Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì-tỉnh Phú Thọ

MỤC LỤC
 1.2.2. Các văn bản dưới luật                                                                                                     
 
....................................................................................................
    
 16

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AFTA

Khu vực mậu dịch tự do ASEAN

BĐS

Bất động sản

CD

Chuyên dùng

DA

Dự án

DN

Doanh nghiệp

DVTM

Dịch vụ thương mại

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KCN

Khu công nghiệp

KĐT

Khu đô thị

KKT

Khu kinh tế

KTTT

Kinh tế thị trường

NĐ­CP

Nghị định – Chính phủ

NSNN

Ngân sách nhà nước

QĐ­CP

Quyết định ­ Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

WTO

Tổ chức thương mại thế giới


DANH MỤC BẢNG
 1.2.2. Các văn bản dưới luật                                                                                                     
 
....................................................................................................
    
 16

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu   đồ   2.1:   Cơ   cấu   các   ngành   kinh   tế.................................................................
........................................................................................................................ ..........26
Biểu đồ  2.2: So sánh nguồn thu từ  giao đất, cho thuê đất  ở  thành phố  Việt Trì..
........................................................................................................................ ..........48


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư  liệu sản xuất  
quan trọng để  sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội 
loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về  số  lượng, nên việc  
quản lý, sử dụng đất có hiệu quả  nhất luôn là vấn đề  mà Chính phủ  của các quốc 
gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng 
(WTO, AFTA...), quá trình đô thị  hóa đang diễn ra một cách nhanh chóng. Tốc độ 
tăng trưởng kinh tế  (tăng bình quân khoảng 7,5% trong suốt hơn 10 năm qua) đã 

mang lại nhiều thành quả  cho xã hội. Tuy nhiên để  có được những thành tựu như 
vậy đã có khoảng 2 triệu hecta đất (Nông nghiệp và phi nông nghiệp) bị  thu hồi  
phục vụ  cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ  tầng kỹ 
thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia. Mỗi năm có khoảng 200.000 ha đất 
nông nghiệp bị thu hồi phục vụ các mục đích phi nông nghiệp [19].
Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, trước yêu cầu phát triển kinh tế­ xã 
hội, việc thu hồi đất để phục vụ đô thị hóa là một yêu cầu khách quan mang tính tất 
yếu. Trong những năm qua cơ sở hạ  tầng phục vụ đô thị  hóa ngày càng được hoàn 
thiện và đồng bộ. Hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với mức thu nhập 
ổn định góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động nhanh và ổn định. 
Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam có lợi thế  hơn so với một  
số quốc gia khác trong khu vực nhờ vào giá thuê đất thấp, nguồn lao động trẻ và dồi  
dào, chi phí nhân công rẻ luôn hấp dẫn các các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. 
Tuy nhiên, sự  thay đổi và phát triển nhanh chóng của các KCN, KĐT, kết cấu hạ 
tầng kinh tế­ xã hội, các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia đã nảy sinh 

1


nhiều vấn đề mới trong quản lý đất đai. Giá trị gia tăng từ đất mang lại từ tiến trình 
đô thị  hóa vẫn chưa được phân bổ  hợp lý, mà theo nhận định của nhiều người, 
thường rơi vào “túi” của các nhà đầu tư, các hộ dân mua đất trước và trong quá trình  
đầu tư dự án hoặc có vị trí bám sát các trục đường giao thông mới mở rộng. Nguồn 
thu cho ngân sách nhà nước chưa tương xứng, lợi ích của người có đất bị  thu hồi  
chưa được đảm bảo so với yêu cầu thực tế. Nếu như  giá trị  gia tăng từ  đất trong  
trường hợp này được phân bổ  trở  lại cho nhà nước đúng mức, sẽ  góp phần tái tạo  
vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác và chi trả xứng đáng cho những hộ phải  
hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời, cũng như dành một phần hỗ trợ các chương trình xã 
hội khác.
Thành phố  Việt Trì là trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế­ xã hội, an ninh  

quốc phòng của tỉnh Phú Thọ. Để  đáp  ứng nhu cầu phát triển thành phố  Việt Trì  
trong những năm tới trở thành đô thị loại I, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị,  
kết cấu hạ  tầng, các công trình công cộng đã và đang được triển khai với quy mô  
lớn, nhỏ  khác nhau. Hàng trăm Hecta đất đã được thu hồi để  phục vụ  phát triển  
thành phố. Tuy nhiên, công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất vẫn đang là bài toán  
nan giải đối với các cấp lãnh đạo thành phố. 
Nhằm góp phần vào sự phát triển chung của thành phố, kịp thời đưa ra hướng  
giải quyết những bất cập nêu trên, đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết  
phần giá trị tăng thêm từ  đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số  
dự án ở thành phố Việt Trì­ tỉnh Phú Thọ” là rất cần thiết.

2


2. Mục tiêu nghiên cứu
­ Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối giá trị  tăng thêm từ 
đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định  
hướng xã hội chủ nghĩa.
­ Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất tại một số 
dự án ở thành phố Việt Trì­ tỉnh Phú Thọ.
­ Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ 
đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
1. Tổng quan các vấn đề  lý luận và thực tiễn về   phân phối giá trị  tăng thêm 
từ  đất trong điều kiện đất đai thuộc sở  hữu toàn dân trong nền kinh tế  thị  trường 
định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
2. Điều tra, khảo sát thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ  trợ  giải quyết việc 
làm, tái định cư tại một số dự án của thành phố Việt Trì.
3. Nghiên cứu thực trạng phân phối giá trị  tăng thêm  từ  đất do đầu tư  phát 
triển kết cấu hạ tầng phục vụ tiến trình đô thị hóa. (lấy ví dụ tại một số dự án)

4. Đề  xuất giải pháp về  cơ  chế, chính sách, mô hình phân phối giá trị  tăng  
thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
4. Phương pháp nghiên cứu
­ Phương pháp kế thừa: 

3


Thu thập và nghiên cứu tài liệu trong nước liên quan tới vấn đề  nghiên cứu. 
Kế  thừa có chọn lọc các kết quả  nghiên cứu của các chương trình, dự  án, đề  tài 
khoa học có liên quan.
­ Phương  pháp khao sat, đi
̉
́ ều tra thực tế: 
Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng về thực 
trạng giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng tại một số dự án, 
kết quả thực hiện chính sách tài chính và thuế đối với đất đai. 
­ Phương pháp chuyên gia: 
+ Trao đổi với các chuyên gia trong nước nhằm làm sáng tỏ  các vấn đề  lý  
luận, các ý tưởng về  giải quyết vấn đề  thực tiễn đặt ra thuộc phạm vi nội dung 
nghiên cứu.
­ Phương pháp phân tích tổng hợp: 
Phân tích tổng hợp các kết quả điều tra khảo sát tại một số dự án, tổng hợp  
thực tiễn kết hợp với lý luận đề ra giải pháp hoàn thiện.
Kết quả  nghiên cứu của đề  tài được trình bày trong 71 trang báo cáo. Ngoài 
phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 phần chính sau:
Chương 1: Tổng quan chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết phần giá 
trị tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển.
Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ 
đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì.

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ 
đất không do người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định và công bằng xã 
hội.

4


Chương 1:
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU 
TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN 
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN.
1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội 
chủ nghĩa ở Việt Nam
1.1.1. Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam
Ở nươc ta, l
́
ựa chọn mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ  nghĩa  
xuât phat t
́
́ ừ nhân th
̣
ưc, chu tr
́
̉ ương đung đăn và v
́
́
ận dụng xu thế  vận động khách 
quan của kinh tế  thị  trường cua Đang ta. Đây là m
̉
̉

ột kiểu kinh tế  thị  trường mới  
trong lịch sử phát triển của kinh tế thế giới, trong đo kinh t
́
ế thị trường định hướng 
xã hội chủ nghĩa là đăc thu riêng đ
̣
̀
ược vân dung 
̣
̣ ở nươc ta b
́
ởi no phù h
́
ợp với điều 
kiện và đặc điểm cụ thể của Việt Nam. No không ph
́
ải là kinh tế  thị  trường tự  do  

5


theo kiểu tư bản chủ nghĩa, cũng không phải là kinh tế kiểu kê hoach hoa tâp trung.
́ ̣
́ ̣
 
Vi vây, hoat đông kinh doanh, th
̀ ̣
̣
̣
ương mai, dich vu, tai chinh, ngân hang.... 

̣
̣
̣ ̀ ́
̀
ở nươc ta
́  
hiên đang đ
̣
ược vân dung nh
̣
̣
ưng đăc tinh 
̃
̣ ́ ưu việt cua cac nên kinh tê khac nhau trên
̉
́ ̀
́ ́
 
thế giới. Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa việc thực  
hiện công bằng xã hội không chỉ dựa vào chính sách điều tiết và phân phối lại thu  
nhập của các tầng lớp dân cư mà còn phải thực hiện tốt các chính sách phát triển xã  
hội, nhằm giải quyết hài hòa các mối quan hệ xã hội, phát huy sức mạnh của toàn  
dân tộc. Như vậy, trong điều kiện kinh tế thị trường thì đất đai trở thành đối tượng  
của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành nên thị trường đất đai.
Chủ  trương phát triển kinh tế  thị  trường định hướng xã hội chủ  nghĩa là sự 
tiếp thu có chọn lọc thành tựu của văn minh nhân loại, phát huy vai trò tích cực của 
kinh tế  thị  trường trong việc thúc đẩy phát triển sản xuất, cải tiến kỹ thuật ­ công  
nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra nhiều của cải, góp phần làm giàu cho xã  
hội và cải thiện đời sống nhân dân. Đại hội IX của Đảng Cộng sản Việt Nam chỉ rõ:  
Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam là một kiểu tổ chức kinh  

tế vừa tuân theo những quy luật của kinh tế thị trường vừa dựa trên cơ  sở  và được 
dẫn dắt, chi phối bởi các nguyên tắc và bản chất của chủ nghĩa xã hội, thể hiện trên 
cả  ba mặt: sở hữu, tổ chức quản lý và phân phối. Nói cách khác, kinh tế  thị  trường  
định hướng xã hội chủ  nghĩa chính là nền kinh tế  hàng hóa nhiều thành phần, vận 
động theo cơ  chế  thị  trường có sự  quản lý của Nhà nước nhằm mục tiêu dân giàu, 
nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Đại hội lần thứ X của Đảng đã làm sáng tỏ thêm một bước nội dung cơ bản 
của định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển kinh tế thị trường ở nước ta với 4 
tiêu chí cơ bản sau:
Thứ  nhất,  về  mục tiêu của nền kinh tế  thị  trường định hướng xã hội chủ 
nghĩa ở nước ta nhằm: thực hiện “dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng 

6


văn minh”; giải phóng mạnh mẽ và không ngừng phát triển sức sản xuất, nâng cao  
đời sống nhân dân; đẩy mạnh xóa đói, giảm nghèo, khuyến khích mọi người vươn  
lên làm giàu chính đáng, giúp đỡ người khác thoát nghèo và từng bước khá giả hơn.
[27]

Thứ hai, về phương hướng phát triển, phát triển nền kinh tế nhiều hình thức  
sở  hữu, nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế  nhà nước giữ  vai trò chủ  đạo; 
kinh tế nhà nước cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở  thành nền tảng vững chắc  
của nền kinh tế quốc dân. [27]
Thứ ba, về định hướng xã hội và phân phối: Phải thực hiện tiến bộ và công  
bằng xã hội ngay trong từng bước đi và từng chính sách phát triển; tăng trưởng kinh  
tế phải gắn kết chặt chẽ và đồng bộ với phát triển xã hội, văn hóa, giáo dục và đào 
tạo... giải quyết tốt các vấn đề xã hội vì mục tiêu phát triển con người. Thực hiện  
chế độ phân phối chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả  kinh tế, đồng thời theo  
mức đóng góp vốn cùng các nguồn lực khác và thông qua phúc lợi xã hội. [27]

Thứ tư, định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý: Phát huy quyền  
làm chủ  xã hội của nhân dân, bảo đảm vai trò quản lý, điều tiết kinh tế  của Nhà 
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự  lãnh đạo của Đảng. Trong nền kinh tế 
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, người lao động là người chủ xã hội. Người 
công nhân dù làm trong xí nghiệp tư  nhân vẫn là người làm chủ  đất nước, làm chủ 
xã hội. Vai trò quản lý, điều tiết nền kinh tế của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ 
nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng là sự thể hiện rõ rệt định hướng xã hội chủ nghĩa.  
[27]

Định hướng xã hội chủ nghĩa là một tất yếu, là sự lựa chọn phù hợp với nội  
dung của thời đại ­ thời đại quá độ  từ  chủ  nghĩa tư  bản lên chủ  nghĩa xã hội trên  
phạm vi toàn thế  giới. Định hướng xã hội chủ  nghĩa  ở  nước ta là nhằm mục tiêu  
độc lập dân tộc gắn liền với xã hội chủ  nghĩa thể  hiện trong toàn bộ  các lĩnh vực  

7


của đời sống xã hội. Đây không chỉ  là một tất yếu về  chính trị  và nguyện vọng 
mong muốn của nhân dân ta, mà còn là một tất yếu kinh tế, văn hóa, xã hội.
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Hiến pháp và các văn bản pháp luật về  đất đai khẳng định đất đai thuộc sở 
hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện đầy đủ  các 
quyền của chủ sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.  
Đối với quyền sử  dụng, nhà nước không sử  dụng toàn bộ  đất đai mà giao đất cho  
các tổ  chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau thông qua 
các hình thức giao đất có thu tiền sử  dụng đất, không thu tiền sử  dụng đất và cho  
thuê đất. Quyền sử dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt, được giao dịch trong khuôn 
khổ  các quy định của pháp luật. Các giao dịch về  quyền sử  dụng đất như  chuyển  
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, bảo  
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hoàn 

thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: 
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử  dụng  
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc 
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những 
người   sử   dụng   đất   thông   qua   việc   thực   hiện   các   quyền   chuyển   đổi,   chuyển  
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo  
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trước đây, hoạt động của thị  trường sơ  cấp chỉ  là những quyết định hành 
chính mang tính bao cấp, “xin – cho” về   đất. Theo Luật  Đất đai năm 2003, thị 
trường sơ cấp có những cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu  
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự  án có sử  dụng đất, tổ  chức phát triển quỹ  đất 

8


thay mặt Nhà nước chuyển quỹ  đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị  trường thứ 
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi 
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng 
diện nhà  đầu tư  tự  thoả  thuận với người sử  dụng  đất thông qua  nhận chuyển  
nhượng, thuê, nhận góp vốn để  có đất thực hiện dự  án, v..v.. Hoạt động của thị 
trường thứ  cấp luôn phản  ảnh đầy đủ  tính chất của hoạt động theo cơ  chế  thị 
trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp chưa phù hợp gây trở ngại cho 
thị  trường như nhà đầu tư  nhận chuyển nhượng của người đang sử  dụng đất xong  
lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà  
nước không can thiệp vào các hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ  quản lý mục  
đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên 
trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi  
nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.

* Vai trò của thị trường QSDĐ trong nền KTTT định hướng XHCN:
Thị  trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc  
dân của mỗi nước, do đó thị  trường QSDĐ có vị trí và vai trò quan trọng trong nền  
kinh tế, cụ thể là:
­ Hoạt động của thị trường QSDĐ góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả 
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí 
và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
­ Thị trường QSDĐ hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế 
khi đầu tư  vào bất động sản như  đất đai, nhà xưởng... tạo sự  năng động trong  
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ  thông qua việc đầu tư, sử 
dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.

9


­ Tác động trực tiếp của thị  trường QSDĐ tới phát triển thị trường tài chính. 
Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các 
nguồn lực cho nền kinh tế.
­ Phát triển  thị  trường QSDĐ  một cách thông thoáng sẽ  tạo điều kiện cho  
việc hình thành giá cả  đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ  vào 
chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để  đảm bảo sự  cạnh tranh bình 
đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế 
khu vực và quốc tế.
­ Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản  
nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường QSDĐ thông thoáng sẽ tạo động 
cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận 
được.
­ Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ 
chế thị trường thì thị trường QSDĐ còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần 
kinh tế  trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị 

trường đất đai với các chính sách lớn của Nhà nước như  cổ  phần hoá, bán, khoán, 
cho thuê... các doanh nghiệp nhà nước.
1.1.3. Địa tô và quan hệ lợi ích kinh tế­ xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu  
tư và người có đất bị thu hồi
1.1.3.1. Lý thuyết về địa tô và quyền năng đối với đất đai
Địa tô là một phạm trù kinh tế  gắn liền với chế  độ  sở  hữu đất đai, là hình 
thái dưới đó quyền sở hữu đất đai được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu 
nhập cho người sở hữu. Vì đất không được sinh ra, thị trường đất đai phản ứng đối 
với việc đánh thuế khác hẳn so với thị  trường lao động và thị  trường hàng hóa do 
con người sản xuất ra. Thuế giá trị  đất hoàn thiện một cách lý tưởng có thể  không  
ảnh hưởng tới chi phí cơ hội trong việc sử dụng đất, hơn thế, nó có thể  làm giảm  

10


giá trị của quyền sở hữu đất hợp pháp (chủ nghĩa George). Theo các nha kinh t
̀
ế học 
thi các chi phí ph
̀
ải thanh toán để  sử  dụng đất đai gọi là địa tô (ngày nay thông 
thường gọi là thuế sử dụng đất). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, địa tô là  
một dạng hình đặc trưng của thu nhập mà chủ  sở  hữu đất đai nhận được. Theo  
C.Mác và Henry George thì địa tô được coi như là một hình thức của sự bóc lột. Chủ 
sở hữu đất đã có thể nhận “một cái gì đó từ hư không” chỉ bởi vì họ kiểm soát được  
những tài nguyên quan trọng đó. Đối với C.Mác, chủ  sở  hữu đất nhận được một  
phần lợi nhuận siêu ngạch (lợi nhuận là hình thái biểu trưng của giá trị  thặng dư)  
được tái phân bổ từ khu vực công nghiệp. [16]
Liên quan đến vấn đề  địa tô,  quyền sở  hữu và quyền sử  dụng phải được 
phân định rõ giữa các chủ  thể  (quy định trong các đạo luật như  Bộ  Luật Dân sự, 

Luật Sở  hữu trong công nghiệp, có thể  cả  trong Hiến pháp...). Quyền sở  hữu bao 
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy  
định của pháp luật. Còn quyền sử  dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa  
lợi, lợi tức từ tài sản; quyền này chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu. 
Đối với Viêt Nam, quy
̣
ền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước còn công dân, tổ 
chức, doanh nghiệp..v..v.. (thường gọi là người sử  dụng đất) chỉ  có quyền sử  dụng  
trên mảnh đất được Nhà nước giao. Hiểu theo khái niệm trên thì những người đang  
có QSDĐ không có quyền trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư. Điều này trên thực 
tiễn đã và đang làm cho các chủ thể tham gia quan hệ đất đai gặp phải những vấn đề 
phức tạp từ  việc sử dụng đất thực tế  cho đến quản lý vĩ mô trong nền KTTT định 
hướng XHCN. Đặc biệt là việc xuất hiện tư  tưởng và hành vi “độc quyền” trong  
việc giao đât, cho thuê đât, đ
́
́ ịnh giá bồi thường khi thu hồi đất, hạn mức sử dụng đất,  
thời hạn sử dụng đất…và khi những cơ chế, chính sách liên quan quy định bât h
́ ợp lý, 
tất yếu dẫn tới việc kìm hãm sự vân đông cua hàng hoá QSDĐ, th
̣
̣
̉
ị trường BĐS; đông
̀  

11


thơi nó còn làm phát sinh tiêu c
̀

ực cung nh
̃
ư nhưng ph
̃
ản ứng “bât th
́ ương” c
̀
ủa người  
SDĐ trong đơi sông xa hôi.
̀ ́
̃ ̣
1.1.3.2. Quan hệ  lợi ích kinh tế  ­ xã hội đối với Nhà nước, nhà đầu tư  và  
người sử dụng đất 
Lợi   ích   kinh   tế   là   một   phạm  trù   kinh   tế,   nó   phản   ánh  những  điều   kiện, 
phương tiện nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất của mỗi chủ thể do đó lợi ích kinh  
tế  còn là hình thức biểu hiện của quan hệ sản xuất và do quan hệ  sản xuất quyết  
định. Đối với lợi ích xã hội là cơ sở để đảm bảo công bằng thực sự, vững chắc cho  
sự phát triển đúng hướng và cho sự phát triển của các lợi ích khác. [16]
Cho dù cách phân chia lợi ích có thể khác nhau nhưng các lợi ích kinh tế bao 
giờ cũng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Có thể  thấy một phần nguồn lực đất  
đai vẫn chưa được sử  dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu kinh tế  ­ xã hội,  
tăng trưởng kinh tế và gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu 
còn chưa giải quyết được quan hệ lợi ích kinh tế ­ xã hội trong các quan hệ đất đai. 
Quan hệ hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi (3 bên) 
nhằm đảm bảo sử dụng đất đai không chỉ  chú trọng đến lợi ích trước mắt như  lợi 
nhuận từ  đất đai (do quy hoạch) mang lại các chủ  thể  cứ  ra sức khai thác chuyển 
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích đất đai màu mỡ  sang các 
loại đất  phi nông  nghiệp  dẫn  đến người  dân thiếu  việc   làm,   chuyển   đổi  nghề 
nghiệp chưa được coi trọng. Thực tế quan hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay còn nhiều 
bất cập với người sử dụng đất bị  thu hồi luôn mong muốn được bồi thường thỏa  

đáng, trong khi các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, Nhà nước  
chỉ thực hiện thu các khoản thuế  và lệ  phí từ  các giao dịch đất đai. Do vậy, vai trò  
của Nhà nước càng trở nên quan trọng trong điều tiết quan hệ lợi ích ba  bên trong sử 
dụng đất đai bền vững.

12


Giải quyết lợi ích giữa 3 bên là động lực của sự phát triển và phải đạt mục  
tiêu hài hòa về lợi ích giữa các bên, không triệt tiêu bất cứ bên nào và lợi ích của các  
bên cần được tôn trọng và bảo vệ. Nếu giải quyết tốt lợi ích thì sẽ  phát triển còn 
nếu giải quyết không tốt thì trở thành đối kháng và mâu thuẫn trong xã hội.
Nhận thức rõ quan điểm phát triển kinh tế gắn liền với thực hiện tiến bộ và 
công bằng xã hội, thống nhất chính sách kinh tế  với chính sách xã hội trên cơ  sở 
xem xét các yếu tố khách quan và chủ quan một cách khoa học, đánh giá đúng mức  
lợi ích giữa các bên từ đó tìm ra cách giải quyết hài hòa lợi ích, tăng sự đồng thuận, 
phù hợp với xu hướng của xã hội hiện đại.
Cũng như các loại tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những giá trị 
khác nhau: giá trị  sử  dụng trực tiếp (ví dụ  giá trị  về  quyền sử  dụng đất trên thị 
trường…) giá trị  sử  dụng gián tiếp (giá trị  sinh thái, duy trì và bảo vệ  một hệ  sinh  
thái nào đó…) và giá trị  vô hình (giá trị  mang tính tâm linh, đất thiêng …). Vì vậy, 
mức bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất như thế nào cho hợp lý và hài hòa  
lợi ích cần được giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đất của chúng ta.
Trên thực tế, nhiều trường hợp sau khi thu hồi đất của nông dân với giá bồi 
thường có khi chỉ  vài chục ngàn đồng trên một m2, doanh nghiệp đầu tư  xây dựng 
hạ  tầng, khu đô thị, khu nhà  ở  dân cư  và cho thuê hoặc chuyển nhượng có nơi lên 
đến vài triệu đồng trên một m2 mang lại lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, cộng đồng  
dân cư bị mất đất chưa được hưởng lợi ích của sự phát triển này mà đúng ra, lợi ích  
của dự  án phát triển kinh tế phải được phân chia một cách công bằng giữa ba nhà: 
Nhà nước, nhà đầu tư  và nhà nông. Việc Nhà nước ban hành các chính sách bồi 

thường hợp lý sẽ  buộc các doanh nghiệp sử  dụng đất tiết kiệm phát triển theo 
hướng bền vững nhằm nâng cao hiệu quả  đầu tư, đổi mới công nghệ  theo hướng  
thân thiện môi trường. 

13


Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng một trong những mục đích cốt 
lõi của hoạt động sản xuất kinh doanh là lợi nhuận và đó cũng là cơ sở  cho sự tồn 
tại, phát triển của doanh nghiệp. Chính vì vậy, để  góp phần vào sự  nghiệp công  
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước các doanh nghiệp là những nhà đầu tư  tiền của, 
công sức, trí tuệ để tạo ra giá trị thặng dư, tạo công ăn việc làm ổn định cho người 
lao động, góp phần đưa giá trị  quyền sử  dụng đất trở  thành nguồn vốn, nguồn nội 
lực quan trọng cho đất nước. Do đó, việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, 
nhà đầu tư  và người có đất bị  thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ  sở  Nhà  
nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất đảm bảo nhà đầu tư 
vẫn có lãi trong khi người bị thu hồi đất chấp thuận, ổn định đời sống.
1.2. Các chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết và quản lý phần 
giá  trị tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển
1.2.1. Các văn bản luật
Các văn bản luật là các văn bản do Quốc hội ban hành bao gồm: Hiến pháp, 
Luật Đất đai.
+ Hiến pháp là văn bản luật cao nhất của nhà nước ta, đã được ban hành lần 
thứ tư. Trong đó, hiến pháp lần thứ ba (quốc hội thông qua ngày 18/12/1980) và hiến  
pháp lần thứ  tư  (quốc hội thông qua ngày 15/4/1992) đã quy định về  quyền sở  hữu 
của nhà nước và nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Trong đó có quy định  
tại điều 18 hiến pháp 1992 là: “Tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất,  
đươc nhà nước giao theo quy định của pháp luật” là nguyên tắc quan trọng và là căn 
cứ pháp lý để soạn thảo luật đất đai về giá đất, định giá đất và thị trường bất động  
sản. Bên cạnh đó, điều 23 Hiến pháp cũng quy định: “Trong trường hợp thật cần  

thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc  

14


trưng  dụng   có   bồi  thường  tài   sản   của   cá   nhân   hoặc   tổ   chức   theo   thời   giá   thị  
trường” [17]
+ Luật Đất đai:
Nhà nước Việt Nam đã ban hành 3 văn bản Luật Đất đai vào các năm 1987,  
1993, 2003. Trong đó, Luật Đất đai 2003 đã giải quyết được những vấn đề mà thực  
tiễn đặt ra, tháo bỏ những ách tắc ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, ổn định chính  
trị  xã hội. Luật đã quy định nhiều nội dung mới phù hợp với nền kinh tế thị trường  
như các vấn đề: kinh tế đất, thị trường bất động sản, về quyền của người sử dụng  
đất…
Luật Đất đai 2003,  được  Quốc hội khoá 11 kỳ  họp thứ  4 thông qua ngày 
26/11/2003 bao gồm 7 chương 146 điều. Các điều luật có liên quan đến điều tiết và 
quản lý các nguồn lợi từ đất:
Khoản 3 điều 5 Luật Đất đai 2003 đã chỉ rõ “Nhà nước thực hiện quyền điều  
tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
­ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
­ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
­ Điều tiết phần giá trị  tăng thêm từ  đất mà không do đầu tư  của người sử  
dụng đất mang lại” [18]
Để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội và lợi ích của người sử dụng, tùy 
thuộc vào đối tượng và mục đích sử dụng mà Nhà nước áp dụng các hình thức giao 
đất không thu tiền, có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (điều 33, 34).
Các vấn đề  liên quan đến thu hồi đất cũng được quy định rất rõ trong Luật  
Đất đai 2003, một số quy định đáng quan tâm là: 
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau 
khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố  hoặc khi dự  án đầu tư  có nhu  

15


cầu sử  dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ  quan nhà 
nước có thẩm quyền xét duyệt. (Điều 39)
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để  sử  dụng vào mục đích phát triển  
kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu 
kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. (Điều 40)
+ Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã  
được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,  
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân  
mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất (Điều 40).
+ Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới  
có cùng mục đích sử  dụng, nếu không có đất để  bồi thường thì được bồi thường  
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Điều 42).

1.2.2. Các văn bản dưới luật
Các văn bản dưới luật là các văn bản hướng dẫn thi hành luật do trung ương 
và địa phương ban hành.
Trên cơ  sở  Nghị   định 188/2004/NĐ­ CP ngày 16 tháng 11 năm 2004   của  
Chính phủ  về  phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Chính phủ 
ban hành Nghị định 123/2007/NĐ­ CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 có sửa đổi, bổ xung 
một số điều, trong đó có quy định UBND cấp tỉnh hàng năm phải điều chỉnh lại loại  
đất, loại đường phố và vị  trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch,  đầu tư  nâng 
cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ  tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại 
đường phố  và vị  trí đất đã phân loại trước đó, cũng như  là quy định cụ  thể  những  
trường hợp mà UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh giá.
Trên cơ sở Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 Chính phủ ban hành Nghị 

16


định 197/2004/NĐ­CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư 
khi nhà nước thu hồi đất gồm 7 chương, 51 điều. 
Nghị  định 197/2004 và Nghị  định 22/1998 có bố  cục về  cơ  bản thống nhất 
với nhau, nhưng Nghị  định 197 đã khắc phục được những tồn tại trong Nghị  định  
22, trong đó quy định “giá đất để  tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử 
dụng” do UBND tỉnh quy định. 
Nghị  định số  84/2007/NĐ­CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ  quy  
định bổ  sung về  việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực  
hiện quyền sử  dụng đất, trình tự  thủ  tục bồi thường, hỗ  trợ, tái định cư  khi Nhà 
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Khắc phục những bất cập trong bồi thường, hỗ  trợ, tái định cư  cho người  
dân bị thu hồi đất mới đây Nghị định 69/2009/NĐ­CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của 
Chính phủ, quy định bổ  sung về  quy hoạch sử  dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi  
thường, hỗ trợ tái định cư là một trong những chính sách được người dân mong mỏi, 
đón chờ nhất. Trong Nghị định còn chỉ rõ “Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ  
việc thu hồi, chuyển mục đích sử  dụng đất để  thực hiện các khoản hỗ  trợ  cho  
người có đất bị thu hồi” quy định tại Điều 17 Nghị định này. Chi tiết các khoản hỗ 
trợ cho người dân có đất bị thu hồi được quy định trong các Điều 18, 19, 20, 21, 22 
và Điều 23.
1.3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về việc chia sẻ lợi ích từ đất
1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất 
đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với  
tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị  quốc hữu hóa. 
Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ  đất đô thị  của nước này chỉ  chính thức hoàn  
tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị  thuộc về  Nhà nước và được 

17


quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. 
Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân  
XHCN. [16]
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong  
hệ  thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ  việc cho thuê đất  ở  Thượng Hải, Luật 
Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao  
và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. 
Cuộc cách mạng trong phân phối đất đai bắt đầu từ  năm 1987 và kéo dài hơn một  
thập kỷ trải qua ba giai đoạn.
Tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước của Trung Quốc đã ban hành quyết định 
cải cách đất đai  ở  một số  thành phố  lớn như  Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng  
Châu… Đặc khu kinh tế  Thẩm Quyến là thành phố  đầu tiên  ở  Trung Quốc thừa  
nhận giá trị  hàng hóa của đất đai. Như  vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào  
thị  trường như  các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử  Trung Quốc và đã khởi  
xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu, đấu  
giá.
Tháng 4/1988, Quốc vụ  viện Trung Quốc sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ 
sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật, hủy bỏ  quy định  
cấm cho thuê đất và ban hành Quy chế  tạm thời về  việc giao và chuyển nhượng 
bằng hợp đồng, đấu thầu, đấu giá. Như  vậy, từ  cơ  chế  giao đất không thu tiền 
chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định  
thời hạn SDĐ, hệ  thống SDĐ của Trung Quốc đã đạt được những thành tựu khả 
quan. Thời kỳ  của Kế  hoạch 5 năm lần thứ  9, việc cải cách hệ  thống SDĐ được 
tiến hành sâu rộng hơn, từ  nguyên tắc năng động cân bằng cho việc khai thác SDĐ  
nông nghiệp (năm 1996) đến những chính sách ổn định lâu dài trong việc tăng cường  
quản lý nhà nước đối với đất đai. Tất cả  những cải cách nổi bật đối với hệ  thống 

18


SDĐ này đã dọn đường cho việc thành lập và hoàn thiện thị  trường đất đai Trung  
Quốc.
Việc sửa đổi Hiến pháp và pháp luật liên quan đến đất đai không chỉ giúp duy  
trì bản chất tự nhiên của hàng hóa đất đai thuộc sở hữu nhà nước ở cấp độ luật, mà 
còn đánh dấu sự  khởi đầu của quá trình “thương mại hóa” trong quản lý nhà nước  
về  đất đai  ở Trung Quốc. Với việc thành lập thị  trường đất đai, đất đai ở  hầu hết 
các thành phố và địa phương khác ở Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương 
thức phải trả tiền cho Nhà nước.
Ngay từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đất 
và   xác   định   giá   đất   theo   cơ   chế   thị   trường   phát   triển   mạnh   như   Quảng   Đông, 
Jiangsu, Zhijang. Việc thành lập thị trường đất đai như hệ thống lưu trữ về mua bán 
đất đai  ở Hàng Châu, Chợ địa  ốc  ở  Quảng Đông, Zhejiang là cơ  sở  định hướng để 
cải cách hệ thống SDĐ. Những hoạt động trên có vai trò to lớn của Bộ Đất đai và  
Tài nguyên Trung Quốc. Năm 1998, Bộ này đã ban hành Thông tư về khuyến khích  
việc chuyển QSDĐ của Nhà nước bằng đấu thầu và đấu giá đã góp phần dẫn đến  
giai đoạn thứ hai trong việc thành lập thị trường đất đai Trung Quốc.
Ngày 01/01/2000, Bộ  Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư  về  việc  
thành lập Thị  trường đất đai thực và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu  
chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao  
dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai. Trong đó nhấn 
mạnh Bộ sẽ tập trung thiết lập và hoàn thiện hệ  thống quản lý đất đai, tiêu chuẩn 
hóa thị trường đất đai theo trình tự: kiểm soát toàn bộ hệ thống nguồn cung đất đai  
phục vụ  cho mục đích xây dựng; công khai hệ  thống các giao dịch QSDĐ và ban 
hành; cải tiến một cách thường xuyên hệ  thống giá đất tiêu chuẩn (giá đất tiêu 
chuẩn được ban hành mới theo định kỳ ba năm một lần và được điều chỉnh cho phù  

19

hợp với những thay đổi của thị trường); thiết lập hệ thống đăng ký đất đai theo yêu 
cầu; thực hiện hệ thống quyết định tập thể.
Năm 2001, hệ thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình 
thành với quan điểm tăng cường quản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên. 
Hệ thống thị trường “thực” về đất đai, giá đất tiêu chuẩn và thông tin công khai về 
đất đai,… được thiết lập tại nhiều thành phố   ở  Trung Quốc. Những hệ  thống cơ 
bản đảm bảo tiêu chuẩn vận hành của thị  trường đất đai phục vụ  như  những công 
cụ tiêu chuẩn hóa trật tự thị trường này.
Ở  Trung Quốc, đất đai sử  dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư  nước  
ngoài thuộc một trong những trường hợp SDĐ phải trả  tiền đầu tiên. Luật Đầu tư 
nước ngoài của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và  
Trung Quốc ban hành năm 1979 quy định đầu tư  của phía Trung Quốc được thực 
hiện bằng QSDĐ, và “khi mà QSDĐ không phải là phần vốn góp của bên doanh  
nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả  cho Nhà nước khoản phí về 
việc SDĐ”; diện tích đất được sử  dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể 
được chuyển giao thông qua việc ký kết hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về 
đất đai, trong đó xác định rõ mục đích, thời gian và khoản phí cho việc sử dụng. Nếu  
như  trước năm 1990, doanh nghiệp đầu tư  nước ngoài có đất sử  dụng chủ  yếu  
thông qua con đường ký hợp đồng và trả  phí cho việc SDĐ của mình thì sau Nghị 
định 55, 56, họ có thể có được QSDĐ thông qua hình thức chuyển nhượng.
Như  vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai 
của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức quốc  
hữu hóa đất đai đối với đô thị   ở  Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với  
trường hợp Việt Nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ  thị 
trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt Nam. Cũng cần phải thừa nhận  
một thực tế  rằng, dù thời điểm chính thức “thị  trường hóa đất đai”  ở  Trung Quốc 

20

(theo Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến  
pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì  
chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp. Luật quy hoạch nông thôn và đô  
thị  của Trung Quốc có hiệu lực thi hành từ  ngày 01/01/2008. Luật này nhấn mạnh 
trong khu vực quy hoạch không được chiếm dụng đất nông nghiệp để  xây dựng  
doanh nghiệp, cơ sở công cộng, công trình công cộng và khu nhà ở; nghiêm cấm bất  
kỳ  đơn vị, cá nhân tùy tiện thay đổi quy hoạch và trước khi sửa đổi quy hoạch, cơ 
quan tổ  chức thiết kế quy hoạch phải tổng kết tình hình thực hiện quy hoạch ban  
đầu đồng thời báo cáo lên cơ  quan phê duyệt; các quy hoạch trong thôn làng phải 
được hội nghị toàn thôn hoặc hội nghị đại biểu của thôn thảo luận thông qua trước  
khi đăng ký phê duyệt, bất kỳ đơn vị  cá nhân nào cũng có quyền tố  cáo hoặc buộc  
tội các hành vi vi phạm quy hoạch. 
Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần 
phải có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính  
là: một hệ  thống quản lý đất đai có đủ  năng lực mà trong đó các cơ  quan lập quy  
hoạch, cơ quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả 
và minh bạch trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn  
phân biệt đối xử  giữa các loại chủ  thể  SDĐ, phù hợp hơn với quá trình hội nhập,  
chẳng hạn như việc áp dụng hình thức "giao đất" cho nhà đầu tư  nước ngoài như 
Trung Quốc đã làm; một hệ thống các yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy đủ,  
rõ ràng để có thể hỗ trợ một cách hiệu quả cho thị trường QSDĐ. Trung Quốc, thuế 
đất chiếm khoảng 2,4% tổng nguồn thu của Chính phủ.
Việc   khuyến   khích   xây   dựng   các   doanh   nghiệp   địa   phương   là   một   trong  
những giải pháp quan trọng của Trung Quốc nhằm giải quyết vấn đề việc làm do bị 
thu hồi đất  ở  nông thôn, góp phần  ổn định đời sống, giảm sức ép về  việc làm cho 
các đô thị lớn. Đây là một bài học bổ ích cho chúng ta, nhất là đối với giai đoạn đô 

21

thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở nước ta hiện nay. Xây dựng các đô thị  quy mô vừa  
và nhỏ để giảm bớt lao động nhập cư ở các thành phố lớn.
Đối với Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ và  
tái định cư  là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, GPMB cũng như  số  lượng  
người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để  thực hiện các dự  án đầu tư. Nếu việc 
thu hồi đất không thể  tránh khỏi thì việc chuẩn bị  phương án đền bù rất cẩn thận  
trên cơ  sở  tính toán đầy đủ  lợi ích của Nhà nước, tập thể  và cá nhân, đảm bảo  
những người bị  thu hồi đất có thể  khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với  
trước khi bị  thu hồi đất. Việc đền bù nhà  ở  cho người dân  ở  thành phố  khác với  
việc bồi thường cho người dân ở  nông thôn bởi có sự  khách nhau về  hình thức sở 
hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố thì nhà  
nước bồi thường bằng tiền là chính với mức giá do thị  trường bất động sản quyết  
định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn,  
nhà nước thực hiện theo những cách thức linh hoạt hơn với mỗi đối tượng khác 
nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau...
Nhằm hạn chế hoạt động tích trữ  đất đai của các công ty bất động sản, Bộ 
Đất đai và Tài nguyên cùng Bộ Nhà ở và Xây dựng thành thị ­ nông thôn Trung Quốc  
cho biết: các công ty bất động sản bị  cấm tham gia đấu giá để  mua thêm đất đai, 
nếu họ   đã   có  đất để   không trong  hơn  một   năm...  yêu  cầu  chính  quyền  các  địa 
phương cần  ưu tiên các dự  án xây dựng nhà  ở  giá hợp lý và đặc biệt ít nhất 70% 
nguồn cung đất cần được dành cho các dự án nhà ở công cộng hoặc các khu căn hộ 
nhỏ. Nếu các chính quyền địa phương không đạt được mục tiêu này, sẽ bị cấm chào  
bán đất cho các dự án xây nhà cao cấp.
Trong phát triển các Khu kinh tế, khu công nghiệp, Trung Quốc đã có những 
chính sách về đất đai, hài hòa lợi ích của nhà đầu tư:

22

­ Việc sử  dụng đất để  đầu tư  các công trình, dự  án trong KKT, KCN đều 
được thực hiện theo hình thức đấu thầu. Trong quá trình đấu thầu, để khuyến khích 
đầu tư, Nhà nước kiểm soát giá thành ở mức hợp lý để đảm bảo giá trúng thầu xây 
dựng không thấp hơn giá thành xây dựng để nhà đầu tư có lợi nhuận. Nhà nước giữ 
quyền đưa ra mức giá thấp nhất làm cơ sở cho việc đấu thầu để  đảm bảo giá đất  
xây dựng không thấp hơn mức giá sàn.
­ Về vấn đề đền bù đất đai: Nhà nước đảm bảo đời sống lâu dài cho người 
dân bằng cách: 
+ Không đưa toàn bộ  số  tiền đền bù cho người dân mà thanh toán tiền cho  
người dân làm nhiều lần hoặc hỗ trợ người dân sử  dụng phần tiền giữ  lại để  góp  
vốn kinh doanh, tạo thu nhập và việc làm lâu dài; 
+ Đào tạo nghề, tạo việc làm thích hợp cho người dân; 
+ Thiết lập hệ  thống bảo hiểm xã hội của nông dân mất đất và ngành bảo  
hiểm xã hội nhà nước phải xây dựng hệ thống bảo hiểm nhiều loại theo các lứa tuổi 
khác nhau, thiết lập nhà dưỡng lão, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế, bảo hiểm  
người nghèo... 
+ Mời nông dân mất đất hưởng một phần thành quả  và thu lợi của công 
nghiệp hoá và đô thị hoá bằng cách thu hút nông dân mất đất tham gia cổ phần. Tại  
Thượng Hải, chính quyền đảm bảo đời sống và việc làm cho người dân bằng cách  
thành lập các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất mà thành viên tham gia là người dân bị 
mất đất, giao đất cho họ để họ tổ chức sản xuất kinh doanh. Để tập hợp người dân,  
lãnh đạo chính quyền địa phương tại nơi mất đất được chỉ  định làm chủ  doanh  
nghiệp, cơ sở sản xuất.
­ Vấn đề  quy hoạch sử  dụng đất phục vụ  cho phát triển KKT, KCN được 
Chính phủ  Trung Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là công tác đền bù, trưng thu  
đất. Công tác tổ chức đền bù, giá đền bù, kế hoạch đền bù được Nhà nước phê chuẩn 

23