Tư vấn lập dự án resort safe dwelling tại an giang

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

SAFE DWELLING

Chủ đầu tư:
Địa điểm: Xã An Cư, Huyện Tịnh Biên, tỉnh An Giang

----- Tháng 09/2019 -----


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------  ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI

SAFE DWELLING
CHỦ ĐẦU TƯ
Giám Đốc

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT
Giám Đốc


Dự án SAFE DWELLING

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ........................................................................................6
I. Giới thiệu về chủ đầu tư. ............................................................................6
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. .....................................................................6
III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ...................................................................6
IV. Các căn cứ pháp lý ...................................................................................8
V. Mục tiêu dự án ..........................................................................................9
1. Mục tiêu chung ..........................................................................................9
2. Mục tiêu cụ thể.........................................................................................10
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN......................12
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án......................12
I.1. Kinh tế - Xã hội tỉnh An Giang .............................................................12
1.2. Giáo dục đào tạo: ..................................................................................12
1.3. Y tế, chăm sóc sức khỏe nhân dân tính từ đầu năm 2018 đến nay: ......13
I.2. Kinh tế - Xã hội tài huyện Tịnh Biên ....................................................13
II. Quy mô sản xuất của dự án .....................................................................14
1.

Đánh giá xu hướng thị trường ..............................................................14

2. Quy mô của dự án ....................................................................................18
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.......................................18
1. Địa điểm xây dựng ...................................................................................18
2. Hình thức đầu tư ......................................................................................18
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. .........18
1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án ................................................................18
2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án .........19
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH,
PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU ..............................................................................20

I. Phân tích qui mô công trình......................................................................20
II. Phân Khu chính. ......................................................................................20
II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng ...................................................................21
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

3


Dự án SAFE DWELLING

II.2. Các hạng mục chính của dự án ............................................................22
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................25
I. Phương án thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật 25
II. Các phương án xây dựng công trình. ......................................................25
III. Phương án tổ chức thực hiện. ................................................................26
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. ....26
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ ..........................................................................................27
I. Đánh giá tác động môi trường ..................................................................27
1. Giới thiệu chung: .....................................................................................27
2. Các căn cứ, quy định của pháp luật về môi trường. ................................27
3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án ...................................28
4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng...............................................28
II. Tác động của dự án tới môi trường. ........................................................28
1. Nguồn gây ra ô nhiễm ..............................................................................28
2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường...........................................................30
3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường........31
4.Kết luận: ....................................................................................................34
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN ............................................................................................35

I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. ...............................................35
II. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. .........................................42
1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ......................................................42
4. Phương án vay..........................................................................................42
III. Các thông số tài chính của dự án ...........................................................43
KẾT LUẬN ........................................................................................................46
I. Kết luận.....................................................................................................46
II. Đề xuất và kiến nghị. ..............................................................................46
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ........47
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

4


Dự án SAFE DWELLING

Phụ lục 1 Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn của dự án thực hiện dự án............47
Phụ lục 2 Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. .. Error! Bookmark not
defined.
Phụ lục 3 Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm của dự án....... Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 4 Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.Error! Bookmark not
defined.
Phụ lục 5 Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án. ..... Error! Bookmark not
defined.
Phụ lục 6 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án. ..... Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 7 Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.Error!
Bookmark not defined.
Phụ lục 8 Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. Error!

Bookmark not defined.
Phụ lục 9 Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.
............................................................................. Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 10 Bảng phân tích độ nhạy .............................................................47

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

5


Dự án SAFE DWELLING

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
 Chủ đầu tư:
 Mã số thuế :
 Đại diện pháp luật:
 Chức vụ: Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở:
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án : Safe dwelling
Địa điểm xây dựng: Xã An Cư, Huyện Tịnh Biên, tỉnh An Giang.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự án.
Tổng mức đầu tư

: 94.552.595.000 đồng.

(Chín mươi bốn tỷ năm trăm năm mươi hai triệu năm trăm chín mươi lăm
nghìn đồng) Trong đó:
+ Vốn tự có (tự huy động)

: 28.365.778.000 đồng.

+ Vốn vay tín dụng

: 66.186.816.000 đồng.

III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
An Giang có mật độ phân bố hệ thống tài nguyên du lịch văn hóa khá dày đặc
tại các địa phương. An Giang sở hữu các giá trị tài nguyên du lịch văn hóa có tính
hấp dẫn cao gắn liền với đời sống tôn giáo, tín ngưỡng và văn hóa của cộng đồng
các dân tộc sinh sống lâu đời tại An Giang bao gồm: Kinh, Khmer, Chăm và Hoa.
Nhiều giá trị văn hóa tại An Giang có tính vượt trội nổi bật so với các địa phương
khác như tín ngưỡng thờ Bà Chúa Xứ (Châu Đốc), văn hóa Óc Eo – Ba Thê. An
Giang còn sở nhiều điểm đến có nhiều giá trị lịch sử để lại nhiều cảm xúc cho du
khách gần xa như: khu tưởng niệm Chủ tịch Tôn Đức Thắng (Long Xuyên); khu di
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

6


Dự án SAFE DWELLING

tích lịch sử Tức Dụp; Nhà mồ Ba Chúc (Tri Tôn)…Từ các lợi thế tài nguyên bản
địa, tỉnh An Giang đã tiến hành khai thác và phát triển du lịch theo định hướng
“chuyên nghiệp, hiện đại và bền vững” gắn với xu thế liên kết vùng; liên kết ngành;
hội nhập quốc tế; huy động mọi nguồn lực trong và ngoài nước; đẩy nhanh tái cơ
cấu kinh tế; chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo hướng chất lượng và nâng cao
năng lực cạnh tranh; tiếp tục xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ; phát triển
mạnh khoa học, công nghệ, tiếp cận trình độ công nghệ tiên tiến; đào tạo, bồi dưỡng

nguồn nhân lực chất lượng cao; nâng cao năng lực và chia sẻ lợi ích cho cộng đồng
tại chỗ; bảo tồn các giá trị tự nhiên và lịch sử – văn hóa.
Trong những năm qua, hoạt động du lịch An Giang đã có những bước chuyển
mình cả về chất lượng và số lượng. Trước hết, đó chính là nhận thức về du lịch đã
có bước chuyển biến rõ rệt, từ việc xem du lịch là hoạt động nghỉ ngơi giải trí đơn
thuần, đến nay các cấp uỷ Đảng và chính quyền xác định du lịch là một ngành kinh
tế mũi nhọn trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh. Đồng thời, nhận thức
của các cấp, các ngành về phát triển du lịch từng bước có chuyển biến tích cực hơn.
Đặc biệt hơn nữa, nhận thức của các doanh nghiệp du lịch được nâng lên, hoạt động
du lịch đã thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội. Giai đoạn 2013-2017, An Giang
đón 32 triệu lượt khách tham quan, du lịch, đạt tốc độ tăng trưởng 6,5%/năm. Doanh
thu ngành du lịch giai đoạn 2013-2017 ước đạt 11 nghìn tỷ đồng, đạt tốc độ tăng
trưởng 27%/năm. Có thể nói, ngành du lịch có hiệu ứng lan tỏa đến tất cả các ngành,
lĩnh vực của đời sống kinh tế – xã hội và có đóng góp không nhỏ vào phát triển kinh
tế địa phương.
Bên cạnh những kết quả đạt được, du lịch An Giang vẫn tồn tại hạn chế: lượt
khách đến An Giang ở vào mức cao nhưng tỷ lệ lưu trú và mức chi tiêu của du khách
rất thấp; hệ thống nhà hàng, khách sạn, cơ sở lưu trú mang tính nhỏ lẻ, thiếu hẳn
những khu vui chơi, giải trí có tầm vóc, các trung tâm mua sắm hiện đại tại địa bàn
du lịch; chưa tạo được những sản phẩm du lịch có tính khác biệt cao trong vùng để
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

7


Dự án SAFE DWELLING

thu hút sự chú ý, mua sắm của du khách; hệ thống các công ty lữ hành trong tỉnh qui
mô nhỏ và yếu, hoạt động chưa có tính chuyên nghiệp cao, chưa tham gia mạnh mẽ
vào khâu xúc tiến, quảng bá du lịch; không có các sản phẩm đặc sản riêng của tỉnh

làm quà lưu niệm, những sản phẩm phổ biến hiện nay như đường thốt nốt, các loại
mắm cá, bánh tráng đều có thể mua được ở những tỉnh khác; thiếu hụt nguồn nhân
lực có chất lượng phục vụ phát triển du lịch; chất lượng hệ thống giao thông đường
bộ chưa tốt, đặc biệt là tuyến đường kết nối đến các khu, điểm du lịch.
Trên tinh thần đó, chúng tôi đã tiến hành nghiên cứu lập dự án “Safe dwelling”
tại Xã An Cư, Huyện Tịnh Biên, tỉnh An Giang nhằm góp phần phát triển ngành du
lịch tại địa phương.
IV. Các căn cứ pháp lý
1. Căn cứ pháp lý lập dự án
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị quyết 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Ban Chấp hành Trung ương khóa
X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
Nghị định số 57/2018/NĐ-CP ngày 17 tháng 4 năm 2018 của Chính phủ về cơ
chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn.
Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 của Thủ tướng Chính phủ về
chính sách hỗ trợ giảm tổn thất trong nông nghiệp.
Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 của Chính phủ về Chính sách tín
dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng;
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

8

Dự án SAFE DWELLING

Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ v/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
V. Mục tiêu dự án
1. Mục tiêu chung
- Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương hiện tại và tương lai
trong mối tương quan với tỉnh, vùng và cả nước. Qua đó, xác định mô hình đặc trưng,
có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch tỉnh An Giang phát triển.
- Phát triển du lịch vừa truyền thống, vừa hiện đại để phát huy các giá trị văn
hoá dân gian của người dân vùng biển, đảo góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung
quanh hệ thống tài nguyên du lịch, hướng đến phát triển du lịch xanh và bền
vững…xây dựng hình ảnh du lịch An Giang - điểm đến “An toàn - thân thiện - chất
lượng”.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

9


Dự án SAFE DWELLING

2. Mục tiêu cụ thể
- Khu dịch vụ dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dự án
đi vào hoạt động ổn định.
- Dự án “Safe dwelling” tại Xã An Cư, Huyện Tịnh Biên, tỉnh An Giang được
đầu tư phát triển các hạng mục như:
(1) Khu Bungalow

(2) Spa
(3) Sân Tennis.
(4) Bar
(5) Hồ ngâm
(6) Hồ bơi vô cực hướng biển ...

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

10


Dự án SAFE DWELLING

- Đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua thuế và giải quyết công ăn việc
làm cho người lao động, nâng cao thu nhập của người lao động.
- Góp phần vào sự phát triển kinh tế của tỉnh nói chung và tỉnh An Giang nói
riêng.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

11


Dự án SAFE DWELLING

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Kinh tế - Xã hội tỉnh An Giang
An Giang là tỉnh có dân số đông nhất ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long (còn gọi là
vùng Tây Nam Bộ), đồng thời cũng là tỉnh có dân số đông thứ 6 tại Việt Nam. Một

phần diện tích của tỉnh An Giang nằm trong vùng tứ giác Long Xuyên.
1.1. Về kinh tế
Theo đánh giá của UBND tỉnh, năm 2018, tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP,
theo giá so sánh 2010) tăng 6,52% so năm 2017. Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp
và thủy sản tăng 2,04% (năm 2017 tăng 0,55%), khu vực công nghiệp - xây dựng
tăng 8,88% (cùng kỳ tăng 6,38%), khu vực dịch vụ tăng 8,64% (năm 2017 tăng
6,5%), thuế sản phẩm trừ trợ giá sản phẩm tăng 5,28% (năm 2017 tăng 4,61%).
Sau thời gian triển khai quyết liệt các giải pháp thu hút đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp,
An Giang đang trở thành vùng “đất lành” thu hút doanh nghiệp làm ăn. Tính đến
cuối tháng 11-2018, trên địa bàn tỉnh có 664 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới,
tổng vốn đăng ký 5.193 tỷ đồng, tăng đến 51,1% (tương đương 1.845 tỷ đồng) so
năm 2017. Tính bình quân, vốn đăng ký mỗi doanh nghiệp thành lập mới đạt 7,82 tỷ
đồng, tăng 63,25% (3,03 tỷ đồng) so cùng kỳ. Trong khi đó, số doanh nghiệp hoàn
tất thủ tục giải thể là 112, giảm 13,17% (17 doanh nghiệp). Đối với thu hút đầu tư,
có 82 dự án (2 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài và 80 dự án đầu tư trong nước) với
tổng vốn 25.052 tỷ đồng đăng ký đầu tư vào An Giang. So cùng kỳ năm 2017, tăng
2 dự án nhưng tổng vốn đăng ký tăng 64,78%. Chỉ tính riêng số vốn thu hút đầu tư
năm 2018 đã cao hơn nhiều so với cả giai đoạn 2010 - 2015.
1.2. Giáo dục đào tạo:
Hoạt động giáo dục 6 tháng đầu năm tập trung công tác ôn tập và kiểm tra, đánh giá
thi học kỳ và tổng kết năm học, thi tuyển sinh lớp 10 năm học 2018-2019, tổ chức
các hoạt động hè 2018; chuẩn bị kỳ thi tốt nghiệp trung học phổ thông quốc gia năm
2018, tuyển sinh đại học. Thực hiện rà soát cơ sở vật chất, trang thiết bị tối thiểu của
các trường học, cơ sở giáo dục đào tạo, trên cơ sở đó có kế hoạch thực hiện cải tạo
sửa chữa, mua sắm bổ sung kịp thời đảm bảo năm học mới 2018-2019. Kỳ thi tốt
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

12

Dự án SAFE DWELLING

nghiệp THPT quốc gia 2018, toàn tỉnh có 16.414 thí sinh đăng ký dự thi, tăng 2.400
thí sinh so năm 2017. Trong đó, có 1.853 thí sinh đăng ký thi, để xét tuyển tốt nghiệp;
746 thí sinh tự do thi, để xét tuyển đại học; 13.815 thí sinh thi, để xét tuyển tốt nghiệp
và xét đại học.
1.3. Y tế, chăm sóc sức khỏe nhân dân tính từ đầu năm 2018 đến nay:
Số mắc sốt xuất huyết là 1.287 ca, so lũy tích cùng kỳ năm 2017 giảm 29% (cùng
kỳ 1.813 ca); số mắc tay chân miệng là 303 ca, so lũy tích cùng kỳ giảm 62,5% (cùng
kỳ 809 ca); số mắc Thương hàn và Phó thương hàn là 13 ca. Trong những tháng đầu
năm, ngành y tế đã tập trung chỉ đạo công tác phòng chống dịch bệnh, đẩy mạnh các
hoạt động truyền thông và tăng cường giám sát, kiểm tra nguồn nước, vệ sinh an
toàn thực phẩm, vệ sinh môi trường, kiểm dịch y tế biên giới. Hoạt động y tế dự
phòng, tiêm chủng mở rộng tiếp tục được duy trì. Từ đầu năm đến nay, chưa xảy ra
vụ ngộ độc thực phẩm xảy ra trên địa bàn tỉnh. Công tác đảm bảo an toàn vệ sinh
thực phẩm tiếp tục được đẩy mạnh. Các ngành chức năng đã thực hiện thanh, kiểm
tra 8.823 cơ sở sản xuất, kinh doanh thực phẩm và dịch vụ ăn uống (bao gồm các cơ
sở không quản lý) với kết quả tỷ lệ cơ sở đạt tiêu chuẩn VSATTP chung là 78,5%.
Ngành y tế cũng tổ chức triển khai tập huấn cho tuyến huyện, thị, thành phố về việc
điều tra ngộ độc thực phẩm và thực hiện cấp chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn
thực phẩm.
I.2. Kinh tế - Xã hội tài huyện Tịnh Biên
Huyện Tịnh Biên là một trong hai huyện miền núi của tỉnh An Giang, nằm về phía
tây bắc của tỉnh và kéo dài từ 10026’15”B đến 10040’30”B, 104054’Đ đến 10507’.
Huyện Tịnh Biên có vị trí địa lý:
-

Phía bắc và tây bắc giáp huyện Kiri Vong, tỉnh Takéo, Campuchia
Phía nam và tây nam giáp huyện Tri Tôn
Phía đông giáp thành phố Châu Đốc và huyện Châu Phú.

Huyện Tịnh Biên có diện tích tự nhiên 354,73 km2, chiếm 10,03% so với tổng diện
tích toàn tỉnh. Huyện Tịnh Biên có 29.978 hộ dân với 121.399 người.
Tịnh Biên nằm ở phía tây của Núi Cấm. Từ Tịnh Biên đi Phnôm Pênh theo quốc lộ
2(CPC) khoảng 125 km. Đây là điểm đến thông dụng của khách du lịch nước ngoài
du lịch tuyến Campuchia - Việt Nam hay ngược lại. Ở đây có khu du lịch Núi Cấm
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

13


Dự án SAFE DWELLING

đã được nhiều người biết đến. Tại đây có đặc sản là món bò cạp núi nướng giòn,
đường thốt nốt. Tịnh Biên đang năng động phát triển, tuy nhiên đang dần dần bị đô
thị hóa tương đối nhanh bởi các khu công nghiệp.
II. Quy mô sản xuất của dự án
1. Đánh giá xu hướng thị trường
+ Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảo người
dân các quốc gia. Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành du lịch năm 2017
có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030. Trong đó, đáng lưu ý là các thị
trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so với trước và chiếm hơn một nửa
lượng khách du lịch – ước tính với con số khách đến riêng các thị trường này đạt 1
tỷ lượt vào năm 2030.
+ Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xu
hướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới các điểm
đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địa nhằm phát
triển bản thân cá nhân của chính mình các hình thức này đang được gọi chung là du
lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí – Wellness Tourism).

+ Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi – do đặc tính di chuyển cao,
các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêu cầu
của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoải mái cho
khách. Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng qua mạng trên
toàn thế giới năm 2012 đạt 524 tỷ USD, tăng trưởng với tốc độ 8,4% và còn được
dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng cao hơn nữa – 9,5-10% trong giai đoạn 5 năm tới đây.
Đi sâu vào các đặc thù của xu hướng du lịch, có thể lưu ý thêm một số điểm
như sau của thị trường khách du lịch:
Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

14


Dự án SAFE DWELLING

+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những
người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ
nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên
cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng
khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến
khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các
trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của giới nữ.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với
sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các
dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.

+ Đặc biệt, xu hướng du khách trẻ tuổi trong và ngoài nước thích đi du lịch
khám phá (phượt) ở những vùng sâu, vùng xa để tìm hiểu văn hóa, lối sống cộng
đồng, những nơi còn hoang sơ.
Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái,
thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng chung của khách du lịch trong và ngoài nước, họ có ý thức và
nhu cầu cao về an toàn và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên
nhiên. Vì vậy, cần triển khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những
chương trình, dịch vụ thân thiện với môi trường.
Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ
ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

15


Dự án SAFE DWELLING

Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán
và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh
được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống
ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ, thiết
bị thể thao, phòng tập yoga, bể bơi, phòng tắm nước khoáng, ngâm thuốc bắc, nơi
phơi nắng hoặc các phòng matxa... ; khuôn viên dịch vụ lưu trú nhiều bóng cây xanh,
yên tĩnh, riêng biệt; Có khu bếp dành riêng cho khách có nhu cầu tự nấu nướng theo
ý thích; Sử dụng phương tiện di chuyển, đồ dùng sinh hoạt thân thiện với môi
trường..v.v.
Thứ tư: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn
dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.

Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh
nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ
cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam
(Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm
vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có
thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc
đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh
nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại
như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ năm: Xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên
tỉnh, biệt lập. Đây là một xu hướng khiến các điểm du lịch ở các vùng xa trung tâm
đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng
lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương
mại. Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng
này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển
du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

16


Dự án SAFE DWELLING

cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du
lịch cho từng khu vực.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

17

Dự án SAFE DWELLING

2. Quy mô của dự án
STT

Nội dung

I

Xây dựng
Công trình nhà tiếp đón
- lễ tân
Nhà tập gym và spa
Bãi đậu xe
Nhà quản lý
Khu thể thao
Bar và hồ bơi
Bungalow
Bungalow 80m2
Hạ tầng kỹ thuật
Giao thông nội bộ
Đất hành lang giao
thông cách ly

1
2
3
4

5
6
7
_
8
9
10

Diện tích

Diện tích
xây dựng

Số tầng

Diện tích
sàn (m2)

51.529

11.116

18.098,64

2.698

1.543

1

1.543

830
1.000
1.157
1.266
2.380

410
1.000
272
600
278

1
_
_
_
1

410
1.000
272
600
278

28.380
449
2.746
10.624

6.983
30

2
1

13.966
30

III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án
1. Địa điểm xây dựng
“Safe dwelling” được xây dựng tại Xã An Cư, Huyện Tịnh Biên, tỉnh An
Giang.
2. Hình thức đầu tư
Dự án “Safe dwelling” được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

18


Dự án SAFE DWELLING

TT
1
2
3

4
5
6
7
_
8
9
10

Nội dung
Công trình nhà tiếp đón - lễ tân
Nhà tập gym và spa
Bãi đậu xe
Nhà quản lý
Khu thể thao
Bar và hồ bơi
Bungalow
Bungalow 80m2
Hạ tầng kỹ thuật
Giao thông nội bộ
Đất hành lang giao thông cách
ly
Tổng cộng

Diện tích (m²)
2.698
830
1.000
1.157
1.266

2.380
0
28.380
449
2.746

Tỷ lệ (%)
5,23%
1,61%
1,94%
2,25%
2,46%
4,62%
0,00%
55,08%
0,87%
5,33%

10.624

20,62%

51.529

100%

2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các vật tư đầu vào như: nguyên vật liệu và xây dựng đều có bán tại địa phương
và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực
hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự kiến
sử dụng nguồn lao động tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện
dự án.

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

19


Dự án SAFE DWELLING

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU
I. Phân tích qui mô công trình.
Bảng tổng hợp quy mô công trình của dự án
STT

Nội dung

I

Xây dựng
Công trình nhà tiếp đón
- lễ tân
Nhà tập gym và spa
Bãi đậu xe
Nhà quản lý
Khu thể thao
Bar và hồ bơi
Bungalow

Bungalow 80m2
Hạ tầng kỹ thuật
Giao thông nội bộ
Đất hành lang giao
thông cách ly

1
2
3
4
5
6
7
_
8
9
10

Diện tích

Diện tích
xây dựng

51.529

11.116

2.698

1.543

1

1.543

830
1.000
1.157
1.266
2.380

410
1.000
272
600
278

1
_
_
_
1

410
1.000
272
600
278

28.380

449
2.746
10.624

6.983
30

2
1

13.966
30

Số
tầng

Diện tích
sàn (m2)

Số tầng

Diện tích
sàn (m2)
18.098,64

II. Phân Khu chính.
STT
I
1
2

3
4
5

Nội dung
Xây dựng
Công trình nhà tiếp đón - lễ
tân
Nhà tập gym và spa
Bãi đậu xe
Nhà quản lý
Khu thể thao

Diện tích

Diện
tích xây
dựng

51.529

11.116

2.698

1.543

1

1.543

830
1.000
1.157
1.266

410
1.000
272
600

1
_
_
_

410
1.000
272
600

Đơn vị tư vấn:Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

18.098,64

20


Dự án SAFE DWELLING

STT

Nội dung

6
7
_
8
9

Bar và hồ bơi
Bungalow
Bungalow 80m2
Hạ tầng kỹ thuật
Giao thông nội bộ
Đất hành lang giao thông
cách ly
Hệ thống tổng thể
Hệ thống cấp nước tổng thể
Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ thống thoát nước tổng
thể
Hệ thống truyền hình,
internet, điện thoại
Hệ thống xử lý nước thải
Hệ thống phòng cháy chữa
cháy

10
1

2
3
4
5
6

Diện tích

Diện
tích xây
dựng

Số
tầng

Diện tích
sàn (m2)

2.380

278

1

278

28.380
449
2.746
10.624

6.983
30

2
1

13.966
30

II.1. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
- San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tôn tạo địa hình.
- Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp cho khu vực, khi tiến hành xây dựng
hàng rào và khu du lịch nghỉ dưỡng xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ thuật riêng
đảm bảo các vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn của khu du lịch
nghỉ dưỡng.
- Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:
+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và
tránh rủi ro trong quá trình vận hành điện toàn khu.
- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn
sẽ được gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh rồi
đổ ra hệ thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường.

Đơn vị tư vấn:Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

21


Dự án SAFE DWELLING

- Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác của huyện hoặc bãi rác của
tỉnh đã được quy hoạch.
- Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề vệ sinh môi
trường để tạo ra hiệu quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực
cảu một khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái tự nhiên.
- Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm
cỏ, tiểu cảnh ... Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt.
- Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án.
- Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loại
phòng, Khách có thể tự điều chỉnh tại phòng ngủ. Các chỗ công cộng phải được
điều chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi không có nhu cầu.
- Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dò khói và nhiệt tự
động, phải nghe rõ trong toàn bộ tòa nhà, bố trí các ống tự động được gắn liền vào
tường, các ống này được nối đến từng phòng ngủ, nguồn nước cứu hỏa phía ngoài,
bình dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ amiant chịu nhiệt trong
nhà bếp, ...
Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:
- Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm
- Hệ thống camera
- Hệ thống lọc nước
- Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác
- Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung
II.2. Các hạng mục chính của dự án
2.1. Khu Bungalow

Đơn vị tư vấn:Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

22

Dự án SAFE DWELLING

Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát
triển khu nghỉ dưỡng với một không gian sống động, tươi mới nhưng cũng yên
tĩnh và đầy trầm lắng. Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của
cây cỏ lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói bụi,...
và sẽ hoàn toàn được thư giãn.

Khu nhà dưới tán rừng hay còn được gọi là bungalow - là loại nhà tiêu biểu
của người Ấn Độ, tồn tại từ thế kỷ thứ 17. Bungalow trong khu dự án sẽ được xây
dựng hai tầng. Theo đó dự án sẽ cung cấp 48 căn Bungalow, với diện tích 145 m2.
Bên cạnh đó dự án còn tiến hành xây dựng các nhà ở trên cây, độc đáo và thú vị
giúp khách du lịch có thể có những trải nghiệm mới mẻ và riêng tư. Du khách sẽ
được tắm mình trong không gian xanh mát của quần thể sinh thái trồng các cây
nông nghiệp lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, không khói
Đơn vị tư vấn:Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

23


Dự án SAFE DWELLING

bụi,... du khách sẽ hoàn toàn được thư giãn. Thiết kế phòng ngủ đẹp, tiện nghi,
diện tích căn phòng phù hợp tuỳ theo tổng diện tích, bên cạnh đó, việc bài trí nội
thất hợp lý, màu sắc ấm áp, sử dụng tranh treo, lọ hoa, rèm cửa cũng góp phần tạo
cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng. Không những thế du khách đến
nghỉ dưỡng nơi đây sẽ trực tiếp trải nghiệm được làm ra những sản phẩm của mình
và được trả phí cho những sản phẩm ấy. Đi kèm với dịch vụ nghỉ dưỡng, dự án
còn cung cấp cho du khách các dịch vụ đi kèm như dịch vụ giặt là, spa, … giúp
du khách có thể có 1 không gian nghỉ tiện nghi và đầy đủ nhất.Với lợi thế là không

gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát triển khu nghỉ dưỡng, kết
hợp với các dịch vụ khác lý tưởng cho việc trải nghiệm hoặc những buổi picnic,
dã ngoại, ...
2.2. Các phân khu khác

Bar

Spa

Sân Tennis

Hồ bơi vô cực

Đơn vị tư vấn:Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

24


Dự án SAFE DWELLING

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật
Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp
luật hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của
các cơ quan ban ngành và luật định.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
STT

Nội dung

I

Xây dựng
Công trình nhà tiếp đón lễ tân
Nhà tập gym và spa
Bãi đậu xe
Nhà quản lý
Khu thể thao
Bar và hồ bơi
Bungalow
Bungalow 80m2
Hạ tầng kỹ thuật
Giao thông nội bộ
Đất hành lang giao thông
cách ly
Hệ thống tổng thể
Hệ thống cấp nước tổng
thể
Hệ thống cấp điện tổng
thể
Hệ thống thoát nước tổng
thể
Hệ thống truyền hình,
internet, điện thoại
Hệ thống xử lý nước thải

1
2
3

4
5
6
7
_
8
9
10

1
2
3
4
5

Diện
tích

Diện
tích xây
dựng

Số
tầng

Diện tích
sàn (m2)

51.529

11.116

2.698

1.543

1

1.543

830
1.000
1.157
1.266
2.380

410
1.000
272
600
278

1
_
_
_
1

410
1.000

272
600
278

28.380
449
2.746
10.624

6.983
30

2
1

13.966
30

Đơn vị tư vấn:Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

18.098,64

25