Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu công nghiệp điềm thụy trên địa bàn xã hồng tiến, thị xã phổ yên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỒNG HUY NGỌC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ HỒNG TIẾN, THỊ XÃ PHỔ YÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỒNG HUY NGỌC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ HỒNG TIẾN, THỊ XÃ PHỔ YÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn: TS. Phan Thị Thu Hằng

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên
cứu nghiêm túc của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu các văn
bản pháp lý, kiến thức chuyên môn, điều tra nghiên cứu khảo sát tình hình
thực tiễn, phân tích số liệu và đặc biệt dưới sự hướng dẫn khoa học của cô
giáo TS. Phan Thị Thu Hằng.
Các thu thập số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực,
các giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được
công bố dưới bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi
“Hội đồng Đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản lý đất đai”
Tác giả luận văn
Đồng Huy Ngọc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, bản thân em luôn nhận
được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân
và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành bản luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng, Đại học
Nông Lâm - Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian em
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Em xin cảm ơn sự góp ý, giúp đỡ chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho em thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Phòng Thống kê; Ban Bồi thường GPMB&QLDA thị xã Phổ
Yên, UBND xã Hồng Tiến, bà con nhân dân xóm Hắng, xóm Yên Mễ, xã
Hồng Tiến đã tạo điều kiện giúp đỡ bản thân trong thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn tại địa phương.
Xin trân trọng cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn
Đồng Huy Ngọc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................... vii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ....................... 9
1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng.................................. 9
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng ................ 10
1.3. Thực trạng về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên thế
giới và các tỉnh thành trong nước ........................................................... 11
1.3.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới
... 11
1.3.2. Tình hình thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ..
14

1.3.3. Kết quả bồi thường và GPMB tại một số tỉnh ...................................... 16
1.4. Quy định về bồi thường và giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên ... 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 29

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 29
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 29
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
2.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên. .. 29
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của
dự án Xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180
ha) Lô CN7 trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, giai đoạn
2016 - 2018. .......................................................................................... 29
2.3.3. Đánh giá những ảnh hưởng của công tác BT&GPMB đến đời sống

người dân tại dự án................................................................................ 30
2.3.4. Đánh giá ảnh hưởng của công tác BT&GPMB đến tình hình phát
triển kinh tế - xã hội - môi trường của xã Hồng Tiến ........................... 30
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB cho địa phương trong thời gian tới ................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 30
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 30
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 30
2.4.3. Phương pháp thống kê tổng hợp và phân tích thông tin ...................... 31
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của xã
Hồng Tiến.............................................................................................. 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 33
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 35
3.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới sự
phát triển kinh tế của xã Hồng Tiến...................................................... 39
3.1.4. Tình hình sử dụng đất của xã Hồng Tiến.............................................. 40

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng dự
án “Xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha)
lô CN7 trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên. ................................................................................................. 41

3.2.1. Khái quát về dự án ................................................................................ 41
3.2.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
của dự án ............................................................................................... 43
3.2.4. Đánh giá về các chính sách hỗ trợ cho người dân tại khu vực GPMB . 46
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống
người dân tại dự án xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy trên địa
bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ......................... 49
3.3.1. Tình hình đất bị thu hồi......................................................................... 49
3.3.2. Tình hình chuyển đổi ngành nghề của các hộ dân sau khi dự án xây
dựng KCN Điềm Thụy thu hồi đất ....................................................... 49
3.3.3. Tình hình thu nhập của các hộ dân sau thu hồi nông nghiệp tại KCN
Điềm Thụy sau thu hồi đất.................................................................... 51
3.3.4. Tình hình đời sống của các hộ dân sau thu hồi đất tại KCN Điềm Thụy ...
53
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của dự án đến tình hình phát triển kinh tế - xã
hội - môi trường của địa phương .......................................................... 56
3.4.1. Sự thay đổi hạ tầng tại địa phương ....................................................... 56
3.4.2. Ảnh hưởng đến trật tự an ninh xã hội ................................................... 57
3.4.3. Ảnh hưởng đến môi trường................................................................... 58
3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nâng
cao hiệu quả của công tác BT, hỗ trợ GPMB cho địa phương trog
thời gian tới. .......................................................................................... 60
3.5.1. Đánh giá chung kết quả công tác bồi thường GPMB của dự án........... 60
3.5.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường GPMB cho địa phương trong thời gian tới............................... 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

7

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 67
1. Kết luận ....................................................................................................... 67
2. Đề nghị ........................................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BT, HT, TĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

CSHT:

Cơ sở hạ tầng

ĐTH:

Đô thị hóa

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

GPMB :

Giải phóng mặt bằng

HĐH:

Hiện đại hóa

HT:

Hỗ trợ

KT-XH

Kinh tế-xã hội

TĐC:

Tái định cư

TP

Thành phố

TW:

Trung ương

UBND:

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018................................................... 40
Bảng 3.2. Tổng hợp đối tượng đủ điều kiện bồi thường của dự án.................. 43
Bảng 3.3: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp................................................. 44
Bảng 3.4. Kết quả bồi thường đất ở ................................................................ 45
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường về cây cối, hoa mầu tại khu vực GPMB......... 45
Bảng 3.6: Kết quả bồi thường về tài sản, vật kiến trúc................................... 46
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình
có đất bị thu hồi tại dự án................................................................................ 47
Bảng 3.8: Diện tích bình quân đất của các hộ điều tra ................................... 49
Bảng 3.9: Số lượng lao động trước và sau thu hồi đất.................................... 50
Bảng 3.10: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất .......................... 51
Bảng 3.11: Đánh giá của hộ về thay đổi thu nhập .......................................... 52
Bảng 3.12: Mục đích sử dụng tiền đền bù các hộ dân sau khi thu hồi đất ..... 53
Bảng 3.13: Sự thay đổi vật dụng gia đình trong các hộ.................................. 54
Bảng 3.14: Sự thay đổi hạ tầng ở địa phương................................................. 57
Bảng 3.15: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân .................................
58
sau khi thu hồi đất............................................................................................. 58

Bảng 3.16: Đánh giá của các hộ về tác động của môi trường......................... 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên...................................... 33
Hình 3.2: Phối cảnh quy hoạch tổng thể khu công nghiệp Điềm Thụy ...............
42
Hình 3.3: Khu Công nghiệp Điềm Thụy Thái Nguyên................................... 56
Hình 3.4: Công trình đang thi công trong khu công nghiệp Điềm Thụy........ 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc
biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với
từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà nước
thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn
sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị
tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng
đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo
quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn
và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã
được xét duyệt. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước
thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh,
phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã
hội. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Việc thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân
các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị. Kiện toàn, nâng cao năng
lực của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất để bảo đảm thực thi nhiệm vụ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất. Việc bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai,
khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật. Người sử dụng đất
được bồi thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp. Tổ chức thực

hiện có hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và
bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi. Nghiên cứu
phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu
dài cho người có đất bị thu hồi. Đồng thời, hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy
động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi
thường, giải tỏa. Khu dân cư được xây dựng phù hợp với điều kiện, phong
tục, tập quán của từng vùng, miền.
Trong những năm gần đây, phát triển công nghiệp là xu hướng tất yếu
của đất nước. Các dự án phục vụ mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích
quốc gia, lợi ích công công muốn triển khai được thì phải giải phóng được mặt
bằng. Thường việc giải phóng mặt bằng (bao gồm bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư) là công việc phức tạp nhất vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của
người sử đang dụng đất. Những năm gần đây, trên địa bàn thị xã Phổ Yên có
rất nhiều khu, cụm công nghiệp, góp phần cho địa phương phát triển nhanh,
kết quả là năm 2015 huyện Phổ Yên được Chính phủ nâng cấp thành thị xã
Phổ Yên. Khu công nghiệp Điềm Thụy nằm trên địa bàn 2 huyện là Phổ Yên
và Phú Bình, là một trong những khu công nghiệp lớn do Chính phủ thành lập
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên thuộc sự quản lí trực tiếp Ban Quản lí các khu
công nghiệp của tỉnh Thái Nguyên, được Chính phủ thành theo Quyết định số
1854/TTg-KTN lập ngày 08 tháng 10 năm 2009 của Thủ tướng. Tổng diện
tích là 350 ha, gồm Khu A (180 ha), Khu B (170 ha); mỗi khu lại chia thành
nhiều lô; lô CN7 cảu Khu A thuộc địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




được giải phóng mặt bằng chủ yếu trong giai đoạn 2016-2018. Để rút kinh

nghiệm cho các lô tiếp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




theo và những dự án khác thì đánh giá việc giải phóng mặt bằng của lô CN7 là
hết sức cần thiết. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên; Ban chủ nhiệm Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Phan Thị Thu
Hằng, em thực hiện nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy trên
địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả công tác bồi thường và giải phóng mặt
bằng dự án xây dựng khu Công nghiệp Điềm Thụy trên địa bàn xã Hồng
Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá được ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân trong
khu vực giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá được ảnh hưởng của dự án đến tình hình kinh tế - xã hội môi trường của xã Hồng Tiến.
- Đề xuất được các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quả
công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho xã Hồng Tiến trong thời
gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học
trên lớp; học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ
hơn về công tác Quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra

được những thuận lợi, khó khăn trong công tác BT&GPMB của dự án để từ
đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ của dự án ở
hiện tại và trong tương lai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành mức độ tập chung dân cư cao, ngành nghề của dân
cư đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc
trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô mức độ tập trung dân cư khá cao,
ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng; công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ....quá trình GPMB cũng có những
đặc trưng riêng của nó. Đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó GPMB cũng được tiến hành
với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,

khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là
giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao
hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó, dẫn đến
công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm bảo đời sống dân cư
sau này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
- Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung và thị xã Phổ
Yên nói riêng. Công tác giải phóng mặt bằng được xác định là một trong
những nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước; góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh
tế, xã hội cũng như sự tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn
đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn
định trật tự xã hội.
- Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định vì tiến độ của các
dự án, là khâu đầu tiên trong thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt
bằng nhanh là đã hoàn thành một nửa của dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh
hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng
đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất.
- Công tác giải phóng mặt bằng được triển khai thực hiện đúng tiến độ,
đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có
hiệu quả. Ngược lại công tác BT&GPMB chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến
tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt
hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Mặt khác, nếu công tác giải phóng mặt bằng ở các địa phương không

được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho chất lượng công
trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí
rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có
đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu
kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội ở địa phương mất ổn định.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.3.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung Ương
- Hiến pháp năm 2013;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Luật đất đai năm 2013;
- Bộ Luật Dân sự năm 2005;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết một số
điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 sửa đổi bổ sung một số
nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ Quy định về giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số: 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất;
- Các văn bản khác có liên quan.
1.1.3.2. Những văn bản của địa phương tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 2638/QĐ-UBND ngày 24/10/2011 của UBND tỉnh

Thái Nguyên v/v Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Điềm
Thụy phần diện tích 180ha;
- Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số: 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số: 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 năm
2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà,
công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Quyết định số: 20/2016/QĐ-UBND ngày 06/7/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quy định về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
ban hành kèm theo Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên.
- Căn cứ Quyết định số: 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình
kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số: 61/2016/QĐ-UBND ngày 25/12/2016 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình
kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên;

- Căn cứ Quyết định số: 08/2018/QĐ-UBND ngày 19/04/2018 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình
kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên;
1.1.3.3. Những văn bản của địa phương thị xã Phổ Yên
- Quyết định số 3450/QĐ-UBND ngày 07/10/2015 của UBND huyện
Phổ Yên v/v Thành lập tổ công tác thu hồi, bồi thường GPMB Xây dựng Khu
công nghiệp Điềm Thụy phần diện tích 180ha (Lô CN7);
- Quyết định số 5970/QĐ-UBND ngày 31/8/2016 của UBND huyện
Phổ Yên v/v Thành lập tổ công tác thu hồi, bồi thường GPMB Xây dựng Khu
công nghiệp Điềm Thụy phần diện tích 180ha;
- Quyết định số 7399/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây
dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 23).
- Quyết định số 5507/QĐ-UBND ngày 2/8/2016 của UBND thị xã Phổ
Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây dựng
khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 44).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Quyết định số 7858/QĐ-UBND ngày 11/11/2016 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây
dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 53).
- Quyết định số 8363/QĐ-UBND ngày 9/12/2016 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây
dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 56).
- Quyết định số 9153/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây

dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 59).
- Quyết định số 366/QĐ-UBND ngày 19/1/2017 của UBND thị xã Phổ
Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây dựng
khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 61);
- Quyết định số 2446/QĐ-UBND ngày 10/5/2017 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây
dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 (đợt 70);
- Quyết định số 1434/QĐ-UBND ngày 29/3/2018 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây
dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7;
- Quyết định số 2342/QĐ-UBND ngày 9/5/2018 của UBND thị xã Phổ
Yên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án “Xây dựng
khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7 trên địa bàn xã
Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên.
- Quyết định số 5180, 5181, 5182/QĐ-UBND ngày 2/10/2018 của UBND
thị xã Phổ Yên về việc điều chỉnh một số nội dung tại Quyết định số 7399
ngày
31/12/2015 của UBND thị xã Phổ Yên và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ GPMB dự án “Xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180
ha) Lô CN7 trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên (đợt 94, 97).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Quyết định số 5786/QĐ-UBND ngày 6/11/2018 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt bổ sung phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB dự
án “Xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) Lô CN7
trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên.
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng

1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
- Công tác giải phóng mặt bằng là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế;
- Định giá là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường .
- Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định. Nói đất đai là một tài sản đặc biệt vì
nó có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực và có thể đáp ứng
một nhu cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của
giao dịch dân sự.
- Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
- Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích

đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tái định cư:
+ Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là "hai lần hoặc lần thứ hai, lại
một lần nữa". Định cư nghĩa là "ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn".
+ Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng
khu dân cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa
điểm khác.
+ Các hình thức tái định cư: Tái định cư tập trung, tái định cư tại chỗ,
tái định cư xen ghép (phân tán).
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ thì trước hết các chủ đầu tư
cần phải giải phóng được mặt bằng. Công việc này mang tính chất phức tạp,
tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày
càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên
cạnh đó công tác BT&GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể
và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì công tác BT&GPMB
cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Chính vì vậy, công tác BT&GPMB mang
tính đa dạng và phức tạp:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện TN - KT - XH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành... mật độ dân cư khác nhau, ngành
nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo đặc trưng riêng của vùng đó. Do
đó, công tác giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm
riêng biệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống KT - XH đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn. Do đó, tâm lý người dân khu vực này là phải giữ được
đất để sản xuất. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không
được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi
thường. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa
giải quyết được các vướng mắc tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất
lượng khu tái định cư thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định
của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện
cũng không được sự đồng thuận của những người dân.

1.3. Thực trạng về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trên thế
giới và các tỉnh thành trong nước
1.3.1. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số nước trên
thế giới
1.3.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN