Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường trung phụng, quận đống đa, thành phố hà nội với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LÊ THỊ THU THẢO

ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO
QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN
THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------******--------

Lê Thị Thu Thảo

ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO
QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN
THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
M số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Mẫn Quang Huy
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

Giáo viên hướng dẫn

Thạc sĩ khoa học

PGS.TS Mẫn Quang Huy

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI – 2018


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian đào tạo thạc sĩ tại giảng đường trường Đại học Khoa
học tự nhiên, em đ nhận được rất nhiều sự quan tâm và giúp đỡ từ quý thầy cô và
bạn bè. Tất cả những may mắn đó đ , đang và sẽ góp phần không nhỏ trong những
bước đường sự nghiệp của em.
Với tất cả lòng kính trọng, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới
quý thầy cô trong Khoa Địa lý đ cùng nhau truyền đạt vốn kiến thức quý báu của
mình cho các thế hệ học viên học tập tại trường. Được tham gia vào các hoạt động
tiếp cận thực tế cũng như nghiên cứu các đề tài khoa học chuyên sâu đ giúp chúng
em trau dồi hiểu biết về ngành học và vốn sống. Khoa Địa lý từ lâu đ trở thành cái
nôi tinh thần và tri thức giúp chúng em vững vàng hơn trên con đường sự nghiệp
của mình.
Đặc biệt, trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đ may
mắn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy. Trước sự bỡ ngỡ và
vốn kiến thức còn hạn chế của em, thầy đ hướng dẫn và bổ sung cho em những lý
thuyết cần thiết cũng như các thông tin thực tế, do vậy, em rất mong có thể vận

dụng được tốt những nội dung đ được học tập từ thầy trong luận văn này.
Sau cùng, em xin kính chúc quý thầy cô trong khoa Địa lý cùng thầy Hiệu
trưởng GS. TS. Nguyễn Văn Nội luôn dồi dào sức khỏe và giữ vững niềm tin cho sứ
mệnh truyền đạt tri thức cao cả của mình.
Em xin trân trọng cảm ơn.
Hà Nội, ngày 27 tháng 11 năm 2018
Sinh viên thực hiện

Lê Thị Thu Thảo


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................1
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................2
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn.......................................................................3
7. Cấu trúc luận văn ....................................................................................................4
CHƢƠNG I. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG
GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ...................................................................................................5
1.1. Tổng quan về đất đai và giá của đất đai. .........................................................5
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của đất đai. ...................................................................5
1.1.2. Bản chất của giá đất và các đặc điểm của giá đất ...........................................7
1.1.3. Thị trường đất đai .............................................................................................8
1.2. Cơ sở lý luận về định giá đất .............................................................................9
1.2.1. Khái niệm và vai trò của định giá đất. ..............................................................9
1.2.2. Các căn cứ khoa học của việc định giá đất. ...................................................10
1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất và bất động sản trên đất ....................................10

1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản ........................................................13
1.2.5. Quy trình định giá đất .....................................................................................19
1.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá đất .......................................................22
1.3.1. Nhóm các nhân tố chủ quan ............................................................................22
1.3.2. Nhóm các nhân tố khách quan ........................................................................22
1.4. Bản đồ vùng giá trị đất đai ..............................................................................24
1.4.1. Khái niệm của bản đồ vùng giá trị đất đai .....................................................24
1.4.2. Vai trò của bản đồ vùng giá trị đất đai ...........................................................24
1.4.3. Nội dung của bản đồ vùng giá trị đất đai .......................................................25
CHƢƠNG 2. PHƢƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT
THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG
VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS ..................................................26
2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS ..........................................................................26


2.2. Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nƣớc
đối với giá đất thị trƣờng với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS. .......................28
2.2.1. Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước .....................28
2.2.2 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường ..............................31
2.2.3. Thành lập bản đồ chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất
thị trường ...................................................................................................................37
2.3. Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nƣớc
đối với giá đất thị trƣờng tại phƣờng Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố
Hà Nội .......................................................................................................................37
2.3.1. Đặc điểm ĐKTN, KTXH, môi trường của phường Trung Phụng, quận Đống
Đa, Hà Nội. ...............................................................................................................37
2.3.2.Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa,
Hà Nội theo bảng giá Nhà nước 2015-2019. ............................................................39
2.3.3. Định giá và thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận
Đống Đa, Hà Nội theo giá thị trường năm 2018 ......................................................46

2.3.4. Thành lập bản đồ đồ chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá
đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội ...........56
CHƢƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG
GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG NĂM 2018 TẠI
PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......58
3.1. Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nƣớc đối với giá
đất thị trƣờng năm 2018 tại khu vực nghiên cứu. ................................................58
3.1.1. Khoanh vùng các khu vực có hệ số chênh lệch giá đất lớn trên bản đồ .........58
3.1.2. Nguyên nhân dẫn tới bất cập về giá đất của các khu vực có biến động lớn ..59
3.2. Đề xuất giải pháp khắc phục các bất cập về giá đất và đƣa ra phƣơng án
định giá đất tối ƣu ...................................................................................................61
3.2.1. Giải pháp về pháp luật ....................................................................................61
3.2.2. Giải pháp về công nghệ thông tin ...................................................................63
KẾT LUẬN ..............................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66
PHỤ LỤC .................................................................................................................68


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Mã vị trí của các thửa đất phường Trung Phụng ......................................43
Bảng 3.2: Các trường trong bảng giá Nhà nước .......................................................44
Bảng 3.3: Bảng giá đất thuộc địa bàn phường Trung Phụng ....................................44
Bảng 3.4: Ví dụ thông tin giá thị trường thu thập được tại phường Trung Phụng ...49
Bảng 3.5: Hệ số vị trí của từng vùng giá trị ..............................................................50
Bảng 3.6: Hệ số diện tích ..........................................................................................51
Bảng 3.7: Hệ số hình thể ...........................................................................................51
Bảng 3.8: Kiểm tra kết quả nội suy ...........................................................................55


DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá đất ........................................................................................... 20
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase ......................................................................... 28
Sơ đồ 2.2: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước ........ 29
Sơ đồ 2.3: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường ................. 32

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí của phường Trung Phụng .......................................................38
Hình 3.2: Sản phẩm sau khi hoàn thành bước nhập dữ liệu vào ArcGIS .................42
Hình 3.3: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước năm 2015-2019
phường Trung Phụng ................................................................................................45
Hình 3.4: Vị trí các mẫu giá thu thập trên địa bàn ....................................................53
Hình 3.5: Kết quả nội suy trị trung bình trọng số ....................................................54
Hình 3.6: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường phường Trung Phụng năm
2018 ...........................................................................................................................56
Hình 3.7: Bản đồ hệ số chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và theo giá
thị trường ...................................................................................................................57


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên tất yếu, có tính quyết định trong mọi lĩnh vực
kinh tế - văn hóa – chính trị và x hội của mọi quốc gia. Các Mác từng viết: “Đất
đai là tài sản m i m i với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể
thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Đất đai
vừa là tư liệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất cho mọi ngành nghề, đóng vai trò
là thành phần quan trọng hàng đầu của nền kinh tế - x hội. Trên cơ sở là một loại
tài sản đặc biệt, đất đai có những đặc thù riêng như cố định về vị trí, giới hạn về
không gian, vô hạn về thời gian, vì vậy giá trị sử dụng có thể được tăng vô hạn nếu
được khai thác hợp lý, kéo theo giá cả cũng ngày càng tăng. Tuy nhiên, giá cả của
đất đai kể từ khi được công nhận đ tồn tại hai loại: giá do Nhà nước quy định và

giá thị trường. Giá đất trên thị trường biến động liên tục và rất khó xác định mức
trung bình nên thực tế là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá trên
thị trường luôn có sự khác biệt đáng kể, hơn nữa chênh lệch lại ngày một lớn. Bất
cập về sự chênh lệch giá đất đ gây áp lực lớn đối với chính quyền trong công tác
quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất và phát triển kinh tế x hội. Nguyên nhân
chủ yếu là do việc định giá đất trước đây được áp dụng theo quy trình và phương
pháp truyền thống, chưa biểu đạt được giá trị thật của bất động sản, vì vậy việc ứng
dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) sẽ là phương án thay thế khả quan phục vụ nhu
cầu không chỉ riêng của quản lý Nhà nước về đất đai mà còn của đại bộ phận người
sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên em đ lựa chọn đề tài “Đánh giá tính phù hợp
giữa giá đất theo quy định của Nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường
Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với sự hỗ trợ của phần mềm
ArcGIS” làm đề tài nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hướng tới việc xây dựng giá
đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường tại địa phương.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn này được thực hiện nhằm đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo
bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường tại địa bàn cấp phường (lấy ví dụ
nghiên cứu tại phường Trung Phụng) trên cơ sở xác định hệ số chênh lệch giữa hai
1


loại giá này bằng việc thành lập các bản đồ vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của
phần mềm ArcGIS. Từ đó đưa ra một số giải pháp khắc phục bất cập về giá đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến thành lập bản đồ
vùng giá trị. Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội, thị
trường bất động sản của khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố
Hà Nội.
- Nghiên cứu tổng quan về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đất đai.

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai cho
địa bàn nghiên cứu theo bảng giá nhà nước và theo nội suy giá thị trường.
- Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá
đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu.
- Dựa trên kết quả chồng ghép các lớp bản đồ, phân tích nguyên nhân, đề xuất
giải pháp khắc phục các bất cập về giá cả đất đai tại các điểm có chênh lệch giá lớn.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn phường
Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá
đất trên thị trường tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội trên
cơ sở ứng dụng phần mềm Arcgis.
+ Đề tài giới hạn nghiên cứu giá đất trong phạm vi mục đích sử dụng là đất ở
đô thị nhằm đưa ra kết quả đánh giá có độ tập trung và chính xác cao, phù hợp với
mục đích sử dụng đất chủ yếu tại địa bàn nghiên cứu.
+ Đề xuất định hướng xây dựng bảng giá Nhà nước cho giai đoạn tiếp theo
dựa trên phương pháp nội suy giá đất trên thông tin giá thị trường.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra x hội học: Điều tra thu thập các số liệu thực tế về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội, điều kiện pháp lý, giá cả thị trường của các bất
2


động sản tại khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội trên
cơ sở ứng dụng phần mềm Arcgis.
- Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu, phân tích thống kê, xử lý số liệu:
Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ về khu vực nghiên cứu. Trên cơ sở các số liệu,
tài liệu thu thập được, tiến hành xử lý số liệu để ước tính các hệ số ảnh hưởng đến
giá đất. Phân tích và đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của nhà nước

đối với giá đất trên thị trường .
- Phương pháp chiết trừ: Tiến hành bóc tách giá trị quyền sử dụng đất và giá
trị tài sản gắn liền với đất khỏi giá trị bất động sản thu thập được.
- Phương pháp so sánh: Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất
- Phương pháp bản đồ và GIS: dùng để thành lập, trình bày và biên tập bản
đồ vùng giá trị đất đai tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội .
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai,...
- Hướng định giá đất: Bài giảng định giá đất, các tài liệu phân tích các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất,...
- Hướng bản đồ: Bài giảng ArcGIS, các tài liệu hướng dẫn thành lập bản đồ
vùng giá trị đất đai và đánh giá các chỉ tiêu và trọng số trong nội suy giá đất,…
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới hướng nghiên cứu và địa phương
- Luật Đất đai năm 2013;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất.
- Bản đồ địa chính của phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
- Quyết định Số 96/2014-QĐ UBND Thành phố Hà Nội Ngày 29 tháng 12
năm 2014 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai
đoạn 2015-2019.
3


c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý và giá cả của các thửa
đất trên địa bàn phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai tại phường Trung Phụng,
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, các danh mục tham khảo, nội dung của đề tài
được trình bày theo kết cấu ba chương như sau:
- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đất đai.
- Chương 2: Phương pháp đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá
của Nhà nước đối với giá đất thị trường với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS
- Chương 3: Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước
đối với giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội.

4


CHƢƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
1.1. Tổng quan về đất đai và giá của đất đai.
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của đất đai.
1.1.1.1.Khái niệm đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên tất yếu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bản
phân bố dân cư và cơ sở kinh tế, có tính quyết định trong mọi lĩnh vực kinh tế - văn
hóa – chính trị và x hội của mọi quốc gia. Các Mác từng viết: “Đất đai là tài sản
m i m i với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được
để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [20]. Đất đai vừa là
tư liệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất cho mọi ngành nghề, đóng vai trò là
thành phần quan trọng hàng đầu của nền kinh tế - x hội.

Theo quan điểm của giới khoa học, đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên,
bao gồm cả phần lục địa và phần mặt nước trên bề mặt trái đất. Tuy nhiên theo quan
điểm kinh tế học thì đất đai còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất cũng như trên mặt
đất mà không do tác động của con người làm ra. Như vậy, khái niệm đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm
đối với đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
Là một tài sản nên đất đai cũng có những đặc điểm như mọi tài sản thông
thường khác như đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (tức là có giá trị sử
dụng); con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán,
ngoài ra, với tư cách là một tài sản đặc biệt, đất đai còn có những đặc tính riêng biệt
như sau:
- Thứ nhất: Đất đai có tính cố định về vị trí. Mỗi một thửa đất đều có một vị
trí độc nhất vô nhị, không thể di dời được, điều này tạo nên tính độc quyền của thửa
đất. Các giá trị và lợi ích từ mỗi một thửa đất khác nhau là khác nhau, tính thay thế
là rất ít hoặc không thể thay thế do yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các
5


tiêu thức đo lường địa lý mà còn bao gồm rất nhiều các thành phần tự nhiên, x hội
trong không gian khác nhau. Đây chính là nguyên nhân dẫn tới tính cá biệt của đất
đai, thông tin về các thửa đất có sự khác biệt rất lớn, gây nhiều khó khăn trong việc
nắm bắt và định giá. Mặt khác, đất đai cũng có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau do
giá trị của một thửa đất còn phụ thuộc vào tác động của các thửa đất lân cận. Thị
trường đất đai cũng bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố này, không tồn tại một thị
trường trung tâm mà bao hàm nhiều thị trường nhỏ, mỗi một thị trường mang bản
sắc địa phương tùy thuộc vào sự phát triển nền kinh tế, x hội và quan hệ cung cầu
tại địa phương đó. Tất cả các đặc tính này đều tạo sự bất lợi nhiều hơn là có lợi đối
với công tác định giá đất đai.
- Thứ hai: Đất đai có tính giới hạn về không gian. Do diện tích bề mặt trái

đất là có hạn nên một mâu thuẫn tất yếu xảy ra trong mối quan hệ cung – cầu về đất
là : cung có hạn – cầu vô hạn. Đặc điểm kéo theo của đất đai chính là tính khan
hiếm, được thể hiện rõ ràng nhất qua quan hệ cung – cầu. Có thể thấy, vì sự khan
hiếm mà quan hệ này luôn mất cân đối và chủ yếu nghiêng về phía cầu, dẫn đến tình
trạng đầu cơ đất đai, giá trị theo đó chỉ có xu hướng tăng, nhất là khi đ đạt đến mức
giới hạn về không gian thì giá trị có thể tăng không kiểm soát được.
- Thứ ba: Đất đai có tính vô hạn về thời gian sử dụng, nếu biết sử dụng, giá
trị, lợi ích sẽ ngày càng tăng, các chuyên gia cho rằng đó là nguyên nhân của tính
bền lâu và tính thích ứng. Do đất đai không có khấu hao nên tính bền lâu nếu xét
đến đất đai nói riêng, thì thường được dùng để chỉ cấu trúc đất đối với đất nông
nghiệp. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp
có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Mặt khác
nếu xét đến bất động sản nói chung thì có thể hiểu là mức độ phù hợp và tuổi thọ
của vật kiến trúc cũng như công trình xây dựng trên đất. Đối với mỗi một loại công
trình lại có một tuổi thọ kinh tế và vật lý khác nhau, tuy nhiên nếu biết sử dụng và
cải tạo điều kiện vật chất hợp lý thì tuổi thọ này có thể kéo dài hoặc không thể chấm
dứt. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo
vệ hợp lý đất đai. Một đặc điểm đáng lưu ý khác là đất đai cho lợi ích liên tục trong
quá trình sử dụng và có thể thay đổi công năng trong phạm vi pháp lý miễn là vẫn
6


mang lại lợi ích cho người sử dụng nó. Do đó, đất đai là loại tài sản có giá trị lớn
nhưng lại không bị mai một theo thời gian, cho mục đích sử dụng phong phú và
không bị thanh lý trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, đặc điểm này đòi hỏi người
định giá đất phải xem xét tới các chi phí kết tinh trong quá trình sử dụng và thời
gian đem lại thu nhập cho người sử dụng đất.
- Thứ tư: Đất đai chịu sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng. Bắt
đầu từ thời kì cận đại trở về đây, chế độ quốc hữu hóa về đất đai được áp dụng, do đó,
đất đai chỉ có thể có giá trị trong tính hợp pháp mà Nhà nước quy định. Khi định giá

đất, cần chú ý trước hết là về căn cứ pháp lý và mục đích sử dụng đúng đắn của thửa
đất, tất cả giá trị của bất động sản đều phải được xem xét trên mục đích sử dụng mà
Nhà nước đ đặt ra.
1.1.2. Bản chất của giá đất và các đặc điểm của giá đất
Đất đai luôn là một chủ đề nóng được nghiên cứu xuyên suốt qua các giai
đoạn lịch sử của loài người. Từ thời cổ đại cho đến nay, bản chất của đất đai cũng
như giá trị của nó ngày càng được sáng tỏ bởi kết quả nghiên cứu của các nhà kinh
tế học.
Theo W.Petty, một nhà kinh tế học người Anh, nguồn gốc của giá trị là lao
động và đất đai: “Lao động là cha, đất đai là mẹ của cải”. [22]
Trên cơ sở lý luận của C.Mác, sự phân tích hiện đại cho thấy: đất đai tự
nhiên và đất đai kinh tế có liên quan với nhau nhưng không đồng nhất với nhau. Cái
mà người ta quan tâm là đất đai kinh tế. Vậy đất đai kinh tế được hình thành từ đâu?
Đất đai tự nhiên chỉ trở thành hàng hóa khi có giá trị, đất có giá trị khi có giá
trị sử dụng, đất có giá trị sử dụng khi được đầu tư lao động (phát hiện, chiếm hữu,
khai khẩn, bảo vệ) và trở thành đất đai kinh tế. Vậy bản chất giá trị của đất chính là
lao động chuyển hóa tích tụ trong đất đai.
Đất đai tự nhiên + Lao động

Đất đai kinh tế

Chuyển hóa
Hiểu được bản chất của giá trị, ta có thể thấy: giá trị chính là cơ sở của giá
cả. Tuy nhiên, giá cả không hoàn toàn phụ thuộc vào giá trị mà có thể bằng, lớn
hơn, nhỏ hơn tùy thuộc vào điều kiện của thị trường.
7


Giá trị của đất + Điều kiện thị trường

Giá cả

Giá trị đồng tiền Quan hệ cung-cầu
Giá cả thị trường là số tiền trao đổi vào thời điểm định giá giữa hai bên mua
bán tự nguyện, trong điều kiện thương mại bình thường, theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp, trên cơ sở đ tìm hiểu kĩ về thị trường và hiểu kĩ lẫn nhau. Các bên quyết
định mua bán phải thận trọng, khách quan, không bị ép buộc. [13]
Các trường hợp sau đây không được coi là giá cả thị trường:
- Mua bán trong điều kiện bắt buộc
- Người mua và người bán là đồng sở hữu
- Mua bán trong quan hệ gia đình
- Mua bán trong nội bộ công ty
- Mua có tính chất đầu cơ
- Bán trong khi người thuê đang sử dụng [13]
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu này được mở
rộng theo hướng Nhà nước trao một số quyền nhất định cho người sử dụng đất. Như
vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
1.1.3. Thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Tuy nhiên
khái niệm này có thể được phân tích theo hai hướng. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai, được diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định và trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Luật Đất đai 2013 [15 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu", do đó thị trường đất đai tại nước ta được hiểu là thị trường
chuyển quyền sử dụng đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử dụng
đất chứ không phải là quyền sở hữu.
Điều kiện để đất tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất bao gồm:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8


- Không có tranh chấp về các quyền trên đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Đất còn thời hạn sử dụng.
Việc phát triển và điều tiết thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện hình thành giá
cả đất đai một cách khách quan nhất. Đây là yếu tố thiết yếu để đảm bảo sự cạnh
tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và quốc
tế của nước ta, việc đảm bảo tính ổn định và trong sáng của thị trường bất động sản
là vô cùng cần thiết.
Nhu cầu đất đai nói chung và có nhà ở nói riêng trong điều kiện kinh tế tăng
trưởng và tốc độ đô thị hóa cao là ngày càng tăng. Phát triển một thị trường đất đai
minh bạch và ổn định giá sẽ tạo điều kiện thuận lợi và cơ hội có nhà ở cho đại đa số
dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
1.2. Cơ sở lý luận về định giá đất
1.2.1. Khái niệm và vai trò của định giá đất.
1.2.1.1. Khái niệm định giá đất.
Định giá được hiểu cơ bản là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy
nhiên nhiều trường hợp tài sản không có thị trường cụ thể để định giá thì nhà định
giá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường.
Định giá đất là một môn khoa học mang tính nghệ thuật nhằm ước tính giá trị
các quyền trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên,
kinh tế, x hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với mục đích
sử dụng xác định. [13]
Tính khoa học của việc dịnh giá được thể hiện thông qua sự phân tích các dữ
liệu, phép tính, các mô hình khoa học nhằm xử lý thông tin để đưa ra giá trị cụ thể
của đất đai.
Tính nghệ thuật đòi hỏi người định giá phải có đầy đủ kĩ năng, kinh nghiệm,

kiến thức chuyên môn để đánh giá dữ liệu một cách hiệu quả nhất. Nói cách khác,
đây là công việc mang tính chủ quan, không thể thực hiện bằng máy móc nhưng
phải đảm bảo tính thuyết phục, chính là sự bày tỏ quan điểm về giá trị do bản thân
đưa ra dựa trên các cơ sở khoa học để thuyết phục mục tiêu chấp nhận.
9


1.2.2. Các căn cứ khoa học của việc định giá đất.
Một thửa đất được định giá trên các cơ sở khoa học như sau:
- Các yếu tố cơ bản tạo ra thửa đất bao gồm:
+ Đất: quy mô, vị trí, vị thế, hình thể, cảnh quan…của thửa đất.
+ Lao động: lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng và chất lượng
lao động tham gia tạo dựng bất động sản.
- Chi phí cơ hội của đất: Đất có được sử dụng hợp lý hay không, có phù hợp
với tính pháp lý, với quy hoạch sử dụng đất hay không, về mặt kĩ thuật có khả năng
xây dựng không. Thông qua chi phí cơ hội có thể tính được tỉ lệ vốn hóa của đất và
công trình trên đất.
- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như kinh tế, x hội, môi trường. Vì thế, giá đất cần được xác định dựa trên xu
hướng thay đổi của các nhân tố này.
- Sự phù hợp và đóng góp của đất: Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục
đích sử dụng, đánh giá mức độ đóng góp cũng như phù hợp của bất động sản cần
định giá đối với quần thể xung quanh và ngược lại.
- Sức cạnh tranh: Việc phân tích khả năng cạnh tranh của bất động sản dựa
trên quan hệ cung cầu. Về bên cung, cần tìm hiểu về các mảnh đất đ phê duyệt
nhưng chưa được sử dụng. Về bên cầu, cần có thông tin về các khách hàng tiềm
năng. Từ đó, cân đối để tìm ra giá hợp lý.
- Lợi ích tương lai có thể thu nhận từ bất động sản: Giá trị của bất động sản
là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản. Khi định giá cần
có tầm nhìn rộng, dự đoán sự tăng giảm giá của bất động sản để đưa ra kết quả thẩm

định phù hợp với xu thế trong tương lai.
1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất và bất động sản trên đất
1.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU- Highest and best use)
Đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và cho thu nhập
trên đất khác nhau, chủ sử dụng nào cũng muốn có thu nhập trên đất của mình là
cao nhất, vì vậy cần xác định được phương hướng sử dụng đất tốt nhất. Nguyên tắc
HBU là nguyên tắc giải quyết vấn đề này.
10


- Nội dung: Một thửa đất được cho là sử dụng cao nhất và tốt nhất tức sử dụng
hợp pháp, cho thu nhập ròng trong năm cao nhất và trong suốt thời gian sử dụng.
- Ý nghĩa: Khi định giá đất cần nhìn được khả năng cao nhất của đất, thu
nhập tối đa trong tính hợp pháp của chúng, giá trị của đất phải được xác định trên
cùng một cơ sở HBU, tức được định giá trên điều kiện đất được sử dụng cao nhất và
có hiệu quả nhất.
1.2.3.2. Nguyên tắc thay thế:
Giá đất tuân thủ theo quy luật thay thế. Giá cả một thửa đất chịu sự ràng
buộc của giá cả thửa đất có đặc điểm tương đồng.
- Nội dung: Các thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, loại hình sử dụng có
khả năng thay thế lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo
hướng dần tới thống nhất.
- Ý nghĩa: Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh, các thửa dùng để so
sánh phải tương tự với thửa cần định giá về điều kiện thị trường và đặc điểm thửa
đất thì mới có khả năng thay thế cho nhau, hướng tới giá thống nhất. Tuy nhiên, do
đất đai có tính độc quyền nên trên thực tế không thể tìm được hai thửa đất hoàn toàn
giống nhau. Vì vậy, việc lựa chọn các thửa so sánh càng giống thửa định giá sẽ càng
làm giảm các yếu tố hiệu chỉnh, kết quả đưa ra càng chính xác.
1.2.3.3. Nguyên tắc đóng góp
Do đất có tính cá biệt nên không thể tìm được hai thửa đất hoàn toàn giống

nhau trên thực tế. Việc áp dụng nguyên tắc đóng góp có thể hiệu chỉnh những điểm
khác nhau trên các thành phần đóng góp của giá đất.
- Nội dung: Giá đất dựa trên sự đóng góp của khả năng sinh lợi và quy mô
diện tích của đất đai. Khả năng sinh lợi của đất lại được đóng góp bởi các yếu tố: vị
trí thửa đất, thời điểm mua bán, đặc điểm của thửa đất, môi trường xung quanh, hạ
tầng cơ sở…
- Ý nghĩa: Khi áp dụng phương pháp so sánh, cần hiệu chỉnh giá trị các điểm
khác nhau giữa thửa cần định giá và thửa so sánh. Lúc này, các giá trị đó được hiệu
chỉnh dựa trên mức độ đóng góp của chúng vào giá đất.
11


1.2.3.4. Nguyên tắc cung cầu:
Nguyên tắc cung cầu lấy nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc biến động làm
cơ sở. Điều kiện hình thành cung cầu: cạnh tranh giữa người cung cấp và người có
nhu cầu, giá cả đất đai biến động điều tiết lượng cung cầu biến động theo.
- Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất động sản.
Trong thị trường tự do, giá cả được quyết định tại điểm cân bằng trên quan hệ cung
cầu. Nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá tăng, cung lớn hơn cầu thì giá giảm.
- Ý nghĩa: Quan hệ cung cầu thể hiện sự cạnh tranh của hai bên để thống
nhất ra một điểm chung là giá. Vì vậy khi định giá cần nghiên cứu tác động của các
yếu tố cung, cầu có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
1.2.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh phát sinh giữa cung và cầu, tuy nhiên do thị trường bất động sản
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên cạnh tranh thường xảy ra gay gắt nhất
ở phía cầu.
- Nội dung: Kết quả của cạnh tranh là hai bên không thể kì vọng thu được lợi
nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lý. Một thửa đất có tính thay thế nhỏ sẽ
có tính cạnh tranh lớn và giá đất sẽ cao, giá cao sẽ làm giảm siêu lợi nhuận và đưa
về lợi nhuận hợp lý.

- Ý nghĩa: Do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính
chất cạnh tranh có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản.
1.2.3.6. Nguyên tắc biến động.
- Nội dung: Giá đất biến động theo: thửa đất, điều kiện thị trường, tâm lý
khách hàng. Tất cả các điều kiện trên đều có thể thay đổi theo thời gian nên giá đất
là một yếu tố phụ thuộc nhiều vào thời điểm định giá.
- Ý nghĩa: Khi định giá cần nắm được quan hệ nhân quả giữa giá và các nhân
tố thành phần, phải nắm được quy luật biến động của chúng để dự đoán sự thay đổi
về giá chính xác.
1.2.3.7. Nguyên tắc dự báo
- Nội dung: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính
khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai. Các thị phần cần dự báo như khả
năng tiêu thụ sản phẩm, thu nhập, những ràng buộc, những điều kiện thay đổi…
12


- Ý nghĩa: Cần đánh giá chính xác biến động của các thị phần tham gia thị
trường nhằm dự báo được sự thay đổi của các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh
lời của đất.
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.4.1. Phương pháp so sánh
a) Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị của bất động sản mục
tiêu trên cơ sở so sánh với các giao dịch về bất động sản tương tự đ hoàn tất trên
thị trường. Phương pháp này được áp dụng rất rộng r i trên thực tiễn do có tính hiện
thực cao, có tính thay thế, giúp giá của bất động sản mục tiêu được tiếp cận với giá
thị trường.
b) Cơ sở khoa học:
- Cơ sở lý luận địa tô: Các thửa đất có điền kiện tự nhiên, khả năng sinh lợi
giống nhau sẽ cho thu nhập trong năm tương tự nhau, dẫn tới giá đất sẽ tương tự nhau

- Dựa trên cùng một điều kiện thị trường và đặc điểm của thửa đất.
- Dựa trên nguyên tắc có thông tin thị trường: có thông tin về mua bán đất và
thông tin đáng tin cậy.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU).
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp.
c) Điều kiện và phạm vi ứng dụng
- Điều kiện:
+ Thị trường cần ổn định, lành mạnh.
+ Có đủ thông tin về các mẫu giao dịch, nếu mẫu giao dịch quá ít sẽ dễ bị
chủ quan.
+ Các mẫu giao dịch phải có tính tương quan và thay thế với thửa cần định
giá. Tính tương quan và thay thế càng nhiều càng chính xác.
+ Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
Tính tương quan phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường nên thời gian chênh
lệch có thể dài hơn nếu thị trường ổn định và ngược lại.
13


+ Phải đảm bảo độ tin cậy về nguồn gốc, sự phù hợp với quy định pháp luật
và mức độ chính xác của tài liệu.
+ Người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn cao, nhạy
cảm với biến động của thị trường.
- Phạm vi ứng dụng
Ứng dụng rộng r i đối với tất cả bất động sản có thể so sánh được trên thị
trường và phải có thị trường.
d) Các bước tiến hành.
- Bước 1: Thu nhận thông tin
Tìm kiếm thông tin về bất động sản cần định giá và các bất động sản đ được
giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được về các mặt thông tin như sau:

+ Tình trạng pháp lý của thửa đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không? Có mục đích sử dụng đất phù hợp không? Thực tế so với giấy chứng nhận,
có tranh chấp về địa giới, quyền lợi hưởng thụ không? Nguồn gốc của thửa đất
(mua bán, thừa kế, giao đất, phá giá)? Quy hoạch sử dụng đất có phù hợp (trước
mắt, lâu dài)? Tình trạng nghĩa vụ tài chính, tính chất chiếm hữu?
+ Đặc điểm về vị trí: Khả năng tiếp cận đối với các trung tâm kinh tế, x hội
như trung tâm thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí…; phong tục tập quán, lối
sống của khu phố, khả năng đi lại của phương tiện giao thông, môi trường xung quanh…
+ Đặc điểm về mặt bằng: Kích thước, diện tích, hình thể, địa hình và các
điều kiện tự nhiên khác.
+ Hạ tầng cơ sở: Hướng xây dựng, đường, điện, tình trạng vật chất của công
trình xây dựng.
+ Thông tin thị trường: Thời gian giao dịch của các bất động sản đ bán, giá
bán, phương thức thanh toán, loại tiền thanh toán.
- Bước 2: Kiểm tra, phân tích thông tin thu nhận được
+ Kiểm tra thông tin để đảm bảo bất động sản dùng để so sánh có đủ điều
kiện và phù hợp với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này cần tiến hành
phân tích, làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
14


+ Lựa chọn ra một số bất động sản phù hợp để so sánh trên cơ sở xác định
được các yếu tố hiệu chỉnh và mức hiệu chỉnh, thường chọn từ 3 đến 6 mẫu giao
dịch đủ điều kiện.
- Bước 3: So sánh thông tin
Các bất động sản luôn có sự khác nhau, việc so sánh nhằm chỉ ra các khác
biệt có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, nếu có thì trị giá ra tiền hoặc % trên
giá thửa đất.
- Bước 4: Hiệu chỉnh giá trị các điểm khác nhau:
Đây là bước quan trọng nhất, trên cơ sở phân tích các khác biệt, người định

giá cần điều chỉnh nhằm mục đích có được các bất động sản tương tự nhau. Việc
hiệu chỉnh được tiến hành trên giá của các bất động sản đ bán, theo trình tự từ các
đặc điểm của thị trường trước rồi đến các đặc điểm của bất động sản. Điều chỉnh
theo giá trị của các điểm khác nhau, ở điều kiện kém hơn thì cộng thêm, tốt hơn thì
trừ đi giá trị. Cuối cùng, tính tổng tiền hoặc tổng % khác biệt trên mỗi bất động sản
so sánh.
- Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.
Giá sau điều chỉnh là giá cần tìm, có thể trực tiếp lấy số bình quân của các
kết quả hoặc lấy số trung gian, số chiếm đa số làm kết quả cuối cùng.
e) Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh.
- Ưu điểm:
Được ứng dụng rộng r i trong các hoạt động định giá, đặc biệt là định giá bất
động sản thế chấp bởi:
+ Thực hiện khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều yêu cầu kĩ thuật.
+ Có tính hiện thực, biểu hiện qua giá trị thị trường.
+ Mang tính thực dụng, giá dễ chấp nhận.
- Nhược điểm:
+ Giá trị định giá phụ thuộc hoàn toàn vào độ tin cậy của thông tin thu thập
được, nếu chất lượng thông tin không tốt có thể gây nhiều sai lệch khi định giá.
+ Việc điều chỉnh phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan của người định giá,
đòi hỏi người định giá có kiến thức và kinh nghiệm cao.
15


1.2.4.2. Phương pháp thu lợi hoàn vốn
Phương pháp thu lợi hoàn vốn hay còn được gọi là phương pháp thu nhập, hay
phương pháp giá trị đầu tư. Để ngắn gọn, ta có thể gọi là phương pháp thu nhập.
a)

Khái niệm.

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị bất động sản căn cứ
vào quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai theo một tỉ lệ l i thích hợp để
thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá cơ bản, dùng để phân
tích khả năng của bất động sản tạo thu nhập trong hiện tại và tương lai.
b) Cơ sở khoa học.
- Cơ sở lý luận địa tô: “Giá đất là khoản tiền nào đó có do bán đất, nếu đem gửi
vào ngân hàng mỗi năm sẽ có một khoản l i tương ứng với thu nhập do đất đem lại.
- Nguyên tắc đóng góp trong sản xuất hàng hóa: Sản phẩm hàng hóa làm ra
từ đất là do sự đóng góp của lao động, vốn, quản lý, và đất đai. Vì vậy nếu chi trả
cho lao động, vốn, quản lý rồi thì phần giá trị còn lại sẽ là của đất.
- Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Giá thị trường của một tài sản bao gồm
tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài
sản đó.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc biến động
- Giá trị một đồng ở tương lai luôn nhỏ hơn giá trị một đồng ở hiện tại.
c)

Điều kiện và phạm vi ứng dụng

- Điều kiện áp dụng:
+ Các bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có
thể dự báo trước một cách hợp lý.
+ Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương
tự là phương pháp DCF (dòng tiền chiết khấu) – Discounted Cash Flow [21]
- Phạm vi ứng dụng:
Thẩm định đối với tài sản có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá
chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại, tức là một sự đầu tư có mang lại lợi
nhuận.

16


d) Các bước tiến hành
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại,
trong đó có tính đến tất cả các yếu tố có tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí sau đó trừ ra khỏi thu nhập hàng
năm như chi phí sửa chữa, quản lý, dịch vụ, thuế…
- Bước 3: Xác định tỉ lệ l i thích hợp dùng để tính toán dựa vào việc phân
tích tỉ lệ l i của các bất động sản tương tự.
- Bước 4: Sử dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động
sản mục tiêu.
Các kĩ thuật tính toán được áp dụng đối với từng loại bất động sản như sau:
Đối với bất động sản cho thu nhập ổn định hàng năm:
a
P= r

Trong đó: P= Giá bất động sản
a = Thu nhập ròng của bất động sản
r = % l i ròng (tỉ lệ vốn hóa)
- Đối với trường hợp các yếu tố trên thay đổi, ta sử dụng phương pháp dòng
tiền chiết khấu:
Cơ sở khoa học của phương pháp này là dựa trên công thức chuyển dòng thu
nhập ở tương lai về giá trị hiện tại:
Giá trị hiện tại của một đồng ở năm n theo l i suất i =
e)

1
 (1  i )  n
(1  i )n

Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập

- Ưu điểm
+ Có cơ sở lí luận chặt chẽ vì tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà bất động
sản mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kĩ năng dòng tiền chiết khấu, đây được coi là một phương pháp
đơn giản.
- Nhược điểm:

17


+ Khi phân tích các thương vụ phải điều chỉnh nhiều mặt: chất lượng, thời
hạn cho thuê, tuổi thọ.
+ Cơ sở để dự báo là khá nhiều, trong một số trường hợp có thể thiếu thông
tin cần thiết.
+ Kết quả dự báo phụ thuộc lớn vào các tham số tính toán, có khả năng sai
lệch cao nếu định giá chủ quan.
1.2.4.3. Phương pháp chiết trừ
a) Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá bất động sản dựa trên chi phí
tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định.
b) Cơ sở khoa học
- Cơ sở lý luận địa tô
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc đóng góp
c) Điều kiện và phạm vi ứng dụng
- Điều kiện:
Chỉ được thực hiện khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí

thay thế hoặc chi phí tái tạo bất động sản.
- Phạm vi ứng dụng
+ Thích hợp khi định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt,
phục vụ cho lợi ích công cộng như nhà xưởng, nhà kho, bệnh viện, trường học…
+ Các bất động sản không phổ biến, hoặc hầu như không có thông tin giao
dịch trên thị trường.
+ Định giá cho mục đích đánh thuế.
+ Định giá đền bù giải phóng mặt bằng trong quy hoạch khi bất động sản bị
thu hồi một cách bắt buộc.
+ Định giá cho mục đích bảo hiểm.
d) Các bước tiến hành
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của các mảnh đất thuộc bất động sản, coi đất
đó là đất trống, được đặt trong cơ sở HBU.
18