Tăng cường công tác quản lý, vận hành nhà chung cư

DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

TĂNG CƯỜNG
CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
VẬN HÀNH

NHÀ CHUNG CƯ
Nguyên Hương (Thực hiện)

Hiện nay, hầu hết các nước có nền kinh tế và xã hội phát triển,
trong chính sách phát triển nhà ở cho người dân, đặc biệt là tại khu
vực đô thị, đều coi việc phát triển nhà chung cư cao tầng với các trang
thiết bị hiện đại để phục vụ nhu cầu ở ngày càng cao của người dân
là một yêu cầu tất yếu. Mục đích phát triển nhà chung cư không chỉ
để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày
càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang
trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn
minh, hiện đại, đầy đủ cả vật chất và tinh thần cho người dân trong
nhà chung cư tại các đô thị. Công tác xây dựng nhà chung cư ở nước
ta đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, nhiều khu đô thị
mới đã và đang được đầu tư xây dựng, cùng với đó là các nhà chung
cư cao tầng, hiện đại cũng được ra đời như: Khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính, Ciputra, Linh Đàm, Royal city, Times City, Thủ Thiêm, Phú
Mỹ Hưng…
Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành,

sử dụng nhà chung cư”, Thứ trưởng Bộ
Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá:
“Chiến lược phát triển nhà ở, trong đó
việc phát triển các khu nhà chung cư,
tạo nên quy mô mới về nhà ở, đáp ứng
được nhu cầu cao về nhà ở của người

dân. Về căn bản, việc quản lý, sử dụng
nhà chung cư từng bước đi vào nề nếp,
góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã
hội, cải thiện điều kiện ở và tạo được
môi trường sinh sống cho người dân
văn minh hơn. Thời gian qua cũng xảy
ra tranh chấp, khiếu nại giữa người dân
và chủ đầu tư, người dân và Ban quản
trị, Ban quản trị và chủ đầu tư,... Nguyên
Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2127/

nhân tranh chấp, khiếu nại liên quan

QĐ-TTg về việc Phê duyệt chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn

đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận

đến năm 2030, theo đó mục tiêu đến năm 2015 thì tỷ lệ nhà ở chung cư trong

hành; xác định diện tích sở hữu chung

các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) sẽ

- riêng; một số cơ quan chức năng còn

đạt trên 80%, tại các đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 50% và tại đô thị loại

buông lỏng quy định quản lý, vận hành

III sẽ đạt trên 30%; mục tiêu đến năm 2020 tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự

chung cư tại địa phương; quản lý và sử

án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) sẽ

dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa

đạt trên 90%, tại đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 60% và tại đô thị loại III sẽ

cháy chung cư,... ảnh hưởng đến công

phấn đấu đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới. Để thực hiện mục

tác an ninh, an toàn xã hội”.

tiêu nêu trên, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định tại khu vực đô thị thì việc phát

Có thể nói, Luật Nhà ở 2014 và các

triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án và tại đô thị loại đặc biệt, loại 1

văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo

và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

hành lang pháp lý tương đối đầy đủ và

NHỮNG KẾT QUẢ TÍCH CỰC

toàn diện để điều chỉnh các hoạt động

có liên quan đến quá trình quản lý, vận

Qua thống kê sơ bộ, đến nay cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư,

hành nhà chung cư đảm bảo cho nhà

trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Phát biểu tại

chung cư được an toàn trong quá trình

10 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ


DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
sử dụng, được dư luận xã hội và cộng đồng dân cư trong nhà chung cư đánh

hợp đồng mua bán. Quy định cụ thể trình

giá cao. Các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã

tự, thời gian, cách thức tổ chức họp hội

điều chỉnh tương đối đầy đủ, toàn diện các hoạt động liên quan đến quản lý,

nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản

sử dụng nhà chung cư.

trị nhà chung cư; Quy định cụ thể điều

Các quy định của Luật Nhà ở 2014 cũng như quy định của Thông tư số

kiện, hồ sơ công nhận Ban quản trị gắn

02/2016/TT-BXD đã cơ bản khắc phục được những tồn tại, vướng mắc trong

trách nhiệm của chính quyền địa phương

quản lý, sử dụng nhà chung cư ở giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở 2014, có thể

(quận, huyện) trong việc công nhận Ban

kể đến như: Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải

quản trị như là một tổ chức có tư cách

để ở để bảo đảm cho nhà chung cư được sử dụng đúng công năng mục đích;

pháp nhân để thực hiện quyền và nghĩa

Quy định cụ thể về chỗ để xe, cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện

vụ đại diện cho các chủ sở hữu căn hộ nhà

tích khác trong nhà chung cư (theo đó, thống nhất 01 cách tính là thông thủy)

chung cư; Quy định cụ thể thời điểm bàn

nhằm khắc phục những tranh chấp trong việc xác định quyền sở hữu chỗ để

giao, cách thức bàn giao, trình tự bàn giao

xe cũng như tranh chấp về cách xác định, đo diện tích sử dụng căn hộ trong

kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%
của nhà chung cư; thủ tục, cưỡng chế bàn
giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Quy định này nhằm khắc phục tình trạng
trước đây khi Chủ đầu tư không chịu bàn
giao kinh phí bảo trì phần sởhữu chung
2% cho Ban quản trị sau khi Ban quản trị
được thành lập.
Các quy định mới đã được sửa đổi
bổ sung tại Luật Nhà ở 2014 và các văn
bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ,
Bộ Xây dựng đã tạo hành lang pháp lý
khá đầy đủ để điều chỉnh các mối quan
hệ giữa các chủ thể có liên quan trong
quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư,
tạo nếp sống văn minh, hiện đại bảo đảm
an toàn cho người dân trong các khu nhà
chung cư tại các đô thị, giữ gìn cảnh quan,
kiến trúc, mỹ quan khu vực nhà chung
cư… góp phần hạn chế các tranh chấp,
khiếu nại so với thời điểm trước khi có
Luật Nhà ở 2014.
Theo tổng hợp báo cáo của 43 địa
phương tại thời điểm tháng 5/2018, trong
tổng số 108 dự án có tranh chấp thì có 71
dự án chiếm tỷ lệ khoảng 66% dự án có

tranh chấp xảy ra trước ngày Luật Nhà ở
2014 có hiệu lực thi hành.

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ và
toàn diện để điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư
Số 64.2019

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 11


DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
NHỮNG TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH XỬ LÝ
Mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt

Trong đó, việc xảy ra các khiếu kiện,

động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng vẫn còn

tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân

xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại như: Tranh chấp về phần diện tích

chính là do một số quy định về cách tính

sở hữu chung, sở hữu riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản

diện tích căn hộ, diện tích chung – riêng…

lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

mà các văn bản pháp luật chưa được quy

Bên cạnh đó, còn xảy ra các tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm,

định hoặc quy định chưa rõ ràng; một số

nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà

chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự

chung cư, cụ thể: Chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định

án, chuyển nhượng dự án không đúng

(không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ nhà chung cư cho Ban

quy định, vi phạm các quy định của pháp

quản trị theo quy định; không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định

luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà

của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm…);

ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về phòng

Ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ

cháy chữa cháy…

được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu

Mặt khác, người dân khi mua nhà

chi tài chính; Đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện

ở đã không xem xét hết các nội dung

để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực hiện đúng các cam

đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán

kết theo Hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…

căn hộ đã ký, chưa nghiên cứu kỹ các quy

Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng, tính đến hết quý

định của pháp luật liên quan.

II/2018, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa

Bên cạnh đó, vai trò quản lý Nhà

cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận

nước của các cơ quan chuyên ngành và

hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn TP. Hà Nội và TP.

chính quyền địa phương ở một số nơi

Hồ Chí Minh.

chưa thực hiện tốt; vai trò của chủ đầu tư,
ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà
chung cư và ý thức, trách nhiệm của các
chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một
số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình
quản lý, sử dụng nhà chung cư…
MỘT SỐ GIẢI PHÁP
Trên cơ sở báo cáo của Bộ Xây dựng
về thực trạng tranh chấp trong các dự án
nhà chung cư cũng như các kiến nghị, đề
xuất, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính
phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg
về việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà
nước đối với công tác quản lý, vận hành,
sử dụng nhà chung cư với mục tiêu bảo
đảm quá trình quản lý, sử dụng nhà chung
cư được an toàn, hạn chế các tranh chấp,
khiếu kiện, bảo đảm trật tự an toàn xã hội.
Trong đó, Thủ tướng đã giao Bộ Xây
dựng và các Bộ, ngành liên quan phối
hợp rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản

Hiện có 108 chung cư đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân

12 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

Cần thực hiện rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm bảo phù hợp với quy hoạch

quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ

quá trình tổ chức thực hiện Quy chế quản

đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở

lý, sử dụng nhà chung cư, đề xuất với Bộ

hữu, chủ sử dụng chung cư; Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần

Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền

diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn

các giải pháp tháo gỡ.

xây dựng có liên quan; đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng yêu

xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, các quy định của Luật Phòng cháy

cầu các địa phương có nhiều vụ tranh

chữa cháy và các văn bản hướng dẫn thi hành…

chấp chung cư phải giải quyết dứt điểm.

Đồng thời, thực hiện rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp

bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi

thu để sửa đổi văn bản quy phạm pháp

tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Rà soát việc chấp hành Giấy phép xây

luật; phối hợp với các địa phương tăng

dựng các dự án chung cư liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

cường thanh tra, kiểm tra đôn đốc thực

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ảnh hưởng

hiện; tăng cường chế tài xử phạt với

đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân mua nhà, nhằm giải quyết dứt

những vi phạm trong công tác này.

điểm những tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian vừa qua.
Đối với các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cần tiếp tục đẩy

Nguồn: Báo cáo Hội thảo “Công tác

mạnh việc tổ chức phổ biến tuyên truyền các quy định của pháp luật về nhà

quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư”,

ở, pháp luật về phòng cháy chữa cháy, đặc biệt là các quy định liên quan đến

BXD.

việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn; Công bố quy hoạch
chi tiết xây dựng, quy hoạch đô thị, dự án đầu tư xây dựng chung cư, trong đó
xác định rõ phạm vi, ranh giới phần diện tích xây dựng chung cư, phần diện
tích đất sử dụng chung trong khu đô thị. Đồng thời đánh giá công tác quản lý,
sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; nêu rõ những khó khăn, vướng mắc trong
Số 64.2019

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 13