BIỆN PHÁP CHÍNH SÁCH đổi mới dựa TRÊN THỊ TRƯỜNG

BIỆN PHÁP CHÍNH SÁCH ĐỔI MỚI DỰA TRÊN THỊ TRƯỜNG
Phần trước đã xác định nguồn gâu nên thất bại thị trường trong việc phân bổ đất với nhiều
sử dụng. Một các xem xét những thất bại này là để thiết lập vai trò các kiểu bổ sung giữa
nên kinh tế và chính phủ. Nếu những biện pháp chính sách là hiệu quả, tuy nhiên chúng
phải có thể sửa chữa những thất bại mà không có những phí hiệu quả- không phải nhiệm
vụ nhỏ như chúng ta sẽ thấy.
Thiết lập các quyền sở hữu
Việc thiết lập các quyền sở hữu có thể thực thi được đơn thuần có thể sửa một số tính phi
hiệu quả thị trường, nhưng những trường hợp này phải đúng cho những đầu ra là hiệu quả.
Ở phần trước, bài báo cáo có sức thuyết phục lớn, Harold Demsetz (197) đã chỉ ra rằng bản
chất của những trường hợp này. Việc thiết lập hệ thống quyền sở hữan u có thể giảm được
hoặc tránh được những vấn đề khai thác quá mức mà có thể xảy ra khi đất chỉ đơn thuần
được phân bổ trên cơ sở người đến trước được phục vụ trước. Trong trường hợp này nơi
nào việc sử dụng đất là tương đối đồng nhất và đất tương đối phong phú cho nhu cầu của
nó, bất kì không hiệu quả với không có quyền sở hữu có thể nhỏ hơn so với chi phí đáng kể
với việc thiết lập với việc thiết lập hệ thống quyền sở hữu. Tuy nhiên, vì sự trưởng thành
của xã hội quan điểm thường sẽ đạt được khi những phi hiệu quả liên quan đến sự vắng
mặt của hệ thống quyền sở hữu trở nên quá lơn do liên quan đến chi phí quản lý bổ sung
của việc thiết lập để nó trở nên hợp lý.
Bằng cách thiết lập an toàn, hiệu lực thi hành, tuyên bố chuyển nhượng, hệ thống quyền sở
hữu chính xác có thể khuyến khích cả hai chuyển giao hiệu quả và hiệu quả duy trì các giá
trị tài sản, vì trong cả hai trường hợp người bán sẽ hưởng lợi trực tiếp. Trong trường hợp
không có các trường hợp cụ thể làm tăng tính không hiệu quả được ghi nhận trong chương
trình này, việc thiết lập quyền sở hữu an toàn có thể khuyến khích tư nhân trùng với xã hội.
Quyền phát triển có thể chuyển nhượng
Với chủ sở hữu đất đai mà hiệu quả gợi ýcần được bảo tồn, thường phản đối phân vùng
được thiết kế để đẩy mạnh việc bảo tồn bởi họ phải chịu tất cả các chi phí bảo tồn trong khi
xã hội lại thu được những lợi ích này. Một cách tiếp cận là quyền phát triển có thể chuyển
nhượng được (TDR), thay đổi động.
Các chương trình TDR là một phương pháp để chuyển đổi phát triển dân cư của một phần
của cộng động nay sang cộng đồng khác. Các đơn vị chính chủ địa phương xác định khu

vực gửi ( sending area) ( những nơi mà phát triển bị cấm hoặc ko khuyến khích) và các khu
nhận ( những nơi được khuyến khích phát triển).
Những chủ đất trong khu vực gửi được phân bố quyền phát triển dựa trên các tiêu chí xác
định trong kế hoạch đã được thôn qua. Nhìn chung, việc phân bố tuỳ thuộc vào số vị trí sẵn
có có thể phát triển được trên mảnh đất của họ.
Các chủ đất tìm cách phát triển trong khu vực tiếp nhận đầu tiên phải mua một số lượng
quyền phát triển nhất định từ các chủ đất trong khu vực gửi.Về nguyên tắc , dianh thu từ
việc bán các quyền này bù đắp được khả năng không phát triển được của các chủ sở hữu ở
vùng gửi ,và do vậy làm cho họ nhiều khả năng hỗ trợ các hạn chế. Nó bảo tồn đất mà
không đặt gánh nặng lên ngân sách nhà nước
NGÂN HÀNG CHO CÁC KHU ĐẦM LẦY
Gần đây chính quyền hai đảng Cộng hoà và Dân chủ, đã cam kết là những khu đầm lầy
theo kinh nghiệm “ không được mất ròng” mặc dù hai đảng cam kết nhằm bảo vệ khui đầm
lầy gồm cung cấp động cơ để tạo ra ưu đãi để tạo off-site” tương đương”các dịch vụ khu


đầm lầy khi không thể tránh khỏi những tác động tiêu cực khi bồi thường tại chỗ , hoặc là
không thực tế sử dụng dân hàng giảm nhẹ là thích hợp về môi trường cho đền bù tại chỗ
theo cơ quan quản lý
Môi trường (EPA) Hoa Kỳ “ mục tiêu của ngân hàng giảm nhẹ là cung cấp cho việc thay
thế các chức các chức năng hoá học , vật lý ,sinh học của vùng ngập nước và các nguồn
thuỷ sản bị mất do các tác động chính đáng”.
Các ngân hàng giảm nhẹ liên quan đến khu đầm lầy, suối, hay nguồn hải sản khác được
phục hồi, thiết lập, củng cố hoặc( một trong những trường hợp nhất định) được bảo tồn đặc
biệt vì mục đích đưa ra đền bù cho các tác động không thể tránh khỏi đến nguồn hải sản.
Các ngân hàng giảm nhẹ gồm dạng giảm nhẹ đền bù “bên thứ ba” trong đó trách nhiệm
thực hiện giảm nhẹ đền bù và thành công là giả định người nào đó khác hơn so với người
khác, do tác động tiêu cực đến khu đầm lầy này, được yêu cầu bằng pháp luật để đưa ra
việc giảm nhẹ.
Ngân hàng giảm nhẹ có thể tạo ra khi một cơ quan chính phủ pháp luật để đưa ra việc giảm

nhẹ.
Ngân hàng giảm nhẹ có thể tạo ra khi một cơ quan chính phủ, công ty, tổ chức phi lợi
nhuận, hoặc tổ chức khác thực hiện hoạt động giảm nhẹ dưới thoả thuận chính thức với cơ
quan quản lý. Giá trị của các hoạt động này được xác định trong “các khoản tín dụng giảm
nhẹ đền bù’. Theo nguyên tắc, số lượng các khoản tín dụng cung cấp các chức năng sinh
thái được chỉ định rõ.
Làm thế nào chương trình thực hiện? Với đánh giá gần đây ( Saltzman và Ruhl, 2006) kết
luận rằng:
Mặc dù việc uỷ quyền các chính sách là việc mua bán môi trường sống đảm bảo cân bằng
giá trị và chức năng, kinh nghiệm là hầu hết các chương trình không được quản lý theo
cách này. Thực tế là, cho tới nay hầu hết các giao dịch môi trường sống ở các khu đầm lầy
đã được phê duyệt trên cơ sở arce ( mẫu Anh, trong nhiều trường hợp đảm bảo tính tương
đương hoặc trong giá trị hoặc chức năng)
Kinh nghiệm là một bài học. Việc đảm bảo đơn thuần là bồi thường liên quan đến việc
giảm số lượng ares tương tự thiếu tượng đương thực sự, trừ khi các chức năng sinh thái
thay thế được những arce tương tự này cung cấp.
Ngân hàng bảo tồn
Ngân hàng bảo tồn đưa ra khái niệm về tín dụng có thể chuyển nhượng thành việc bảo tồn
những loài bị đe doạ và có nguy cơ tuyệt chủng dù ít sự khác biệt.
Trong các mục tiêu ngân hàng giảm nhẹ vùng đầm lầy để thay thế các chức năng và giá trị
chính xác của môi trường sống vùng ngập nước cụ thể có thể bị tác động có hại do dự án
được đề xuất, thì mục tiêu ngân hàng bảo tồn là bù đắp các tác động có mất mát có hại cho
một số loài cụ thể của môi trường sống.
Ngân hàng bảo tồn là một thửa đất có giá trị tài nguyên thiên nhiên được bảo tồn và quản
lý vĩnh viễn, thông qua quyền tạo dựng và bảo tồn được được nắm giữ bởi việc tồn tại
trách nhiệm tại dựng này. Các ngân hàng được thành lập cho một số loài được liệt kê cụ thể
( theo đạo luật những loài có nguy cơ tuyệt chủng) và được dùng để bù đắp những tác
động đến các loài này này xảy ra ở những vùng đất không có ngân hàng. Giá trị tài nguyên
thiên nhiên được thông dịch thành các “tín dụng” được lượng hoá. Vì thế những đề xuất dự
án là hoàn tất nhu cầu bảo tồn của chúng thông qua mua tín dụng một lần từ ngân hàng

bảo tồn.
Thảo thuận bến đậu an toàn.
Thảo thuận bến đậu an toàn là khái niệm mới về bảo tồn những loài bị thiệt chủng và đe
doạ trên những mảnh đất sở hữu tư nhân. Họ khắc phục những nản lòng để ngăn cản những


chủ đát khỏi việc thực hiện các hành động để hưởng lợi các loài có thể bị nguy hiểm từ đạo
luật các loài có thể bị nguy hiểm. Theo tiếp cận này được lấy từ đạo luật các loài có thể bị
nguy hiểm, sự hiện diện của các loài bị nguy hiểm trên một tài sản có thể là kết quả của
những ràng buộc pháp lý được đặt ra cho bất kỳ hoạt động gây hại nào đến loại này. Vì thế
nếu chủ đất chỉ đơn giản là khôi phục lại môi trường sống cho động vật hoang dã trên
mảng đất của họ và những môi trường sống này thu hút các động vật có nguy cơ đe doạ, thì
họ phải đối mặt với những ràng buộc mới về việc sử dụng đất của họ kết cục là, một số chủ
đất không chỉ không sẵn sàng chịu những rủi ro này mà họ thâm chí có thể quản ký đất để
ngăn cản các loài bị nguy hiểm về đất của họ
Thoả hiệp các bến đậu an toàn tìm cách khắc phục những vấn đề an toàn này bất cứ chủ đất
nào đồng ý thực hiện các hoạt động có lợi cho các loại bị nguy hiểm thì được bảo đảm
không bị ép đặt thêm các ràng buộc theo hiệu đạo luật các loài bị nguy hiểm. Trách nhiệm
của các chủ đất theo đạo luật các loài bị nguy hiểm là ổn định hiệu quả các mức hiện có
của lài nhất định nếu anh/cô ta đông ý phục hồi lại, tăng cường hay tạo môi trường sống
cho các loài này, tuy nhiên thoả hiệp bến đậu an toàn không trao quyền cho bất cứ loài bị
nguy hiểm nào hiện tại khi thoả hiệp được thi hành (được thiết lập dựa trên trách nhiệm “
căn bản’’ của chủ hộ. Những trách nhiệm này không bị tác động bởi thoả hiệp bến đậu an
toàn.
Quyền chăn thả an toàn
Người nông dân được phép chăn thả đàn vật nuôi trên mảnh đất công cộng vào đầu những
năm 1990 đạo luật chăn tha Taylor 1934 đã cố gắng ngăn chặn việc chăn thả quá mức bằng
việc bảo đảm rẳng lượng chăn thả phù hợp với đất.
Luật thiết lập ra hệ thống liên quan đến việc phát hành giấy phéo chăn thả của người nông
dân. Mỗi giấy phép cho phép một lượng vật nuôi được chăn thả trên mảnh đất nhất định

trong khoảng thời gian cụ thể. Giấy phép được đạt tên theo các tháng đơn vị con vật
(AUM. AUM là tổng lượng thức ăn cho một đơn vị con vật) (ví dụ 1000 lb bò và bê mỗi
tháng. Số \giấy phép được phát hành được dựa trên khả năng chịu đựng của đất ( dưới khía
cạnh thức ăn cho vật nuôi hiện có). Phí chăn thả được tính trên mỗi AUM
Quyền xây dựng bảo tồn (conservation esement)
Một cách tiếp cận khác để bảo tồn đất đang được sử dụng gia tăng trên toàn thế giới là
quyền xây dựng bảo tồn.
Quyền xây dựng bảo tồn là thoả thuận pháp lý giữa chủ đất tư nhân hay chủ đất cộng đồng
nhằm hạn chế sử dụng đất ( trong nhiều trường hợp vĩnh cửu) nhằm bảo vệ giá trị bảo tồn
của nó.
Khi quyền này được tạo lập ra có thể bán hoặc cho ai. Nếu biếu tặng có lợi ích cho cộng
đồng bằng việc bảo tồn những nguồn quan trong vĩnh cửu và đáp ững những yêu cầu của
bộ luật thuế liên bang, nó có thể thể hiện như việc giảm thuế từ thiện. Lượng thuế có thể
giảm khác nhau giữa giá trị đấtcó và không có quyền xây dựng
Từ quan điểm kinh tế, quyền xây dựng bảo tồn cho phép 1 loạt các quyền liên quan đến
quyền sở hữu đất được ứng xử như các đơn vị có thể chuyển đổi, có thể tách rời được. Việc
tách ra khỏi quyền phát triển và cho phép chúng có được giá trị sử dụng cao nhất (bảo tồn
trong trường hợp này) có thể cho phép giá trị toàn bộ quyền sử dụng đất được tăng lên,
đồng thời bảo tồn được đất. Giá trị toàn bộ của các quyền không thể tách biệt sẽ chỉ được
tối đa nếu chủ đất đó là một trong những người đặt giá trị cao nhất trên từng và toàn bộ
quyền – 1 khả năng khó xảy ra.


Giả sử, ví dụ, một chủ đất muốn tiếp tục thu hoạch gỗ của họ nhưng không chuyển đổi để
xây nhà. Trong trường hợp không có quyền xây dựng bảo tồn, chủ sở hữu có thể phải đối
mặt với thuế tài sản trên mảnh đất đó dựa trên sử dụng được đánh giá cao nhất ( phát triển)
Hơn là sử dụng hiện tại ( khai thác gỗ). Tuy nhiên nếu chủ sở hữu thực hiện thoả thuận với
tư nhân hoặc công cộng có thể là nhà quản lý pháp luật về quyền xây dựng bảo tồn, thuế
bất độg sản sẽ giảm ( khi giá trị đánh giá hiện tại thấp hơn), và người đó sẽ có được phá vỡ
thuế thu nhập đánh kể (trong trường hợp quyên góp từ thiện của quyền xây dựng) hay

doanh thu ( trong trường hợp bán quyền xây dựng). Trong khi đất được bảo về lâu dài từ
việc phát triển và chủ sở hữu hiện tại có thể sử dụng đất cho tất cả các mục đích ngoại trừ
nó được ngăn cấm hoàn toàn từ thoả thuận quyền xây dựng này.
Quyền xây dựng bảo tồn có nhiều điều gợi ý chúng. Vì chúng là những giao dịch tự
nguyện, không ai bị bắt buộc để tách biệt với quyền phát triển; bất kỳ sử chuyển nhượng
nào thì đông thuận là cần thiết. Cách tiếp cận này cũng cho phép lòng tin đất bảo tồn đất từ
việc nhiều hơn so với những gì có thể nếu lựa chọn duy nhất để bán thay vì có các quyền
cụ thể chỉ ra các vấn đề.
Tuy nhiên, quyền này cũng có thể chỉ ra các vấn đề. Sử dụng đất bị tác động bởi quyền xây
dựng phải được theo dõi để đảm bảo rằng các điều khoản của thoả hiệp tiếp tục được duy
trì, và nếu không phải như vậy, thì phải chịu chi phí luật tố tụng để thực thi tuân thủ thoả
thuận. Những chi phí tố tụng pháp này không hề rẻ. Ngoài ra, bản chất lâu dài của quyền
xây dựng bảo tồn có thể thành vấn đề nếu và khi tong tương lai, phát triển trở thành sử
dụng được qua thích phổ biến.
Niềm tin của đất ( land trust)
Những loài thực thể nào có thể đảm nhiệm trong trách giám sát và cưỡng chế liến quan đến
việc đảm bảo tuân thủ các quyền xây dựng, trong tâm trí các nhiệm vụ này có thể kéo dài
mãi mãi không? Trong một số trường hợp chính phủ thực hiện các vau trò này, nhưng ngày
càng tăng tính pháp lý, được gọi là bảo tồn niềm tin với đất, đã được tạo ra cho mục đích
này. Bảo tồn niềm tin dất là một tổ chức phi lợi nhuận, như toàn bộ hay một phần sứ mệnh
của mình, các hoạt động tích cực để bảo tồn đất sử dụng nhiều các cách thức khác nhau.
Có thể mua đất để bảo vệ lâu dài hoặc chấp nhận đóng góp hay để lại đất hoặc quyền xây
dựng. Bởi chúng được tổ chức như các tổ chức từ thiện dưới luật thuế liên bang, các khoản
đóng góp hay đất đến niềm tin đất có thể cho phép nhà tài trợ để khấu trừ thuế thu nhập từ
thiện của họ.
Niềm tin đất được bảo tồn thực sự chỉ một trong hai hình thức phổ biến về niềm tin với đất.
Mặt khác, niềm tin đất của cộng đồng, có xu hướng tập trung voà việc sử dụng đất cho
dịch vụ nhà ở và cộng đồng, chứ không phải là để bảo tồn. Niềm tin đất của cộng đồng
thường giành và giữ đất, nhưng bán cho bất kỳ nhà ở hoặc thương mại nào trên mảnh đất
đó. Sau đó họ kéo dài hợp đồng thuê dài hạn cho người thuê nhà có đủ tư cách

Việc thuê đất, ngoài thời gian dài (thương là 99 năm)và có thể tái sử dụng, cũng có thể
được nhượng lại cho người thừa kế của người nắm giữ quyền thuê đó. Hầu hết, nhưng
không phải tất cả, niềm tin của cộng đồng uỷ thác cho các chính sách, công thức “ vốn sở
hữu hạn chế” để hạn chế gía bán nhà lại để duy trì khả năng chi trả lâu dài của nó. Những
đặc tính của mô hình niềm tin về đất đồng đưa ra các cơ hội sở hữu nhà cho những người
có thể bị rời khỏi thị trường bảo vệ đất cho các hoạt động thâm canh đất như trông trọt sẽ
được chuyển đổi sang mục đích khác.
Xác định giá trị của hàng hoá và dịch vụ hệ sinh thái
Kể từ khi một trong những lý do dất bảo tồn cạnh tranh khó hơn so với sử dụng đất khác
do thực tế là nhiều lợi ích từ hàng hoá và dịch vụ hệ sinh thái có ngoại ứng, để lý giải một
phưong thức liên quan đến việc nội hoá các lợi ích này. Một ví dụ điển hình về cách tiếp


cận này là du lịch sinh thái. Theo như uy ban bảo vệ thiên nhiên và hiệp hội bảo tồn thế
giới, du lịch sinh thái được định nghĩa là:
du lịch có trách nhiệm với môi trường đối với các khu vực tự nhiên, nhằm thưởng thức bà
đánh giá đúng bản chất( kèm thao các đặc tính văn hoá, cả quá khứ và hiện tại) nhằm
thức đẩy bảo tồn, có tác động đến du khách thấp và giúp người dân địa phương tham gia
mang tính kinh tế xã hội có lợi cho họ.
Lý thuyết đằng sau du lịch sinh thái là nó hiệu chỉnh một số thiên lệch đối nghịch lại với
đất được bảo tồn bằng cách đưa ra dòng thu nhập từ mảnh đất đó. Về bản chất, nó chuyển
dịch ra khỏi hàm to kinh tế đấu thầu bảo tồn cá nhân, từ đó làm nó gần với hàm tô kinh tế
đấu thầu bảo tồn xã hội
Không phải tất cả dự án du lịch sinh thái đều phù hợp với định nghĩa này. Việc gia tăng số
lượng khách du lịch đến khu vực tự nhiên nhạy cảm trong trường hợp không có giám sát
và kiểm soát thích hợp có thể đe doạ đến toàn vẹn của ca hệ sinh thái và nền văn hoá địa
phương( xem tranh luận 10.3) hơn thế nữa, nhưng bất ổn có thể trong nguồn thu do biến
động khí hậu , tỷ giá hối đoái biến động, và biến động chính trị, xã hội có thể làm phụ
thuộc quá nhiều vào kinh doanh du lịch đầy rủi ro.
Một cách tiếp cận sáng tạo khác nhằm phát hiện và đánh giá giá trị các dịch vụ hệ sinh thái

gồm việc thiết lập thủ tục cho phép các dịch vụ này nhận được thanh toán thực sự từ người
nhận( xem ví dụ 10.4)
PHÍ TÁC ĐỘNG PHÁT TRIỂN
Phí tác động phát triển được tính cho nhà phát triển để đền bù các chi phí dịch vụ công
cộng tăng thêm của phát triển mới. Thường được áp dụng tại thời điểm nhà phát triển nhận
được giấy phép xây dựng, những khoản doanh thu được dành riêng để tài trợ cho các dịch
vụ tăng thêm này, như hệ thống nước, thoát nước đường giao thông, trường học, thư viện
và công viên, các cơ sở vui chơi giải trí, cần có sự hiện diện của các cư dân mới trong sự
phát triển này. Các lệ phí này có lẽ được những người mua nhà thông qua nơi ở phát triển,
về phần nguyên tắc chúng bảo vệ chống lại các vấn đề về cơ sở hạ tầng công cộng bằng
việc nội hoá các chi phí của những dịch vụ mở rộng. Việc nội hóa mà ngoại ứng phục hồi
lại những động cơ liên quan đến lựa chọn vị trí phat triển khu dân cư và làm giảm bóp méo
làm khuyến khích việc nhảy cóc và mở rộng không hiệu quả.
Điểu chỉnh thuế bất động sản
Một số tiểu bang đưa ra những chương trình giảm thuế bât động sản như một số công cụ
để bảo vệ sử dụng theo mong muốn xã hội hiện đại, đặc biệt là khi chưa giảm thuế chưa
chiết khấu được coi như là thiên lệch không hiệu quả đối với việc sử dụng đó. Khi thuế bất
động sản dựa trên giá trị thị trường hơn là sử dụng hiện tại, cơ cấu có thể tạo áp lực đối với
chủ sở hữu để chuyển đổi đất. Điều này đặc biệt đúng nếu các hoạt động hiện tại là thâm
canh đất ( ví dụ như cho đất cho nông nghiệp hoặc rừng được bảo tồn) và đấtcó thể được
bán cho phát triển dân cư mới. Áp lực này có thể không hiệu quả đối với việc mở rông mà
nó bỏ qua tất cả các ngoại ứng tích cực của sử dụng hiện tại.
Theo kế hoạch này để cố gắng chống lại nhưng thiên lệch thuế hơpknày, chủ sở hữu tài sản
thích hợp thấy việc đưa ra những lợi ích bên ngoài không được đền bù thường làm giảm về
giá trị đánh giá được quy định của họ. Các chương trình này thường có sẵn cho các chủ sở
hữu tài sản thông qua quy trình áp dụng bởi chính quyền đô thị tự trị của địa phương. Tiêu
chuẩn nhất định phải được đáp ứng cho mỗi chương trình nhằm mỗi lô đất là thích hợp và


với bất kỳ thay đổi tương lai về tính thích hợp của đất được tính trong các chương trình

giảm thuế là chủ đề để loại và phạt.
TỔNG KẾT
Đất là nguồn tài nguyên môi trường quan trọng không chỉ về quyền sở hữu mà còn như là
phần bổ sung đến nhiều hệ sinh thái có liên quan bằng cách cung cấp môi trường sống cho
động vật hoang dã. Khu vực để nạp tầng nườc ngầm, và là nên tảng cho các hoạt động
thâm canh đất như lâm nghiệp và nông nghiệp, phân bố hợp pháp tại cốt lõi của sự hài hòa
mỗi quan hệ của con người và môi trường.
Về nguyên tắc, thị trường phân bổ đất tới những sử dụng cao nhất và tốt nhất. Trong thực
tế, một số thuộc tính đất và quá trình phân bổ có thể dẫn đến không hiệu quả, không bền
vững và/hoặc có những kết quả bất công. Các nguồn gốc vấn đề này bao gồm quyền sở
hữu được quy định kém, sức mạnh thị trường và ngoại ứng, cũng như đánh thuế không
hiệu quả và cấu trúc phí người sử dụng. Hơn nữa, do những ràng buộc lựa chọn nghèo đói
có thể dẫn đến phân bổ đất không hiệu quả và không cân bằng.