Luận văn thạc sỹ - Áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Thái Nguyên và một số kiến nghị

PHẠM NGỌC THÀNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
--------------



LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT
ĐỘNG SẢN
TỪ THỰC TIỄN TẠI THÁI NGUYÊN


PHẠM NGỌC THÀNH

2014 -2016


HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
--------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT
ĐỘNG SẢN
TỪ THỰC TIỄN TẠI THÁI NGUYÊN

PHẠM NGỌC THÀNH
Chuyên ngành
Mã ngành

: Luật Kinh tế
: 60.38.01.07

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU


HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng,
đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tơi
tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực
tiễn của Việt Nam. Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ
nghiên cứu nào khác.
Tác giả

Phạm Ngọc Thành


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Ban Giám hiệu Viện Đại
học Mở Hà Nội, quý Thầy, Cô khoa Đào tạo sau đại học; quý Thầy, Cô đã
tham gia giảng dạy lớp Cao học Luật kinh tế mà tác giả theo học đã tận tình
giảng dạy, tạo mọi điều kiện giúp đỡ tác giả trong q trình học tập, nghiên
cứu và hồn thành luận văn.
Đặc biệt tác giả xin bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới
PGS.TS. Phạm Thị Giang Thu - người Cơ đáng kính đã bỏ nhiều cơng sức
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành
luận văn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, chuyên viên Cục thuế
tỉnh Thái Nguyên, các chi cục thuế huyện, Thành phố của Thái Nguyên đã
cung cấp số liệu, giúp đỡ, động viên tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tác
giả hoàn thành luận văn.
Trong quá trình thực hiện đề tài, chắc chắn luận văn khơng sao tránh
khỏi những hạn chế, thiếu sót, tác giả mong nhận được sự thơng cảm, đóng
góp ý kiến của các nhà khoa học, quý Thầy Cô và bạn bè đồng nghiệp.
Xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, tháng 10 năm 2017
Tác giả

Phạm Ngọc Thành


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ
THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT
ĐỘNG SẢN..............................................................................................................6
1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân và đặc trưng của thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản..........................................6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và cấu trúc của thuế thu nhập cá nhân.......................6
1.1.2. Đặc trưng của thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất
động sản................................................................................................................7
1.1.3. Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản........................................................................8
1.2. Những vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản..............................................................14
1.2.1. Khái niệm áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản...............................................................................14
1.2.2. Đặc điểm của áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản...............................................................................14
1.2.3. Quy trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản...............................................................................16
1.2.4. Các yếu tố chi phối tính hiệu quả của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập
cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.....................................17
1.3. Vai trò của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.............................................................................................22
1.3.1. Đối với nền kinh tế- xã hội........................................................................22
1.3.2. Đối với hệ thống pháp luật thuế................................................................23
1.3.3. Pháp luật thuế thu nhập cá nhân là cơng cụ góp phần điều chỉnh các mục
tiêu kinh tế vĩ mô................................................................................................24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................25

Chương 2: ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI
THÁI NGUYÊN......................................................................................................26
2.1. Những đặc trưng cơ bản về kinh tế xã hội của Thái Nguyên và tình hình
chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thái Nguyên....................................26
2.1.1. Những đặc trưng cơ bản về kinh tế xã hội của Thái Nguyên.....................26
2.1.2. Tình hình chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thái Nguyên............33
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản ở Thái Nguyên......................................................34
2.2.1. Đối với miễn thuế mà cá nhân có một nhà ở duy nhất...............................34
2.2.2. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai..................................................35
2.2.3. Về trình tự, thủ tục luân chuyển và giải quyết hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài
chính về nhà, đất của hộ gia đình cá nhân...........................................................37
2.2.4. Những vướng mắc khi thực hiện Thơng tư 111/2013/TT-BTC ngày
15/8/2013 của Bộ Tài chính................................................................................38
2.2.5. Thực tiễn áp dụng các quy định về miễn, giảm, hoàn thuế thu nhập cá nhân
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản..................................................41
2.3. Một số nhận xét, đánh giá và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng
pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động
sản ở Thái Nguyên.................................................................................................45
2.3.1. Kiến nghị về hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản...............................................................................45
2.3.2. Kiến nghị về tổ chức thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản......................................................................56
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................62
KẾT LUẬN............................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................65

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thuế là một cơng cụ quan trọng của Nhà nước, nó vừa đảm bảo nguồn
thu cho ngân sách Nhà nước, vừa là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế.
Để sử dụng hiệu quả công cụ thuế, về cơ bản hệ thống chính sách thuế
bao gồm thuế gián thu và thuế trực thu.
- Thuế gián thu như thuế GTGT, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu,
thuế nhập khẩu.
- Thuế trực thu bao gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế thu nhập
doanh nghiệp...
Theo thông lệ của các quốc gia, thuế trực thu sẽ chiếm tỷ trọng lớn,
ngược lại, giảm dần thuế gián thu. Việt Nam đang bước vào hội nhập sâu,
rộng với kinh tế quốc tế và tiến trình chuyển đổi dần cơ cấu tỷ trọng tăng dần
của các sắc thuế trực thu đang là xu hướng tất yếu. Thuế Thu nhập cá nhân
cũng đóng một vai trị đáng kể trong nguồn thu ngân sách và là nghĩa vụ của
tất cả những người lao động trên lãnh thổ Việt Nam. Thuế Thu nhập cá nhân
điều tiết thu nhập cá nhân, thể hiện rõ nghĩa vụ của công dân đối với đất nước
và được căn cứ trên các nguyên tắc: lợi ích, công bằng và khả năng nộp thuế.
Trong thời gian qua cùng với sự phát triển mạnh nền kinh tế của tỉnh
Thái Nguyên, thu nhập của các tầng lớp dân cư cũng tăng lên đáng kể, thu
nhập giữa nhóm người có thu nhập cao và nhóm người có thu nhập thấp cũng
có xu hướng ngày càng tăng. Đối tượng nộp Thuế TNCN và hình thức thu
nhập của các bộ phận dân cư và người lao động cũng đa dạng. Trong những
năm tới, thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong những giai đoạn
tiếp theo, các thị trường tài chính, tiền tệ, vốn, lao động sẽ có sự phát triển
mạnh mẽ hơn đến Thái Nguyên. Nền kinh tế sẽ tiếp tục tăng trưởng nhanh tạo
điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có cơ hội đầu tư, sản xuất kinh doanh, có
1

thêm nguồn thu nhập khác nhau. Bên cạnh đó, cùng với tiến trình hội nhập
kinh tế quốc tế, một số doanh nghiệp, người nước ngoài làm việc, sinh sống
tại Thái Nguyên và số người Việt Nam có thu nhập từ những doanh nghiệp
nước ngoài cũng tăng lên.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, cùng với thực tiễn trong công tác quản lý
thuế thu nhập cá nhân, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài: “Áp dụng pháp
luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động
sản ở Thái Nguyên và một số kiến nghị” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trong thời gian qua, đã có nhiều cơng trình khác nhau nghiên cứu về
thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam.
Ở mức độ khái quát, có thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu chủ
yếu và nổi bật sau đây:
- “Thuế thu nhập cá nhân trên thế giới và định hướng vận dụng ở Việt
Nam” của đồng tác giả PGS.TS Lê Văn Ái và Ths. Đỗ Đức Minh. Đây là một
cơng trình bao qt mang tính kinh tế.
- “Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân”, năm
2006, luận văn thạc sĩ của Phan Phương Nam. Luận văn thạc sĩ này làm rõ
khái niệm ngun tắc cơng bằng dưới góc độ lý luận, được cụ thể hóa trong
pháp luật thuế thu nhập cá nhân thời điểm đó như thế nào và thực tiễn áp
dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân có đảm bảo được tính cơng bằng chưa.
Đồng thời, tác giả cũng đã khảo cứu pháp luật của các nước tiên tiến để thấy
rõ hơn nữa tính cơng bằng trong pháp luật thế thu nhập cá nhân, từ đó tác giả
đã đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện việc xây dựng dự thảo Luật thuế thu
nhập cá nhân vào thời điểm đó;
- “Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao – thực trạng và giải
pháp”, luận văn thạc sỹ năm 2001 của Nguyễn Trọng Hạnh. Luận văn này
chủ yếu đề cập đến các phương pháp nhằm hồn thiện chính sách thuế thu
2

nhập đối với người có thu nhập cao ở thời điểm đó, hồn thiện các biện pháp
tổ chức, thu thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao. Đồng thời cũng đưa
ra những đề xuất phương hướng xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay
cho pháp lệnh thuế thu cao thời điểm bấy giờ;
- “Thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập đối với người có thu
nhập cao từ thực tiễn thuế đối với nghệ sỹ”, luận văn thạc sỹ năm 2006 của
Nguyễn Thị Thúy Hường. Luận văn này chủ yếu phân tích những vấn đề cịn
vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân và việc
thu thuế đối với một số đối tượng có thu nhập cao nhưng lại rất khó quản lý là
các nghệ sĩ tại Thành phố Hồ Chí Minh;
- “Quy định của pháp luật thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao
về khấu trừ tại nguồn - Thực trạng và hướng hồn thiện”, khóa luận tốt
nghiệp năm 2006 của Lý Hải Yến. Đây là cơng trình trực tiếp nghiên cứu về
đề tài “khấu trừ tại nguồn” được quy định theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối
với người có thu nhập cao (sửa đổi bổ sung năm 2004). Luận văn chủ yếu đề
cập đến những điểm chưa hợp lý trong các quy định về phương pháp khấu trừ
tại nguồn của Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao và vấn
đề thực tiễn trong việc áp dụng phương pháp này trên thực tế còn nhiều bất
cập để từ đó đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những vấn đề bất cập
đó.Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại thì Pháp lệnh thuế thu nhập đối với
người có thu nhập cao đã hết hiệu lực, và được thay thế bởi Luật thuế thu
nhập cá nhân 04/2007/QH12. Các quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân số
04/2007/QH12 về khấu trừ tại nguồn cũng có nhiều thay đổi so với các quy
định tại Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao (sửa đổi bổ
sung năm 2004).
Từ các cơng trình đã dẫn ở trên, có thể khẳng định rằng cho đến nay
chưa có một cơng trình nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ nghiên cứu cụ thể, chi
tiết về việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
3

nhượng bất động sản ở Thái Ngun. Vì vậy, có thể khẳng định việc nghiên
cứu đề tài này là cần thiết, vừa có tính mới và có ý nghĩa thực tiễn trong thời
điểm hiện nay.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về áp
dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất
động sản; thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản; đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhợng bất
động sản ở Thái Nguyên.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định pháp luật thuế thu
nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và tình hình thực
tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản ở Thái Nguyên thời gian qua.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các vấn đề sau đây:
- Những vấn đề lý luận cơ bản về áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
- Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản ở Thái Nguyên;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở
Thái Nguyên.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài được triển khai thực hiện trên cơ sở sử dụng phối hợp các
phương pháp nghiên cứu phổ biến trong khoa học xã hội như: phương pháp
phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh, đối chiếu pháp luật, phương pháp
khảo sát, điều tra xã hội học, phương pháp thống kê... để giải quyết các nội
dung thuộc yêu cầu của đề tài.

4


Ngoài ra, đề tài cũng sử dụng các phương pháp định tính dựa trên cơ sở
nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ tài liệu tạp chí chuyên ngành và báo cáo
thống kê chun ngành tài chính, thuế.
5. Những đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hố các vấn đề lý thuyết về công tác quản lý thuế thu nhập
cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam.
- Trình bầy thực trạng cơng tác quản lý thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Thái nguyên.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý thuế thu nhập cá nhân
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Thái Nguyên.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
sẽ được trình bày thành 2 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Thái Nguyên và một số kiến nghị.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN

1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân và đặc trưng của thuế thu nhập
cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và cấu trúc của thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu điều tiết vào thu nhập chịu
thuế của cá nhân trong kỳ tính thuế, thuế thu nhập cá nhân là điều tiết vào các
khoản thu nhập thuộc sở hữu của cá nhân khơng phân biệt nguồn hình thành
thu nhập. Khoản thu này có thể hình thành từ các quan hệ xã hội đa dạng của
cá nhân : Như quan hệ lao động, quan hệ kinh doanh, quan hệ tín dụng, quan
hệ mua bán, chuyển nhượng các quyền về tài sản…
Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu
thuế phát sinh trong và ngồi lãnh thổ Việt Nam và cá nhân khơng cư trú có
thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.
- Một cá nhân được xem là cư trú khi đáp ứng một trong các điều
kiện sau:
a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương
lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam ;
b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký
thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.
Đối tượng chịu thuế
- Thu nhập thường xuyên
Là những thu nhập mang tính đều đặn ổn định. Với một cá nhân thì thu
nhập thường xun có thể hình thành từ hoạt động kinh doanh hay hoạt động
6


lao động. Thu nhập này được xác định gồm:
+ Thu nhập từ kinh doanh (sản xuất, kinh doanh, hành nghề độc lập).
+ Thu nhập từ tiền lương, tiền công (tiền lương, phụ cấp, trợ cấp, thù lao…).
- Thu nhập không thường xuyên bao gồm:
+ Thu nhập từ đầu tư vốn (tiền lãi cho vay, cổ tức…)

+ Thu nhập từ chuyển nhượng vốn (chuyển nhượng phần vốn trong các
tổ chức kinh tế, thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán…).
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử
dụng nhà ở, chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước….)
+ Thu nhập từ trúng thưởng (trúng thưởng xổ số, khuyến mại, trong các
hình thức cá cược, casino…).
+ Thu nhập từ bản quyền
+ Thu nhập từ nhượng quyền thương mại
+ Thu nhập từ nhận thừa kế
+ Thu nhập từ nhận quà tặng là tài sản (chứng khoán, phần vốn trong
các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng
ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng).
- Căn cứ tính thuế
Thuế Thu nhập cá nhân được tính dựa trên thu nhập chịu thuế và thuế
suất. Thu nhập chịu thuế được xác định trong kỳ tính thuế tùy vào loại thu
nhập được tạo lập và chủ sở hữu là cá nhân cư trú hay không cư trú.
1.1.2. Đặc trưng của thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản
Đặc trưng: Được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo
từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.
- Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan
đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác
7


định là giá chuyển nhượng bất động sản. Thời điểm xác địng thu nhập
chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển
nhượng có hiệu lực.
1.1.3. Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với

hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
- Được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế
suất 2%
- Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là thời thời điểm hợp đồng
chuyển nhượng có hiệu lực.
Thực tế, khơng ít trường hợp đã lợi dụng sự thơng thống của luật để
lách Luật, trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách. Các hành vi lách
luật điển hình và phổ biến hiện nay phát sinh dưới nhiều hình thức. như: thỏa
thuận thấp giá chuyển nhượng, chuyển nhượng/cho/tặng qua trung gian, Hủy
bỏ hợp đồng hình thành tài sản trong tương lai với chủ đầu tư…
Là loại thuế có tầm ảnh hưởng rộng, tác động đến hầu hết mọi tầng lớp
dân cư, mọi sinh hoạt của đời sống, xã hội nên việc triển khai Luật Thuế thu
nhập cá nhân (TNCN) không tránh khỏi vướng mắc phát sinh trong năm đầu
triển khai.
Mặc dù các cơ quan chức năng đã có sự nắm bắt để sửa đổi, bổ sung
chính sách kịp thời, nhưng riêng vấn đề thuế TNCN đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, đến nay vẫn còn nhiều bất cập.
Điểm bất cập thứ nhất, người có tài sản chuyển nhượng tự khai là tài
sản duy nhất
Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) quy định: Thu nhập từ
chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá
nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn
thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tự khai và chịu
8


trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, đây chính là
kẽ hở để khơng ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê
khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế.

Thực tế này đang diễn ra khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách,
vì trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà
nước chưa thể kết nối mạng thơng tin thống nhất trên phạm vi tồn quốc, do
đó không thể quản lý được việc sở hữu BĐS chi tiết đến từng cá nhân trên
nhiều địa bàn khác nhau. Thậm chí, người sở hữu nhà ở, đất ở trong cùng một
địa bàn nhưng khi kê khai thì người sở hữu nhà hồn tồn có thể khai theo địa
chỉ ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất gửi ở cơ
quan thuế. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu tại các quận huyện, địa phương lại
quản lý theo địa chỉ cấp đổi mới, do vậy, lại một lần nữa, cơ quan thuế cần
đến văn bản tự cam kết của người kê khai chứ chưa có thơng tin chuẩn xác để
đối chiếu.
Đây chính là kẽ hở để khơng ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển
nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế
này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách.
Ví dụ, có thể cùng một người trong gia đình gồm 3 thế hệ (ơng bà, con
và cháu). Họ sống cùng nhau, có nhiều bất động sản (có 2 căn nhà trở lên
chẳng hạn). Giờ gia đình này muốn bán đi một căn nhà (cách biệt) nên họ làm
thủ tục cho con đẻ, vì họ muốn lách luật để người con này (vẫn cùng chung
sống với bố mẹ) chỉ có 1 căn nhà đất duy nhất nên không phải nộp thuế thu
nhập cá nhân (25% tổng số tiền bán nhà). Và cứ như thế nếu có họ 10 căn nhà
thì họ vẫn tiếp tục thực hiện theo quy trình trên thì họ vẫn khơng phải nộp
thuế thu nhập cá nhân
Thứ hai, hạ giá chuyển nhượng
Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển
9


nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định.
Thực tế trên thị trường bất động sản, giá đất mua bán thường cao hơn

giá đất do UBND tỉnh, TP quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và
người bán (bên bán được nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước
bạ thấp hơn), nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển
nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ
chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá
UBND tỉnh, TP quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế phải
nộp. Kết quả là, cả đơi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nước chịu
thất thu thuế.
Ví dụ: Ơng A bán một lô đất giá thực tế mua bán là 2 tỷ đồng, giá
chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất do
UBND tỉnh quy định) thì số thuế TNCN sẽ bị thất thu là:
( 2 tỷ đồng- 1,5 tỷ đồng) x 2%=10 triệu đồng.
Đây chỉ là một trường hợp với giá trị mua bán khơng lớn. Trên thực tế,
mỗi ngày có biết bao giao dịch diễn ra với giá trị mỗi giao dịch lên đến hàng
chục tỷ đồngthì chắc chắn số thuế thất thu là rất lớn.
Thứ ba, chuyển nhượng bắc cầu
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định: “Thu nhập từ chuyển
nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi
với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể;
ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em
ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều
trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.
Ví dụ, trường hợp hai anh em cọc chèo chuyển nhượng BĐS cho
nhau, theo quy định nêu trên, họ là đối tượng phải nộp thuế. Tuy nhiên, để
khơng phải nộp thuế, người anh rể có thể làm thủ tục chuyển nhượng cho bố
vợ, sau đó bố vợ lại chuyển nhượng tiếp cho rể thứ hai. Bằng cách này,
10


người chuyển nhượng BĐS đã tránh phải nộp thuế. Một trường hợp khác,

nếu căn nhà đứng tên vợ chồng anh trai ruột, nay anh và chị dâu tặng nhà
cho em trai thì người em trai vẫn phải nộp thuế TNCN khoản “quà tặng” do
giao dịch cho tặng giữa chị dâu với em chồng không được miễn thuế. Để
không phải nộp thuế, người vợ có thể làm thủ tục tặng phần sở hữu của mình
cho chồng, sau đó người anh trai làm thủ tục tặng nhà cho em trai. Hoặc, vợ
chồng người anh làm thủ tục tặng nhà cho bố mẹ, sau đó bố mẹ làm thủ tục
tặng nhà đó lại cho người em trai.
Thứ tư, thỏa thuận thấp giá chuyển nhượng.
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC chỉ rõ: Giá chuyển nhượng đối với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng trình xây dựng trên đất là
giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá
chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình
xây dựng trên đất, kể cả cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá
ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp
trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng
chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển
nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn
liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và cơng trình kiến trúc gắn
liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND
cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh khơng có quy định giá tính lệ
phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà,
về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị cịn lại thực tế của cơng
trình trên đất.
Như vậy, hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển
nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng
không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Thực tế trên thị
11

trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, thành
phố quy định nhưng do căn cứ xác định thuế TNCN của người bán và thuế
trước bạ của người mua là giá chuyển nhượng, vì lợi ích của cả người mua và
người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng
thấp hơn thực tế. Trong trường hợp này chỉ Nhà nước chịu thất thu thuế.
Thứ năm, hủy bỏ hợp đồng hình thành tài sản trong tương lai với chủ
đầu tư.
Cũng trong Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều
12 Thông tư số 111/2013/ TT-BTC của Bộ Tài chính về căn cứ tính thuế đối
với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với cơng trình xây dựng hình thành
trong tương lai: Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên phần tổng giá trị hợp đồng nhân
(x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ cơng trình xây dựng do UBND cấp
tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND (x) với tỷ
lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có
quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình do
Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Quy định thì có nhưng để thu được khoản thuế này chưa hẳn dễ dàng. Nhà
đầu tư ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc ký hợp đồng
góp vốn để nhận về phần đất tương ứng) với chủ đầu tư. Khi nhà đầu tư A
thực hiện giao dịch mua bán với nhà đầu tư B, họ khơng đưa nhau ra phịng
cơng chứng để chuyển nhượng lại Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, mà nhà
đầu tư A sẽ lập biên bản hủy bỏ hợp đồng với chủ đầu tư. Chủ đầu tư sử dụng
lại hợp đồng cũ nhưng chỉ thay đổi tên người mua mới là nhà đầu tư B. Bằng
cách này, nhà đầu tư A đã không phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng hợp
đồng.
Thứ sáu, giao dịch mua bán bằng giấy viết tay.
Ở nhiều địa phương, do nhận thức của người dân còn thấp nên nhiều
12

hợp đồng mua, bán nhà đất hiện vẫn tồn tại theo hình thức viết tay giữa các cá
nhân. Điều này chưa đủ căn cứ pháp lý để cơ quan thuế tính thuế bởi theo quy
định, việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS chỉ xảy
ra khi hoạt động chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước chứng thực. Việc
không tiến hành lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/quyền
sử dụng đất và thực hiện giao dịch theo thỏa thuận bằng giấy viết tay không
chỉ khiến nhà nước bị thất thu thuế trong các giao dịch này, mà còn khiến các
cơ quan chức năng ở địa phương, nơi cá nhân mua bán BĐS cư trú khó xác
định người chuyển nhượng hiện có bao nhiêu BĐS và đâu là BĐS duy nhất.
Không phủ nhận việc cải cách để cơ chế ngày càng được thơng thống
là mục tiêu mà các cơ quản quản lý hàng chính đang phấn đấu để đạt tới. Tuy
nhiên, trong giai đọan quá độ, khi ý thức của một bộ phận dân cư cịn thấp thì
cũng cần phải có những giải pháp ngắn hạn đề chấn chỉnh, kiểm soát
Trên cơ sở nhận diện các hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh khi
triển khai thực hiện Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, các cấp quản lý cần khẩn
trương có những giải pháp hữu hiệu, theo đó tập trung vào các biện pháp sau:
Về phía Nhà nước, phải xây dựng và quản lý hệ thống thơng tin cá
nhân đầy đủ tồn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và ngành Tài nguyên và
môi trường kết nối mạng thông tin thống nhất trên phạm vi toàn quốc để quản
lý được việc sở hữu BĐS chi tiết của từng cá nhân. Từ đó, chống được sự
khai gian dối là tài sản duy nhất trong chuyển nhượng bất động sản để được
miễn thuế.
Đối với UBND các tỉnh, TP để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp
giá trên hợp đồng chuyển nhượng thì việc xây dựng và ban hành bảng giá
nhà, đất. Hàng năm phải phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị
trường tự do.
Riêng ngành thuế, với vị trí, vai trị của cơ quan chịu trách nhiện
chính, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý của Luật Thuế
13

TNCN đến mọi tầng lớp dân cư để giúp họ nắm và hiểu về các quy định,
đồng thời bằng kinh nghiệm và kỹ năng quản lý chuyên sâu, phải chủ động
đề xuất ngay các giải pháp ứng phó trong mọi tình huống, đảm bảo quản lý
sát nguồn thu.
1.2. Những vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
1.2.1. Khái niệm áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển,
đối tượng nộp thuế này là mọi dân cư trong nước và người nước ngồi có thu
nhập phát sinh ở nước sở tại không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội.
Ðồng thời, tùy theo tính chất của các khoản thu nhập cá nhân, người ta chia
thu nhập làm hai loại: thu nhập thường xuyên và thu nhập khơng thường
xun để tính thuế cho phù hợp để tính thuế vào từng khoản thu nhập thực tế
của mỗi cá nhân, đảm bảo thu kịp thời và tăng thêm nguồn thu vào ngân sách
Nhà nước.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Là khoản lãi nhận được do
việc chuyển nhượng BĐS của cá nhân, như: chuyển nhượng vốn quyền sử
dụng đất và tài sản gắn với đất, quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê
đất, thuê mặt nước.
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là loại
thuế trực thu đánh vào thu nhập chính đáng của từng cá nhân trong việc kinh
doanh dịch vụ chuyển nhượng bất động sản.
1.2.2. Đặc điểm của áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản
- Thứ nhất: Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ nguồn thu nhập của
hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân có thu nhập chịu thuế.
khơng phân biệt cá nhân đó có tư cách chủ thể, tức là độ tuổi hay xác định

14


năng lực trách nhiệm pháp luật…
Điều 2 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân
và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu
lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số
91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều tại các Nghị định quy định về thuế, có hiệu lực kể từ ngày 15
tháng 11 năm 2014 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm
2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định
về thuế, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 quy định:
1. Người nộp thuế thu nhập cá nhân bao gồm cá nhân cư trú và cá
nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật Thuế
thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định này. Phạm vi xác định thu nhập chịu
thuế của người nộp thuế như sau:
a) Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh
trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập;
b) Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát
sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập.
2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:
a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm
dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt
Nam;
Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo quy định tại điểm này là sự hiện
diện của cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam.
b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:
- Có nơi ở đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú;

- Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở,
15


với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.
Trường hợp cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy
định tại Điểm này nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong
năm tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là đối tượng cư trú của
nước nào thì cá nhân đó là đối tượng cư trú tại Việt Nam.
3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại
Khoản 2 Điều này.
- Thứ hai: : Mức độ điều tiết phần thu nhập cao là rất lớn theo mức thuế
suất tỷ lệ lũy tiến từng phần.
- Thứ ba: Quy định về chế độ miễn giảm linh hoạt.
Đây là các cá nhân có thu nhập theo quy định của pháp luật nhằm
thực hiện mục đích điều tiết một phần thu nhập của họ để thực hiện cơng
bằng xã hội.
1.2.3. Quy trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản
- Đối với các bất động sản được mua, hình thành trước ngày
1/1/2009 (ngày Luật thuế TNCN có hiệu lực thi hành) khơng có hóa đơn,
chứng từ; có giấy viết tay (có hoặc khơng có xác nhận của chính quyền địa
phương) nay chuyển nhượng, khơng có cơ sở để xác định giá vốn và chi
phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất
2% trên giá chuyển nhượng.
- Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và
bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có
chứng nhận của cơ quan cơng chứng, khơng có cơ sở để xác định giá vốn và
chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất
2% trên giá chuyển nhượng.

-Đối với trường hợp cá nhân mua bất động sản từ tổ chức kinh doanh
bất động sản, từ tổ chức kinh tế có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp;
16


từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá, sau đấy chuyển nhượng
bất động sản đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo Hợp đồng mua bán bất
động sản có chứng nhận của cơ quan cơng chứng thì: (i) Trường hợp người
nộp thuế có căn cứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định của
pháp luật về thuế thu nhập cá nhân thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế
suất 25%; Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ
để xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập
tính thuế thì người nộp thuế khai thuế với thuế suất 2% trên giá chuyển
nhượng và tự chịu trách nhiệm về việc kê khai thuế.
Giá chuyển nhượng là giá thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời
điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng
hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh
quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo quy định tại Điều 18,
Điều 19, Điều 20 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ
và các văn bản hướng dẫn hiện hành.
Cơ quan thuế thực hiện kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp
theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn hiện hành.
Trường hợp phát hiện có sự gian lận về căn cứ tính thuế thì cơ quan thuế thực
hiện truy thu và xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế./.
1.2.4. Các yếu tố chi phối tính hiệu quả của việc áp dụng pháp luật thuế
thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản cần tôn trọng những nguyên tắc sau đây:
– Đảm bảo nguyên tắc công bằng. Nguyên tắc cơng bằng khơng chỉ là
u cầu mà cịn là mục tiêu hướng tới của hệ thống pháp luật Việt Nam nói

chung, hệ thống pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản nói riêng. Quá trình ban hành, sửa đổi, bổ sung hệ thống
pháp luật thuế của nước ta trong 20 năm đổi mới đã thể hiện yêu cầu đó. Điều
17