Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ THANH HƯỜNG

PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
NHỮNG KHOẢN THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ THANH HƯỜNG

PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
NHỮNG KHOẢN THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ ÁNH VÂN

HÀ NỘI - 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết luận trong
Luận văn tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy.
Tác giả Luận văn tốt nghiệp

Lê Thị Thanh Hường


ii

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên cho tôi được gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến giáo viên
hướng dẫn tôi thực hiện Luận văn này – PGS.TS Nguyễn Thị Ánh Vân – người đã
cho tôi những hướng dẫn hết sức quý báu, giúp tôi hoàn thành được Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa sau
Đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế cùng các thầy cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt
kiến thức cho chúng tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại trường.
Tôi xin được gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên
cạnh, động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi có thời gian tham gia khóa học và
thực hiện Luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng để hoàn thiện Luận văn, nhưng Luận văn vẫn
không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong nhận được những nhận xét, ý kiến

đóng góp để Luận văn của tôi được hoàn thiện hơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................ii
MỤC LỤC...........................................................................................................................iii
MỞ ĐẦU ..............................................................................................................................1
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU
NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................7
1.1. Khái quát về bất động sản và các khoản thu nhập từ bất động sản..........7
1.1.1. Khái niệm bất động sản...........................................................................7
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản .....................................................................9
1.1.3. Vai trò của bất động sản .......................................................................11
1.1.4. Khái quát về các khoản thu nhập từ bất động sản chịu thuế thu nhập cá
nhân................................................................................................................12
1.2. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất
động sản ............................................................................................................17
1.2.1. Vài nét về thuế thu nhập cá nhân...........................................................17
1.2.2. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động
sản ..................................................................................................................19
1.2.3. Vai trò của thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất
động sản .........................................................................................................20
1.3. Khái quát pháp luật thuế thu nhập các nhân đối với thu nhập từ bất động sản
...........................................................................................................................21
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ

bất động sản ...................................................................................................21
1.3.2. Vài nét về sự hình thành pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu
nhập từ bất động sản ở Việt Nam ....................................................................25
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI
VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................27


iv

2.1. Thành công của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất
động sản ............................................................................................................27
2.1.1. Áp dụng một công thức tính thuế và một mức thuế suất đối với thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản.......................................................................27
2.1.2. Quy định rõ ràng cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước
ngày 01 tháng 07 năm 1994 thì không phải nộp thuế thu nhập thay cho người
chuyển nhượng................................................................................................30
2.1.3. Không tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh có thu
nhập từ cho thuê nhà đạt dưới 100 triệu đồng trên một năm ...........................32
2.1.4. Mở rộng đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ bất động sản .............32
2.1.5. Quy định rõ về điều kiện cá nhân được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà
ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam .................................................37
2.2. Một số bất cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ
bất động sản......................................................................................................38
2.2.1. Pháp luật chưa có quy định phân biệt về nghĩa vụ nộp thuế giữa trường hợp
thực sự ủy quyền chuyển nhượng bất động sản với trường hợp ủy quyền để che đậy
giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế: .......................................38
2.2.2. Quy định giá tính thuế đối với chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định còn chưa sát với giá thực tế................39
2.2.3. Quy định miễn thuế cho việc chuyển nhượng bất động sản giữa những
người trong cùng gia đình còn tạo điều kiện để người chuyển nhượng tránh

thuế.................................................................................................................40
2.2.4. Chưa có quy định hoàn thuế đối với cá nhân đã nộp thuế thu nhập thay
cho bên chuyển nhượng trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước
ngày 01 tháng 07 năm 1994 ............................................................................40
2.2.5. Chưa quy định cách tính thuế đối với cá nhân cho thuê mua nhà ..........42
2.2.6. Thiếu cơ sở pháp lý trong Luật Thuế thu nhập cá nhân để đánh thuế vào
cá nhân có thu nhập từ hành vi chuyển đổi nhà đất.........................................43


v

2.2.7. Thiếu công bằng trong áp dụng thuế suất và chưa tính đến giảm trừ gia
cảnh đối với dịch vụ cho thuê bất động sản.....................................................44
2.2.8. Hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thuế đối với chuyển nhượng bất động sản
duy nhất chưa đủ sức giúp nắm bắt được số lượng bất động sản mà một cá
nhân sở hữu và số lần chuyển nhượng đối với cùng một bất động sản.............48
2.2.9. Cùng một vấn đề kê khai thuế lại quy định trùng lặp tại hai văn bản.....49
CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI
VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................51
3.1. Sự cần thiết và yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập
cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản.......................................................51
3.1.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối
với thu nhập từ bất động sản...........................................................................51
3.1.2. Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với
thu nhập từ bất động sản.................................................................................52
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu
nhập từ bất động sản........................................................................................55
3.2.1. Bổ sung quy định miễn thuế đối với trường hợp thực sự ủy quyền chuyển
nhượng bất động sản và chỉ rõ các điều kiện để được miễn thuế trong trường
hợp này ...........................................................................................................55

3.2.2. Khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cần được xây dựng
phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản chuyển nhượng...........................56
3.2.3. Có biện pháp hạn chế tình trạng chuyển nhượng lòng vòng để tránh thuế......57
3.2.4. Quy định hoàn thuế cho cá nhân đã nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho
bên chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước
ngày 01 tháng 07 năm 1994 ............................................................................58
3.2.5. Xác định cách tính thuế đối với cá nhân cho thuê mua nhà ...................60
3.2.6. Bổ sung quy định áp đặt nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cá
nhân chuyển đổi bất động sản .........................................................................62


vi

3.2.7. Áp dụng quy định giảm trừ gia cảnh đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ
cho thuê bất động sản mang tính chất thường xuyên .......................................63
3.3.8. Quy định về kê khai thuế tại một văn bản để dễ dàng khi áp dụng pháp luật về
kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản........................64
3.2.9. Ban hành quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch
liên quan đến bất động sản và phát triển hệ thống thanh toán không dùng tiền
mặt..................................................................................................................64
3.2.10. Một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật thuế thu
nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản...............................................65
KẾT LUẬN........................................................................................................................70
DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất động sản đóng góp
vai trò quan trọng không chỉ dừng lại ở việc tăng thu cho ngân sách Nhà nước, điều
chỉnh sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà còn góp phần quan
trọng trong việc quản lý bất động sản, quản lý thị trường giao dịch bất động sản.
Trải qua khoảng thời gian dài thực hiện trên thực tế, được bổ sung qua từng năm,
chính sách Thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập từ bất động sản đã đạt
được một số thành công, tuy nhiên cũng còn có nhiều hạn chế và thiếu sót nhất định
khi thực thi. Điều này xuất phát từ việc xây dựng pháp luật, triển khai pháp luật và
cách thức tổ chức quản lý Nhà nước chưa tương xứng, chưa hợp lý, chưa cụ thể và
còn nhiều điểm có những cách hiểu dẫn đến xung đột quyền, lợi ích cho các bên
tham gia trong quan hệ thu thuế, nộp thuế. Chẳng hạn: Thuế suất thuế thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản; giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
không có sự trung thực và thông thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường hoặc
khung giá theo quy định của Nhà nước; và còn nhiều hạn chế, thiếu sót khác trong
pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản đang tồn tại.
Điều này dẫn tới quy định pháp luật chưa bao quát và áp dụng chưa đồng bộ, thống
nhất, chưa có sự công bằng thực sự cho người nộp thuế. Do đó đòi hỏi cơ chế quản
lý phải được cải cách kịp thời và hiệu quả.
Chính bởi vậy, nghiên cứu một cách có hệ thống quy định pháp luật về thuế
thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản giúp làm rõ lý luận cơ bản và
những nguyên tắc chung nhất cho việc áp dụng vào thực tế. Qua đó đưa ra đề xuất
hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của các chủ thể tham gia trong quan hệ
pháp luật về Thuế, cao và xa hơn nữa là lợi ích kinh tế, sự bình ổn xã hội. Thuế
thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản tuy không làm hình
thành một sắc thuế riêng và cũng không được ban hành thành một đạo luật riêng,
nhưng do tầm quan trọng của các giao dịch bất động sản trong nền kinh tế những


2

năm qua nên Luận văn đã nghiên cứu riêng về những quy định của pháp luật thuế
thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản.
Vì các lẽ trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối
với những khoản thu nhập từ bất động sản" cho Luận văn tốt nghiệp cao học
Luật.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, đã có khá nhiều đề tài nghiên cứu khoa
học, chẳng hạn như Luận văn thạc sĩ Luật học: “Thực tiễn thi hành pháp luật thuế
thu nhập cá nhân ở Việt Nam”, của tác giả La Thị Tuyết Anh; Khóa luận tốt
nghiệp: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu
nhập chịu thuế Thu nhập cá nhân” của tác giả Nguyễn Văn Dũng, Khóa luận tốt
nghiệp: “Vấn đề giảm trừ gia cảnh trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 –
Thực trạng và kiến nghị từ kinh nghiệm Nhật Bản” của Trần Thúy Mai Lan…Tuy
nhiên các công trình nghiên cứu này chỉ dừng lại ở việc phân tích, đánh giá pháp
luật về thuế thu nhập cá nhân ở phạm vi rộng, chưa đi sâu vào phân tích đầy đủ nội
dung của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động
sản – phạm vi hẹp và là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá
nhân được pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định. Riêng đối với vấn đề thuế thu
nhập cá nhân liên quan tới các khoản thu nhập từ bất động sản thì mới có hai công
trình nghiên cứu, đó là: Khóa luận tốt nghiệp: “Tìm hiểu các quy định về thuế thu
nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản” của tác giả Ma Thị Vân Kiều và
Khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ bất động
sản” của tác giả Nguyễn Thị Kim Cúc. Hai công trình nghiên cứu này có đưa ra một
số giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản,
nhưng chưa phân tích đầy đủ nội dung của thuế thu nhập cá nhân đối với những
khoản thu nhập từ bất động sản có sự biến động ra sao, việc áp dụng chưa thực sự
bao quát hết được các nội dung pháp lý trong lĩnh vực này, quy định thuế này hiện
nay còn phù hợp hay không và giá trị pháp lý mang lại ra sao, đặc biệt là chưa mang
tính cập nhật và tổng hợp những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn cải cách thủ tục

3

hành chính thuế hiện nay. Hơn thế nữa, trước yêu cầu của việc đổi mới pháp luật
thuế, đổi mới quản lý thuế, cắt giảm giờ giao dịch về thuế, tăng cường hoàn thiện cơ
sở dữ liệu quản lý đất đai phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế trong nước và
quốc tế, Nhà nước ta cũng đã ban hành nhiều chính sách, xây dựng nhiều chương
trình cải cách, trong đó có chương trình cải cách về thủ tục hành chính thuế. Từ đó
đòi hỏi những nội dung pháp lý liên quan đến những vấn đề nói trên cần tiếp tục
được nghiên cứu bổ sung để góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc thu
nộp, quản lý thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, quản lý giao dịch bất động sản
hiện nay. Với việc nghiên cứu đề tài này, bên cạnh việc hệ thống lại những nội dung
kiến thức lý luận và thực tiễn; cũng như phân tích và đánh giá các quy định pháp
luật có liên quan, Luận văn sẽ xem xét trong một số phạm vi nhất định - đó là đi sâu
tìm hiểu một số khoản thu nhập từ bất động sản trên thực tế còn có những điểm hạn
chế - để hy vọng đóng góp một phần rất nhỏ trong định hướng cải cách chính sách
thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản, phù hợp với
điều kiện, hoàn cảnh xã hội và nền kinh tế của đất nước. Tác giả cũng mong muốn
đề tài có tính bước đệm sau này trong quá trình nghiên cứu và đề xuất hoàn thiện
pháp luật thuế thu nhập cá nhân.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề về quy định của pháp luật thuế thu
nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản, trong đó phân tích, làm
rõ một số vấn đề khoa học pháp lý liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, cụ thể là
thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập phát sinh từ các giao dịch bất động
sản, quy định về áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với từng giao dịch phát sinh thu
nhập từ bất động sản trên thực tiễn và những tồn tại trong quá trình áp dụng những
quy định này.
Trong Luận văn này, tác giả phân tích thuế thu nhập cá nhân đối với những

khoản thu nhập phát sinh từ các giao dịch liên quan đến bất động sản như: Thu nhập
cá nhân từ chuyển nhượng, chuyển đổi, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, thu
nhập cá nhân từ việc cho thuê bất động sản và không đi vào xem xét vấn đề thuế thu


4

nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập có được từ hoa lợi thu được trên cơ sở
trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản trên mặt nước, bởi thu nhập này phát sinh
trong quá trình sử dụng bất động sản.
Từ đây, tác giả đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật trong việc
thực thi, áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài đã vận dụng phương pháp phân tích để chỉ ra những khía cạnh khác
nhau của các quy định pháp luật, qua đó nêu bật được tinh thần của điều luật và
góp phần giải thích luật trong thực tế quá trình áp dụng thực tiễn. Chế định thuế
thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản ra đời từ rất sớm và hiện diện
với tên gọi khác nhau: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế thu nhập đối với
người có thu nhập cao... Vì thế trong quá trình nghiên cứu, đề tài cũng sử dụng
phương pháp hệ thống hóa nhằm mục đích tổng kết sơ bộ quá trình hình thành và
phát triển của chế định làm tiền đề đánh giá tinh thần chung của các quy định liên
quan.
Một trong những phương pháp quan trọng không kém đó là phương pháp so
sánh Luật học. So sánh Luật học nhằm chỉ ra những điểm tương đồng giữa các
quy định về cùng một vấn đề; những mặt còn tồn tại cần phải điều chỉnh, những
điểm tích cực để phát huy, tiếp thu từ đó hoàn thiện các quy định pháp luật hiện
hành về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản phù hợp với thực tế quan
hệ pháp luật đang tồn tại trong xã hội.
Ngoài một số phương pháp nghiên cứu nêu trên đề tài cũng sử dụng cách
thức tiếp cận truyền thống là đi từ nghiên cứu lý thuyết cơ bản cho đến thực tiễn

áp dụng, chỉ ra thực trạng pháp luật và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
5. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
5.1. Mục đích nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ các khía cạnh liên quan đến chế
định thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản được
quy định trong Luật Thuế thu nhập cá nhân đang có hiệu lực và văn bản pháp luật


5

hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, từ sự phát triển của chế định trên
cho đến việc áp dụng vào thực tiễn. Bên cạnh đó luận giải khái niệm, đặc điểm pháp
lý và ý nghĩa của mỗi quy định về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản.
Ngoài ra, Luận văn sẽ phân tích thực tiễn áp dụng quy định tương ứng với mỗi
trường hợp về thuế thu nhập đối với thu nhập từ bất động sản. Từ những nội dung
nêu trên và đặt cạnh các quy định của pháp luật thế giới để thấy ưu nhược điểm của
các quy định hiện hành, nhằm có cách nhìn nhận đánh giá hiệu quả mà pháp luật
thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định. Luận văn còn có những đề xuất phương
hướng hoàn thiện, góp phần thúc đẩy, điều hòa quyền, nghĩa vụ và lợi ích giữa
người nộp thuế, cơ quan thuế trong quản lý hành chính Nhà nước liên quan đến thu
ngân sách và tính ổn định, phát triển, định hướng của nền kinh tế đất nước.
5.2. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Để đạt được mục đích trên, Luận văn có nhiệm vụ:
- Phân tích và luận giải các khái niệm cơ bản liên quan đến thuế thu nhập cá
nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản; phân loại chúng; đánh giá ý
nghĩa của quy định này và sự tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập
từ bất động sản trên thực tế;
- Khái quát được các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu
nhập từ bất động sản trong từng trường hợp cụ thể, cách áp dụng trong thực tế như
thế nào và hiệu quả ra sao;

- Nghiên cứu thực tiễn quá trình áp dụng quy định này; những mặt tích cực
và hạn chế;
- Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về thuế
thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản và phần nào định hướng cho nhà
làm luật trong tương lai coi là nguồn tham khảo đầy ý nghĩa.
6. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm 3 chương:


6

Chương 1: Khái quát về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động
sản và pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản
Chương 2: Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ
bất động sản.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ
bất động sản.


7

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP
TỪ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về bất động sản và các khoản thu nhập từ bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý xuất hiện từ rất sớm. Luật cổ La Mã
đã phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”. Cách phân chia này hiện

nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới. Theo đó,
bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải trong lòng đất và tất cả
những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó, như các công trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng…. và những tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền
với đất. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của: Pháp, Nhật
Bản, Cộng hòa liên bang Đức,… Bộ luật Dân sự của Nga lại quy định rất cụ thể
“mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung. Điều này được lí giải
vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của
giao dịch dân sự. Đối tượng của những giao dịch đó chỉ là mảnh đất được xác định
bởi diện tích, kích thước tại những vị trí nhất định.
Nếu đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì những
tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt.
Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là bất động sản”. Quan niệm như vậy cũng được thể hiện trong Khoản 4
Điều 449 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972. Ở
một mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định bất động sản
còn là: “Những vật gắn liền với đất đai”. Sự trùng hợp này là do những quy định về
bất động sản trong các bộ luật trên đều được soạn thảo dựa trên cơ sở Bộ luật Dân
sự của Pháp.
Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao


8

gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Bộ luật Dân sự bang California
(Mỹ) đưa ra khái niệm tương đối khác biệt: Bất động sản bao gồm: Đất đai, tất cả
những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc về đất đai,
những tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi

rõ: Vật bất động bao gồm:
- Khoảng đất, lòng đất, công trình thủy lợi, những gì liên quan tới, nghĩa là
các đối tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục đích sử dụng nó,
trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác.
- Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ
phải đăng ký Nhà nước.
- Các bất động sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành
động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất. Sự phân loại tài sản như đã
phân tích ở trên xuất phát từ hai cách tiếp cận cơ bản sau:
Cách thứ nhất, bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá
trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản;
Cách thứ hai, coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai là bất
động sản.
Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo
cách thứ hai. Với phương thức này, quan niệm về bất động sản đã có những thay
đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào
được coi là bất động sản chuyển sang việc quy định những điều kiện đặc trưng
chung. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự của Việt Nam
là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản
này. Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, bất động sản là các tài
sản bao gồm:
- Đất đai;


9

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Quy định về bất động sản của nuớc ta hiện nay là một khái niệm rất mở.
Trước hết, bất động sản là tài sản không di dời được. Bất động sản có thể được nhận
biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản
khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ
nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống
pháp luật, danh mục về các tài sản gắn liền với đất và những “tài sản khác do pháp
luật quy định” sẽ được xác định một cách cụ thể hơn.
Hiện nay, Quốc hội đang tiến hành lấy ý kiến về Bộ luật Dân sự mới, trong
đó bất động sản được quy định là một loại tài sản. Quy định này được xem là phù
hợp trong hoàn cảnh hiện tại, khi bất động sản càng ngày càng có giá trị cao về mọi
mặt. Việc quy định bất động sản là một loại tài sản là nhằm cụ thể hóa quyền của
chủ sở hữu đối với tài sản là bất động sản.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Như chúng ta đã biết, bất động sản có giá trị vô cùng quan trọng và đặc điểm
của bất động sản là một yếu tố góp phần quan trọng vào giá trị của bất động sản
cũng như các khoản thu nhập phát sinh từ bất động sản. Vậy, những đặc điểm nào
của bất động sản đã khiến cho bất động sản có giá trị cao đến vậy:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời được. Đặc điểm
này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai lại là một loại tài
sản mang tính tự nhiên và không di dời được. Điều này thể hiện ở chỗ, việc sử dụng
đất đai luôn gắn liền với yếu tố cố định về mặt địa điểm, hạn chế về không gian
nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Vì vậy mà giá trị của bất động sản luôn gắn liền
với từng vị trí cụ thể. Cũng vì vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản
chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc.


10

Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách

thông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp.
Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là đất đai, cũng như các loại bất
động sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các
công trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân nó cũng đã mang tính lâu bền, sau
một thời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại được hàng trăm
năm. Có hai thuật ngữ thường được nhắc tới khi đề cập tới tính lâu bền của bất động
sản, đó là: “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế”. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi
trạng thái thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất
động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý
thường dài hơn so với tuổi thọ kinh tế, nó chỉ chấm dứt khi công trình bị hư hỏng,
không thể tiếp tục sử dụng. Tính lâu bền của bất động sản là do đất đai không thể
mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và có thể sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng và không
bao giờ cạn. Đặc điểm này gắn liền với tính vô hạn của đất đai, nếu biết sử dụng
một cách đúng đắn.
Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan hiếm. Đặc điểm này cũng do
tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính
khan hiếm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu
vực, từng địa phương và từng lãnh thổ…Chính vì tính khan hiếm, tính cố định,
không di dời được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ thì hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố không
hoàn toàn giống nhau do chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trúc cũng như
hướng khác nhau. Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống
nhau kể cả là chúng có cùng được xây theo một thiết kế. Chẳng hạn, trong một tòa
cao ốc, thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Hơn nữa, người xây
dựng bao giờ cũng quan tâm đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… Quan hệ cung – cầu cũng vì thế mà luôn

11

ngược nhau. Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên về cả số
lượng và chất lượng.
Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Do nhu
cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên bất động
sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau. Đặc
điểm này của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bất động sản.
Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Theo đó,
giá trị của bất động sản này có thể bị ảnh hưởng bởi một bất động sản khác hoặc
ảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác. Đặc biệt là trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻ
đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực. Thực tế, việc
xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp về sự hấp dẫn cho bất động sản
khác là một hiện tượng phổ biến. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các công
trình, các bất động sản lại làm tụt giá, hạ thấp giá trị của các bất động sản liền kề.
Đó là trường hợp, xây dựng các công trình không theo chuẩn quy hoạch, gây ra khói
bụi, ô nhiễm nước, ô nhiễm tiếng ồn…ảnh hưởng xấu tới các bất động sản xung
quanh, thậm chí trong một số trường hợp, người dân không thể tiếp tục sống, khai
thác giá trị từ bất động sản đó.
Thứ sáu, bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi người dân… nên các
giao dịch về bất động sản thường ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định, khai thác hiệu quả bất
động sản, Nhà nước phải thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản bằng chủ
trương, chính sách, bằng hệ thống các quy phạm pháp luật. Thuế thu nhập cá nhân
là một trong những biện pháp như vậy.
1.1.3. Vai trò của bất động sản
Như đã nói ở trên, bất động sản thường là tài sản có giá trị cao, vai trò của
bất động sản cũng phụ thuộc vào giá trị của bất động sản, với đặc điểm này, bất
động sản là loại tài sản có giá, được đem ra để giao dịch trên thị trường.

12

Với bất động sản là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng thì bất động sản còn là nơi con
người sinh sống và gắn bó lâu dài, là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của đời sống.
Trong hoạt động kinh tế, bất động sản được coi là tài sản cố định của nhà sản
xuất, đóng vai trò như một tư liệu sản xuất, ảnh hưởng tới sự hoạt động và phát triển
của doanh nghiệp.
Trong thị trường bất động sản, bất động sản còn là một loại hàng hóa đặc
biệt, góp phần hình thành thị trường bất động sản.
1.1.4. Khái quát về các khoản thu nhập từ bất động sản chịu thuế thu nhập
cá nhân
Thu nhập từ bất động sản là giá trị lợi ích mà cá nhân nhận được thông qua
các giao dịch phát sinh với đối tượng của giao dịch là bất động sản, hoặc lợi ích
khác có được gắn liền với giao dịch bất động sản thông qua việc giao kết hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương. Thu nhập từ giao dịch bất động sản bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ cho thuê bất động sản, thu
nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản và các thu nhập khác từ bất động
sản, không bao gồm thu nhập là hoa lợi có được từ việc sử dụng bất động sản vào
sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản….
1.1.4.1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ bất động sản trước hết là thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản. Đây được coi là nguồn thu nhập thể hiện nhiều và được mỗi chủ thể trong giao
dịch liên quan đến bất động sản lựa chọn. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
khá đa dạng ở đối tượng là bất động sản mà các bên hướng tới, bao gồm:
(a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
vì thế mà đất đai không phải là tài sản thuộc sở hữu của mỗi cá nhân. Cá nhân được
Nhà nước trao quyền quản lý, sử dụng. Song vì đặc điểm của nền kinh tế và cũng vì

đất đai là một tài sản đặc biệt nên Nhà nước cũng tạo điều kiện để cá nhân được
quyền dịch chuyển quyền quản lý, quyền sử dụng của mình đối với diện tích đất đai


13

mà cá nhân đang có. Do vậy quyền sử dụng đất mang giá trị cung – cầu, giá trị hàng
hóa nhất định.
Nhưng không phải lúc nào quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân cũng có thể
chuyển nhượng được. Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ
được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận
quyền năng đó. Tuy nhiên đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng này còn bao gồm và không giới hạn bởi
nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện xong trước khi thực hiện
chuyển nhượng.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản thu nhập khi người
có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho
một người khác. Như thế có thể dễ dàng nhận thấy việc quyền sử dụng đất được
chuyển nhượng thông qua giao dịch nhất định. Giá trị vật chất (tiền) là lợi ích mà
một bên chủ thể hướng tới và mong muốn có được, chủ thể còn lại thì nhận được
đất đai (quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận). Do đó quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã hình thành nên thu nhập cho một bên chủ thể mà bản
chất là sự dịch chuyển dòng tiền từ chủ thể nhận chuyển nhượng sang chủ thể
chuyển nhượng. Vì thế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập
phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có được.
(b) Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất cũng được coi là bất động sản theo quy định của Bộ
luật Dân sự. Do đó, thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất cũng được coi là thu nhập từ bất động sản. Thu nhập từ đối
tượng này cũng khá đa dạng, chẳng hạn:
Thứ nhất, Thu nhập thừ chuyển nhượng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong
tương lai. Phần này sẽ được phân tích chi tiết trong điểm c dưới đây.


14

Thứ hai, Thu nhập từ chuyển nhượng kết cấu hạ tầng và các công trình xây
dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Kết cấu
hạ tầng là tổng thể cơ sở vật chất kỹ thuật, kiến trúc đóng vai trò nền tảng cho nền
kinh tế diễn ra một cách bình thường. Tuy nhiên nếu xem xét ở khía cạnh này thì ở
một số kết cấu hạ tầng sẽ không phát sinh thu nhập thỏa mãn là thu nhập từ bất
động sản. Chỉ những kết cấu hạ tầng công trình xây dựng gắn liền với đất như
đường sá, cầu cống, hệ thống ngầm dưới đất của công trình xây dựng… mới là đối
tượng mà thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu từ bất động sản hướng tới. Việc
pháp luật cho phép chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền
với đất và tính thuế thu nhập đối với khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng này là
phù hợp với điều kiện hiện nay, khi mà các giao dịch chuyển nhượng kết cấu hạ
tầng, công trình xây dựng đang dang dở diễn ra ngày một nhiều.
Đây là sự ghi nhận có tính chất kế thừa và phát triển bởi quy định này không
những giữ nguyên như tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008
Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi
hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 Quy định chi tiết một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân, mà còn bổ sung thêm công trình xây dựng hình
thành trong tương lai.
(c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành
trong tương lai
Luật Nhà ở 2014 đã ghi nhận cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu
tư xây dựng, mua nhà ở và được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp

pháp về nhà ở của các chủ sở hữu (Điều 4, Khoản 1 Điều 5). Điều này có nghĩa là
các chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở theo ý chí của chủ
sở hữu. Vì nhà ở phải được xây dựng trên một diện tích đất nhất định, cho nên thu
nhập từ chuyển nhượng nhà ở cũng được coi là thu nhập từ bất động sản.
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hiện hữu hay định hình cụ thể
và cũng chưa được công nhận quyền sở hữu mà chỉ được coi là nhà ở tại một thời
điểm nào đó trong tương lai. Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6


15

năm 2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số
16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Quy định cụ thể và hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vừa nêu thì nhà ở hình
thành trong tương lai được coi là đối tượng của giao dịch dân sự và được phép
chuyển nhượng. Do đó thu nhập mà cá nhân có được từ việc chuyển nhượng nhà ở
hình thành trong tương lai cũng được coi là khoản thu nhập từ bất động sản. Và việc
quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập
chịu thuế Thu nhập cá nhân được coi là kịp thời, khắc phục được sự thiếu sót mà tại
Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 Quy định chi tiết một số điều của
Luật Thuế thu nhập cá nhân, Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm
2008 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng
dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP vừa nêu chưa quy định.
(d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước
Về nguyên tắc đất thuê, mặt nước đi thuê thì cá nhân thực hiện thuê không có
quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên đối với việc thuê đất hay thuê mặt nước mà theo
đó cá nhân thuê đã thực hiện trả tiền thuê cho thời hạn thuê để xác lập quyền đối với
đất thuê, mặt nước thuê thì về bản chất quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước cũng
mang một giá trị nhất định và gắn liền với đất, đất có mặt nước. Bởi vậy trong
trường hợp đất thuê mà người thuê đất đã trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê thì cá

nhân sử dụng đất thuê, mặt nước thuê có quyền chuyển nhượng theo quy định tại
Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Và như thế rõ ràng hình thành nên khoản thu
nhập có được từ chuyển nhượng quyền này theo quy định của pháp luật.
(e) Thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình
thức
Luật Thuế thu nhập cá nhân không quy định rõ thu nhập khác nhận được từ
chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức là khoản thu nhập nào. Nhưng căn
cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 Hướng dẫn thực hiện
Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu
nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một


16

số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Thuế thu nhập cá nhân (Thông tư 111/2013/TT-BTC) thì có thể nhận thấy thu
nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
Thứ nhất, thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp
hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Khoản thu nhập này khi góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất
kinh doanh chưa phải chịu thuế tại thời điểm góp vốn hoặc tăng vốn, mà chỉ phải
chịu thuế thu nhập cá nhân khi cá nhân góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc để
tăng vốn sản xuất kinh doanh thực hiện chuyển nhượng phần vốn này.
Thứ hai, thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy
quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất
động sản theo quy định của pháp luật. Như vậy không phải thu nhập trong bất kỳ
trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản đều phải chịu thuế, mà chỉ những khoản
thu nhập phát sinh từ việc ủy quyền gắn liền với nội dung người được ủy quyền có
quyền chuyển nhượng, hay nói cách khác là nội dung ủy quyền có quyền định đoạt
bất động sản cho người nhận ủy quyền.

1.1.4.2. Thu nhập từ nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản
Thu nhập từ bất động sản không chỉ bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản mà bên cạnh đó còn là thu nhập phát sinh từ nhận thừa kế, nhận quà tặng
là bất động sản. Điều này được quy định khá rõ tại Điều 9, Điều 10 của Luật Thuế
thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung 2012, 2014. Theo đó thu nhập đối với nhận
thừa kế là bất động sản là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng
và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành
trong tương lai; quyền thuê mặt nước, quyền thuê đất; các khoản thu nhập khác
nhận được từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu
nhập từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập
cá nhân theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC.


17

1.1.4.3. Thu nhập từ cho thuê bất động sản
Ngoài ra đó còn là thu nhập từ việc cho thuê bất động sản dựa trên căn cứ
quyền cho thuê hợp pháp của cá nhân theo quy định của pháp luật hoặc dịch quyền
của cá nhân, tổ chức. Thu nhập từ cho thuê bất động sản là thu nhập của cá nhân
kinh doanh hoặc không kinh doanh có thu nhập từ cho thuê nhà, quyền sử dụng đất,
mặt nước,…
1.2. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập từ bất
động sản
1.2.1. Vài nét về thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập là tên gọi để chỉ sắc thuế lấy thu nhập làm đối tuợng tính thuế.
Trong hệ thống thuế ở các quốc gia, thuế thu nhập là loại thuế áp dụng có tính phổ
biến và rất đuợc coi trọng, đặc biệt là ở các nuớc có nền kinh tế thị trường phát
triển.
Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của

cá nhân trong một khoảng thời gian tính thuế hoặc trong từng lần phát sinh.
Thuế thu nhập cá nhân đã được áp dụng từ lâu ở các nước phát triển, đối
tượng nộp thuế này là mọi dân cư trong nước và người nước ngoài có thu nhập phát
sinh ở nước sở tại, không phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội. Ðồng thời, tùy
theo tính chất của các khoản thu nhập cá nhân, thu nhập cá nhân được chia thành
hai loại: Thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để tính thuế cho
phù hợp. Lần đầu tiên ở Anh vào năm 1799 thuế thu nhập cá nhân được đưa vào
thực hiện như một hình thức thu tạm thời nhằm mục đích trang trải cho cuộc chiến
tranh chống Pháp và được chính thức áp dụng vào năm 1942. Sau đó nhiều nước tư
bản phát triển khác cũng áp dụng thuế này như: ở Nhật năm 1887, Ðức năm 1899,
Mỹ năm 1903, Pháp năm 1916 và Liên Xô năm 1922.
Hiện nay trên thế giới có hai phương pháp tính thuế: Có nước tính thuế vào
từng khoản thu nhập thực tế của mỗi cá nhân, có nước tính thuế trên tổng thu nhập
của cả hộ gia đình: