(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG MẠNH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC YÊN,
TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG MẠNH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC YÊN,
TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chúng tôi,
các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa
từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.

Thái Nguyên, tháng

năm 2019

Tác giả
Hoàng Mạnh Tuấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành bản luận văn, tôi luôn
nhận được sự giúp đỡ của nhiểu tổ chức và cá nhân. Nhân dịp này tôi xin trân

trọng cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Quản lý tài nguyên -Trường Đại Học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi được theo học chương trình đào tạo
tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể cán bộ khoa Khoa Quản lý tài nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện
thuận lợi nhất để tôi hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS
Hoàng Văn Hùng đã trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã đóng góp công sức, động
viên và giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, tháng

năm 2019

Tác giả
Hoàng Mạnh Tuấn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. i
MỤC LỤC ...................................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 4
1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 4
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 4
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 4
1.1.4 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................... 8
1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 11
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 13
1.3. Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng sử
dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam ............................................................. 15
1.3.1. Trên thế giới .................................................................................................... 15
1.3.2. Ở Việt Nam ..................................................................................................... 20
1.4. Tình hình quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng sử
dụng đất tại tỉnh Yên Bái .................................................................................. 25
1.5. Những tồn tại trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ......................... 25
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 28
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 28
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 28
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 28
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ......... 28
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Yên ...... 28
2.3.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018 ............................................... 28
2.3.4.Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục
Yên, tỉnh Yên Bái thông qua cán bộ quản lý và người dân. ........................ 29
2.3.5. Thuận lơi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
quản lý trên địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ........................................ 29
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................ 29
2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh ...................................................................... 30
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ......... 31
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ...................................................................... 31
3.1.2. Khái quát về thực trạng kinh tế - xã hội của huyện Lục Yên ......................... 34
3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Yên ......... 36
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của huyện Lục Yên ................. 36
3.2.2. Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Lục Yên .......................................................................................................... 38
3.3. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên
giai đoạn 2015 - 2018 ..................................................................................... 40
3.3.1. Đánh giá chung công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục Yên ...... 40
3.3.2. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Yên giai
đoạn 2015 - 2018 ............................................................................................ 42
3.3.3 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Yên giai
đoạn 2015 – 2018 ............................................................................................. 45
3.3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2018 ............ 48

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.3.5. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất ................................................. 51
3.3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất .................................................. 51
3.4. Đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Lục Yên thông
qua ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ......................................... 52
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Yên ................................ 55
3.5.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 55
3.5.2. Khó khăn ......................................................................................................... 56
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Lục Yên ........................................................................... 56
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 58
1. Kết luận ................................................................................................................. 58
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HĐND

KH
KHHGĐ

Hội đồng nhân dân
Kế hoạch
Kế hoạch hóa gia đình

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXNN

Sản xuất nông nghiệp

SXPNN

Sản xuất phi nông nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của Huyện Lục Yên ........................ 36

Bảng 3.2.

Kết quả công tác chuyển quyền QSDĐ trên địa bàn huyện Lục
Yên giai đoạn 2015 – 2018 .................................................................... 39

Bảng 3.3.

Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2015 2018 (Đơn vị: ha) .................................................................................. 40

Bảng 3.4.

Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng giai đoạn 2015 -2018 ..... 41

Bảng 3.5.

Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ theo đơn vị hành chính ................ 44

Bảng 3.6.

Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính ........ 45

Bảng 3.7.

Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ......... 46

Bảng 3.8.

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ............... 48

Bảng 3.9.

Kết quả công tác tặng cho QSDĐ theo mục đích sử dụng .................... 49

Bảng 3.10. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo đơn vị hành chính....... 51
Bảng 3.12. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ......... 51
Bảng 3.13 Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................. 52
Bảng 3.14: Ý kiến của hô gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất .................................................................................. 53
Bảng 3.15: Ý kiến của các cán bộ liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................. 54

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay”.
Trong đó, chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản
của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy
nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định
một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực
hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5
hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa
đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được
những thành tự đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai,
thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Khi Nhà nước chuyển hướng kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa làm cho nhu cầu về hàng hóa, xây dựng, đất đai
để phục vụ kinh tế ngày càng nhiều vì vậy để quản lý nhà nước được thuận lợi Luật
Đất đai 2003 ra đời với 13 nội dung và chuyển quyền sử dụng đất là một trong
những nội dung quan trọng, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được hoàn
thiện chặt chẽ và bổ sung thêm 3 hình thức mới. Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
thì người sử dụng đất được tham gia 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển
đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; bảo lãnh;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Kinh tế ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực
đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 2003 vẫn còn
nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 2003. Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của Luật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

2
Đất đai 2013 thì những nội dung chuyển quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên
nhưng chỉ gộp 2 nội dung thế chấp và bảo lãnh thành một hình thức nên Luật Đất
đai 2013 khi có hiệu lực người sử dụng đất chỉ còn 7 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất với những thủ tục và quyền hạn khác nhau.
Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên chúng ta phải có biện pháp tổ
chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác
tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao, phục vụ đắc lực
cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát
triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá đã diễn ra
quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạng mẽ và những phát sinh trong quá
trình quản lý phức tạp, với việc gia tăng dân số về số lượng cũng như chất lượng.
Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, việc đô thị hóa tại huyện
Lục Yên, tỉnh Yên Bái cũng diễn ra rất nhanh chóng và mạnh mẽ, nhiều khu đô thị
được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ
tầng đô thị không ngừng được củng cố phát triển kéo theo việc chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lục Yên ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà
nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất
ngày càng nhiều và phức tạp.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển quyền sử dụng
đất nhằm nắm bắt và khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện
trình tự thủ. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Xuất phát từ vấn đề
đó tôi chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2018".
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên địa
bàn huyện Lục Yên để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử dụng đất tại
địa phương.

- Đánh giá giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp
và số liệu điều tra tại huyện Lục Yên giai đoạn 2015 - 2018.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc
điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Qua quá trình nghiên cứu, rút ra những kinh nghiệm, những phương pháp
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm giúp cơ quan có
thẩm quyền có những biện pháp tích cực hơn trong việc quản lý, sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Từ kết quả nghiên cứu điều tra được việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lục Yên, đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân
dẫn tới sự ảnh hưởng đó để nâng cao hiệu quả công tác quản lý trên địa bàn huyện
Lục Yên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng
đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho biết thực hiện các quyền chuyển
đổi. chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn sử
dụng đất theo quy định của Luật này. Cụ thể như sau:
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử
dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục
đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình
sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai
2013 quy định: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi
quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của
Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của
Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai 2013.
Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và
các Nghị định, thông tư không quy định.
1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ
sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản
tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng
đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Thị Lợi, 2007).
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:
- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực
hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà
pháp luật quy định.
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu

nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2015).
1.1.2.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
hoặc hiện vật nào cả.Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ quan hệ này
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong
rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà
nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu
thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế
này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
1.1.2.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được
tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất
rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng
đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu
trong Bộ luật Dân sự.
Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền
sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc

theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc
đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của
phần thừa kế đó.
1.1.2.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động,
các đối tác có thể góp đất, góp tiền hoặc sức lao động, công nghệ, máy móc… theo
thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng
hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung
(Nguyễn Khắc Thái Sơn,2015).
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất
đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
1.1.2.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một
thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng
đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho người khác mà
đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà đất đó
có nguồn gốc là đất thuê (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê đất là đất
không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn
gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước
không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai
quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà
nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án
đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015).
1.1.2.7. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận.
Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử
dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một cách
rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ chức tín dụng mà mở rộng

ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Luật
đất đai năm 2013).
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
− Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phát triển
sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
− Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
1.1.4 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
(Điều 188 Luật đất đai 2013) cho biết:
+ Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
+ Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,

191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
+ Việc chuyển đôỉ, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.4.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 cho biết:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê
đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tưu xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và
có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013.
1.1.4.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 190, Luật đất đai 2013) cho biết:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều 179 của Luật đất
đai 2013.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều
191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy
định của Chính phủ.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật đất đai 2013 trừ trường hợp được
quy định tại điều 179 của Luật này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; e) Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà
ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền chuyển QSDĐ
ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển
nhà ở.
f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nha nước giao đất; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để
thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông

qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết
định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp
luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có chung QSDĐ.
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về
tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc
vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều
192 của Luật đất đai 2013.
1.1.5. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

1.1.5.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất
được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn
sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.1.5.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức
công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài
nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa
đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông
báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp
dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển
nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa
thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ
cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người
mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính

vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình
tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương.
Căn cứ vào các quy định pháp luật, UBND tỉnh Yên Bái đã ban hành Quyết
định số 788/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 và Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày
26/8/2015 (thay thế Quyết định số 788/QĐ-UBND) về việc công bố thủ tục hành
chính áp dụng chung cho cấp huyện trong đó hướng dẫn trình tự, thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh.
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003
- Bộ luật Dân sự ngày 2005.
- Luật Công chứng số 82/ 2006/ QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/7/2007.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126
của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009, có hiệu lực từ ngày
01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
Liên Bộ Tài chính- Tài nguyên và Môi trường ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm
2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm
2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng
06 năm 2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
“Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 788/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 và Quyết định số 2025/QĐUBND ngày 26/8/2015 (thay thế Quyết định số 788/QĐ-UBND) của UBND tỉnh
Yên Bái về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai áp dụng chung cho cấp huyện.
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định về hạn mức giao
đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện
tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Yên Bái
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Yên Bái
về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn
tỉnh Yên Bái.

1.3. Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển
nhượng sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam
1.3.1. Trên thế giới
1.3.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá

nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi
có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được
đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không
kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN