Bài giảng Định giá đất: Chương 2 - Bùi Nguyên Mạnh

Bài giảng Định giá đất

CHƯƠNG II

Company

LOGO

GIÁ ĐẤT VÀ CSKH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NỘI DUNG CHƯƠNG II
Company name

Khái niệm giá đất
Đặc điểm của giá đất
Giá đất
&
CSKH Xác định
Giá đất

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Các loại giá đất

Cơ sở khoa học xác định giá đất

KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT
Company name

đất đai là sản phẩm phi lao động
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế

giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

1


Bài giảng Định giá đất

ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT
Company name

Không giống nhau về phương thức biểu thị.
Không giống nhau về thời gian hình thành.
Không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
Chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có
xu thế tăng cao rõ ràng.
Có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Company name

Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

2

Bài giảng Định giá đất

Company name

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế
thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá
đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng.
Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với
đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành:

Company name

NHÂN TỐ THÔNG THƯỜNG
Company name

Những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng
tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

3


Bài giảng Định giá đất

Company name

1. NHÂN TỐ HÀNH CHÍNH
Company name

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá cả đất.
Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá
đất.

Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

4


Bài giảng Định giá đất

1.1. Chế độ về đất đai và nhà ở
Company name

Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế
độ sử dụng đất. Chế độ đất đai khống chế trực
tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá
cả đất đai.
Nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức
lưu chuyển đất đai chỉ có cấp phát
không tồn
tại giá đất.
Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt

giá.

đất đai có

1.2. Quy hoạch đô thị
Company name

Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công
dụng, suất dung tích và mật độ kiến trúc đều có
ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng
cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất
lớn.
Suất dung tích là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng
với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây
dựng.

1.3. Chính sách giá đất, thuế
Company name

Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá cả đất đai.
Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy
giá đất tăng lên; Chính phủ dùng nhiều biện pháp để
khống chế tăng giá của đất
làm cho mức giá đất
hạ xuống hoặc ngưng trệ lại
Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm
lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất cao thấp.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

5


Bài giảng Định giá đất

1.4. S

bi n đ i v hành chính

Company name

Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho
giá cả đất đai ở đó tăng.
Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại:
Nâng cấp
Chuyển quyền quản lý

2. NHÂN TỐ NHÂN KHẨU

Company name

2.1. Mật độ nhân khẩu
Company name

Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

6


Bài giảng Định giá đất

2.2.Tố chất nhân khẩu
Company name

Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với
trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu.
Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở.

2.3. C u thành nhân kh u gia đình
Company name

Kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ
làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương
ứng.

3. NHÂN TỐ XÃ HỘI
Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

7

Bài giảng Định giá đất

3.1. Tr ng thái n đ nh chính tr
Company name

Cục diện chính trị ổn định => việc đầu tư vào
nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít,
vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với
lợi nhuận => lòng tin của nhà đầu tư lớn => giá
đất tăng.
Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

3.2. An ninh xã hội
Company name

Ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.
Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp,
trật tự xã hội tốt => mọi người sẽ cảm thấy an
toàn => họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú=>
giá đất tăng lên.

3.3. Đầu cơ nhà đất
Company name

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng
và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để
thu được siêu lợi nhuận.
Ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là

mức giá đất thị trường.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

8


Bài giảng Định giá đất

3.4. Tiến trình đô thị hóa
Company name

Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc
đô thị hóa càng cao mà tổng diện tích đất nói
chung là không đổi
ảnh hưởng tới giá đất, biểu
hiện ở hai mặt:
Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc
thì giá đất tăng cao.
Tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa
có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất
đều cao hơn đất khu vực khác.

4. NHÂN TỐ QUỐC TẾ
Company name

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà
đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn
cảnh quốc tế.
Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới

tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua
ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong
nước.

Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

9


Bài giảng Định giá đất

4.1. Tình hình kinh t th gi i
Company name

Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế
thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không
có ngoại lệ.
Bong bóng kinh tế

4.2. Nhân tố chính trị quốc tế
Company name

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế => mối quan hệ tốt
đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu
đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước

ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao và ngược lại.

5. NHÂN TỐ KINH TẾ
Company name

Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự
tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính
sách kinh tế mà đi đến ổn định.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

10


Bài giảng Định giá đất

Company name

5.1. Tình tr ng phát tri n kinh t
Company name

Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu
vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy
rằng xu thế biến động về nhu cầu đất là thống
nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
Kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho
phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng

yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá
đất tăng lên.

5.2. Mức độ dự trữ và đầu tư
Company name

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì
đầu tư cũng tăng tương ứng.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

11


Bài giảng Định giá đất

5.3. Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t
Company name

Lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia
tăng vốn lưu động trên thị trường <=> tiền nhàn
rỗi của xã hội tăng.
Vốn lưu thông quá thừa
tiền mặt, tranh mua số ít
mua nhà đất có thể bảo
cầu về nhà đất tăng lên

sẽ dẫn đến quá nhiều
hàng hóa, đặc biệt việc

tồn được giá trị
nhu
đẩy giá đất tăng lên.

5.4. Biến động vật giá
Company name

Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến
động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị,
cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ
tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao,
chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên".
Giá nhà đất tăng vọt thường chỉ phát sinh ở khu
vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít

5.5. M c đ thu nh p và tiêu dùng
c a dân cư
Company name

Sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con
người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về
nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện
tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm
cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

12

Bài giảng Định giá đất

5.6. Mức lãi suất
Company name

Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không
thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên
phải vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp để có khoản vay => mức lãi suất luôn luôn
được nhà đầu tư quan tâm
lãi suất thay đổi
ảnh hưởng đến khả năng chi trả
cầu đất đai
thay đổi
giá đất biến động.

Company name

NHÂN TỐ THÔNG THƯỜNG
Company name

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ
mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với
mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng
của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau
giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá
đất.
Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực

trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại
chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố
cá biệt.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

13


Bài giảng Định giá đất

NHÂN TỐ KHU VỰC
Company name

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện
xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa
phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong
địa phương đó.

Company name

1. Vị trí
Company name

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói
về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng
định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm
thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung

đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của
thành phố hoặc các loại đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

14


Bài giảng Định giá đất

Company name

2. Cơ sở hạ tầng
Company name

Điều kiện CSHT xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ
yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ
và khoảng cách xa gần...
Điều kiện CSHT kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương,
tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông...

3. Chất lượng môi trường
Company name

Môi trường tự nhiên: địa chất, địa thế, độ dốc,

hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn...
Môi trường nhân văn: loại hình nghề nghiệp của
dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu
vực.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

15


Bài giảng Định giá đất

4. Quy hoạch
Company name

Nhân tố QH ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương
quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức
năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú
trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương
nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh
doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì
đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các
điều kiện cung ứng nước điện...

NHÂN TỐ CÁ BIỆT
Company name

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và
điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của
nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.

Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

16


Bài giảng Định giá đất

1. Vị trí
Company name

Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định
có thể ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
Trên cùng 1 đoạn đường,nếu các thửa đất có các
yếu tố khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt
tiền hơn thì có giá trị cao hơn, thửa đất tại các vị trí
đắc địa hơn (ngã tư, ngã ba) thường có giá cao hơn
và ngược lại.

2. Diện tích
Company name

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục

đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không
dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến
giá cả của thửa đất.

3. Chiều rộng
Company name

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh
hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người
sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng
ảnh hưởng đến giá đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

17


Bài giảng Định giá đất

4. Chiều sâu
Company name

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá
sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho
người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

5. Hình dáng

Company name

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ
nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình
bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng
đến giá đất.

6. Độ dốc
Company name

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành
phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

18


Bài giảng Định giá đất

7. Hạn chế của QH
Company name

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá
biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao
vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng
đất...

8. CSHT và Thời hạn SDĐ

Company name

Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất quyết định
đến mức độ thu lợi từ mảnh đất, do đó nó quyết
định đến giá cụ thể của thửa đất.

Company name

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

19


Bài giảng Định giá đất

4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
Company name

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Company name

1. Địa tô
Company name

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những
người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp
cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa

ba giai cấp:
địa chủ - tư bản kinh doanh nông nghiệp - công nhân
nông nghiệp làm thuê

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

20


Bài giảng Định giá đất

1. Các loại địa tô
Company name

Ðịa tô chênh lệch
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do
có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất
thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có
vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn.

Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được
trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung
bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.

Ðịa tô chênh lệch II: Ðịa tô chênh lệch II là địa tô
chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa
đất đó.

1. Các loại địa tô

Company name

Địa tô tuyệt đối:
là loại địa tô mà người sở hữu đất dựa vào sự
lũng đoạn của quyền sở hữu đất mà có. Bất
kể đất tốt hay xấu, người sở hữu đất đều yêu
cầu người sử dụng phải trả cho họ một khoản
lợi ích kinh tế nhất định, cũng tức là địa tô.

1. Địa tô
Company name

Sự khác nhau về vị trí đất đai
quyết định khả năng sử dụng đất – mục đích sử
dụng;
quyết định khả năng sinh lợi;
Sự vận chuyển lưu thông hàng hoá.
Ứng dụng
Phân loại đô thị, phân loại đường phố..., phân vùng

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

21


Bài giảng Định giá đất

2. Lãi suất ngân hàng
Company name

3. Quan hệ cung cầu
Company name

Những khái niệm cơ bản về cung, cầu
giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu (Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan
hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại,
cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống)
Điều kiện:

1. Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh
về hàng hóa có cùng tính chất.
2. Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh
lượng cung theo biến động giá cả

3. Quan hệ cung cầu
Company name

không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung
cầu
cố định về vị trí địa lý
không sinh sôi
tính cá biệt
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính
cục bộ
• thông tin
• cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế
Giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và

thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng
một đô thị

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

22


Bài giảng Định giá đất

3.1. Cung về đất
Company name

Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng
cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp.
Có 2 loại cung về đất
Cung tự nhiên:
• Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai
thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử
dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính
co dãn.
• Yếu tố ảnh hưởng:
– các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người;
– các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh
trưởng và phát triển của động thực vật;
– có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết
khác cho con người và sản xuất phát triển.

3.1. Cung về đất
Company name

Cung kinh tế :
Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và
sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho
sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh
tế về đất đai.
Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và
có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai
không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số
lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có
thể thấy ở các phần sau đây.

Cung về đất NN & các yếu tố AH
Company name

Sự tăng lên của mức cung nhóm đất nông nghiệp chủ yếu là
quá trình khai hoang. Quá trình này tuy làm tăng cung đất
nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông
nghiệp.
Lưu chuyển trong nhóm đất nông nghiệp giữa các chủ thể
Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển
•
•
•
•

cơ chế quản lý đất nông nghiệp;
các chính sách về đất nông nghiệp;
trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp;
phong tục tập quán của nông dân...

Về suy giảm mức cung nhóm đất nông nghiệp
Nhân tố tác động:
• các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế;
• tốc độ phát triển của CNH, đô thị hoá và HĐH nền kinh tế...

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

23


Bài giảng Định giá đất

Cung về đất PNN & các yếu tố AH
Company name

Nguồn cung nhóm đất phi nông nghiệp luôn tăng
Hình thành nhóm đất phi nông nghiệp
từ nhóm đất nông nghiệp
từ nhóm đất chưa sử dụng
sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp
Các nhân tố ảnh hưởng
quy hoạch địa điểm,
quy mô của các đô thị
các chính sách, cơ chế quản lý đất đai

3.2. Cầu về đất
Company name

Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất

và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu nhóm
đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông
nghiệp.
Cầu nhóm đất nông nghiệp
Cầu nhóm đất phi nông nghiệp

Cầu về nhóm đất nông nghiệp
Company name

không biến động, hoặc biến động ít
do nhu cầu nhóm đất nông nghiệp xét trong mối quan hệ
với các loại đất khác là cân bằng
trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến
động về mức cầu nhóm đất nông nghiệp
do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động
• một số chủ thể không cần nhóm đất nông nghiệp;
• một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập;
• đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ.

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

24


Bài giảng Định giá đất

Cầu về nhóm đất PNN
Company name

Có xu hướng ngày càng tăng

do quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá
trình đô thị hoá
• các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô;
• xuất hiện nhiều điểm đô thị mới;
• các khu công nghiệp mới tăng lên
Mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc
vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan
đến sự phát triển các đô thị và các khu công
nghiệp

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Company name

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối
quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tư
hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung
cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng
thời gian cho trước.
Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết
lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố
quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất
đai mà biểu cung minh hoạ.
Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh
hưởng đến giá đất là hằng số.

Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Company name

Hình bên là sơ đồ cung
và cầu trên một thị

trường điển hình điển
hình, minh hoạ sự tương
tác giữa cung và cầu
trong thị trường điển
hình điển hình.
Giá đất đai được xác
định ở điểm mà đồ thị
cung và đồ thị cầu giao
nhau (điểm E). Điểm E
được gọi là điểm cân
bằng giữa giá đất (G) và
số lượng đất đai (L).

Giá
đất

Cung về đất

G1

E
G

Cầu về
đất

L11

Bùi Nguyên Hạnh _ Quản lý đất đai

L

L22

Số lượng đất

25