Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại huyện thủ thừa, tỉnh long an

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

LÊ THANH TÂM

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HUYỆN
THỦ THỪA, TỈNH LONG AN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

LÊ THANH TÂM

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT TẠI
HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ PHIN

Hà Nội - 2019


LỜI CAM ÐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn " Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An " là bài
nghiên cứu của chính tôi.
Ngoại trừ những tài liệu tham khảo đƣợc trích dẫn trong luận văn này, tôi cam
đoan rằng luận văn này chƣa từng đƣợc công bố hoặc đƣợc sử dụng để nhận bằng cấp
ở những nơi khác.
Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của ngƣời khác đƣợc sử dụng trong luận
văn này mà không đƣợc trích dẫn theo đúng quy định.

Hà Nội, ngày ..............tháng...........năm 2019

Học viên

Lê Thanh Tâm

i


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ngƣời hƣớng dẫn khoa học
cho tôi là TS Phạm Thị Phin đã nhiệt tình hƣớng dẫn và chỉ bảo tôi trong quá trình thực
hiện luận văn thạc sĩ. Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô giảng viên Trƣờng Đại
học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã truyền đạt những thông tin, kiến
thức quan trọng về ngành Quản lý đất đai mà tôi theo đuổi.

Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thủ Thừa, Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh Long An, tập thể cán bộ Trung tâm hành chính công, Phòng
Tài nguyên và Môi trƣờng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Thủ Thừa,
Chi cục thống kê huyện Thủ Thừa đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá
trình học tập, thu thập dữ liệu phục vụ cho đề tài này.
Tôi cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, những ngƣời đã cho tôi lời khuyên
chân thành và hỗ trợ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.

Hà Nội, ngày ..............tháng...........năm 2019

Học viên

Lê Thanh Tâm

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ÐOAN ............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................ii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................................... v
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .....................................................................................vii
Mở đầu ............................................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1 ..................................................................................................................... 4
TỔNG QUAN VẤN ÐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 4
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trƣờng nhà đất ................................ 4
1.1.1. Các công trình nghiên cứu nƣớc ngoài .......................................................... 4
1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nƣớc .......................................................... 5
1.2. Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở

Việt Nam...................................................................................................................... 8
1.2.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam ..... 8
1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................. 10
1.2.3. Đặc điểm của thị trƣờng nhà đất ................................................................. 12
1.2.4. Yếu tố cấu thành thị trƣờng nhà đất ............................................................ 16
1.2.5. Các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất ............................................. 17
1.3. Cơ sở pháp lý về thị trƣờng nhà đất ................................................................... 21
1.3.1. Một số văn bản pháp lý có liên quan đến thị trƣờng nhà đất theo Luật đất
đai 2013 ................................................................................................................. 21
1.3.2. Một số nội dung pháp lý hiện hành liên quan đến thị trƣờng nhà đất ......... 22
CHƢƠNG 2 ................................................................................................................... 28
THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA,
TỈNH LONG AN ........................................................................................................... 28
2.1. Ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thủ Thừa .......................................... 28
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 28
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 29
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện
Thủ Thừa, tỉnh Long An ............................................................................................ 31
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Thủ Thừa ................................................. 31
iii


2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thủ Thừa ..................................................... 40
2.3 Thực trạng và công tác quản lý thị trƣờng nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa
................................................................................................................................... 41
2.3.1. Thực trạng giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở
đƣợc làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền từ năm 2014 – tháng 7/2018 .......... 41
2.3.2. Thực trạng thị trƣờng nhà đất để ở trên địa bàn huyện Thủ Thừa .............. 42
2.3.3. Những kết quả đạt đƣợc, tồn tại và nguyên nhân của thị trƣờng nhà đất tại
huyện Thủ Thừa..................................................................................................... 58

CHƢƠNG 3 ................................................................................................................... 69
ÐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
NHÀ ÐẤT TRÊN ÐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA.................................................... 69
3.1. Nhóm giải pháp định hƣớng hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trƣờng
nhà đất........................................................................................................................ 69
3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất trên địa bàn huyện
Thủ Thừa ................................................................................................................... 74
3.2.1. Xây dựng và minh bạch hóa việc khai thác hệ thống thông tin phục vụ định
giá và phát triển thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng nhà đất nói riêng
............................................................................................................................... 74
3.2.2. Ứng dụng công nghệ phục vụ quản lý và phát triển thị trƣờng nhà đất ...... 76
3.2.3. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đăng ký đất đai, hệ thống văn phòng
công chứng và môi giới bất động sản .................................................................... 76
3.2.4. Tăng cƣờng chất lƣợng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội,
nhà đất giá rẻ. ........................................................................................................ 78
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 81
KIẾN NGHỊ ................................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 83
PHIEÁU THU THAÄP THOÂNG TIN CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ ĐẤT........................ 85
PHIEÁU THU THAÄP THOÂNG TIN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT ................. 88

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thủ Thừa ....................................... 35
Bảng 2.2. Hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính của huyện Thủ Thừa ...................... 36
Bảng 2.3. Thống kê số lƣợng đăng ký giao dịch mua bán nhà ở qua các năm ............. 41
Bảng 2.4: Giá đất ở có vị trí gần đƣờng quốc lộ ........................................................... 43
Bảng 2.5: Giá đất ở có vị trí gần đƣờng tỉnh lộ ............................................................. 44

Bảng 2.6: Giá đất có vị trí gần đƣờng huyện lộ ............................................................ 46
Bảng 2.7: Giá đất tại các đƣờng chính trên địa bàn thị trấn Thủ Thừa ......................... 48
2.3.2.2 Thực trạng chất lƣợng môi giới nhà đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa............. 50
Bảng 2.8: Tổng hợp thông tin về ngƣời bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức thu
thập khác nhau ............................................................................................................... 50
Bảng 2.9: Tổng hợp các phƣơng pháp tự thu thập thông tin của ngƣời mua nhà đất ... 51
Bảng 2.10: Trình độ chuyên môn về môi giới nhà đất của tổ chức hay cá nhân .......... 52
Bảng 2.11. Nguồn cung cấp và các thông tin cần thu thập cho nhà môi giới ............... 53
Bảng 2.12. Nhu cầu môi giới và việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên ............ 54
Bảng 2.13: Cơ sở để xác định giá nhà đất ..................................................................... 55
Bảng 2.14: Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của ngƣời mua ................... 55
Bảng 2.15: Tổng hợp mục đích mua nhà đất của ngƣời dân và các khoản thuế, lệ phí,
phí .................................................................................................................................. 56
Bảng 2.16: Tổng hợp tình trạng pháp lý, thực hiện đăng ký biến động, thời gian thực
hiện thủ tục hành chính mua bán, chuyển nhƣợng nhà đất ........................................... 57

v


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính huyện Thủ Thừa ................................................. 28
Hình 2.2. Cơ cấu đất đai năm 2017 huyện Thủ Thừa ................................................... 40
Hình 2.3. Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình và giá ghi trên
hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình tại một số đoạn đƣờng Quốc lộ trên địa bàn huyện
Thủ Thừa ....................................................................................................................... 42
Hình 2.4. Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình và giá ghi trên
hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình tại mộ số đoạn đƣờng quốc lộ trên địa bàn huyện
Thủ Thừa ....................................................................................................................... 45
Hình 2.5. Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình và giá ghi trên

hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình tại một số đoạn đƣờng huyện lộ trên địa bàn
huyện Thủ Thừa............................................................................................................. 47
Hình 2.6. Biểu đồ giá nhà nƣớc, giá thực tế chuyển nhƣợng trung bình và giá ghi trên
hợp đồng chuyển nhƣợng trung bình tại các đƣờng chính trên địa bàn thị trấn Thủ
Thừa, huyện Thủ Thừa .................................................................................................. 49

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản
KTTT: Kinh tế thị trƣờng
KTXH: Kinh tế, xã hội
QLNN: Quản lý nhà nƣớc
QL: Quốc lộ
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TTNĐ: Thị trƣờng nhà đất

vii


Mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc ở
Việt Nam hiện nay, đất đai đƣợc khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nƣớc. Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều
thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Ngƣời sử dụng đất đƣợc
giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền đƣợc quy định cụ thể. Chính vì vậy
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng nhà đất sẽ góp phần quan trọng vào quá

trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn
đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn
theo hƣớng phát triển bền vững. Phát triển thị trƣờng nhà đất làm cho đất đai thực sự
trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực và có
sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
Thị trƣờng nhà đất ở nƣớc ta đã đƣợc hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới đƣợc
công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của ngƣời sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Thị
trƣờng nhà đất phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ. Trong một thời
gian dài, Nhà nƣớc đã không thể kiểm soát đƣợc toàn bộ hoạt động của thị trƣờng nhà
đất, dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thƣờng xuyên
xảy ra. Tình trạng này của thị trƣờng tạo ra tỉ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh
hƣởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất,
thiếu chỗ ở cho ngƣời có thu nhập thấp,…
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định, có các biện
pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng nhà đất và thị trƣờng bất động sản, khắc
phục các tiêu cực trong sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trƣờng “ngầm” về quyền sử
dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trƣờng nhà
đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nông nghiệp
không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp
ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Huyện Thủ Thừa là một huyện của tỉnh Long An, một tỉnh của khu vực đồng
bằng Sông Cửu Long. Huyện Thủ Thừa có diện tích tự nhiên 29.901 ha, cách thành
phố Tân An 10 Km và cách thành phố Hồ Chí Minh 45 km. Toàn huyện Thủ Thừa có
12 xã và một thị trấn, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tƣơng đối nhanh trong những
năm vừa qua. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của
thị trƣờng nhà đất cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, công tác
1

quản lý và thực trạng phát triển của thị trƣờng nhà đất tại khu vực này đã và đang đặt ra
nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan trên, đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long
An” là rất cần thiết.
2. Mục tiêu của đề tài.
Phân tích, đánh giá thực trạng thị trƣờng nhà đất, làm cơ sở cho việc đề xuất
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất huyện Thủ Thừa,
tỉnh Long An.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Giới hạn phạm vi và nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực
trạng thị trƣờng chuyển nhƣợng nhà đất đối với đất ở tại khu vực trung tâm thị trấn Thủ
Thừa và một số trục đƣờng chính của huyện có tốc độ phát triển cao, các hoạt động
giao dịch chuyển nhƣợng diễn ra sôi động
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Thu thập các giao dịch chuyển nhƣợng nhà đất
đối với đất ở từ 1/1/2015 – 1/8/2018
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở nƣớc ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng nhà đất theo pháp luật hiện
hành.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá chuyển nhƣợng nhà đất từ 1/1/2015 –
1/8/2018 trên địa bàn huyện Thủ Thừa.
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý thị trƣờng nhà đất trên địa bàn huyện
Thủ Thừa.
- Đƣa ra các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà đất
trên địa bàn nghiên cứu.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin, tài liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất và các số liệu về

chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Từ phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng huyện Thủ Thừa: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng
đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phƣơng. Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
2


tại huyện Thủ Thừa về các số liệu liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, số lƣợng
hồ sơ có làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng.
- Phƣơng pháp điều tra xã hội học: Thực hiện 178 phiếu điều tra để thu thập các
số liệu về giá nhà đất chuyển nhƣợng thực tế, các khoản thuế, phí, lệ phí, các thông tin
về ngƣời bán, thông tin về nhà đất, tiền thù lao và hoa hồng cho bên môi giới, thời gian
thực hiện đăng ký biến động… theo các tuyến đƣờng chính tại huyện Thủ Thừa và thị
trấn Thủ Thừa.
Thực hiện 37 phiếu điều tra các nhà môi giới để thu thập các số liệu về trình độ
chuyên môn, các thông tin nhà môi giới khác nhau có thể cung cấp cho khách hàng,
mức độ thuận lợi trong việc thu thập thông tin của các nhà môi giới, xu hƣớng về nhu
cầu môi giới của khách hàng, tình trạng xác lập hợp đồng môi giới của các bên,..
- Phƣơng pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhƣợng đất thực tế với bảng
giá đất của UBND tỉnh, giá chuyển nhƣợng thực tế với giá ghi trên hợp đồng; so sánh
đối chiếu thực tế thực hiện với quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nƣớc và
địa phƣơng tại huyện Thủ Thừa.
- Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập
đƣợc từ số liệu thứ cấp và điều tra xã hội học, sau đó tiến hành phân tích, đánh giá làm
rõ thực trạng thị trƣờng đất ở khu vực nghiên cứu.
6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng nhà đất tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng nhà
đất tại huyện Thủ Thừa.

3


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ÐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất
1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài
William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher (2005) [32], đã trình bày những khái
niệm pháp lý về đầu tƣ BĐS và các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng BĐS. Những vấn
đề tài chính đối với BĐS sở hữu tƣ nhân. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu
tƣ BĐS (giải quyết nợ và khung pháp lý). Cấp vốn cho các dự án. các hình thức đầu tƣ
và an toàn trong thị trƣờng kinh doanh BĐS.
Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009) [31], đã gắn kết các kiến thức và kinh
nghiệm từ các thị trƣờng phát triển và mới nổi để giúp các nhà hoạch định chính sách
thiết lập các chính sách tài chính nhà ở một cách hữu hiệu. Bao gồm tất cả các khía
cạnh quan trọng của tài chính nhà ở nhƣ phân tích sự tác động của các nhân tố vĩ mô,
tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tƣ, cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các
nền kinh tế mới nổi trên thế giới, chính sách đầu tƣ, bảo hiểm đối với thị trƣờng nhà ở
để đảm bảo tính hiệu quả của chính sách
David C. Parks (1992) [27], tác giả đã trình bày những vấn đề về môi trƣờng
quản lý thị trƣờng BĐS, những yêu cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các
rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ.
European Central Bank, Frankfurt Germany (2003) [28], đã nghiên cứu các đặc
trƣng về cơ cấu thị trƣờng nhà tại EU. Đặc thù về cơ cấu thị trƣờng của một số nƣớc:
Anh, Đức, Pháp, Hà Lan. Cơ cấu tỉ lệ khác nhau về nhà ở cao cấp, nhà cho ngƣời trung
lƣu và nhà cho tầng lớp thu nhập thấp hơn ở các nƣớc khác nhau là có sự khác nhau,
do đặc thù về kinh tế, dân số, xã hội của từng nƣớc. Khái quát đặc trƣng chung về nhà
ở cho các nƣớc phát triển. Tác giả đi sâu nghiên cứu thị trƣờng vốn cho phát triển nhà
và phƣơng thức giải quyết cầu của nhà ở. Chính sách và giải pháp chủ yếu tập trung về

phía doanh nghiệp có sự kiểm soát của Nhà nƣớc thông qua hệ thống pháp luật.
Gershon Fedor (1998) [29], nghiên cứu các thể chế và thị trƣờng đất đai. Tổng
hợp thể chế về luật đất đai và thị trƣờng đất đai của các nƣớc kinh tế phát triển mà điển
hình là các nƣớc châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nƣớc trong việc thực
thi các điều kiện, can thiệp vào thị trƣờng đất đai cho các đối tác nƣớc ngoài. Huy
động các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Các điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.

4


Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994) [30], đã đƣa ra phƣơng pháp luận về
phân tích thị trƣờng nhà đất. Trong đó trình bày những nguyên lý cơ bản của TTNĐ
liên quan đến lý luận địa tô. Tính đặc thù khác biệt với các thị trƣờng khác. Tính quy
luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trƣờng này.
William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996) [33], đã nghiên cứu nền kinh
tế đô thị và thị trƣờng bất động sản. Các tác giả đã phân tích tác động của quá trình đô
thị hoá tới sự hình thành thị trƣờng BĐS tại Mỹ. Nội dung đƣợc đề cập đã bao hàm các
vấn đề lý thuyết về quá trình chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị
trƣờng BĐS. Các dẫn chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trƣờng BĐS Mỹ đã cho
chúng ta một góc nhìn rõ ràng hơn về xu hƣớng khách quan của việc hình thành thị
trƣờng BĐS và cách thức nhà nƣớc kiểm soát và định hƣớng sự phát triển của nó.

1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước
Thị trƣờng nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trƣờng BĐS. Đối với Việt
Nam thị trƣờng BĐS có những nét đặc thù riêng biệt do điều kiện sở hữu toàn dân về đất
đai và chính sách quản lý của nhà nƣớc. Hiện nay, các công trình nghiên cứu về thị trƣờng
BĐS đƣợc tiến hành khá nhiều. Có thể nêu ra đây một số công trình tiêu biểu:
Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) [23], hai tác giả đã nghiên cứu những
yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trƣờng BĐS ở Việt Nam trong nền

KTTT định hƣớng x ã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu ra các yếu tố cấu
thành thị trƣờng BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hƣởng và kinh nghiệm của một số
nƣớc. Thực trạng thị trƣờng BĐS Việt Nam đƣợc cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu
sắc. Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò QLNN đối với thị trƣờng
BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trƣờng BĐS ở Việt Nam.
Lê Xuân Bá (2003) [2], trong công trình nghiên cứu sự hình thành và phát triển
thị trƣờng BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Tác giả đã nêu ra nhiều cách tiếp
cận về BĐS và thị trƣờng BĐS. Đồng thời, đã đƣa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất
yếu của sự phát triển thị trƣờng BĐS, phân tích các nhân tố chính của thị trƣờng BĐS
gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trƣờng;
các nhân tố tác động tới giá cả BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế đƣợc nêu ra là một bài
học quan trọng trong việc phát triển thị trƣờng BĐS tại thời điểm đó.
Bùi Thị Tuyết Mai (2005) [15], trong công trình nghiên cứu thị trƣờng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, tác giả tập trung vào phân tích quyền sử dụng đất và thị trƣờng
quyền sử dụng đất với tƣ cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của TTNĐ. Với
đặc thù của Việt Nam những phân tích khái quát về thị trƣờng quyền sử dụng đất có ý
nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thƣơng mại hoá quyền này, từ đó tạo
5


ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nƣớc. Việc phân tích những tác động tích
cực và tiêu cực của thị trƣờng quyền sử dụng đất là một điểm nổi bật của công trình
này.
Nguyễn Đình Bồng (2006) [7], tác giả đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái
quát để xây dựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trƣờng BĐS. Trên
cơ sở phân tích những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nƣớc, đã nêu cơ sở lý thuyết cơ
bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trƣờng BĐS tại Việt Nam trên các phƣơng
diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả…
Đàm Văn Nhuệ (2006) [17], tác giả cho rằng thuế đất đai là công cụ quản lý và
điều tiết thị trƣờng bất động sản. Tác giả đã nghiên cứu các công cụ điều tiết vĩ mô, đặc

biệt là công cụ thuế đất đai. Trên cơ sở nghiên cứu hiện trạng tình trạng biến động của
thị trƣờng BĐS và hiện trạng của chính sách thuế đất đai, tác giả đã đƣa ra những kiến
nghị để sửa đổi và hoàn thiện chính sách thuế đất đai góp phần hỗ trợ sự phát triển của
thị trƣờng BĐS, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nƣớc.
Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006) [13], dựa trên cơ sở những vấn đề thu hút
đầu tƣ, tập thể tác giả đã trình bày các nội dung lý thuyết và thực tiễn về chính sách thu
hút đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS. Công trình nghiên cứu này đã đề cập các vấn đề QLNN
trên phƣơng diện các chính sách ảnh hƣởng tới thu hút đầu tƣ BĐS tại Việt Nam ở cả
cấp độ quốc gia và cấp độ địa phƣơng.
Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009) [12], nghiên cứu nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay, kinh nghiệm Hà Nội, đã làm rõ các
nội dung liên quan tới xu hƣớng hình thành thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
tại các quốc gia trên thế giới. Các tác giả đã phân tích khá kỹ và sâu sắc thực trạng
quản lý và điều hành thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Hà Nội để từ đó đƣa
ra các phƣơng hƣớng và giải pháp khá chi tiết cho việc phát triển thị trƣờng này
theo hƣớng bền vững.
Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2010) [16], nghiên cứu thị trƣờng bất động sản
Việt Nam - thực trạng và giải pháp. Nghiên cứu về các vấn đề lý luận liên quan tới thị
trƣờng BĐS dƣới góc độ quản lý kinh tế. Bên cạnh đó, nhóm tác giả đã khảo sát thực
tiễn về hoạt động QLNN về thị trƣờng BĐS tại các địa phƣơng cụ thể nhƣ Hà Nội,
thành phố Hồ Chí Minh để phân tích thực trạng quản lý. Việc hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật liên quan tới hoạt động QLNN về thị trƣờng BĐS là một điểm nhấn
trong nghiên cứu này. Những kiến nghị đƣợc đƣa ra mang tính khái quát hoá cao.
Đinh Văn Ân (2011) [1], tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò
của thị trƣờng BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nƣớc trong chính sách phát
6


triển thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta. Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị
trƣờng BĐS ở các nƣớc phát triển và kinh nghiệm từ một số nƣớc, vùng lãnh thổ

công nghiệp mới và đang phát triển nhƣ: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung
Quốc, v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trƣờng BĐS là một bộ phận
quan trọng trong nền KTTT. Ở nƣớc ta, thị trƣờng BĐS Việt Nam là một bộ phận
của nền KTTT định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Đây là một trong những đặc trƣng riêng
có của Việt Nam. Bên cạnh đó thị trƣờng BĐS Việt Nam lại đƣợc hình thành chính
thức sau thị trƣờng các yếu tố khác. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trƣờng
BĐS Việt Nam cũng có những đặc thù riêng. Về triển vọng lâu dài, thị trƣờng BĐS
Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng. Cuối cùng, tác
giả đƣa ra những quan điểm, định hƣớng và những giải pháp tiếp tục hoàn thiện
chính sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam đến năm 2020.
Nguyễn Thị Dung (2011) [11], đã nghiên cứu thực trạng pháp luật về quyền
sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS ở
Việt Nam. Nghiên cứu này đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
về quyền sử dụng đất, đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra
và phù hợp với xu hƣớng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) [14], tác giả đã nghiên cứu lý luận về thị trƣờng
BĐS và chính sách thuế phát triển thị trƣờng BĐS một cách tổng thể và toàn diện. Bên
cạnh đó, tác giả đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với
phát triển thị trƣờng BĐS và các khoản thu khác của nhà nƣớc có liên quan đến BĐS.
Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm của
một số nƣớc trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trƣờng BĐS, đồng
thời đã đề xuất đƣợc hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế đối
với thị trƣờng BĐS Việt Nam.
Đánh giá về ý nghĩa của các tài liệu tham khảo
Thứ nhất, đối với các tài liệu tham khảo nƣớc ngoài bao gồm sách và các tạp chí
chuyên ngành. Đây là các công trình khoa học công phu có chất lƣợng nghiên cứu khá
cao liên quan tới các vấn đề về thị trƣờng BĐS dƣới nhiều góc độ, về cơ bản nội dung
các công trình nghiên cứu nƣớc ngoài đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn đề liên
quan trực tiếp và gián tiếp tới TTNĐ với tƣ cách là một bộ phận quan trọng của thị
trƣờng BĐS.

Thứ hai, đối với các tài liệu tham khảo trong nƣớc đƣợc tập trung nghiên cứu
liên quan tới chính sách quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS. Bên cạnh đó, các nghiên
cứu chuyên sâu về các mảng của thị trƣờng BĐS nhƣ: chính sách thuế đất đai, chính
sách đối với nhà ở xã hội, chính sách quản lý BĐS đô thị... Từ các tƣ liệu đã nêu ở
7


phần trên có thể khẳng định rất nhiều các công trình từ khái quát tới cụ thể đã nghiên
cứu về thị trƣờng BĐS, thị trƣờng nhà ở… Tuy nhiên, cần có những công trình phân
tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ với ý nghĩa là một bộ phận
quan trọng của thị trƣờng BĐS tại một địa phƣơng cụ thể dƣới góc độ quản lý đất đai.

1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai ở Việt Nam
1.2.1. Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam
Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nƣớc khác nhau do chế độ chính trị, xã hội
khác nhau, nhƣng đều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý, hệ
thống thông tin và bộ máy tổ chức quản lý đất đai.
Các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân và có
thể thuộc một số hình thức sở hữu khác nhƣ: Sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu của tập thể,
sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý nhƣ vậy nên đất đai đƣợc mua bán nhƣ
một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác. Tại các
nền kinh tế này, thị trƣờng nhà đất hoạt động mạnh và trở thành bộ phận quan trọng
của quốc gia.
Điều 22, Hiến pháp năm 2013 [18] quy định “Công dân có quyền có nơi ở hợp
pháp”. Tại Điều 32 quy định “mọi ngƣời có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của
cải để dành, nhà ở…”
Luật dân sự 2015 [22] quy định: Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữu đƣợc
thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhƣng

không đƣợc trái pháp luật, đạo đức xã hội”. Điều 189, [22] quy định “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể
đƣợc chuyển giao cho ngƣời khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Theo Điều 194 [22] “Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán, trao
đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực
hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”.
Điều 197, Luật dân sự 2015 [22] quy định “Tài sản thuộc sở hữu toàn dân: Đất
đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều 4,
Luật đất đai 2013 [19] quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng
đất theo quy định của Luật này”
8


Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng
ngƣời có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với tài
sản sử dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân” của Việt Nam. QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua
việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất thực
hiện quyền sử dụng trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định,
trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức giao
đất hoặc thuê đất.
Luật Đất đai 2013 [19] ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, ngƣời
sử dụng đất cơ bản có các quyền chung sau:
1. Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải tạo

đất nông nghiệp.
4. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngƣời sử dụng đất còn có các quyền riêng: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi đƣợc
hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình.
Theo Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy
định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
9


- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng
đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách

về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hƣởng lớn tới
quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một
khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã đƣợc hình thành, đó là
“thị trƣờng nhà đất”.

1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội. Khoản 1, Điều 31
Hiến pháp năm 2013 [18] có ghi: “Mọi ngƣời có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp,
của cải để dành, nhà ở, tƣ liệu sinh hoạt, tƣ liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh
nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở nhƣ bán, cho thuê,
cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu
có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu
nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó
là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn
giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà
tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau nhƣ
nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu nhƣ đối với đất đai đƣợc quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở.
10

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng chƣa
trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực tiếp
nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức hợp pháp
khác.
Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có tính pháp
lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cƣ
pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là:
Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê

nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, uỷ quyền cho ngƣời khác
quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời khác theo luật định.
Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm
quyền; phải nộp thuế theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở, khi cải tạo hay
xây dựng mới phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nếu thuộc trƣờng hợp phải xin
11


phép; phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an
toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc.
Về phía nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở nhƣ trên nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản lý nhà nƣớc về nhà ở thông
qua một số biện pháp nhƣ: Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về
quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở; Nhà nƣớc có quyền cho phép hoặc đình
chỉ xây dựng vì thế nhà nƣớc tổ chức việc cấp phép xây dựng; lập kế hoạch xây dựng
nhà ở; tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở; thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi
phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣờng lối chính sách của Đảng cũng
nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các
hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và
quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà
ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hƣớng của Nhà
nƣớc.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị buông lỏng
khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thƣờng xuyên.
Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện
hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ

quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực hiện
những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà
ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ nhà ở.

1.2.3. Đặc điểm của thị trường nhà đất
1.2.3.1. Các quan niệm về thị trường nhà đất ở nước ta
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
Song Nhà nƣớc thƣờng không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất (có thời hạn
và không thời hạn), cho thuê đất. Nhƣ vậy, bằng các quy định của pháp luật đã có sự
phân tích một cách tƣơng đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và QSDĐ của
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Pháp luật cũng thừa nhận QSSĐ là một quyền tài
sản, một tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật định Việt Nam.
12


Nhƣ vậy QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có những đặc điểm sau: Là loại BĐS vô hình,
tồn tại dƣới hình thức là quyền; là “ quyền” có giới hạn, vì nó đƣợc sinh ra từ pháp
luật; có tính đơn lẻ, cũng nhƣ đất đai, QSDĐ không có hai đơn vị hoàn toàn giống nhau
vì căn cứ vào vị trí của thửa đất đó.
Nhƣ đã nêu, theo quy định của pháp luật BĐS đƣợc chu chuyển trên thị trƣờng
BĐS của nƣớc ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ. Pháp luật cũng quy định cụ
thể ngƣời có QSDĐ đƣợc thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân
khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua sự trao đổi
ngang giá, giá cả của thị trƣờng phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trƣờng và sự can
thiệp của Nhà nƣớc đã hình thành lên thị trƣờng nhà đất.
Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trƣờng giữa các chủ thể SDĐ
với sự kiểm soát và định hƣớng của Nhà nƣớc, có thể khái quát thị trƣờng nhà đất nhƣ

sau: “ Thị trƣờng nhà đất là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho thuê và bên
thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc tuân theo các nguyên
tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện,
bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình”.
Từ khái niệm trên về thị trƣờng nhà đất ta cũng thấy một chuyển biến rõ về thị
trƣờng nhà đất nhƣ sau:
- Từ QSDĐ đến thị trƣờng nhà đất là một bƣớc phát triển về chất của quá trình
chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng
xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này đƣợc khởi đầu
từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền,
cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất từ hình
thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong khi việc giao đất không
thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã
hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà
nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đã làm
cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất dần mang tính chất thị
trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn
bên cầu lại là hàng triệu ngƣời, đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản
xuất - kinh doanh, để xây dựng các công trình… Quy mô của thị trƣờng này rất lớn, bắt
đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nƣớc cho thuê hoặc để giao theo hình thức
có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nƣớc đã giao theo hình thức
không thu tiền. Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trƣờng này đã tạo ra hàng triệu
13


ngƣời (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất đƣợc sử dụng. Với
những đặc điểm trên đây, thị trƣờng do Nhà nƣớc thực hiện vai trò của ngƣời cung duy
nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể đƣợc coi là thị trƣờng sơ
cấp về QSDĐ.

- Nếu thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá nhân)
có QSDĐ thì một thị trƣờng nữa (thị trƣờng thứ cấp) cũng tất yếu hình thành, ra đời và
hoạt động, đó là thị trƣờng của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển nhƣợng…) giữa
những ngƣời có QSDĐ với những ngƣời cần đất để sử dụng. Thị trƣờng này bên cung
không còn là Nhà nƣớc nữa, cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân
trong xã hội. Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự.
Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những ngƣời
có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với
những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất đai 1993
đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số ngƣời có quyền sử dụng
đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những giao dịch về chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng lên. Thị trƣờng ngầm của
những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế xã hội. Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trƣờng của những
giao dịch giữa những ngƣời có cung - cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để hạn chế
những khuyết tật của thị trƣờng này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một số quy
định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đƣa ra một số quy
định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất
đƣợc Nhà nƣớc giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở). Phải đến Luật Đất đai
sửa đổi năm 1998, Luật Đất đai 2003 và mới nhất Luật Đất đai hiện hành năm 2013,
nội dung về chuyển QSDĐ mới đƣợc xác định đầy đủ nhƣ hiện nay, bao gồm: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
Nhƣ vậy theo pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao dịch ngầm
trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức chuyển
QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị trƣờng chính quy
này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể trong Luật Đất
đai năm 2013.

1.2.3.2. Đặc điểm chủ yếu của thị trường nhà đất

14


Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Do vậy, thị trƣờng nhà đất cũng sẽ
mang các đặc điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng
nói chung.
- Thị trƣờng nhà đất bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013 [19], đất đƣợc phân loại thành 03 nhóm
chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc
chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nƣớc. Từ quy định đó,
thị trƣờng nhà đất chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trƣờng QSDĐ nông
nghiệp, thị trƣờng QSDĐ ở…) Những giao dịch chuyển mục đích QSDĐ sẽ không
thực hiện đƣợc nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc.
- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất do
vậy đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí,
diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn biến giá
cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi phải rõ ràng,
minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nƣớc xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu
cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không đƣợc xác lập hoặc
xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đƣờng phi chính
quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
- Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đối với từng thửa đất:
Giá trị QSDĐ là một đại lƣợng không thể xác định đƣợc ở mức tổng thể nhƣ
những hàng hoá thông thƣờng (giá gạo, giá xi măng,…). Vấn đề có ý nghĩa thực tế là
xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất đƣợc xác định
về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với
đất,…). Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu

theo quan hệ cung - cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến giao dịch (thị
trƣờng ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do thoả mãn đƣợc yêu
cầu của ngƣời mua. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao
dịch sẽ đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thƣờng bị
lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình
thƣờng để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”.
- Thị trƣờng nhà đất bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
Thị trƣờng nhà đất không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi
phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cƣ trú, yếu tố
15


quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với
nông dân; về cƣ trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những ngƣời thƣờng trú và
ngƣời tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa ngƣời Việt Nam với
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, thị trƣờng nhà
đất là thị trƣờng không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi ngƣời (tổ chức,
cá nhân) sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm
vi, thời gian,…) thì thị trƣờng nhà đất sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả
khó kiểm soát đƣợc.
- Thị trƣờng nhà đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trƣờng khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời sử
dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức
trong xã hội.
Thị trƣờng nhà đất hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng
khác, nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng nhà đất tạo ra những
nhu cầu rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả măn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở
cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công
nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
Thị trƣờng nhà đất muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi của

ngƣời muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trƣờng khác nhƣ: thị trƣờng
đầu tƣ, thị trƣờng tƣ vấn, thị trƣờng định giá, thị trƣờng tín dụng…
- Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất
đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức, cá
nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà
nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc điểm này,
thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.

1.2.4. Yếu tố cấu thành thị trường nhà đất
a) Chủ thể của thị trường nhà đất liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu,
song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc thực hiện giao đất, cho thuê đất để: tổ
chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội; hộ
gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng thời, pháp luật cho phép các chủ thể sử
dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này đƣợc thực hiện thông qua
quan hệ hàng hoá - tiền tệ trên thị trƣờng
16