Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc đất xanh miền bắc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

VŨ THỊ HẢI YẾN

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH MIỀN BẮC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------

VŨ THỊ HẢI YẾN

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH MIỀN BẮC

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 60 34 01 02

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. VŨ SỸ CƢỜNG

Hà Nội - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự
trợ giúp từ giáo viên hƣớng dẫn và không sao chép từ các công trình nghiên cứu
của ngƣời khác. Các dữ liệu thông tin thứ cấp trong Luận văn có nguồn gốc và
đƣợc trích dẫn rõ ràng.
Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!
Học viên

Vũ Thị Hải Yến


LỜI CẢM ƠN
Trong thực tế không có sự thành công nào là không có sự hỗ trợ, dù ít hay
nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp. Trong suốt thời gian học tập tại trƣờng Đại học
Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, em đã nhận đƣợc rất nhiều sự quan tâm, chia
sẻ giúp đỡ từ quý thầy cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô trong trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Hà Nội, những ngƣời đã cung cấp cho em kiến thức cơ bản cũng nhƣ
chuyên ngành về quản trị kinh doanh trong suốt quá trình em học tập tại trƣờng.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và tri ân sâu sắc đến giáo viên hƣớng
dẫn của em – PGS.TS Vũ Sỹ Cƣờng, ngƣời đã tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn trực
tiếp em chu đáo trong thời gian em nghiên cứu và thực hiện luận văn này.
Trong quá trình thực hiện và nghiên cứu, khó tránh khỏi sai sót và nhầm lẫn
em rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô để kiến thức của em

trong lĩnh vực này đƣợc hoàn thiện hơn.
Sau cùng, em xin kính chúc quý Thầy, Cô đang công tác và giảng dạy tại
trƣờng Đại học Kinh tế dồi dào sức khỏe, nhiều niềm vui để thực hiện sứ mệnh cao
đẹp của mình là cập bến con thuyền tri thức cho thế hệ mai sau.
Em xin chân thành cảm ơn!
Học viên

Vũ Thị Hải Yến


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH VẼ ............................................................................................ iii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ............................................................................................ iv
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN ......5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu .......................................................................5
1.2. Bất động sản .....................................................................................................6
1.2.1. Khái niệm về bất động sản .......................................................................6
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản ......................................................................7
1.2.3. Phân loại bất động sản .............................................................................9
1.3. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản ..................................................9
1.3.1. Khái niệm và phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản ...................9
1.3.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản .......................................10
1.3.3. Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro......................................................12
1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản ....................................13
1.4. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh ....................................................13
1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh ...................................13

1.4.2. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản ...........................................14
1.4.3. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng vốn ................................................16
1.4.4. Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh khoản và sử dụng tài sản ..................18
1.4.5. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng lao động ........................................20
1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp ...................................................................................................................21
1.5.1. Nhân tố khách quan ................................................................................21
1.5.2. Nhân tố chủ quan ...................................................................................26


CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................30
2.1. Quy trình nghiên cứu .....................................................................................30
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ...............................................................................31
2.2.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu.....................................................................31
2.2.2. Phƣơng pháp xử lý phân tích dữ liệu……………………………………..32
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC ......................34
3.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .......34
3.1.1. Giới thiệu chung .........................................................................................34
3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển .............................................................35
3.1.3. Cơ cấu tổ chức ............................................................................................37
3.2. Khái quát thực trạng thị trƣờng bất động sản .................................................38
3.2.1. Căn hộ để bán .............................................................................................39
3.2.2. Biệt thự liền kề ............................................................................................39
3.2.3. Căn hộ dịch vụ ............................................................................................40
3.2.4. Cho thuê mặt bằng ......................................................................................41
3.2.5. Văn phòng ...................................................................................................42
3.2.6. Kinh doanh ..................................................................................................43
3.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc
Đất Xanh Miền Bắc ...............................................................................................44

3.3.1. Thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch
vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .........................................................................44
3.3.2. Sản phẩm.....................................................................................................45
3.3.3. Hình thức phân phối và marketing của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc
Đất Xanh Miền Bắc...............................................................................................47
3.3.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất
Xanh Miền Bắc......................................................................................................55
3.4. Đánh giá về hiệu quả hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty Cồ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc ........................................................57


3.4.1. Đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản .............................................................57
3.4.2. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn .................................................................60
3.4.3. Phân tích hiệu quả sử dụng lao động .........................................................63
3.4. Đánh giá chung hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty ..66
3.4.1. Thành công .................................................................................................66
3.4.2. Hạn chế và nguyên nhân .............................................................................70
CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA
ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC ...................................................................................72
4.1. Xu hƣớng thị trƣờng bất động sản ở Việt nam ...............................................72
4.1.1. Cơ hội..........................................................................................................75
4.1.2. Thách thức ..................................................................................................75
4.2. Chiến lƣợc hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ Phần Dịch Vụ và Địa Ốc
Đất Xanh Miền Bắc ...............................................................................................77
4.3. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của ty Cổ
Phần Dịch Vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc ......................................................79
4.3.1. Giải pháp ổn định thị trường và tăng doanh thu ........................................79
4.3.2. Giải pháp về huy động nguồn vốn ..............................................................81
4.3.3. Nhóm giải pháp kiểm soát các yếu tố đầu vào ...........................................82

4.3.4. Giải pháp về nhân sự ..................................................................................89
4.3.5. Giải pháp khác ............................................................................................90
KẾT LUẬN ...............................................................................................................94
DANH MỤC THAM KHẢO ....................................................................................96
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký Hiệu

STT

Nguyên Nghĩa

1

DXG

Dat Xanh Group

2

ĐXMB

Đất Xanh Miền Bắc

3

FDI

Foreign Direct Investment

4

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

5

TS

Tiến sĩ

6

VCSH

Vốn chủ sở hữu

7

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

i

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT

Bảng

Nội dung

1

Bảng 3.1

2

Bảng 3.2

3

Bảng 3.3

4

Bảng 3.4

Tình hình tài sản năm 2016 – 2017

57

5

Bảng 3.5

Chỉ tiêu về năng lực hoạt động 2015 - 2017

59

6

Bảng 3.6

Tình hình nợ phải trả năm 2016 – 2017

61

7

Bảng 3.7

Bảng phân tích hiệu quả sử dụng vốn2015 - 2017

62

8

Bảng 3.8

9

Bảng 3.9

Số lƣợng, cơ cấu ngƣời lao động trong Công ty
So sánh kế hoạch và thực hiện của tình hình hoạt động
sản xuất kinh doanh năm 2016 – 2017
Chi tiết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2016 –
2017

Bảng chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng lao động năm
2015 – 2017
Bảng phân đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản
năm 2015 -2017

ii

Trang
34
55

56

63

64


DANH MỤC HÌNH VẼ

Nội dung

STT

Hình

1

Hình 2.1

Quy trình nghiên cứu luận văn

31

2

Hình 3.1

Ngành nghề kinh doanh của công ty Đất Xanh Miền Bắc

36

3

Hình 3.2

Mô hình quản trị của Công ty Đất Xanh Miền Bắc

37

4

Hình 3.3

Cơ cấu quản lý của Công ty Đất Xanh Miền Bắc

38

iii

Trang


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT

Biểu đồ

Nội dung

1

Biểu đồ 3.1

2

Biểu đồ 3.2

3

Biểu đồ 3.3

4

Biểu đồ 3.4

Hoạt động thị trƣờng bán lẻ theo mô hình – Q3/2017

42

5

Biểu đồ 3.5

Hoạt động thị trƣờng văn phòng theo hạng – Q3/2017

43

6

Biểu đồ 3.6

7

Biểu đồ 3.7

8

Biểu đồ 3.8

9

Biểu đồ 3.9

Chỉ số tài chính doanh nghiệp năm 2013 -2017

67

10

Biểu đồ 3.10

Thị phần doanh số bán hàng năm 2017

67

11

Biểu đồ 4.1

Hoạt động thị trƣờng căn hộ sơ cấp theo hạng –
Q3/2017
Nguồn cung mới thị trƣờng biệt thự, liền kề - Q3/2017
Hoạt động thị trƣờng căn hộ dịch vụ theo hạng –
Q3/2017

Hoạt động thị trƣờng khách sạn theo quý – Q3/2016 –
Q3/2017
Tỷ trọng dự án ĐXMB môi giới, đầu tƣ năm 2016 2018
Số lƣợng dự án môi giới phân theo loại sản phẩm
giai đoạn 2016 – 2018

Lƣợng giao dịch theo loại hình bất động sản năm

2015 -2017

iv

Trang
39
40
41

44

45

46

74


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cuộc bầu cử Mĩ kết thúc vào tháng 11/2016 đã gây ảnh hƣởng rất lớn đến nền
kinh tế thế giới. Tổng thống Donald Trump bƣớc vào Nhà Trắng với những chính sách,
nghị định mà theo đó có rất nhiều luồng ý kiến trái chiều xoay quanh thị trƣờng bất động
sản toàn cầu sẽ có sung lực phát triển mới hay ngƣợc lại. Điển hình, với quan điểm
chống lại Hiệp định TPP điều này gây thiệt hại và bất lợi cho các nƣớc tham gia TPP.
Song không vì lẽ đó mà kinh tế Việt Nam không phát triển mạnh mẽ, trong những năm
qua Việt Nam đã chú trọng và thúc đẩy thƣơng mại với nhiều nƣớc trên thế giới nhƣ các
hiệp định thƣơng mại tự do FTAs với EU, Liên minh kinh tế Á – Âu, ASEAN, WTO,
trong APEC khởi động vòng đàm phán Doha. Ngoài ra, một số dự báo cho thấy Donald
Trump khi thắng cử và nhậm chức, thị trƣờng bất động sản khu vực châu Á lại phát triển

mạnh mẽ hơn. Trƣớc một xu hƣớng mở của nền kinh tế toàn cầu, mối liên kết giữa các
nền kinh tế của các quốc gia ngày càng chặt chẽ nhƣ hiện nay, việc một thị trƣờng đầu
tàu về kinh tế nhƣ Mỹ chắc chắn sẽ có tầm ảnh hƣởng đến hầu hết các nền kinh tế
khác. Sự phát triển lên hay xuống của thị trƣờng bất động sản tại Mỹ, chắc chắn dẫn đến
sự phát triển của thị trƣờng bất động sản của nhiều nƣớc khác trong khu vực, dĩ nhiên
Việt Nam sẽ không đứng ngoài cuộc. Thêm vào đó, theo một báo cáo mới đây của JLL
Việt Nam, sự ảnh hƣởng của kết quả bầu cử Mỹ làm gia tăng của nguồn vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dƣơng. JLL còn cho biết thêm chúng ta sẽ thấy
đƣợc mức lãi suất thấp kéo dài từ Cục Dữ Trữ Liên bang Mỹ (Fed). Một lần nữa, sau
Brexit, ngân hàng Anh đã cắt giảm lãi suất và đƣa ra các biện pháp kích thích kinh tế.
Nếu có một mức độ tƣơng tự về biến động thị trƣờng tài chính, chúng ta có thể kỳ vọng
tỷ lệ lãi suất Mỹ bị cắt giảm để đƣợc trì hoãn và lợi nhuận từ bất động sản vẫn sẽ giữ
mức ổn định, hoặc tiếp tục bị kiềm lại bởi nguồn vốn đầu tƣ vào bất động sản khu vực
Châu Á – Thái Bình Dƣơng.
Trong xu thế hội nhập toàn cầu hóa, các doanh nghiệp Việt Nam đang đứng
trƣớc những cơ hội lớn về xây dựng, phát triển lên một tầm cao mới và cũng phải
1


đối mặt với những nguy cơ tiềm ẩn to lớn. Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, đòi
hỏi những điều kiện đặc biệt nhƣ nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn,
định hƣớng cũng nhƣ tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Bên cạnh sự phát
triển của nền kinh tế nói chung thì thị trƣờng bất động sản Việt Nam đƣợc đánh giá là
một thị trƣờng đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài
đang nhìn thấy cơ hội đầu tƣ vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất
động sản lớn đang thu hút các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc nhƣ dự án bất động sản
nghỉ dƣỡng, biệt thự, liền kề, các khu đô thị, trung tâm thƣơng mại, siêu thị, văn phòng
cho thuê của các chủ đầu tƣ lớn nhƣ Vingroup, Sungroup, FLC, Bimgruop.
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (ĐXMB) là công ty
thành viên của Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group) - một trong những thƣơng

hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tƣ và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Đƣợc
thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh số 0104794967 do Sở Kế
Hoạch Và Đầu Tƣ Thành Phố Hà Nội cấp phép, ĐXMB hoạt động kinh doanh
chính trong các lĩnh vực: Kinh doanh bất động sản, tƣ vấn và lập dự án đầu tƣ bất
động sản, xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng, trang trí nội thất…Đƣợc thành lập
tính đến nay gần 7 năm, trực thuộc Tập đoàn Đất Xanh với kinh nghiệm 14 năm
trong lĩnh vực đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh
doanh có nhiều tiềm năng nhƣng cần một lƣợng nguồn vốn lớn để đầu tƣ. Sự biến
động của thị trƣờng bất động sản diễn biến rất phức tạp, do thị trƣờng này chiếm
dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trƣờng có sự biến động
tiêu cực sẽ ảnh hƣởng rất lớn tới nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh
tế của một đất nƣớc hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vậy nên cần có một
sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trƣờng này để định hƣớng phát
triển thị trƣờng đi đúng hƣớng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trƣờng
bất động sản để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì
vậy, đề tài nghiên cứu “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công
ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” là một điều cần thiết cho việc
tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty.
2


Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh
bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
a, Mục đích nghiên cứu
Mục đích chung của đề tài là nghiên cứu hiệu quả hoạt động kinh doanh bất
động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. Mục tiêu cụ
thể: Phân tích thực trạng hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần
Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc; đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả

kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền
Bắc. Phân tích, đánh giá, chỉ ra những thành công, hạn chế, và đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty này trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý
luận về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
b, Nhiệm vụ nghiên cứu
-

Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản Phân

tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại ĐXMB, làm rõ các
thành công và hạn chế trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong
những năm gần đây.
-

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động kinh doanh bất

động sản của Công ty trong thời gian tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
a, Đối tượng nghiên cứu
Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc
Đất Xanh Miền Bắc và phân tích hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị.
b, Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc giai đoạn từ năm 2015 – 2017. Nội dung
phân tích không chỉ giới hạn về hiệu quả tài chính mà còn đƣợc phân tích thêm một số
vấn đề có liên quan đến hiệu quả sản xuất kinh doanh.
3


4. Những đóng góp của luận văn nghiên cứu

- Phân tích những đặc điểm của kinh doanh bất động sản, những yếu tố ảnh
hƣởng đến hiệu quả kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá kết quả đạt đƣợc và những hạn chế trong quá trình kinh doanh
bất động sản của ĐXMB
- Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình kinh doanh
bất động sản của ĐXMB
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh
doanh bất động sản của ĐXMB.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc
Chƣơng 4: Định hƣớng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh
bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc

4


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và hiệu
quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang
tính chất tổng thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng
ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tƣ bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho
thuê, hoạt động xây dựng…) hay từng loại sản phẩm (Chung cƣ, Thổ cƣ, bất động sản
nghỉ dƣỡng, bất động sản cho thuê…); Tác giả đã sƣu tầm và nghiên cứu các công
trình có liên quan đến đề tài luận văn bao gồm:
TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trƣờng bất động sản

Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhấn mạnh thực trạng khung
pháp lý thị trƣờng còn nhiều hạn chế, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung
ƣơng tới địa phƣơng; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy
định ban hành nhƣng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn. Từ đó đề xuất
phƣơng án giải quyết.
Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tồn tại chủ yếu cản
trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề
cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các
vấn đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản nhƣ thị trƣờng, định giá, huy
động vốn… Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các nƣớc
nhƣ Trung Quốc, Mỹ cũng đƣợc nghiên cứu để bổ sung thực tiễn cho các đề xuất
của NCS đƣợc nêu trong Luận án. Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi
sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn
đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam.
Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bất động sản nhà
đất để ở tại TP.Hồ Chí Minh” – Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã
tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất
5


động sản. Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trƣờng bất động
sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lƣợng luận án đã chứng minh
và đƣa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất
động sản.
Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” – Học viện Khoa học xã hội. Trên cơ
sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung
cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất

động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điểu
chỉnh pháp luật; đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bất
động sản.
Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều
đã hệ thống hóa đƣợc vấn đề chung nhất về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất
động sản ở các góc độ khác nhau, cho thấy thị trƣờng bất động sản ở thời điểm hiện tại
đang rất đƣợc quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách
thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trƣờng kinh doanh. Để có cái nhìn
chuyên sâu, cụ thể, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu trƣớc đó,
tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” làm đề tài nghiên cứu của
mình. Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”.
1.2. Bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

6


1.2.2. Đặc điểm của bất động sản
1.2.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm
Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong

cùng một khu vực khỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không
giống nhau. Trên thị trƣờng bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau
và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có
hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa
mãn sở thích cá nhân v.v…
1.2.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ
không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi
thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng
mà chi phí sử dụng bất động sran lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ bất động
sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hƣ
hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trƣờng hợp đó, nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và
xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vất lý để “chứa” đƣợc mấy lần tuổi thọ
kinh tế. Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở,
7


khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công nghiệp, nhà
ở phổ thông là trên 45 năm v.v… Chính vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản
là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có
thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong
phú và đa dạng không bao giờ cạn.

1.2.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc
đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và naang cao giá
trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất
động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện
tƣợng khá phổ biến.
1.2.2.4. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc
trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong
việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
1.2.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với
các hàng hóa thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng bất động sản rất phức tạp,
chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích
hợp và tƣơng xứng.
1.2.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thông thƣờng khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức bất đống sản.

8


1.2.3. Phân loại bất động sản
- Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xƣởng và công trình thƣơng mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc
- Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Bất động sản loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm mối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v…
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản nhƣ các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nƣớc ta.
1.3. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.1. Khái niệm và phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm
Theo điều 4, khoản 2 tại Chƣơng 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11 do Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đƣợc
hiểu nhƣ sau:
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản:
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
9


1.3.1.2. Phân loại kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản đƣợc phân chia nhƣ sau :
+ Phân chia theo mục đích sử dụng bất động sản:
 Đầu tƣ kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cƣ.
 Đầu tƣ kinh doanh văn phòng cao cấp.
 Đầu tƣ kinh doanh siêu thị, trung tâm thƣơng mại.
 Đầu tƣ kinh doanh khách sạn.
 Đầu tƣ kinh doanh các khu du lịch sinh thái.
 Đầu tƣ kinh doanh các khu công nghiệp.
 Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…
+ Phân chia theo hình thức giao dịch:
 Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
 Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,
 Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng.
1.3.2. Hiệu quả kinh doanh bất động sản
Bất kỳ một hoạt động nào của mọi tổ chức đều mong muốn đạt hiệu quả
cao nhất trên mọi phƣơng diện kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trƣờng. Hoạt động kinh
doanh trong cơ chế thị trƣờng yêu cầu hiệu quả càng đòi hỏi cấp bách, vì nó là động
lực thúc đẩy các doanh nghiệp cạnh tranh và phát triển.
Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp chủ yếu xem xét trên phƣơng
diện kinh tế có quan hệ với hiệu quả xã hội và thị trƣờng.
Thực chất của hiệu quả kinh doanh là sự so sánh giữa các kết quả đầu ra
với các yếu tố đầu vào của một tổ chức kinh tế đƣợc xét trong một chu kỳ nhất định,
tùy theo yêu cầu của các nhà quản trị kinh doanh. Các chỉ tiêu tài chính phản ánh
hiệu quả kinh doanh là cơ sở khoa học để đánh giá trình độ của các nhà quản lý, căn
cứ đƣa ra quyết định trong tƣơng lai. Song độ chính xác của thông tin từ các chỉ tiêu
hiệu quả phân tích phụ thuộc vào nguồn số liệu, thời gian và không gian phân tích.
10

Các chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh có thể khái quát nhƣ sau:
So sánh giữa kết quả đầu ra so với các yếu tố đầu vào đƣợc tính theo công thức:
Công thức 1.
Hiệu quả kinh doanh = Kết quả đầu ra/ Yếu tố đầu vào
Hoặc sự so sánh giữa yếu tố đầu vào so với kết quả đầu ra:
Công thức 2.
Hiệu quả kinh doanh = Yếu tố đầu vào/ Kết quả đầu ra
Ở công thức 1 kết quả tính đƣợc càng lớn chứng tỏ hiệu quả kinh doanh
càng cao và công thức 2 thì ngƣợc lại.
Kết quả đầu ra, yếu tồ đầu vào có thể đo bằng thƣớc đo hiện vật, thƣớc đo
giá trị tùy theo mục đích của việc phân tích.
Dựa theo Báo cáo kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu kết quả đầu ra bao
gồm: Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, lợi nhuận gộp về bán hàng hóa
và cung cấp dịch vụ, tổng lợi nhuận kế toán trƣớc thuế, lợi nhuận sau thuế thu nhập
doanh nghiệp.
Dựa vào Bảng cân đối kế toán, các chỉ tiêu yếu tố đầu vào bao gồm: Tổng
tài sản bình quân, tổng nguồn vốn chủ sở hữu bình quân, tổng tài sản dài hạn bình
quân, tổng tài sản ngắn hạn bình quân. Hoặc chỉ tiêu chi phí, giá vốn hàng bán, chi
phí hoạt động trên báo cáo kết quả kinh doanh…
Công thức 1 phản ánh cứ 1 đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân công, nguyên
vật liệu, máy móc thiết bị,…) thì tạo ra bao nhiêu đồng kết quả đầu ra nhƣ doanh
thu, lợi nhuận… trong một kỳ kinh doanh, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả
kinh doanh của doanh nghiệp càng tốt.
Công thức 2 phản ánh cứ 1 đồng kết quả đầu ra nhƣ doanh thu, lợi nhuận,
giá trị sản lƣợng hàng hóa… thì cần bao nhiêu đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân
công, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị…), chỉ tiêu này càng thấp thì hiệu quả kinh
doanh càng cao.
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh thƣờng thể hiện một kỳ phân
tích, do vậy số liệu dùng để phân tích các chỉ tiêu này cũng là kết quả của một kỳ

11


phân tích. Nhƣng tùy theo mục tiêu của việc phân tích và nguồn số liệu sẵn có, khi
phân tích có thể tổng hợp các số liệu từ thông tin kế toán tài chính và kế toán quản
trị khi đó các chỉ tiêu phân tích mới đảm bảo chính xác và ý nghĩa.
Để đánh giá chính xác các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh cần đƣợc
xem xét trong mối quan hệ với hiệu quả xã hội và quan điểm về hiệu quả
1.3.3. Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro
Rủi ro là một khái niệm mới mẻ, đồng thời mang tính thời sự đối với nền
kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay nói chung và với các doanh nghiệp nói
riêng. Rủi ro chính là biến động tiềm ẩn trong các kết quả, biến động càng lớn thì
rủi ro càng cao.
Rủi ro tổng thể của một doanh nghiệp có thể có nhiều cách phân loại khác
nhau, trƣớc nhất dựa theo cách thức đối phó với rủi ro, rủi ro có thể đƣợc phân
thành hai phần chính, đó là rủi ro không có tính hệ thống và rủi ro có tính hệ thống.
Rủi ro không có tính hệ thống còn có thể gọi là rủi ro có thể đa dạng hoá rủi ro đặc
trƣng, riêng có, rủi ro này có thể giàm thiểu đƣợc bằng cách đa dạng hóa, bằng các
quỹ góp chung. Rủi ro có tính hệ thống còn gọi là rủi ro không thể đa dạng hóa, rủi
ro do những tác động to lớn của thị trƣờng, rủi ro này không thể giảm thiểu đƣợc
bằng cách đa dạng hóa, thông thƣờng nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nó chỉ làm biến động giá trị của doanh nghiệp chứ ít khi dẫn doanh
nghiệp đến tình trạng phá sản. Hiệu quả kinh donah hay cụ thể hơn là khả năng sinh
lợi và rủi ro có mối quan hệ tỷ lệ thuận với nhau, khả năng sinh lợi càng cao luôn
tiềm ẩn rủi ro cao. “Nguồn: Quản trị rủi ro 1998”.
Hiệu quả chính là chỉ tiêu so sánh giữa chi phí hay nguồn lực bỏ ra và kết
quả đạt đƣợc bao hàm cả quá khứ, hiện tại cũng nhƣ tƣơng lai của các khái niệm
này. Tuy nhiên, theo cách tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thì các số liệu về
chi phí cũng nhƣ kết quả đạt đƣợc chủ yếu là các số liệu đã diễn ra hoặc dự tính,
đây là các biến số ngẫu nhiên. Do vậy, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp tại

một thời điểm nào đó chính là một biến số ngẫu nhiên, là kết quả tổng hợp ngẫu
nhiên của nhiều nhân tố.
12


Hiệu quả kinh doanh cần đƣợc đánh giá mối quan hệ chặt chẽ với rủi ro,
cùng một mức độ rủi ro hiệu quả kinh doanh chỉ đƣợc đánh giá là tốt nhất khi nó đạt
đƣợc đồng thời hai điều kiện là cao hơn hiệu quả tối thiểu xứng với rủi ro đó và cao
nhất. Hiệu quả kinh doanh đƣợc coi là tốt hơn khi mức độ rủi ro không đổi nhƣng
hiệu quả cao hơn hoặc bới hiệu quả không đổi nhƣng mức dộ rủi ro thấp hơn, hay
nói cách hác hệ số biến thiên nhỏ hơn.
1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trƣớc
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái
với quy định của pháp luật.
-

bất động sản vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này

và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hoạt động kinh doanh bất động sản
phải công khai, minh bạch.
1.4. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm: Chỉ
tiêu định tính và định lƣợng là các chỉ tiêu định lƣợng quan trọng nhất, chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả tài chính và chỉ tiêu đánh gía hiệu quả sử dụng lao động. Để tập trung
đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản dựa trên nhóm chỉ tiêu hiệu quả tài chính
của doanh nghiệp, gồm:
1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh
 Tỷ suất sinh lời vốn

Chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:
Tỉ suất sinh lời của vốn (ROI) = Tổng lợi nhuận kế toán trƣớc thuế và lãi vay/
Tổng vốn bình quân
Lợi nhuận kế toán trƣớc thuế và lãi vay đƣợc lấy từ tổng chỉ tiêu mã số 50 và
23 thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
Vốn bình quân đƣợc hiểu là tài sản bình quân đƣợc tính nhƣ sau:
Tài sản bình quân = (Tài sản đầu kỳ + Tài sản cuối kỳ)/2
13


Chỉ tiêu này cho biết trong 1 kỳ phân tích, doanh nghiệp bỏ ra 1 đồng vốn đầu tƣ thì
thu đƣợc bao nhiêu đồng lợi nhuận. Chỉ tiêu này mới thể hiện hiệu quả thực chất của 1
đồng vốn sử dụng trong kinh doanh. Chỉ tiêu này càng cao, chứng tỏ hiệu quả sử dụng
vốn tốt, đó là nhân tố hấp dẫn doanh nghiệp đầu tƣ vào hoạt động kinh doanh.
 Tỷ suất sinh lời của doanh thu

Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu là một chỉ số tài chính dùng để theo dõi tình
hình sinh lời của doanh nghiệp. Đây là chỉ số chỉ ra mối quan hệ giữa lợi nhuận
ròng và doanh thu của doanh nghiệp.
ROS = Lợi nhuận thuần / Tổng doanh thu
Tỷ số này phản ánh lợi nhuận chiếm bao nhiêu phần trăm trong doanh thu từ
hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay nói cách khác tỷ số này cho
biết 1 đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tỷ số này mang giá trị
dƣơng cho thấy doanh nghiệp hoạt động có lãi, tỷ số càng lớn càng thể hiện doanh
nghiệp có lãi càng lớn. Ngƣợc lại, tỷ số này âm đồng nghĩa với việc hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp đang trong tình trạng thua lỗ.
Tỷ số này bị ảnh hƣởng bởi giá bán và chi phí sản xuất của doanh nghiệp, nếu
nhƣ giá bán cao hoặc nhà quản trị quản lý chi phí sản xuất kinh doanh tốt hoặc cả hai
thì tỷ số này sẽ cao. Ngƣợc lại, nếu nhƣ tỷ số này giảm nguyên nhân có thể là do doanh

nghiệp đang mất kiểm soát với chi phí sản xuất kinh doanh hoặc doanh nghiệp đang
phải sử dụng chính sách chiết khấu, giảm giá hàng bán cho khách hàng.
Trong nghiên cứu năm 1998 của Stanwick cũng chỉ ra tỷ lệ lợi nhuận trên
doanh thu (ROS) là chỉ tiêu tài chính để đo lƣờng hiệu quả sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.
1.4.2. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản
Khi phân tích hiệu quả sử dụng tài sản, cần phải nghiên cứu một cách toàn
diện cả về thời gian, không gian, môi trƣờng kinh doanh và đồng thời đặt nó trong
mối quan hệ với sự biến động giá cả của các yếu tố sản xuất.
Do vậy, khi phân tích hiệu quả sử dụng tài sản trƣớc hết phải xây dựng đƣợc
hệ thống các chỉ tiêu tài chính tổng hợp và chi tiết phù hợp với đặc điểm của từng
14