(Luận văn thạc sĩ) Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (723.69 KB, 78 trang )
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
ĐẶNG ANH TUẤN
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN HÓC
MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
HÀ NỘI, năm 2019
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
ĐẶNG ANH TUẤN
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN HÓC
MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Hiến Pháp và Luật Hành Chính
Mã số: 8.38.01.02
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM QUANG HUY
HÀ NỘI, năm 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tên tôi là Đặng Anh Tuấn, sinh ngày 03/8/1986 là học viên cao học ngành :
Luật học, chuyên ngành : Luật Hiến pháp và Luật hành chính, khóa VIII đợt 2 năm
2017 theo Quyết định số 6776/QĐ-HVKHXH ngày 07/11/2017 của Giám đốc Học
viện Khoa học xã hội.
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ : “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh” là
công trình nghiên cứu của riêng tôi, những kết quả nghiên cứu được trình bày trong
luận văn là trung thực, khách quan. Nếu sai tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước
pháp luật.
Trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Đặng Anh Tuấn
LỜI CẢM ƠN
Sau hai năm học tập và nghiên cứu, tôi đã hoàn thành chương trình khóa học
cao học chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật hành chính tại Học viện Khoa học xã
hội và hoàn thành luận văn: “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh”.
Tôi xin bày tỏ long biết ơn sâu sắc của mình đến quý Lãnh đạo, quý thầy , cô
Học viện khoa học xã hội. Quý thầy cô đã tận tình giảng dạy, tạo điều kiện giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, đặc biệt là sự giúp đỡ tận tình , quý báu của
TS. Phạm Quang Huy – Giảng viên trường Học viện Hành chính Quốc Gia
TP.HCM, người thầy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu,
giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Với tình cảm chân thành, tôi xin được gửi lời đến Lãnh đạo Ủy ban nhân dân
huyện Hóc Môn cùng đồng nghiệp trong cơ quan, bạn đồng học và gia đình đã tận
tình giúp đỡ tôi hoàn thành việc thu thập và xử lý thong tin, số liệu phục vụ quá
trình nghiên cứu của mình.
Trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Đặng Anh Tuấn
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................6
1.1. Khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ...............................................................................6
1.1.1. Giấy chứng nhận ........................................................................................6
1.1.2. Khái niệm thủ tục hành chính ....................................................................7
1.1.3. Khái niệm đăng ký đất đai .........................................................................7
1.1.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ............................................................................................8
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành.........9
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................................9
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...............................................................10
1.2.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất ..........................................................................10
1.3. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………….15
1.3.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất…………………………………………………………15
1.3.2. Đặc điểm quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…………………………………17
1.3.3. Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy Chứng nhận quyền sửdụng
đất,
quyền
sở
hữu
nhà
đất………………………………..19
ở
và
tài
sản
khác
gắn
liền
với
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN HÓC
MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..................................................................16
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn, thành phố Hồ
Chí Minh. ...............................................................................................................16
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................16
2.1.2. Điều kiên kinh tế - xã hội. ........................................................................19
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội .............................21
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn ..............23
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Hóc Môn ...........................................23
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
...........................................................................................................................26
2.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn
huyện Hóc Môn giai đoạn 2017-6/2019 ................................................................30
2.3.1. Thực trạng về quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................30
2.3.2. Thực trạng về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đăng ký biến động ...............32
2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2017 – 6/2019 .....................................37
2.3.4. Những vấn đề và nguyên nhân tồn tại trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình và cá nhân tại huyện Hóc Môn ................................................56
2.4. Đánh giá chung về công tác Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Hóc Môn Thành phố Hồ Chí
Minh................................................................................................................68
2.4.1. Những vấn đề đã làm được............................................................68
2.4.2. Những vẫn đề vướng mắc, chưa làm được...........................................69
2.4.3. Nguyên nhân của những vướng mắc, chưa làm được...........................70
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI
HUYỆN HÓC MÔN ...............................................................................................61
3.1. Quan điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân tại
huyện Hóc Môn trong thời gian tới .......................................................................61
3.1.1. Phướng hướng nhiệm vụ trong thời gian tới ...........................................61
3.1.2. Nhiệm vụ công tác cải cách hành chính trong thời gian tới ...................62
3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và
cá nhân tại huyện Hóc Môn ...................................................................................63
3.2.1. Giải pháp cụ thể tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Hóc
Môn ....................................................................................................................63
3.2.2. Giải pháp về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy
tay sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 ....................................................................64
3.2.3. Giải pháp cho công tác cấp Giấy chứng nhận đối với nhà, công trình xây
dựng ...................................................................................................................64
3.2.4. Giải pháp cho công tác kiểm tra bản vẽ phục vụ cấp giấy chứng nhận..66
3.2.5. Một số giải pháp khác..............................................................................66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................69
1. Kết luận ..............................................................................................................69
2. Kiến nghị ...........................................................................................................69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP
: Cổ phần
DN
: Doanh nghiệp
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX
: Hợp tác phường
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SX - TM
: Sản xuất - thương mại
SXKD
: Sản xuất kinh doanh
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
TNMT
: Tài nguyên môi trường
TP.HCM
: Thành phố Hồ Chính Minh
UBND
: Ủy ban nhân dân
VPPL
: Vi phạm pháp luật
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2. 1. Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện ........................19
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng năm 2018 huyện Hóc Môn .......................................23
Bảng 2. 3. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch (đến 31/12/2018) ....27
Bảng 2. 4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất năm 2017 .....................................................................38
Bảng 2. 5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất năm 2018 .....................................................................57
Bảng 2. 6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất đến 6/2019 ...................................................................62
Bảng 2. 7. Những vấn đề và nguyên nhân tồn tại trong công tác cấp giấy chứng
nhận đoạn 2017-6/2019 .............................................................................................56
DANH MỤC HÌNH
Hình 2. 1. Mẫu GCN QSDĐ QSHNO&TSKGLVĐ trang 1, 2, 3, 4 .......................36
Hình 2. 2. Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................31
Hình 2. 3. Tỷ lệ hồ sơ trể hẹn trình VPĐK TP và ký giấy chứng nhận năm 2017 ..54
Hình 2. 4. Tỷ lệ hồ sơ trể hẹn trình VPĐK TP và ký giấy chứng nhận năm 2018 ..59
Hình 2. 5. Tỷ lệ hồ sơ trể hẹn trình VPĐK TP và ký GCN đến 6/2019 ...................54
Hình 2. 6. Một số vấn đề và nguyên nhân tồn tại trong công tác cấp giấy chứng
nhận ...........................................................................................................................57
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên ban tặng cho con người, có
thể đáp ứng được nhu cầu của con người. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về
không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi
ích sinh ra sẽ ngày một tăng. Mọi hoạt động kinh tế, hoạt động dân cư đều diễn ra
trên đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một loại tài nguyên vô cùng quý giá.
Do vậy, việc sử dụng tiết kiệm và sử dụng hiệu quả đất đai tạo động lực phát triển
kinh tế xã hôi, ổn định chính trị. Đồng thời đặt ra yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh
công tác quản lý chặt chẽ về đất đai.
Trong những năm gần đây, cầu về đất ngày một tăng, trong khi cung về đất
lại có hạn. Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các đô thị. Do vậy đã nảy sinh nhiều
vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai đang được nhà nước quan tâm sâu sắc
thông qua các Bộ Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai 2003 và gần đây nhất là Luật
Đất đai 2013, kèm theo các Nghị định, Thông tư, văn bản pháp luật có liên quan,
ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện, đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được
xác định rõ tại điều 95- chương VII Luật Đất đai 2013.
Đăng ký đất đai là việc thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người
sử dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho
toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
1
Để làm tốt công tác quản lý đất đai, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người
dân hiểu và thực hiện theo Luật Đất đai hiện hành.
Địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh là một địa bàn có quá
trình đô thị hóa, phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao. Từ đó dẫn đến
các vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa bàn rất phức tạp và đa dạng. Do người sử
dụng đất thực hiện các quyền của mình không đúng theo pháp luật làm cho đất đai
thường xuyên biến động liên tục với nhiều hình thức khác nhau. Dẫn đến việc quản
lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, vì vậy công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đình và cá nhân là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản
lý Nhà nước về đất đai. Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài: “Quản
lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc
Môn, Thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá
nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh, làm cơ sở cho việc đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở lý luận, tính pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình và cá nhân.
Điều tra, thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn
huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.
Thu thập điều tra tình hình đăng ký công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá
nhân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh (bằng phiếu điều tra).
2
Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân
giai đoạn từ ngày 01/12/2009 đến ngày 01/7/2015 và từ ngày 01/7/2015 đến nay.
Phân tích những điểm mạnh và tồn tại của công tác công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình và cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình và cá nhân nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính
trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: Nghiên cứu thực hiện tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí
Minh và cụ thể là tập trung điều tra tình hình cấp giấy chứng nhận tại địa bàn.
- Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu được thu thập từ thực tế từ ngày
01/12/2009 đến ngày 01/7/2015 và từ ngày 01/7/2015 đến nay. Đây là những số liệu
thực, chính xác, do chính tác giả thu thập trên huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí
Minh.
5. Phương pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận như Luật
Đất đai 2003, 2013, Nghị định 43/NĐ-CP năm 2014 về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2013, ...
Các Quyết định của UBND huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh về cấp
GCN.
Thu thập các tài liệu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện
trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình và cá nhận lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc Môn,
Thành phố Hồ Chí Minh.
3
b. Phương pháp so sánh
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh
từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn
huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.
c. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành phân tích làm rõ
tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh cũng
như kết quả đạt được của công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hóc
Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
a.Ý nghĩa lý luận
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân là một trong những bước quan
trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp
nâng cao tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận.
b.Ý nghĩa thực tiễn
Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết
một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
7. Kết cấu luận văn
Nội dung của luận văn sẽ có kết cấu như sau:
- Mở đầu
- Chương 1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Chương 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân tại
huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh
4
- Chương 3. Các giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và
cá nhân tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh
5
Chương 1:
TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Giấy chứng nhận
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng theo một
mẫu thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin:
Tên chủ sử dụng đất, Thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất ở, ghi
chú, mục sơ đồ thửa đất, số vào số cấp giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất được quyền sử dụng có các thông
tin: về thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích
sử dụng , thời hạn sử dụng và nguồn gốc của thửa đất.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất
Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ
ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
6
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định như sau:
1.1.2. Khái niệm thủ tục hành chính
Thủ tục hành chính là tổng thể các quy phạm bắt buộc phải tuân theo khi tiến
hành thành lập, thay đổi, giải thể, xác định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn phạm vi
hoạt động của các tổ chức, khi ban hành các văn bản hành chính, khi thực hiện các
hành vi hành chính; khi các công dân, các tổ chức quần chúng phường hội tiến hành
những công việc đòi hỏi có sự chứng kiến, chứng nhận, giúp đỡ, can thiệp của các
cơ quan và cán bộ, nhân viên nhà nước.
Thủ tục hành chính thuận tiện, đơn giản là một trong những điều kiện giúp
nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước. Ngược lại, thủ tục hành
chính rườm rà, nặng nề không những gây ra tổn phí về sức người, sức của của ngân
sách nhà nước, tài sản phường hội, kìm hãm sự năng động trong hoạt động của mọi
mặt đời sống mà còn là điều kiện thuận lợi cho nạn tham ô, nhũng nhiễu phát sinh,
phát triển. Hoàn thiện, cải tiến thủ tục hành chính nhằm làm cho các thủ tục hành
chính trở nên đơn giản, dễ làm, thuận tiện cho dân là một trong những phương
hướng cải cách nền hành chính quốc gia.
1.1.3. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là loại hình hoạt động của Nhà nước có quan hệ gần gũi và
liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với một
đối tượng đặc biệt đó là đất đai và thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ sở pháp
lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội
cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao
nhất.
Thực chất của đăng ký đất đai là việc các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất
làm đơn kê khai hiện trạng sử dụng đất của mình với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xét duyệt, lập hồ sơ địa chính và cấp
Giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất đủ điều kiện. Đây chính là những thủ tục
7
hành chính, những hành vi pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
tính hợp pháp về việc sử dụng đất, chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, xây dựng hoàn chỉnh hồ sơ địa chính để nắm chắc và quản lý chặt chẽ
quỹ đất theo đúng pháp luật.
Tuy nhiên, quá trình vận động và phát triển của đời sống, kinh tế, phường
hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng, vì vậy đăng ký đất đai
không chỉ dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận lần đầu
mà phải được thực hiện thường xuyên liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn
phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất
được thực hiện các quyền theo đúng pháp luật. Theo quy mô và tính chất, đăng ký
đất đai được chia thành hai giai đoạn:
- Giai đoạn I: đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất
đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện.
- Giai đoạn II: đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với những
trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký đất đai lần
đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được
thiết lập.
1.1.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
8
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp
Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai
hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc Đăng ký đất đai:
Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là một biến động về quyền đối với các loại đất
đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa
được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: nghĩa là người đăng ký với tư cách là chủ thể đối
với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các
thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: nghĩa là hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho
mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
9
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa: cho thấy chủ thể là người có quyền đăng ký và
đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn
nghĩa, bất biến về pháp lý.
Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (Theo Điều 98 Luật
đất đai 2013 quy định):
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều kiện đăng ký đất đai:
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
1.2.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy tờ pháp lý chứng minh, xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
10
quyền sở hữu nhà ở và các bất động sản khác. Theo quy định của Luật đất đai 2013
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất được quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: (Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký hoặc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: (Khoản 3 Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả.
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã
thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp
(nếu có);
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện: (Khoản 4 Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện: (Điểm b Khoản 2 Điều 37 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
11
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
1.3. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
- Quản lý nhà nước về đất đai: là các hoạt động năm chắc tình hình sử dụng
đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám
sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồnlợi từ đất đai. Nhà nước
nắm chắc tình hình đất đai để Nhà nước biết rõ cácthông tin chính xác về số lượng
đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng
đất đại. Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng
thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập
quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để nắm được
quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất
đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất, trong
khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử
dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó. Nhà nước cũng thực
hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo các lợi ích một cách hài
hòa. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chínhsách tài chính về đất đai
như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quanđến việc sử dụng đất nhằm điều
tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại.
1.3.2. Đặc điểm quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Xây đựng và ban hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hiểu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hệ thống chính sách và luật pháp cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật
12
là cơ sở pháp lý cho cơ quan địa chính các cấp thực hiện việc quản lý đất đai nói
chung cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Vì vậy tính
hiệu lực của hệ thống luật pháp và chính sách có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả
hoạt động cấp GCNQSDĐ. Hệ thống luật pháp và chính sách liên quan đến việc cấp
GCNQSDĐ gồm Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường... Các văn bản trên nêu
đầy đủ đồng bộ và rõ ràng thì việc thực hiện quy trình và các thủ tục cấp
GCNQSDĐ sẽ thuận tiện và dễ dàng. Do đó sẽ rút ngắn được thời gian cấp
GCNQSDĐ. Ngược lại hệ thống văn bản pháp luật chồng chéo, chưa đầy đủ và
thiếu đồng bộ sẽ ảnh hưởng xấu đến tiến độ cấp GCNQSDĐ.
- Tổ chức bộ máy nhân sự về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý về đất đai mà cụ thề là công tác cấpgiấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của chính quyền địa phương có tác động trực tiếp tới việc quản lýđất đai trên địa
bàn.
Vì vậy, muốn quản lý hiệu quả, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đấtphải được tổ chức thật phù hợp về cơ cấu, có sự phân
chia tráchnhiệm, quyền hạn cụ thể, đồng thời phải có hướng dẫn, bám sát của các
ban ngành chức năng.
- Tổ chức thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác sắn liền với đất.
Quản lý nhà nước bằng pháp luật không có nghĩa là nhà nước chỉ ban hành
pháp luật mà cần phải có những quy định về tổ chức thực hiện pháp luậttrong toàn
xã hội, đưa pháp luật vào đời sống của từng người dân và toàn xãhội, việc xây dựng
và ban hành pháp luật là hết sức cần thiết và quan trọng.Tuy nhiên, điều quan trọng
hơn là nó phải được thực thi trong thực tế, và ởđúng vị trí của nó là được đem ra thi
hành và mang lại hiệu quả chứ khôngphải là những dòng chữ được ghi trên giấy.
13
- Thanh tra, kiểm tra và xử lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất.
Hoạt động thanh tra, kiểm tra là một trong những chức năng thiết yếu của
quá trình quản lý nhà nước; nó góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu lực,
hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước. Thanh tra việc quản lý và sử dụng đất đai,
là việc xem xét tại chỗ của cơ quan có thẩm quyền đối với công tác quản lý nhà
nước về đất đai mà đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
các cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.3. Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy Chứng nhận quyền sửdụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đối với nhà nước:
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Thông
qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất. Người
sử dụng đất thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà
nước quản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích,
kém hiệu quả.
Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu
nhà ở có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử,
giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy
nhanh và thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
đất.
Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà
nước quản lý được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị
trường bất động sản, là cơ sở đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững.
- Đối với người sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là chứng thư pháp
lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử
14
dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách hợp lý và tiết
kiệm hơn. Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất
đai, người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ do nhà nước cấp sẽ
được bảo vệ.
Tóm lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtlà công việc rất cần
thiết, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo vệ lợi ích của
người sử dụng đất vàcủa toàn xã hội.
Kết luận chương 1
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo
điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình; đồng thời làm cơ sở
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của pháp luật, góp phần giải
quyết tình trạng có tranh chấp đất đai và phát triển KT-XH của từng địa
phương.Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ
phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời. Thông qua đăng ký biến
động quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở
từ đó phân tích, đự đoán được xu hướng biến động đất trong thời gian tới, từđó sẽ
có phương hướng điều chỉnh hợp lý và hiệu quả.
15
