QUẢN lý NHÀ nước đấu GIÁ tài sản là QUYỀN sử DỤNG đất từ THỰC TIỄN TỈNH bắc GIANG

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (907.45 KB, 132 trang )

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ LOAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

HÀ NỘI, 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ LOAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

Ngành : Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số : 8.38.01.02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN MINH SỬ

HÀ NỘI, 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những nôi dung nghiên cứu trinh bày trong luận văn
thạc si chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính với đê tài “Quản lý
nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang”
là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai. Nếu
co sự thiếu trung thực, tôi xin chiu hoàn toàn trách nhiệm trước Hội đông
chấm luận văn và Ban Giám đốc Học viện Khoa học xã hội.

Tac gia

Nguyễn Thị Loan

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........ 8
1.1. Những vấn đê chung vê quyên sử dụng đất, đấu giá tài sản là
quyên sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử
dụng đất....................................................................................................... 8
1.2. Vai trò và các nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyên sử dụng đất ..................................................................................... 15
1.3. Chủ thể quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất........ 21
1.4. Nội dung quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất ..... 22
1.5. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên
sử dụng đất ................................................................................................ 23
Chương 2: THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI
SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẮC GIANG .................. 30
2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyên sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang....................................................... 30

2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất
tại tỉnh Bắc Giang ..................................................................................... 34
2.3. Thực trạng hoạt động đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất tại tỉnh
Bắc Giang.................................................................................................. 44
2.4. Đánh giá chung quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử
dụng đất tại tỉnh Bắc Giang....................................................................... 51
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẮC GIANG ........................................................ 61

3.1. Quan điểm và phương hướng nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang........................... 61
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyên sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang ........................................ 63
3.3. Các biện pháp đảm bảo nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu
giá tài sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................... 75

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

HĐND: Hội đồng nhân dân
UBND: Uỷ ban nhân dân
XHCN: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đấu giá là một trong những hình thức mua bán tài sản phổ biến trong
nên kinh tế thị trường. Tại nhiêu nước trên thế giới, hoạt động đấu giá tài sản
đã có lịch sử hình thành và phát triển hàng trăm năm. Ở Việt Nam, việc đấu
giá tài sản do các hỗ giá viên thực hiện đã hình thành và tồn tại trong thời kỳ
Pháp thuộc. Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, chức danh hỗ giá viên
tiếp tục được quy định trong Nghị định số 37 ngày 01/12/1945 vê tổ chức Bộ
Tư pháp. Trong giai đoạn tiếp theo, hoạt động đấu giá tài sản chủ yếu liên
quan đến việc phát mại tài sản để thi hành án, được quy định tại Sắc lệnh số
85/SL ngày 22/5/1950 quy định vê việc phát mại tài sản theo lệnh của Tòa án
và Thông tư 04-NCPL ngày 14/4/1966 của Tòa án nhân dân Tối cao quy định
vê việc Tòa án kê biên, phát mại tài sản để thi hành án.
Năm 1989, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thi hành án dân
sự, trong đó có một số quy định vê trình tự, thủ tục đấu giá tài sản đã kê biên
để thi hành án. Năm 1996, trên cơ sở quy định vê bán đấu giá tài sản của Bộ
luật dân sự, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP ngày
19/12/1996 vê việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, từ đó hoạt động đấu
giá tài sản được điêu chỉnh riêng trong một văn bản quy phạm pháp luật của
Nhà nước, từng bước phát triển thành dịch vụ bán đấu giá tài sản chuyên
nghiệp và ngoài việc quản lý trực tiếp Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản
thì Sở Tư pháp còn thực hiện việc quản lý vê nghiệp vụ của các tổ chức kinh
doanh dịch vụ bán đấu giá chuyên nghiệp.
Sau khi Quốc hội ban hành Luật Thương mại quy định việc bán đấu giá
tài sản của thương nhân thì Chính phủ đã ban hành các Nghị định quy định vê
lĩnh vực này (như Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005, Nghị định
số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 vê bán đấu giá tài sản) và từ đây hoạt

1

động quản lý nhà nước vê bán đấu giá tài sản đã được quy định cụ thể nhiệm

vụ cho các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh.
Ngày 17/11/2016, tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV đã thông qua
Luật Đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017), dấu mốc quan
trọng trong việc hoàn thiện, thống nhất khung pháp lý điêu chỉnh hoạt động
đấu giá tài sản. Trên cơ sở thể chế hoá các Nghị quyết của Đảng, Bộ luật dân
sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản có nhiêu nội dung mới nhằm nâng cao chất
lượng, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, bảo đảm đầy đủ trách
nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản đối với Nhà nước và khách hàng, hạn chế
tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, dìm giá trong hoạt động đấu giá
tài sản, bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ
tốt hơn quyên, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.
Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, tổ chức đấu giá tài sản bắt đầu được thành
lập từ năm 2003 với sự ra đời của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản
thuộc Sở Tư pháp, đến năm 2010 mới có doanh nghiệp bán đấu giá tài sản
được thành lập trên địa bàn. Trong thời gian qua, hoạt động đấu giá tài sản là
quyên sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất
đã đạt được những kết quả nhất định, tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách
địa phương; tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động đấu giá
tài sản là quyên sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử
dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định:
Thứ nhất: Quy định của pháp luật hiện hành vê đấu giá tài sản là quyên
sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất, đầy đủ: Luật Đất đai quy định việc đấu
giá quyên sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
vê đất đai và pháp luật vê đấu giá tài sản; Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã
quy định thống nhất trình tự, thủ tục đấu giá các loại tài sản mà pháp luật quy
định phải bán thông qua đấu giá, trong đó có quyên sử dụng đất theo quy định

2

của pháp luật vê đất đai; tuy nhiên, trong đấu giá quyên sử dụng đất, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp ban hành Thông
tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyên sử dụng đất để giao đất có thu tiên sử dụng đất
hoặc cho thuê đất (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP), hiện nay một số quy định của Thông tư liên tịch số
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP không còn phù hợp với Luật Đấu giá tài sản,
tuy nhiên Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa sửa đổi, bổ sung hoặc bãi
bỏ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Đồng thời, Luật Đấu
giá tài sản năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017 nhưng Nghị định
110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án
dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi là Nghị định
110/2013/NĐ-CP) chưa được sửa đổi, bổ sung cho nên trong các đợt thanh
tra, kiểm tra của Sở Tư pháp phát hiện một số vi phạm của đấu giá viên và tổ
chức đấu giá tài sản nhưng không thể xử lý được vì không có chế tài xử lý, ví
dụ tổ chức đấu giá tài sản đặt thêm điêu kiện cho người đăng ký tham gia đấu
giá, thu tiên đặt trước không đúng quy định, không mua bảo hiểm trách nhiệm
nghê nghiệp cho đấu giá viên, đấu giá viên điêu hành cuộc đấu giá không
đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản...
Thứ hai: Chất lượng của đội ngũ đấu giá viên tuy đã được cải thiện
nhưng vẫn còn hạn chế, bất cập và chất lượng dịch vụ đấu giá nhìn chung hiệu
quả còn chưa cao. Các doanh nghiệp đấu giá cơ bản đêu mới thành lập, nhiêu
đấu giá viên thuộc trường hợp được miễn đào tạo nghiệp vụ và nhiêu đấu giá
viên còn trẻ chưa có nhiêu kinh nghiệm trong hoạt động đấu giá tài sản.
Thứ ba: Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản
nói chung và đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất nói riêng đôi lúc, đôi nơi

3

còn chưa sát sao, kịp thời; công tác thanh tra, kiểm tra còn chưa thực hiện
thường xuyên; chế tài và việc xử lý các vi phạm trong hoạt động đấu giá còn
chưa có, chưa nghiêm, chưa kịp thời, dẫn đến hiệu quả quản lý nhà nước đấu
giá tài sản là quyên sử dụng đất chưa cao.
Thứ tư: Nhận thức của một số cán bộ, công chức, người lao động của
các địa phương có tài sản là quyên sử dụng đất đấu giá và các doanh nghiệp
đấu giá trên địa bàn tỉnh còn hiểu chưa đầy đủ, thực hiện chưa nghiêm túc các
quy định của pháp luật vê đấu giá tài sản. Qua công tác kiểm tra hoạt động
đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh do Sở Tư pháp chủ trì thực hiện vẫn còn có những tồn tại, sai phạm kể cả
cơ quan nhà nước là người có tài sản đấu giá và doanh nghiệp đấu giá tài sản.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài
sản là quyên sử dụng đất và khắc phục những tồn tại hạn chế trong quản lý
nhà nước vê hoạt động đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Bắc Giang, học viên chọn đê tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang” làm đê tài luận văn nhằm đưa ra
các khuyến nghị khoa học góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước vê
đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng và
công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đấu giá tài sản nói chung.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Liên quan đến đê tài luận văn cũng đã có nhiêu công trình nghiên cứu,
nhiêu bài báo đăng trên các tạp chí chuyên ngành luật như:
Luận văn thạc sĩ của Doãn Quang Hùng - Trường Đại học Nông nghiệp
Hà Nội vê: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyên sử dụng đất ở một
số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định”.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Trung Đạt - Trường Đại học Khoa học tự
nhiên vê: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyên sử dụng đất và hiệu quả sử

4

dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội”.
Đê tài của thạc sĩ Phùng Ngọc Phương - Văn phòng tổng cục quản lý
đất đai vê “Nghiên cứu thực tại và đê xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu
giá quyên sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa”.
Nghiên cứu công tác đấu giá quyên sử dụng đất của một số dự án trên
địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế của các tác giả: Dương Thị Thu Hà, Nguyễn Thị
Nhật Linh, Lê Hữu Ngọc Thanh, Hoàng Thế Tiến, Võ Lê Thủy Tiên, Đinh
Thị Thắm đăng trên tạp chí Khoa học và Công nghệ nông nghiệp.
Bài viết: “Công tác quản lý nhà nước vê bán đấu giá tài sản và một số
kiến nghị” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hà, đăng trên Trang thông tin điện
tử của Sở Tư pháp Thừa Thiên Huế.
Bài viết: “Thực trạng công tác đấu giá quyên sử dụng đất tại xã Đông
Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An” của tác giả Xuân Thị Thu Thảo, Hồ
Văn Hóa, Trần Xuân Miễn - Trường Đại học Lâm nghiệp đăng trên tạp chí
kinh tế và ngân sách.
Tác giả Nguyễn Đình Bồng, “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất
đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Đê tài
nghiên cứu khoa học cấp nhà nước.
Các công trình nêu trên đã nghiên cứu nhiêu vấn đê khau nhau vê đấu
giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất nói riêng và quản
lý nhà nước vê đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất như: Đánh giá thực trạng,
hiệu quả của công tác đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất ở một số xã, huyện
trên địa bàn các tỉnh từ đó các tác giả đưa ra các giải pháp hoặc kiến nghị để
nâng cao hiệu quả đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất; nâng cao hiệu quả
công tác quản lý nhà nước vê đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là
quyên sử dụng đất nói riêng. Cũng như nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý
đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

5

Tuy nhiên, trên địa bàn tỉnh Bắc Giang chưa có công trình nghiên cứu
chuyên sâu ở tầm luận văn thạc sĩ luật học vê vấn đê quản lý nhà nước đấu giá
tài sản là quyên sử dụng đất; đồng thời từ ngày 01/7/2017, Luật Đấu giá tài
sản có hiệu lực thi hành, Luật Đấu giá tài sản có nhiêu nội dung mới so với
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 vê bán đấu giá tài sản (sau đây
gọi là Nghị định số 17/2010/NĐ-CP), trong đó có quản lý nhà nước vê đấu
giá tài sản. Vì vậy, học viên chọn đê tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản
là quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang” để làm luận văn thạc sĩ của
mình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu lý luận và thực tiễn hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài
sản là quyên sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang, trên cơ sở đó đê xuất các giải
pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng và trên phạm vi cả nước nói chung.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Phân tích làm rõ cơ sở lý luận, pháp lý liên quan đến quản lý nhà nước
đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất.
Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài
sản là quyên sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang.
Đê xuất các giải pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài
sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đê tài là những vấn đê lý luận và thực tiễn vê
hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang; làm rõ những tồn tại, hạn chế, khó khăn và các giải pháp
nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trên

địa bàn tỉnh Bắc Giang.

6

Phạm vi nghiên cứu của đê tài là hoạt động quản lý nhà nước đấu giá
tài sản là quyên sử dụng đất từ năm 2014 đến nay trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. Đồng thời, luận văn sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp phân tích, phương pháp
lịch sử; phương pháp tổng hợp, so sánh, thống kê.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Đê tài làm sáng tỏ thêm một số nội dung lý luận hoạt động quản lý nhà
nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất.
Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận cho các cơ quan nhà nước ở
Trung ương và tỉnh Bắc Giang, các nhà làm luật trong việc hoạch định cơ chế,
chính sách vê đấu giá tài sản cũng như sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật
liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyên
sử dụng đất nói riêng.
Vê thực tiễn, kết quả nghiên cứu luận văn có thể làm tài liệu tham khảo
trong các cơ sở đào tạo, cho những người làm công tác nghiên cứu vê hoạt
động quản lý nhà nước hoặc áp dụng trong thực tiễn.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được bố
cục thành 3 Chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đê lý luận và pháp lý của quản lý nhà nước đấu
giá tài sản là quyên sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng
đất tại tỉnh Bắc Giang.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

7

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất
1.1.1. Khái quát về quyền sử dụng đất và đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất
- Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa
đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thể chế hóa các quan điểm, chu trương
của Đảng, cu thể hoa quy định của Hiến pháp vê sư dung đất, Luật Đất đai
năm 2003 quy đinh việc giao đất có thu tiên sử dụng đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyên sư dung đất và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm
2013 đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường trong công tác
giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc giao
đất, cho thuê đất trong nhiêu năm qua.
Tại Điêu 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyên sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Người
sử dụng đất được trao quyên sử dụng đất thông qua các hình thức: Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất, nhận chuyển quyên sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai, tuy nhiên khi người

sử dụng đất được nhà nước giao đất, công nhận quyên sử dụng đất, nhận
chuyển quyên sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyên
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyên sử dụng đất; góp vốn bằng quyên sử dụng đất.
8

Như vậy, quyên sử dụng đất là một dạng quyên tài sản, trong đó người
sử dụng đất được hưởng các quyên lợi và phải thực hiện nghĩa vụ phù hợp với
các hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
- Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định 02 trường hợp giao đất đó
là: Giao đất có thu tiên sử dụng đất và giao đất không thu tiên sử dụng đất.
Tại khoản 1 Điêu 118 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước giao đất,
cho thuê đất có thu tiên sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyên sử dụng đất
bao gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng
quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương
mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; cho thuê đất thuộc quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà
nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp,
cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liên với đất thuộc sở hữu nhà nước;
giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê
đất đối với các trường hợp được giảm tiên sử dụng đất, tiên thuê đất.
Đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất là phương pháp phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao
đất, cho thuê đất theo hình thức thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng
đất phải tham gia đấu giá công khai với những tổ chức, cá nhân khác và ai trả
giá cao nhất sẽ là chủ thể được nhận quyên sử dụng đất.
Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá là một trong những chủ

trương, định hướng trong chính sách, pháp luật vê đất đai của Đảng và Nhà
nước ta. Nội dung này góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước vê đất
đai, giảm tình trạng đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các
chủ thể tham gia đấu giá và huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Nhà
nước.
9

1.1.2. Khái niệm đấu giá
Đấu giá là một trong những hình thức mua bán đặc biệt (công khai,
bình đẳng, lựa chọn người mua và tuân theo những trình tự riêng biệt). Trên
thế giới, đấu giá có lịch sử lâu đời (hình thành từ thời kỳ văn minh Hy Lạp cổ
đại - khoảng 500 năm trước công nguyên) và trong nên kinh tế thị trường, bên
cạnh các phương thức mua bán thông thường, mua bán tài sản thông qua đấu
giá ngày càng phổ biến. Có nhiêu mục đích được đặt ra khi các bên lựa chọn
phương thức mua bán này, nhưng mục đích thường được hướng tới là nhằm
đưa tài sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị
hàng hóa của tài sản hoặc đáp ứng cao nhất mục đích khác mà người bán tài
sản đấu giá mong muốn đạt được.
Ở Việt Nam, mua bán tài sản thông qua đấu giá là phương thức mua
bán không mới, nhưng chưa thực sự phổ biến như là một giao dịch thường
xuyên trên thị trường. Trong những năm gần đây, cùng với quá trình xây
dựng nên kinh tế thị trường, đấu giá đã có những bước phát triển mạnh mẽ cả
vê đối tượng, chủ thể, loại hình và phương thức thực hiện. Đồng thời các thiết
chế vê đấu giá cũng từng bước được củng cố và hoàn thiện. Bên cạnh Trung
tâm Dịch vụ đấu giá tài sản của Nhà nước, đã có nhiêu doanh nghiệp bán đấu
giá được thành lập theo chủ trương xã hội hóa vê hoạt động đấu giá tài sản.
Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì: “Đấu giá là quá trình mua
và bán tài sản hoặc dịch vụ bằng cách đưa món hàng cần đấu giá, ra giá và
sau đó bán món hàng cho người trả giá cao nhất”.

Theo Điêu 185 Luật Thương mại 2005 thì: “Đấu giá hàng hoá là hoạt
động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức
đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá
cao nhất”.

10

Theo Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số
86/CP thì: “Bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiều
người muốn mua tham gia trả giá”.
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần
bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không
thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Vê phương diện kinh tế, một
cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc
giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá
tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn,
món hàng sẽ không được bán (nhưng người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải
trả phí cho người phụ trách việc bán đấu giá). Đấu giá có thể áp dụng cho
nhiêu loại mặt hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (tem, tiên, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật,
bất động sản, tài sản tịch thu xung công quỹ, các mặt hàng đã qua sử dụng,
sản phẩm thương mại (cá, tôm) và các cuộc bán đấu giá cưỡng ép (thanh lý,
phát mãi) ...
1.1.3. Khái niệm đấu giá tài sản
Theo quan niệm truyên thống, đấu giá tài sản là việc mua bán hàng tài
sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá
cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ
pháp lý, theo quy định của pháp luật hầu hết các nước, định nghĩa vê bán đấu
giá tài sản thường được quy định trong những điêu luật cụ thể: Chẳng hạn
Điêu 3, Luật vê bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung

Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công
khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao
nhất”. Đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt
đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá
sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. Còn Quy chế của Ủy ban đấu giá

11

bang Alabama (Hoa kỳ) đưa ra khái niệm: “Bán đấu giá là việc bán công
khai một tài sản cho người trả giá cao nhất”.
Quan niệm vê tài sản hiện nay chưa đồng nhất, tùy theo góc nhìn khác
nhau có các khái niệm khác nhau như: Theo định nghĩa của Việt Nam - Từ
điển - Nhà xuất bản Khai Trí Tiến Đức thì “tài sản là của cải” [40, tr.504];
theo định nghĩa của từ điển kinh tế, tài chính ngân hàng của Phó giáo sư Tiến sĩ Lê Văn Tê “Tài sản là một vật thuộc quyên sở hữu cá nhân biểu hiện
dưới hình thức giá trị [53]; theo từ điển kinh tế học hiện đại của nhà kinh tế
học người anh - David W.Pearce thì: “tài sản là một thực thể có giá trị thị
trường hoặc giá trị trao đổi và là bộ phận cấu thành của cải hay tài sản của
chủ sở hữu”.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, tại Điêu 105, tài sản bao gồm vật, tiên,
giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu…) và các quyên tài sản (như
quyên tác giả, quyên sở hữu công nghiệp, quyên đối với giống cây trồng,
quyên đòi nợ, quyên được nhận số tiên bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyên
tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyên tài sản phát sinh từ
hợp đồng…; tài sản bao gồm bất động sản và động sản; ngoài ra còn có quyên
tài sản, trong quyên tài sản có quyên sử dụng đất.
Như vậy, tài sản chính là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất
hoặc tiêu dùng, là vấn đê trọng tâm trong các quan hệ xã hội nói chung và
trong quan hệ pháp luật nói riêng.
Tài sản đấu giá, theo quy định tại khoản 11 Điêu 5 Luật Đấu giá tài sản

năm 2016 là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
Tại Việt Nam, Theo Từ điển Luật học: “Bán đấu giá tài sản là hình
thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được tài sản” [70, tr.31]. Trước đây theo quy định tại

12

khoản 1 Điêu 2 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ vê bán đấu giá tài sản thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản
công khai, có từ 02 người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và thủ tục
do pháp luật quy định” và theo quy định tại khoản 1 Điêu 2 Nghị định số
17/2010/NĐ-CP thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai
theo phương thức trả giá lên, có từ 02 người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này.” . Hiện nay,
theo quy định tại khoản 2 Điêu 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Đấu giá
tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật Đấu giá tài sản”.
Như vậy, từ những quy định và khái niệm trên, chúng ta có thể đưa ra
một khái niệm cơ bản vê đấu giá tài sản như sau: “Đấu giá tài sản là một hình
thức bán tài sản đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp
nhất do người bán đưa ra. Người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài
sản đấu giá đó”.
1.1.4. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyên sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt,
được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có
quyên sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở
hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo
đó, người muốn có được quyên sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau

vê giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật
quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận
được quyên sử dụng đất đấu giá.
1.1.5. Khái niệm quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất
Quản lý là thuật ngữ được dùng khá phổ biến hiện nay và là đối tượng
nghiên cứu của nhiêu ngành khoa học, trong đó có cả tự nhiên và xã hội. Mỗi
13

ngành khoa học nghiên cứu vê quản lý ở góc độ riêng của mình và đưa ra
định nghĩa riêng. Theo Các Mác thì quản lý là một chức năng đặc biệt, nảy
sinh từ bản chất xã hội của quá trình lao động: “Bất kỳ lao động xã hội trực
tiếp hay lao động chung nào đó mà được tiến hành trên quy mô tương đối lớn
đêu cần có sự quản lý ở mức độ nhiêu hay ít nhằm phối hợp những hoạt động
cá nhân và thực hiện những chức năng chung phát sinh từ sự vận động của
toàn bộ cơ thể sản xuất, sự vận động này khác với sự vận động của các cơ
quan độc lập của cơ thể đó. Một người đọc tấu vĩ cầm tự mình điêu khiển lấy
mình, còn một dàn nhạc thì cần phải có nhạc trưởng” [23. Tr23].
Theo giáo trình quản lý hành chính nhà nước: “Quản lý nhà nước là sự
tác động có tổ chức và điêu chỉnh bằng quyên lực Nhà nước đối với các quá
trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì và phát triển các
mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm thực hiện những chức năng và
nhiệm vụ của Nhà nước trong công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ
tổ quốc XHCN” [tập1.tr 407].
Như vậy, quản lý nhà nước là hoạt động mang tính chất quyên lực nhà
nước, được sử dụng quyên lực nhà nước để điêu chỉnh các quan hệ xã hội.
Quản lý nhà nước được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong
quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt.
Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất là một bộ phận

của quản lý nhà nước. Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất
là thông qua hoạt động tổ chức, điêu hành của cơ quan nhà nước, tổ chức, cá
nhân được nhà nước giao quyên nhằm tổ chức và phối hợp quản lý trong công
tác đấu giá tài sản là quyên sử dụng đất.
Như vậy, có thể đưa ra khái niệm: “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản
là quyền sử dụng đất là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước trong lĩnh vực
đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nhằm tác động có tổ chức và điều chỉnh

14

đối với hoạt động của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân được nhà
nước trao quyền thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất”.
1.2. Vai trò và các nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất
1.2.1. Vai trò của quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất
Thứ nhât: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được
thực hiện tốt sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê
đất. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa
điểm, tài sản là quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được
tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp, hạn chế tnh trạng “quân
xanh, quân
đỏ”, việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai,
cơ chế “xin - cho” sẽ được khắc phục, loại bỏ.
Thứ hai: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được
thực hiện tốt sẽ gop
́ phân phan
̉ anh đung gia tri quyền sử dụng đất va sat́

vơi gia thi trường. Trước đây khi chưa thực hiện việc đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất, t̀nh trạng sôt́ gia đât́ đa lam
̀ cho thi trường bât́ đông san
̉ luôn
biên động, co sư chênh lệch lơn giưã gia đât́ giao dịch trên thi trường vơí gia
đât́ do Nha nươć định gia,́ gây kho khăn cho cơ quan nha nươć trong khi định
gia đât́ đê lam căn cư cho viêc t́nh thuê sư dụng đât, thuê thu nhâp
̣ tư
chuyên
̉ quyền sử dụng đất, tinh tên sư dụng đât khi giao đất, cho thuê đât
va cać loaị lê phi liên quan đên
́ đât đai v.v…Đê khăć phuc̣ tinh trạng nêu trên,
Nha nươć đa thưc̣ hiên viêc̣ giao đât co thu tiên
̀ sư dung đât́ va thuê đât
thông qua hinh thưć đâu
́ gia quyền sử dụng đất.

15

Viêc̣ xác định giá khởi điểm lam căn cư đâu
́ gia quyền sử dụng đất
đươc̣ xać định trên nguyên tăć sat́ vơí gia thưc̣ tê chuyên
̉ nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường. Trên cơ sở quy định của Luâṭ Đât́ đai, Nha nươć
đa ban hanh

16

nhiêu văn ban quy định vê phương phap
́ xać định gia đât́ va khung gia đât́
lam
̀ cơ sơ cho cać điạ phương ban hanh bảng gia cać loaị đât́ cu thê.̉
Thông qua hoaṭ động đâu gia tài sản là quyền sử dụng đất đa gop phân
han
̣ chê đươc̣ những bât́ câp
̣ cua gia đất, gop
́ phân nâng cao gia tri quyền sử
dụng đất, tăng nguôn
̀ thu cho ngân sách nha nước. Qua trinh đâu
́ gia luôn co
sư cạnh tranh cuả cać chu thê tham gia đâu
́ gia.́ Vi vậy, gia trúng đâu gia luôn
cao va sat́ vơí gia giao dịch trên thi trương.
Thứ ba: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
gop phần tạo lâp sự ôn
̉ đinh, minh bạch, công bằng xã hội: Trong thời ky tâp
trung quan liêu bao cấp công tác quản ly đất đai con
̀ mang nặng cơ chế hành
chinh; công tác quản ly đất đai, giao đất, cho thuê đất con
̀ khá tuỳ tện. Hâu
quả cuả no là hiên nay chung ta đã và đang giải quyết rất nhiều các vu viêc
khiếu nại, tô cáo liên quan đến đất đai do công tác giao đất, cho thuê đất
không đung quy đinh. Kể tư khi hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất ra đời đã gop phần tạo lập sư ôn đinh, minh bạch hơn trong công tác
giao đất. Công tác đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được thưc̣ hiện trên
cơ sở quy hoạch, kế hoạch đã được cấp co thẩm quyền phê duyêt. Đôi
tượng tham gia đấu giá không hạn chế, nếu đu điều kiện; các thông tin
liên quan đến việc đấu giá được công khai rộng rãi; các chu thể co điều kiện

tham gia đấu giá đều được cạnh tranh binh đẳng, không phân biệt.
Thứ tư: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất cũng là
biện pháp tăng cường quản ly đất đai, làm đơn giản các thu tuc̣ về giao
đất, cho thuê đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra hướng đi mới phu
hợp với chinh sách quản ly đất đai. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
các thông tin về người sư dung đất, thời điểm giao đất, cho thuê đất được
theo doi, quản ly chặt chẽ. Sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất hầu như
17

các thu tuc̣ về giao đất, cho thuê đất đều do các cơ quan nhà nước co thẩm
quyền thưc̣ hiện,

18

do vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người trúng đấu giá quyền sử dụng
đất trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn nưa,
̃ đấu giá quyền sử dụng đất đã gop phần hạn chế các
tranh chấp về đất đai. Vì trong đấu giá quyền sử dụng đất, các thưả đất đem
ra đấu giá thuộc các dư án được cơ quan co thẩm quyền phê duyêt hoặc các
thưả đất đã được cơ quan co thẩm quyền cấp cho người sư dung đất trong
trường hợp đấu giá để bảo đảm thưc̣ hiện nghiã vu dân sư,̣ thương mại. Các
thưả đất đã được xác đinh ranh giới, chi giới trên bản đô điạ chinh; được
đóng môć giới cô đinh ro ràng trên thưc̣ đia.
̣ Người trung đấu giá quyền
sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tinh hợp pháp, tinh đầy đu về diện tich,
ro ràng về ranh giới cuả lô đất mình đã trung trong quá trinh đấu giá.
Thứ năm: Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là phương thức

nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do công tác quản
lý nhà nước về đất đai còn có những hạn chế nên hoạt động giao đất, cho
thuê đất ở nhiều địa phương diễn ra khá tuỳ tện, phá vơ quy hoạch đã co
nhiều tác đông đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Viêc đinh giá đất
để giao đất, cho thuê đất cua nhiều đia phương con
̀ thấp so với giá thưc̣ tế
giao dich trên thi trường. Đây là nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn
thu rất lớn cho ngân sách. Việc thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, gop
́ phần đầu tư xây dựng, cải
tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, phuc vu dân sinh, cải thiện môi
trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời
sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Tiền
thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá
19

QUẢN lý NHÀ nước đấu GIÁ tài sản là QUYỀN sử DỤNG đất từ THỰC TIỄN TỈNH bắc GIANG

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về