luận văn thạc sĩ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố yên bái tỉnh yên bái

i

LỜI CAM ĐOAN
Tên tôi là: Nguyễn Trọng Tản
Sinh ngày: 30/08/1981 – Nơi sinh: Tiền Hải - Thái Bình
Là học viên cao học lớp: CH18B – Chuyên ngành Quản lý kinh tế.
Niên khóa: 2012 – 2014. Khoa sau đại học – Trường Đại học Thương Mại.
Tôi xin cam đoan:
1. Luận văn Thạc sỹ kinh tế: “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái” là do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của
Tiến sỹ Thân Danh Phúc.
2. Các số liệu, tài liệu, dẫn chứng mà tôi sử dụng trong đề tài là do chính tôi
thu thập, xử lý mà không có sự sao chép không hợp lệ nào.
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về sự cam đoan này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Tản


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và bản luận văn này, bên cạnh những nỗ
lực của bản thân tác giả đã nhận được sự quan tâm, động viên, giúp đỡ tận tình của
các thầy cô, bạn bè, gia đình trong suốt quá trình học tập, công tác.
Nhân đây, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới:
- Người hướng dẫn khoa học: Tiến sỹ Thân Danh Phúc
- Các thầy cô giáo Khoa sau đại học – Trường Đại học Thương Mại
- Tập thể lãnh đạo, phòng TNMT, sở kế hoạch đầu tư thành phố Yên Bái
- Các cơ quan, các nhà khoa học, gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và cung cấp tài
liệu cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.

Mặc dù đã có nhiều cố gắng để hoàn thành luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình
và năng lực của bản thân, tuy nhiên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, tác
giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô và bạn đọc
để tác giả có thể hoàn thiện tốt luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015.
Tác giả

Nguyễn Trọng Tản


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................ii
MỤC LỤC...............................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................................vi
DANG MỤC BẢNG BIỂU.....................................................................................vii
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1 Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài..............................................................2
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.......................................................................3
4 Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................4
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................4
6 Kết cấu luận văn..................................................................................................5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT
ĐAI..................................................................................6
1.1 Khái niệm, sự cần thiết của quản lý nhà nước về đất đai................................6
1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai........................................................6

1.1.2 Sự cần thiết của quản lý nhà nước về đất đai...............................................9
2.2 Nội dung và công cụ quản lý nhà nước về đất đai..........................................11
2.2.1 Ban hành văn bản pháp quy và tổ chức thực hiện.......................................11
2.2.2 Thực hiện các nghiệp vụ quản lý về đất đai..................................................12
2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất............................................................18
2.2.4 Kiểm tra, giám sát, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất..................................................................................20
2.3 Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai........................................20
2.3.1 Cơ chế chính sách pháp luật........................................................................20
2.3.2 Các chủ thể sử dụng đất...............................................................................22
2.3.3 Nhân tố khác.................................................................................................22


iv

2.4 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của một số tỉnh,
huyện phía Bắc................................................................22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN......25
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI – TỈNH YÊN BÁI.........................................25
2.1 Khái quát tình hình sử dụng đất đai tại thành phố Yên Bái
– Tỉnh Yên Bái..................................................................25
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố.....................30
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố................31
2.2.3 Hiện trạng đất chưa sử dụng.......................................................................33
2.3 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái tỉnh
Yên Bái giai đoạn 2011 – 2014...............................................................................34
2.3.1 Công tác điều tra khảo sát đo đạc, đánh giá đất, phân hạng, lập bản đồ
địa chính.................................................................................................................34

2.3.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất............................................................34
2.3.3.4. Đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp......................................42
2.3.3 Công tác giao đất, cho thuê đất, và thu hồi đất, chuyển
mục đích đất sử dụng....................................................................................42
2.3.4 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........43
2.3.5 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
và Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai...............................................43
2.3.6 Thanh tra, giám sát, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý các
vi phạm trong quản lý sử dụng đất.......................................................................45
2.3.7. Lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết của thành phố Yên
Bái 5 năm (2012 -2015)...............................................................................45
2.3.8 Công tác thống kê kiểm kê đất đai................................................................55
2.3.9 Công tác thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm giải quyết các khiếu nại tranh
chấp về đất đai.......................................................................................................56
2.4. Những kết quả đạt được và hạn chế trong quản lý nhà nước về đất đai trên


v

địa bàn thành phố Yên Bái – tỉnh Yên Bái............................................................56
2.4.1 Những kết quả chủ yếu.................................................................................57
2.4.2 Những hạn chế..............................................................................................58

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI – TỈNH YÊN BÁI..............................59
3.1 Định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh
Yên Bái.................................................................................................................... 59
3.2 Cơ hội và thách thức của QLNN về đất đại trên địa bàn thành phố...............60
3.2.1 Quan điểm hoàn thiện QLNN về đất đai.....................................................61
3.2.2 Quan điểm quản lý bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, minh bạch..........62

3.2.3 Định hướng mục tiêu hoàn thiện.................................................................63
3.3 Một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái....................................................................64
3.3.2 Giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai của thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái.............................................................................................65
3.3 Một số kiến nghị...............................................................................................77
KẾT LUẬN.............................................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................81


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chỉ tiêu

Mã

1

2
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN
NNP
Trong đó:
LUA
Trong đó:Đất chuyên trồng lúa nước
CLN
RPH

RDD
RSX
NTS
PNN
Trong đó:

3

1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
3
3.1
3.2

4
5
6

CTS
CQP
CAN
SKK
Đất xây dựng khu công nghiệp
Đất xây dựng cụm công nghiệp
SKS
DDT
DRA
TTN
NTD
DHT
Trong đó:
DVH
DYT
DGD
DTT
ODT
CDS
CDS
CDS
DTD
DBT
DDL

Đất nông nghiệp

Đất trồng lúa
Đất trồng cây lâu năm
Đất rừng phòng hộ
Đất rừng đặc dụng
Đất rừng sản xuất
Đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất phi nông nghiệp
Đất xây dựng trụ sở cơ quan,
công trình sự nghiệp
Đất quốc phòng
Đất an ninh
Đất khu công nghiệp
Đất cho hoạt động khoáng sản
Đất di tích danh thắng
Đất bãi thải, xử lý chất thải
Đất tôn giáo, tín ngưỡng
Đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất phát triển hạ tầng
Đất cơ sở văn hoá
Đất cơ sở y tế
Đất cơ sở giáo dục - Đào tạo
Đất cơ sở thể dục thể thao
Đất ở tại đô thị
Đất chưa sử dụng
Đất chưa sử dụng còn lại
Đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng
Đất đô thị
Đất khu bảo tồn thiên nhiên
Đất khu du lịch

vii

DANG MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.2 Các chỉ tiêu sử dụng đất phân bổ trên địa bànthành phố Yên Bái........26
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2014...................................30
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2014.....................................30
Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014.............................31
Biểu đồ 2.6: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014...............................32
Bảng 2.7 Phân kỳ quy hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng trên thành phố
Yên Bái.................................................................................................................... 33
Bảng 2.8 Kế hoạch sử dụng đất phân theo từng năm của thành phố Yên Bái.....37
Bảng 2.9 Kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp theo các chỉ tiêu cấp trên phân bổ
như sau:.................................................................................................................. 46
Bảng 2.10 Kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp theo các chỉ tiêu cấp trên phân
bổ như sau:.............................................................................................................48
Bảng 2.11 Chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp kỳ cuối giai đoạn 2016-2020..........49
Bảng 2.13 Chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp kỳ cuối giai đoạn 2016-2020.......51


1

MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với
sản xuất nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả".

Cùng với quá trình CNH - HĐH, với sự phát triển mạnh mẽ của cơ chế thị
trường và quá trình bùng nổ dân số, các quan hệ đất đai chuyển từ chỗ là quan hệ
khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và
sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được coi như một
hàng hoá đem ra mua bán trao đổi, một tài sản dùng để chuyển nhượng, thế chấp và
thừa kế…. Sự phong phú về yêu cầu của cuộc sống trong đổi mới và phát triển nền
kinh tế của đất nước đã và đang dẫn đến sự đa dạng về mục đích sử dụng đất đai.
Đây là một biểu hiện tốt của việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy
nhiên, chính từ sự đa dạng về mục đích sử dụng đất đai đó, quá trình tổ chức quản
lý và sử dụng đất cũng vì thế mà bộc lộ những tồn tại, nảy sinh nhiều vấn đề nằm
ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước như: sử dụng đất không đúng mục đích, sai
nguyên tắc, giao đất trái thẩm quyền... Hiện tượng tranh chấp đất, lấn chiếm đất đai
diễn ra ngày càng phức tạp; Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi,
GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, … diễn ra còn chậm, chưa đồng bộ đã phần
nào làm ảnh hưởng tới việc sản xuất của người dân.
Xuất phát từ thực tế đó, với mong muốn tìm hiểu về thực trạng công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, từ đó đánh giá những thuận lợi, khó khăn, đề xuất những
giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tôi đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái
– tỉnh Yên Bái”


2

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ( TLSX) không thể
thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp là mặt bằng để sản xuất … nội dung
quản của nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHXN đã
được nghiên cứu khá toàn diện và rộng rãi. Tuy nhiên quản lý Nhà nước về đất đai
trong điều kiện phát triển KTTT và hội nhập kinh tế thế giới, trong phạm vi một đô

thị cụ thể như thành phố Yên Bái còn chưa có nhiều công trình nghiên cứu một cách
hệ thống và toàn diện.
Các nghiên cứu QLNN vê đất đai trong giai đoạn hiện nay phần lớn tập trung
đề cập đến các cơ chế chính sách về đất đai trong nền KTTT ở nước ta trong quá
trình hội nhập nền kinh tế khu vực ( AFTA) trong đó có luận văn thạc sĩ của tác giả
Nguyễn Hoàng Anh ( năm 2010) “ Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Nam Trực – Tỉnh Nam Định” và đề tài “ Nghiên cứu đánh giá thực trạng, đề xuất
mô hình tổ chức quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện góp phần đẩy mạnh thực hiện kinh
tế hoá ngành quản lý đất đai” ( năm 2014) của nhóm tác giả Nguyễn Thị Minh Tâm
và Hà Việt Cường, có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai, các công trình
nghiên cứu chủ yếu liên quan đến đất nông nghiệp nhằm mục đích phát triển nông
nghiệp, chuyển sang thời kỳ đổi mới cùng với sự ra đởi của luật đất đai năm 1987,
tình hình nghiên cứu về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng
cũng phát triển khá mạnh. Ngoài các vấn đề liên quan đến quản lý đất nông nghiệp
thì các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai gắn với mục tiêu chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, giảm phân hoá giàu nghèo, thực hiện công bằng xã hội, hay các vấn đề
mang tính kỹ thuật như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất … được đề
cập khá nhiều. Trong những lần chuẩn bị để bổ sung sửa đổi và ban hành mới Luật
Đất Đai, đã có nhiều nghiên cứu về chính sách đất đai của các nước và kinh nghiệm
đối với Viêt Nam. Gần đây thì các vấn đề về quản lý đất đai, đền bù, giải phóng mặt
bằng hay các chính sách đối với các vùng bị mất nhiều đất sản xuất là đề tài được
nghiên cứu, trao đổi rất nhiều trên báo chí cũng như các loại tạp chí chuyên ngành
như luận án tiến sĩ của nghiên cứu sinh Đào Xuân Mùi ( năm 2002) với đề tài “


3

Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở ngoại thành Hà Nội” và đồng
thời đã có nhiều nghiên cứu quan trọng công phu của các Bộ, các Viện nghiên cứu,
các nhà khoa học như: “ Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách đất

đai và sử dụng hợp lý quỹ đất” (năm 2000) của Tổng cục Địa chính và Viện nghiên
cứu Địa chính do tiến sỹ Chu Văn Thỉnh làm chủ nhiệm đề tài và một số đề tài
nghiên cứu khoa học khác nhìn chung các nghiên cứu đã đề cập đến nội dung sở
hữu toàn dân về đất đai với mục tiêu tìm hiểu khoa học và tham mưc cho nhà nước
ban hành các chính sách đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tốc độ đô thị
hoá mạnh phát sinh nhiều mâu thuẫn về quyền lợi giữa người SDĐ bị thu hồi đất
với quyền lợi của Nhà nước trong các chính sách về bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất.
Đã có nhiều công trình nghiên cứu của các nhà khoa học và nhà quản lý về xây
dựng chính sách đất đai trong quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, nhằm
góp ý kiến với Nhà nước xây dựng chính sách bồi thường đảm bảo công bằng xã
hội như: “ Quan hệ sử dụng hợp lý đất đai khu vực nông thôn, biện pháp vừ có tính
trước mắt, vừa có tính lâu dài nhằm xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững ở
Việt Nam” của tiến sĩ Nguyễn Dũng Tiến ( năm 2005) thuộc Viện nghiên cứu Địa
chính.
Với vai trò đất đai là nguồn lực quan trọng của quá trình CNH – HĐH đất
nước trong điều kiện nền KTTT đã có nhiều cá nhân và các tổ chức nghiên cứu
phần lớn đề cập đến cơ chế chính sách về đất đai và đất đai được đánh giá có vị trí
vô cùng quan trọng, một trong những đề tài nghiê cứu tương đối toàn diện là đề tài
nghiên cứu cấp Nhà nước của Nguyễn Đình Bồng - Bộ tài nguyên môi trường với
tên đề tài “ Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” (năm 2005) tuy nhiên đến nay chưa có đề
tài hoặc công trình nghiên cứu khoa học nào về công tác quản lý Nhà nước về đất
đai công bố trùng với đề tài mà cao học viên đã lựa chọn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích
Trên cơ sở phân tích các vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, đánh


4

giá công tác quản lý đất đai tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp chủ yếu về
công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Yên Bái – tỉnh Yên Bái
3.2 Nhiệm vụ
- Phân tích cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, nôi dung và các công
cụ quản lý nhà nước đối với đất đai
- Phân tích đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai và tình hình sử
dụng một số loại đất tại thành phố Yên Bái, những kết quả đạt được, những hạn chế,
yếu kém và nguyên nhân
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu mang tính khả thi để làm tốt quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái và đề xuất một số vấn đề đối với
chính sách quản lý đất đai của nhà nước

4 Phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp luận
- Dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biên chứng và duy vật lịch sử của triết
học Mác – Leenin, quá trình nghiên cứu sử dụng các phương pháp điều tra thực tế,
so sánh đánh giá…
- Có nhiều cách tiếp cận khi nghiên cứu về quản lý đất đai, tuy nhiên học viên
chủ yếu tiếp cận vấn đề thiên về giác độ kinh tế và trong nền kinh tế thị trường.
4.2 Phương pháp cụ thể
- Khai thác xử lý và tổng quan các tư liệu, dữ liệu thứ cấp tại các cơ quan quản
lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, các trung tâm thông tin, phòng tài nguyên
môi trường và trên các website…..
- Minh hoạ bằng bản đồ biểu đồ, luận văn tiến hành nghiên cứu một số vấn đề
chuyên sâu trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai.
- Tham vấn ý kiến chuyên gia, nhà quản lý chuyên ngành về đất đai trên địa
bàn thành phố Yên Bái – Tỉnh Yên Bái.
- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh, các phương tiện công
nghệ thông tin hỗ trợ.

5

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1 Đối tượng nghiên cứu
- Nhiệm vụ QLNN về đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái – tỉnh Yên Bái
liên quan đến nhiều cấp nhiều ngành trong phạm vi đề tài chỉ tập trung nghiên cứu
công tác QLNN về đất đai của thành phố Yên Bái
5.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Yên Bái – tỉnh Yên Bái, gồm các cơ quan có trách nhiệm quản lý của chính
quyền địa phương gồm UBND tỉnh Yên Bái, UBND thành phố Yên Bái, các phòng
ban quản lý về đất đai, UBND phường, xã là chủ yếu, các cơ quan chức năng, bộ
máy thực thi ở các Sở ngành của tỉnh gồm : Sở kế hoạch, tài nguyên môi trường, Sở
xây dựng …
Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
thành phố giai đoạn 2012 - 2014 đề xuất giải pháp, kiến nghị về quản lý nhà nước
trên địa bàn định hướng đến năm 2020

6 Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn
được chia làm ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đất đai
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Yên
Bái – tỉnh Yên Bái.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái.

6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI
1.1 Khái niệm, sự cần thiết của quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả"
Quản lý Nhà nước đối với đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về kinh tế, do vai trò và vị trí đặc biệt của đất đai với tính chất là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, TLSX không thể thay thế trong sản xuất nông lâm nghiệp là mặt
bằng để tổ chức sản xuất nhiều ngành kinh tế… đồng thời đất đai là hàng hoá có giá trị
cao. Quản lý nhà nước về đất đai chính là thực hiện chức năng của nhà nước thực hiện
quyền đại diện sở hữu toàn dân, tham gia tực tiếp vào vận hành thị trường đất đai.
Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm:
quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các
sản phẩm do sử dụng đất mà có...
Đất đai do tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển
của xã hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho thấy đất đai
là một tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo
điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất. Chính vì
vậy,đất đai có ý nghĩa ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt,
tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, có vị trí cố định, không di
chyển được cũng không thể tạo ra thêm tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái tạo
thông qua độ phì của đất. Con người không thể tạo ra đất đai nhưng bằng lao động
của mình con người tác động vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản phẩm cần thiết

phục vụ cho cuộc sống của con người. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên


7

lại vừa là sản phẩm của lao động. Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định ý nghĩa to
lớn của đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phàn quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh quốc
phòng…” Đối với mỗi lĩnh vực, đất đai lại có ý nghĩa quan trọng khác nhau. Trong
ngành nông nghiệp, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó vừa là đối tượng lao
động, vừa là tư liệu lao động. Con người khai phá đất hoang để chăn nuôi trồng trọt,
cũng nhờ có đất mà cây trồng mới có thể sinh trưởng và phát triển được, cung cấp
lương thực thực phẩm để nuôi sống con người. Cho nên nếu không có đất, các hoạt
động sản xuất nông nghiệp sẽ không thể tiến hành được. Trong công nghiệp và các
ngành khai khoáng, đất được khai thác để làm gạch ngói, đồ gốm phục vụ cho
ngành xây dựng. Đất còn làm nền móng, là địa điểm để tiến hành các hoạt động
thao tác, là chỗ đứng cho công nhân trong sản xuất công nghiệp. Trong cuộc sống,
đất đai còn là địa bàn phân bố khu dân cư, là nơi để con người xây dựng nhà ở, hệ
thống đường sá giao thông, các toà nhà cao tầng, các công trình văn hoá kiến trúc
tạo nên bộ mặt tổng thể của một quốc gia. Ngoài ra, đất đai còn là nơi để xây dựng
các tụ điểm vui chơi giải trí, thể dục thể thao, xây dựng các di tích lịch sử, các danh
lam thắng cảnh để thoả mãn nhu cầu cuộc sống hàng ngày của con người.
Mặt khác, đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia. Nói đến chủ quyền của một
quốc gia là phải nói đến sự toàn vẹn lãnh thổ của quốc gia đó. Để bảo vệ toàn vẹn
lãnh thổ, nhà nước phải sử dụng quyền lực của mình để bảo vệ đất đai, ngăn chặn
sự xâm lấn của các thế lực bên ngoài. Trải qua các cuộc đấu tranh dựng nước và giữ
nước, đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của bao thế hệ đã hi sinh xương
máu, dày công vun đắp mới có được. Từ đó đất đai trở thành giá trị thiêng liêng và
vô cùng quý giá, đòi hỏi chúng ta phải giữ gìn, sử dụng hợp lý đất đai.

Các nội dung trên nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai,
được tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây:
*Thứ nhất: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo
quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước đại diện sở hữu toàn bộ quỹ đất


8

đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng.
Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử
dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân phối lại
quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Để thực hiện việc phân
phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử
dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất,
giữa các vùng kinh tế. Hơn nữa, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi
đất. Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng thời,
Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập quy
hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
*Thứ hai: Nhà nước đại diện sở hữu đất đai nên biết rõ các thông tin
chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của
việc quản lý và sử dụng đất đai. Cụ thể:
-Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất
có hợp lý, có hiệu quả không? có theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? cách đánh
giá phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai.
-Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong toàn quốc
gia,trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về
diện tích của mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, v.v...; nắm về diện
tích của từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ...

-Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hoá tính của từng loại đất,
độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất v.v.., đặc biệt là đối với đất nông nghiệp.
*Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử
dụng đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do
người sử dụng cụ thể thực hiện. Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp với
yêu cầu và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình
phân phối và sử dụng đất Trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm
và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi
phạm, bất cập đó.


9

*Thứ tư. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt
động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền
sử dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử
dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử
dụng đất...) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể thống nhất đều nhằm
mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai. Nắm chắc tình hình
đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân phối đất đai và sử dụng đất đai một
cách hợp lý theo quy hoạch, kế hoạch. Kiểm tra, giám sát là củng cố trật tự trong
phân phối đất đai và sử dụng đất đai, đảm bảo đúng quy định của Nhà nước.
Từ sự phân tích các hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai như trên, có
thể đưa ra khái niệm quản lý nhà nước về đất đai như sau:
*Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối

với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và
phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình
quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
1.1.2 Sự cần thiết của quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt do vậy để đảm bảo quyền sử dụng đất và khai phá các vùng đất
mới dự trữ cho tương lai là vô cùng quan trọng
Luật đất đai năm 2003 ra đời ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2004
ở Việt Nam tạo ra một bước ngoặt lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Luật đã điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với thời kỳ đổi mới, thời kỳ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và mở rộng hợp tác với các nước trong khu vực
và trên thế giới. Đồng thời đã tạo ra thế và lực thúc đẩy trình độ phát triển của công


10

tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta, giúp việc quản lý đất đai thống nhất,
đồng bộ hơn và từng bước đi vào nề nếp, hạn chế được tình trạng phân tán, sử dụng
đất không đúng mục đích hoặc bỏ hoang….
Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:
-Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đảm bảo tính hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều
kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn góp phần tích cực vào vấn đề
bảo vệ môi trường.
- Quản lý đất đai là phải thường xuyên đo đạc, thành lập nên các hồ sơ địa
chính thống kê đầy đủ các chủ sở đất để chính quyền địa phương quản lý dễ dàng
hơn. Theo Hiến pháp 1992 quy định đất đai là sở hữu toàn dân mà đại diện là Nhà
nước, chính vì vậy nên Nhà nước có quyền định đoạt số phận của đất đai thông qua
việc nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất khi cần thiết. Các đối tượng sử dụng
đất chỉ có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm lấn và tư hữu đất
đai, sử dụng các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các phát sinh trong xã hội. Các
quan hệ xã hội đối với đất đai bao gồm quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử
dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm tạo ra do sử dụng đất.
Đất đai là sở hữu toàn dân mà đại diện cao nhất là nhà nước vì vậy Nhà nước
dung quyền nhất thống nhất đât đai của mình bằng các quy phạm pháp luật
về quản lý đất đai của các cơ quan quyền lực, được thực hiện thông qua hệ thống
các cơ quan nhà nước do nhà nước lập ra.
Để tránh tình trạng đất đai bị chuyển mục đích sử dụng trái phép, sử dụng
không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nguồn tài nguyên đất bị lãng phí, đòi
hỏi tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai, nhằm khai thác và sử
dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai của thành phố với chức năng cung cấp vốn đầu
tư cho sự phát triển của thành phố.
Đất đai được sử dụng bằng cách Nhà nước giao cho các hộ dân và các thành
phần kinh tế trong xã hội đảm bảo được sử dụng lâu dài phục vụ cho quá trình kinh


11

doanh và sản xuất trên mảnh đất của mình. Việc sử dụng đúng mục đích đất đai sẽ
tạo điều kiện tốt hơn cho quá trình quản lý, đất đai được sử dụng được xác định theo
cơ cấu và không gian sử dụng, đòi hỏi phải nghiên cứu các yêu cầu khách quan của
xã hội về nhu cầu sử dụng đất khi đó phân bổ đất một cách hợp lý tránh thất thất
thoát lãng phí tài nguyên đât.
Các quy hoạch về đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống giao thông,
kênh rạch thuỷ lợi và kiến trúc của toàn địa phương nhằm mang lại hiệu quả cao
cho công tác quản lý đất đai. Vì vậy mục tiêu cơ bản của công tác quản lý đất đai là
sự kết hợp hữu cơ giữa hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội trong việc sử dụng đất
một cách triệt để nhất và người kinh doanh trên mảnh đất của mình phải có nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước bằng cách phải nộp thuế sử dụng đất.

Do hiện trạng quản lý nhà nước về đất đai còn có nhiều điểm hạn chế, vì trình
độ cán bộ quản lý địa chính trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, chưa cập nhật đầy
đủ được các thông tin và các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào quản lý do vậy năng lực
còn có nhiều điểm hạn chế vì thế hiệu qủa quản lý không cao.
2.2 Nội dung và công cụ quản lý nhà nước về đất đai
Nội dung quản lý nhà nước về ngành, lĩnh vực thường được quy định rõ
trong các văn bản luật. Đối với lĩnh vực đất đai, ngoài các văn bản luật chuyên
ngành còn được quy định tại một số văn bản luật khác. ở đây, chúng ta chỉ tiếp cận
và phân tích những nội dung được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai hiện
hành. Luật Đất đai 2003 quy định rõ 13 nội dung của công tác quản lý nhà nước về
đất đai, có thể phân thành các nhóm sau:
2.2.1 Ban hành văn bản pháp quy và tổ chức thực hiện
Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản lý.
Nhà nước dùng pháp luật để thực hiện quyền cai trị của mình, bằng cách tác động
vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của họ.
Luật pháp là công cụ cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ
của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. Như đã nêu ở trên, đất đai là một vấn đề
hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế lại vừa mang tính xã hội, trong quan hệ đất
đai thường dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, để gải quyết các mối quan hệ đó,
nhà nước phải ban hành một hệ thống văn bản đầy đủ, chặt chẽ.


12

Đất nước ta đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, diễn biến
quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp đòi hỏi cả về lý luận
cũng như thực tiễn phải tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện. Vì vậy, công tác ban
hành văn bản pháp quy luôn được quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, để pháp luật đi
vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần tổ chức tốt công tác tuyên truyền phổ biến
pháp luật đến mọi đối tượng trong xã hội, bên cạnh đó việc thực thi pháp luật cũng

cần được quan tâm, phải kiên quyết xử lý những đối tượng vi phạm cả trong quản lý
và sử dụng đất. Nội dung này bao gồm việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý sử dụng đất, tuyên truyền phổ biến đến mọi đối tượng quản lý, sử dụng
đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy
trong quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới thường được quy định trong văn bản
pháp quy của cấp trên. Đồng thời cũng nghiêm cấm việc các cơ quản quản lý cấp
dưới ban hành trái hoặc có thêm các quy định khác so với các văn bản của cấp trên.
Những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ được quy định rõ trong
Luật và những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của cấp tỉnh được quy
định trong Nghị định của Chính phủ. Theo các văn bản thi hành Luật Đất đai 2003,
cấp tỉnh quy định về một số nội dung trên địa bàn tỉnh như: giá đất hàng năm trên
cơ sở khung giá của Chính phủ; hạn mức giao đất ở mới và hạn mức công nhận đất
ở; suất đầu tư đối với các dự án; quy định quản lý một số loại đất như nghĩa địa, đất
tôn giao, tín ngưỡng;…
2.2.2 Thực hiện các nghiệp vụ quản lý về đất đai
a. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Các nội dung cụ thể bao gồm công tác hoạch định và phân định
đường địa giới hành chính các cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã), cắm mốc địa giới,
lập bản đồ địa giới hành chính các cấp và lập bản đồ hành chính các cấp. Công tác
phân định biên giới quốc gia không chỉ thực hiện trên đất liền mà phải chú ý trên
các vùng biển và hải đảo, vì đây là bộ phận hết sức quan trọng của lãnh thổ mỗi
nước. Công tác hoạch định và phân định địa giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã
cũng hết sức quan trọng, việc phân định không đảm bảo rất dễ nảy sinh tranh chấp


13

về địa giới, việc chia tách, sáp nhập các đơn vị hành chính các cấp nếu không mang
tính chiến lược sẽ gây ra những lãng phí rất lớn cho xã hội và ảnh hưởng đến sự
phát triển của chính đơn vị đó. Các quy định về lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, mốc địa giới hành chính được quy định cụ thể tại điều 17 Luật Đất đai 2003.
b. Đo đạc, lập bản đồ địa chính; thống kê kiểm kê đất đai; đánh giá phân
hạng đất; xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai:
- Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai, nhà nước phải tiến hành điều tra,
khảo sát, đo đạc để nắm được quỹ đất theo từng loại đất và từng loại đối tượng sử
dụng đất. Bản đồ địa chính là bản đồ chi tiết phản ánh hiện trạng sử dụng đất, trên đó
vừa thể hiện các yếu tố kỹ thuật về thửa đất như hình thể, vị trí (toạ độ) diện tích,
kích thước các cạnh lại vừa thể hiện các yếu tố xã hội như chủ sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đối với thửa đất, tình trạng quy
hoạch… Đây có thể coi là nguồn tài liệu gốc quan trọng nhất để từ đó thực hiện các
nhiệm vụ khác của công tác quản lý đất đai như thống kê đất đai, cấp GCN QSD
đất, thu hồi đất, bồi thường GPMB, xây dựng hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin
đất đai… Điều 19 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về bản đồ địa chính.
- Thống kê, kiểm kê đất đai cung cấp số liệu về thực trạng sử dụng đất tại
một thời điểm nhất định trong năm, qua đó cho biết cơ cấu đất đai về loại đất
cũng như đối tượng sử dụng đất, đây là nguồn số liệu giúp cho công tác đánhgiá
tình tình quản lý sử dụng, mức độ thực hiện quy hoạch để từ đó có biện pháp bổ
sung chấn chỉnh kịp thời những những lệch lạc so với định hướng sử dụng đất ở
tầm vĩ mô và dài hạn. Điều 53 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về công tác thống
kê, kiểm kê đất đai.
- Đánh giá phân hạng đất là đánh giá về mặt chất lượng đất thông qua việc
phân tích tính chất lý hoá đất, đánh giá các điều kiện tự nhiên xã hội ảnh hưởng
đến việc sử dụng đất (chủ yếu khả năng sử dụng trong nông nghiệp). Tài liệu phân
hạng đất là căn cứ để đánh giá tiềm năng và khả năng thích nghi đất đai, là cơ sở
khoa học trong định hướng sử dụng đất hợp lý.


14

- Xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai là việc thiết lập ban đầu

và cập nhật biến động hệ thống hồ sơ ở dạng giấy và dạng số về toàn bộ nguồn lực
đất đai, tình hình phân bổ sử dụng, tình trạng pháp lý trong quản lý và sử dụng đất,
thông tin về người sử dụng đất…, nhằm mục đích phục vụ công tác tra cứu, quản lý,
hoạch định chính sách.
c. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
- Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục
đích kinh tế xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử dụng đất
đai, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy hoạch đất đai.
- Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch, kế hoạch hoá là một công cụ hết
sức hữu hiệu, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai
và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ
gìn cảnh quan môi trường. Quy hoạch còn là công cụ để phân bổ nguồn lực (kể cả
vốn, lao động và công nghệ) đồng đều ở các vùng miền trong cả nước.
- Quy hoạch dài hạn về đất đai được công bố sẽ giúp các nhà đầu tư chủ động
hơn trong việc hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh của mình. Thông qua
công cụ quy hoạch, nhà nước sẽ góp phần điều tiết cung, cầu một số loại đất trên thị
trường, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp của thị trường bất động sản.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc
để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
-Quy hoạch là công cụ quản lý khoa học, vì trong công tác lập quy hoạch phải
đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch
tốt cần đảm bảo tính chiến lược và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân
thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung.
- Quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên, không
được lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hoá nếu không sẽ rơi vào tình trạng hành chính
hoá các quan hệ về đất đai, điều này trái với sự vận động của nền kinh tế thị trường.
Luật Đất đai 2003 từ điều 21 đến điều 30 đã quy định đầy đủ về nguyên tắc, căn

15

cứ, nội dung, trách nhiệm lập và thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, ngoài ra còn quy định việc công bố, thực hiện và điều chính quy hoạch.
Ngoài quy hoạch sử dụng đất, còn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai như quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy
hoạch vùng, hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn …
d. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất:
Giao đất và cho thuê đất là những hình thức nhà nước giao quyền sử dụng cho
người sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là việc nhà nước
thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, nhà nước cho phép chủ sử dụng
đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác hoặc thu hồi của chủ sử
dụng này để giao cho chủ sử dụng khác hay sử dụng vào mục đích công cộng. Việc
giao quyền sử dụng đất được đi kèm với một số công cụ quản lý khác, đó là hạn
mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể sử dụng
đất. Về bản chất, giao đất và cho thuê đất không có gì khác biệt. Hiện nay nhà nước
ta đang áp dụng hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền, giao đất có thời
hạn và giao lâu dài (vô thời hạn). Trong giao đất có thu tiền lại có thể thông qua
hình thức thu theo giá nhà nước quy định hoặc thông qua đấu giá đất (giá sàn không
được thấp hơn giá nhà nước quy định). Đối với hình thức thuê đất thì có thể trả tiền
thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, trong đó hình
thức trả tiền một lần chỉ áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc
thu hồi đất của nhà nước chỉ thực hiện trong một số trường hợp nhất định như thu
hồi để sử dụng vào mục đích công cộng, khu dân cư nông thôn, quỹ đất phát triển
đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất hoặc các dự án phát triển
kinh tế thuộc nhóm A, hoặc trường hợp vi phạm trong quá trình sử dụng đất…
*Chính sách giao đất của nhà nước thể hiện như sau:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cất các mục đích sử dụng đất
công vào công việc phát triền cơ sở hạ tầng cũng như vấn đề về anh ninh quốc
phòng như: Trồng rừng,bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, xây dựng các công

trình phục vụ cho lĩnh vực sự nghiệp, kinh tế,văn hoá xã hội…


16

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản,
làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
+ Hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở, các cá nhân tổ chức
xây dựng cơ sở kết cấu hạ tầng sau đó bán phục vụ mục đích kinh doanh, hoạc cho
thuê diện tích đất sử dụng…
*Chính sách cho thuê đất của nhà nước :
Bao gồm các thành phần, tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh
theo các phương án đã được duyệt từ trước, trừ các doanh nghiệp sử dụng vào mục
đích nông nghiệp. Ngoài ra còn có các nhân và các tổ chức nước ngoài
Theo điều 37 Luật đất đai năm 2003 đã quy định rõ ràngtrách nhiệm của Nhà
nước trong việc giao đất và cho thuê đất cụ thể như sau:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:
+ Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Uỷ ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:
+Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
+Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất quy định trên đây không được ủy quyền.

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định trên đây là
cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng
đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
*Chính sách thu hồi đất:


17

Nhà nước là đại diện sở hữu toàn bộ đất đai do vậy quyền quyết định thu hồi
đất hoặc xử lý các sai phạm về đất đai trong các trường hợp sau:
- Các cá nhân tổ chức bị giải thể phá sản, không có nhu cầu sử dụng đất, người
đã chết nhưng không còn người thừa kế…hoặc người sử dụng đất tự nguyện giao
nộp và không có mục đích sử dụng đất
- Đất không sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền cho
phép, và người sử dụng đất trốn thuế không có nghĩa vụ với nhà nước vể mặt tài chính.
- Ngoài ra đất được nhà nước thu hồi phục vụ cho các vấn đề an ninh quốc
gia khi đó nhà nước phải có trách nhiệm đảm bảo cho các tổ chức cá nhân ổn định
khu làm việc và chỗ ở mới…và có các chính sách đền bù hỗ trợ theo quy định của
pháp luật hiện hành.
Các trường hợp còn lại áp dụng hình thức tự thoả thuận giữa các đối tượng
sử dụng đất (về bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trong một số
trường hợp đặc biệt, khẩn cấp nhà nước có thể áp dụng hình thức trưng dụng đất.
Từ điều 31 đến điều 45 Luật Đất đai 2003 quy định chi tiết về việc giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và trưng dụng đất.
đ. Đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất:
Đăng ký đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Sau khi phát sinh
quyền sử dụng đất (được giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền QSD đất…), hoặc
có những thay đổi trong sử dụng đất thì người sử dụng phải đăng ký với cơ quan
nhà nước để được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và làm thủ tục cấp GCN
QSD đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Được cấp GCN là quyền đầu
tiên của người sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện các quyền khác của người sử dụng
đất, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận
QSD đất cũng là điều kiện để giao dịch trên thị trường.
2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đây là nội dung hết sức quan trọng, nó diễn ra thường xuyên, liên tục, phản
ánh các vận động chủ yếu của các quan hệ về đất đai trong thị trường. Để thực hiện


18

nội dung này, trước hết phải ban hành hệ thống văn bản pháp quy về quyền hạn và
trách nhiệm của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các
thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và các chế tài xử lý vi phạm. Trong nền
kinh tế thị trường, khi nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền định
đoạt đối với đất đai, vừa là chủ thể sử dụng đất lớn nhất vừa là người quản lý
giám sát việc sử dụng, nếu quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ
ràng và không được luật hoá thì rất dễ nảy sinh bất bình đẳng giữa các chủ thể sử
dụng đất. Lúc này quan hệ đất đai sa vào cơ chế xin cho, mang nặng tính hành
chính, không theo quy luật thị trường.Quá trình đảm bảo thực thi các quyền của
người sử dụng đất, nhà nước nên giảm dần các biện pháp hành chính, thực hiện
phân quyền gắn với phân cấp và uỷ quyền cho các cơ quan chuyên môn về một số
nghiệp vụ cụ thể. Cần có sự tham gia của các thành phần khác ngoài nhà nước trong
một số công đoạn (xã hội hoá một số hoạt động quản lý). Về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất không chỉ được quy định trong Luật Đất đai mà còn được quy
định trong các văn bản luật khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh
bất động sản…Luật Đất đai 2003 đã có 17 điều, từ điều 105 đến điều 121 quy
định về quyền và nghĩa vụ chung cũng như quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của
các nhóm đối tượng sử dụng đất. Về các thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng
đất được quy định từ điều 122 đến điều 131.Theo luật hiện hành, tuy giữa các

nhóm đối tượng sử dụng đất khác nhau thì có quyền và nghĩa vụ khác nhau, nhưng
nhìn chung, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau: Người sử dụng
đất có các quyền chung như: Được cấp GCN QSD đất; được hưởng kết quả đầu tư
trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất của mình; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.Ngoài ra, người sử
dụng đất cũn cú cỏc quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền
sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất .Về nghĩa vụ, người
sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy
định về chế độ sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử