Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh thừa thiên huế

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYỄN VĂN PHƯỚC

"PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN –
QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ"

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THỪA THIÊN HUẾ - 2017


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYỄN VĂN PHƯỚC

"PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN –
QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ"

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ:8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS.LÊ THỊ THẢO

THỪA THIÊN HUẾ - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
tôi. Các số liệu trong luận văn là trung thực. Những kết luận
khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực
hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn
trong luận văn này đều được ghi rõ nguồn gốc.
Thừa Thiên Huế, tháng

năm 2017

Học viên
Nguyễn Văn Phước

i


Để hoàn thành Luận văn này, trước hết, tôi xin
chân thành cảm ơn tất cả các thầy giáo, cô giáo thuộc
trường Đại học Luật - Đại học Huế đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và có những góp ý quý báu, giúp tôi
hoàn thiện Luận văn của mình.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng
viên hướng dẫn:TS Lê Thị Thảo, người đã tận tình chỉ
bảo, giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này.
Tôi cũng chân thành cảm ơn tất cả các học viên

trong lớp Cao học Luật Kinh tế khóa 4 Trường Đại học
Luật - Đại học Huế đã đoàn kết, chia sẻ và giúp đỡ
nhau trong học tập và nghiên cứu.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng với hạn chế về
thời gian và trình độ nên luận văn không thể tránh
khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được sự chỉ
bảo của các thầy cô và ý kiến đóng góp quan tâm
của các bạn. Tôi xin chân thành cảm ơn và tiếp thu
những góp ý để luận văn được hoàn thiện hơn!
Thừa Thiên Huế, tháng
năm 2017
ii


Học viên
Nguyễn Văn Phước

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt
CBCC
DN
ĐV
ĐTNN
ĐVT
HĐND
HTĐKT
ĐKT
GTGT
MST
BĐS

NNT
NSNN
QLT
SL
SXKD
TCCB
TCDN
TNCN
TNDN
CNBĐS
UBND

Nguyên văn
Cán bộ, công chức
Doanh nghiệp
Đơn vị
Đầu tư Nước ngoài
Đơn vị tính
Hội đồng Nhân dân
Hệ thống đăng ký thuế
Đăng ký thuế
Giá trị gia tăng
Mã số thuế
Bất động sản
Người nộp thuế
Ngân sách Nhà nước
Quản lý thuế
Số lượng
Sản xuất kinh doanh
Tổ chức cán bộ

Tổ chức doanh nghiệp
Thu nhâp cá nhân
Thu nhập doanh nghiệp
Chuyển nhượng bấtđông sản
Ủy ban Nhân dân

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................ii

iii


DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT..............................................................iii
MỤC LỤC............................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG.....................................................................................vii
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:...............................................................................3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.....................................................................5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:.....................................................................6
5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu:......................................6
6. Những đóng góp mới của lận văn......................................................................7
7. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu....................................................7
8. Kết cấu của luận văn..........................................................................................8
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN........................9
1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản và pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất
động sản.............................................................................................................. 9

1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất
động sản..........................................................................................................9
1.1.2 Khái niệm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản......................................................................................11
1.1.3 Vai trò của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản......................................................................................11
1.2 Quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.........................................................................................13
1.2.1 Quy định về đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.........................................................................13
1.2.2 Quy định về thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.........................................................................15

iv


1.2.3. Quy định về tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất
động sản........................................................................................................15
1.2.4. Quy định về thu nhập được miễn thuế, giảm thuế thu nhập cá nhân đối
với chuyển nhượng bất động sản...................................................................18
1.2.5 Quy định về đối tượng đăng ký thuế, kê khai thuế, nộp thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản....................................21
1.2.6 Quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với người nộp thuế25
1.3 Những yếu tố tác động của thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam..........................................28
Kết luận chương 1.................................................................................................30
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN-QUA
THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ....................................................31
2.1. Khái quát về điều kiện, kinh tế- xã hội tỉnh Thừa Thiên Huế.....................31

2.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên tỉnh Thừa Thiên Huế.........................31
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội tỉnh Thừa Thiên Huế...................................32
2.2.Cơ chế quản lý của Cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế.....................................34
2.2.1.Tình hình sử dụng lao động tại Cục thuế Thừa Thiên Huế...................34
2.2.2 Đặc điểm nhân sự làm việc trong lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân........36
2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.............................................................................37
2.3.1 Về đối tượng nộp thuế..........................................................................37
2.3.2 Về phương thức tính thuế.....................................................................40
2.3.3 Về quản lý thu nộp................................................................................40
2.3.4 Về áp dụng chính sách miễn giảm thuế................................................43
2.3.5 Về công tác thanh tra, kiểm tra thuế.....................................................44
2.4 Một số đánh giá về công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh thừa thiên Huế...............................45
2.4.1. Thuận lợi.............................................................................................45

v


2.4.2 Khó khăn..............................................................................................47
Kết luận chương 2.................................................................................................49
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THUẾ TNCN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ......................................................50
3.1 Định hướng phát triển kinh tế xã hội và công tác quản lý thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Tỉnh Thừa Thiên Huế
.......................................................................................................................... 50
3.1.1 Định hướng phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020.............................50
3.1.2 Định hướng công tác quản lí thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn tỉnh

Thừa Thiên Huế.............................................................................................52
3.2 Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật
thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Tỉnh Thừa
Thiên Huế.........................................................................................................56
3.2.1 Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản.........................................................................56
3.2.2 Giải pháp tổ chức thực hiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế................................59
Kết luận Chương 3................................................................................................67
KẾT LUẬN............................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................70

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội tỉnh TT Huế giai đoạn 2014 -2016.........34
Bảng 2.2. Tình hình sử dụng lao động tại Cục thuế Thừa Thiên Huế năm 2016.........35
Bảng 2.3. Cơ cấu tổ chức cán bộ quản lý thuế TNCN cục thuế Thừa Thiên Huế........36
Bảng 2.4. Tình hình tuyên truyền, hỗ trợ NNT giai đoạn 2014-2016......................39
Bảng 2.5. Kết quả thu thuế TNCN trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế theo loại hình
thu nhập giai đoạn 2014-2016................................................................42
Bảng 2.6. Kết quả thanh kiểm tra thuế TNCN.........................................................45

vii


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Thuế là một công cụ quan trọng của Nhà nước, nó vừa đảm bảo nguồn

thu cho ngân sách Nhà nước, vừa là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Hệ
thống chính sách thuế gồm có thuế gián thu như Thuế Giá trị gia tăng
(GTGT), thuế Tiêu thụ đặc biệt (TTĐB), thuế Xuất khẩu (XK), thuế Nhập
khẩu (NK) và thuế trực thu như thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), thuế Thu
nhập doanh nghiệp (TNDN). Thông thường thuế trực thu hay chiếm tỉ trọng
lớn hơn thuế gián thu. Thuế TNCN cũng đóng một vai trò đáng kể trong
nguồn thu ngân sách. Thuế TNCN điều tiết thu nhập cá nhân, thể hiện rõ
nghĩa vụ của công dân đối với đất nước và được căn cứ trên các nguyên tắc:
lợi ích, công bằng và khả năng nộp thuế.
Trong thời gian qua cùng với sự phát triển mạnh của nền kinh tế, thu
nhập của các tầng lớp dân cư cũng tăng lên đáng kể, nhóm người có thu nhập
cao và nhóm người có thu nhập thấp cũng có xu hướng ngày càng tăng. Đối
tượng nộp thuế TNCN và hình thức thu nhập của các bộ phận dân cư và người
lao động cũng đa dạng. Nền kinh tế sẽ tiếp tục tăng trưởng nhanh tạo điều
kiện cho các tổ chức, cá nhân có cơ hội đầu tư, sản xuất kinh doanh, có thêm
nguồn thu nhập khác nhau. Bên cạnh đó, cùng với tiến trình hội nhập kinh tế
quốc tế, một số người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam và số người
Việt Nam có thu nhập từ nước ngoài cũng tăng lên. Sự đa dạng và gia tăng thu
nhập của các cá nhân trong xã hội sẽ làm cho khoảng cách chênh lệch về thu
nhập giữa các tầng lớp dân cư ngày càng lớn. Với tình hình đó, ta có thể thấy
thuế TNCN ngày càng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Cục Thuế tỉnh Thừa Thiên Huế được thành lập năm 1990, có nhiệm vụ
quản lý thu ngân sách trên địa bàn tỉnh. Quản lý thuế ngày càng được hoàn
1


thiện. Tổ chức quản lý thu thuế từng bước được cải cách, hiện đại hoá; trình
độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ, công chức (CBCC) thuế ngày càng
được nâng lên. Tuy nhiên, công tác quản lý thuế nói chung và thuế TNCN nói
riêng vẫn còn những hạn chế nhất định, vì vậy các cơ quan chức năng có thẩm

quyền phải có những biện pháp để nhanh chóng khắc phục một cách có triệt
để nhất những hạn chế này. Trong sắc thuế TNCN thì thuế TNCN từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản là thuế tạo ra nguồn thu lớn. Ngoài ra việc
thực hiện đánh thuế TNCN từ chuyển chượng BĐS có vai trò quan trọng: Thứ
nhất là để tăng nguồn thu cho NSNN, thứ hai là đảm bảo công bằng cho thị
trường bất động sản và thứ ba là công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu tư
vào BĐS thì nhà nước đã ban hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Luật thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012 và
Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, thông tư hướng dẫn bổ sung được ban
hành và có hiệu lực với nhiều nội dung thay đổi để phù hợp với tình hình yêu
cầu hội nhập quốc tế, tạo môi trường thuận lợi, đồng nhất về thuế để phát
triển kinh tế xã hội, phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh và minh
bạch, giúp quản lí tốt hơn công tác quản lí thuế việc đi sâu tìm hiểu về lí
thuyết và thực trạng thuế thu nhập trong CNBĐS là vô cùng cần thiết.
Trong các loại thuế TNCN, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản là một loại thuế có tầm quan trọng trong nền kinh tế và có tác động
nhiều mặt đến kinh tế-xã hội Việt Nam nói chung và Thừa Thiên Huế nói
riêng. Những năm gần đây, thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát
triển chưa từng thấy. Nó không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài
nước, mà còn có tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước, đời sống của
người dân, kinh tế-xã hội của đất nước. Tuy nhiên trước sự chuyển biến mạnh
mẽ của thị trường này, các chính sách pháp luật của nhà nước về thuế và đầu
2


tư nhằm tạo môi trường cho thị trường này phát triển vẫn chưa theo kịp.
Chính vì thế, một trong những nhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước ta là
khắc phục tình trạng này nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và

thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo đời sống ổn định cho nhân
dân. Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn là một nước đang phát triển nên
để có thể duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhà nước phải luôn luôn quan tâm
tới các chính sách kinh tế đặc biệt là chính sách thuế.
Với đề tài này, em xin tập trung nghiên cứu về một số vấn đề của thuế
thu nhập cá nhân từ CNBĐS, thông qua đó tìm hiểu rõ hơn về những thuận lợi
hay khó khăn, vướng mắc khi áp dụng luật thuế này. Từ đó, đưa ra một số giải
pháp để hoàn thiện trong hệ thống thuế Việt Nam. Xuất phát từ những vấn đề
trên, tôi chọn đề tài: "Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế’’ làm
đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc cho nhà nước do luật pháp qui định
đối với các pháp nhân và thể nhân thuộc đối tượng chịu thuế nhằm đáp ứng nhu
cầu chi tiêu của nhà nước. Cũng như các quốc gia trên thế giới, hệ thống pháp
luật thuế ở Việt Nam được coi là thành tố quan trọng trong hệ thống pháp luật
kinh tế - tài chính. Trong quá trình đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN, vai trò của hệ thống pháp luật về thuế ngày càng trở nên rõ nét,
tác động đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bảo đảm nguồn lực tài chính
để phục vụ hiệu quả cho hoạt động của Nhà nước và xã hội. Xuất phát từ tình
hình đó, việc nghiên cứu hoàn thiện chính sách thuế thu nhập cá nhân nói chung
và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói
riêng, ở Việt Nam có nhiều tác giả nghiên cứu về chính sách thuế trên những
khía cạnh và quy mô khác nhau. Cụ thể:
Luận văn thạc sĩ" Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng
3


đất từ thực tiễn thi hành tại địa bàn quận Ba Đình-thành phố Hà Nội"(2014) của
tác giả Nguyễn Minh Tuấn. Luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu ở lĩnh

vực về pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề tài được bảo
vệ tại Trường Đại Học Luật Hà Nội
- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Bùi Phan Anh:"Hoàn thiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất", bảo vệ năm 2014. Đề tài đã phân tích một số vấn đề về pháp luật
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, có thu tiền sử dụng đất và đưa ra một
số giải pháp. Tuy nhiên tác giả chỉ nghiên cứu về pháp luật đấu giá quyền sử
dụng đất, giao đất để hoàn thiện về luật đấu giá có thu tiền sử dụng đất, bảo
vệ tại Trường Đại Học Luật Hà Nội
- Luận văn thạc sĩ "Thực tiễn thi hành pháp luật thuế TNCN ở Việt Nam
và một số kiến nghị" bảo vệ năm 2014 tại Trường Đại Học Luật Hà Nội của
tác giả Trần Xuân Linh.
- Luận văn thạc sĩ: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Uông Bí tỉnh Quảng Ninh (2015) của
tác giả Nguyễn Phi Hùng. Tác giả cũng tiếp tục kế thừa và nghiên cứu phân
tích liên quan đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề
tài được bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội
- Luận văn thạc sĩ: Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
không cư trú ở Việt Nam- Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện (2015)
của tác giả Nguyễn Ngọc Khánh. Tác giả bàn về khía cạnh thuế TNCN đối
với cá nhân không cư trú, bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội
- Luận văn thạc sĩ:Pháp luật về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ thực
tiễn thực hiện tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh (2015) của tác giả Lê
Văn Mạnh. Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu và đưa ra một số giải pháp hỗ trợ
về nhà nước thu hồi đất, bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội
- Luận văn thạc sĩ "Tuân thủ pháp luật thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn
4


tỉnh Quảng Trị" của tác giả Nguyễn Thị Khánh Ly bảo vệ năm 2015 tại

Trường Đại Học Luật Huế....
Nhìn chung các công trình, bài báo, tạp chí đã đề cập đến một số khía
cạnh pháp lý, cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu
nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở lý
luận của đề tài. Tác giả kế thừa trong phần cơ sở lý luận và tiếp tục nghiên
cứu và nghiên cứu sâu về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản trên địa bàn Thừa Thiên Huế
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn là tập trung nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp
luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản qua
thực tiễn tỉnh Thừa Thiên Huế, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp hoàn thiện
pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn
Thừa Thiên Huế
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về pháp luật thuế TNCN đối với chuyển
nhượng BĐS
- Nghiên cứu đánh giá thực tiễn pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Thừa Thiên Huế
- Nghiên cứu đề xuất giải pháp, góp phần hoàn thiện pháp luật, tổ chức
hiệu quả quản lý thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS qua địa bàn Thừa
Thiên Huế
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
4.1. Đối tượng nghiên cứu:

5


Luận văn tập trung nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
bất động sản và tiếp cận theo văn bản pháp luật, luật quản lý thuế, tài liệu, thu

thập các báo cáo của Cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế, Cục Thống Kê Tỉnh
ThừaThiên Huế, các phần mềm nghiệp vụ thuế, các báo cáo, tạp chí,
Internet...và một số cơ quan có liên quan. Đánh giá pháp luật thuế thu nhập cá
nhân của Việt Nam theo từng giai đoạn mới, bổ sung, sửa đổi. Từ đó, giúp
chúng ta bao quát được thực tiễn thi hành cũng như nêu rõ tính hiệu quả và
chưa hiệu quả của thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản hiện tại.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: Trên địa bànTỉnh Thừa Thiên Huế
- Về thời gian: Giai đoạn 2014-2016
5. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu:
5.1. Phương pháp luận
Dựa trong quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước trong quá trình
đổi mới kinh tế để phân tích thực tiễn và thực hiện chính sách thuế đúng pháp
luật ở địa phương nghiên cứu. Từ đó rút ra một số kiến nghị và đề xuất một số
giải pháp
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp phân tích: làm rõ nội hàm các quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đồng
thời, phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng
bất động sản của luận văn;

6


Phương pháp thống kê, đánh giá, tổng hợp để làm sáng tỏ thực tiễn quy
định về pháp luật trong việc chuyển nhượng bất động sản và lí thuyết về thuế
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua các Luật thuế, Nghị định

và Thông tư hướng dẫn và các Bộ, ban ngành;
6. Những đóng góp mới của lận văn
- Về mặt lý luận: Tổng hợp quan điểm cơ bản luật thuế thu nhập cá nhân
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong bối cảnh tại Việt Nam
hiện nay.Từ đó đề xuất một số ý kiến trong việc sửa đổi, bổ sung luật thuế thu
nhập cá nhân theo chương trình hiện đại hóa ngành thuế giai đoạn 2015-2020.
- Về mặt thực tiễn: Chỉ ra những tồn tại trong công tác pháp luật thuế thu
nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn
Thừa Thiên Huế cũng như kiểm soát thất thu thuế từ đó đề xuất những giải
pháp về mặt tổ chức để khắc phục và nâng cao hoạt động quản lý của cơ quan
thuế tại địa phương.
7. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
7.1. Câu hỏi nghiên cứu
-Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
là gì?
- Chủ thể quản lý/cơ chế quản lý thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt
động chuyển nhượng bất động sản ?
- Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển
nhượng bất động sản tại Thừa Thiên Huế trong thời gian qua?
7.2. Giả thuyết nghiên cứu
Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển bất động sản trên địa bàn thừa thiên Huế còn nhiều vấn đề bất cập
trong quy định về quản lý, quy định về giá chuyển nhượng, cơ chế về thanh
tra kiểm tra.
7


8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, bố cục luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cở sở lý luận về pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt

động chuyển nhượng bất động sản
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá
nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và tổ chức thực hiện pháp
luật thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

8


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản và pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản
1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển, đối
tượng nộp thuế là mọi dân cư trong nước và người nước ngoài có thu nhập phát
sinh ở nước sở tại không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội. Ðồng thời, tùy
theo tính chất của các khoản thu nhập cá nhân, người ta chia thu nhập làm hai
loại: thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để tính thuế cho
phù hợp. Ở một số nước khác thuế thu nhập cá nhân cũng xuất hiện từ khá sớm,
nước Nhật năm 1887, Trung Quốc năm 1936 còn Hàn Quốc thì loại thuế này ra
đời muộn hơn vào năm 1974
Ở Việt Nam, cùng với quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa và thực hiện nền kinh tế mở, sản xuất kinh doanh
trong nước và đầu tư nước ngoài đều tăng mạnh, đời sống kinh tế xã hội có
những bước chuyển biến đáng kể. Tuy nhiên, kèm theo đó là sự phát sinh
chênh lệch về mức sống ngày càng rõ rệt, tiền lương, tiền công của người lao

động giữa các đơn vị, nhất là khu vực kinh tế quốc doanh và khu vực có vốn
đầu tư nước ngoài có sự khác biệt ngày càng lớn.. Trong bối cảnh đó, hệ
thống chính sách thuế được cải cách bước 1 (năm 1990), bên cạnh Luật Thuế
lợi tức áp dụng đối với cơ sở sản xuất, kinh doanh, Quốc hội uỷ quyền cho
Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu
nhập cao ngày 27/12/1990 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/04/1991,
9


nhằm động viên sự đóng góp của những cá nhân có thu nhập cao. Trong quá
trình thực hiện đến nay Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập
cao đã có năm lần sửa đổi, bổ sung vào tháng 6/1994, tháng 2/1997, tháng
7/1999, tháng 5/2001 và tháng 3/2004. Các lần sửa đổi Pháp lệnh thuế TNCN
nêu trên đã mở rộng phạm vi thu thuế thu nhập cá nhân sang các khu vực
hưởng lương khác tại các doanh nghiệp trong nước và một số cơ quan của nhà
nước, cá nhân có thu nhập cao, tăng cường công tác quản lý thu nộp thuế,
nhưng chủ yếu các lần sửa đổi vẫn là sửa mức khởi điểm tính thuế, thuế suất,
giãn cách thu nhập chịu thuế giữa các bậc thuế của biểu thuế. Thuế TNCN
nước ta có đóng góp ngày càng tăng vào tổng số thu từ thuế cho NSNN.
Ngày 21/11/2007, Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân và
chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009, thay thế cho Thuế thu nhập
với người có thu nhập cao trước đây. Luật thuế TNCN mới quy định người nộp
thuế là cá nhân người Việt Nam, người nước ngoài có thu nhập chịu thuế bao
gồm cả cá nhân tự kinh doanh và chủ hộ gia đình hoặc người đại diện hộ gia
đình. Việc chuyển cá nhân, hộ kinh doanh hiện đang nộp thuế thu nhập doanh
nghiệp và mở rộng thêm các đối tượng có thu nhập từ đầu tư vốn và tài sản vào
nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của
cá nhân và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Thuế TNCN của Việt Nam dần được hoàn hiện theo thời gian. Từ năm
1991 đến trước năm 2009, để phù hợp hơn với tình thình thực tế, thuế TNCN

ở Việt Nam được quy định dưới hình thức thuế thu nhập với người có thu
nhập cao. Từ 01/01/2009, Luật thuế TNCN chính thức có hiệu lực, đánh dấu
bước phát triển quan trọng của sắc thuế này.
Từ những phân tích trên, trong nghiên cứu này tôi sử dụng khái niệm về
thuế thu nhập cá nhân từ CNBĐS như sau:

10


Thuế TNCN từ CNBĐS là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập từ
giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở hữu, quyền sử dụng,
quyền được thuê) BĐS của cá nhân.Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
BĐS không phát sinh thường xuyên mà phát sinh từng lần phụ thuộc vào phát
sinh giao dịch chuyển nhượng BĐS trên thị trường.
1.1.2 Khái niệm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản
Pháp luật thuế TNCN đối với hoạt động CNBĐS là tập hợp các quy
phạm pháp luật: Thuế thu nhập cá nhân từ CNBĐS là khoản thu nhập nhận
được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;thu nhập từ
chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;thu nhập khi góp vốn
bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; thu nhập từ việc uỷ
quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển
nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy
định của pháp luật; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất
động sản dưới mọi hình thức.
1.1.3 Vai trò của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản

Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế TNCN từ CNBĐS vừa mang vai
trò của thuế nói chung, vừa có vai trò đặc trưng đặc thù, đó là:
Thứ nhất, tăng cường sự quản lí của Nhà Nước về đất đai, tăng nguồn
thu cho ngân sách quốc gia: Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà
nước, trong đó thuế TNCN từ CNBĐS là một trong những bộ phận quan trọng
cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần để tạo nguồn tài chính cho
11


ngân sách Nhà Nước. Thuế TNCN từ CNBĐS được tính với diện rộng, khả
năng tạo nguồn thu cho ngân sách là rất lớn bởi vì giá trị của BĐS là rất lớn
và là tài nguyên quốc gia.
Thứ hai, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế, góp một phần nào đó
vào việc đảm bảo công bằng xã hội. Thuế TNCN từ CNBĐS là một công cụ
có hiệu lực phục vụ yêu cầu quản lí của Nhà Nước trong việc giải quyết sự
bất bình đẳng về phân phối BĐS giữa các tầng lớp dân cư. Thông qua thuế
BĐS, Nhà Nước có thể thực hiện việc kiểm kê, kiểm soát, quản lí quỹ đất, nhà
ở và các công trình kiến trúc khác trong xã hội. Hơn nữa, Nhà Nước có thể
động viên một phần đóng góp của chủ sở hữu BĐS, có nhiều thu nhập từ tiền
cho thuế, chuyển nhượng, góp phần điều hòa thu nhập xã hội, thực hiện nghĩa
vụ đóng góp công bằng, khuyến khích sử dụng đất, nhà có hợp lí, hiệu quả.
Thứ ba, khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả do sự giới hạn của
quỹ đất.Việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng một phần nào đó hạn chế
người dân trong việc mua bán bất động sản, làm cho người dân suy nghĩ kĩ
hơn trước khi đưa ra quyết định có chuyển nhượng hay không.
Thứ tư, góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, công bằng và minh
bạch. Chính sách thuế có vai trò điều tiết cung, cầu BĐS và bình ổn giá cả thị
trường BĐS, thuế BĐS thúc đẩy việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu
cơ, khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường từ việc ban hành sắc
thuế đến việc triển khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế

BĐS, chính quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô BĐS mà từng
tổ chức,cá nhân nắm giữ, cũng như số lần chuyển nhượng BĐS. Trên cơ sở
đó, Nhà Nước có thể chủ động trong việc điều tiết cung, cầu cũng như các
giao dịch trên thị trường BĐS. Mặt khác, thông qua việc chấp hành các sắc
thuế trong lĩnh vực này sẽ phát hiện những vụ việc vi phạm pháp luật hoặc
phát hiện những bất cập, vướng mắc trong hoạt động của thị trường BĐS để
có những biện pháp xử lí kịp thời.
12


1.2 Quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản
1.2.1 Quy định về đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản
Đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú có chuyển
nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân,
Điều 2 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Cá nhân cư trú là người có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính
trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có
mặt tại Việt Nam, trong đó ngày đến và ngày đi được tính là một (01) ngày.
Ngày đến và ngày đi được căn cứ vào chứng thực của cơ quan quản lý xuất
nhập cảnh trên hộ chiếu (hoặc giấy thông hành) của cá nhân khi đến và khi rời
Việt Nam. Trường hợp nhập cảnh và xuất cảnh trong cùng một ngày thì được
tính chung là một ngày cư trú.
Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo hướng dẫn tại điểm này là sự hiện diện
của cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam.
+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:
Có nơi ở thường xuyên theo quy định của pháp luật về cư trú:

Đối với công dân Việt Nam: nơi ở thường xuyên là nơi cá nhân sinh sống
thường xuyên, ổn định không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng
ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú.
Đối với người nước ngoài: nơi ở thường xuyên là nơi ở thường trú ghi
trong Thẻ thường trú hoặc nơi ở tạm trú khi đăng ký cấp Thẻ tạm trú do cơ
quan có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấp.
Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với
thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế, cụ
thể như sau:
13


Cá nhân chưa hoặc không có nơi ở thường xuyên theo hướng dẫn nhưng
có tổng số ngày thuê nhà để ở theo các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên
trong năm tính thuế cũng được xác định là cá nhân cư trú, kể cả trường hợp
thuê nhà ở nhiều nơi.
Nhà thuê để ở bao gồm cả trường hợp ở khách sạn, ở nhà khách, nhà
nghỉ, nhà trọ, ở nơi làm việc, ở trụ sở cơ quan,... không phân biệt cá nhân tự
thuê hay người sử dụng lao động thuê cho người lao động.
Trường hợp cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy định
tại khoản này nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm
tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là cá nhân cư trú của nước nào
thì cá nhân đó là cá nhân cư trú tại Việt Nam.
Việc chứng minh là đối tượng cư trú của nước khác được căn cứ vào Giấy
chứng nhận cư trú. Trường hợp cá nhân thuộc nước hoặc vùng lãnh thổ đã ký kết
Hiệp định thuế với Việt Nam không có quy định cấp Giấy chứng nhận cư trú thì
cá nhân cung cấp bản chụp Hộ chiếu để chứng minh thời gian cư trú.
- Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện nêu trên
Như vậy: Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ CNBĐS là cá nhân có
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng BĐS theo quy

định của pháp luật đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp uỷ quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được uỷ quyền
có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân
sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân
ủy quyền bất động sản.
Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng kí
kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng
đất. Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì
đối tượng nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà,quyền sử dụng đất.
14


1.2.2. Quy định về thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được
từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả
công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình
thành trong tương lai.
(4) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
(5) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp
hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

(6) Thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ
quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở
hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
(7) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản
dưới mọi hình thức.
1.2.3. Quy định về tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất
động sản
-

Đối vơi cá nhân cư trú

Pháp luật tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là
giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
+Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại
15


thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp
đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại
thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá
đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với
công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất
trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết
cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo
giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường
hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà
thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn,
định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp
hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ
lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước
bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển
nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị
hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá
thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công
bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

16