Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 20162018

NGÔ QUANG HUY

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
ở trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng
giai đoạn 2016-2018

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục tiêu của đề tài nghiên cứu
3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Phạm vi nghiên cứu
6. Cấu trúc đề tài nghiên cứu
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1.Khái niệm và đặ trưng về giá đất
1.1.1.1.Khái niệm về giá đất
1.1.1.2.Đặc trưng về giá đất
1.1.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1.Địa tô
1.1.2.2.Địa tô chênh lệch
1.1.2.3.Địa tô tuyệt đối
1.1.2.4.Quan hệ cung cầu
1.1.2.5. Lý luận về sở hữu đất đai
1.1.3.Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
1.1.3.1. Nhân tố hành chính
1.1.3.2. Nhân tố nhân khẩu
1.1.3.3. Nhân tố xã hội
1.1.3.4. Nhân tố kinh tế

1.1.3.5. Nhân tố khu vực
1.1.3.6. Nhân tố quốc tế
1.1.3.7. Nhân tố cá biệt
1.2.Nguyên tắc và các phương pháp định giá đất
1.2.1. Nguyên tắc định giá đất
1.2.1.1.Nguyên tắc thay thế
1.2.1.2.Nguyên tắc thu lợi
1.2.1.3.Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất


NGÔ QUANG HUY
1.2.1.4.N guyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
1.2.1.5.Nguyên tắc cạnh tranh
1.2.1.6.Nguyên tắc đóng góp
1.2.1.7.Nguyên tắc biến động
1.2.1.8.Nguyên tắc hòa hợp
1.2.1.9.Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
1.2.2.Phương pháp định giá đất
1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
1.2.2.2.Phương pháp thu nhập
1.2.2.3.Phương pháp chiết trừ
1.2.2.4.Phương pháp thặng dư
1.2.2.5.Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1.3.Tổng quan cơ sở pháp lý về giá đất ở nước ta
1.3.1. Các văn bản luật
1.3.1.1. Hiến pháp
1.3.1.2.Luật Đất đai
1.3.2. Các văn bản dưới luật
1.3.2.1. Nghị định
1.3.2.2. Thông tư, quyết định

1.4.Tổng quan cơ sở thực tiễn về giá đất ở nước ta
1.4.1.Khái niệm về thị trường đất đai
1.4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
1.4.3. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
1.4.4. Công tác định giá đất tại Việt Nam
CHƯƠNG 2. NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI
PHÒNG
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực
quận Lê Chân,thành phố Hải phòng
2.1.1.Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1.Vị trí địa lý
2.1.1.2.Địa hình,thủy văn
2.1.1.3.Điều kiện khí hậu
2.1.1.4.Cảnh quan môi trường
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế, xã hội
2.1.2.1.Tình hình phát triển kinh tế
2.1.2.2.Cơ sở hạ tầng – giao thông
2.1.2.3.Văn hóa – Xã hội
2.2.Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai
2.2.1.Hiện trạng sử dụng đất
2.2.2.Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất


NGÔ QUANG HUY
2.2.3.Quy hoạch sử dụng đất
2.3.Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân,thành phố
Hải Phòng giai đoạn 2016-2018
2.3.1.Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn

2.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn quận Lê Chân
2.4.Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại quận Lê Chân,
thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018.
2.4.1. Tình hình biến động giá đất ở tại địa bàn quận Lê
Chân
2.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất
2.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn
2016-2018
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
(Kết thúc niên luận)


NGÔ QUANG HUY
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của
môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, quốc
phòng an ninh, là nguồn nội lực phát triển của mỗi quốc gia.
Vai trò và giá trị của đất đai đã được khẳng định, giá đất có ý nghĩa không chỉ trong nền
kinh tế quốc dân nói chung mà còn trong việc giải quyết các vấn đề khác về đất đai. Nó
phản ánh khả năng sinh lợi của đất, trình độ sử dụng đất, sự phát triển của xã hội, đồng
thời cũng là căn cứ để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về
đất đai, có vai trò quan trọng và rất cẩn thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế,
bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Do
tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác
nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của
Nhà nước nhằm xây dựng khung giá cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều

tiết thị trường đất đai. Cũng như hàng hóa trong cơ chế thị trường “ giá đất” được hình
thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh...

Quận Lê Chân thuộc thành phố Hải Phòng là một quận thuộc khu vực trung tâm,
đang trên đà phát triển mạnh mẽ, có nhiều thuận lợi quan trọng trong chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng.
Với thực trạng đất đai trên thị trường như hiện nay, việc nắm bắt giá đất là điều cần
thiết cho việc quản lí và sử dụng đất đai hiệu quả. Do đó, xuất phát từ nhu cầu thực
tế và được sự cho phép của Khoa Địa lí cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Phạm
Minh Đề, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở
trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018”.
2. Mục tiêu của đề tài nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học hình thành giá đất và các phương pháp
định giá đất.
- Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên Quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Lê Chân
Thành phố Hải Phòng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như : Luật đất
đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi
trường; …
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.


NGÔ QUANG HUY
- Các thông tin, số liệu phải đảm bảo trung thực, chính xác và cập nhật. Các đề

nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được các mục tiêu và nội dung nêu trên, em đã sử dụng các phương pháp
chủ yếu sau:
4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập các văn bản có liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND thành phố Hải
Phòng quy định.
- Thu thập các số liệu, tài liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Hải Phòng,
các cơ quan có liên quan, qua mạng Internet, để tổng hợp các thông tin có liên quan đến
đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan
đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
4.2. Phương pháp so sánh
Lựa chọn những khu vực có 2 trục đường chính đi qua tại địa bàn phường để tiến hành
điều tra. Sau đó tiến hành:
- Tiến hành so sánh mức độ chênh lệch giữa giấ đất của nhà nước và giá thị trường tại các
khu vực đã lựa chọn.
- Sử dụng phương pháp so sánh để tìm ra giá trị thực theo khả năng sinh lời của đất tại
các vị trí khác nhau trong cùng một khu vực
4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian của các năm điều
tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
quận.
- Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường, những thông tin phản ánh
sai sự thật.

4.4. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu.
- Chọn các tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được phát triển kinh tế
xã hội của quận, cụ thể:
Đường phố loại I gồm các đường: Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu.

Đường phố loại II, gồm các đường: Hai Bà Trưng.
Đường phố loại III gồm các đường: Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê
Linh.
Đường phố loại IV bao gồm các đường: Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn
Công Trứ, Nguyễn Văn Linh.


NGÔ QUANG HUY
5. Phạm vi nghiên cứu
Do mục tiêu đề tài và thời gian, số liệu thu nhập có hạn, vì vậy đề tài tập trung
nghiên cứu giá đất ở tại khu vực chính là phường An Biên- nơi có 5 con phố sầm
uất và có mật độ dân số cao, nằm trên trục đường chính dẫn đến khu vực trung tâm
thành phố Hải Phòng,là một trong những phường phát triển nhất của quận Lê
Chân. Đây là các khu vực có giá đất cao, có nhiều biến động và đồng thời mang
tính điển hình của quận.
6. Cấu trúc của đề tài nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài có cấu trúc gồm 03 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường An
Biên, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý và định
giá đất tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.


NGÔ QUANG HUY
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Khái niệm và đặc trưng về giá đất
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phầm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả

đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó là sự thu lợi
trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hóa.
Giá đất ( hay giá trị đất ) là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất
đai được biểu huện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụnh nhất định.
Theo Luật đất đai 2013, giá đất được định nghĩa là giá trị của quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá đất là căn cứ quan trọng và thiết yếu để xác định tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất. Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, là giá chuyển
quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường.
Trên thực tế có hai loại giá đất : Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Giá Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá trị trường
thường ở trạng thái động và cao hơn so với giá Nhà nước đưa ra. Trạng thái tĩnh và
động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, những
hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử
dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
1.1.1.2 Đặc trưng của giá đất
Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy
như sau :
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.
- Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ ràng
- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao.
- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng.
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô được hình thành là do một phần giá trị thặng dư chuyển hóa, và điều kiện cần có

sự tách rời giữa sở hữu và sử dụng. Lý luận địa tô – một bộ phận lý luận liên quan đến sở
hữu đất đai, đến giá hàng hóa tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá trị đất đai,vì vậy
khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì chúng ta không thể bỏ qua
phạm trù “ địa tô tư bản hóa” của C.Mac để đưa ra công thức xác định giá đất. Về mặt lý
thuyết C.Mac chia địa tô thành 2 loại: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối.

1.1.2.2. Địa tô chênh lệch
- Địa tô chênh lệch gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.


NGÔ QUANG HUY
- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng lượng tư bản và lao động ngang
nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì
nhiêu mang lại. Ngoài ra, địa tô chênh lệch I còn chịu tác động bởi vị trí đất đai như: điều
kiện thuận lợi cho việc canh tác và thị trường tiêu thụ sản phẩm.
- Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh mang lại. Sự xuất
hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh
đất dẫn đến sự khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất.
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất cá biệt – Giá cả sản xuất chung

1.1.2.3. Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối: Là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu. Đó là
khoảng chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất
xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai và giá cả đất đai phụ thuộc vào lợi
nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa
Giá đất =
- Ở nước ta hiện nay không có sở hữu tư nhân về đất đai. Nhà nước đứng ra điều tiết để
định hướng cơ cấu đầu tư vào khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu như không tồn
tại.
- Địa tô độc quyền : Gắn với các loại đất xây dựng, hầm mỏ có vị trí thuận lợi, quý hiếm

có giá trị cao – giá độc quyền đất đai
Tác dụng của địa tô trong định giá đất
- Địa tô là căn nguyên tồn tại của giá đất, là lợi nhuận do đất sinh ra. Khi nhường quyền
sở hữu, người chủ mới cần bồi hoàn một khoản kinh tế tương ứng. Đó chính là giá đất
- Địa tô chênh lệch quyết định giá đất cao hay thấp
- Địa tô độc quyền hình thành do quyền sở hữu và điều kiện đặc biệt thuận lợi của đất ( vị
trí, trữ lượng, hầm mỏ). Địa tô độc quyền thường cao.

1.1.2.4. Quan hệ cung cầu


NGÔ QUANG HUY
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại
điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Lượng cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại,
lượng cung vượt cầu thì giá cả sẽ hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đối với
đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng
đất đai là loại hàng hóa đặc biệt có đặc tính tự nhiên, nhân văn riêng biệt nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng.
Vì đất đai có tính cố định về vị trí địa lý, không phát triển thêm và tính cá biệt, nên tính
độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính
cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai
ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị
trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định được pháp luật quy định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng
đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị
trường đất đai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến khác với quan hệ cung cầu trong thị trường
hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của

đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác
định bằng yếu tố cầu như : mật độ dân cư, mức độ tăng trưởng kinh tế, chất lượng việc
làm và mức thu nhập bình quân, hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay và thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay
cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị
và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô
khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự
biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
1.1.2.5. Lý luận về sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. trong đó
quyền chiếm hữu là quyền được nắm vật sở hữu trong tay, quyền sử dụng là quyền được
khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó,quyền định đoạt là quyền quyết
định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền
sử dụng gắn liền với việc mua bán bằng hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở
hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà
nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy giá mua bán ở đây chỉ giá mua bán quyền sử dụng đất,
đồng nghĩa thị trường bất động sản là thị trường quyền sử dụng đất

1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
1.1.3.1. Nhân tố hành chính


NGÔ QUANG HUY
Nhân tố hành chính là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Ở nước ra, Nhà nước
xuất phát từ lợi ích xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao

gồm các mặt :
- Chế độ về đất : bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống
chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.
- Chế độ nhà ở : nhà ở là bộ phận quan trọng trong bất động sản vì vậy cách thức
quản lý nhà ở có ảnh hưởng tới giá đất là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị : quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất. Việc xác định
mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì tính
hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị.
- Chính sách về giá đất : Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá
đất.
- Chính sách thuế : Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp.
1.1.3.2. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội. Trong đó các chỉ
tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
1.1.3.3. Nhân tố xã hội
- Trạng thái ổn định chính trị : là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong
nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình
thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhận. Lòng tin
của nhà đầu tư được nâng kéo theo giá đất tăng lên.
- An ninh xã hội : thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết
phục người mua sẵn sang trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất : là hành vi các nhà đàu tư lợi dụng sự biến động của giá cả nhà
đất để thu lại được siêu lợi nhuận.
- Tiến trình đô thị hóa : tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc
thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ
lớn thì giá đất tăng cao.
1.1.3.4. Nhân tố kinh tế
- Tình trạng phát triển kinh tế : có mỗi quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân.

Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn vinh, thất nghiệp giảm, sản xuất được mở rộng, từ đó tổng nhu cầu về dất
tăng tác động làm giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và đầu tư : mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan
thuận. Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao.
- Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong
thị trường bất động sản là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng.
1.1.3.5. Nhân tố khu vực
- Vị trí : Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí
cụ thể của từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng,
cự ly đến trung tâm thành phpps, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm


NGÔ QUANG HUY
tập trung đông dan, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các lạoi trung tâm đối
với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông : Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông
của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể
mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công
cộng và mật độ lưới giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng : Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai loại
lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ.
- Chất lượng môi trường : Có ảnh hởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường
nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như : địa chất, địa thế, độ
dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn.
- Quy hoạch đô thị : Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý
giao thông khu vực …
1.1.3.6. Nhân tố quốc tế
- Tình hình kinh tế thế giới : Sự phát triển của một quốc gia ngoài việc không thể

cô lập và tách tời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc
nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế
giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng mật thiết hơn. Cho nên, sjw thịnh suy
kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triền hay suy thoái của kinh tế
thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát
nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ
đỉnh cao năm 1925 rớt xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống
đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lại lên.
- Tình hình chính trị thế giới : Mối quan hệ chính trị giữa mỗi quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại ngoại giao cởi mở, từ đó đẩy nhanh giá đất lên
cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quan sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá cũng rớt theo.
1.1.3.7. Nhân tố cá biệt
- Diện tích : Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính
của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng : Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả
trưng bày và thu lợi của người sử dụng dất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thường mại. Ngay cả đất ở thì do yếu tố này cũng làm ảnh hưởng đến giá
đất.
- Chiều sâu : Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng thửa đất : Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều
không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích ở nên ảnh hưởng đến giá đất.


NGÔ QUANG HUY

- Điều kiện cơ sở hạ tầng : Có liên quan đến giá đất là : hệ thống trường học, bệnh
viện, rạp chiếu phim, trung tâm thương mại, hệ thống điện nước Internet …
- Vị trí thửa đất : Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, công viên, bách hóa
… thửa đất nằm ở mặt đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
1.1.2. Nguyên tắc và các phương pháp định giá đất
1.2. Giá đất được hình thành bởi sự biến động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba
1.2.1. Nguyên tắc định giá đất mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu
cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn ở thế biến động. Vì vậy định giá
đất cần phân tích cẩn thận, tỉ mỉ đặc điểm này và phán đoán chính xác xu
hướng biến động, hiểu biết các nhân tố mới có thể xác định giá chính xác.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường việc định giá đất tuân theo các
nguyên tắc cơ bản sau :
1.2.1.1. Nguyên tắc thay thế :
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ
giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa
đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường như : xu
thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất, … đối với loại thửa đất đó.
1.2.1.2. Nguyên tắc thu lợi :
Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi
định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất quan trọng. Nguyên tắc thu lượi vô
cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của
mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suẩt lợi tức hoàn vốn. Trong thực tiễn về
định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong
định giá đất theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu
lợi.
1.2.1.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất :
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng hiểu cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong

suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
1.2.1.4. Nguyên tắc thu lao tăng dần, giảm dần
Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả
đất đia gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất
đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiểu quả nhất.
1.2.1.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người có nhu cầu
với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá đất đó thấp
hơn một cách rõ ràng so với khả năng thi lợi. Đây là một trong những nguyên tắc
cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết với nguyên
tắc thay thế.
1.2.1.6. Nguyên tắc đóng góp


NGÔ QUANG HUY
Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng dụng
của phương pháp tăng dần, giảm dần. Nguyên tắc này có thể sử dụng vào việc đầu
tư trực tiếp cho đất hoặc các bất động sản và cải tạo, tu sửa từng phần của bất động
sản. Nó cso thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá bất
động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không.
1.2.1.7. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì luôn biến động, cho nên giác cả đất đai là được hình thành trong quá
trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của
chúng. Sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đát đang dùng về
mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
1.2.1.8. Nguyên tắc hòa hợp
Đât đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên – xã hội nhất định phải hòa hợp với
môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung quanh thì mới

phát huy được hiệu quà cao nhất trong sử dụng và thu lợi. Vì vật nên phân tích đất
đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy
đã được sử dung hiệu quả hay chưa. Vì vật khi định giá đất, nhất thiết phải phân
tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh, phán đoán xem có
phù hợp hay không, điều này liên hệ trực quan tới khối lượng thu lợi cà giá cả
mảnh đất đó.
1.2.1.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Căn cứ vào yêu cầu chung hoạt động kinh tế - xã hội, nhà kinh doanh phải có một
khoản vốn nhát định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựnh
nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất.Đối với việc phát triển tài sản
nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới
phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để
dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư.
1.2.2. Phương pháp định giá đất
Giá đất được xác định theo 4 phương pháp : Phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thu nhập, phương pháo chiết trừ, phương pháo thặng dư.
1.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá đất thông qua việc tiến hành phân tích và khảo
sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường để so sánh và xác định giá đất của loại đất cần
định giá.


NGÔ QUANG HUY
1.2.2.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu
được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một
năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12
tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn.

1.2.2.3. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại
trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị
của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
1.2.2.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy
hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại
trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của
bất động sản.

1.2.2.5.. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân
(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban
hành.
Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho: Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều
172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường
hợp như quy định trên.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng được áp dụng cho trường hợp quy định tại
Điểm đ (Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất
đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đối với trường hợp này thì UBND cấp
tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà
nước quyết định thu hồi đất.

1.3. Tổng quan cơ sở pháp lý ở nước ta
1.3.1. Các văn bản luật
1.3.1.1. Hiến pháp

NGÔ QUANG HUY
Hiến pháp lần thứ 3 ( Quốc hội thông qua ngày 18/12/1980)
Hiến pháp lần thứ 4 (Quốc hội thông qua ngày 15/04/1992)
Đã quy định về quyền sở hữu của nhà nước và nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai. Tại điều 18 hiến pháp 1992 có quy định: “ Tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử
dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” là nguyên tắc quan trọng
và là căn cứ pháp lý để soạn thảo luật đất đai về giá đất và định giá đất.
Hiến pháp lần thứ 5 (Quốc hội thông qua ngày 28/11/2013)
Quy định của Hiến pháp giao Nhà nước thực hiện đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với
đất đai, Luật Đất đai quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định
khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được điều
chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương
không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm định giá, có sự tham
gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
1.3.1.2. Luật đất đai
Luật đất đai 1987: ( Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987)
Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với
tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất. Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng
đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ giới hạn trong hai quyền: chuyển đổi và thừa kế (có
điều kiện).
Luật không thừa nhận đất có gía trị, nên không có những giao dịch thông qua giá trị
quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 ( Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày
15/10/1993)
Điều 12 quy định : “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với

từng vùng và theo từng thời gian.” Theo quy định nhà nước đất có giá, giá các loại đất do
Nhà nước quy định.
Khoản 2 điều 3 quy định : “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Việc quy
định 5 quyền của người sử dụng đất đã mở đường cho đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
tham gia vào thị trường bất động sản.


NGÔ QUANG HUY
Luật đất đai 2003 ( Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày
01/07/2004)
Luật đã giải quyết được những vấn đề mà thực tiễn đặt ra, tháo bỏ những ách tắc ảnh
hưởng đến phát triển kinh tế, ổn định chính trị xã hội.
Luật quy định nội dung phù hợp với nền kinh tế thị trường như các vấn đề: kinh tế đất, thi
trường bất động sản, quyền của người sử dụng đất…
Luật đất đai 2013 ( Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013, Luật
này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014).
Khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh do Chính phủ quy định trên cơ sở
nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất được cân nhắc kỹ và đảm bảo tính thống
nhất làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương.
Quy định rõ hơn phạm vi áp dụng bảng giá đất tại địa phương và cách thức áp dụng. Giá
đất do UBND tỉnh xây dựng, HĐND tỉnh thông qua chỉ nên áp dụng để tính thuế, phí,
mức phạt hành chính có liên quan tới đất đai. Các trường hợp khác cần định giá đất cụ
thể tại thời điểm thực hiện. Tất nhiên, những trường hợp xác định giá đất cụ thể không
được thấp hơn bảng giá đất do HĐND thông qua.
Sử dụng công cụ thuế để điều tiết giá đất phù hợp yêu cầu phát triển của từng giai đoạn.
Thuế cùng với quy hoạch sử dụng đất sẽ là công cụ hữu hiệu điều chỉnh quan hệ cung cầu
về đất và sẽ góp phần tăng hay giảm giá đất.

1.3.2. Các văn bản dưới luật

1.3.2.1. Nghị định
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc quy định
về giá đất.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về quy định về
khung giá đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá đất các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá đất các loại đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.


NGÔ QUANG HUY
1.3.2.2. Thông tư, quyết định
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư số 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu
nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng
cho bất động sản.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất, định giá đất cụ thê và tư vấn xác định giá đất.
- Quyết định số 2970/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UNND thành phố Hải
Phòng về việc Quy định các loại giá đất năm 2015-2019 trên địa bàn thành phố Hải
Phòng.
- Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 16/06/2017 của UBND thành phố Hải
Phòng về việc điều chỉnh bảng giá đất các loại đất trên địa bàn 7 quận thành phố
Hải Phòng trong 05 năm ( 2015-2019).
1.4. Tổng quan cơ sở thực tiễn ở nước ta
1.4.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và hẹp.
- Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất
đai diễn ra tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
- Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp
đến giao dịch đất đai.
1.4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoản hảo : Thị trường đất đai là thị trường
không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường
trong thuyết kinh tế. Thị trường hoàn hảo là thị trường ổn định, người mua và
người bán nắm bắt đấy đủ thông in, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị
trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền : Đất đai là nguồn tài nguyên
ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất làm cho
cung của thửa đất không thay đổi. Đồng thời nhu cầu về đất đai ngày càng tăng
làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong
thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Nói cách khác, thị trường đất đai mang
tính độc quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế : Thị trường đất đai dễ bị
“ nóng “ khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và ngược lại, dễ bị “ đóng băng”

NGÔ QUANG HUY
khi kinh tế suy thoái. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính
trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trưỡng xã
hội, phong tục, tập quán,… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.
1.4.3. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát
khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu như sau :
- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát : Tính tự phát của thị trường đất đai
trong những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai và các
quan hệ chuyển nhượng mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và
điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lí Nhà nước.
- Thị trường đát đai những năm qua biến động bất thường : Thị trường đất đai ở
Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra
những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10
năm qua, trên thị trường đất đai diễn ra hai cơn sốt đất vào năm 1993-1995 và
2001-2003.Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không
phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác
động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai, việc này đã tác động xấu và gây thiệt
hại cho nền kinh tế và đời sống dân cư.
- Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước : Ở
các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và lộn xộn.
Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi, phần lớn đều không
có đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Theo ước tính có tới 7080% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm
với phương thức mua bán trao tay.
1.4.4. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển.
Luật Đất đai 1993 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính

giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP ngày
06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất. Tổng cục Địa chính ra
Thông tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số
80/CP. Nghị định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị định
87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất.
Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật
giá Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi
hành Nghị định số 87/CP.
- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều
chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994. Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại
Nghị định 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần. Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc


NGÔ QUANG HUY
định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
cho phù hợp.
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất


NGÔ QUANG HUY
CHƯƠNG 2. NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI
PHÒNG
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực quận Lê
Chân,thành phố Hải phòng
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lí
Quận Lê Chân là quận nội thành của thành phố Hải Phòng,
nằm ở vị trí trên dải đường trung tâm của thành phố, có tổng diện
tích đất tự nhiên là 12 km², với tổng dân số là 240.123 người
(2018 ), phân bố không đồng đều. Quận Lê Chân có vị trí tiếp giáp
quận Ngô Quyền và một phần quận Dương Kinh ở phía Đông;
quận Kiến An, huyện An Hải ở phía Tây; quận Dương Kinh ở phía
Nam và quận Hồng Bàng ở phía Bắc .
2.1.1.2. Địa hình,thủy văn
Vì thuộc khu vực trung tâm, nằm trên dải trục đường chính
của thành phố Hải Phòng , địa hình của phường An Biên đương đối
thấp và bằng phẳng kiểu địa hình đặc trưng của vùng đồng bằng
thuần túy nghiên ra biển, có độ cao từ 0,7-1,7m so với mực nước
biển, có nền địa chất tương đối ổn định. Trong địa bàn quận Lê
Chân có 2 hồ chính là Hồ Ông Báo và Hồ Sen. Bên cạnh đó còn có
con sông Tam Bạc chảy qua.
2.1.1.3.Đặc điểm khí hậu
Quận Lê Chân nằm trong khu vực khí hậu chung của cả thành
phố, mang tính chất cận nhiệt đới ẩm ấm đặc trưng của thời tiết
miền Bắc Việt Nam : mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều, mùa đông khô
và lạnh, có 4 mùa xuân, hạ, thu, đông tương đối rõ rệt. Mùa đông
lạnh ( mùa gió bấc ) và khô thường kéo dài từ tháng 11 đến tháng
4 năm sau. Mùa hè ( gió mùa nồm ) mát mẻ, nhiều mưa kéo dài từ
tháng 5 đến tháng 10.
Do nằm sát biển, nên về mùa đông, thời tiết ấm hơn 1 độ C và về

mùa hề mát hơn 1 độ C so với Hà Nội. Nhiệt độ trung bình cả năm
ở các khu vực Hải Phòng đều đạt trên 230C, tương đương với tiêu
chuẩn khí hậu nhiệt đới. Tuy nhiên, giữa các tháng nhiệt độ trung
bình đó đều có biến động rõ rệt theo từng mùa.
Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1600 – 1800 mm. Bão thường
xảy ra trong thời điểm tháng 6 đến tháng 9. Số ngày mưa trung
bình ở khu vực là 100 ngày – 150 ngày trên năm..Độ ẩm trung
bình trong năm là 80% đến 85%, cao nhất là 100% vào những
tháng 7, tháng 8, tháng 9, thấp nhất là vào tháng 12 và tháng 1.
Trong suốt năm có khoảng 1692,4 giờ nắng. Bức xạ mặt đất trung
bình là 117 Kcal cm/phút.


NGÔ QUANG HUY
2.1.1.4. Cảnh quan môi trường
Quận Lê Chân đang trong giai đoạn đổi mới trong sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, các ngành kinh tế - xã hội trên địa bàn
phường đang trên đà phát triển. Để phát triển bền vững và đảm
bảo sức khỏe của người dân, trong thời gian gần đây, Quận tiếp
tục đẩy mạnh các biện pháp bảo về môi trường sinh thái, chú
trọng phát triển hệ thực vật xanh, có chính sách khuyến khích
nhân dân thay đổi nếp sống sinh hoạt, giữ gìn vệ sinh sạch sẽ
trong từng khu phố và cộng đồng.
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế, xã hội
2.1.2.1. Tình hình phát triển kinh tế
Cùng với việc phát triển kinh tế chung của thành phố Hải Phòng, kinh tế của quận
Lê Chân đã có bước phát triển tích cực, đạt được những thành tựu quan trọng về nhiều
mặt, mức đầu tư hạ tầng cơ sở được nâng cao, hệ thống giao thông, các trường học, bệnh
viện, công trình văn hoá, di tích ... được củng cố và phát triển; đời sống vật chất, tinh
thần của nhân dân không ngừng được cải thiện.

Tình hình kinh tế trên địa bàn phường nhìn chung giữ ổn định và hoành thành kế
hoạch đề ra. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế vẫn đạt được mức tăng trưởng năm sau
cao hơn năm trước. Mức tăng trưởng GDP bình quân dao động trong khoảng từ 25%
-31%/ năm . Thành công ấy có lẽ xuất phát từ nhận thức đúng đắn của chính quyền địa
phương nơi đây khi thấy được vai trò của sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đối
với sự phát triển kinh tế. Vì thế, trong những năm qua, ủy ban nhân dân Quận Lê Chân
luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi, khuyến khích đầu tư mở rộng sản xuất -kinh doanh
trong hai lĩnh vực xương sống này. Hiện nay, ngành kinh tế này đang chiếm 35% GDP
toàn quận.
Góp phần không nhỏ trong những thành tích kinh tế Quận Lê Chân trong 5 năm
qua là sự năng động trong quản lý, điều hành sản xuất - kinh doanh của hệ thống doanh
nghiệp ngoài quốc doanh với 450 doanh nghiệp tư nhân, 78 hợp tác xã, xí nghiệp tập thể
và 3.000 hộ kinh doanh cá thể. Với 47 dự án có tổng giá trị đầu tư phát triển là 105 tỷ mà
hệ thống doanh nghiệp này đầu tư trong thời gian qua đã mang lại diện mạo mới cho
ngành công nghiệp Quận Lê Chân. Trong đó, phải kể đến các dự án tiêu biểu như: nhà
máy giầy xuất khẩu công suất 3 triệu đôi/năm, trị giá đầu tư 29 tỷ đồng của Công ty
Trách nhiệm hữu hạn Vạn Đạt (hiện tại, dự án này đã đưa vào sản xuất giai đoạn 1 có
hiệu quả với công suất 1,5 triệu đôi/năm); nhà máy Bao bì PP của Xí nghiệp Ngọc
Quyển, công suất 13 triệu bao/năm, trị giá đầu tư 10 tỷ đồng; Xưởng Sản xuất Nhựa
Ngọc Hải, công suất 2 triệu sản phẩm/năm, trị giá đầu tư 12 tỷ đồng; Xưởng Sản xuất
Giấy DUPLEX của hợp tác xã Mỹ Hương, công suất 4.000 tấn/năm, trị giá 14 tỷ đồng.
Những nhà máy này sau khi hoàn thành và đi vào hoạt động đã góp phần tạo ra các ngành
hàng thế mạnh trong cạnh tranh, phát triển kinh tế của Quận Lê Chân như: sản xuất bao
bì giấy, bao bì PP, đồ gỗ, nhựa, cơ khí... Hiện nay, hệ thống doanh nghiệp này có tổng số
vốn đăng ký sản xuất - kinh doanh 215 tỷ đồng với mức thu nhập ổn định, góp phần giải
quyết nhiều vấn đề xã hội bức xúc.


NGÔ QUANG HUY

2.1.2.2. Cơ sở hạ tầng – giao thông
- Quận Lê Chân có hệ thống đường giao thông phát triển tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy
giao lưu phát triển kinh tế - văn hoá và du lịch, thuộc khu vực phát triển mở rộng không
gian nội thành nên hệ thống giao thông của phường phát triển khá đồng bộ với nhiều
tuyến giao thông quan trọng của thành phố.
- Các cơ sở hạ tầng quan trọng trong khu vực như các trường học, rạp chiếu phim, bệnh
viện,trung tâm thương mại, công viên cây xanh, … đều được chú trọng đầu tư, sửa đổi,
cải tạo và nâng cấp, mang đến diện mạo mới, đầy đủ tiện nghi hơn cho người dân.
- Hệ thống điện : Trong những năm qua, công tác điện khí hóa rất được chú trọng và đầu
tư nhằm đẩy mạnh tốc độ phát triển kinh tế- xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa. Công tác quản lí an toàn lưới điện được chú ý, đảm
bảo nguồn điện cũng như an toàn cho người dân sử dụng.
- Hệ thống nước sạch : Nước sách dùng cho đời sống, sinh hoạt hiện nay trên địa bàn
phường 100% người dân được sử dụng nước hợp vệ sinh, đảm bảo sức khỏe, đều là nước
máy được cung cấp từ nhà máy nước thành phố Hải Phòng.
- Thông tin liên lạc : Hệ thống thông tin liên lạc trên địa bàn Quận ngày càng được hiện
đại hóa, đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc cũng như giao lưu với các khu vực xung
quanh của người dân.
2.1.2.3. Văn hóa – Xã hội
- Phường An Biên gồm 15 phường, với tổng dân số là 240.123 người (2018) , mật độ dân
số là 20.010 người / km².
- Khu vực Quận có nhiều cơ sở tôn giáo linh thiêng và nổi tiếng, là nơi tập trung sinh
hoạt đời sống tín ngưỡng của người dần thành phố. Trong đó có 2 cơ sở được xếp hạng di
tích cấp Quốc gia là Đền Nghè và Đình An Biên.
- Nằm tại khu vực thuộc dải trung tâm thành phố Hải Phòng, tình hình trật tự trị an cũng
như tình hình xã hội của quận Lê Chân tương đối ổn định và phát triển. Ngày nay, phát
huy những lợi thế có sẵn của một khu vực trung tâm, Đảng bộ và nhân dân quận Lê Chân
luôn vững vàng đi lên để thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước. Đây vừa là mục tiêu, vừa là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong
thời kỳ đổi mới, hội nhập và phát triển.

2.2. Khái quát sử dụng đất và quản lí đất đai của quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
- Biến động về đất đai trên địa bàn quận Lê Chân diễn ra thường
xuyên, đặc biệt là trong công tác thu hồi, bồi thường giải phóng
mặt bằng. Nhiều nhà ở của người dân trong diện thu hồi để thực
hiện quy hoạch, giải phóng mặt bằng theo chủ trương của Nhà
nước đã phải cưỡng chế thu hồi, để tránh làm chậm trễ tiến trình
thi công thi hoạch đề ra do xung đột về giá cả bồi thường giữa
người dần và chính quyền. Đối tượng sử dụng cũng thay đổi từ hộ
gia đình, cá nhân sang tổ chức kinh tế và các tổ chức khác. Vì


NGÔ QUANG HUY
vậy, công tác kiêm tra, kiểm kê, định giá đất định ky và hàng năm
là một công tác hết sức cần thiết và quan trọng.
- Đất nông nghiệp là 163,36ha (đất sản xuất nông nghiệp là 80,35ha, đất nuôi
trồng thủy sản là 83,01ha), chiếm 13,7% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp là 1.024,22 ha, chiếm 86,2% tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất ở đô thị:573,02ha, chiếm 48,2% tổng diện tích tự nhiên.
+ Đất giao thông là 196,98ha.
- Đất chưa sử dụng: 0 ha.
2.2.2. Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử
dụng đất
- Liên tục trong những năm gần đây, quận Lê Chân đã hoàn thành và hoàn thành
vượt mức kế hoạch năm về công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng
đất, đạt tỷ lệ hơn 98% diện tích đất cần cấp Giấy chứng nhận cho
tất cả các loại đất và được đánh giá là địa phương dẫn đầu cả
thành phố trong việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

- Quận Lê Chân luôn coi công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử
dụng đất là một trong những mục tiêutrọng tâm, là cơ sở quan
trọng để tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn. Điểm đột phá
trong công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, là so với
trước đây phải chờ đợi tổ chức, cá nhân tới đăng ký và yêu cầu
mới cấp giấy thì hiện nay Chi nhánh Văn phòng Đăng kí Quyền sử
dụng đất Lê Chân phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường,
UBND các phường chủ động à soát các thửa đất chưa được cấp
giấy và thống kê các tổ chức, gia đình đang sử dụng đất chưa làm
thủ tục cấp giấy để xây dựng kế hoạch và có biện pháp tuyên
truyền, hướng dẫn tới từng hộ dân.
- Đến nay, thời gian cấp giấy lần đầu đã được rút ngắn từ 45 ngày
xuống còn 25 ngày, cấp đổi từ 25 ngày xuống còn 5 ngày.
Bảng 2.3 :Thống kê số GCN QSD đất đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Lê
Chân năm 2017, quý I năm 2018
STT

Năm

1

2017
Quý I
2018

2

GCN cấp mới
1339
458

Các loại giấy
GCN cấp đổi
Tổng giấy
cấp lại
4666
6077
1378

1836

Vượt kế
hoạch
45%
83%

- Từ công tác cấp giấy, năm 2017, quận Lê Chân thu ngân sách 102 tỷ đồng; thu
phí, lệ phí 586 triệu đồng. Quý 1- 2018, thu ngân sách 35 tỷ đồng, tăng 157% so
với cùng kỳ năm 2017; thu phí, lệ phí đạt 152 triệu đồng


NGÔ QUANG HUY
2.2.3. Quy hoạch sử dụng đất
Toàn bộ các đơn vị hành chính cấp phường thuộc quận Lê Chân đã thành lập bản đồ quy
hoạch sử dụng đất năm 2014,tài liệu bản đồ này được thể hiện cơ bản hệ thống giao
thông, thuỷ lợi và ranh giới khu vực dân cư, khu vực đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.
Quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận giai đoạn 2011-2020 đã được Chính phủ và
UBND Thành phố phê duyệt.
Toàn bộ các đơn vị hành chính cấp phường thuộc quận đã thành lập bản đồ quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2011 - 2020.

Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận được thực hiện theo đúng quy định
theo chỉ đạo của UBND Thành phố Hải Phòng về kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối
giai đoạn 2016-2020.

2.3.Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân,thành phố
Hải Phòng giai đoạn 2016-2018
2.3.1. Căn cứ các định giá đất ở trên địa bàn quận Lê Chân
- Căn cứ Luật Đất đai 2003;
- Căn cứ các Nghị định của Chính phủ :
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất
đai;
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá đất các loại đất;
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung
giá đất;
- Căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định
giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Quyết định số 2970/2015/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND thành phố Hải
Phòng về việc quy định bảng giá đất thành phố Hải Phòng 05 năm (2015-2019).
2.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2016 -2018
Để nghiên cứu đề tài, em tiến hành tổng hợp giá đất ở tại 4 nhóm đường phố của
địa bàn nghiên cứu, bao gồm :
- Đường phố loại I : Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu.
- Đường phố loại II : Hai Bà Trưng
- Đường phố loại III : Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê Linh
- Đường phố loại IV : Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn Văn
Linh
Mỗi loại được chia thành 4 vị trí :

- Vị trí 1 (VT1) : Các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với vỉa hè đường phố,
đoạn đường phố về phía thửa đấy;
- Vị trí 2 (VT2) : Các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm
của đường phố, đoạn đường phố và có những điều kiện sau :
 Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ nhất có chiều rộng hiện trạng từ 3m trở lên;
cách vỉa hè về phía thửa đất hoặc mép hiện trạng đường giao thông đến
hết 50m.


NGÔ QUANG HUY
-

-

ST
T

1
1

2

3
4
5
6

7

Vị trí 3 (VT3) : Các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm

của đường phố, đoạn đường phố và có những điều kiện sau:
 Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ nhất có chiều rộng nhỏ hơn 3m; cách vỉa hè
hăọc mép hiện trạng đường giao thông đến hết 50m.
 Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ nhất có chiều rộng hiện trạng từ 3m trở lên;
cách vỉa hè hoặc mép hiện trạng đường giao thông đến hết 50m đến hết
200m.
Vị trí 4 (VT4) : Áp dụng với các thửa đất còn lại.

Tên đường
phố, địa
danh
2
Tô Hiệu

Nguyễn
Đức Cảnh

Hai Bà
Trưng
Tôn Đức
Thắng
Trần
Nguyên
Hãn
Mê Linh

Chùa Hàng

Đoạn đường

Giá đất ở

Từ

Đến

VT1

VT2

VT3

VT4

4

5

6

7

8

9

Đầu đường

Cuối đường

40,000

16,000 12,000

6,000

Cầu Đất

Ngã tư Tam Kỳ
Ngõ số 233 và số nhà
196
Đến giáp đường
Lán Bè (thẳng gầm
Cầu chui đường sắt
xuống)

40,000

16,000 12,000

6,000

30,000

12,000

9,000

4,500

16,000

7,200

5,600

2,560

Ngã 4 Cầu Đất

Trần Nguyên Hãn

40,000

16,000 12,000

6,000

Ngã 4 An Dương

Cầu An Dương

30,000

12,000

9,000

4,500

Đập Tam Kỳ

Chân Cầu Niệm

30,000

12,000

9,000

4,500

Đầu đường

Cuối đường

30,000

12,000

9,000

4,500

Ngã 4 (Tô Hiệu)

Ngã 3 Cột Đèn

25,000

10,000

7,500

3,800

Ngã 3 Cột Đèn

Đến hết phố

20,000

9,000

7,000

3,000

Hết phố Chùa
Hàng (đường ven
Hồ Lâm Tường
mở rộng)

Đến kênh An Kim Hải

16,000

7,200

5,600

2,600

Ngã tư Tam Kỳ
Số nhà 235 và số
nhà 198