá nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố
Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ luôn là vấn đề
đáng quan tâm nhưng chưa được nghiên cứu thấu đáo. Đó chính là nhiệm vụ
nghiên cứu của luận văn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn hệ thống hoá và phân tích cơ sở lý luận, pháp lý về đấu giá tài
sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên cơ sở đó đánh giá thực
trạng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa
bàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan các quy định về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử
dụng đất thi hành án dân sự; Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan, đánh
giá vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và tầm quan trọng của việc
hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất thi hành án dân sự. Tìm hiểu các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

3


Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định đó trên địa bàn Thành phố để nêu ra
được những mặt tích cực và hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật.Tập trung
phân tích những tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải
pháp phù hợp.

Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định của
pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất thi hành án dân sự tại Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất như một
trong biện pháp thi hành án dân sự căn cứ theo pháp luật thi hành án dân sự với
thực tiễn nghiên cứu từ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu đấu giá nhà, quyền sử dụng
đất trong hoạt động thi hành án dân sự mà không mở rộng đến các biện pháp
thi hành án khác.
- Về không gian: Luận văn chỉ đánh giá thực tiễn trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng bán đấu giá nhà ở, quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ năm 2014 đến nay (thời điểm Luật thi
hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014).
5. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở vận dụng các phương pháp luận
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin và quan điểm
của Đảng cộng sản Việt Nam. Luận văn cũng sử dụng những phương pháp
nghiên cứu luật học truyền thống như phương pháp phân tích, phương pháp
tổng hợp, pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử, tư duy

4


logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… nhằm làm sáng tỏ nội dung và phạm
vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn:
Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo

pháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động
này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua luận văn cho
thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu. Từ đó tác giả có những
đề xuất kiến nghị, nêu ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn
tại, hạn chế để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn trong việc ban
hành pháp luật và thực thi pháp luật sau này. Bên cạnh đó, Luận văn cũng có
thể là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và ít
nhiều cũng là nguồn kiến thức cho những ai hoạt động ở lĩnh vực đấu giá tài
sản trong thi hành án dân sự.
7. Kết cầu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự
Chương 2: Thực trạng pháp luật đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh

5


Chương 1
LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự
Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các phán quyết giải quyết tranh chấp
của cơ quan có thẩm quyền được thực thi trên thực tế. Các phán quyết này sau
khi được ban hành tuy có tính quyết định, nhưng việc thi hành trên thực tế

thường bị bên có nghĩa vụ né tránh thực hiện, do vậy để bảo đảm quyền lợi của
bên có quyền, hoạt động thi hành án dân sự sẽ tổ chức thực hiện các phán quyết
này trên thực tế.
Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân được thực
hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật THADS
và pháp luật có liên quan trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết
định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.
Theo quy định tại Điều 1 và 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa
đổi bổ sung năm 2014), THADS là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân,
bao gồm cả cơ quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết
định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.
Các bản án, quyết định được THADS bao gồm: bản án, quyết định về dân sự,
hình phạt tiền, tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật
chứng, tài sản, án phí và quyết định dân sự trong bản án, quyết định hình sự,
phần tài sản trong bản án, quyết định hành chính của Tòa án, quyết định của
Tòa án giải quyết phá sản, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng
xử lý vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên phải thi hành và phán
quyết, quyết định của Trọng tài thương mại hoặc những bản án, quyết định của
6


Tòa án cấp sơ thẩm được thi hành án ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng
nghị. Hoạt động THADS được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục
theo quy định của Luật THADS, các văn bản hướng dẫn thi hành và các văn
bản quy phạm phát luật có liên quan.
Như vậy, THADS là một trong những hoạt động quan trọng của bộ máy
nhà nước nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định về dân sự của Tòa án,
Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thi hành trên
thực tế. Hoạt động THADS có hiệu quả góp phần bảo đảm tính nghiêm minh
của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và lợi ích

của Nhà nước. Qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xã hội, tăng
cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhà nước trong việc tôn trọng, bảo vệ và
bảo đảm quyền con người.
Về đặc điểm:
Thứ nhất, thi hành án dân sự là hoạt động được thực hiện theo quy định
của pháp luật về thi hành án dân sự. Là hoạt động bảo đảm cho các phán quyết
được thực thi trên thực tế, bảo đảm công bằng xã hội nên việc thực thi các phán
quyết phải được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chung, do pháp luật quy
định. Quá trình phát triển, quy định pháp luật về thi hành án dân sự đến nay đã
chính thức xây dựng thành hệ thống văn bản, trong đó Luật Thi hành án dân sự
2008 sửa đổi bổ sung 2014 là văn bản quy định cơ bản nhất, bên cạnh đó là hệ
thống các văn bản hướng dẫn thi hành, gồm các Nghị định, Thông tư, …
Thứ hai, thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan nhà nước hoặc tổ
chức được nhà nước trao quyền. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ
sung 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là cơ quan thi
hành án dân sự cấp tỉnh, cấp quân khu, cấp huyện; là những cơ quan thuộc bộ
máy hành chính nhà nước Việt Nam, thực hiện chức năng quản lý nhà nước
trong lĩnh vực thi hành án dân sự. Ngoài ra, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày

7


24/7/2009 của Chính phủ quy định thì việc tổ chức thi hành án không chỉ được
thực hiện bởi cơ quan nhà nước mà đã được mở rộng, xã hội hóa hoạt động thi
hành án, có sự tham gia của các tổ chức dân sự là các văn phòng thừa phát lại.
Chủ thể THADS bao gồm nhóm cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong
hoạt động THADS, nhóm chủ thể tham gia, nhóm chủ thể có liên quan tới hoạt
động THADS.
Cơ quan có thẩm quyền trong hoạt động thi hành án dân sự, bao gồm:
Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án và cơ quan có thẩm quyền kiểm sát

quá trình tổ chức thi hành án. Theo quy định tại Chương II Luật Thi hành án
dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án
là hệ thống cơ quan thi hành án dân sự bao gồm cơ quan thi hành án dân sự
thuộc Bộ Tư pháp, Bộ Quốc phòng và hệ thống cơ quan thi hành án dân sự các
cấp. Theo quy định tại Điều 28 Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân 2014,
Viện kiểm sát nhân dân các cấp là cơ quan có thẩm quyền kiểm sát các hoạt
động thi hành án.
Nhóm chủ thể tham gia hoạt động thi hành án, bao gồm: Đương sự
(người được thi hành án, người phải thi hành án) và người có quyền và nghĩa
vụ liên quan đến quá trình thi hành án. Theo quy định tại Điều 3 Luật Thi hành
án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định: Người được thi hành là cá nhân,
cơ quan, tổ chức được hưởng quyền, lợi ích trong bản án, quyết định được thi
hành; Người phải thi hành án là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa
vụ trong bản án, quyết định được thi hành; Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên
quan là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trực tiếp
đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự.
Ngoài ra còn có nhóm chủ thể liên quan đến hoạt động thi hành án như
các tổ chức bán đấu giá tài sản, các cơ quan chức năng có nghĩa vụ cung cấp
thông tin về điều kiện thi hành…

8


Cưỡng chế thi hành án dân sự được hiểu là biện pháp thi hành án dân sự
dùng quyền lực nhà nước, nhằm buộc người phải thi hành án dân sự thực hiện
những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án.
Cưỡng chế thi hành án dân sự do chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự
quyết định áp dụng theo thẩm quyền trong trường hợp người phải thi hành có
điều kiện thi hành án, đã được thông báo hợp lệ, đã hết thời gian tự nguyện thi
hành án mà không tự nguyện thi hành; hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn

người phải thi hành án dân sự tẩu tán, hủy hoại tài sản.
Nếu người phải thi hành án không tự nguyện, cơ quan thi hành án tiến
hành xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành
án và thực hiện cưỡng chế thi hành án. Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành
án được thực hiện sau khi cơ quan thi hành án kê biên, thẩm định giá tài sản để
thi hành án (một trong các biện pháp cưỡng chế THADS).
1.1.2.Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự
- Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự
Trong kinh tế học hiện đại, nhà kinh tế học người Anh – David W.Pearce
đã đưa ra định nghĩa: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng
đặt giá cho tài sản chứ không phải đơn thuần trả giá theo giá công bố của
người bán” và thị trường đấu giá là “một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả
được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung cầu”
Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công
khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia
trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”

9


Theo Đại từ điển Bách khoa Việt Nam “Đấu giá là hình thức bán những
tài sản hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm. Người bán đặt
mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, tài sản được bán cho
người mua trả cao nhất”.
Bán đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội. Đây là một trong những phương thức minh bạch
để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc

đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi tài sản nói riêng
phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài
sản ở nước ta đã từng bước phát triển, hỗ trợ đắc lực cho công tác thi hành pháp
luật, cụ thể như: thi hành án dân sự, xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ vay cho
các tổ chức tín dụng, xử lý vi phạm hành chính, nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất qua hình thức đấu giá... Công tác xã hội hóa hoạt
động BĐGTS đã và đang thực hiện theo lộ trình trong việc triển khai Nghị
quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách
tư pháp đến 2020.
Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Đấu giá
tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 49 của Luật này”
Tài sản là nhà, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là tài sản bắt
buộc phải bán thông qua đấu giá nếu các bên đương sự không tự thỏa thuận
được về thi hành án được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản
2016. Quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp
hành viên kê biên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu
giá được bàn giao cho người thắng cuộc trong phiên đấu giá. Cơ quan thi hành

10


án dân sự sau khi hoàn tất thủ tục kê biên, thẩm định giá tài sản sẽ ký kết hợp
đồng bán đấu giá với tổ chức, doanh nghiệp có chức năng tổ chức bán đấu giá
tài sản (sau đây gọi là tổ chức bán đấu giá). Quá trình bán đấu giá thành, tài sản
sẽ được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được do trúng đấu giá
sau khi khấu trừ hết các chi phí cần thiết cơ quan thi hành án dân sự sẽ sử dụng
để thanh toán nghĩa vụ thi hành án theo phần nội dung của bản án, quyết định.

Như vậy, bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự là hình thức mua bán đặc biệt, công khai đối với tài sản bị kê biên để thi
hành án. Hợp đồng dịch vụ đấu giá được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ
chức bán đấu giá tài sản, được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định, người mua trả giá dựa trên khởi điểm do cơ quan thi hành
án xác định, người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá.
Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản là nhà, quyền dụng đất trong thi
hành án dân sự trong thi hành án dân sự bao gồm:
Người tham gia đấu giá: Khoản 7 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định
người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để
mua là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự đấu giá theo quy định của
Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan như Luật nhà ở, Luật đất
đai, Bộ luật dân sự.
Người có nhà ở, quyền dụng đất đem ra đấu giá theo pháp luật đấu giá
tài sản và pháp luật thi hành án dân sự gồm:
Theo khoản 5 Điều 5 và và khoản 1 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì
người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở
hữu tài sản uỷ quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu
giá theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Người có tài sản đấu giá
ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện
việc đấu giá tài sản.

11


Theo Khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án thì người có tài sản đấu giá là
cơ quan thi hành án dân sự (Chấp hành viên). Với quy định này thì đương sự
có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch
vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường
hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán

đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Tổ chức đấu giá tài sản: Luật đấu giá tài sản quy định tổ chức đấu giá
tài sản bao gồm doanh nghiệp đấu giá tài sản và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài
sản. Tuy nhiên, khác với Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp đấu giá
tài sản chỉ được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp
danh và phải đăng ký với Sở Tư pháp.
Theo Báo cáo của Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, tính đến thời điểm ngày
01 tháng 7 năm 2019, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 118 tổ chức đấu
giá tài sản đăng ký danh sách đấu giá viên và đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp,
bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh nghiệp, chi
nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp đấu giá
tài sản).
Về tài sản đấu giá: Tài sản là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có
giá trị đặc biệt, nó không phải là tài sản thông thường, cũng không phải là tài
sản nhân tạo, nó được hình thành và sản sinh một cách tự nhiên (sau đó được
con người sử dụng sức lao động để cải tạo, tu bổ…). Do vậy, khi xác định giá
trị của nhà ở, quyền sử dụng đất không thể dùng các cách thức thông thường
để xác định mà phải thông qua các cách thức đặc biệt, cách cách thức này có
sự tham gia của tổ chức bán đấu giá, cơ quan thi hành án (đại diện chủ sở hữu)
và bên tham gia mua tài sản.
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và
được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự, theo quy định của

12


Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,
bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng
đất và các quyền tài sản khác” (Điều 115) và “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được

chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”
(Điều 189). Theo quan hệ dân sự thông thường, người chủ sở hữu tài sản có
quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức
khác nhau như bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theo đúng quy
định của pháp luật. Tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất được đưa ra bán đấu
giá để đảm bảo thi hành án nên có sự tham gia của nhiều chủ thể và được tổ
chức bán theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Giá trị tài sản do người
tham gia mua quyết định và tài sản sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.
Về trình tự thủ tục bán đấu giá: Nếu các bên không tự thỏa thuận được
về thi hành án hoặc về đấu giá tài sản, Cơ quan THADS sau khi xác minh tài
sản sẽ kê biên hoặc duy trì lệnh kê biên theo quyết định của Tòa án, làm rõ sự
không trùng khớp thông tin của tài sản giữa giấy tờ pháp lý và thông tin thực
tế, ký hợp đồng thẩm định giá tài sản. Giá trị tài sản trên chứng thư thẩm định
giá sẽ được sử dụng làm giá khởi điểm của tài sản trong bán đấu giá. Quá trình
bán đấu giá, tính công khai thông tin phải được đảm bảo. Kết quả đấu giá thành,
tài sản được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được sau khi thanh
toán các nghĩa vụ, chi phí cho cuộc đấu giá được chuyển trả cơ quan THADS
để thanh toán nghĩa vụ của người phải thi hành án.

13


- Đặc trưng đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Ngoài những đặc điểm chung của quan hệ đấu giá thông thường, bán đấu
giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có một số đặc trưng sau:
Thứ nhất, về chủ thể: Hợp đồng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất
trong thi hành án được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá tài
sản. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi hành
án dân sự mang tính đặc thù riêng, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản
với tổ chức đấu giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi

hành án dân sự, quyền sở hữu, sử dụng đó thuộc về người phải thi hành án,
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Thứ hai, mục đích của việc bán đấu giá tài sản: Nhà ở, quyền sử dụng
đất đất được đem ra bán công khai, thu hút nhiều người mua nhằm thu được
khoản tiền lớn nhất. Khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản là nhà,
quyền sử dụng đất sau khi khấu trừ các chi phí phát sinh sẽ được cơ quan
THADS sử dụng để chi trả các nghĩa vụ của người phải thi hành án theo nội
dung án tuyên. Sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ trên, số tiền còn dư mới
chuyển trả cho chủ sở hữu tài sản.
Thứ ba, tính chất của quan hệ bán đấu giá tài sản: Xuất phát từ mục
đích, chủ thể của hoạt động này, tính chất của hợp đồng bán đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có những nét riêng biệt. Nếu như hợp
đồng đấu giá tài sản thông thường, chủ sở hữu không bị chi phối bởi bất cứ yếu
tố nào, luôn mong muốn tài sản của mình được bán với giá cao nhất để thu lợi
một cách tối đa, thì hợp đồng đấu giá tài sản trong thi hành án luôn bị chi phối
bởi rất nhiều yếu tố. Có thể kể đến như: Người phải thi hành án hoặc người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chủ sở hữu tài sản luôn mong muốn tài sản bán
được giá cao, hoặc luôn tìm cách để trì hoãn không giao tài sản để thực hiện

14


đấu giá, người được thi hành án luôn mong muốn nghĩa vụ được thi hành nhanh
chóng nên luôn có tác động tới cơ quan THADS để bán tài sản nhanh nhất mà
không quan tâm tới giá của tài sản, cơ quan THADS về thực tế không phải chủ
sở hữu của tài sản này… Từ những yếu tố trên có thể dẫn tính khách quan của
hợp đồng bán đấu giá tài sản sẽ bị ảnh hưởng
Thứ tư, do tính chất đặc biệt của tài sản đấu giá nên hệ quả tác động đến
việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá: Nhà ở, quyền sử dụng đất là tài
sản có giá trị lớn, không phổ biến và khó có thể thay thế như những tài sản

khác. Giá trị nhà, đất phần lớn đều tăng lên theo thời gian (có khi trong vòng
01 tháng, giá tài sản đã tăng lên gấp đôi). Chính giá trị tăng nên tác động đến
những chủ thể tham gia đấu giá, người được thi hành án và đặc biệt là người
phải thi hành án (người có quyền sở hữu, sử dụng). Với tâm lý tiếc rẻ, bị ép
buộc phải bán tài sản nên thường tìm mọi cách để hủy kết quả bán đấu giá tài
sản với mong muốn chuộc lại tài sản để họ tự bán với giá trị cao hơn hoặc do
vi phạm pháp luật của cơ quan THADS hoặc tổ chức bán đấu giá dẫn tới chủ
sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo. Do đó, việc giao loại tài sản này sau khi có
kết quả bán đấu giá tài sản thường bị trì hoãn, kéo dài, làm ảnh hưởng đến
quyền lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản. Đây là đặc trưng cơ bản
của hoạt động này.
- Vai trò của đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Qua thực tiễn của hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng
đất trong THADS có thể nhìn nhận vai trò của hoạt động này dưới nhiều góc
độ.
Vai trò đối với quá trình thi hành án: Đấu giá là giai đoạn cuối cùng của
xử lý tài sản, là yếu tố quyết định việc có thi hành được bản án, quyết định của
cơ quan tài phán hay không. Có thể nói giữa hoạt động bán đấu giá tài sản là
nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án và kết quả của việc tổ chức thi hành

15


án có mối quan hệ nhân quả. Thực hiện tốt, nhanh chóng khâu đấu giá tài sản
sẽ trực tiếp giúp cho bản án, quyết định của cơ quan tài phán được thi hành một
cách nhanh chóng, đúng pháp luật, đảm bảo tính pháp chế.
Vai trò đối với hoạt động của cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá:
Do hoạt động này thông thường giá trị tài sản lớn, các vụ án, vụ việc thi hành
án được dư luận quan tâm. Quá trình bán đấu giá tài sản diễn ra nhanh chóng,
hiệu quả sẽ tác động tích cực đến vị thế, vai trò của cơ quan THADS và uy tín

của tổ chức bán đấu giá.
Vai trò đối với lĩnh vực tư pháp: Với đặc thù tư pháp trên địa bàn TP.Hồ
Chí Minh, các vụ án lớn, nghiêm trọng về kinh kinh tế, tham nhũng, tài sản thi
hành án chủ yếu là bất động sản và có giá trị rất lớn, người phải thi hành án
nắm bắt pháp luật rất chắc vì vậy tình hình THADS trên địa bàn thành phố vô
cùng phức tạp. Thông thường vụ việc thường xuyên bị kéo dài, gặp vướng mắc
không xử lý được tài sản đặc biệt là việc bán đấu giá những tài sản này để thi
hành án. Chính vì vậy việc làm tốt hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền
sử dụng đất để thi hành án sẽ giúp bản án, quyết định của cơ quan tài phán được
nhanh chóng được thi hành xong. Đảm bảo tính nghiêm minh của bản án, quyết
định của cơ quan tài phán, đồng thời cũng nâng cao trách nhiệm, ý thức, nhận
thức của người dân trên địa bàn thành phố trong việc tuân thủ pháp luật.
1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử
dụng đất trong thi hành án dân sự
1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự
Khái niệm “nhà” quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

16


- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có
mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho

thuê mua theo cơ chế thị trường.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện
được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận
chức vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Với khái niệm “nhà” quy định như trên thì việc xác định đâu là nhà ở
phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc vào thực tế sử
dụng.
Theo Điều 4 Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu
của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử
dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Theo khoản
10, 20 Điều 3 Luật Đất đai có đề cập về chuyển quyền sử dụng đất: là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định.

17


Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nó
bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng
đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn
sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho các chủ thể.

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 106 Luật Thi hành án dân sự đã được
sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì đối với trường hợp đăng ký, chuyển quyền sở
hữu, sử dụng tài sản, hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải
có giấy tờ có liên quan đến tài sản, trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, tài sản bán đấu giá là nhà ở, quyền sử dụng đất trong THADS
là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên phải thi hành án đối với bên được thi
hành án. Tài sản này được nhà nước công nhận quyền sở sở hữu, quyền sử dụng
(người có tài sản) và được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự
Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong trường hợp này gắn liền với thủ
tục thi hành án dân sự. Luật THADS năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm
2014 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện các bản án, quyết định dân sự
đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án. Các bước thực hiện quá trình THADS
được quy định tại Chương III Luật THADS năm 2008.
Thủ tục về xác minh tài sản: Căn cứ vào nội dung bản án, quyết định của
cơ quan tài phán và yêu cầu của người được thi hành án, cơ quan THADS ra
quyết định thi hành án bao gồm quyết định thi hành án chủ động và quyết định
thi hành án theo yêu cầu. Quá trình tổ chức thi hành án, trường hợp người phải
thi hành án không tự nguyện thi hành thì Chấp hành viên phải tiến hành xác

18


minh điều kiện thi hành án. Nếu xác định họ có tài sản là nhà ở, quyền sử dụng
đất thì chấp hành viên phải xác minh thông tin tài sản trực tiếp và xác minh tại
các cơ quan chức năng.
Thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế: Căn cứ vào kết quả trả lời của các

cơ quan chức năng đăng ký, quản lý về nhà ở, đất đai- chấp hành viên ra Quyết
định áp dụng các biện pháp ngăn chặn và xử lý tài sản để thi hành án. Quá trình
xử lý tài sản gồm các bước:
Kê biên tài sản: Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản hoặc duy trì
lệnh kê biên ở các giai đoạn tố tụng trước.
Thẩm định giá tài sản: Dựa trên kết quả kê biên, cơ quan THADS ký hợp
đồng với tổ chức thẩm định giá tài sản. Chứng thư thẩm định giá là cơ sở để
tiến hành bán đấu giá tài sản
Bán đấu giá tài sản: Cơ quan THADS ký kết hợp đồng với tổ chức bán
đấu giá tài sản. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá và giá khởi điểm phụ thuộc
vào thỏa thuận của các bên đương sự. Nếu không thỏa thuận được cơ quan
THADS sẽ lựa chọn.
Thủ tục thanh toán nghĩa vụ thi hành án: Tiền thu được do bán đấu giá
tài sản thành, sau khi trừ các chi phí phát sinh, và các nghĩa vụ đối với Nhà
nước, được tổ chức bán đấu giá chuyển cho cơ quan THADS để tiến hành thanh
toán các nghĩa vụ của bên phải thi hành án theo nội dung các phán quyết của
cơ quan tài phán.
Bán đấu giá tài sản là một bước trong xử lý tài sản để thi hành án. Về thủ
tục bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất theo Luật Đấu giá tài sản
năm 2016, gồm 7 bước được đề cập cụ thể ở Chương 2.

19