Giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI, 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa sử dụng để bảo vệ bất cứ luận văn của một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan trên.
Hà Nội, ngày tháng 6 năm 2019
Tác giả


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI .......................................................................................................... 7
1.1. Lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ..................... 7
1.2. Lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai .................................. 16
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH .................................................................................... 28
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ............................. 28
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh ................................................................................................................. 35
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG
NINH .............................................................................................................. 60
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng

cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
......................................................................................................................... 60
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng
cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......................... 63
KẾT LUẬN .................................................................................................... 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Công tác GQTCĐĐ của UBND huyện và UBND các xã thị trấn
trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .................................... 37
Bảng 2.2. Công tác GQTCĐĐ thông qua TAND huyện Vân Đồn,
Quảng Ninh .......................................................................................... 41


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GQTCĐĐ

Giải quyết tranh chấp đất đai

HĐND

Hội đồng nhân dân

TAND

Tòa án nhân dân

TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng phát sinh trong đời sống
xã hội, ở mọi quốc gia và mọi thời kỳ, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất
đai. Ở Việt Nam, sự kiện Bộ Tài nguyên - Môi trường từng đề xuất thành lập
một cơ quan tài phán chuyên trách để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về
đất đai đã phần nào cho thấy tính chất nghiêm trọng của vấn đề. Có rất nhiều
nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, mà một trong số đó chính là do quy định
của pháp luật về vấn đề TCĐĐ trong thời gian qua còn nhiều bất cập, hạn chế.
Trong thời gian vừa qua, Nhà nước ta đã cố gắng trong việc giải quyết
các TCĐĐ nhằm ổn định tình hình chính trị - xã hội. Hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện,
trong đó có quy định thẩm quyền GQTCĐĐ thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND). Tuy nhiên, các quy định về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (GQTCĐĐ) mới chỉ dừng lại ở mức
độ chung chung, nên thực tiễn dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND
và TAND. Do đó tình hình GQTCĐĐ của các cơ quan hành chính và TAND
trong những năm qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất.
Qua nghiên cứu thực tiễn giải quyết các tranh chấp dân sự hiện nay,
việc GQTCĐĐ được các chủ thể liên quan đánh giá là dạng tranh chấp khó
khăn, phức tạp nhất, có liên quan đến nhiều vấn đề nhất. Do đó, việc nghiên

cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền
GQTCĐĐ của các cơ quan có thẩm quyền (qua thực tiễn tại huyện Vân Đồn)
trong những năm gần đây, trên cơ sở đó nhằm đề xuất những kiến nghị, bổ
sung chính sách, pháp luật về đất đai và đưa ra hướng giải quyết các TCĐĐ
một cách hợp lý, có hiệu quả, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho công
dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay.
1


Với nhận thức như vậy, tôi đã lựa chọn đềtài:“Giải quyết tranh chấp đất đai
theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Xoay quanh chủ đề giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt
Nam,trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tìm thấy nhiều công trình nghiên
cứu, bài viết có liên quan, với nhiều cách viết và tiếp cận khác nhau, trong đó
có các công trình sau đây:
Luận văn Tiến sĩ Luật học, “TCĐĐ và GQTCĐĐ bằng tòa án ở nước
ta” của tác giả Mai Thị Tú Oanh, được thực hiện tại Học viện Khoa học xã
hội Việt Nam năm 2013 đã làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về
TCĐĐ và GQTCĐĐ thông qua tòa án, trên cơ sở phân tích và làm rõ những
vấn đề nghiên cứu của thực trạng, đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp
luật và tổ chức thực hiện pháp luật về GQTCĐĐ ở Việt Nam trong giai đoạn
05 năm tiếp theo [25].
Luận văn Thạc sĩ Luật học, “GQTCĐĐ theo thủ tục hành chính trong
vùng đồng bào dân tộc trên địa bàn tỉnh An Giang” của tác giảNguyễn Thành
Đoàn, được thực hiện tại Trường Đại học Luật TP.HCM năm 2009, tác giả đã
trình bày được Cơ sở lí luận và pháp lí GQTCĐĐ theo thủ tục hành chính.
Thực trạng giải quyết ranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính đối với đồng
bào dân tộc trên địa bàn tỉnh An Giang và một số giải pháp nâng cao hiệu quả.

Đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đối với
đồng bào dân tộc, góp phần đảm bảo an ninh chính trị và phục vụ yêu cấu
phát triển kinh tế xã hội [9].
Ngoài ra tác giả còn tìm thấy một số bài viết đăng trên tạp chí khoa học
có liên quan đến đề tài như:

2


Đỗ Thị Hằng, Những bất cập về hòa giải cơ sở trong GQTCĐĐ theo
Luật đất đai 2013, Thanh tra, Thanh tra chính phủ số 05/2016, tr. 20-236.
Nguyễn Vinh Diện, Một số điểm mới về GQTCĐĐ theo Luật đất đai
năm 2013, Dân chủ & Pháp luật, Bộ Tư pháp, số 11(272), tr. 37-398.
Đặng Thị Phượng, Thẩm quyền GQTCĐĐ của Tòa án theo Luật Đất
năm 2013, TAND, TAND tối cao, số 6/2014 trang 11-1611.
Qua nghiên cứu các công trình đã thực hiện trước đây liên quan đến
GQTCĐĐ, học viên nhận thấy, những kết quả nghiên cứu của các công trình
này đã giúp cho tác giả thu thập có được thông tin đa dạng với nhiều góc độ
tiếp cận khác nhau về GQTCĐĐ của các cấp có thẩm quyền. Đây là những tài
liệu bổ ích để học viên tham khảo để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
GQTCĐĐ, đánh giá thực trạng GQTCĐĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đất đai và cơ chế
áp dụng pháp luật để giải quyết có hiệu quả hơn các vụ TCĐĐ.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn (thông qua nghiên cứu tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đất đai tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh), từ đó, đưa ra các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về GQTCĐĐ và nâng cao hiệu quả GQTCĐĐ.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài luận văn đưa ra
những nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện cụ thể sau đây:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật GQTCĐĐ tham chiếu
với hoạt động GQTCĐĐ của các cơ quan hành chính và hoạt động xét xử của
TAND thông qua việc giải quyết những vấn đề cụ thể sau: Phân tích khái

3


niệm và đặc điểm của TCĐĐ; các dạng TCĐĐ; nguyên nhân của TCĐĐ.Phân
tích khái niệm GQTCĐĐ và pháp luật GQTCĐĐ; ý nghĩa của quan hệ pháp
luật vềGQTCĐĐ; các nguyên tắc GQTCĐĐ; cơ cấunội dung pháp luật về
GQTCĐĐ, các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật GQTCĐĐ.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về GQTCĐĐ và thực tiễn
thực hiện của cơ quan quản lý hành chính và tại TAND huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất và nghiên cứu định hướng và giải pháp tiếp tục hoàn thiện
pháp luật về GQTCĐĐ và nâng cao hiệu quả thi hành từ thực tiễn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt
Nam về GQTCĐĐ và kết quả thực hiện pháp luật về GQTCĐĐ thông qua cơ
quan hành chính và TAND huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
Việc GQTCĐĐ ở huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh hiện nay, tùy theo
loại vụ việc, thuộc thẩm quyền giải quyết tại cơ quan hành chính và cơ quan
tư pháp giải quyết.
Khi khảo sát thực tiễn tổ chức thực hiện và thực tiễn vụ việc, luận văn
chỉ phân tích thực tiễn và các vụ việc TCĐĐ được giải quyết tại huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
Các thông tin, số liệu thu thập trong luận văn là những thông tin, số liệu

từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (năm 2014) đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu:
Để đạt được mục đích nghiên cứu của đề tài, trong quá trình nghiên
cứu, phân tích và làm rõ các nhiệm vụ, luận văn đã vận dụng hợp lýcơ sở lý
luận của các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

4


- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của Chủ nghĩa Mác - Lê nin
với phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là cơ sở để tiến hành nghiên
cứu lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu
cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1.
Những vấn đề lý luận pháp luật về GQTCĐĐ ở Việt Nam.
ii) Phương pháp diễn giải, phương pháp phân tích kết hợp với luận giải
được sử dụng nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp
luật về GQTCĐĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh; yêu cầu của áp dụng
pháp luật về GQTCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND…
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp so
sánh, phương pháp nghiên cứu hệ thống… được sử dụng khi đánh giá thực
trạng thi hành pháp luật về GQTCĐĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
iv) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng khi
đề cập định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
GQTCĐĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
v) Phương pháp lập luận logic các luận điểm, luận cứ được sử dụng khi
nghiên cứu đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả
áp dụng pháp luật về GQTCĐĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh…
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Đề tài nghiên cứu này được thực hiện dựa trên cơ sở phân tích đánh giá
thực trạng về GQTCĐĐ ở huyện Vân Đồn. Trên cơ sở đó chỉ ra những bất
cập, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về thẩm quyền và thủ tục
GQTCĐĐ; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về GQTCĐĐ
nhằm đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của
Việt Nam.
5


Các kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn cũng như các giải pháp
được đề xuất của đề tài này có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cơ
sở đào tạo và nghiên cứu luật học tại Việt Nam. Một số kiến nghị được tác giả
đề xuất khi làm rõ các nguyên nhân của hạn chế đề tài có giá trị tham khảo
đối với cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật
về GQTCĐĐ nói riêng ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về GQTCĐĐ và về pháp luật
GQTCĐĐ;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về GQTCĐĐ và thực tiễn thực hiện tại
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh;
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực hiện pháp luật về GQTCĐĐ từ thực tiễn tại huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh.

6


Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân và phân loại các tranh chấp
đất đai
1.1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Đất đai là một loại tài sản quý giá, một tài nguyên do thiên nhiên ban
tặng cho con người. Vì lẽ đó, có thể nói việc hưởng lợi từ đất đai trao cho, đất
đai có vị trí là một đối tượng quan trọng trọng bậc nhất của quyền sở hữu.
Cũng vì thế mà TCĐĐ đã trở thành một trong những hiện tượng xảy ra trong
bất kỳ một quốc gia và ở bất kỳ một thể chế chính trị nào [49, tr.8].
Trong ngôn ngữ thông thường của cuộc sống hàng ngày, tranh chấp
được hiểu là sự giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào.
TCĐĐ là tranh chấp có đối tượng tranh chấp là đất đai. Nếu coi đối tượng của
tranh chấp là đất đai thì TCĐĐ cũng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác
nhau [63, tr.512].
Nếu hiểu theo nghĩa rộng, TCĐĐ là sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc
xác định quyền sở hữu, quản lý hoặc quyền sử dụng đất đai. Tranh chấp này
có thể được phát sinh trực tiếp hoặc phát sinh một cách gián tiếp trong quá
trình các bên tranh chấp quản lý và sử dụng đất đai [23, tr.17].
Nghiên cứu dưới góc độ hẹp hơn thì TCĐĐ được hiểu là tranh chấp
phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và
nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai [23, tr.18].
Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì TCĐĐ mang màu sắc
chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp

7


bị bóc lột, việc giải quyết triệt để các TCĐĐ ở các xã hội được thực hiện bằng

một cuộc cách mạng xã hội.
Theo quy định mới nhất tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, khái
niệm TCĐĐ đã được kế thừa và phát triển và được hiểu là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai [32].
Từ nội dung khái niệm và các quan điểm về TCĐĐ, chúng ta có thể
nhận định rằng khi các bên xảy ra tranh chấp mà không thể cùng nhau tự giải
quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phán xử
nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên trong tranh chấp. Trong phạm
vi luận văn, tác giả sử dụng khái niệm TCĐĐ của Luật Đất đai năm 2013 [6].
1.1.1.2. Đặc điểm tranh chấp đất đai
Là một dạng đặc biệt và phổ biến của tranh chấp dân sự, TCĐĐ vừa
chứa đựng những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, đồng thời lại
vừa có những đặc điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh
chấp lao động, tranh chấp kinh doanh, thương mại khác... mà những đặc điểm
này sẽ giúp các nhà làm luật, nhà nghiên cứu và những người quan tâm có thể
dễ dàng hơn trong tiếp cận và tiềm hiểu về TCĐĐ có thể chỉ ra những điểm
khác biệt chủ yếu sau đây:
Một là, xét về chủ thể tranh chấp, TCĐĐ chỉ xuất hiện giữa các chủ thể
có quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là các chủ thể của của
quyền sở hữu đất đai. Bởi lẽ, ở Việt Nam, quyền sở hữu đất thuộc về toàn dân
do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Các chủ thể được Nhà nước giao cho
quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được nhà nước trao quyền sử dụng
đất (thông qua quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước hoặc
được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất
đang sử dụng) hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ
8


thể khác theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. Vì thế, chủ thể của

TCĐĐ là người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tham gia vào
tranh chấp đó với tư cách là những người được trao quyền quản lý hoặc trao
quyền sử dụng đất [6].
Hai là, so với các loại tranh chấp khác, TCĐĐ có nội dung rất đa dạng
và phức tạp. Điều này xuất phát từ việc trong nền kinh tế thị trường, các hoạt
động quản lý và sử dụng đất ngày càng trở nên rất đa dạng, phong phú do đất
đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử
dụng khác nhau [23].
Ba là, khi xảy ra TCĐĐ thì sẽ ảnh hưởng đến các biên liên quan và có
thể làm phát sinh những hậu quả xấu về nhiều mặt trong mối quan hệ này
như: làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai,
gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản
thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã
hội. Hơn thế nữa, khi nghiên cứu thực tiễn các vụ án về TCĐĐ, có thể thấy
các vấn đề này còn có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ
xã hội của địa phương, đất nước [23].
Bốn là, TCĐĐ có đối tượng là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. đất
đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp
mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
1.1.1.3. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai
(1) Nguyên nhân khách quan
Từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ
chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị đã tác động đến tâm
lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó
đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng
hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà
9


không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ. Những tổ chức

đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả [49].
Đất nước ta trải qua thời gian chiến tranh kéo dài, gây xáo trộn lớn về
nơi cư trú cùng với những chính sách đất đai khác nhau áp dụng của từng thời
kỳ, đã dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất. Mặc dù Luật Đất đai
năm 1993 và 2003 đã quy định, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất
Nhà nước đã quản lý và giao cho người khác sử dụng nhưng nhiều trường hợp
vẫn tranh chấp, khiếu nại đòi lại đất cũ.
(2) Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, về hệ thống ván bản quản lý: Hệ thống chính sách, pháp luật
về đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương này nhưng
không phù hợp với địa phương khác và thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến
có một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện hoặc thiếu khách
quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi của người sử dụng đất, gây nên
những bức xúc. Mặt khác, chính sách, pháp luật đất đai từng bước thay đổi
theo chiều hướng ngày càng quan tâm đến lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất, từ đó tạo ra sự suy bì, nhất là trong chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một
quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc. Chưa kịp
thời ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành để cụ thể hóa các văn bản qui
phạm pháp luật đất đai đã giao quyền cho địa phương; chưa đầu tư kinh phí
thỏa đáng để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, đảm bảo quản lý chặt chẽ
đối với từng thửa đất; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn
chậm, công tác thanh tra, kiểm tra về đất đai còn hạn chế, việc tuyên truyền,
phổ biến pháp luật về đất đai chưa kịp thời, thường xuyên.

10


Thứ hai, về công tác cán bộ thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
Đất đai là vấn đề phức tạp, đã và đang phát sinh nhiều khiếu kiện, giải

quyết một vụ việc cần phải có một khoảng thời gian nhất định, phải có các
bước cụ thể. Vì vậy, cần phải có đội ngũ những người am hiểu pháp luật, có
nghiệp vụ chuyên sâu và làm việc chuyên trách. Nhưng, lực lượng làm công
tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai ở địa phương hiện nay phần lớn là
kiêm nhiệm. Khiếu nại về đất đai chủ yếu xảy ra ở cấp huyện nhưng bộ máy
làm công tác ở cấp này lại không tương xứng. Đây là nguyên nhân chủ yếu
dẫn đến tình trạng giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai chậm chạp, thiếu
chất lượng, tái khiếu nhiều, công dân phát sinh đơn vượt cấp.
Thứ ba, về đường lối chính sách đất đai: Chính sách đất đai và các
chính sách khác có liên quan đến đất đai hiện nay của nước ta chưa đồng bộ,
có mặt không rõ ràng và đang còn biến động và phức tạp. Thực tế áp dụng các
chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản
xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có
khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém
hiệu quả. Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây
mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất
để sản xuất. Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác
hóa nông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã nhỏ lên quy mô
lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt
là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng
phí và kém hiệu quả. Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp
được đổi mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi
hỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư
tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới
đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được
11


giải quyết và xử lý kịp thời. Sự không đồng nhất về cơ chế chính sách, về bồi
thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở từng thời điểm khác

nhau trên cùng địa bàn, không chấp hành đúng hoặc chưa đầy đủ qui định về
trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Bên cạnh đó, một số bộ
phận làm công tác bồi thường, cán bộ địa chính không nắm vững chính sách,
pháp luật đất đai nên quá trình thực hiện các bước trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng người dân chưa thỏa mãn, còn nghi ngờ dẫn đến phát
đơn khiếu kiện [49].
Thứ tư, về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật về đất
đai: Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai hiện nay
mặc dù đã được triển khai nhưng chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản
pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân
để giúp cán bộ, nhân dân nhanh chóng cập nhật kiến thức về pháp luật liên
quan.
1.1.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai
Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì TCĐĐ là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ
đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của TCĐĐ không
phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ
thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến
pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [32].
Trên thực tế, TCĐĐ không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn
hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ
bản TCĐĐ được chia thành ba dạng như sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với
nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó.
12


Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất:
dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự

về quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải
phóng mặt bằng, tái định cư…
Tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Đây là tranh chấp
phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất
đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất khi giaỉ quyết tranh
chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Theo điển a,
khoản 3 Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi và bổ sung năm
2011, có hiệu lực kể từ ngày 1/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp
dụng thời hiệu khởi kiện.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và yêu cầu của giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Trên cơ sở khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệm giải
quyết tranh chấp đất đai như sau: “giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu
thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật
nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai”.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay phải đảm bảo ba nguyên tắc
dưới đây:
- Thứ nhất, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Thứ hai, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh
tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.
- Thứ ba, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn
với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có
việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương
13


1.1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai
Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai có những đặc điểm sau:

- Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Để giải quyết một tranh chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều
biện pháp như tự thương lượng, thỏa thuận với nhau. Pháp luật đất đai không
quan tâm cách thức họ thỏa thuận thế nào, thương lượng ra sao mà chỉ đưa ra
các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia
của cơ quan nhà nước vào việc giải quyết đó mà thôi. Điều này nhằm thể hiện
sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể và
Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho họ nếu như họ
không có được sự thống nhất. Một khi đã có sự tham gia của cơ quan nhà
nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp là cần thiết, bởi lẽ
có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan nhà
nước mới biết chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và giải quyết
theo trình tự, thủ tục gì.
- Đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp là tranh chấp đất đai,
trong đó các đương sự yêu cầu cơ quan nhà nước xác định rõ những quyền và
nghĩa vụ của các bên đối với khu đất đang bị tranh chấp.
- Hệ quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp là quyền và nghĩa vụ
của các chủ thể trong quan hệ đất đai sẽ được làm rõ bằng bản án hoặc quyết
định có hiệu lực pháp luật.
- Đề cao hòa giải, huy động đoàn thể địa phương tham gia.
- Liên quan đến nhiều lĩnh vực khác, như: nhà, xây dựng...
- Cần phải hiểu phong tục, tập quán địa phương để có cách giải quyết
thỏa đáng.

14


1.1.2.3. Mục đích và yêu cầu của giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp kịp thời và hiệu quả các tranh chấp cho phép hạn
chế đến mức tối thiểu sự gián đoạn của sản xuất kinh doanh cũng như đặt ở

mức chi phí thấp nhất. Song, quan trọng đó là phải bảo vệ một cách có hiệu
quả lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên khi tham gia vào kinh tế
thương mại.
Giải quyết tốt tranh chấp là động lực thúc đẩy sự phát triển của nền
kinh tế. Muốn có một nền kinh tế phát triển thì các quan hệ xã hội nói chung
và quan hệ kinh tế thương mại nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật,
phải đảm bảo bằng pháp luật. Việc đầu tiên là hạn chế các tranh chấp có thể
xảy ra bằng cách đặt ra các chế định và chế tài tạo thành một “sân chơi” lành
mạnh và công bằng. Khi tranh chấp xảy ra phải có các thủ tục, biện pháp để
giải quyết, nếu không giải quyết kịp thời thì hậu quả sẽ dây dưa kéo dài và
thiệt hại rất lớn. Điều đó không những làm thiệt hại, kìm hãm phát triển nền
kinh tế mà còn gây nên một khuyết điểm lớn của môi trường kinh doanh, các
chủ thể sau tranh chấp có thể “quay lưng” lại với nhau đố kỵ và không tin
tưởng lẫn nhau. Một tâm lý yên tâm làm ăn kinh tế, mạnh dạn đầu tư sẽ góp
phần cải thiện nền kinh tế.
Giải quyết hậu quả kịp thời tranh chấp còn có ý nghĩa cực kỳ quan
trong việc quản lý xã hội bằng pháp luật, vừa tháo gỡ khó khăn cho các doanh
nghiập, vừa góp phần tạo môi trường pháp lý có kỷ cương. Trong sản xuất
kinh doanh tạo niềm tin, thực hiện công bằng và bình đẳng cho các doanh
nghiệp trong nước và ngoài nước. Thực hiện sản xuất kinh doanh có hiệu quả.
Tính hiệu quả được xét ở hai góc độ hiệu quả chuyên môn và hiệu quả
kinh tế. Muốn vậy trong khi tiến hành một hình thức giải quyết tranh chấp
nào cũng phải tuân thủ một số nguyên tắc.

15


1.2. Lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ giữa người với người, được các

quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, biểu hiện thành quyền và nghĩa vụ
pháp lý cụ thể của các bên, được đảm bảo bằng cưỡng chế Nhà nước.
Trên cơ sở quan niệm như vậy, quan hệ pháp luật đất đai có các đặc
điểm sau:
- Quan pháp luật đất đai là quan hệ giữa người với người (các quan hệ
xã hội). Quan hệ này có thể là quan hệ phát sinh giữa các cơ quan quản lý nhà
nước với người sử dụng đất, quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau,
quan hệ giữa các cơ quan nhà nước khi thực hiện chức năng đại diện chủ sở
hữu và quản lý nhà nước về đất đai;
- Quan hệ pháp luật đất đai phải là loại quan hệ được các quy phạm
pháp luật đất đai điều chỉnh, quy định cho các bên trong quan hệ có những
quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định;
- Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên được đảm bảo thực hiện bằng
cưỡng chế Nhà nước.
Sự cần thiết điều chỉnh quan hệ GQTCĐĐ bằng pháp luật
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình trên tất cả các phương
diện của đời sống xã hội, các vấn đề trong quá trình phát triển kinh tế đất
nước sẽ không thể tránh được những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh giữa chủ
thể quản lý nhà nước và đối tượng quản lý và trong lĩnh vực đất đai cũng
không ngoại lệ. Quá trình quản lý và sử dụng đất đai cũng sẽ không thể tránh
khỏi việc phát sinh mâu thuẫn, bất đồng giữa cá nhân, tổ chức với tư cách là
những người quản lý, sử dụng đất đai với cơ quan thực hiện chức năng quản
lý nhà nước về đất đai, tranh chấp giữa cá nhân và tổ chức về đất đai. Đó
chính là tranh chấp trong lĩnh vực đất đai. Đã từ lâu ở nước ta, để giải quyết
16


loại tranh chấp này, Nhà nước đã thiết lập con đường giải quyết hành chính,
tòa án, theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức thực hiện khiếu nại đến các cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai để được giải quyết theo thủ tục tố tụng theo quy

định của pháp luật đất đai và pháp luật khiếu nại [6]. Sau khi Luật Tổ chức
Toà án nhân dân năm 1995 và Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành
chính năm 1996 ra đời và có hiệu lực thi hành, việc giải quyết các tranh chấp
hành chính về đất đai còn được Toà án nhân dân thực hiện theo thủ tục tố
tụng hành chính. Kể từ đó tới nay, pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp
hành chính trong lĩnh vực đất đai liên tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn
thiện. Sự tồn tại song song hai phương thức giải quyết trong gần 20 năm qua
mang lại hiệu quả tích cực, đã góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp
của các các chủ thể sử dụng đất, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và
bảo đảm pháp chế trong hoạt động của các cơ quan nhà nước hữu quan. Tuy
nhiên, sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày đến nay, tranh chấp
hành chính trong lĩnh vực đất đai có xu hướng gia tăng cả về số lượng, tính
chất phức tạp và phản ứng bức xúc của người dân, trong khi đó, việc giải
quyết loại tranh chấp này cũng bộc lộ nhiều bất cập [41].
1.2.2. Các nguyên tắc của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc GQTCĐĐ phải tuân thủ
các nguyên tắc sau đây:
(1) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý trên toàn quốc
Hiến pháp 2013, Luật Đất đai hiện hành khẳng định toàn bộ đất đai trên
lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Trong thực tế vừa qua có mâu thuẫn về quy định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền
của đại diện chủ sở hữu, nhất là quyền định đoạt và quyền hưởng lợi từ đất đai
17


chưa được định rõ; trong khi đó, người được Nhà nước giao đất (người sử
dụng) tự coi như người chủ sở hữu, tùy tiện mua bán, chuyển nhượng. Trên
thực tế, Nhà nước phải mặc cả với người sử dụng đất khi thu hồi đất sử dụng

vào các mục đích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội. Việc thu hồi đất gặp
rất nhiều khó khăn, phức tạp, dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến việc
thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư... [41].
(2) Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích
kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích thiết thân đó, trước hết các
bên tranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng. Đó cũng là
cơ sở quan trọng đảm bảo quyền tự do định đoạt cho các đương sự. Cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chỉ thụ lý đơn khi các bên đã
tiến hành qua thủ tục này mà không đạt được sự nhất trí cần thiết [41].
(3) Việc GQTCĐĐ phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế - xã
hội của đất nước, địa phương, gắn việc GQTCĐĐ với việc tổ chức lại sản
xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có việc làm phù hợp
với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng trong quá trình triển khai các chính sách
về nông nghiệp, nông thôn. Do ảnh hưởng tiêu cực của TCĐĐ đến mọi mặt
của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các TCĐĐ phải nhằm
vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. [41].
(4) Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Mọi hoạt động trong đời sống kinh tế, xã hội đều hoạt động theo Hiến
pháp và pháp luật, việc giải quyết các tranh chấp dân sự nối chung và giải
quyết tranh chấp đất đai nói riêng cũng phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc,
trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà hiến pháp, pháp luật của Nhà nước đã quy
định nói chung và phát luật về tố tụng, pháp luật về đất đai nói riêng. Đồng
18


thời, việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải được các cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền phát hiện và giải quyết kịp thời các vụ tranh chấp theo
đúng quy trình nhằm giảm thiểu các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình

trạng để các TCĐĐ kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người
dân cũng như trật tự, an toàn tại địa phương.
1.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Một quan hệ pháp luật đất đai được cấu thành bởi các yếu tố: chủ thể,
nội dung và khách thể của quan hệ pháp luật đất đai
Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai: Chủ thể của quan hệ pháp luật đất
đai là các chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật mà tham gia vào một
quan hệ pháp luật đất đai để hưởng quyền và làm nghĩa vụ trong quan hệ đó.
Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai gồm có Nhà nước và người sử dụng đất.
Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Nhà
nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước.
Chủ thể sử dụng đất là người đang thực tế chiếm hữu đất đai do Nhà
nước giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất. Các chủ thể sử dụng đất này gồm các tổ chức
trong nước; cá nhân, hộ gia đình trong nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn
giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (Điều 5 Luật
Đất đai năm 2013) [32].
Chủ thể đang thực tế chiếm hữu đất đai được phân chia thành: chủ thể
đã có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất); chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (chưa có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, những đủ điều kiện để được cấp giấy chứng

19