Phân tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo luật đất đai 2013 tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.66 MB, 102 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
Trần Đăng Thọ
PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội, 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------
Trần Đăng Thọ
PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hiệu
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hƣớng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS. Nguyễn Hiệu
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội, 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Trần Đăng Thọ
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các
thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học
PGS.TS. Nguyễn Hiệu đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự g p
chân thành của các thầy, cô giáo
hoa
Địa l , Trƣ ng Đại học hoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình
giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin gửi l i cảm ơn tới
các cán bộ UBND quận Nam Từ Liêm, phòng Tài nguyên môi trƣ ng quận Nam Từ
Liêm và ngƣ i dân địa phƣơng đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣ i thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trần Đăng Thọ
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ HOA HỌC VÀ PHÁP LÝ TRONG ĐĂNG Ý
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN HÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ......................................................... 5
1.1. Cơ sơ khoa học ................................................................................................. 5
1.1.1. Quyền sử dụng đất ..................................................................................... 5
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................ 6
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất .................................................................................................... 9
1.2. Căn cứ pháp l của đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta ....................................... 10
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng k cấp Giấy chứng nhận ...... 10
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận với các
nội dung quản l nhà nƣớc về đất đai ................................................................ 11
1.2.3. Cơ sở pháp l về các vấn đề nghiên cứu ................................................. 14
1.3. Nội dung đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành .................................. 15
1.3.1. Nội dung của việc đăng k đất đai .......................................................... 15
1.3.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.......................................................................... 21
1.3.3. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................ 23
1.4. Vị trí, vai trò,
nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận .................................... 26
1.5. Tổng quan tình hình đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội ........................................................................................... 32
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm ............................... 34
2.2. hái quát tình hình quản l nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Quận Nam Từ
Liêm, thành phố Hà Nội ........................................................................................ 37
2.3. Thực trạng công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại khu vực nghiên cứu.................. 48
2.3.1. Trình tự, thủ tục đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận của quận .......... 48
2.3.2. Thực trạng công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ
01/7/2014 đến 01/7/2015 ................................................................................... 50
2.3.3. Thực trạng công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ
khi thành lập văn phòng một cấp (01/7/2015 đến tháng 6/2018) ...................... 51
2.4. Phân tích kiến của ngƣ i dân và cán bộ quản l trong công tác đăng k cấp
Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu ............................................................. 53
2.5. Phân tích và đánh giá những thuận lợi, vấn đề tồn tại trong công tác đăng k
cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu ....................................................... 71
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG Ý CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN HÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................... 74
3.1. Giải pháp về pháp luật, pháp chế và chính sách ............................................ 74
3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất ............................................................................ 79
3.3. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức ........................... 80
3.4. Giải pháp về tài chính .................................................................................... 81
3.5. Giải pháp về khoa học và công nghệ ............................................................. 82
ẾT LUẬN VÀ IẾN NGHỊ .................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM HẢO ........................................................................................ 86
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu .................................................................... 18
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ..................................................... 25
Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm ............................................... 34
Hình 2.2. Biểu đồ đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận............................. 56
Hình 2.3. Biểu đồ kết quả đánh giá kết quả thực hiện cấp GCNQSDĐ ........................ 57
Hình 2.4. Biểu đồ đánh giá cơ sở vật chất và nguồn nhân lực........................................ 59
Hình 2.5. Biểu đồ đánh giá những kh khăn thƣ ng gặp ............................................... 60
Hình 2.6. Biểu đồ đánh giá chung về công tác cấp GCN trên địa bàn các phƣ ng ..... 62
Hình 2.7. Biểu đồ kết quả đánh giá thủ tục hành chính của ngƣ i dân trên địa bàn
các phƣ ng .......................................................................................................................... 63
Hình 2.8. Biểu đồ kết quả điều tra về các khoản phí, lệ phí ........................................... 64
Hình 2.9. Biểu đồ kết quả khảo sát về thái độ phục vụ của cán bộ công chức .............. 65
Hình 2.10. Biểu đồ kết quả đánh công tác giải quyết khiếu kiện, khiếu nại .................. 67
Hình 2.11. Biểu đồ tổng hợp kết quả điều tra về thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà
và tài sản khác gắn liên với đất .......................................................................................... 69
Hình 2.12. Biểu đồ kết quả điều tra về thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liên với đất trên địa bàn các phƣ ng ................................................................. 70
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tính đến 31/12/2017 ....................... 43
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2016 ........................ 43
Bảng 2.3. Số lƣợng phiếu khảo sát phân bổ cho các đối tƣợng ............................... 54
Bảng 2.4. ết quả đánh giá chung về công tác cấp GCNQSDĐ ............................. 56
Bảng 2.5. ết quả đánh giá việc thực hiện cấp GCNQSDĐ .................................... 57
Bảng 2.6. ết quả đánh giá về quy trình, thủ tục cấp GCN ..................................... 58
Bảng 2.7. ết quả đánh giá về phân cấp thẩm quyền các cấp ................................. 59
Bảng 2.8. ết quả đánh giá về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực ............................ 59
Bảng 2.9. ết quả đánh giá về những kh khăn thƣ ng gặp ................................... 60
Bảng 2.10. ết quả đánh giá chung về công tác cấp GCN của ngƣ i dân .............. 61
Bảng 2.11. ết quả đánh giá thủ tục hành chính của ngƣ i dân .............................. 63
Bảng 2.12. ết quả khảo sát về các khoản phí, lệ phí .............................................. 64
Bảng 2.13. ết quả khảo sát về thái độ phục vụ của cán bộ công chức .................. 65
Bảng 2.14. ết quả khảo sát tình trạng khiếu kiện, khiếu nại .................................. 66
Bảng 2.15.
ết quả điều tra về thủ tục đăng k quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liên với đất .......................................................................................................... 69
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản l Nhà nƣớc về đất
đai, trong đ c công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nƣớc quản l , nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngƣ i sử dụng, quản l đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng k , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣ i sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản l Nhà nƣớc về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp l , tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản l . Nhà nƣớc trao quyền sử dụng
đất cho ngƣ i sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều
kiện để ngƣ i sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, g p vốn bằng quyền sử dụng đất
khi c giấy chứng nhận trừ trƣ ng hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều
168, trƣ ng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 [13].
Nam Từ Liêm là một Quận mới thành lập của thành phố Hà Nội đƣợc đánh
giá là địa phƣơng c điều kiện thuận lợi trong việc phát trển kinh tế xã hội trong
giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Để đảm bảo quản l Nhà nƣớc về đất đai
một cách hợp l , hiệu quả đến từng thửa đất, từng đối tƣợng sử dụng, quận Nam Từ
Liêm đã xác định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản l
và bảo vệ quyền lợi cho ngƣ i sử dụng. Thực tế th i gian qua Quận đã chú trọng
công tác tuyên truyền, vận động và tạo điều kiện để ngƣ i dân thực hiện các thủ tục
hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan,
1
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều kh khăn.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trƣ ng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch, đồng th i Nhà nƣớc quản l đất đai c hiệu quả thì công tác đăng k cấp giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần đƣợc coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp
uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội n i chung cũng nhƣ Quận Nam Từ
Liêm nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần
thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công
tác đăng k cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ
“Phân tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo luật đất đai 2013 tại
quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành
chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nƣớc về đăng k đất
đai, giải quyết đƣợc những hạn chế, kh khăn trong công tác đăng k đất đai, cấp
giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản l Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
Quận Nam Từ Liêm.
2. Mục tiên nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo luật đất đai 2013 trên
địa bàn Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng k cấp Giấy
chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tính pháp l , các qui định của pháp luật về công tác đăng k đất
đai, cấp giấy chứng nhận c liên quan đến đề tài.
-
hảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phƣơng
tiện, trang thiết bị, máy m c, tài liệu, số liệu, bản đồ các th i kỳ liên quan đến
2
hƣớng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng k đất
đai, cấp Giấy chứng nhận.
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác quản l đất đai n i chung
và công tác đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận n i riêng.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố
đặc thù tác động đến công tác đăng k đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Quận Nam
Từ Liêm.
- Điều tra, khảo sát lấy
kiến của một số cán bộ quản l và ngƣ i dân tham
gia vào quá trình đăng k cấp Giấy chứng nhận nhằm đánh giá thực trạng cũng
nhƣ thu thập các
kiến đ ng g p từ cán bộ quản l và ngƣ i dân đối với vấn đề
nghiên cứu.
- Phân tích những ƣu điểm, hạn chế trong công tác đăng k cấp Giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi ranh giới hành
chính thuộc Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Vấn đề nghiên cứu đƣợc đánh giá, phân tích trong giai
đoạn từ năm 2014 đến tháng 6/2018.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp tổng hợp tài liệu: các tài liệu, số liệu thứ cấp sẽ đƣợc thu thập
và tổng hợp lại nhƣ: sổ mục kê, sổ cấp Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, các
biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp Giấy chứng nhận của
các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức. Số liệu, diện tích theo bản đồ địa chính để
chỉnh l đối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các loại đất theo hệ thống biểu
mẫu tài liệu hƣớng dẫn kiểm kê đất đai của Bộ TN&MT.
Phương pháp điều tra xã hội học: học viên tiến hành điều tra, phỏng vấn
ngƣ i dân tại các phƣ ng thuộc quận Nam Từ Liêm về vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: Lấy
kiến đ ng g p của các chuyên gia ở lĩnh
vực đăng k đất đai để từ đ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k
3
đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.
Phương pháp xử lý thông tin: Trên cơ sở các số liệu thu thập đƣợc dùng
phƣơng pháp xử l thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin không chính xác, sai
sự thật; đảm bảo c những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hiện trạng
cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm.
Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu
thập đƣợc, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các
năm để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng
nhận trong giai đoạn 2014-6/2018; so sánh kết quả điều tra khảo sát cán bộ, ngƣ i
dân về các vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng giai đoạn, từng chủ thể của
từng vấn đề nghiên cứu nhằm phân tích tiến trình cấp giấy, tổng hợp kết quả nghiên
cứu từ việc phân tích số liệu, tài liệu.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp l trong đăng k cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng k cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
4
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ TRONG ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sơ khoa học
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành
trong đ quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đƣợc
Nhà nƣớc giao đất sử dụng. Điều 688 Bộ Luật Dân sự đã quy định: “Quyền sử dụng
đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc xác lập do Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất”.
Đất đai c thể đem lại sự giàu c , sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp l để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức h c búa đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản l và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản l , nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và c
quyền của ngƣ i sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà
nƣớc ta đã đƣa ra các văn bản pháp luật, pháp l quy định cụ thể. Đ là Hiến pháp
nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992
(Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử
dụng đất đai, chế độ quản l đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định
rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản l đất và quyền hạn trách nhiệm của
ngƣ i sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho các
chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ c giá trị pháp l cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp l giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣ i
sử dụng đất. Trên cơ sở đ chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi
5
đồng th i phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử
dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc
lại, Nhà nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề n ng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề kh khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp l đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt đƣợc điều đ thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta không c cơ chế hợp l sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bƣớc tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp l và
phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta đã
bƣớc đầu đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động, luôn
luôn phát triển và thực tế còn nhiều kh khăn tồn tại trong công tác quản l và sử
dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nƣớc phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất
đai nhằm đề ra những văn bản pháp l về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
hiện c , thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản l và sử dụng đất diễn ra
ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, qu giá đối với mỗi con ngƣ i, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội. Nhà ở lại
là tài sản c giá trị lớn do con ngƣ i tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình,
vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt
nam nhà ở là một bất động sản không thể di d i và quyền sở hữu nhà ở cũng nhƣ
quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản l nhà ở), quyền sử
6
dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đ i sống), và
quyền định đoạt (quyết định số phận pháp l của nhà ở nhƣ bán, cho thuê, cho
mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣ i c đầy đủ các quyền đ .
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng c thể tách r i nhƣ đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu c thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền
chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣ i khác trong một khoảng th i gian và không
gian xác định, đ là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà. Việc quy định
phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣ i sử dụng nhà không tuân theo
một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt nam ta nếu nhƣ đối với đất đai đƣợc quy định chỉ c duy nhất hình thái sở hữu
toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở
hữu nhà ở. Tại Việt Nam c ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
* Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân
sách Nhà nƣớc hoặc c nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nƣớc; Nhà ở c nguồn
gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật;
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc c một phần tiền g p của
cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả g p nhƣng chƣa trả
hết tiền. Nhìn chung, đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc c thể
sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
* Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở đƣợc
tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động; và nhà ở đƣợc các tổ chức cá
nhân biếu tặng hợp pháp.
* Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận
quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
7
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là
chứng thƣ c tính pháp l cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở
hữu về nhà ở và là căn cƣ pháp l gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đ i sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản l chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đ ng vai trò là cơ
quan quản l tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở c quyền lợi đồng th i phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở c quyền sử dụng trực tiếp, c quyền cho
thuê nhà ở của mình, c quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ
quyền cho ngƣ i khác quản l nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣ i khác
theo luật định.
* Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng k nhà ở tại UBND cấp c thẩm
quyền, phải nộp thuế về nhà theo luật định, phải bảo quản và sửa chữa nhà ở và khi
thực hiện cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp c thẩm
quyền. Ngoài ra, chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng
c nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của
Nhà nƣớc.
Về phía nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣ i quản l c quyền quy định quyền lợi
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc c trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng th i c quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở nhƣ trên nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản l nhà nƣớc về nhà
ở thông qua một số biện pháp nhƣ:
+ Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch,
thiết kế, xây dựng, quản l nhà ở.
+ Nhà nƣớc c quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nƣớc
tổ chức việc cấp phép xây dựng.
+ Nhà nƣớc lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
+ Nhà nƣớc tổ chức đăng k , điều tra, thống kê nhà ở.
+ Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
8
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣ ng lối chính sách của Đảng
cũng nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp l . Việc đa dạng
hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng
phát triển và quản l sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân
để phát triển nhà ở lại vừa c thể thực hiện quản l điều tiết sự phát triển nhà ở theo
định hƣớng của Nhà nƣớc.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thƣ ng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản l nhà ở,
c nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp
nhà đất diễn ra thƣ ng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số
vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi
hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ quản l nhà ở chặt chẽ hơn, đồng th i phải
nhanh ch ng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp
th i điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản l nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản l chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận - GCN) là chứng thƣ pháp l để Nhà nƣớc
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của ngƣ i c quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất (Điều 3 Luật Đất đai 2013) [13].
Nhƣ đã trình bày ở hai phần trên Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi
loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử
dụng của ngƣ i đƣợc giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công
nhận quyền này là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho ngƣ i sử dụng đất. Giấy
chứng nhận là giấy t pháp l thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣ i sử dụng đất,
bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
9
Nhà và đất c mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nƣớc ta tiến hành cấp đồng th i
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản,
thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải
chịu sự quản l chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Giấy chứng nhận giúp xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣ i sử
dụng đất để họ yên tâm đầu tƣ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện
các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nƣớc c thẩm
quyền cấp cho ngƣ i sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣ i sử
dụng đất, Giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp l để Nhà nƣớc chứng nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. Giấy chứng nhận c vai trò rất quan trọng,
n là căn cứ để xây dựng các quy định về đăng k , theo dõi biến động đất đai, kiểm
soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh
chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của ngƣ i sử dụng đất, đền bù thiệt hại
về đất đai, xử l vi phạm về đất đai [1].
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
1.2.1.1. Khái niệm đăng ký
Đăng k là một hoạt động của con ngƣ i nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đ , mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. C nhiều loại đăng k nhƣ đăng k hộ tịch, đăng k giao dịch đảm
bảo, đăng k bất động sản, đăng k động sản, đăng k tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v… [1].
1.2.1.2. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng k đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp l giữa
Nhà nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣ i sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản l thống nhất
đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
10
chủ sử dụng đất c đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp l của họ trong việc sử dụng
đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng k đất đai mang tính đặc thù của quản l Nhà
nƣớc về đất đai. Đăng k đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ
sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trƣ ng trực tiếp giúp Ủy ban
nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
1.2.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng k quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc c thẩm quyền để làm thủ tục đăng k
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
(Hiến pháp 2013) [11].
1.2.1.4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng k quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đ nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thƣ ng c các tài sản gắn liền nhƣ nhà, công trình xây dựng, cây
lâu năm, … mà các tài sản này chỉ c giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí
nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng k đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp l về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản l đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Theo quy định tại hoản 1, Điều 95 của Luật Đất đai 2013 thì “đăng k quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu”. Nhƣ vậy, việc đăng k quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
không phải là bắt buộc đối với chủ sở hữu [13].
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Đăng k cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản l nhà nƣớc về
đất đai, là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Công tác kê khai đăng
11
k cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các
thông tin c liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản l
khác của quản l Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, ngƣợc lại hệ thống hồ sơ này lại là
điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đ thực hiện tốt hơn [1].
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng k đất đai
và bất động sản quy định trách nhiệm pháp l giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản l
đất đai và ngƣ i sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai vì hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đấy đủ nhất và là cơ sở
pháp l chặt chẽ để xác định các quyền của ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và sẽ đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi tranh chấp xâm
phạm cũng nhƣ xác định các nghĩa vụ mà ngƣ i sử dụng đất phải tuân thủ theo
pháp luật.
Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản l sử dụng đất
và sở hữu nhà: các văn bản pháp quy về quản l sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho
việc tiến hành kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tƣợng, đúng
thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngƣợc lại,
những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ
sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản
pháp l mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
Với công tác điều tra đo đạc đất: kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thƣớc, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng k cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngƣợc lại, quá trình kê khai đăng k cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai s t sẽ
kịp th i điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển
nhà là căn cứ khoa học định hƣớng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử
dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp l . Qua công tác lập quy
hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đ ngƣ i
12
quản l biết đƣợc nơi nào đƣợc phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không đƣợc cấp,
nhà ở đƣợc xây dựng nhƣ thế nào là phù hợp quy hoạch.
Với công tác giao đất, cho thuê đất: quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan quản l Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở c thẩm quyền là cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng k cấp giấy
chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nƣớc ta nhân dân tự
sử dụng đất và
xây dựng nhà ở khi chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
từ trƣớc mà không c giấy t hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản l đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng k sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nƣớc
đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện c , nếu nhà đất đ phù
hợp với quy hoạch thì đƣợc Nhà nƣớc tiến hành giao đất, chứng nhận quyền sử
dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất
đai của Nhà nƣớc chƣa giao cho chủ sử dụng quản l cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn
chiếm trái phép mà Nhà nƣớc không quản l đƣợc.
Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của ngƣ i sử dụng đất, sở
hữu nhà trƣớc và sau khi kê khai đăng k và cấp giấy chứng nhận, đồng th i cũng là
cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của ngƣ i sử dụng đất, sở
hữu nhà trong quá trình sử dụng nhƣ tiền bồi thƣ ng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi
đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng nhƣ làm đƣ ng, xây
dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng,...
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: trong quá trình
thực hiện kê khai đăng k để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp c vai trò rất quan trọng
trong việc giúp xác định đúng đối tƣợng đăng k , kiểm tra thông tin nhà đất, xử l
triệt để những tồn tại vƣớng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận.
Ngƣợc lại khi đã kê khai đăng k và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập đƣợc hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ
ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách
nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
13
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Nghiên cứu vấn đề đăng k cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải dựa trên các tài liệu pháp l
sau đây:
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 c hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật inh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2015;
Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản l sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về
thu tiền sử dụng đất;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai;
Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;
Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ;
Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014
quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật Đất đai
2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng k , cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng k biến động
về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cƣ, ngƣ i Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài; chuyển
mục đích sử dụng đất vƣ n, ao liền kề và đất vƣ n, ao xen kẹt trong khu dân cƣ
(không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
14
Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các
nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và các
Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức chứng nhận quyền sử
dụng đất; kích thƣớc, diện tích đất ở tối thiểu đƣợc tách thửa cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng k biến động về sử dụng
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cƣ,
ngƣ i Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cỏ nhân nƣớc ngoài trên địa bàn thành phố
Hà Nội;
Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng k đất đai, cấp Giấy chừng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣ i Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá
nhân nƣớc ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vƣ n, ao liền kề và đất nông nghiệp
xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Văn bản số 6443/UBND-T BT của UBND Thành phố Hà nội ngày
8/11/2016 về chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn Thành phố.
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai
1.3.1.1. Trình tự đăng ký đất đai
Kê khai đăng ký đất đai: kê khai đăng k đất đai là trách nhiệm của 2 chủ
thể: Ngƣ i sử dụng đất và cơ quan Nhà nƣớc c thẩm quyền. Trong đ
+ Đối với ngƣ i sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
những ngƣ i sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
15
+ Cơ quan Nhà nƣớc c thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng k
đất đai hoặc Văn phòng đăng k quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi
trƣ ng cấp huyện (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng k đất đai “1 cấp” và
các Chi nhánh trực thuộc.
Thẩm định hồ sơ: sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nƣớc c thẩm
quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng k , nếu hồ sơ còn
thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu ngƣ i sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ
không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho ngƣ i sử dụng đất và thông báo rõ l do
bằng văn bản.
Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai: giấy xác nhận đăng k đất đai sẽ
đƣợc ban hành sau khi hoàn thiện các thủ tục đăng k .
1.3.1.2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai
Ngƣ i sử dụng đất làm đơn đăng k đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn
xin kê khai đăng k quyền sử dụng đất đƣợc tích hợp vào đơn đăng k , cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo mẫu 04a/Đ
ban hành kèm theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ng quy định về hồ sơ địa chính.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng k , cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/Đ
kèm theo Thông tƣ
24/2014/TT-BTNMT);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
c) Bản sao chứng thực giấy t về quyền sử dụng đất (nếu c );
d) Bản sao chứng thực giấy t về tài sản gắn liền với đất (nếu c tài sản và c
yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trƣ ng hợp trong giấy t quy định
tại điểm d khoản này đã c sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu c );
16
1.3.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng k , đăng k đất đai
đƣợc chia thành 2 hình thái: Đăng k đất đai ban đầu và đăng k biến động đất đai.
Trong đ :
a) Đăng ký đất đai ban đầu
Đăng k đất đai ban đầu là việc ngƣ i sử dụng đất chƣa c Giấy chứng nhận
đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nƣớc c thẩm quyền để đƣợc đăng k quyền sử
dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính
ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất
c đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣ ng quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng k đất đai, tài sản gắn liền với
đất lần đầu (sau đây gọi là đăng k lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi
nhận tình trạng pháp l về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản l đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Quy trình đăng k đất đai ban đầu đƣợc minh hoạ bằng sơ đồ sau:
17
