Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
=====================

KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI 
VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

1


Tháng 9/2012

2


MỤC LỤC
    
I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI.........................................................4
II. MỘT SỐ NỘI  DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC...............5
1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI..............................................................................................5
1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)..............................5
1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và 
Đông Âu)...............................................................................................................................6
1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi ­ Các nước thuộc 
Liên Xô cũ và Đông Âu........................................................................................................6
1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển.................................................7
1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN......................................................8
2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI....................................................................................8
­ Rumani:...............................................................................................................................9
3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................10
4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ.19
4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc.........................19

4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất.................................................................32
4.3. Định giá đất.................................................................................................................33
5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT..........................................39
­ Anh:...................................................................................................................................39
­ Hoa Kỳ..............................................................................................................................40
­ Scotland.............................................................................................................................41
­ Hà Lan...............................................................................................................................42
6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI.........................42
­ Liên minh Châu Âu...........................................................................................................42
­ Thụy Điển........................................................................................................................43
Rumani: ..............................................................................................................................43
­ Úc......................................................................................................................................44
 7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI  NƯỚC NGOÀI ...........................................47
­ Hàn Quốc..........................................................................................................................47
­ Trung Quốc.......................................................................................................................47
­ Đài Loan............................................................................................................................48
­ Thụy Điển........................................................................................................................48
­ Một số nước Châu Phi.....................................................................................................49

3


I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở  bất kì quốc gia 
nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của  
mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế ­ xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì,  
thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất 
đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ  và phát huy 
tiềm năng từ đất.
Quản   lý   đất   đai là   một   khái   niệm có   thể   liên   quan   đến những   nỗ   lực 

của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những 
nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản  lý   đất  đai  (Land   management) bao  gồm   các quy  trình   để sử   dụng tài 
nguyên  đất có   hiệu quả. Đây  chủ   yếu   là   trách  nhiệm của   chủ   sở   hữu đất.   Chính 
phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục 
tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững
Quản lý hành chính về đất đai (Land administration)  liên quan đến việc xây 
dựng   cơ   chế   quản   lý quyền đối   với   đất   đai   và sử   dụng đất, quá   trình   sử 
dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý 
đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong 
quản  lý  đất   đai thông   qua   việc tập  trung   vào các   vấn   đề chính  sách và   tầm   quan 
trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị   đất đai có thể được  hiểu là cách chính 
phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai
Quản lý Nhà nước về  đất đai  có thể  có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước  
khác nhau. Quản lý nhà nước về  đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập 
trung vào cách thức chính phủ  xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản 
lý đất đai cho tất cả  các loại đất không phân biệt quyền sử  dụng đất. Cụ  thể  hơn, 
đây   là   quá   trình   Nhà   nước quản   lý đất   đai thuộc   sở   hữu   của Nhà   nước 
và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Địa chính là hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất 
đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống thông 
tin địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị  trí địa lý thông qua tọa 
độ và bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị  cơ  bản trong hệ 
thống thông tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn 
vị đó.
Đất đai không chỉ  giới hạn là bề  mặt trái đất, mà còn được hiểu như  là khái 
niệm pháp lý về  bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên 
trên,  dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một  số  công trình xây dựng về  mặt vật 
chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao 

gồm các khu vực có nước bao phủ.
Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự  dễ  dàng tiếp cận thông tin  
đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, 
4


kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được 
liên  tục   cập  nhật và có   thể được   phổ biến rộng   rãi đến   các   chủ   thể thị trường và 
chính phủ để  quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về   đăng ký trong nhiều 
trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về  quyền lợi, do vậy, cần 
phải đáng   tin   cậy và   mang   tính   độc   lập. Đồng   thời,   đó   là   lí   do   tại   sao  ở   hầu  
hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thông tin thuộc về chính phủ.
Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở  các nước nơi  
đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai và kiểm  
soát việc sử  dụng đất. Tại các quốc gia có sở  hữu chủ  yếu tư  nhân về  đất đai, sự 
kiểm soát của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu thông qua 
hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính. 
Một thuật ngữ khác về  quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ  chức 
quốc tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là quá trình phát 
triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý 
các tổ chức quản lý đất đai.
II. MỘT SỐ NỘI  DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC
1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI
1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng  
hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận  
quyền tư  hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ  sở  hữu đất đai, các nước thuộc 
nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở  hữu. Đó là vừa thừa nhận sở 
hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. 
Tại Anh, quyền tư  hữu về  đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,  

luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở  hữu của nữ  hoàng Anh (hình 
thức sở  hữu này chỉ  mang tính tượng trưng, nặng về  ý nghĩa chính trị, không có ý 
nghĩa về  mặt kinh tế  và pháp luật). Bên cạnh đó nữ  hoàng cũng có những diện tích 
đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước. 
Tại Pháp, cũng như  các nước thuộc G7 khác, chế  độ  sở  hữu đất đai gồm hai  
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất 
đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu 
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất 
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương. 
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng 
thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB  
và chính quyền các bang. 
Đối với Nhật Bản cũng gần như  mô hình các quốc gia G7 khác, chế  độ  sở 
hữu đất đai thừa nhận sở  hữu và thừa kế  của tư  nhân. Các giao dịch về  đất được  
tiến hành thông qua thị  trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự  kiểm soát của các cơ 
quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế  độ  sở  hữu được cấu trúc thành SHTN, sở  hữu của  
chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước. 
5


1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và 
Đông Âu)
  Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) 
trong thời kỳ  chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô  
sụp đổ  năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN  ở  Châu Âu là Ba lan,  
Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ  Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư  và Anbani  
(Thực ra các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước 
cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva;  
Moldova;   Latvia;   Kirghiztan;   Tajikistan;   Armenia;   Turkmenistan;   Estonia);   Trung 

Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ  còn có 5 quốc gia là  
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và 
Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh 
đạo. Tuy nhiên, mô hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô  
hình CNXH hiện thực của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của  
C.Mác. Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc  
(nhưng thực chất là mô hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại 
không có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không  
rõ ràng theo mô hình nào. Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các  
nước XHCN trước đây là nền kinh tế  kế  hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế 
độ công hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ 
công hữu về  đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống  
nhau:  Ở  Trung Quốc trước năm 1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của 
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị  thuộc 
SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự  lưu, đồi núi  
tự  lưu cũng thuộc về  sở  hữu tập thể;  Ở  Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa 
XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để  thực hiện  
xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố 
là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử 
dụng, trên cơ  sở  phân phối bình quân. Toàn bộ  đất rừng, lòng đất, mặt nước đều  
thuộc về Sở  hữu toàn dân (SHTD)”1. Chế độ SHTD về đất đai  ở Liên xô trước đây  
và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở LB Nga, SHNN về đất  
đai được làm rõ hơn. 
LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế  của khối các nước XHCN 
lúc đó, chế  độ  sở  hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở  hữu của nhiều thành 
phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai. 
1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi ­ Các nước 
thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay 
thực hiện chế  độ  đa sở hữu về  đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ  thống chính trị 

TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD về 
đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về 
đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình 
đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại 
gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ 
 Hiến pháp nước CHXHCNLBXV Nga năm 1918.

1

6


phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê 
đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ 
sở  bãi bỏ  sự  độc quyền của Nhà nước, để  chuyển sang hình thức phải trả  tiền và 
công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai.
Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm  
tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với 
loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý  
đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài 
sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản. 
Tên 
nước

QSH tư nhân

Albani

Tất cả đất đai

Bungari
CH Séc
Hungari
Ba Lan
Rumani

Tất cả đất đai
Tất cả đất đai
Tất cả đất đai
Tất cả đất đai
Tất cả đất đai

Chiến lược tư nhân 
hoá
Phân phối
Hoàn trả
Hoàn trả
Hoàn trả, phân phối
Bán đất của nhà nước
Hoàn trả và phân phối

Chiến lược 
phân bổ

Khả năng chuyển 
nhượng

Chia khoảnh

Mua bán, cho thuê

Chia khoảnh
Chia khoảnh
Chia khoảnh
Chia khoảnh
Chia khoảnh

Mua bán, cho thuê
Mua, bán, thuê
Mua, bán, thuê
Mua, bán, thuê
Mua, bán, thuê

Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185

Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ  sở  hữu 
đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư  nhân hoá đất đai. Ngoài việc 
được hoàn trả  cho chủ  cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp  
để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ  tư  nhân đa sở hữu  
về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chng. Như vậy, 
khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế 
độ SHTN về đất đai. 
1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số  các  quốc gia trên thế 
giới, có trình độ  phát triển kinh tế  vẫn  ở  mức trung bình và thấp. Về  chế  độ  chính 
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế  độ  chính trị  hết sức đa 
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể  thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở  hữu đất  
đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt  
Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ. 
Riêng đối với chế độ  SHTN hoàn toàn, trên thực tế  rất khó có quốc gia đang  

phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu  
còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc  
sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của  
rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn  
trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan,  
Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân. 
Đối với Trung Quốc, chế  độ  sở  hữu về  đất đai là chế  độ  công hữu. Nước  
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai ­ đó là chế 
độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. 
7


Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với 
các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 
99 năm2.  Như  vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ  sở  hữu là chế  độ  SHNN về 
đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu 
của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương.  
Như   vậy,   về   cơ   bản,   Nam   Phi   thực   hiện   chế   độ   SHNN   về   đất   đai.   Đối   với  
Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất 
đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở  hữu của Nhà nước và tư  nhân. Các loại đất có 
thể  thuộc QSH của các cá nhân người Mông Cổ  hoặc các công ty, tổ  chức người 
nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận 
cả SHTN của người nước ngoài về đất đai3. 
Đối với khu vực Mỹ  Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển  ở  khu vực 
này thực hiện chế  độ  đa sở  hữu về  đất đai, trong đó sở  hữu của nhà nước không  
phải là phần cơ bản. 
1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
STT
1

Tên nước
Brunây

Văn bản luật quy định
Luật thu hồi đất 1949, Luật đất 
đai 2000

2

Campuchia

Luật đất đai 2001

3

Đông Timo

Quy định của Tổng thống về đất 
đai 2006

4

Indônexia

Quy định của Chính phủ về quản 
lý đất đai 2004

5

Lào

Luật đất đai  1997

6

Malaixia

Luật đất đai 1960

7

Mianma

Hiến pháp (điều 18)

8

Singapore

Luật đất đai 1978

9

Thái Lan

Luật đất đai 2008

10

Việt Nam

Hiến pháp 1980; 1992
Luật đất đai 1988;1993; 2003

Hình thức sở hữu
Tư hữu, Quốc Vương
Sở hữu quốc vương
SHTN
Sở hữu chính phủ
Sở hữu tập thể
SHNN
SHTN
SHNN
SHTN
Đất nông nghiệp thuộc 
SHNN
SHTD
SHNN
SHTN
SHNN
SHNN
SHTN
SHNN
SHTN
SHTD

2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI
­ Thụy Điển

 Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 72

2

 Luật Đất đai của Mông Cổ ­ Chương II, phần 6, năm 2002  

3

8


Điều tra về  sử  dụng đất  ở  Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số  cơ 
quan chính phủ  khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ 
chi tiết khác nhau. Kết quả, cùng với các mô tả  về  phương pháp thực hiện, thường  
được công bố  trên trang thông tin của cơ  quan thống kê tương  ứng. Tuy nhiên, kết 
quả  từ  các nguồn nêu trên được cơ  quan thống kê của Thụy Điển định kỳ  biên tập 
thành một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức.
Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thông tin về việc sử dụng 
đất nói chung và được chia thành 8 phân loại sử  dụng đất khác nhau, bao gồm đất 
nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng; đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, 
đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất 
khác, và nước. Đất xây dựng lại tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: 
đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ  dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ  lễ, đất công nghiệp, đất 
thương mại, đất cơ sở dịch vụ công cộng và thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở 
lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây dựng khác.
Ngoài ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể  gán 
vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần đất  
xây dựng cũng như  đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng,  
vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ  về  loại sử  dụng đất đặc biệt được giám sát bao  
gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ  dưỡng cuối tuần và các kỳ 
nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những vùng  

núi cao, đất chăn thả  tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro  và 
khu tiếng ồn. 
­ Trung Quốc
Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất 
đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai.
Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ  thống điều tra đất đai sẽ  được thiết lập 
trong cả  nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ  quan hành chính quản lý 
về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ  quan khác  
có liên quan cùng cấp. Chủ  sở  hữu đất đai hoặc người sử  dụng đất sẽ  phối hợp 
trong quá trình điều tra, và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”. 
Kết quả  của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử  dụng đất sẽ 
được công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm  
tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với 
kết quả điều tra toàn quốc, kết quả sẽ được công bố rộng rãi sau khi được Hội đồng  
Nhà nước phê duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ 
trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây  
dựng.
­ Rumani:
­ Việc quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ  địa chính bởi Cơ  quan Địa chính và 
Đăng ký đất đai quốc gia Rumani. Để  quản lý tốt sản phẩm và thống nhất trên toàn 
quốc, Cơ  quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani thực hiện các công 
việc sau:

9


nước;

+ Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả 
+ Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ  địa chính cho tổ  chức và cá 

nhân;

+ Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm.
­ Hoạt động đo đạc lập bản đồ  địa chính  ở  Rumani do các đơn vị  tư  nhân 
thực hiện.
­ Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau:
 Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia;
 Xây dựng hệ thống lưới tọa độ  thống nhất trên phạm vi cả  nước phục 
vụ cho công tác đo vẽ thửa đất;
 Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương. 
3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
­  Hàn Quốc
Để  quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử  dụng  
đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia , quy hoạch sử dụng đất 
cấp tỉnh, quy hoạch sử  dụng đất vùng thủ  đô; quy hoạch sử  dụng đất cấp huyện,  
quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp 
tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị  cơ bản và kế hoạch sử dụng đất  
là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát  
triển và thị  trường. Quy hoạch sử  dụng đất là nền tảng, căn cứ  cho các quy hoạch  
khác   như   quy   hoạch   giao   thông,   xây   dựng   đô   thị,…Quy   hoạch   sử   dụng   đất   chỉ 
khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để  phát triển đô thị, đất nông 
nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ  lập quy hoạch sử 
dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. 
Quy hoạch sử  dụng đất được thực hiện từ  tổng thể  tới chi tiết. Quy hoạch  
cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp  
huyện, vùng đô thị  phải căn cứ  vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do  
Bộ  trưởng Bộ  Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử  dụng đất  
cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị  cơ  bản do tỉnh  
trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử 

dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị  viện  
nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ  được công khai và phổ  biến đến  
nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp 
nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân  
trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy  
hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn  
thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống…
­  Trung Quốc
  Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:   
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau:
10


a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;
b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
c) Bảo đảm sự  cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử  dụng đất của các ngành  
kinh tế, xã hội và các địa phương;
d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự  nhiên nhằm duy trì  
và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;
đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
 Nội dung quy hoạch sử dụng đất: 
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu  
thuộc 2 nhóm sau:
a) Nhóm các chỉ  tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ  tiêu 
(đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, 
đất bổ  sung cho đất canh tác bị  chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác 
mỏ). Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia  
và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng 
đất cấp tỉnh phân bổ  tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân 

bổ tiếp đến từng xã. 
b) Nhóm các chỉ  tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể  thay đổi giữa các loại 
chỉ  tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ  tiêu (đất 
trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ,  đất công  
nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ  tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây  
dựng, đất thương mại ­ dịch vụ).
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ 
tiêu chuyển mục đích sử  dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh.  
Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện.
Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất:
a. Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất 
đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác;  
tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn,  
chỉ đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương.
b. Cơ  quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh: Tổ  chức lập và thực hiện 
quy hoạch  đất đai quốc  gia,  quy hoạch tổng thể  sử  dụng  đất và các  hạng mục 
chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định  
quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện, UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và 
thẩm định quy hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh – sau đây gọi là  
“thị xã”), huyện.
c. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND 2 cấp  huyện: Căn cứ vào quy hoạch 
tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy quy hoạch tổng thể 
sử  dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính 
của mình.
d. Phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị  trấn): Căn cứ vào quy hoạch tổng thể 
sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử 
11


dụng đất trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý 

kiến quần chúng đối với quy hoạch.
 Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố 
trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam 
Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế  (như: Thâm Quyến, Chu Hải). UBND cấp  
tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị  hành chính cấp huyện và quy  
hoạch sử dụng đất của cấp xã. 
 quan ch
ịu 
Sơ đC
ồơơ
 th
ẩm quy
C
 quan ch
ịu ền phê 
trách nhi
trách nhiệệmm

CẤP QUỐC GIA

CẤP TỈNH
Sở Đất đai và Tài nguyên

CẤP THỊ XÃ

Phê chuẩn
Phê chuẩn
­ Tỉnh lỵ
­ > 1 triệu dân

­ QVV chỉ định

CẤP TỈNH

Phê chuẩn

Văn phòng Đất đai và 
Tài nguyên
CẤP THỊ XÃ
CẤP HUYỆN

Phê chuẩn

Văn phòng Đất đai và 
Tài nguyên

CẤP Xà– THỊ TRẤN

Phê chuẩn
Phê chuẩn theo quy 
định của tỉnh

 K
  ỳ quy hoạch sử dụng đất : 
  

CẤP HUYỆN

Phòng Đất đai và Tài 

Theo quy đ
ịnh của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ  quy hoạch sử dụng đất của  
nguyên
CẤP XÃ, THỊ TRẤN
các cấp là 10 năm. 
 Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm :  
a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:
­ Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất 
canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ 
rõ diện tích đất canh tác cơ  bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng  
tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử 
dụng dưới bất cứ lý do gì.
­ Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố 
trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử  dụng một số 
diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử dụng 
đất đã được xét duyệt. Trên cơ  sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ  cụ  thể  cho  
12


từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch  
sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện.
­ Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích 
khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.
­ Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ  thể  diện 
tích đất canh tác được khai thác mới để  bù đắp cho diện tích đất canh tác phải 
chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi.
­ Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ  chức các đoàn kiểm tra, giám sát 
việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch 
sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương 
sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị 

thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để 
tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.
b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
­ Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án  phát 
triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
­ Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ  sở  khi xét duyệt các dự  án đầu tư  và 
kiểm tra, giám sát các dự  án đầu tư  trong quá trình triển khai thực hiện dự  án (tỉnh 
Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).
­ Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp 
theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm 
khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể  bố 
trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự  án có vị  trí ngoài khu công 
nghiệp.
­  Malaysia
Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông 
thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch  
Bang được thành lập để  giúp Chính quyền Bang về  các công việc liên quan tới sử 
dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ 
ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện.  Sơ đồ quy hoạch phát  
triển theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt, sẽ  được đăng báo và mọi công 
trình xây dựng phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch 
được xây dựng công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân 
dân trong quá trình hoàn chỉnh. 
Quy hoạch sử  dụng  đất là một công cụ  rất quan trọng, kết hợp việc quy  
hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử  dụng hợp lý, bảo vệ  và  
phát triển đất theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản 
lý  là   Vụ   Quy  hoạch   Đô   thị   và   Nông   thôn   của   Bộ   Nhà   cửa   và   Chính   quyền  địa 
phương.
Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996­2000), đến cuối năm 1996, tất cả các 
địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ  của 

mình. Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít  
nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình.
13


Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú 
trọng đến bảo vệ  môi trường trước  ảnh hưởng của sự  phát triển. Các sửa đổi bổ 
sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi 
trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát triển trong  
tất cả các đơn xin phép quy hoạch.
­ Thụy Điển
Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai bước. Bước  
đầu tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của 
chính phủ  và từ  các mức độ  phân cấp quản lý nhau, chính quyền địa phương, khu  
vực và chính quyền trung ương. Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, 
ngư  nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ  môi trường và văn hóa)... 
được tham vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên. Các nhu cầu sử dụng đất này sẽ 
được biên soạn và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử  dụng đất khác nhau sẽ 
được xác định. Bước thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các thành phố 
về   ưu tiên của họ  cho các nhu cầu cạnh tranh về  sử  dụng đất. Những nhu cầu sử 
dụng đất cụ thể được xác định chính là quan tâm của địa phương, khu vực hoặc quốc 
gia và được bảo vệ  trong hoạt động quy hoạch sử  dụng đất tiếp đó do thành phố 
thực hiện. Chính quyền quận sẽ  biên soạn các kết quả  này và gửi cho Chính phủ 
trung  ương và Quốc hội để  quyết định trong các trường hợp đang có xung đột giữa 
quốc gia lợi ích với lợi ích khu vực hoặc địa phương hoặc có sự cạnh tranh giữa các 
lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung  ương thông qua Chính quyền vùng  
quản lý để  bảo vệ  các lợi ích quốc gia đã được xác định trong quy hoạch sử  dụng  
đất sau đó của địa phương.
­ Hà Lan
So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô 

thị và nông thôn từ rất sớm. 
Luật quy hoạch không gian của Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trải qua 2 lần  
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994. Lần đầu tiên Hà Lan có một cơ sở pháp  
lý riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa, 1901) 
quy định vai trò và trách nhiệm của 3 cấp hành chính: Trung ương, tỉnh và địa phương  
(huyện). Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ  được đổi tên thành Cơ  quan Quy  
hoạch không gian Nhà nước. 
Một số các tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau:
- Tham số  kỹ  thuật: các khả  năng về  đất đai và môi trường (Chất lượng đất,  
đặc   điểm   địa   hình,   hiện   trạng   sử   dụng,   các   khả   năng   cải   thiện   với   bên  
ngoài, ...)
- Tham số  kinh tế: tiềm năng phát triển kinh tế  dựa trên hiện trạng cơ  sở  các 
ngành kinh tế, các động lực thúc đẩy phát triển mới, ...)
- Tham số  văn hoá­ xã hội: tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ  các 
công trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá ...)
- Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: chúng ảnh hưởng tới các quyết sách văn hoá ­ 
xã hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính 
sách là dài hạn hay ngắn hạn.
- Tham số môi  trường: mức độ ô nhiễm nước và đất, không khí, ...
14


Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát đánh giá các tham số 
trên đây.
Tại Trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và Chính phủ. Giúp việc 
cho các cơ  quan này có Uỷ  ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ  quan Quy  
hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian. Tại cấp tỉnh,  
thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan  
chuyên môn giúp việc là Uỷ  ban Quy hoạch không gian của tỉnh và Cơ  quan quy 
hoạch không gian của tỉnh. Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành  

Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch của huyện. 
Quy hoạch sử dụng đất
Cơ  quan địa chính đóng vai trò là cơ  quan có thẩm quyền quản lý và đăng ký  
trong những trường hợp phức tạp, khi mà quyền và lợi ích của các bên có liên quan 
trong quá trình quy hoạch sử dụng đất cần được đảm bảo.
Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ  có  ở  các huyện lớn. Các huyện khác thuê các 
chuyên gia tư  vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như  khảo sát, tư  vấn 
và lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ bố 
trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.
Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm:
-

Mô tả  về  các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện và 
các quan hệ với khu vực chung quanh.

-

Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này.

-

Thuyết minh ý đồ  và kết quả  các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư  vấn và các 
thủ tục cần thiết của sơ đồ.

Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ  đồ  sẽ  báo cáo   lên Ban chấp hành Hội  
đồng tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước.
Sơ  đồ  quy hoạch sử dụng đất: gần như  mỗi quyết định của huyện về  công tác 
quy hoạch đều liên quan đến Sơ  đồ  này. Đây cũng là cơ  sở  để  huyện xem xét cấp 
giấy phép xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm:
-

Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng khu, 
khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để  đạt được các mục  
đích này.

-

Một hoặc nhiều bản đồ  thể  hiện các khu vực quy hoạch (tỷ  kệ  không nhỏ 
hơn 1/10.000).

-

Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa.

-

Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành phải 
xem xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ và nhấn  
mạnh các nhu cầu trong tương lai.

-

Thuyết minh ý đồ  và kết quả  các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư  vấn và các 
thủ tục cần thiết của sơ đồ.

Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu mua đất, 
xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án,  
15

có thể  các chủ  sở  hữu đất từ  chối không bán lại đất. Trong trường hợp này, huyện 
có thể cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng chế thu mua). 
Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xảy ra. Huyện sẽ đề xuất giá  
mua lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế. Giá này vào khoảng 2 lần giá trị 
hiện tại của đất vì còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa lợi ...
Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố  quy hoạch. Điều này đã  
được quy định trong Luật. Giá đất có thể  dựa theo giá thị  trường, giá thoả  thuận 
hoặc do toà án quyết định. Nếu huyện tạo ra các dịch vụ  hoặc xây cơ  sở  hạ  tầng, 
nhờ đó các chủ liên quan được hưởng lợi thì huyện có quyền đòi hỏi các chủ sở hữu 
phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí cho việc phát triển dịch vụ và hạ tầng.
- Hoa Kỳ
  Bộ trưởng Bộ Nội vụ cùng với sự tham gia của công chúng phải thống nhất với  
các thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ  đó phát triển, duy trì, và duyệt lại  
khi tích hợp các kế  hoạch sử dụng đất  ở  các vùng hay diện tích sử  dụng đất công. 
Cần phát triển kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới việc đất đai trước  
đó đã được phân loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một hoặc nhiều lợi ích khác. 
Trong việc phát triển và duyệt lại kế  hoạch sử  dụng đất, Bộ  trưởng Bộ  Nông 
nghiệp cần phối hợp kế  hoạch sử  dụng đất thuộc hệ  thống rừng quốc gia với quy  
hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý dành cho các tộc người Ấn Độ, cùng với  
các thứ  khác, xét đến chính sách  ủng hộ  cho các chương trình quản lý tài nguyên đất 
thuộc bộ lạc. 
Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, nên: 
(1) Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì sản  
lượng liên tục; 
(2) Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các 
yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác; 
(3) Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu; 
(4) Dựa vào sự  đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về  đất công, tài nguyên đi 
kèm cũng như các ý nghĩa khác; 
(5) Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công; 

(6) Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị  liên quan và sự  sẵn sàng 
của các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ được  
những giá trị đó; 
(7) Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn; 
(8) Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm  
không khí, nước, tiếng  ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế  hoạch thực 
hiện của Liên bang; và 
(9) Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối  
hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với quy 
hoạch sử  dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ  và cơ  quan Liên bang,  
chính quyền các bang và địa phương. 
Bất kỳ  sự  phân loại đất công hay kế  hoạch sử  dụng đất công nào có hiệu lực 
16


vào ngày ban hành đạo luật này đều phải được xem xét lại trong quá trình quy hoạch  
sử  dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công bất kể  việc phân 
loại ra sao đều phải tính vào mọi kế  hoạch sử  dụng đất được phát triển theo mục 
này. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ phân loại nào cho phù  
hợp với kế hoạch sử dụng đất như trên. 
Bộ  trưởng Bộ  Nội vụ  có thể  đưa ra các quyết định quản lý để  triển khai các kế 
hoạch sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa đổi lại trong mục này tuân theo những điều  
sau: 
(1) Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới hạn) ở việc loại trừ (loại 
bỏ   hoàn   toàn)   một   hoặc   nhiều   hơn   một   quyền   hoa   lợi   cơ   bản   hoặc   chính   yếu 
(principal or major uses) thông qua một quyết định quản lý nằm dưới sự  phê duyệt  
lại, sửa chữa và thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi Bộ trưởng 
hoặc đại diện của Bộ trưởng Bộ Nội vụ. 
(2) Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào đi theo một quyết định quản 
lý loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu 

trong hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ  trưởng Bộ  Nội vụ  cần 
báo cáo tới Hạ nghị  viện và Thượng nghị  viện. Nếu trong vòng 90 ngày kể  từ  ngày  
đưa ra thông báo (trừ những ngày nghị viện nghỉ làm hơn ba ngày liên tiếp), Quốc hội 
sẽ tiếp nhận một giải pháp nhất trí về việc không tán thành các hành động hay quyết 
định quản lý, sau đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay  
quyết định quản lý đó. Nếu trong khoảng thời gian 90 ngày nói trên, ủy ban tìm kiếm  
giải pháp không báo cáo muộn nhất là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, 
cần giải tán ủy ban không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tán ủy ban 
không cho xem xét thêm bất cứ giải pháp nào khác cho các hành động hay quyết định  
đã nêu. Kiến nghị  về việc giải tán có thể  do cá nhân  ủng hộ  một giải pháp, và cần  
được ban đặc quyền (ngoại trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi ủy ban đã 
báo cáo về giải pháp đó), và cần giới hạn việc tranh cãi trong thời gian tối đa là một  
giờ, nhằm chia đều giữa bên ủng hộ và bên phản đối giải pháp. Không nên đưa vào  
trình tự  sửa đổi kiến nghị  nhằm xem xét lại việc bỏ  phiếu tán thành hay không tán 
thành bản kiến nghị. Trường hợp bản kiến nghị  giải tán được chấp thuận hoặc  
không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải pháp khác về cùng hành động hay  
quyết định quản lý. Khi  ủy ban tái bản, hoặc bị  giải tán không cho xem xét sâu hơn 
một giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bất kể việc một bản kiến nghị trước đó cho  
cùng một vấn đề  không được thông qua) đi đến việc cân nhắc giải pháp. Bản kiến 
nghị cần được ban đặc quyền và không thể  có bàn cãi. Không nên đưa việc sửa đổi  
kiến nghị  vào trật tự, và không nên tạo ra tiền lệ  dẫn tới việc xem xét lại mức bỏ 
phiếu tán thành hay không tán thành kiến nghị. 
(3) Có thể sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để thực 
hiện các quyết định quản lý, nhưng cần bỏ  hoặc phục hồi đất công khỏi Luật Mỏ 
1872 (Mining Law of 1872) đã sửa đổi trong (R.S. 2318–2352; 30 U.S.C. 21 et seq.) 
hoặc chuyển tới một Bộ, vụ  hoặc cơ  quan khác chỉ  bằng hành động thu hồi thực  
hiện theo mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ  đó chỉ  ra rằng, không gì  
trong mục này có thể ngăn một công ty sở hữu chính phủ toàn bộ khỏi việc bị thu hồi  
và giữ các quyền giống như một công dân theo Luật Mỏ 1872. 
Bộ  trưởng Bộ  Nội vụ  cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông qua quy  

định xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi phù hợp nhằm tạo  
17


đủ sự chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực cũng như tạo cơ hội phê bình  
và tham gia vào việc lập kế hoạch và chương trình liên quan đến quản lý đất công. 

­  Canada
Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai 
và tài nguyên, do đó chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch 
sử dụng đất. Mỗi tỉnh đều có hệ thống quy hoạch riêng. Các hệ thống này có sự khác 
biệt, nhưng nguyên tắc là khá giống nhau.
Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quy  
hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng (zoning plan). Các chính quyền cấp tỉnh xây 
dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trò hoạch  
định chính sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự  quan tâm mạnh mẽ  trong  
một vấn đề, tỉnh sẽ  quy định các hoạt động một cách trực tiếp. Ví dụ  như  bảo vệ 
đất nông nghiệp. Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soát trực tiếp việc phân  
chia đất đai.
Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật 
của cơ  quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố  thủ  đô và một 
Luật Quy hoạch cho 200 thành phố  còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh  
xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố  lập kế  hoạch 
phát triển, và các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong đó 
bao gồm kế  hoạch chi tiết và các quy định về  sử  dụng đất và các tiêu chuẩn phát  
triển.
Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để đảm bảo  
phối hợp với các kế  hoạch của các bộ  và cơ  quan khác. Thứ  nhất, kế  hoạch phát  
triển phải tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó bảo vệ lợi  
ích của các Bộ khác. Thứ  hai, các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình 

chuẩn bị kế hoạch. Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế hoạch phát triển được  
đề  xuất, họ  có thể  khiếu nại đến một hội đồng đặc biệt. Thứ  tư, Chủ  tịch Chính 
quyền địa phương phải phê duyệt kế hoạch, và thường kế hoạch sẽ không được phê 
duyệt nếu có phản đối từ  một cơ  quan chính quyền khác. Trong thực tế, xung đột  
giữa chính quyền địa phương và các cơ quan khác trong nhiều trường hợp được giải 
quyết bằng thỏa thuận trong quá trình tham vấn và thực hiện.
Mức độ

Tài liệu 
quy hoạch
Trung   ương  Các   chính 
(Tỉnh) 
sách   sử 
dụng   đất 
cấp tỉnh 
Khu   vực   (hai  Chiến lược 
hay   nhiều  vùng
hơn   khu   quy 
hoạch   hoặc 
thành   phố)   ­ 
tùy chọn
18

Thủ tục và phê chuẩn
Có một quy định của Nội các.
Không có thủ tục được quy định cụ thể.

-

Do các khu quy hoạch và thành phố cùng chuẩn bị; 

Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyền địa phương; Họp  
công khai; Được phê chuẩn bằng nghị  quyết của khu quy  
hoạch hoặc Hội đồng thành phố.


Khu   quy  Kế   hoạch  hoạch   hay  phát triển
một   thành 
phố

Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị.
Nghiên cứu và khảo sát; Tham vấn với các Bộ; Họp công 
khai;   Trình   Bộ   trưởng   phê   duyệt;   Kế   hoạch   phát   triển 
phải phù hợp với các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh; Phê 
duyệt cuối cùng bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc  
Hội đồng thành phố.
Khu   quy  Kế   hoạch  Tương tự như bản quy hoạch đất đai (zoning by law).
hoạch   hay  thứ cấp
một   thành 
phố   ­   tùy 
chọn
Thành phố
Bản   quy  - Do thành phố chuẩn bị.
hoạch   đất  - Họp công khai; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết Hội 
đai
đồng thành phố; Những người phản đối có thể  khiếu nại 
với hội đồng khu quy hoạch hoặc một hội đồng đặc biệt 
của   tỉnh;  Bản   quy   hoạch   đất   đai  phải   phù   hợp   với   kế 
hoạch phát triển.

Đối với kỳ quy hoạch, Luật quy hoạch không quy định khoảng thời gian này. 

(Cho đến năm 2005 khoảng thời gian này là năm năm, mà đã được chứng minh là  
không thực tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể  thay đổi kế  hoạch, nhưng phải đi 
qua các thủ tục phê duyệt quy định ở trên.
Lưu ý rằng kế  hoạch phát triển không hết hạn sau một khoảng thời gian mà  
vẫn có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới.
- Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai,  
nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển 
địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử  dụng đất được duyệt có vai trò  
rất lớn trong việc phát triển kinh tế ­ xã hội:
 Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp  
nước, vệ  sinh môi trường,…) được tích hợp đồng bộ  trên nền bản đồ  địa chính và  
khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông 
tin, cấp giấy chứng nhận,…
4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ
4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc
Nước
Trung 
Quốc

19

Quy định

Nội dung

Luật quản lý đất đai 
• Trước hết, tiến hành khảo sát về  các điều kiện thu 
của Trung Quốc 

hồi đất về  các mặt dân số  nông nghiệp, đất canh tác  
(2004)
trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, 
Chương 20 và 23
diện tích đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực  
 
bị ảnh hưởng
 
• Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này 
là cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất 
Quy định về trưng mua  
và thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác 
nhà thuộc sở hữu nhà 


nước và bồi thường 
(2011), điều 13 và 16
•

Ấn Độ

Hàn 
Quốc

Đạo luật thu hồi đất
Điều 4, phần II
Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 
định cư, năm 2007 

(điều 4, 21)
 

•

Đạo luật về thu hồi 
đất cho các công trình 
công cộng (2009)
 

•
•

•

•
•

Úc 

Đạo luật quản lý đất 
đai  WA1997 điều. 170

•
•

này bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, 
mục đích sử  dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị 
trưng mua, chủ sở hữu và diện tích
Thứ  3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ 

quan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và 
các  tài liệu khác lên cấp cao hơn  để  kiểm tra, phê 
duyệt  
Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ 
gia đình bị   ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện 
của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của 
các hộ
Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về  mặt xã hội 
khi dự  án  ảnh hưởng tời 400 hoặc nhiều hơn hộ  gia 
đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều  
hơn hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vực dân  
tộc thiểu số
Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)  
Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến 
hành khảo sát cơ  bản về  các đối tượng và tài sản bj 
ảnh hưởng
Đàm phán về  các điều khoản và điều kiện của LAR  
với các bên liên quan
LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định 
cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề  liên quan đến 
hồ sơ đăng ký
Chuẩn bị kế hoạch khảo sát 
Chuẩn bị kế hoạch triển khai  

Ngày công bố dự án (Ngày thông báo)
Nước
Trung 
quốc

Quy định

Luật quản lý đất đai 
của TQ (2004)
Điều 46
 

Nội dung
• Là   ngày   công   bố   chính   thức   việc   dự   án   được   phê  
•

•
Ấn Độ

Hàn 
20

Đạo luật thu hồi đất 
đai
Điều 4,  24 (7)

•

Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 
định cư 2007,(điều. 
20)
Đạo luật về thu hồi 

•

•

duyệt
Việc công bố  sẽ  được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ 
thể   kế   hoạch   trưng   mua   và   bồi   thương,   Các   chính 
quyền   địa   phương   sẽ   nỗ   lực   để   thông   báo   và  giải 
thích các vấn đề có liên quan
Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ 
không được cải tạo, mở rộng
Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công  
khai ở những địa điểm thích hợp
Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài sản, 
sửa chữa, cải tạo. Những phần cải tạo, sửa chữa sẽ 
không được bồi thường nếu như  không được sự  cho 
phép trước.
Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án 

• Quy định 2 bước thông báo. Chính phủ phải (1) đưa ra 


Quốc

đất cho các công trình 
công cộng (2009)
Điều 22 (1)

Úc 

Đạo luật quản lý đất 
đai  WA1997, điều 

170, 171, 172

Cơ sở bồi thường
Nước
Quy định
Trung 
Quốc

Ấn Độ

Hàn 
21

thông báo sơ  bộ  về  thu hồi đất, để  cho phép cán bộ 
thực hiện công tác đo đạc, (2) thông báo về kế hoạch  
dự kiến với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi. 
Ngày thông báo là ngày thực hiện bước thứ 2
• Thông   báo   về   kế   hoạch   dự   kiến   ngay   sau   khi   kế 
hoạch đó được đăng ký
• Thông báo về kế hoạch dự kiến phải bao gồm
(a) Bản miêu tả về khu đất, chi tiết về mục đích của 
công trình công cộng sẽ xây dựng, thông tin chi tiết 
về các lợi ích bị ảnh hưởng
(b) Nêu chi tiết về : 
­ Địa   điểm   mà   mọi   người   có   thể   xem   bản   kế 
hoạch vào những thời gian thích hợp
­ Lí do lựa chọn khu đất để  xây dựng công trình  
công cộng
­ Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất
­ Tên   của   cán   bộ   đầu   mối   trong   cơ   quan   chịu 

trách nhiệm về thu hồi
­ Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện
• Sẽ  không  có  giao  dịch  nào  được  tiến  hành  đối  với 
những tái sản trong khu vực này nếu không có sự phê  
duyệt của Bộ trưởng

Nội dung

Luật quản lý đất đai 
• Bồi   thường   không   căn   cứ   giá   thị   trường.   mức   bồi  
của TQ (2004)
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của 
Điều 47
khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với 
phí giao đất
Quy định về trưng mua  
nhà trên đất thuộc sở 
• Trong trường hợp mức bồi thường không đủ  để  duy 
hữu nhà nước và bồi 
trì  mức  sống ban  đầu, có  thể  tăng them,  tuy  nhiên, 
thường (2011), điều 19
tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị 
 
sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện  
trưng mua
• Bồi thường cho giá trị  nhà  ở  không thấp hơn giá thị 
trường 
• Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu 
lựa chọn   
Đạo luật thu hồi đất 

• Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm  
đai, Phần III, điều 22 
thông báo sẽ  được cân nhắc để  quyết định mức bồi  
(1), (2)
thường
 
• Ngoài giá thị  trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân 
nhấc đền việc thu hồi bắt buộc    
Chính sách quốc gia 
• Dựa   trên   giá   thị   trường   của   đất   ở   thời   điểm   bồi 
về tái định cư và ổn 
thường
định cuộc sống sau tái  • Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa:  (i) giá 
định cư 2007,(điều. 
trị  tối thiểu của khu đất, (ii) giá bán trung bình của ít  
20)
nhất 50% giao dịch có giá trị  cao hơn đối với mảnh 
đất tương tự  của khu vực đó, hoặc (3) giá bán trung 
bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá cao hơn cho 
dự án
Đạo luật về thu hồi 
• Đối với thửa đất được sử  dụng thông qua đàm phán 


Quốc

đất cho các công trình 
công cộng (2009)
Điều 71
•

Úc

Đạo luật quản lý đất 
đai  WA1997 điều 55

•

•

•
•

hoặc xét xử  của tòa án, khoản bồi thường sẽ  được 
tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê,  
mục đích sử  dụng, thời gian sử  dụng, và giá….của 
những thửa đất tương tự gần đó.
Định giá để  bồi thường sẽ  do chuyên gia định giá tư 
nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức 
trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị  định giá  
cao  nhất  và thấp  nhất  chênh  lệch  10% hoặc  nhiều  
hơn, sẽ  phải có chuyên gia định giá khác thực hiện  
tiếp việc định giá, và từ  đó, mức bồi thường sẽ được 
tính toán lại
Nguyên tắc “giá trị  đối với chủ  sở  hữu” thừa nhận 
rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường. Giá trị 
đối với chủ sở hữu bao gồm
­ Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng
­ Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu 
hồi

­ Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt
­ Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác
­ Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay 
giảm đi do bị thu hồi
Giá tính mức bồi thường là giá thị  trường hiện tại,  
được quyết định với cơ  quan quản lý với sự  tư  vấn 
của người đứng đầu cơ quan định giá
Bộ  trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn 
đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,…
Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản 
đó có thể  bán được một cách tự  nguyện, sẵn sàng  ở 
một thời điểm nhất định

Hình thức bồi thường
Nước

Quy định

Nội dung

Trung 
Quốc

Luật quản lý đất đai 
• Có một số  hình thức bồi thường và tái định cư  cho 
của TQ (2004)
những hộ nông dân như sau:
Điều 47
­ Chỉ bồi thường tiền
­ Tái định cư và có việc làm

Quy định về trưng mua  
­ Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi 
nhà trên đất thuộc sở 
hữu nhà nước và bồi 
thường (2011), điều 19

Ấn Độ

Đạo luật thu hồi đất 
đai, Phần III, điều 23 
(1), (2) 
Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 
định cư 2007,(điều 48)
Đạo luật về thu hồi 

Hàn 
22

• Các gia đình bị ảnh hưởng có thể  lựa chọn nhận một 
khoản tiền đền bù, thay vì một hay nhiều lợi ích được 
quy định trong luật (đất, nhà ở,..) khi có sự chấp thuận 
của cơ quan nhà nước

• Bồi thường được trả  bằng tiền mặt. Các chủ  sở  hữu 


Quốc

đất cho các công trình 
công cộng (2009), 
Điều 63

Úc

Luật về thu hồi tài 
sản1989
Luật quản lý đất đai  
WA1997 (Art. 189 (2)

tài sản bị  thu hồi có thể  lựa chọn các hình thức khác,  
không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế  hoặc nhà 
ở xã hội
• Bồi thường được trả bằng tiền mặt

Bồi thường Đất nông nghiệp
Nước

Quy định

Nội dung

Trung 
Quốc

Luật quản lý đất đai 
của TQ (2004)
Điều 47, đoạn 2
Quy định về trưng mua  

nhà trên đất thuộc sở 
hữu nhà nước và bồi 
thường (2011), điều 19
 

Ấn Độ

Đạo luật thu hồi đất 
đai, Phần III, điều 23
 Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 
định cư 2007 (điều 36)
Đạo luật về thu hồi 
đất cho các công trình 
công cộng (2009), 

• Mức bồi thường từ  6 đến 10 lần giá trị  sản lượng  
hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi
• Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng  
hàng năm trung bình
• Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ 
do chính quyền địa phương quyết định
• Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ  trợ tái định 
cư  không vượt quá 30 lần giá trị  sản lượng hàng năm 
trung   bình   của   3   năm   trước   nếu   như   các   quy   định 
trong luật không đủ  duy trì mức sống hiện tại của 
người nông dân.
• Các hộ  gia đình được đền bù 1ha đất được tưới tiêu  
hoặc 2ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang  

có thể canh tác được nếu như có sẵn nguồn đất ở khu  
tái định cư

Hàn 
Quốc

Úc

• Nếu như  đất bị  thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, 
giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường
• Khoản   bồi   thường   được   tính   dựa   trên   số   hoa   màu 
thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố
• Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nông 
dân phục hồi lại việc sản xuất của mình
• Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu  
nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp 
Luật về thu hồi tài sản  • Dựa trên giá thị trường
1989
Luật quản lý đất đai  
WA1997, điều 189(2)

Bồi thường Đất ở và các loại đất khác
Nước
Trung 
Quốc

23

Quy định

Nội dung

Luật quản lý đất đai 
• Các tiêu chuẩn về  bồi thường cho các loại đất khác 
của TQ (2004)
tùy thuộc vào từng địa phương, trên cơ  sở  tham khảo 
Điều 47, đoạn 3, 5
mức bồi thường cho đất canh tác
Quy định về trưng mua   • Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại ô, 
nhà trên đất thuộc sở 
chủ dự án cũng phải trả một khoản tiền cho Quỹ xây 
hữu nhà nước và bồi 
dựng phát triển đất trồng rau mới


Ấn Độ

Hàn 
Quốc
Úc

thường (2011), điều 19
 
Đạo luật thu hồi đất 
• Giá thị trường của thửa đất tại thời điểm thông báo sẽ 
đai, Phần III, điều 23
được cân nhắc để quyết định mức bồi thường
Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 

định cư 2007,(điều 20)
Đạo luật về thu hồi 
• Giá thị trường
đất cho các công trình 
công cộng (2009), điều  
71(2)
Luật về thu hồi tài 
• Giá thị trường
sản1989
Luật quản lý đất đai  
WA1997 (Điều. 189 
(2)

 Bồi thường Công trình xây dựng
Nước

Quy định

Nội dung

Trung 
Quốc

Luật quản lý đất đai 
của TQ (2004)
Điều 47, đoạn 4
Quy định về trưng mua  
nhà trên đất thuộc sở 
hữu nhà nước và bồi 
thường (2011), điều 19

Đạo luật thu hồi đất 
đai  
Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 
định cư 2007
Đạo luật về thu hồi 
đất cho các công trình 
công cộng (2009) 

• Mức bồi thường cho giá trị  nhà  ở  bị  trưng mua sẽ 
không thấp hơn giá thị trường
• Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết 
định bởi các đơn vị  định giá có đủ  chuyên môn, theo  
những quy trình định giá nhất định
• Mức bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết  
định
   Giá thị trường

Ấn Độ

Hàn 
Quốc

   Giá thị trường

• Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố  dự án 

•

•

•

•

24

sẽ  không được bồi thường. Các công trình xây dựng 
không phép vào hoặc trước ngày 24/1/1989 được cho 
là hợp pháp và sẽ được bồi thường tương ứng
Nếu như  giá trị  tổng thể  của cả  công trình bị  giảm 
hoăc bị  gây thiệt hại do một phần công trình bị  thu 
hồi, những thiệt hại đó sẽ được bồi thường
Nếu như  một phần của công trình bị  thu hồi nhưng  
sau   khi   sửa   chữa   không   thể   sử   dụng   phần   còn   lại 
được, thì chi phí sửa chữa sẽ được bồi thường
Nếu như khó sử dụng phần còn lại của công trình như 
mục đích sử  dụng ban đầu, chủ  của công trình sẽ  có 
thể  yêu cầu chủ  dự  án mua phần còn lại của công  
trình
Nếu như  giá trị  định giá của một tòa nhà dân cư  thấp  
hơn 5 triệu won (khoảng 4300 USD), mức bồi thường  
sẽ được tính là 5 triệu won


Luật về thu hồi tài 
sản1989
Luật quản lý đất đai  
WA1997 (Điều. 189 

(2)

Úc

   Giá thị trường

 Bồi thường ảnh hưởng cho Hoạt động kinh doanh
Nước

Quy định

Nội dung

Trung 
Quốc

Luật quản lý đất đai 
của TQ (2004)
 
Quy định về trưng mua  
nhà trên đất thuộc sở 
hữu nhà nước và bồi 
thường (2011), điều 23  
Đạo luật thu hồi đất 
đai, Phần III, điều 23 
Chính sách quốc gia 
về tái định cư và ổn 
định cuộc sống sau tái 
định cư 2007 (điều 40)
Đạo luật về thu hồi 

đất cho các công trình 
công cộng (2009), điều  
77

Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh 
doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời 
gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác

Ấn Độ

Hàn 
Quốc

Luật quản lý đất đai  
WA1997 (Điều 241 
(6b))

Úc

Đối với nghệ nhân, người kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá 
thể sẽ nhận được hỗ trợ tài chính một lần, mức hỗ trợ 
sẽ tối thiểu bằng 25000 rupi dành cho việc xây dựng cửa 
hàng hoặc nơi sản xuất
• Bồi thường cho thiệt hại về kinh doanh được tính dựa 
trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, chứ không 
dựa trên các tài sản hiện có
• Để  được nhận bồi thường, cơ  sở  kinh doanh cần có 
những trang trang thiết bị cần thiết (bao gồm cả nhân  
công) và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngày  
công bố dự án

• Bồi   thường   cho   việc   sa   thải   tạm   thời   hoặc   thất  
nghiệp được áp dụng với những nhân công làm việc ít 
nhất   3   tháng,   mức   bồi   thường   tương   đương   70% 
lương trung bình cho thời gian tạm ngừng việc (tối đa 
là 90 ngày)
• Không bồi  thường  cho các  có sở  kinh doanh không 
phép.   Tuy   nhiên   nếu   như   không   thể   tiếp   tục   kinh 
doanh trên mặt bằng hợp pháp sau ngày công bố  dự 
án, mức bồi thường sẽ  là 3 tháng thu nhập của hộ 
kinh doanh đó với 3 thành viên
• Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị 
của cơ sở sản xuất,… sẽ được tính riêng
• Bồi thường cho việc phải gián đoạn và khôi phục sản  
xuất

Bồi thường đối với Người thuê đất
Nước
25

Quy định

Nội dung