Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế

DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

Toàn cảnh Hội thảo “Phát triển Nhà ở Xã hội tại
Việt Nam - Giải pháp và kinh nghiệm quốc tế”

Lê Hảo

đó đã đề cập đến nhiều vấn đề như quy
hoạch, đất đai, tài chính, tiêu chuẩn, thuế

Sự ra đời của mô hình nhà ở xã hội vừa thể hiện sự quan tâm của Chính phủ

và đối tượng được hưởng chính sách

mỗi quốc gia với các đối tượng yếu thế trong xã hội, vừa góp phần giải quyết nhu

NƠXH. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành

cầu về nhà ở với số lượng lớn cho nhóm đối tượng này. Tại Việt Nam, nhiều năm

Thông tư 20/2014/TT-BXD hướng dẫn

trở lại đây, lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị nói chung, nhà ở xã hội nói riêng đã

chi tiết về nội dung thực hiện phát triển

mang lại diện mạo đô thị khang trang, tạo điều kiện cho nhiều người dân có các

NƠXH trong giai đoạn hiện nay. Trên cơ sở

mức thu nhập khác nhau đều tiếp cận và mua được nơi an cư.

các văn bản như vậy, trong thời gian qua
các Bộ, Ngành cũng như địa phương đã

Riêng lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt

vào cuộc và cùng nhau phát triển NƠXH

"Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030",

cho các đối tượng theo quy định Luật

nhằm cải thiện sự can thiệp của Nhà nước trong phát triển nhà ở và tăng cường

Nhà ở. Theo đó, có 11 nhóm đối tượng

khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho một số nhóm đối tượng. Tuy nhiên, kết quả

gồm người có công cho đến nhóm đối

phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, do một số nguyên

tượng là cán bộ công chức, người nghèo

nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính, các chính sách về nhà ở vẫn chịu

ở các vùng nông thôn, người nghèo ở đô

ảnh hưởng của cách tiếp cận nặng về trợ cấp, thiếu chính sách khuyến khích

thị, công nhân khu công nghiệp nhằm

và hỗ trợ đầu tư để thu hút sự tham gia của nhiều bên liên quan. Tạp chí Xây

đảm bảo an sinh giáo dục nói chung.

dựng và Đô thị trích đăng ý kiến từ một số chuyên gia, nhà quản lý đưa ra các

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ đưa

giải pháp, định hướng cho các nhà quản lý, quy hoạch đất đai, phát triển bất

ra nhiều chính sách ưu đãi để phát triển

động sản và doanh nghiệp tư nhân phát triển nhà ở và các tổ chức xã hội nhằm

NƠXH, một trong những chính sách đó

thúc đẩy thị trường bất động sản phân khúc thấp như nhà ở xã hội, nhà ở giá

là ưu đãi về đất, cơ chế về đất, tạo nguồn

rẻ, có thể áp dụng các kinh nghiệm quốc tế tại Việt Nam.

quỹ đất, trong đó Chính phủ quy định:

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:
Hướng tới việc cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp
tại Việt Nam trên cơ sở vận hành một cách bền vững, vì lợi ích của người dân

Thứ nhất, yêu cầu các địa phương trong
quá trình phê duyệt, phát triển kinh tế xã
hội nói chung phải dành quỹ đất để phát
triển nhà ở trong đó có phát triển NƠXH;

Trong thời gian vừa qua, Đảng, Nhà nước và Chính phủ hết sức quan tâm

Thứ hai, những đô thị loại 1,2,3 phải

đến lĩnh vực nhà ở nói chung trong đó đặc biệt là vấn đề NƠXH. Trên cơ sở đó,

dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH;

Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt Luật Nhà ở

Các Khu công nghiệp phải dành quỹ đất

năm 2014 đã nêu rất rõ chiến lược, đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi

để xây dựng nhà ở cho công nhân, đây là

đối với phát triển NƠXH trong giai đoạn mới. Chính phủ đã ban hành Nghị

những quy định đưa ra rất nghiêm ngặt.

định 100/2015/ NĐ-CP nêu chi tiết, cụ thể về chính sách thực hiện NƠXH, trong

Đặc biệt về chính sách hỗ trợ: Miễn hoặc

14 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

Trong thời gian qua các Bộ, Ngành cũng như địa phương đã vào cuộc và cùng nhau phát triển nhà ở xã hội

không thu tiền thuế để người dân có điều kiện tham gia NƠXH, đối với các

Tổ chức định cư con người Liên Hợp Quốc

nhà đầu tư trong việc thực hiện đầu tư xây dựng phát triển NƠXH có nhiều

tại Việt Nam đặc biệt là tập đoàn Compass

ưu đãi, ngoài miễn giảm thu thuế, còn có ưu đãi liên quan đến hỗ trợ giải

(Úc) đã tổ chức Hội thảo liên quan đến nội

pháp. Trước đây, Chính phủ có giải pháp thúc đẩy rất mạnh như gói hỗ trợ

dung Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

30.000 tỷ đồng, tạo ra nguồn cung nhà ở nói chung và NƠXH nói riêng. Đây

trên cơ sở chia sẻ kinh nghiệm quốc tế. Về

là tiền đề cho các doanh nghiệp tham gia giúp cho người thu nhập thấp có

phía cơ quan quản lý Nhà nước, chúng tôi

nhà ở. Người có thu nhập thấp được vay ưu đãi với mức 4,8% đối với NƠXH,

mong muốn được lắng nghe một số mô

ngoài ra có một số ưu đãi khác như hỗ trợ cho người có công, hộ nghèo khu

hình cung cấp nhà ở xã hội mới, hướng tới

vực nông thôn...

việc cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ

Hiện nay, việc nghiên cứu và đề xuất giải pháp cho NƠXH tại các đô thị

cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam

lớn của Việt Nam trong thời gian tới đang tập trung vào 6 hướng chính: 1)

trên cơ sở vận hành một cách bền vững,

Nghiên cứu phát triển bền vững nhà ở xã hội; 2) Nghiên cứu giải pháp cân

có sự huy động tham gia, trao quyền,

bằng lợi ích giữa các bên tham gia vào NƠXH; 3) Nghiên cứu giải pháp quy

nâng cao năng lực cho khách hàng cũng

hoạch xây dựng hiệu quả; 4) Nghiên cứu hoàn thiện các tiêu chuẩn thiết kế

như vì cộng đồng, vì lợi ích của người dân.

và tiêu chuẩn chất lượng NƠXH; 5) Nghiên cứu các giải pháp nhà ở dành cho

Trên cơ sở đó, việc hợp tác, xây dựng mối

người thu nhập thấp và người lao động tại các KCN-KCX; 6) Nâng cao vai trò

quan hệ chặt chẽ giữa Chính quyền (TW,

của người dân trong quy trình triển khai, thiết kế NƠXH.

địa phương); các tổ chức phi Chính phủ,

Với chính sách như vậy, mặc dù địa phương, các Bộ Ngành thúc đẩy hoạt

khu vực tư nhân bao gồm doanh nghiệp,

động đầu tư phát triển nhà nói chung và NƠXH nói riêng. Tuy nhiên, kết quả

các thiết chế tài chính, Viện nghiên cứu,

sau một thời gian vẫn còn hạn chế và khiêm tốn, chưa đạt được như kỳ vọng

các trường Đại học trong nước quốc tế

đặt ra.

đóng vai trò rất quan trọng; đảm bảo thực

Những kinh nghiệm và giải pháp phát triển nhà ở xã hội của các quốc gia

hiện thành công mong mỏi của Đảng và

trên thế giới sẽ là bài học quý báu để Việt Nam có thể lựa chọn cho tương lai.

Nhà nước, đối với một chiến lược quốc gia

Chính vì vậy, tôi đánh giá cao việc Học viện cán bộ quản lý xây dựng và đô thị,

rất nhân văn và đầy ý nghĩa.

Số 64.2019

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 15


DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

Ông Trần Hữu Hà – Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý
xây dựng và đô thị:
Việt Nam đang trong giai đoạn cơ cấu “dân số vàng”. Đây
được xem là cơ hội thuận lợi để nâng cao hiệu quả lao
động, góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của đất nước

Ông Nguyễn Quang – Giám đốc Un-habitat tại
Việt Nam:
Phát triển NƠXH đóng vai trò quan trọng trong phát triển
kinh tế, tạo ra công ăn việc làm, thay đổi môi trường sống

Việt Nam đang trong giai đoạn cơ cấu “dân số vàng”

Trong 17 mục tiêu phát triển bền vững đến năm

khi có 70% dân số trong đội tuổi lao động (từ 15-19 tuổi).

2030, mục tiêu thứ 11 là sự thúc đẩy phát triển bền vững,

Đây được xem là cơ hội thuận lợi để nâng cao hiệu quả lao

bao dung, thích ứng và an toàn của các thành phố, cộng

động góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của đất nước.

đồng. Tiêu chí 11.1 (tiêu chí đầu tiên) là tiếp cận nhà ở an

Tuy nhiên, đây cũng là một áp lực không hề nhỏ đối với

toàn, phù hợp với khả năng chi trả của mọi người trong

vấn đề về nhà ở. Nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng trở

đó bao gồm các tiếp cận những dịch vụ cơ bản. Quyền

nên bức thiết. Công tác phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà

tiếp cận thể hiện trên nhiều góc độ, đó là sự phù hợp với

ở an sinh xã hội những năm vừa qua đã được Đảng, Nhà

khả năng chi trả, quyền được hưởng dụng chính thức, an

nước và ngành Xây dựng triển khai rất tốt. Riêng trong

toàn, có hạ tầng đầy đủ, vị trí phù hợp, có khả năng tiếp

năm 2018, đã hoàn thành khoảng 58 triệu m2 nhà ở, đưa

cận tốt và phù hợp với điều kiện văn hóa. Trong chương

diện tích bình quân nhà ở toàn quốc lên 24 m2 sàn/người

trình nghị sự mới của đô thị được thông qua tại hội nghị

(tăng 0,6% so với năm 2017). Các Chương trình NƠXH

Quốc tế về vấn đề nhà ở và đô thị hóa ngày 20/3/2016;

phục vụ an sinh xã hội như: Chương trình hỗ trợ nhà ở cho

Nhà ở là trung tâm chiến lược của chương trình nghị sự

người có công, Chương trình nhà ở cho hộ nghèo khu vực

này, trong đó dựa trên 3 trụ cột cơ bản sau: Khai thác

nông thôn, Chương trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà

tài sản con người và tài sản xã hội, hạ tầng tài chính và

ở phòng tránh bão lụt, Chương trình xây dựng cụm tuyến

các tiếp cận mới khác với cách tiếp cận cũ, con người và

dân cư nhà ở vùng ngập lũ Đồng bằng Sông Cửu Long,

quyền con người là trung tâm, người dân có tiếng nói,

đặc biệt Chính phủ và Quốc hội đã thực hiện quyết liệt

quyền sống chính đáng và tham gia trong quá trình phát

chương trình nhà ở cho người có công, cả nước đã hoàn

triển nhà ở của mình.

thành khoảng 5.800 căn hộ NƠXH với tổng diện tích sàn

Quá trình đổi mới của Việt Nam đã thay đổi diện mạo

là 290.000m2. Với mục tiêu thảo luận các giải pháp về vấn

dân tộc, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa và lĩnh vực

đề nhà ở giá rẻ, hội thảo và khóa đào tạo với nội dung phát

phát triển nhà ở. Từ một quốc gia nghèo, thu nhập thấp,

triển nhà ở xã hội tại Việt Nam - giải pháp và kinh nghiệm

bước lên thành quốc gia có thu nhập trung bình và có

quốc tế, nhằm giới thiệu mô hình cung cấp NƠXH và nhà

thành tích to lớn, được Liên Hiệp Quốc thừa nhận trong

ở giá rẻ, trên cơ sở đó tìm kiếm giải pháp và tiềm năng cho

lĩnh vực xóa đói giảm nghèo. Trong đó lĩnh vực phát triển

Việt Nam trong bối cảnh còn nhiều khó khăn vướng mắc,

NƠXH đóng góp vai trò quan trọng trong phát triển kinh

hội thảo sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp phát triển nhà ở,

tế, diện tích nhà ở năm 1999 là 9,8 m2/ đầu người nhưng

các tổ chức xã hội cùng tìm ra những biện pháp hữu hiệu

đến năm 2006 đã gần 23m2/đầu người. Có thể nói đây là

để thúc đẩy vấn đề NƠXH, nhà ở giá rẻ tại Việt Nam.

nỗ lực rất lớn.

16 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ


DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

Chúng ta thấy được những khu đô thị mới có chất
lượng sống cao hơn đã được hình thành, sự đa dạng các
loại hình nhà ở. Đặc biệt, nhà ở đóng góp vào quá trình phát
triển kinh tế xã hội đã tạo ra công ăn việc làm, thay đổi môi
trường sống. Các chương trình NƠXH Chính phủ đã triển
khai về xóa đói giảm nghèo, phòng chống thiên tai, chống
bão lũ, nhà ở cho cán bộ, công nhân, sinh viện,…, (đã từng
có thời gian bị bỏ mặc do cơ chế thị trường), nhưng hiện
nay được Chính phủ rất quan tâm và được coi là trọng tâm.
Tuy nhiên, cũng như những quốc gia đang phát triển khác,
Việt Nam đang đối mặt với thách thức trong việc tiếp cận

GS. Dave Adamson – Công ty Compass Housing

nhà ở phù hợp (giá nhà ở quá cao). Thứ nhất, chúng ta nói

Services – Australia:

tới nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, nhưng nhiều người

Người thu nhập thấp cần được quan tâm hơn nhằm đảm

dân, đặc biệt là với những người thu nhập thấp rất khó tiếp

bảo môi trường tốt nhất, cung cấp dịch vụ đầy đủ như: Y tế,

cận với nhà ở do giá nhà rất cao (có nhà giá cao gấp 8-10

giáo dục, mạng lưới hỗ trợ dịch vụ phù hợp để duy trì cuộc

lần tổng thu nhập của hộ gia đình/năm). Vấn đề thứ 2 là

sống bền vững

nhà ở quy hoạch không phù hợp. Có thể nói quy hoạch là
một phần của đô thị hóa, khu nhà ở phát triển lộn xộn, phi

Trong hai mươi năm qua, Chính phủ, Nhà nước Australia

chính thức hoặc không phù hợp sẽ làm cho bộ mặt đô thị

luôn đồng hành trong vấn đề xây dựng và phát triển nhà ở

nhếch nhác và kém phát triển. Tỷ lệ rất lớn nhà ở xây dựng

xã hội. Tuy nhiên, phát triển NƠXH phụ thuộc vào nhiều vấn

chưa phù hợp (tính quy hoạch, tiếp cận dịch vụ, khả năng

đề như y tế, giáo dục, hạ tầng, giao thông, điện, nước,… và

tiếp cận như giao thông, kết nối, dịch vụ, môi trường, nước

đây cũng là những thách thức trong quá trình đô thị hóa.

sạch…) chưa cho chúng ta một bộ mặt đô thị phù hợp. Tổ

Nhà ở là bộ mặt của đô thị hóa, là mục tiêu số 11, là chương

chức UN Habitat đã phối hợp với Học viện Cán bộ quản lý

trình phát triển lớn của Chính phủ. Chương trình xây dựng

xây dựng và đô thị Tập huấn cho các địa phương, xây dựng

nhà ở luôn được xem xét một số thuận lợi về môi trường,

các chiến lược phát triển đô thị trong đó vấn đề nhà ở luôn

dịch vụ cơ bản. Chương trình Nghị sự phát triển nhà ở là

là vấn đề trọng tâm.

mục tiêu phát triển quan trọng về kinh tế, phát triển đồng
bộ hạ tầng. Chính phủ đôi khi gặp phải nhiều khó khăn
trong vấn đề phát triển NƠXH. Bên cạnh đó còn có một số
vấn đề như biến đổi khí hậu ngày càng trở nên cực đoan.
Do vậy, phát triển NƠXH cần phải quan tâm đến giải pháp
môi trường trong tương lai trên toàn cầu, cần có sáng kiến
khả thi. Hiện nay, các nước phát triển có nhiều chính sách
trong vấn đề phát triển NƠXH. Ở Hoa Kỳ, kêu gọi nhà đầu
tư tư nhân, trách nhiệm thuộc về các hiệp hội, tạo mô hình
và đối tác đảm bảo cung ứng cho nhiều nhà đầu tư khác
nhau. Tại Úc, Chính phủ cam kết toàn bộ người dân phải có
nhà ở. Mô hình áp dụng là chính sách tạo lập đối tác công
tư PPP trong lĩnh vực nhà ở. Hiện nay ở Úc áp dụng mô
hình nhà cộng đồng, thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân.
Điều này tạo dựng PPP giữa Chính phủ, công ty và hiệp hội
để phát triển xây dựng nhà ở cho cộng đồng người có thu
nhập thấp. Người thu nhập thấp cần được quan tâm hơn

nhằm đảm bảo môi trường tốt nhất để sinh sống. Ở Úc,
luôn cung cấp dịch vụ đầy đủ đảm bảo như: Y tế và giáo
Số 64.2019

XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 17


DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ

dục luôn làm việc tích cực, như vậy

chúng tôi sẽ chia sẻ kinh nghiệm vận

phương thức này để phát triển tại Việt

người thuê nhà luôn được đảm bảo

hành bền vững như: Chiến lược tạo

Nam như: Lựa chọn mô hình, xây dựng

môi trường tích cực; xây dựng mạng

thu nhập, thu phí dịch vụ, quản lý

mô hình liên thông về dân cư, đất đai,

lưới hỗ trợ dịch vụ phù hợp để duy

danh mục đầu tư hỗn hợp, huy động

giao thông, quy hoạch đô thị và đầu tư

trì cuộc sống bền vững. Cần phải có

sự tham gia, trao quyền, nâng cao

xây dựng, cập nhật và chia sẻ thông tin...

điện, nước, môi trường xung quanh

năng lực cho khách hàng/người thuê

Với nội dung của Hội thảo “Phát triển

đảm bảo theo yêu cầu tối thiểu. Mật

nhà/ cộng đồng; Xây dựng quan hệ đối

NƠXH ở Việt Nam - Giải pháp và kinh

độ nhà ở tại Úc khá cao và nhiều mô

tác giữa chính quyền và địa phương,

nghiệm quốc tế” sẽ cung cấp kiến thức,

hình khác nhau (Nhà nước sở hữu, tư

các tổ chức phi Chính phủ, khu vực

nâng cao năng lực, hỗ trợ triển khai có

nhân quản lý) nhưng đều xây dựng

tư nhân (bao gồm doanh nghiệp và

hiệu quả hơn các chính sách NƠXH tại

khung quy định nhằm giúp Ban quản

các thiết chế tài chính, viện nghiên

Việt Nam; xây dựng mạng lưới đối tác với

lý có thể vận hành, thực hiện nâng

cứu và trường Đại học trong nước

các tổ chức Chính phủ (cấp Trung ương

cao hiểu biết, xây dựng quy tắc và tập

và quốc tế thông qua ký kết các

và địa phương), các viện nghiên cứu, các

trung vào thực hiện hóa để vận hành,

thỏa thuận hợp tác); Cải thiện hiệu

doanh nghiệp… nhằm tăng cường phối

tập trung vào đối tượng thuê nhà để

quả và chất lượng trong cung cấp

hợp và thúc đẩy hợp tác. Ngoài ra, đây là

có hợp đồng thuê nhà phù hợp. Điều

dịch vụ (cách quản lý tài sản và hoạt

cơ hội để giới thiệu các mô hình cung cấp

này có thể giúp người dân có thể sở

động cho thuê, quản lý giám sát nhà

NƠXH và nhà ở giá rẻ, trên cơ sở đó tìm

hữu nhà hoặc thuê nhà phù hợp với

thầu và nhà cung ứng sản phẩm/

kiếm các giải pháp tiềm năng cho Việt

khả năng của mình. Giữa Trung ương

dịch vụ), hy vọng sẽ là những gợi

Nam trong bối cảnh còn nhiều khó khăn,

và Địa phương có hợp tác với nhau

mở quan trọng trong lĩnh vực nhà ở

vướng mắc hiện nay. Đây là bài toán cần

giúp thiết lập đối tác và giúp tìm đối

nói chung và NƠXH nói riêng, hướng

có sự chung tay của cơ quan quản lý Nhà

tượng thuê, mua nhà. Các chính sách

tới ý nghĩa vô cùng nhân văn là đảm

nước, các thành phố và khu vực tư nhân

đảm bảo tương đối lâu dài nhằm giúp

bảo lợi ích cho cộng đồng và xã hội

có thể đưa ra khuyến nghị và ý tưởng về

người dân có thể thuê hoặc sở hữu

tại Việt Nam.

khung pháp lý cũng như cơ hội hợp tác

nhà tốt nhất có thể. Chúng tôi với mục

Vận dụng phương thức PPP trong

phát triển đối với các doanh nghiệp phát

tiêu giới thiệu mô hình, chia sẻ kinh

phát triển NƠXH tại Việt Nam có thể là

triển nhà ở và các tổ chức xã hội thảo

nghiệm và giải pháp có thể chưa chắc

một bước đi mới trong quá trình phát

luận và tìm ra những biện pháp hữu hiệu

đã phù hợp nhưng với mục đích cùng

triển kinh tế xã hội của đất nước. Có

để thúc đẩy vấn đề NƠXH, nhà ở giá rẻ tại

tìm ra giải pháp phù hợp với Việt Nam,

nhiều vấn đề đặt ra trong vận dụng

Việt Nam.

18 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ