ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.84 MB, 124 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
NGUYỄN THÚY MY
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội - Năm 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
NGUYỄN THÚY MY
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn
Hà Nội - Năm 2018
MỤC LỤC
MỤC LỤC ........................................................................................................................... i
DANH CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................................. iv
DANH MỤC BẢNG .......................................................................................................... v
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................... vi
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn .................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................ 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................................................................... 2
4. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................... 3
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu ................................................................................... 3
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 7/2014 đến tháng 6 năm 2018. ................................. 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................. 3
5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu .......................................................................... 3
5.2. Phương pháp thống kê, so sánh .................................................................................... 3
5.3. Phương pháp xử lý thông tin ........................................................................................ 4
5.4. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp .................................................................. 4
5.5. Phương pháp điều tra nhanh nông thôn ........................................................................ 4
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước về vấn đề
nghiên cứu ........................................................................................................................... 4
7. Cấu trúc luận văn ............................................................................................................. 5
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 6
1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất .................................................... 6
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ........ 6
1.1.2. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai ........................................................... 7
1.1.3. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................ 10
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................ 13
1.2.1. Quy định chung về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................ 13
1.2.2. Mẫu Giấy chứng nhận ............................................................................................. 15
1.2.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 17
1.2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................ 21
1.2.5. Các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................... 22
1.2.6. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đén công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................... 25
1.3. Cơ sở thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.......................................................................................... 29
i
1.3.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam........................................................... 29
1.3.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận trên Thế Giới ........................................................ 31
1.3.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận tại thành phố Hà Nội ............................................ 35
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................... 37
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn quận Tây Hồ.............. 37
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................... 37
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội........................................................................................... 40
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội ...................... 43
2.2.1. Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai của Quận Tây Hồ ......................................... 43
2.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại quận Tây Hồ ......................................... 46
2.2.3. Phân tích hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất quận Tây Hồ .............. 60
2.2.4. Đánh giá chung về tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận
Tây Hồ ............................................................................................................................... 65
2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu . 67
2.3.1. Quy trình về trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại quận Tây Hồ ........ 67
2.3.2. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại quận Tây Hồ từ năm 2014 đến 6/2018 70
2.4. Phân tích đánh giá kết quả của công tác điều tra nhanh nông thôn ............................ 79
2.4.1. Quy trình điều tra bằng phiếu hỏi và phỏng vấn tại quận Tây Hồ .......................... 80
2.4.2. Kết quả thu được ..................................................................................................... 81
2.4.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn qua công tác điều tra nhanh nông thôn ................ 85
2.4.4. Nguyên nhân của những tồn tại ............................................................................... 87
2.5. Đánh giá chung công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ ................ 88
2.5.1. Kết quả thu được và thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại
quận Tây Hồ theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp"...................................... 88
2.5.3. Khó khăn, vướng mắc.............................................................................................. 92
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI QUẬN TÂY HỒ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................................... 95
3.1. Nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai ....................................................... 95
3.1.1. Nguyên nhân chủ quan ............................................................................................ 95
3.1.2. Nguyên nhân khách quan ........................................................................................ 96
3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận trên
địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội........................................................................................... 96
3.2.1. Cải tiến công tác tổ chức thực hiện các khâu của công tác cấp giấy chứng nhận ... 96
3.2.2. Hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết sử dụng đất quận Tây Hồ ....................................... 97
3.2.3. Giải pháp về tổ chức cán bộ và nâng cao năng lực cán bộ địa chính quận Tây Hồ 98
3.2.4. Giải pháp về tài chính trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây
Hồ ...................................................................................................................................... 99
3.2.5. Giải pháp cụ thể ....................................................................................................... 99
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 101
ii
1. Kết luận........................................................................................................................ 101
2. Kiến nghị ..................................................................................................................... 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................. 103
PHỤ LỤC ....................................................................................................................... 107
iii
DANH CHỮ VIẾT TẮT
GCN
Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên Môi trường
CT
Chỉ thị
CP
Chính phủ
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
TT
Thông tư
TTg
Thủ tướng chính phủ
TW
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
iv
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Số lượng công chức QLĐĐ tại địa bàn nghiên cứu tính đến 6/2018 ................ 45
Bảng 2.2. Kết quả cho thuê đất trên địa bàn quận (2014 – 2017) ..................................... 52
Bảng 2.3. Tình hình hồ sơ địa chính của các đơn vị hành chính quận .............................. 53
Bảng 2.4. Kết quả thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn quận (2014 – 2018)................... 55
Bảng 2.5. Kết quả thanh tra đất đai của quận Tây Hồ (2014 – 2017) ............................... 56
Bảng 2.6. Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai (2014 – 2017)
........................................................................................................................................... 57
Bảng 2.7. Hiện trạng sử dụng đất đai quận Tây Hồ 2018 ................................................. 60
Bảng 2.8. Kết quả cấp GCN của Quận Tây Hồ cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014tháng 6/2018 theo đơn vị hành chính ................................................................................ 71
Bảng 2.9. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ từ năm 2014
- tháng 6/2018 .................................................................................................................... 73
Bảng 2.10. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ
từ năm 2014- tháng 6/2018 ................................................................................................ 75
Bảng 2.11. Thống kê theo loại hồ sơ cấp GCN giai đoạn 2014 – 6/2018 ......................... 77
Bảng 2.12. Tồn đọng từ trước đến giai đoạn 2014-6/2018 ............................................... 78
Bảng 2.13. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai .................................... 89
Bảng 2.14. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận ............................. 89
v
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT) ................................................ 17
Hình 1.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ lần đầu .................................................................... 23
Hình 2.3. Biểu đồ cơ cấu lao động theo trình độ chuyên môn quận Tây Hồ tính đến thời
điểm 6/2018 ....................................................................................................................... 42
Hình 2.4. Cơ cấu đất đai năm 2018 quận Tây Hồ ............................................................. 60
Hình 2.5 Sơ đồ trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ quận Tây Hồ ......................... 70
Hình 2.6. Diện tích cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân quận Tây Hồ từ năm 2014 - tháng
6/2018 ................................................................................................................................ 72
Hình 2.7. Diện tích cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân quận Tây Hồ từ năm 2014 tháng 6/2018 ...................................................................................................................... 74
Hình 2.8. Quy trình xây dựng phiếu hỏi khảo sát tại địa bàn ............................................ 81
Hình 2.9. Quy trình xử lý kết quả điều tra khảo sát tại địa bàn nghiên cứu ...................... 84
vi
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho xã hội
loài người. Đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trong cuộc sống con
người, tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, và là một trong
những yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia,... Cũng chính vì lẽ đó, đất đai là
cơ sở để con người tồn tại và phát triển các ngành sản xuất, các hệ sinh thái môi trường,
là nguồn lực quan trọng của đất nước.
Tuy nhiên, quá trình phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá ở làm cho mật độ dân
cư ngày càng tăng. Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp
hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công
nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn. Đây là vấn đề
nan giải không chỉ với nước ta mà còn với các nước đang phát triển và phát triển trên thế
giới. Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình,
kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai
được hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đặc biệt là đối với nước ta - một đất nước mà quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước
[29].
Quận Tây Hồ được xác định là trung tâm dịch vụ - du lịch, trung tâm văn hoá, là
vùng bảo vệ cảnh quan thiên nhiên của Thủ đô Hà Nội. Quận nằm ở phía Tây Bắc của Hà
Nội, diện tích 24,0km2 , gồm 8 phường: Bưởi, Yên Phụ, Thuỵ Khuê, Tứ Liên, Quảng An,
Nhật Tân, Xuân La, Phú Thương. Phía đông giáp quận Long Biên; phía tây giáp quận Từ
Liêm và quận Cầu Giấy; phía nam giáp quận Ba Đình; phía bắc giáp huyện Đông Anh.
Quận Tây Hồ có Hồ Tây với diện tích khoảng 526 ha, nằm trọn trong địa giới Quận, là
một cảnh quan thiên nhiên đẹp của Hà Nội và cả nước, phía bắc và phía đông là sông
Hồng chảy từ phía bắc xuống phía nam. Khu vực xung quanh Hồ Tây có nhiều làng xóm
tồn tại từ lâu đời với nhiều nghề thủ công truyền thống với các công trình di tích lịch sử
1
có giá trị, tập trung xung quanh Hồ Tây, tạo cho Tây Hồ trở thành một danh thắng nổi bật
nhất của Thủ đô.
Từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác quản
lý về đất đai, đồng thời được sự chấp thuận của khoa Địa lý và sự hướng dẫn tận tình của
PGS.TS.Phạm Quang Tuấn, học viên đã tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài:” Đánh
giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà
Nội” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch
vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn
trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Đăng ký cấp giấy chứng nhận).
- Phân tích tình hình cấp đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận theo Luật
đất đai 2013, từ đó làm sơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nhắm nâng cao hiệu qua
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ - TP.Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Làm rõ cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn của công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội.
- Phát phiếu điều tra nhanh nông thôn nhằm lấy ý kiến của người dân về công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn khu vực nghiên cứu.
2
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây HồHà Nội.
- Đề xuất một số phương pháp giải quyết khó khăn nhằm nâng cao hiệu quả trong
công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính quận Tây Hồ, thành phố
Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố
Hà Nội.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận đối với đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 7/2014 đến tháng 6 năm 2018.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu
Điều tra thu thập các số liệu cụ thể và cấp GCN tại các phòng ban của Phòng
TN&MT, Sở TN&MT, của những người chuyển QSDĐ và dư luận quần chúng nhân dân
trên địa bàn quận Tây Hồ - Hà Nội. Đồng thời dùng phương pháp kết hợp giữa tài liệu, số
liệu có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê,
kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của các hộ gia đình, cá nhân.
5.2. Phƣơng pháp thống kê, so sánh
Tiến hành thống kê số liệu, tài liệu trên địa bàn, các tài liệu có liên quan về diện
tích, vị trí, mục đích sử dụng...đã được thu thập trong quá trình điều tra.
3
5.3. Phƣơng pháp xử lý thông tin
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu
qua các các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu sử dụng các loại đất.
5.4. Phƣơng pháp phân tích, đánh giá tổng hợp
+ Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập
bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 14/7/2014 đến tháng 6/2018.
+ Phân tích và đưa ra đánh giá về tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của
khu vực nghiên cứu.
5.5. Phƣơng pháp điều tra nhanh nông thôn
Xây dựng mẫu phiếu điều tra để khảo sát và lấy ý kiến người dân về công tác đăng
ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nƣớc về
vấn đề nghiên cứu
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí chuyên
ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
- Tài liệu, giáo trình về cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp
luật đất đai,...
- Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận
- Luật Đất đai năm 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, quy định của UBND thành
phố Hà Nội và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận
quận Tây Hồ giai đoạn 2014 - 2018.
4
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Quận
Tây Hồ các năm 2014 - tháng 6 năm 2018.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trường
và quản lý đất đai tại Quận Tây Hồ.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với tại quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
5
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
- Khái niệm đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa
hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong
lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại. [10]
Ngoài ra còn nhiều định nghĩa khác nữa nhưng tùy theo lĩnh vực mà người ta có
thể định nghĩa đất đai theo nhiều cách khác nhau.
- Vai trò đất đai:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mổi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội. Trong giai đoạn
hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa hiện đại hóa và mở cửa hội nhập
thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các ngành. Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ
bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển của đất nước. [27]
- Phân loại đất đai:
Theo Quy định của BTNMT, đất đai nước ta được phân loại theo các nhóm sau:
+ Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng
cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp
khác.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại
đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự
6
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang
nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác.
+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử
dụng, núi đá không có rừng cây.
1.1.2. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai
- Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo
pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa
đất vào hồ sơ địa chính. [1]
- Vai trò của công tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng
công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi
ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để
quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có
thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh
chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà
nước. Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất
và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy
7
đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà
nước quản lý.
Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa
chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất,
mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của
những thay đổi này.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [1]: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp
trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng
chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch,
chuyển nhượng không theo quy định.
- Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo Khoản 2, Điều 95 và Điều 96, Luật đất đai 2013 [1]: Luật bổ sung quy định
về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ
đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
+ Giai đoạn 1 : Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
+ Giai đoạn 2 : Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa
chính đã thiết lập.
8
Theo Khoản 3 và 4, Điều 95, Luật đất đai 2013 [1]: Bổ sung các trường hợp đăng
ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất Chung, quyền sở hữu tài sản chung của
vợ và chồng.
9
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất
chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc
bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi
hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.3. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Khái niệm giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (sau đây được gọi chung là GCN) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [1]: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước
10
có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về
nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và
không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên
quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN còn là
cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa ra các quyết định có
liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
Với những thông tin được thể hiện trên GCN (như tên người sử dụng đất, số hiệu,
diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCN giữ một vai trò
hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất.
Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử
dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước
đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong quá
trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng.
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
11
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất
đai.
- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động
sản.
Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử
dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua bán,
thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại
nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có
liên quan ...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể
bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về
phía luật pháp.
Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ
chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn
góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có
hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là căn
cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
12
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là cơ
sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê... quyền sử dụng đất của
mảnh đất đó.
- Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận
Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp
ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai,
tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay
đầu cơ trái phép bất động sản.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Quy định chung về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt
chẽ, đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện
tốt nhất các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép. Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và
được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người ta sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo đúng
trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, người
sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho người
sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và
13
biến động đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử
dụng đất.
Điều 98 Luật đất đai 2013 [1] ngày 29/11/2013 của Chính phủ nêu rõ:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp
một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho
mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì
cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay
sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường
hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
14
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài
sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi
trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy
tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
1.2.2. Mẫu Giấy chứng nhận
GCN là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt
chẽ được quỹ đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 mẫu:
Mẫu thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai
1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu
quy định tại Quyết định số 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ.
Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô
thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai 1993 [1]. Giấy chứng nhận có hai màu:
Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài
nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Mẫu thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy định của
Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MT ngày
15
01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT. Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho
các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại phòng Tài nguyên và Môi trường.Theo điều 48
của Luật đất đai 2003 và Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MTngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất, cấp theo từng thửa đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành.
Mẫu thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu giấy theo Nghị
định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi là
GCN, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục cấp GCN,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định và hướng dẫn cụ thể
tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
Có thể thấy, ở nước ta tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận với văn bản pháp luật
hướng dẫn chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các Bộ, Ngành nên việc cấp Giấy
chứng nhận thực hiện chậm, ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của
Nhà nước và ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công
dân. Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết
07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu Giấy chứng nhận thành 1 mẫu
lấy tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Thực hiện theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP ngày 09/01/2008, BTNMT chủ trì
phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương án sửa đổi Luật Đất
đai và các Luật có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận theo hướng thống nhất cấp một
loại giấy là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Đến nay việc cấp GCN đã được thực hiện trên thực tế theo quy định của
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
16
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in
nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang
bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm có nội dung sau:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Hình 1.1. Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT)
1.2.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 [1]. Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những
trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật đất đai 2013.
17
