Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8 thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày

năm 2019

tháng

Tác giả luận văn

Trần Anh Công Trung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông - Giảng viên Trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Học viên

Trần Anh Công Trung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ......................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ khoa học của đề tài ............................................................................... 3
1.1.1. Đất đai, bất động sản ............................................................................... 3
1.1.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký đất đai ................ 5
1.1.3. Hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai .............................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai ................................................................................................................ 8
1.2.1. Bộ Luật Dân sự (2005) ............................................................................ 8
1.2.2. Bộ Luật Đất đai ....................................................................................... 8
1.2.3. Các văn bản pháp luật khác..................................................................... 9
1.2.4. Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan

đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ................................................... 12
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ............... 14
1.3.1. Úc: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) .................................................. 14
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ........................................... 15
1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai ................................................... 17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

1.4. Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ở Việt Nam .................................................................................. 18
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam ........ 18
1.4.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ........................... 23
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh ...... 30
1.5.1. Vị trí ...................................................................................................... 31
1.5.2. Tổ chức bộ máy của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Hồ Chí Minh.................................................................................................... 32
1.5.3. Cơ chế hoạt động của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất....... 35
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, xã hội và đánh giá thực trạng công tác
quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh .......................... 37

2.2.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận 8, thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 38
2.2.3. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận
8, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân ........................................... 38
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhành
VPĐK ĐĐ quận 8, thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 38
2.3.1. Phương pháp thu thập, xử lý số liệu thứ cấp......................................... 38
2.3.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa, thu thập, xử lý
số liệu sơ cấp ................................................................................................... 39
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 40
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng .............. 41
2.3.5. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 41
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu và đánh giá thực trạng công tác quản lý
và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh ....................................... 42
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 8 .......................... 42
3.1.2. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận 8 ............ 45
3.1.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................................ 46
3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
quận 8 thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................... 51
3.2.1. Tình hình tổ chức .................................................................................. 51

3.2.2. Kết quả về hoạt động của VPĐKĐĐ .................................................... 56
3.3. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 8,
thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân................................................ 67
3.3.1. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương..................................... 67
3.3.2. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai quận 8 .................................................................................................. 71
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai quận 8 thành phố Hồ Chí Minh .................................. 75
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ....................................................... 75
3.4.2. Giải pháp về cơ chế, tổ chức ................................................................. 75
3.4.3. Giải pháp về quản lý ............................................................................. 76
3.4.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực ..................................................... 76
3.4.5. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật .................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 78
1. Kết luận ....................................................................................................... 78
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận 8 ........................................................ 50
Bảng 3.2. Hiện trạng trình độ cán bộ CN Văn phòng đăng ký đất đai quận 8 ......58
Bảng 3.3. Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ chi nhánh Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 8 ...................................... 59

Bảng 3.4. Kết quả so sánh tình hình cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..................... 60
Bảng 3.5. Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSD
đất địa bàn quận 8 năm 2017 .......................................................... 61
Bảng 3.6. Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSD
đất trên địa bàn quận 8 năm 2017 ................................................... 63
Bảng 3.7. Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục chỉnh lý biến
động về đất đai năm 2017 ............................................................... 64
Bảng 3.8. Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chỉnh lý biến
động về đất đai năm 2017 ............................................................... 64
Bảng 3.9. Tổng hợp mức thu phí, lệ phí của chi nhánh Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất quận 8 ............................................................... 65
Bảng 3.10. Kết quả lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và
CSDL địa chính đối với tất cả các thửa đất .................................... 66
Bảng 3.11. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương ............................ 67

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai TP.Hồ Chí Minh .......34
Hình 3.1. Sơ đổ tổ chức bộ máy Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận 8 ..................... 57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý

giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội phát triển như hiện nay thì các công việc
trong hành chính đất đai như thế chấp QSDĐ, chuyển quyền SDĐ, cho thuê,
thừa kế... làm cho giao dịch trong đất đai luôn tăng cao và biến đổi về thông
tin đất đai. Như vậy công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sỏ hưu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất là rất cần thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố cùng với cả nước
tích cực thực hiện công tác cải cách hành chính; coi cải cách hành chính là
khâu đột phá quan trọng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của tỉnh. Thành
phố đã kịp thời công bố, cập nhật thủ tục hành chính (TTHC) thuộc phạm vi
quản lý nhà nước áp dụng ở cả 03 cấp. Tổng số TTHC hiện đang áp dụng trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, thời gian giải quyết các thủ tục
hành chính cũng được rút ngắn lại. Toàn thành phố có 12/20 cơ quan chuyên
môn cấp thành phố; 8/8 đơn vị hành chính cấp huyện (quận, huyện); 126/126
đơn vị cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã thực hiện cơ chế một cửa; hiện tại có
58 đơn vị cấp xã thực hiện cơ chế một cửa liên thông hiện đại. Về số thủ tục
hành chính thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông hiện đại: cấp
tỉnh là 252 thủ tục; cấp huyện là 108 thủ tục; cấp xã là 82 thủ tục.
Từ đó mà sự hài lòng của người sử dụng đất đối với các thủ tục hành
chính trong lĩnh vực đất đai thuộc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8,
Tp. Hồ Chí Minh được đánh giá cao. Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý
của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo
PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông. Chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành
phố Hồ Chí Minh, làm rõ mối quan hệ giữa hoạt động của CNVPĐKQSDĐ
quận 8 và các cơ quan nhà nước tại địa phương, các giải pháp về tổ chức điều
hành, nhân sự, trang thiết bị đối với hiệu quả hoạt động chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai đất quận.
- Nghiên cứu kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai quận 8,
thành phố Hồ Chí Minh thông qua đánh giá từ người dân.
- Phân tích các yếu tố đạt được và chưa đạt được đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai đất
quận 8, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới năm 2020.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Tổng hợp các kiến thức trong quá trình nghiên cứu vận dụng thực tế
cho địa phương mình. Chỉ ra được những thuận lợi và hạn chế còn tồn tại của
chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đất quận giai đoạn mới thành lập. Trên
cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt
động của chi nhánh này.
3.2. Ý trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào
công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động
được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình
phối hợp thực hiện nhiệm vụ thuộc chi nhánh.
- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng
dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo
điều hành trong lĩnh vực quản lý chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử,
UBND các cấp...

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ khoa học của đề tài
1.1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của
nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng
mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải
để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn
- Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ
vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác
trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”.
* Đất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử
phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra
trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh
hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa
hình và tuổi”.
* Đất đai (land)
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập

đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả
do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2011).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất
đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.1.1.2. Bất động sản
* Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại
BĐS và động sản.
* Bất động sản
BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của
các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010), (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là
các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định” (Bộ luật dân sự, 2005).
* Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng
hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định

bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi
trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã
hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động,
chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia.
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình
Bồng, 2005), (Tôn Gia Huyên và cs, 2007).
1.1.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký đất đai
* Chức năng văn phòng đăng ký đất đai
Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký thành lập ở cấp
tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu.
* Nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các
đối tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo

của cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai.
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
* Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK
trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng
(Nguyễn Thị Lợi, 2011).
1.1.3. Hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
1.1.3.1. Khái niệm hiệu lực hiệu quả trong tổ chức hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai
Hiệu lực của nền hành chính nhà nước là sự thực hiện đúng, có kết quả
chức năng quản lí của bộ máy hành chính để đạt được mục tiêu đề ra.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

- Hiệu quả của nền hành chính nhà nước là kết quả quản lí đạt được của
bộ máy hành chính trong tương quan với mức độ chi phí các nguồn lực, trong
mối quan hệ giữa hiệu quả kinh tế với hiệu quả xã hội.
1.1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai
Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai ra đời trên cơ sở quy định của pháp
luật đất đai năm 2013. Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự
nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND cấp tỉnh
thành lập theo quy định của pháp luật.

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đã giúp đẩy nhanh quá trình
hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách
mạnh mẽ trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp như số
lượng, thời gian thực hiện thủ tục hành chính giảm, tiến độ cấp Giấy chứng
nhận tăng đáng kể, các Văn phòng đăng ký đã có điều kiện hơn về lực lượng
chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ
thống; người dân, doanh nghiệp và các tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ
chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao
dịch về đất đai.
Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cũng đã khắc phục được tình
trạng không thống nhất về hồ sơ thủ tục, trình tự giải quyết ở các địa bàn khác
nhau trên cùng một tỉnh, thành phố, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục. Thời
gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã giảm từ 05 - 25 ngày
so với trước đây; thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt
90 - 95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm
dứt. Ngoài ra, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đã cung cấp thông tin đất
đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu là 322.042 lượt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, tình hình hoạt động của hệ thống
Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ chức phát triển quỹ đất cũng còn những khó
khăn về cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc cũng như những vướng mắc

trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chuyên môn.
Hầu hết kho lưu trữ của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai không
thuận tiện cho việc khai thác, cập nhật thường xuyên hồ sơ địa chính. Có
những nơi kho lưu trữ đã quá tải, tài liệu phải để cả trên lối đi (Bình Định, An
Giang) gây áp lực lớn trong việc sắp xếp, lưu trữ, khai thác hồ sơ, không bảo
đảm an toàn cho tài liệu.
Về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai, hiện nay vẫn còn một số địa
phương tồn tại tình trạng lập sổ theo dõi tiếp nhận, quản lý sử dụng phôi Giấy
chứng nhận chưa bảo đảm theo quy định; công tác báo cáo thường xuyên về
quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận chưa được thực hiện kịp thời.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi quy định mỗi Văn phòng đăng
ký đất đai không được quá 02 phó giám đốc, bởi quy định hiện nay sẽ rất khó
cho việc giải quyết lượng hồ sơ rất lớn hiện nay.
Một vấn đề ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
hiện nay chính là vấn đề quy định về phí và lệ phí. Theo Thông tư số
250/2016/TT - BTC của Bộ Tài chính chỉ quy định thu phí với các trường hợp
chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất. Trong khi đó, các công việc khác như việc thẩm định hồ sơ cấp Giấy
chứng nhận, cung cấp thông tin, đăng ký biến động đất đai…chưa có quy định
về thu phí nên rất khó khăn cho hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai

1.2.1. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của cá nhân hộ gia đình khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai đất cấp huyện,
quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167).
1.2.2. Bộ Luật Đất đai
Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành”.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức
dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính
phủ. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ” .
1.2.3. Các văn bản pháp luật khác
* Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT; UBND huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng
TN&MT. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại
quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2004).
* Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy
định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận
Giấy chứng nhận tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2009).
* Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng
ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp
thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất (Chính
phủ, 2010).
* Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài
chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính,
nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử
dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

* Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi
điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy
định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của
VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
* Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
* Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT
quy định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã
cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
địa chính.
* Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính có quy định về vị trí, chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ;
đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách
nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp; bố trí ngân
sách để VPĐKQSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ TN&MT,
Bội vụ, Bộ Tài chính, 2010).
* Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 kèm theo các Thông tư:
+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT
quy định về hồ sơ địa chính;
+ Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy
định về bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: Nghị định số
181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐCP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất, thay thế cho Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất, kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC (có hiệu lực
từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế cho các Nghị định:
Nghị định số 198/2004/NĐ, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, Nghị định số
120/2010/NĐ-CP.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, kèm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC
(có hiệu lực từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Quyết định 26/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2012 của Uỷ ban
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về bãi bỏ Quyết định số 54/2007/QĐUBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố về ban
hành quy định về trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

Quyết định 36/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2017 của Ủy ban
nhân dân Thành phố về việc ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn
liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.4. Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan
đăng ký đất đai và chính quyền địa phương
- VPĐK đất đai thường xuyên cử cán bộ phối hợp với Toà án, Cơ quan
thi hành án khi có yêu cầu thực hiện việc định giá tài sản, kê biên tài sản,
cung cấp thông tin địa chính làm căn cứ xét xử các vụ kiện dân sự liên quan
đến đất, xác định nguồn gốc đất, quy hoạch sử dụng đất để phục vụ công tác
cấp phép xây dựng...
- Tích cực phối hợp với UBND các xã, thị trấn, Phòng Tài nguyên và
môi trường quận, các Công ty quản lý và phát triển nhà thực hiện đúng các

quy định của Luật Đất đai, các Nghị định thi hành Luật, các Thông tư hướng
dẫn và các quyết định của UBND thành phố Hà Nội trong công tác cấp giấy
chứng nhận.
- Thực hiện công tác cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng
để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các
thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước và nhu cầu của cộng đồng.
Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ
quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ
thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau.
Đối với cấp tỉnh, quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và
Văn phòng Đăng ký đất đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới. Việc tháo gỡ
các vướng mắc (nếu có) trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

Sở Tài nguyên và Môi trường.. Đối với cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường là hai cơ quan độc lập,
không thể không phát sinh vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất
đai có nhiều thay đổi.
Trước đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phòng Tài nguyên
và Môi trường. Toàn bộ nhân sự, công việc, chuyên môn đều chịu sự lãnh
đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phòng Tài nguyên và Môi trường. Việc phối hợp

giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài
nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt.
Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể hiện tại
Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện.
Các hồ sơ giải quyết TTHC trước đây trình Ủy ban nhân dân cấp huyện đều
phải thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường xét duyệt.
Nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng
ký đất đai. Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều TTHC
được thay đổi từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Sở Tài nguyên và Môi
trường. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi
trường chỉ cùng tham gia giải quyết một số TTHC thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên môn
liên quan.
Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phòng Tài nguyên và Môi
trường phối hợp, kiểm tra trình Ủy ban nhân dân cấp huyện gồm: cấp Giấy
chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu tài sản
không đồng thời là người sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất. Các TTHC do
Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Chi nhánh Văn phòng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thu
hồi đất, thu hồi một phần thửa đất.
Các mối quan hệ phối hợp giữa hai cơ quan trong việc giải quyết các

TTHC nêu trên mặc dù có đề cập trong các quy định của Ủy ban nhân dân
thành phố nhưng nhìn chung vẫn chưa đầy đủ, chưa rõ nét.
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.3.1. Úc: Đăng ký quyền (hệ thống Torren)
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất
đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các
Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử
dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự
trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ
thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết
đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các
nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn
phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy
chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong
hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn
phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu
cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước.
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra,
tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian
xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử
dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau
Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã
được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính
không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba
khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

16

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc
chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần
thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất
kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi
hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên
tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo
khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở
hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể
có quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì
mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó
sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách
chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp
đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày
tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn

nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có
mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan
đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở,
thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




17

nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như
cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của
công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy
đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối
nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống
nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở
hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn
toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông
tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa
trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong
thực tiễn người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa
chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã
phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.
Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,

bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà
chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục Quản lý
đất đai, 2009).
1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai
* Bộ máy đăng ký
Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường, với bốn bộ
phận chuyên môn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, bộ phận Đăng ký
quyền, Bộ phận Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thương mại và Bản
đồ) chịu trách nhiệm chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nước,
bao gồm hoạt động địa chính và đăng ký quyền.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN