Bài giảng Định giá đất: Chương 4 - Bùi Nguyên Mạnh

Bµi gi¶ng ®Þnh gi¸ ®Êt
Bùi Nguyên Hạnh

CHƯƠNG IV
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

CHƯƠNG IV
IV
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chi phí
Phương pháp phân tích hồi quy

1


Phương pháp

SO SÁNH TRỰC TIẾP

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một
trong những phương pháp định giá đất quan trọng
nhất, thường dùng nhất

Định nghĩa: là PP xác định giá đất dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự
với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào

thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm
định giá để ước tính giá trị thị trường của
thửa đất cần định giá.

Nguyên lý cơ bản
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
A

10 Trđ/m2

So

nh

B

u
nh

GHA= GA x

100

u
nh

GHB= GB x

100

u
nh

GHC= GC x

100

()

x

H

12 Trđ/m2

So
nh

?

C

13 Trđ/m2

So

GHA = GA

nh

x

GH= Trung

sau
sau

nh

u

nh
u

nh

a

a
a

()

()

x

x

t

a

100

()

x

100

()

x

100

()

x

nh
t so

100

()

100

()

100

()

x

x

x

100

()

100

()

100

()

x ….

x ….

x ….

(H)

nh (A, B, C)

ng (GHA + GHB + GHC)

2


CÔNG
C
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PH = PA X A
Trong
PH:
PA:

B

X

C

X

D

X

X

E

:
a
a

a
a

u

A=

t
t so
nh

u

nh

u

B =

nh
nh

ng

nh

a

ng

nh
u

a
a
t

nh

t
a

a
t

nh
t so
a

a

nh
t

a

nh
t so

nh

CÔNG
C
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PH = PA X A
u

C =

nh
u

u

D=

u

u

E =

X

B

t dung

ch

nh

t dung

nh Nhân

khu

nh Nhân

a

ch
c

khu

nh Nhân
u

X
a
a

a

a
a

a
t

D

nh

t

a

nh
t so

t
a

E

nh
t so

a

a

X

t

a

c

t

nh Nhân

C

X

nh

nh
t so

nh

CÔNG
C
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
a
nh

t

=

a
t
so

u
nh

x

100

()

x

100

()

x

100

()

x

100

()

x ….

3


PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Đặc điểm
có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận
sử dụng nguyên tắc thay thế
giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả
thực tế, do vậy PP này là PP thực dụng, phát sinh
từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý
luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện
Khi áp dụng phải tiến hành hiệu chỉnh nên yêu cầu
nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về
nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có
được kết quả khách quan và chính xác

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Điều kiện áp dụng
Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải
đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất.
Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và
có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá.
Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ

tin cậy về nguồn gốc và tính phù hợp của tài
liệu.
phải lựa chọn những thông tin tương tự với
những quy định pháp luật của đất đai chờ định
giá để làm căn cứ phân tích, so sánh

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Phạm vi ứng dụng
Xác định giá cả của đất đai
Xác định giá của các công trình trên đất
Xác định giá cả đất đai và các công trình
Xác định tiền thuê

4


NH
N NH
PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

PP THU NHẬP

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định
giá đất thường dùng nhất.
Là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở,
bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu
nhập khác.
Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem đất đai
như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu

tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.

Định nghĩa
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến
hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi
tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu
nhập vào thời điểm định giá.

5


PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Do đất đai
Có vị trí cố định
Có hạn về diện tích
Tính năng lâu bền trong quá trình sử dụng
có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho
người sử dụng, và có thể có được thu nhập đó
trong những năm sau

Nguyên lý của phương pháp thu nhập: đem
thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá
trị thu nhập hoặc giá trị vốn) với một suất lợi tức
hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị
của đất đai

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Công thức
Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

Trong đó: P là giá cả đất đai
a là thu nhập của đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận
PP này coi đất đai như là một khoản tiền
Độ chính xác của của giá đất xác định theo
phương pháp thu nhập được quyết định bởi
mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và
suất lợi tức hoàn vốn.

6


PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Phạm vi ứng dụng và hạn chế
Phạm vi ứng dụng: phương pháp thu nhập là chỉ
phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản
hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.
Hạn chế: việc tìm ra thu nhập ổn định đối với
đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu
ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả
sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác
định được thu nhập và suất lợi tức là một việc
làm khó khăn.

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Trình tự định giá theo PP thu nhập
Tính tổng thu nhập
Tính tổng chi phí
Xác định thu nhập ròng
Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Xác định giá cả đất đai

Ứng dụng PP thu nhập để xác định giá
đất

PP THẶNG DƯ

7


PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược.
Sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử
dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập.
Giá đất là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và
thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá
cả bất động sản được dự tính.

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Nguyên lý
Nếu có một người muốn mua một thửa đất để
tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức
lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường

khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác
=> giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện
chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi
lấy giá bất động sản (giá hỗn hợp nhà đất
trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí
xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi
nhuận và thuế.

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Phạm vi ứng dụng
Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển
Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển, cải tạo
Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có

8


PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Công thức
V=A-(B+C)
Trong đó
V: Giá cả của đất được mua để phát triển
A: Tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của BĐS sau khi đã
hoàn thành phát triển;
B: Giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển
C: Lợi nhuận hợp lý của người phát triển.

Giá đất = giá nhà đất – phí xây dựng –
phí nghiệp vụ – lợi tức – lợi nhuận
Trong đó:

Phí nghiệp vụ = phí xây dựng * i
Lợi tức = (phí xây dựng + phí nghiệp vụ + giá đất) * r
Lợi nhuận = (phí xây dựng + phí nghiệp vụ + giá đất)*p
i = cơ số % chi phí, dùng để tính tlệ % chi phí cho nv c môn
r = Suất lợi tức bình thường
p = Suất lợi nhuận bình thường

=> Giá đất =

Giá nhà đất – CP xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip)
1+r+p

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Trình tự
1.

Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá

2.

Xác định phương thức sd phát triển đất đai tốt nhất

3.

Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển

4.

Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi
tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người

phát triển cần có...

5.

Tính toán và xác định mức giá

9


PP CHI PHÍ

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Cơ sở
Cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ
thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho
một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để xây dựng một công trình có cùng một lợi ích
tương tự và mua đất
Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên
miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao
nhất và tốt nhất.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Công thức
Giá thị trường của BĐS = RC . (1-d) + LVHBU
Trong đó:
RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất
lao động của công trình.
LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng

các công trình đang tồn tại khai thác ở mức sử dụng
hiệu quả nhất.

10


PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Những hạn chế
Những hạn chế của phương pháp so sánh trực
tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí
Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra
giá trị.
Tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với
giá trị toàn bộ.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Phạm vi áp dụng và yêu cầu
Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng
riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ,
thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ
sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng
cớ so sánh thị trường;
Định giá cho các mục đích bảo hiểm;
Kiểm tra đối với các phương pháp định giá
khác, hay kiểm tra đấu thầu.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Trình tự tiến hành phương pháp chi phí
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế

những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của
các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất.
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện
tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình
xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí
hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị
ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản
tính theo phương pháp chi phí

11


PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Chi phí tái tạo
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình
xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được
định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công
trình mục tiêu đó.

Chi phí thay thế
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình
có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang
được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế
và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các
nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện
đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất
cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Các chi phí trực tiếp:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công
trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;
Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Các chi phí gián tiếp:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các
phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ
thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản;
Các chi phí quản lý công trình;
Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;
Thuế bất động sản;
Các trả giá để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác

12


PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Phương pháp ước tính chi phí
PP thống kê chi tiết của người xây dựng
Phương pháp khảo sát số lượng
PP chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng

Phương pháp so sánh thị trường

PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
KN cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản

PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
Công thức tổng quát của mô hình nhân quả

13


PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
Phạm vi áp dụng và yêu cầu của PP
Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng
đối với những bất động sản thường xuyên giao
dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến
giá bất động sản dễ dàng được điều tra.
Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin
thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có
thể kiểm chứng được trên thực tế.

PP PHÂN TÍCH HỒI QUY
Các bước tiến hành phương pháp
Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản
tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể
tác động đến giá bất động sản.
Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để
xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến
giá bất động sản.
Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh

giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.
Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất
động sản cần định giá và đưa vào mô hình để
xác định giá bất động sản.

THANK YOU !

14