Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Nghiên cứu cơ hội đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên Bái

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

PHẠM QUANG HUY

NGHIÊN CỨU CƠ HỘI ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG TẠI VÙNG HỒ THÁC BÀ,
TỈNH YÊN BÁI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TÓM TẮT LUẬN VĂN

HÀ NỘI - 2012


TÓM TẮT LUẬN VĂN
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CƠ HỘI ĐẦU TƢ
BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH – NGHỈ DƢỠNG
Trong Chƣơng 1, học viên trình bày những nội dung mang tính khoa học làm cơ sở
cho việc nghiên cứu ở các chƣơng sau:
Đầu tiên, học viên trình bày khái niệm về bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng và
tiếp cận trực tiếp vào khái niệm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vùng hồ, phân tích
các đặc điểm của bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng vùng hồ với đầy đủ các đặc điểm của
bất động sản, bên cạnh đó chỉ ra những đặc điểm riêng có của bất động sản du lịch nghỉ
dƣỡng vùng hồ.
Khái niệm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng
Mô hình bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tại Việt Nam bắt đầu phát triển từ những
năm 2002 – 2003 với chuỗi các khu biệt thự, căn hộ nghỉ dƣỡng cao cấp với các hình
thức kinh doanh đa dạng. Tuy nhiên cho Đến năm 2008 tại Diễn Đàn Bất Động Sản Du
Lịch Việt Nam 2008 (VietNam Tourism Property Opportunities Conference &
Exhibition, VNTPO - 2008) đƣợc tổ chức vào ngày 17-18/4/2008 thì Thuật ngữ bất động

sản du lịch nghỉ dƣỡng đƣợc coi là lần đầu tiên đề chính thức đƣợc đề cập.
Theo đó, bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng là một loại hình bất động sản gắn với
các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dƣỡng và dịch vụ phụ trợ đi kèm.
Bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng rất đa dạng và là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tƣ quan
trọng trong nền kính tế, đó là bất động sản và du lịch. Trong công văn số 6536/BKH-TTR
ngày 15/09/2012 của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đã chỉ rõ các dự án bất động sản du lịch
nghỉ dƣỡng bao gồm:
+ Các dự án đầu tƣ khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí (kể cả casino).
+ Các dự án đầu tƣ khu nghỉ dƣỡng (gồm biệt thƣ, căn hộ cao cấp, khách sạn).
+ Các dự án kết hợp du lịch và nghỉ dƣỡng.
+ Các dự án có sân golf và dự án du lịch, nghỉ mát có sân golf.


Khái niệm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vùng hồ
Trƣớc tiên phải xác định các hồ có đủ điều kiện để có thể phát triển bất động sản
du lịch nghỉ dƣỡng phải là các hồ (tự nhiện hoặc nhân tạo) rộng từ vài trăm ha trở lên
đến vài chục nghìn ha.
Theo đó Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vùng hồ là các loại hình bất động sản
đƣợc xây dựng và phát triển gắn liền với việc khai thác lợi thế của vùng hồ nhƣ các cảnh
quan thiên nhiên (đảo đất, đảo đá, núi đá, hang động...) gắn liền với khí hậu, môi trƣờng
mặt nƣớc, văn hóa dân tộc địa phƣơng quanh vùng hồ và các hình thức du lịch sinh thái
vùng hồ.
Tiếp theo, dựa trên cơ sở của khái niệm về đầu tƣ phát triển, học viên trình bày khái
niệm đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng vùng hồ, và nêu ra những đặc điểm của đầu
tƣ bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng vùng hồ.
Thứ ba, dựa trên lý thuyết về nghiên cứu cơ hội kinh doanh, cũng nhƣ lý thuyết về

đầu tƣ, tác giả xây dựng khái niệm về cơ hội đầu tư:
Theo đó cơ hội đầu tư là những điều kiện thuận lợi có vai trò quan trọng giúp các nhà
đầu tƣ ra quyết định tiến hành cũng nhƣ là thực hiện thành công các hoạt động đầu tƣ của

mình để tạo ra lợi nhuận, gia tăng giá trị tài sản cho các nhà đầu tƣ.
Trên cơ sở đó học viên xây dựng nhóm các tiêu chí đánh giá cơ hội đầu tƣ bất động
sản du lịch nghỉ dƣỡng và đề xuất công cụ giúp đánh giá cơ hội đầu tƣ bất động sản du
lịch – nghỉ dƣỡng thông qua mô hình SWOT
Nhóm các tiêu chí bao gồm:
- Đánh giá về các yếu tố vĩ mô, cơ hội chính sách
- Đánh giá về cơ hội thị trƣờng ngành – xu hƣớng của xã hội
- Đánh giá về tiềm năng khu vực
- Đánh giá về khả năng thực hiện triển khai của chủ đầu tƣ
- Ngoài ra đánh giá một cơ hội đầu tƣ còn phải đảm bảo một số tiêu chí và dƣới
đây chúng ta sẽ phân tích cụ thể khi gắn liền các tiêu chí này với đầu tƣ bất động sản:
+ Bảo đảm an toàn vốn đầu tư
+ Tính chất đều đặn của các khoản thu nhập
+ Quản lý dễ dàng và chi phí thấp


+ Ít bị ảnh hưởng của lạm phát
+ Nâng được giá trị vốn đầu tư
Thứ 4, học viên chỉ ra rằng đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng vùng hồ có
những đặc điểm của đầu tƣ đất trống, đầu tƣ bất động sản để ở cũng nhƣ bất động sản
dịch vụ, ngoài ra với những đặc điểm riêng có của nó, chính vì vậy mà những nhân tố ảnh
hƣởng đến loại hình đầu tƣ này rất rộng, học viên chia làm 2 nhóm nhân tố:
+ Nhân tố chủ quan bao gồm: năng lực của chủ đầu tư, trình độ quản lý, yếu tố
công nghệ, kỹ thuật xây dựng.
+ Nhân tố khách quan bao hôm: kinh tế vĩ mô, chính trị, chính sách, luật pháp,
yếu tố văn hóa – xã hội, môi trường tự nhiên, điều kiện thị trường, cơ sở hạ tầng.
Và ở nội dung cuối của chƣơng 1, học viên trình bày một số kinh nghiệm trong
đầu tƣ bất động sản du lịch - nghỉ dƣỡng tại Bali (Indonesia), Đảo Tuần Châu (Hạ Long –
Quảng Ninh), cũng nhƣ những bất cập tồn tại trong quy hoạch bất động sản du lịch nghỉ
dƣỡng tại Tam Đảo (Vĩnh Phúc); để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm quý báu cho việc

quy hoạch đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên Bái.

CHƢƠNG 2: CƠ HỘI ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH –
NGHỈ DƢỠNG TẠI VÙNG HỒ THÁC BÀ, TỈNH YÊN BÁI
Trong chƣơng 2, học viên trình bày đối tƣợng nghiên cứu chính của Luận văn, đó là
các tiềm năng, cơ hội để đầu tƣ bất động sản du lịch - nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà
tỉnh Yên Bái
Thứ nhất, học viên trình bày nghiên cứu tổng quan về vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên
Bái gồm lịch sử hình thành vùng hồ Thác Bà, các điều kiện tự nhiên, các thống kê về
kinh tế - xã hội. Học viên đặc biệt lƣu ý về hệ thống hạ tầng giao thông, trong đó chỉ ra
điểm nhấn là tuyến đƣờng cao tốc Nội Bài - Lào Cai với tổng chiều dài 264 km, dự kiến
sẽ hoàn thành và đƣa vào khai thác vào cuối năm 2012, và sân bay Yên Bái ta ̣i huyê ̣n
Trấ n Yên tuy là sân bay quân sƣ̣ , nhƣng có đủ điề u kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i để có thể sƣ̉ du ̣ ng kế t
hơ ̣p phát triể n kinh tế và quố c phòng nế u đƣơ ̣c Chin
́ h phủ cho phép .
Thứ hai, học viên trình bày về thực trạng đầu tƣ bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng


tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên Bái với việc chỉ ra các Chính sách khuyến khích đầu tƣ
của tỉnh Yên Bái trên cơ sơ mục tiêu phát triển của địa phƣơng giai đoạn 2011-2015 và
tầm nhìn đến năm 2020 đã đƣợc thông qua tại Đại hội Đảng bộ tỉnh Yên Bái. Đồng thời
học viên phân tích, mô tả tình hình các dự án đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng đã
và đang triển khai tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên Bái trên cơ sở các dữ liệu đã thu thập
đƣợc trong quá trình nghiên cứu, bao gồm:
- Dự án xây dựng khu trung tâm du lịch hồ Thác Bà tại xã Tân Hƣơng, tỉnh Yên
Bái của Công ty TNHH Hùng Đại Dƣơng (Thành phố Hồ Chí Minh)
- Dự án xây dựng khu nghỉ dƣỡng Lavie Vũ Linh
- Dự án xây dựng điểm du lịch sinh thái Ruby của Công ty Tƣ vấn đầu tƣ Bất
động sản NET
Thứ ba, học viên đánh giá cơ hội đầu tƣ bất động sản du lịch - nghỉ dƣỡng tại

vùng hồ Thác Bà trên cơ sở tổng hợp, phân tích các dữ liệu đã thu thập đƣợc trong
quá trình nghiên cứu. Học viên chỉ ra các giá trị tiêu biểu cho phát triển sản phẩm bất
động sản du lịch – nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà về tự nhiên – cảnh quan cũng nhƣ
văn hóa – lịch sử (vật thể và phi vật thể). Học viên phân tích ảnh hƣởng của các yếu tố vĩ
mô, cũng nhƣ là vi mô đến cơ hội đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tài vùng hồ
Thác Bà, tỉnh Yên Bái.
Các yếu tố vĩ mô được phân tích bao gồm:
- Phân tích ảnh hƣởng của yếu tố kinh tế quốc tế
- Phân tích ảnh hƣởng của tốc độ tăng trƣởng GDP
- Phân tích ảnh hƣởng của lãi suất
- Phân tích ảnh hƣởng của tỷ lệ lạm phát:
- Phân tích những yếu tố chính trị- pháp luật
- Phân tích yếu tố văn hóa-xã hội
- Môi trƣờng đầu tƣ của tỉnh Yên Bái (dân số, yếu tố phong cách và lối sống)
Các yếu tố vi mô được phân tích bao gồm:
- Yếu tố khách hàng thông qua xu hƣớng phát triển của ngành du lịch Việt Nam
- Thị trƣờng bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng miền bắc
- Xu hƣớng phát triển bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng ở Việt Nam


Thứ tƣ, và là phần quan trọng - giá trị nhất của luận văn, trên cơ sở tổng hợp tất
cả các kết quả nghiên cứu học viên đã đƣa ra những đánh giá tổng quan, chỉ ra cụ thể các
Cơ hội – Điểm mạnh – Điểm yếu – Thách thức của việc đầu tƣ bất động sản du lịch
nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên Bái. Qua đây giúp các doanh nghiệp quan tâm
đến việc đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà, có thể căn cứ vào
khả năng - năng lực của doanh nghiệp, sử dụng mô hình SWOT, để đánh giá cơ hội của
doanh nghiệp mình.
a) Cơ hội
- Xét trên bình diện quốc gia:
Thứ nhất, Việt Nam là một quốc gia có tình hình an ninh chính trị rất ổn định, tạo

điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu tƣ tại Việt Nam ở mọi lĩnh vực. Với nhiều điều kiện
ƣu đãi và thuận lợi về tự nhiên, phong cảnh, con ngƣời thân thiện, lƣợng khách du lịch
quốc tế chọn Việt Nam là điểm đến gia tăng hàng năm với mức tăng từ 11 – 15%/năm,
cùng việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở ra nhiều cơ hội phát triển thu hút đầu tƣ quốc
tế đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và du lịch tạo ra một thị trƣờng bất động sản du
lịch – nghỉ dƣỡng với tiềm năng phát triển to lớn ở hiện tại cũng nhƣ là tƣơng lai.
Thứ hai, hiện nay Việt Nam đang rất khuyến khích phát triển các ngành dịch
vụ và du lịch. Các địa phƣơng thì khuyến khích phát triển đầu tƣ các dự án du lịch.
Một số chính sách về giao dịch, quyền sở hữu bất động sản đã đƣợc cải thiện làm cho thị
trƣờng bất động sản lành mạnh hơn. Đây là chính là những điều kiện thuận lợi tạo cơ
hội cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia.
Thứ ba, ở trong nƣớc Tuy tốc độ tăng trƣởng GDP của Việt Nam đã giảm trong
năm 2011 và 2012 nhƣng Nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trƣởng cao và
dự kiến tiếp tục tăng trƣởng cao, đi cùng với đó là đời sống của ngƣời dân cũng sẽ
đƣợc nâng lên và nhu cầu hƣởng thụ, du lịch khám phá những vùng đất mới lạ, những
nét văn hóa độc đáo hay sở hữu ngôi nhà thứ hai – một bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng
phục vụ cho việc nghỉ ngơi giải trí của các gia đình có điều kiện là điều tất yếu.
Thứ tư, Mặt khác một trong những nguyên nhân có ảnh hƣởng lớn đến nhu cầu bất
động sản nói chung và nghỉ dƣỡng nói riêng tại Việt Nam là thực tế dân số bình quân
hàng năm của Việt Nam đang tăng ở con số trên dƣới 1%, cùng thực trạng tăng dân số cơ


học, nhất là tại các thành phố lớn ngày càng tăng cao với áp lực công việc ngày càng lớn
tại nơi thành thị, đông đúc, đầy ô nhiễm, khiến cho nhu cầu tìm đến các khu nghỉ dƣỡng
ngày càng nhiều, qua đó đã chỉ ra đƣợc lƣợng khách hàng tiềm năng trong nƣớc rất lớn
của thị trƣờng bất động sản du lịch và nghỉ dƣỡng
Thứ năm, ở Việt Nam, tỷ lệ lạm phát của cả nƣớc năm 2010 ở mức 11,75% (năm
2008 là 20% và 2009 là 6,88%) đƣợc cho là khá cao và ảnh hƣởng trực tiếp đến hoạt
động sản xuất kinh doanh và đầu tƣ của các doanh nghiệp, ảnh hƣởng trực tiếp đến khả
năng sinh lời của vốn đầu tƣ. Tuy nhiên mặt tích của việc chính phủ buộc các ngân hàng

Nhà nƣớc tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát đối với các khoản vay cá nhân và không cho
vay đầu cơ bất động sản. Điều này tác động tích cực đến thị trƣờng bất động sản nói
chung ở chỗ hạn chế lƣợng cầu ảo, tạo đƣợc cơ sở để doanh nghiệp có thể thấy đƣợc nhu
cầu thực tế, sát với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của khách hàng
- Xét trên bình diện địa phương
Mục tiêu của tỉnh đã xác định tại Đại hội Đảng Bộ tỉnh Yên Bái, trong giai đoạn
2011 - 2015 tầm nhìn 2020 là dành nhiều nguồn lực và ƣu đãi để thu hút đầu tƣ phát
triển du lịch sinh thái, văn hoá, di tích lịch sử, trọng tâm là du lịch hồ Thác Bà, từng bƣớc
đƣa du lịch trở thành ngành kinh tế quan trọng hàng đầu của tỉnh. Và để cụ thể hóa những
quyết tâm của mình thì tỉnh Yên Bái đã thông qua nghị quyết và ban hành nhiều quy định
về chính sách ƣu đãi để thu hút đầu tƣ, kiện toàn đơn giản hóa các thủ tục hành chính Và sự kiện môi trƣờng đầu tƣ của tỉnh Yên Bái đƣợc đánh giá là khá hấp dẫn với xếp
hạng 14 trong đánh giá xếp hạng năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI là một kết quả đáng
khích lệ, Nhƣ vậy cùng với việc năm 2011 Hồ Thác Bà đã Tổng cục Du lịch công bố năm
trong quy hoạch 10 khu du lịch trọng điểm quốc gia mới cùng với những cái tên đáng chú
ý nhƣ khu du lịch biển Lăng Cô - Cảnh Dƣơng (Thừa Thiên - Huế), khu du lịch sinh thái
Hải Vân – Sơn Trà (Đà Nẵng và Thừa Thiên - Huế) thì càng khẳng định hơn nữa những
nhìn nhận đúng đắn về tiềm năng to lớn của vùng hồ Thác Bà. Qua đây có thể nhận định
Thị trƣờng bất động sản Du lịch nghỉ dƣỡng ở vùng hồ Thác Bà hội tụ đƣợc nhiều điều
kiện cũng nhƣ là cơ hội để trở thành điểm mong đến của các nhà đầu tƣ và du khách
trong tƣơng lai.
- Xét trên xu hướng thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng


Thứ nhất, theo báo cáo của BMI cho thấy, Việt Nam đang trở thành thị trƣờng du
lịch hoạt động tốt nhất trong khu vực nhờ vào yếu tố chính trị ổn định và các lợi điểm về
danh thắng đang đƣợc đầu tƣ khai thác đúng đắn. Một dẫn chứng cho điều này là mức gia
tăng 7,74% lƣợng khách từ các nƣớc châu Á Thái Bình Dƣơng trong năm 2010 so với
một năm trƣớc. Còn theo kết quả khảo sát ngành dịch vụ khách sạn của Công ty Grant
Thornton, chỉ riêng năm 2010, lƣợng khách quốc tế đến Việt Nam, tập trung nhất tại các
thành phố biển dọc miền Trung và miền Nam, tăng đến 34,8%, bất chấp ảnh hƣởng của

cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Đặc biệt, các trọng điểm du lịch nhƣ Vũng Tàu,
Nha Trang, Phú Quốc hay Côn Đảo vẫn là những điểm đến luôn đáp ứng tốt nhu cầu nghỉ
dƣỡng. Họ tập trung khá nhiều tại các khách sạn, khu du lịch, nghỉ dƣỡng cao cấp, khiến
giá phòng và công suất sử dụng phòng tăng cao, đặc biệt trong các dịp nghỉ lễ, công suất
phòng thậm chí luôn đạt hơn 90%. Ngoài ra, số lƣợng khách du lịch nội địa đến nghỉ
dƣỡng tại các khách sạn, resort cao cấp cũng tăng nhiều hơn so với các năm trƣớc. Điều
này phần nào thể hiện rõ tiềm năng lợi nhuận từ việc kinh doanh du lịch và đầu tƣ bất
động sản nghỉ dƣỡng. Nhƣ vậy Thị trƣờng BĐS nghỉ dƣỡng đang cho thấy một xu hƣớng phát
triển với một sự ổn định đáng kể. Sự thành công của các dự án bất động sản du lịch nghỉ

dƣỡng ven biển đã khích lệ các nhà đầu tƣ tiếp tục triển khai đầu tƣ phát triển những dự
án BĐS nghỉ dƣỡng quy mô lớn tại các địa điểm có điều kiện tự nhiên khác nhau nhƣ
sông – núi - đảo - hồ.
Thứ hai, cần phải lƣu ý một đặc điểm là các bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng
càng gần nơi có yếu tố nƣớc càng đƣợc ƣa chuộng, thực địa cho thấy bất kỳ dự án nào
việc có đƣợc mặt nƣớc tự nhiên cũng tạo cho ngƣời sở hữu cảm giác khoan khoái thoải
mái phục vụ cho việc nghỉ dƣỡng cũng nhƣ là điều kiện gia tăng các hoạt động giá trị
dịch vụ. Cũng chính vì vậy đây cũng là cơ sở để tạo sự khác biệt về giá của các bất động
sản du lịch nghỉ dƣỡng có mặt nƣớc so với các bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng khác.
Một điểm khác cũng cần nhắc tới là trong các loại sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ
dƣỡng đƣợc đầu tƣ, chƣa đề cập tới 1 loại bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng đảo hồ, đây
cũng là một điểm riêng có, một điểm mạnh cho 1 dự án nào đó có đƣợc sản phẩm này
trong tƣơng lai. Và điều này cũng tạo điều kiện ít cạnh tranh trong phân khúc này.


Thứ ba, du lịch sinh thái đảo hồ là loại hình du lịch phổ biến trên thế giới, đƣợc ƣa
thích tại các nƣớc phát triển. nhƣng vẫn là loại hình du lịch hoàn toàn mới lạ tại Việt
Nam, tuy nhiên cùng xu hƣớng hội nhập với nhận thức và thói quen của một số lƣợng lớn
những ngƣời nƣớc ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam, cùng với lƣợng khách du lịch
quốc tế, thì tiềm năng phát triển của loại hình du lịch hồ là đặc biệt hấp dẫn. Nhƣ vậy

nhất là khi hồ Thác Bà còn đang trong giai đoạn đầu để phát triển thì cơ hội để sở hữu đất
đai tại đây với việc mức đầu tƣ đa dạng và hợp lý, là cơ hội mà các nhà đầu tƣ cần nắm
bắt.
b) Điểm mạnh
- Điểm mạnh của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng:
Thứ nhất, nguồn khách hàng của bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng gắn bó chặt
chẽ với đời sống phát triển của khách hàng trong nƣớc với nhu cầu nghỉ ngơi, đi du lịch
cũng nhƣ là xu hƣớng đi du lịch của khách nƣớc ngoài. Và điều này đã đƣợc chứng minh
sẽ ổn định gia tăng ở phần cơ hội đã phân tích ở phần trên.
Thứ hai, các chuyên gia bất động sản đánh giá, các xu hƣớng sản phẩm BĐS du
lịch nghỉ dƣỡng tại Việt Nam đang mới bắt đầu bƣớc vào chu kỳ phát triển ổn định, hầu
nhƣ không xảy ra tình trạng bong bóng hay giá ảo, khách hàng có nhu cầu sử dụng thực
sự nên ít xảy ra tình trạng bị giới đầu cơ sử dụng những thủ thuật để tạo ra giá ảo. Xu
hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng nhìn từ xu hƣớng chung của
thế giới cũng luôn có chu kỳ phát triển ổn định, hầu nhƣ không xảy ra tình trạng bong
bóng hay giá ảo, ít bị ảnh hƣởng mạnh của lạm phát, nâng đƣợc giá trị vốn đầu tƣ. Bảo
đảm an toàn vốn đầu tƣ, có thể tạo ra thu nhập dòng tiền đều đặn.
Thứ ba, nhƣ đã trình bày ở phần cơ hội phía trên trong tình hình kinh tế vĩ mô
chƣa ổn định hiện nay của Việt Nam, khi lạm phát gia tăng và chính phủ đang phải có
giải pháp kiềm chế nhƣ là việc tăng lãi suất cho vay đã hạn chế lƣợng cầu ảo tạo, tạo cơ
sở để doanh nghiệp có thể thấy đƣợc nhu cầu thực tế, sát với nhu cầu thực và khả năng
thanh toán của khách hàng. Vì vậy những nhà đầu tƣ có vốn nhỏ, hoặc việc các nhà đầu
tƣ lớn lựa chọn đầu tƣ an toàn, vào các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dƣỡng tại vùng
hồ Thác Bà tạo ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của khách


hàng, với những lợi thế khai thác đặc biệt, tổng mức đầu tƣ không quá cao vì đất đai còn
rất rẻ nhƣng tiềm năng thì lại rất lớn, có cơ hội tạo ra dòng tiền đều là một điểm mạnh
thay vì sử dụng một khoản tiền lớn để đầu tƣ vào các sản phẩm BĐS cao cấp có tính đầu
cơ trong thời kỳ phát triển quá nóng trƣớc năm 2010, và giờ đây khê đọng vốn khi thị

trƣờng đi xuống. Bản chất của bất động sản là bảo toàn đƣợc giá trị và giá trị tăng ổn định
theo thời gian, trong bối cảnh các kênh đầu tƣ nhƣ: vàng, ngoại tệ, chứng khoán đều kém
ổn định, thì thị trƣờng bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dƣỡng nói riêng vẫn
đƣợc xem là một kênh đầu tƣ an toàn và hiệu quả. Điều quan trọng là các nhà đầu tƣ phải
biết lựa chọn sản phẩm phù hợp không có tính đầu cơ, không phải sử dụng quá nhiều
nguồn vốn vay vì quy mô vốn đòi hỏi quá lớn.
Thứ tư, đầu tƣ vào bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng không chịu quá nhiều sự
ảnh hƣởng bởi sự biến chuyển bùng nổ nhanh của công nghệ xây dựng mới làm cho vòng
đời công nghệ, cũng nhƣ vòng đời sản phẩm có xu hƣớng rút ngắn lại, vì đặc tính riêng
có ở bất động sản (tính sử dụng bền lâu) đặc biệt là ở bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng,
bởi vì các công trình bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng thƣờng không phải là các kết cấu
đồ sộ việc xây dựng đòi hỏi kỹ thuật công nghệ thi công quá cao. Các nguyên vật liệu để
xây dựng bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng đa phần là các nguyên vật liệu truyền thống,
có thể dễ dàng tìm kiếm, thậm chí khai thác ngay tại vùng tạo lập nhƣ tranh tre, nứa lá,
gỗ, đá, cát, sỏi...
- Điểm mạnh của đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của vùng hồ Thác
Bà, tỉnh Yên Bái
Tỉnh Yên Bái là một tỉnh vùng cao phía Tây Bắc, cách Hà Nội 100Km, Yên Bái
vẫn giữ đƣợc nhiều vẻ đẹp hoang sơ tự nhiên và vẻ đẹp nhân văn của con ngƣời nơi
đây, là khu vực du lịch đầy tiềm năng bắt đầu trỗi dậy, với phong cảnh thiên nhiên đa
dạng và đẹp.Tỉnh Yên Bái có nhiều dân tộc thiểu số và mỗi dân tộc mang đậm một
bản sắc văn hoá riêng, là điều kiện để kết hợp phát triển du lịch sinh thái. Năm 2009
du lịch Yên Bái đã đón trên 280.000 lƣợt khách, doanh thu đạt 150 tỷ đồng.
Nhƣ đã nêu ở phần tổng kết cơ hội, tiềm năng phát triển của loại hình du lịch hồ là
đặc biệt hấp dẫn.. Hiện tại ở Việt Nam mới chỉ phát triển loại hình du lịch biển, du lịch


núi. Tại miền bắc các khu du lịch, nghỉ dƣỡng, vui chơi giải trí chỉ khai thác đƣợc khoảng
4 tháng/năm, trong khi nhu cầu du lịch, nghỉ dƣỡng của những tháng còn lại trong năm là
rất lớn. Đặc biệt hồ Thác Bà có thể khai thác du lịch, nghỉ dƣỡng đƣợc quanh năm.

Với quần thể trên 1300 hòn đảo lớn nhỏ, với diện tích mặt nƣớc trên 19.000ha, hồ
Thác Bà đƣợc ví nhƣ “Vịnh Hạ Long trên cao”. Quần thể đảo trong hồ Thác Bà, đƣợc
đặt trên một mặt nƣớc rộng lớn và có một ngành vận tải đƣờng thủy trên hồ đang phát
triển. Trên hồ Thác Bà có những hòn đảo hƣớng ra không gian mặt nƣớc rộng lớn,
thuận lợi phát triển các dịch vụ vui chơi mặt nƣớc. Các hòn đảo lớn nhỏ xen kẽ nhau,
tạo tính quần thể và dễ dàng phát triển mở rộng mô hình đảo nghỉ dƣỡng sinh thái. Điều
kiện tự nhiên của hồ Thác Bà rất tuyệt vời, lòng hồ rộng và sâu, nƣớc hồ sạch và tinh
khiết đến mức uống đƣợc luôn. Các hòn đảo lớn nhỏ tạo thành quần đảo đa dạng trên
mặt hồ rộng lớn. Mỗi một hòn đảo đều mang trên mình 1 khu rừng riêng tạo thành nơi
cƣ ngụ của các đàn cò trắng với số lƣợng lên tới hàng vạn con. Những hang động lớn
hình thành tự nhiên vẫn giữ nguyên nét hoang sơ. Xung quanh đảo nơi sinh sống của 12
dân tộc thiểu số với nhiều văn hóa đa dạng, những cánh đồng ruộng bậc thang, ….Nhƣ
vậy với những giá trị, điểm mạnh to lớn về tự nhiên cảnh quan, văn hóa lịch sử (bao
gồm cả vật thể và phi vật thể) phong phú, thực sự hồ Thác Bà là viên ngọc du lịch cần
đƣợc đón đầu khai phá phát triển.
Hạ tầng giao thông đã đƣợc quy hoạch kết nối thuận tiện với Hà Nội và các khu
vực lân cận, Tuyến đƣờng cao tốc Nội Bài – Lào Cai đã đƣợc khởi công và dự kiến hoàn
thành trong năm 2013, là tuyến đƣờng tiêu chuẩn loại A, vận tốc thiết kế tối thiểu
100Km/h, kết nối Hà Nội với các tỉnh phía Bắc, kết nối với Trung Quốc và các nƣớc
Châu Á. Khi tuyến đƣờng hoàn thành, lộ trình từ Hà Nội – hồ Thác Bà chỉ mất 120Km
với 70 phút đi ô tô. Nhƣ vậy dự án rất hứa hẹn là điểm đến của các khách du lịch quốc tế;
khách du lịch nội địa; đặc biệt là nơi nghỉ dƣỡng cuối tuần của trên 3000 hộ gia đình
nƣớc ngoài đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, các hộ gia đình Việt Nam; là nơi tuyệt
vời để tổ chức các cuộc hội thảo hội nghị kết hợp du lịch của các cơ quan nhà nƣớc, các
công ty, các tổ chức.
c) Điểm yếu:


Thứ nhất, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhƣng du lịch Việt Nam chƣa thực sự
quảng bá đƣợc hình ảnh của mình trên thế giới, còn nhiều vấn đề cần khắc phục nhƣ

cách thức marketing, chất lƣợng dịch vu, thái độ của con ngƣời tại vùng du lịch…
Thứ hai, đối với yếu tố chính trị, pháp luật cần phải nhìn nhận nhiều chính sách,
pháp lý chƣa đồng bộ, đặc biệt trong trong quản lý xây dựng cũng nhƣ các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai còn rất nhiều bất cập, chồng chéo nhau gây khó khăn cho
doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án, cụ thể:
Môi trƣờng pháp luật của nƣớc ta đang trong quá trình hoàn thiện và hành
thành ở nhiều lĩnh vực mới nên thƣờng bổ sung, sửa đổi, không ổn định. Đây là một
trở ngại lớn cho các hoạt động của thị trƣờng bất động sản.Các luật lệ, chính sách,
thông tƣ, quy định thƣờng xuyên ban hành nhiều khi trùng lặp, thậm chí còn phủ định
nhau, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Về mặt thể chế, có quá nhiều các cơ quan cùng tham gia quản lý toàn bộ hoặc từng
phần của lĩnh vực nhà ở nhƣ: các cơ quan quản lý đất đai, mua bán, chuyển nhƣợng, xây
dựng,…khiến cho việc điều hành kém hiệu quả và thiếu thống nhất trong lĩnh vực này.
Thứ ba, dựa trên đánh giá chỉ số PCI về năng lực cấp tỉnh của địa phƣơng đƣợc
nghiên cứu thì các vấn đề về Đào tạo lao động cho địa phƣơng nói chung và phục vụ các
dự án nói riêng, Dịch vụ hỗ trợ DN, tính minh bạch còn yếu vì vậy tỉnh Yên Bái cần sớm
có các biện pháp khắc phục và giải quyết
Thứ tư, Yên Bái là 1 tỉnh vùng cao phía Bắc, hạ tầng giao thông chƣa thuận tiện
nên chƣa thu hút mạnh đƣợc đầu tƣ du lịch.
d) Thách thức
Thứ nhất, cuộc suy thoái kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, ảnh
hƣởng lớn tới ngành dịch vụ trong đó có dịch vụ du lịch.
Thứ hai, với việc hội nhập quốc tế, nhận đƣợc sự quan tâm nhiều của các nhà đầu
tƣ nƣớc ngoài thì áp lực cạnh tranh cũng nhƣ đòi hỏi để nâng cao chất lƣợng và sự sáng
tạo về phát triển sản phẩm và quản lý sản phẩm của các doanh nghiệp trong nƣớc cũng
tăng lên.
Thứ ba, việc quyết định để đầu tƣ vào một dự án bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng


nói chung, luôn đòi hỏi nhà đầu tƣ cần phải có năng lực về vốn (xét theo quy mô cũng

nhƣ là khả năng trƣờng vốn) vì quy mô vốn của các mức đầu tƣ vào loại sản phẩm này
phải khẳng định là không nhỏ bao gồm việc sở hữu đất đai, xây dựng cơ sở hạ tầng - dịch
vụ, đào tạo nhân lực...Mặt khác thời gian để hoàn vốn cho một dự án đầu tƣ bất động sản
du lịch nghỉ dƣỡng cũng nhƣ là đầu tƣ cho bất động sản dịch vụ giải trí là khá dài, chính
vì vậy chủ đầu tƣ cần phải xác định xem liệu bản thân doanh nghiệp mình có đủ tiềm lực,
hay có khả năng huy động đƣợc nguồn tài trợ cho dự án bằng các nguồn vốn trung hạn và
dài hạn hay không, có thể là cả các nguồn vốn từ nƣớc ngoài, để đảm bảo dự án sẽ đƣợc
thành công.
Thứ tư, đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng nằm ở chất lƣợng thi công,
tính thẩm mỹ tinh tế cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt là sự quản lý dự án sau
đầu tƣ, đòi hỏi doanh nghiệp phải có nguồn lực đủ mạnh để đầu tƣ chi phí, chất xám
nhiều cho thiết kế kiến trúc – xây dựng, cho vấn đề quản lý dự án trƣớc, trong và sau khi
hoàn thiện để tích lũy kinh nghiệm, tạo ra các sản phẩm có thể đáp ứng đƣợc nhu cầu của
khách hàng, có sức cạnh tranh.
Thứ năm, do đặc điểm là đảo hồ nên việc thi công đầu tƣ xây dựng tại hồ Thác Bà
sẽ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi tập kết vật tƣ.
Thứ sáu, phát triển bất động sản du lịch sinh thái du lịch nghỉ dƣỡng sẽ gắn với
phát triển bền vững bảo vệ môi trƣờng, chính vì vậy đòi hỏi chính quyền địa phƣơng
cũng nhƣ các doanh nghiệp phải dành nguồn lực để quan tâm đến vấn đề nghiên cứu, xử
lý, sản xuất năng lƣợng sạch và các đến vấn đề bảo vệ môi trƣờng

CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ KHAI
THÁC CƠ HỘI ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH - NGHỈ
DƢỠNG TẠI VÙNG HỒ THÁC BÀ, TỈNH YÊN BÁI
Trong chƣơng này, trên cơ sở những Cơ hội – Điểm mạnh – Điểm yếu – Thách
thức đã đƣợc chỉ ra ở chƣơng 2, học viên đƣa ra những giải pháp cũng nhƣ là kiến nghị
cho đầu tƣ bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh Yên Bái. Các kiến
nghị và giải pháp đƣợc đánh giá bản thân học viên đánh giá là cấp thiết và phù hợp với

điều kiện thực tế phát triển của bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tại vùng hồ Thác Bà, tỉnh
Yên Bái.
Các giải pháp cho đầu tƣ cho đầu tƣ bất động sản du lịch – nghỉ dƣỡng tại vùng hồ
Thác Bà, tỉnh Yên Bái gồm các giải pháp chức năng về phƣơng thức đầu tƣ, giải pháp về
sản phẩm, giải pháp về tài chính - tạo vốn đầu tƣ, giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực,
giải pháp về marketing
Các kiến nghị đối với chính quyền địa phƣơng và các cơ quan quản lý nhà nƣớc tập
trung vào các vấn đề khuyến nghị tăng cƣờng vai trò quản lý của nhà nƣớc, trong đó nêu
ra 2 đề xuất thiết thực đó là việc:
- Một là chính quyền địa phƣơng của Yên Bái cần xây dựng những tiêu chí để lựa
chọn chủ đầu tƣ cho các dự án đầu tƣ vào bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng tại vùng hồ
Thác Bà.
- Hai là chính quyền địa phƣơng của tỉnh Yên Bái cần đƣa ra gói chính sách cụ thể
quy định trình tự, thủ tục đầu tƣ để cụ thể hóa chủ trƣơng chính sách mở của thu hút đầu
tƣ của mình
Ngoài ra là việc phải quan tâm đến việc xây dựng quy hoạch nhằm đầu tƣ bất động
sản du lịch nghỉ dƣỡng vùng hồ hợp lý và hài hòa lợi ích giữa các bên, tạo dựng thƣơng
hiệu riêng.
Ở phần cuối của kiến nghị tác giả chỉ ra cụ thể những việc Chính quyền địa phƣơng
tỉnh Yên Bái cần làm trƣớc mắt.