DU AN DAU TU CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (177.32 KB, 24 trang )
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Chương I
TÍNH CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN
NHỮNG CĂN CỨ, CƠ SỞ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
1. Tư cách pháp nhân chủ đầu tư
- Tên doanh nghiệp/tổ chức: Công ty trách nhiệm hữu hạn đầu tư BMT FICO
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4100384491, do Sở Kế hoạch và
Đầu tư tỉnh Bình Định cấp ngày 08/11/2000; đăng ký thay đổi lần thứ 6 ngày 15
tháng 04 năm 2017 (chuyển đổi từ Công ty cổ phần nhựa bao bì Nhơn Thành).
- Địa chỉ trụ sở chính: Số 388 đường Nguyễn Thái Học, phường Quang Trung,
thành phố Quy Nhơn, Tỉnh Bình Định;
- Điện thoại: 056 3847 213 – 3846 061
Fax: 056 3846 099
Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp:
Họ tên : NGUYỄN PHÚC VINH
Giới tính: Nam
Chức danh: Giám đốc.
2. Những căn cứ và cơ sở đầu tư
2.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Bình Định là tỉnh duyên hải Nam Trung Bộ, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm
miền Trung. Tỉnh Bình Định có một vai trò chiến lược hết sức quan trọng trong sự
nghiệp phát triển kinh tế – xã hội của vùng trọng điểm kinh tế Miền Trung, Tây
Nguyên và các tỉnh Nam Trung Bộ. Với một hệ thống giao thông đồng bộ gồm tuyến
Quốc lộ 1A và đường sắt Quốc gia cùng với Quốc lộ 19 lên Tây Nguyên, nối liền
cảng biển nước sâu Quy Nhơn, một trong 10 cảng biển lớn của cả nước có thể đón tàu
3 vạn tấn ra vào cảng an toàn. Bình Định đã trở thành huyết mạch cho sự phát triển
kinh tế – xã hội của các tỉnh miền Trung và Tây Nguyên cũng như khu vực tiểu vùng
sông Mê-Kông bởi trục đường hành lang Đông – Tây : Quy Nhơn – Kontum – A To
Pư – Pắc Xế ( Lào) Ubon Rat cha thani (Thái Lan).
Như vậy, Bình Định trở thành nơi hội tụ, giao lưu giữa miền núi và miền biển,
là trung tâm đầu mối có sức lan tỏa hàng hoá giữa các tỉnh trong cả nước và các nước
trong khu vực. Xác định phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là nhiệm vụ
quan trọng hàng đầu trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế; ... đã tạo thuận lợi
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
1
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
cho quá trình chuyển dịch kinh tế của tỉnh theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại
hóa.
Khu kinh tế Nhơn Hội nằm ở vị trí thuận lợi về giao lưu quốc tế, là một trong
những vị trí trung tâm trên các tuyến giao lưu quốc tế và liên vùng, tuyến trục Bắc
Nam và Đông Tây của miền Trung, hành lang của tuyến đường hàng hải quốc tế, là
cửa ngõ hướng biển của các nước trong tiểu khu vực MêKông mở rộng, đặc biệt là
với các nước Lào, Campuchia và Thái Lan. Là nơi sẽ tập trung các chuyên gia, các
nhà đầu tư, là nguồn khách hàng cơ bản đối với lĩnh vực du lịch.
Tỉnh Bình Định được Chính phủ quan tâm đặc biệt trong việc đầu tư phát triển
cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
trong đó có phát triển du lịch. Đảng bộ và chính quyền tỉnh Bình Định đã coi du lịch
là một ngành kinh tế quan trọng trong phương hướng phát triển kinh tế xã hội của
tỉnh trong thời gian tới.
Sau khi tuyến đường Quy Nhơn – Sông Cầu được đầu tư xây dựng đã phá thế
độc đạo của thành phố Quy Nhơn, tuyến đường mở ra không gian cảnh quan tự nhiên
kỳ thú, nguyên sơ, được cấu thành bởi hệ sinh thái núi, rừng và biển được gắn kết
chặt chẽ và liên tục. Do đó, các điểm du lịch dọc tuyến đường này tuy chưa được đầu
tư xây dựng quy mô lớn nhưng thời gian qua đã và đang trở thành điểm tham quan,
nghỉ ngơi, giải trí, thư giãn cuối tuần, các dịp lễ, Tết…
Ngoài ra, theo Ðồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP Quy Nhơn và
vùng phụ cận đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 thì mục tiêu đến năm 2025, xây
dựng TP Quy Nhơn trở thành một trong các đô thị trung tâm của vùng duyên hải
miền Trung, phát triển theo định hướng công nghiệp - cảng biển - dịch vụ - du lịch.
Đến năm 2035, TP Quy Nhơn là một trong những trung tâm kinh tế biển của quốc
gia, phát triển theo định hướng dịch vụ - cảng biển - công nghiệp - du lịch, trọng tâm
là dịch vụ - cảng biển. Đến năm 2050, TP Quy Nhơn có vị trí quan trọng trong hệ
thống đô thị quốc gia và khu vực Đông Nam Á, có nền kinh tế phát triển theo định
hướng du lịch - dịch vụ - cảng biển - công nghiệp. Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch
chung xây dựng thành phố Quy Nhơn và vùng phụ cận đến năm 2035, tầm nhìn đến
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
2
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
năm 2050 là cơ sở để tỉnh Bình Định đầu tư phát triển trên nhiều lĩnh vực phù hợp,
góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng.
Bên cạnh đó, các dự án lớn của tỉnh đang được triển khai như dự án quần thể
resort, biệt thự nghỉ dưỡng và giải trí cao cấp Nhơn Lý; dự án tổ hợp không gian khoa
học (Space of Science); dự án Hầm đường bộ đèo Quy Hòa; dự án Vinpearl Hải
Giang…đã làm cho nền kinh tế của tỉnh đang trên đà phát triển mạnh.
Như vậy, với một nền kinh tế đang tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ, hạ tầng
được đầu tư phát triển, đồng thời các dự án lớn trên địa bàn tỉnh được triển khai sẽ
kéo theo các nhiều nhu cầu cần đáp ứng cho sự phát triển đó như nhà ở, văn phòng
làm việc cho thuê cho các công ty, doanh nghiệp và căn hộ các doanh nhân của các
văn phòng đại diện ở tại thành phố Quy Nhơn.
Do đó, sau khi nghiên cứu thị trường trong khu vực, Công ty đã quyết định đầu
tư dự án Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower tại vị trí khu đất số 388
Nguyễn Thái Học, phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn. Khu đất có chức
năng là đất ở thuộc Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 các khu đất kho, bãi và cơ
sở sản xuất gây ô nhiễm dự kiến di dời ra ngoài khu vực nội thành thành phố Quy
Nhơn và đã được UBND tỉnh Bình Định phê duyệt tại Quyết định số 2444/QĐUBND ngày 10/7/2015, hạng mục Công ty cổ phần Hóa chất bao bì Nhơn Thành.
Việc đầu tư dự án Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower tại vị trí
khu đất số 388 Nguyễn Thái Học, phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn, tỉnh
Bình Định là hoàn toàn phù hợp với chủ trương chung của tỉnh và của thành phố. Dự
án không chỉ nhằm khai thác tối đa những thế mạnh về sự phát triển quỹ đất ở đô thị
trong tỉnh và các vùng lân cận cung cấp, góp phần xây dựng hiệu quả quỹ đất của địa
phương. Ngoài ra, Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower còn có những
giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại hứa
hẹn một cuộc sống an lành cho cư dân.
2.2. Những căn cứ pháp ly
- Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 và các văn bản hướng dẫn;
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; Nghị định 12/2009/NĐ-CP
ngày 12/02/2009 về “Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình” và Thông tư số
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
3
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
03/TT-BXD Quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày
12/02/2009;
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về Quản lý chất
lượng và bảo trì công trình xây dựng;
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 3 năm 2015 về Quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước;
- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2014 (Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015
của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng);
- Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ xây dựng V/v công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-UB ngày 04/02/2005 quy định “Một số chính
sách khuyến khích đầu tư trong nước trên địa bàn tỉnh Bình Định” của UBND tỉnh
Bình Định;
- Quyết định số 2444/QĐ-UBND ngày 10/7/2015 của UBND tỉnh Bình Định
về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 các khu đất kho, bãi và cơ
sở sản xuất gây ô nhiễm dự kiến di dời ra ngoài khu vực nội thành thành phố Quy
Nhơn;
- Căn cứ Văn bản 4546/UBND-TH ngày 12/10/2016 v/v liên doanh Công ty Cổ
phần đầu tư và kinh doanh VLXD FICO và Công ty cổ phần nhựa bao bì Nhơn Thành
khảo sát nghiên cứu lập dự án đầu tư tại khu đất số 388 Nguyễn Thái Học, Tp. Quy
Nhơn.
- Căn cứ các tài liệu, hồ sơ có liên quan khác.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
4
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Chương II
PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ
1. Mục tiêu đầu tư
Đầu tư xây dựng dự án Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower nhằm:
- Cụ thể hóa định hướng phát triển kinh doanh của công ty;
- Cung cấp quỹ đất ở cho người dân của khu vực thành phố Quy Nhơn và các
vùng phụ cận;
- Tạo ra môi trường sống hiện đại, tiện nghi và văn minh;
- Góp phần bổ sung diện tích văn phòng dịch vụ cho thuê;
- Đóng góp ngân sách Nhà nước thông qua thuế;
- Góp phần nâng cao chất lượng môi trường sống của khu vực, tăng mỹ quan
đô thị, là tiền đề thúc đẩy trung tâm Thành phố Quy Nhơn phát triển, tạo thành bộ
mặt đô thị khang trang, hiện đại.
2. Sản phẩm dự án
Dự án cung cấp cho thị trường căn hộ chung cư, nhà phố và dịch vụ văn phòng
cho thuê cho người dân có nhu cầu.
3. Nguồn cung cấp đầu vào cho dự án
- Thị trường của dự án: Các khách hàng có nhu cầu.
- Đối tượng của dự án: Người dân trong tỉnh; các công ty, doanh nghiệp trong
và ngoài nước có nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc.
4. Các yếu tố khác
4.1. Nhu cầu điện năng
Nhu cầu điện năng phục vụ phải được liên tục và ổn định, vấn đề này hoàn toàn
đáp ứng được, vì dự kiến nguồn điện đấu nối vào tuyến điện của thành phố Quy
Nhơn.
4.2. Nước cho sản xuất và sinh hoạt
Sử dụng nguồn nước từ hệ thống cấp nước của thành phố, phục vụ cho việc
sinh hoạt và PCCC của dự án.
4.3. Nhu cầu giao thông, thông tin liên lạc
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
5
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
- Giao thông: Với những ưu điểm về vị trí giao thông hoàn toàn thuận lợi và
chủ động vì dự án nằm trên tuyến đường Nguyễn Thái Học và đường Thanh Niên, là
những tuyến đường trung tâm của thành phố Quy Nhơn với mật độ giao thông sầm
uất.
- Về thông tin liên lạc: thông suốt, với nhiều nhà cung cấp dịch vụ hiện có trên
địa bàn thành phố.
Chương III
ĐỊA ĐIỂM, PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VA
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. Địa điểm xây dựng
Dự án Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower tại vị trí khu đất số
388 Nguyễn Thái Học, phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn.
1.1. Địa điểm, ranh giới và phạm vi nghiên cứu
Khu đất quy hoạch có giới cận cụ thể như sau:
+ Phía Bắc giáp:
Đường Thanh Niên và dân cư hiện trạng;
+ Phía Nam giáp:
Dân cư hiện trạng;
+ Phía Đông giáp:
Đường Nguyễn Thái Học và dân cư hiện trạng;
+ Phía Tây giáp:
Đường Thanh Niên và hẻm nhựa, lộ giới 5m;
Tổng diện tích khu đất dự án 3.803,9 m2; sau khi cập nhật lộ giới đường Thanh Niên.
1.2. Địa hình, địa mạo
Dự án nằm trên nền khu đất sản xuất của Công ty cổ phần Hóa chất bao bì
Nhơn Thành, khu đất tương đối bằng phẳng.
1.3. Khí hậu, thủy văn
Vị trí địa lý nằm trong vùng khí hậu Trung bộ, được chia thành 2 mùa rõ rệt:
mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 – 11, mùa khô bắt đầu từ tháng 12
đến tháng 4 năm sau. Mùa mưa có gió mùa Tây Nam mang nhiều hơi ẩm, có đặc tính
nóng ẩm thuộc không khí xích đạo và nhiệt đới, mưa nhiều: lượng mưa chiếm 85 –
95% lượng mưa cả năm, tập trung chủ yếu từ tháng 6 đến tháng 8; lượng mưa trung
bình năm đạt 1600 ÷ 1700mm.
Bức xạ mặt trời trung bình năm khoảng 2.200 – 2.600 giờ. Mùa khô chiếm từ
55- 60% tổng số giờ trong năm.
Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,6oC, thấp nhất là 24oC cao nhất là 30,8oC.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
6
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Có 2 mùa gió chính: gió mùa Tây Bắc - Bắc thổi trong mùa khô, gió mùa Đông
Đông Nam thổi trong mùa mưa. Tốc độ gió trung bình từ 2 – 2,5m/s, tốc độ lớn nhất
có thể đạt tới 25 – 30m/s và lên đến 90 – 100m/s.
Nhìn chung khí hậu có nhiều thuận lợi cho phát triển kinh tế và xây dựng, hầu
như không có thiên tai, bão lụt …
CÁC CHỈ TIÊU VỀ KHÍ HẬU
Các chỉ tiêu
Đơn vị tính
o
Nhiệt độ trung bình hàng năm
C
o
Nhiệt độ trung bình cao nhất
C
o
Nhiệt độ trung bình thấp nhất
C
o
Tổng ôn đới
C
Độ ẩm trung bình hàng năm
%
Độ ẩm trung bình cao nhất hàng năm
%
Độ ẩm trung bình thấp nhất hàng năm
%
Lượng bốc hơi trung bình hàng năm
mm
Lượng mưa trung bình hàng năm
mm
Tốc độ gió trung bình
m/s
Giá trị
26.6
30.8
24
9.000 - 9.500
78
83
35.7
1.100-1.400
1600-1700
2÷2,5m/s
Nhìn chung khí hậu Quy Nhơn có nhiều mặt thuận lợi, lượng mưa không quá
nhiều, mùa đông không quá lạnh, nhiều nắng, rất thuận lợi cho việc xây dựng và sinh
sống.
1.4. Địa chất thủy văn, địa chất công trình.
Qua khảo sát sơ bộ cho thấy cấu tạo địa chất khu vực quy hoạch chủ yếu là đất
bằng. Về chi tiết, chủ đầu tư đang tổ chức khảo sát địa chất làm cơ sở để thiết kế các
hạng mục công trình xây dựng.
1.5. Hiện trạng sử dụng đất.
Tổng diện tích khu đất dự án 3.803,9 m² là đất bằng, nhà xưởng sản xuất.
2. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật.
2.1. Hiện trạng mạng lưới giao thông.
- Khu đất dự án nằm trên tuyến đường Nguyễn Thái Học và đường Thanh Niên
nên hệ thống giao thông tương đối thuận lợi.
2.2. Hiện trạng san nền và thoát nước mưa.
- Về san nền: khu vực dự án là đất bằng đang sử dụng.
- Về thoát nước mưa: Hệ thống thoát nước mưa xây dựng hoàn chỉnh.
2.3. Hiện trạng cấp nước
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
7
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Hiện trạng khu đất đã có hệ thống cấp nước.
3. Nhận xét chung về hiện trạng
3.1. Thuận lợi
- Dự án Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower nằm trên tuyến
đường Thanh Niên và đường Nguyễn Thái Học nên thuận lợi cho việc đi lại.
- Cảnh quan thiên nhiên không ảnh hưởng di tích, quốc phòng, công trình công
cộng... thuận lợi trong việc đầu tư xây dựng dự án.
- Chính sách của Nhà nước tạo điều kiện phát triển kinh doanh dịch vụ.
- Khu đất dự án là lô đất đã được phê duyệt quy hoạch sử dụng đất dùng để xây
dựng đất ở và đất dịch vụ trong đồ án Quy hoạch phân khu 1/2000 và đã được phê duyệt.
3.2. Khó khăn
Khu đất có vị trí nằm trong lòng đô thị cũ, khó khăn trong việc thi công.
4. Hình thức đầu tư
4.1. Đối với khu đất xây dựng chung cư và nhà liên kế phố.
- Chủ đầu tư đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất 01 lần cho Nhà nước theo
đơn giá tại thời điểm hiện hữu.
- Chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng 01 block chung cư thương mại, có quy
mô 18 tầng (chưa tính tầng hầm) và một dãy nhà liên kế 3 tầng (7 lô).
- Đối với diện tích căn hộ thương phẩm (trừ diện tích đất giao thông và các
hạng mục phụ trợ), chủ đầu tư xây dựng đơn giá, sau đó chủ đầu tư tiến hành bán căn
hộ cho người có nhu cầu và Nhà nước thu tiền thuế trước bạ theo quy định.
- Thời hạn dự án: lâu dài.
- Người sở hữu căn hộ chung cư và nhà liên kế có thời hạn lâu dài.
4.2. Đối với khu đất xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê
- Chủ đầu tư đóng tiền sử dụng đất 01 lần cho Nhà nước theo đơn giá cho thuê
đất hiện hành.
- Chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng 01 block cao ốc văn phòng dịch vụ cho
thuê, có quy mô 10 tầng.
- Đối với diện tích văn phòng dịch vụ cho thuê (trừ diện tích đất giao thông và
các hạng mục kỹ thuật phụ trợ), chủ đầu tư xây dựng đơn giá cho thuê, sau đó chủ
đầu tư tiến hành cho thuê mặt bằng cho người có nhu cầu và Nhà nước thu tiền thuế
trước bạ theo quy định.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
8
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
- Thời hạn dự án: 50 năm.
- Người thuê dịch vụ văn phòng: theo thời gian ký trong hợp đồng.
5. Phương án thiết kế:
Tận dụng tối đa hệ số sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả đầu tư cho công trình.
Hệ thống thang thoát hiểm được bố trí hợp lý, đảm bảo điều kiện an toàn và
thoát người khi có sự cố.
Hệ thống thang máy đảm bảo giao thông trục đứng thông suốt và phù hợp với
từng chức năng sử dụng, trong đó phải xét đến độ an toàn và riêng tư cho các căn hộ.
Khu vực để xe ôtô và xe máy: Bố trí tại tầng hầm và 1 phần xung quanh chung
cư.
Khu nhà trẻ, mầm non (diện tích 181.7m 2): Dân cư sinh sống trong dự án sẽ bố
trí con em vào học tại khu nhà trẻ được bố trí tại tầng 2 khu chung cư.
Các căn hộ phải được thiết kế đảm bảo độ thông thoáng tự nhiên và hợp lý về
công năng sử dụng, đi kèm với việc tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuận thuận tiện, phù
hợp và kinh tế đối với nhà đầu tư.
Đa dạng hóa các loại căn hộ từ diện tích trung bình đến diện tích lớn để đảm
bảo việc thu hút khách hàng tiềm năng, phong phú các giải pháp chọn lựa cho khách
hàng.
Phong cách kiến trúc hiện đại với hình khối mạnh mẽ và các chi tiết kiến trúc
phù hợp với điều kiện khí hậu môi trường của địa phương.
Màu sắc và vật liệu được cân nhắc để đảm bảo tính thẩm mỹ, hài hòa với không
gian xung quanh, đặc biệt có xét đến các góc nhìn trên toàn trục đường, tạo được dấu
ấn riêng cho công trình.
5.1. Quy mô dự án:
- Bảng cân bằng đất đai:
STT
I
II
Loại đất
Đất xây dựng công trình
Đất cây xanh+giao thông
Tổng cộng
Diện tích
(m2)
2.255.4
1.548.5
3.803.9
Tỷ lệ
%
59,29%
40.7%
100,00%
- Bảng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc:
+ Khu đất xây dựng công trình chung cư, nhà liên kế phố:
STT
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
Loại chỉ tiêu
9
Đơn vị
Khối
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
lượng
1
Diện tích đất phù hợp quy hoạch
m2
3.803.9
2
Mật độ xây dựng
%
59,29
3
Diện tích sàn xây dựng (nhà phố)
m2
2.194,5
4
Diện tích sàn xây dựng (chung cư: bao gồm
hầm, mái)
m2
19.851,28
5
Hệ số sử dụng đất
lần
7,03
6
Tầng cao công trình
tầng
Tầng cao công trình (chung cư)
tầng
18
Tầng cao công trình (nhà phố)
tầng
3
7
Khoảng lùi xây dựng
m
Chung cư - so với lộ giới đường Thanh Niên
m
8
Nhà phố - so với lộ giới đường Thanh Niên
m
1,5
+ Khu đất xây dựng công trình văn phòng, dịch vụ cho thuê:
STT
Loại chỉ tiêu
Đơn vị
Khối
lượng
1
Diện tích đất phù hợp quy hoạch
m2
659
2
Mật độ xây dựng
%
70
3
Diện tích sàn xây dựng
m2
5.981
5
Hệ số sử dụng đất
lần
9,0
6
Tầng cao công trình
tầng
10
7
Khoảng lùi xây dựng
m
So với lộ giới đường Nguyễn Thái Học
m
7
5.2. Quy mô xây dựng công trình chung cư:
- Quy mô xây dựng: 01 block, 18 tầng (chưa tính tầng hầm).
- Số lượng căn hộ, theo tầng:
Tầng
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
Số căn hộ
10
Diện tích thông thủy (m2)
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
1
10
687,5
2
8
526,4
3-16
12
807,4
17-18
7
1133,1
Tổng
193
13.650,6
- Loại căn hộ:
+ Căn hộ tầng 1:
STT
Loại căn hộ
Diện tích
thông thủy (m2)
Số căn hộ/
1 tầng
1
SH 01
63,3
1
2
SH 02
58,9
1
3
SH 03
70,4
1
4
SH 04
60,8
1
5
SH 05
71,5
1
6
SH 06
82,2
1
7
SH 07
72,7
1
8
SH 08
67,5
1
9
SH 09
67,5
1
10
SH 10
72,7
1
STT
Loại căn hộ
Diện tích
thông thủy (m2)
Số căn hộ/
1 tầng
1
CH A
65,9
4
2
CH B
65,2
2
3
CH B’
66,2
2
Diện tích
thông thủy (m2)
Số căn hộ/
1 tầng
+ Căn hộ tầng 2:
+ Căn hộ tầng 3-16:
STT
Loại căn hộ
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
11
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
1
CH A
65,9
6
2
CH B
65,2
2
3
CH B’
66,2
2
4
CH C
74,6
2
- Bố trí khu chức năng trong chung cư như sau:
+ Khu vực để xe ôtô và xe máy: Nhu cầu diện tích để xe là 2.154m 2. Theo tiêu
chuẩn tại văn bản số 1245/BXD ngày 24/6/2013 của Bộ xây dựng với 20m 2 trên
100m2 diện tích thông thủy cho 80% diện tích căn hộ là nhà ở thương mại; 12m 2 trên
100m2 diện tích thông thủy cho 20% diện tích căn hộ là nhà ở xã hội. Được bố trí tại
tầng hầm với diện tích là 1.710 m2, xung quanh tòa nhà với diện tích 337m2 và tầng
hầm của khu thương mại dịch vụ 100m 2. Nhà liên kế phố và căn hộ tầng 1 sẽ để xe
trong nhà.
+ Khu sinh hoạt cộng đồng (0,8m²/1 căn hộ): Bố trí tại tầng 2, có diện tích: 171,5 m2.
+ Hệ thống kỹ thuật tòa nhà như thang máy, hệ thống PCCC, cấp điện, cấp
nước sinh hoạt, hệ thống thông tin liên lạc: được bố trí tại khu vực trung tâm và được
dẫn đến từng căn hộ theo mục đích sử dụng của người dân.
+ Hệ thống thoát nước mưa, thoát nước thải : được bố trí thu gom vào các hố ga
tập trung và đấu nối vào hệ thống cống thoát nước mưa, nước thải hiện có của đường
Thanh Niên và đường Nguyễn Thái Học.
+ Hệ thống thu gom rác thải sinh hoạt : Rác được thu gom theo hộp gen và tập
trung tại tầng hầm, Công ty môi trường đô thị Thành phố Quy Nhơn sẽ vận chuyển đi xử
lý.
+ Khu nhà trẻ, mầm non (diện tích 181.7 m2): Dân cư sinh sống trong dự án sẽ
bố trí con em vào học tại khu nhà trẻ được xây dựng tại tầng 2 khu chung cư.
+ Đối với công trình kỹ thuật phụ trợ, công trình công cộng (công viên, cây
xanh, đường giao thông nội bộ) chủ đầu tư bàn giao lại cho Ban quản lý chung cư
quản lý sau khi công trình đi vào hoạt động.
5.3. Quy mô xây dựng công trình nhà phố liên kế:
- Quy mô xây dựng: 7 căn, 3 tầng.
- Kích thước lô nhà phố: 5,5m x 19m
- Diện tích khu nhà phố liên kế: 731,5m2.
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 2.194,5m2.
5.4. Quy mô xây dựng công trình văn phòng dịch vụ cho thuê:
- Diện tích khu đất xây dựng công trình văn phòng cho thuê: 659,04 m2.
- Mật độ xây dựng: 70%.
- Khoảng lùi so với đường Nguyễn Thái Học: 7m.
- Quy mô xây dựng: 10 tầng (chưa tính tầng hầm).
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 5.981m2.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
12
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
- Tổng diện tích sàn cho thuê: 3.531m2.
5.5. Quy mô các khu đất chức năng:
- Diện tích khu đất thương mại – dịch vụ: dùng để xây dựng cao ốc văn phòng
dịch vụ là 659,04 m2.
- Diện tích khu đất ở: dùng để xây dựng chung cư và nhà phố là 3.147.6 m 2.
Trong đó:
+ Diện tích khu đất xây dựng nhà liên kế: 796.5 m2.
+ Diện tích khu đất xây dựng chung cư: 1011.9 m2.
6. Chi phí đầu tư dự án:
Stt
A
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
B
1
2
3
4
5
C
1
2
3
4
5
6
7
Mô tả
Đơn
vị
Khối
lượng
m2
m2
m2
19,851.28
Đơn giá
Đầu tư chung cư 18 tầng
Xây lắp
Chi phí thiết bị
Dự phòng chi
Lãi vay trong thời gian xây
dựng
Chi phí nộp tiền sử dụng đất
Chi phí giải phóng mặt bằng
Chi phí tư vấn
Chi phí quản lý dự án
Chi phí khác
Khai thác
Đầu tư khu nhà liên kế
Bồi thường GPMB
Nộp tiền SDĐ
Đầu tư HTKT
Đầu tư XD nhà phố liên kế
Khai thác
Đầu tư Cao ốc VP cho thuê
Bồi thường GPMB
Nộp tiền SDĐ
Đầu tư HTKT
Đầu tư XD cao ốc VP
Vay ngân hang
Dự phòng chi 4%
Khai thác
6,000,000
VNĐ
VNĐ
VNĐ
VNĐ
VNĐ
VNĐ
VNĐ 14,779.91
12,500,000
m2
m2
m2
m2
VNĐ
1,083.8
352.3
2,194.5
731.5
10,000,000
1,000,000
4,000,000
35,000,000
m2
m2
m2
m2
VNĐ
VNĐ
VNĐ
659
659
132
5,981
11,700,000
1,000,000
3,200,000
4%
3,531
10,200,000
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình
7. Thống kê diện tích căn hộ chung cư thương phẩm:
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
13
Thành tiền
(chưa VAT)
162,249,740,389
115,135,040,000
4,000,000,000
4,807,118,400
6,599,586,042
12,161,680,000
5,516,689,672
7,011,484,718
2,075,636,364
4,942,505,194
184,748,850,000
20,066,479,642
2,916,579,642
8,019,600,000
352,300,000
8,778,000,000
25,602,500,000
33,144,815,626
5,318,883,541
6,168,240,000
132,000,000
19,182,800,000
1,570,300,085
772,592,000
36,015,180,000
215,461,035,657
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Bảng thống kê diện tích khai thác – Chung cư
Diện tích sàn xây dựng
DT khai thác
Ghi chú
1,427.00
Tầng hầm
1,007.08
731.00 Tầng 1
1,038.24
526.40 Tầng 2
13,840.12
11,303.60 Tầng 3 -16
1,977.16
1,124.10 Tầng 17-18
561.68
Tầng mái
19,851.28
13,685.10 Tổng DT căn hộ
181.7 Nhà trẻ - tầng 2
13,851.50 Tổng DT căn hộ
Chương IV
TỔ CHỨC QUẢN LÝ VA LAO ĐỘNG
1. Tổ chức quản ly:
Khi dự án đi vào hoạt động, công tác quản lý và lao động phải tuân thủ những
nguyên tắc cơ bản như sau:
- Ưu tiên giải quyết lao động trên địa bàn thành phố Quy Nhơn.
- Đảm bảo quyền lợi của người lao động, sử dụng lao động theo đúng quy định
của pháp luật. Xây dựng tổ chức Công đoàn.
- Có phương án, kế hoạch đào tạo nhằm nâng cao nghiệp vụ cho nhân viên.
- Bố trí bộ phận quản lý tinh gọn và có hiệu quả, thích ứng nhanh với điều kiện,
môi trường kinh doanh.
- Có chế độ khen thưởng, kỷ luật rõ ràng và kịp thời nhằm bảo đảm an toàn và
khuyến khích nâng cao hiệu quả lao động.
Hệ thống tổ chức của Công ty theo hướng gọn nhẹ, đủ năng lực để phát huy
hiệu quả và nhạy bén trong kinh doanh, thích nghi tốt với cơ chế thị trường, đảm bảo
chất lượng sản phẩm, linh hoạt đáp ứng thị hiếu khách hàng.
2. Lao động và đào tạo:
Tổng nhân sự của dự án dự kiến bình quân hàng năm khoảng 10 người. Nhân
viên được tuyển dụng có văn bằng chứng chỉ phù hợp và sẽ được tập huấn nghiệp vụ
trước khi làm việc.
3. Tổ chức khai thác:
Mục đích của việc khai thác là cung cấp dịch vụ mua bán căn hộ, nhà liên kế,
văn phòng dịch vụ cho thuê đến khách hàng.
4. Khuếch trương và tiếp thị:
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
14
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Nhằm khuếch trương và tiếp thị cho dự án và mở rộng các mối quan hệ để thu
hút khách hàng đến với các dịch vụ của công ty. Việc quảng cáo trên mạng Internet và
các phương tiện thông tin đại chúng khác sẽ được thực hiện thường xuyên bên cạnh
việc tổ chức các hội nghị khách hàng.
Nhằm đảm bảo việc khuếch trương và tiếp thị thu hút khách hàng đến dịch vụ
của công ty, công ty sẽ dành một khoảng kinh phí phù hợp với doanh số ở các năm
đầu và doanh số bình quân các năm sau đó cho hoạt động khuếch trương và tiếp thị.
Chương V
PHÂN TÍCH TAI CHÍNH
A. Khu đất xây dựng chung cư và nhà phố liên kế:
1. Hạng mục chung cư:
1.1. Tổng mức đầu tư: 162,250,000,000 đồng
(Bằng chữ: Một trăm sáu mươi hai tỷ, hai trăm năm mươi triệu đồng)
Trong đó:
Stt
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Hạng mục
Xây lắp
Chi phí thiết bị
Dự phòng chi
Lãi vay trong thời gian xây dựng
Chi phí nộp tiền sử dụng đất
Chi phí giải phóng mặt bằng
Chi phí tư vấn
Chi phí quản lý dự án
Chi phí khác
Tổng vốn đầu tư
Làm tròn
Thành tiền
115,135,040,000
4,000,000,000
4,807,118,400
6,599,586,042
12,161,680,000
5,516,689,672
7,011,484,718
2,075,636,364
4,942,505,194
162,249,740,389
162,250,000,000
Tỷ lệ (%)
71.0%
2.5%
3.0%
4.1%
7.5%
3.4%
4.3%
1.3%
3.0%
100.0%
1.2. Nguồn vốn:
- Vốn từ chủ đầu tư là 28,000,000,000 đồng, chiếm tỷ l ệ 17.3% trong tổng vốn
đầu tư.
- Vốn huy động từ việc triển khai rao bán căn hộ chung cư trong thời gian xây
dựng (khi đã xong phần móng): 74,250,000,000 đồng, chiếm tỷ lệ 45.8% trong tổng
vốn đầu tư.
- Vốn vay là 60,000,000,000 đồng, chiếm tỷ 37.0% trong vốn cố định.
Về vay vốn cố định, dự án tính theo phương án vay tại Ngân hàng thương mại
với lãi suất 11%/năm.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
15
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Thời gian vay vốn trong 03 năm, thời gian xin ân hạn 01 năm và thời gian trả
vay trong 02 năm.
1.3. Tổng hợp chi phí dự án: (xem phụ lục đính kèm)
2. Hạng mục nhà phố liên kế:
2.1. Tổng mức đầu tư: 20,067,000,000 đồng
(Bằng chữ: Hai mươi tỷ, không trăm sáu mươi bảy triệu đồng)
Stt
Hạng mục
Đơn vị
Bồi thường GPMB
m2
Nộp tiền SDĐ
m2
Đầu tư HTKT
m2
Đầu tư XD nhà phố
m2
Khai thác
m2
Tổng vốn đầu tư
Làm tròn
Lợi nhuận
1
2
3
4
5
Khối
lượng
1,083.80
1,083.80
352.3
2,193.50
731.5
Đơn giá
10,000,000
1,000,000
4,000,000
35,000,000
Thành tiền
2,916,579,642
8,019,600,000
352,300,000
8,778,000,000
25,602,500,000
20,066,479,642
20,067,000,000
5,535,500,000
2.2. Nguồn vốn:
- Vốn từ chủ đầu tư là 5,000,000,000 đồng, chiếm tỷ lệ 24.9% trong tổng vốn
đầu tư.
- Vốn huy động từ việc triển khai rao bán nhà liên kế trong thời gian xây dựng
(khi đã xong phần móng): 15,067,000,000 đồng, chiếm tỷ lệ 75.1% trong tổng vốn
đầu tư.
Về hạng mục nhà phố liên kế, do quy mô số lượng căn hộ ít, nên chủ đầu tư
không cần vay vốn ngân hàng kết hợp với lượng sản phẩm đầu ra ít, nhanh chóng
trong việc khai thác. Vì vậy, sẽ coi như một hạng mục riêng lẻ, không kết hợp trong
phần phân tích tài chính chi tiết.
3. Doanh thu:
- Bảng tổng hợp doanh thu công trình chung cư, nhà phố liên kế:
TT
1
2
Nội dung
Hiệu suất kinh doanh
DT căn hộ bán (chung cư)
Khối lượng (m²)
Đơn giá (đồng)
Hiệu suất kinh doanh
DT căn hộ bán (nhà phố)
Khối lượng (m²)
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
Thời gian hoạt động của dự án
2017
2018
2019
5%
60%
35%
9,237,442,500 110,849,310,000
64,662,097,500
739
8,868
5,173
12,500,000
12,500,000
12,500,000
50%
25%
25%
12,801,250,000
6,400,625,000
6,400,625,000
366
183
183
16
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Đơn giá (đồng)
Doanh thu
35,000,000
22,038,692,500
35,000,000
117,249,935,000
35,000,000
71,062,722,500
4. Chi phí hoạt động :
- Chi phí quảng cáo bằng 0,1% doanh thu.
- Chi phí điện, nước bằng 0,1% doanh thu.
- Chi phí văn phòng phẩm bằng 0,1% doanh thu.
- Chi phí lương nhân viên bao gồm 02 nhân viên VP và 8 nhân viên công trường.
- Chi phí BHXH, BHYT bằng 19% chi phí lương nhân viên.
STT
Hạng mục
Năm 2017
Năm 2018
Năm 2019
1
Chi phí tiếp thị, quảng cáo
22,038,693
117,249,935
71,062,723
2
Chi phí điện, nước
22,038,693
117,249,935
71,062,723
3
Chi phí điện thoại, VPP
22,038,693
117,249,935
71,062,723
4
Chi phí lương nhân viên
624,000,000
624,000,000
624,000,000
5
Chi phí BHXH,
118,560,000
118,560,000
118,560,000
Tổng
808,676,078
1,094,309,805
955,748,168
5. Hiệu quả đầu tư:
5.1. Hiệu quả đầu tư chung cư:
STT
1
2
3
4
5
6
NỘI DUNG
Tổng mức đầu tư phần xây dựng
Doanh thu
Lợi nhận của Công ty trước thuế
Thuế doanh nghiệp (20%)
Lợi nhuận của Công ty sau thuế
Tỷ suất lợi nhuận
Tổng (đồng)
162,249,740,389
184,748,850,000
22,499,109,611
4,499,821,922
17,999,287,689
11.1%
Các chỉ tiêu kinh tế:
+ Tổng doanh thu (chưa thuế GTGT):
184,748,850,000 đồng
+ Tổng mức đầu tư (chưa thuế GTGT):
162,249,740,389 đồng
+ Trong đó: Lãi vay ĐTXD:
6,599,586,042 đồng
+ Lợi nhuận thuần:
22,499,109,611 đồng
+ IRR (quý):
14.17%
+ NPV:
31,952,519
+ Thời gian hoàn vốn:
02 năm
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
17
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
5.2. Hiệu quả đầu tư nhà liên kế:
STT
1
2
3
4
5
6
NỘI DUNG
Tổng mức đầu tư phần xây dựng
Doanh thu
Lợi nhận của Công ty trước thuế
Thuế doanh nghiệp (20%)
Lợi nhuận của Công ty sau thuế
Tỷ suất lợi nhuận
Tổng (đồng)
20,067,000,000
25,602,500,000
5,535,500,000
1,107,100,000
4,428,400,000
22.1%
Các chỉ tiêu kinh tế:
+ Tổng doanh thu (chưa thuế GTGT):
25,602,500,000 đồng
+ Tổng mức đầu tư (chưa thuế GTGT):
20,067,000,000 đồng
+ Trong đó: Lãi vay ĐTXD:
1,657,370,000 đồng
+ Lợi nhuận thuần:
5,535,500,000 đồng
+ IRR (quý):
6.18 %
+ NPV:
2,689,944,835
+ Thời gian hoàn vốn:
01 năm
6. Phương án vay và trả nợ:
- Nhu cầu vốn vay đầu tư tài sản cố định là 60 tỷ đồng, thời gian vay vốn
trong 03 năm, thời gian xin ân hạn là 01 năm, thời gian trả nợ là 02 năm; với mức
lãi suất vay là 11%.
- Đảm bảo tiền vay: Dùng tài sản hình thành từ vốn vay là công trình nhà cửa,
thiết bị và nguồn vốn điều lệ của Doanh nghiệp.
- Nguồn trả nợ là từ việc bán căn hộ chung cư và nhà phố liên kế, thời gian
trả nợ là 03 năm.
7. Tổng số tiền mà chủ đầu tư dự kiến đóng cho Nhà nước sau khi thực
hiện xây dựng dự án – hạng mục chung cư và nhà phố liên kế:
Tổng các khoảng tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho Nhà nước khi thực hiện
dự án – hạng mục chung cư và nhà phố liên kế là khoảng: 23,467,181,922 đồng (bao
gồm: Chi phí nộp tiền sử dụng đất, Thuế doanh nghiệp).
8. Phương án kinh doanh:
8.1. Hình thức sản phẩm và giá thành kinh doanh:
Loại hình
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
Số căn
Diện tích
18
Giá bán trung bình
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Căn hộ phổ thông
193
65 – 74 m2
12,500,000 đồng/m2
Nhà phố liên kế
07
104.5 m2
35,000,000 đồng/m2
Căn hộ phổ thông: được bố trí từ tầng 2 đến tầng 16 của toà nhà, có diện tích trung
bình 65 – 74 m2, gồm 01 phòng khách, 01 hoặc 02 phòng ngủ, 02 nhà vệ sinh.
Các căn hộ thiết kế khi khách hàng có nhu cầu diện tích lớn hơn có thể
chuyển đổi 2 căn hộ thành 1 căn với vị trí công năng không đổi.
8.2. Hình thức bán
Sau khi chủ đầu tư xây dựng xong phần móng công trình, tiến hành chào bán
cho các đối tượng là người có nhu cầu nhà ở đăng ký với văn phòng đại diện của dự
án. Khách hàng có thể thanh toán theo tiến độ dự án như sau:
+ Đợt 1: 20% giá trị hợp đồng ngay khi kí hợp đồng (sau khi hoàn thành phần móng).
+ Đợt 2: 15% giá trị hợp đồng sau khi CĐT thi công xong phần thô tầng 3 công trình.
+ Đợt 3: 15% giá trị hợp đồng sau khi CĐT thi công xong phần thô tầng 7 công trình.
+ Đợt 4: 15% giá trị hợp đồng sau khi CĐT thi công xong phần thô tầng 11 công trình.
+ Đợt 5: 15% giá trị hợp đồng sau khi CĐT thi công xong phần thô tầng 15 công trình.
+ Đợt 6: 15% giá trị hợp đồng sau khi CĐT thi công xong phần hoàn thiện công trình.
+ Đợt 7: 5% giá trị còn lại thanh toán khi khi CĐT giao giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà cho khách hàng.
Các đợt thanh toán trên chưa bao gồm phí bảo trì 2% căn hộ. Tùy vào thời
điểm khách hàng kí hợp đồng với chủ đầu tư, tiến độ thanh toán sẽ theo tiến độ
hoàn thiện công trình.
8.3. Dự kiến doanh thu sản phẩm:
Sau khi chủ đầu tư xây dựng xong phần móng công trình, tiến hành chào bán
cho các đối tượng là người có nhu cầu nhà ở đăng ký với văn phòng đại diện của dự
án. Dự kiến khối lượng sản phẩm khai thác như sau:
+ Quý 4/2018: 5% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
+ Quý 1/2019: 10% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
19
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
+ Quý 2/2019: 10% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
+ Quý 3/2019: 15% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
+ Quý 4/2019: 25% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
+ Quý 1/2020: 20% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
+ Quý 2/2020: 10% khối lượng sàn căn hộ khai thác.
+ Quý 3/2020: khối lượng sàn căn hộ khai thác còn lại.
8.4. Tiến độ thực hiện dự án:
Dự án được tiến hành trong thời gian 03 năm, từ năm 2017 đến năm 2020, chi tiết:
+ Giữa Quý 4/2017: thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư.
+ Giữa Quý 4/2018: hoàn thành 100% phần móng công trình.
+ Quý 4/2019: hoàn thành 100% phần thô công trình.
+ Giữa quý 4/2019: hoàn thiện công trình và hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh.
+ Quý 1/2020: bàn giao căn hộ hoàn thiện.
8.5. Hình thức đóng quỹ nhà ở xã hội: chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh phần
diện tích này theo quy định.
B. Khu đất xây dựng cao ốc văn phòng dịch vụ cho thuê (quy mô 10 tầng):
1. Tổng mức đầu tư và nguồn vốn:
1.1. Tổng mức đầu tư: 33,144,816,000 đồng
(Bằng chữ: Ba mươi ba tỷ, một trăm bốn mươi bốn triệu, tám trăm mười sáu
nghìn đồng)
Stt
1
2
3
4
5
6
Hạng mục
Xây lắp
Chi phí kiến thiết xây dựng cơ bản khác
Dự phòng chi
Lãi vay trong thời gian xây dựng
Chi phí nộp tiền sử dụng đất
Chi phí giải phóng mặt bằng
Tổng vốn đầu tư
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
20
Thành tiền
19,182,800,000
132,000,000
772,592,000
1,570,300,085
6,168,240,000
5,318,883,541
33,144,815,626
Tỷ lệ (%)
57.9%
0.4%
2.3%
4.7%
18.6%
16.0%
100.0%
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Làm tròn
33,144,816,000
1.2. Nguồn vốn:
- Vốn từ chủ đầu tư là 10,000,000,000 đồng, chiếm tỷ lệ 30,2% tổng vốn đầu tư.
- Vốn vay là 23,144,816,000, chiếm tỷ lệ 69,8% trong vốn cố định.
Về vay vốn cố định, dự án tính theo phương án vay tại Ngân hàng thương
mại với lãi suất 11%/năm.
Thời gian vay vốn trong 03 năm, thời gian xin ân hạn 01 năm và thời gian trả
vay trong 02 năm.
2. Doanh thu:
Căn cứ giá trị của dự án, chi phí hoạt động và căn cứ thời giá bất động sản
trên thị trường hiện nay công ty tạm tính doanh thu dự kiến trong 05 năm như sau:
- Thời gian xây dựng công trình là 1 năm, bắt đầu từ quý 4/2018. Dự kiến bắt
đầu khai thác sàn văn phòng dịch vụ cho thuê từ quý 2/2020.
- Dự kiến giá cho thuê văn phòng là: 170.000 đồng/m 2/tháng, tạm tính giá
cho thuê trong vòng 5 năm là 10.200.000 đồng/m2.
- Bảng tổng hợp doanh thu công trình cao ốc văn phòng dịch vụ cho thuê:
Thời gian hoạt động của dự án
TT
1
2
Nội dung
Hiệu suất
kinh doanh
DT văn
phòng
cho thuê
(m²)
Khối
lượng (m²)
Đơn giá
(đồng)
Doanh thu
2020
2021
2022
2022 - 2026
2027 - 2031
5%
15%
80%
100%
100%
1,800,759,00
0
5,402,277,0
00
28,812,144,00
0
36,015,180,00
0
36,015,180,00
0
1
77
5
30
2,82
5
3,53
1
3,53
1
10,200,0
00
10,200,
000
10,200,0
00
10,200,0
00
10,200,0
00
1,800,759,00
0
7,203,036,0
00
36,015,180,00
0
36,015,180,00
0
36,015,180,00
0
3. Chi phí hoạt động :
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
21
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
- Chi phí quảng cáo bằng 0,1% doanh thu.
- Chi phí điện, nước bằng 0,1% doanh thu.
- Chi phí văn phòng phẩm bằng 0,1% doanh thu.
- Chi phí bảo trì bằng 0,2% doanh thu.
- Chi phí lương nhân viên bao gồm 02 nhân viên văn phòng và 4 nhân viên kỹ thuật.
- Chi phí BHXH, BHYT bằng 19% chi phí lương nhân viên.
STT Hạng mục
1
Chi phí tiếp thị, quảng
cáo
2
Chi phí điện, nước
3
Chi phí điện thoại, văn
phòng phẩm
4
Chi phí bảo trì
4
Chi phí lương nhân
viên
5
Chi phí BHXH, BHYT
Tổng
2020
2021
2022
1,80
0,759
1,80
0,759
1,80
0,759
3,60
1,518
230,40
0,000
43,77
6,000
283,179
,795
7,20
3,036
7,20
3,036
7,20
3,036
14,40
6,072
230,40
0,000
43,77
6,000
310,191,
180
36,01
5,180
36,01
5,180
36,01
5,180
72,03
0,360
230,40
0,000
43,77
6,000
454,251
,900
2022 - 2026
2027 - 2033
36,01
5,180
36,01
5,180
36,01
5,180
72,03
0,360
230,40
0,000
43,77
6,000
454,251
,900
36,01
5,180
36,01
5,180
36,01
5,180
72,03
0,360
230,40
0,000
43,77
6,000
454,251,
900
4. Hiệu quả đầu tư:
STT
1
3
5
6
7
8
NỘI DUNG
Tổng mức đầu tư phần xây dựng dự án
Doanh thu
Lợi nhận của Công ty trước thuế
Thuế doanh nghiệp (20%)
Lợi nhuận của Công ty sau thuế
Tỷ suất lợi nhuận
Các chỉ tiêu kinh tế:
+ Tổng doanh thu (chưa thuế GTGT):
+ Tổng mức đầu tư (chưa thuế GTGT):
+ Trong đó: Lãi vay ĐTXD là
+ Lợi nhuận thuần:
+ IRR (năm):
+ NPV:
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
22
Tổng (đồng)
33,144,816,000
36,015,180,000
2,870,364,000
574,072,800
2,296,291,200
6.9%
36,015,180,000 đồng
33,144,816,000 đồng
1,570,300,085 đồng
2,870,364,000 đồng
15.61%
8,449,027
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
+ Thời gian hoàn vốn:
9 năm
Chương VI
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI - MÔI TRƯỜNG
1. Lợi ích kinh tế xã hội của dự án:
- Qua tính toán hiệu quả của dự án nổi lên một số vấn đề:
+ Tổng Doanh thu trên 214 tỷ đồng và cao ốc văn phòng cho thuê thời hạn 50
năm, đạt doanh thu 7.2tỷ/năm ( 36tỷ/5năm) sau 2 năm đưa vào hinh doanh.
+ Đóng góp ngân sách nhà nước trên 30 tỷ đồng và ủng hộ các khoản hỗ trợ
khác cho địa phương.
+ Thời gian hoàn vốn ngắn.
+ Góp phần tăng trưởng kinh tế của địa phương cũng như Công Ty.
2. Ảnh hưởng của dự án đến môi trường:
a) Đánh giá chung
Nước thải: Dự án Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower không áp
dụng các công nghệ chế biến sinh học hay hóa học nên lượng nước thải chủ yếu là
nước sinh hoạt. Lượng nước thải này không nhiều và các tạp chất cặn bám gây ảnh
hưởng đến môi trường là không đáng kể.
Chất thải: Trong quá trình hoạt động, chất thải chính gồm: cát, bùn,… các
chất này được thu gom theo hình thức thu gom tập trung vào các bể chứa và xử lý
theo quy trình.
Khí thải: Quá trình hoạt động không có khí thải.
Bụi công nghiệp: Không có.
b) Giải pháp xử ly
Về nước thải: Nước thải chủ yếu là nước mưa, công ty xây dựng hệ thống
thoát nước mưa nội bộ.
Về rác thải: Rác thải sẽ được thu gom tập trung vào một chỗ. Sau đó sẽ thuê
dịch vụ thu gom rác chuyên nghiệp hàng ngày chở tới khu vực quy định.
3. Phòng cháy chữa cháy
Kết hợp với cơ quan PCCC để trang bị đầy đủ các thiết bị phòng cháy, chữa
cháy theo tiêu chuẩn quy định; định kỳ tổ chức huấn luyện tất cả những người làm
việc trong tòa nhà về nghiệp vụ kiểm tra phòng, chống cháy, nổ.
4. An toàn, vệ sinh lao động
Việc thiết kế nhà thương mại và lắp đặt máy móc, thiết bị tuân thủ những nguyên
tắc an toàn về điện, cháy, nổ, động lực. Việc duy tu và bảo dưỡng máy móc thiết bị
được tiến hành định kỳ để đảm bảo an toàn trong tình trạng hoạt động liên tục.
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
23
Dự án đầu tư: Khu chung cư Thịnh Phát – Thịnh Phát Tower – 388 Nguyễn Thái Học, TP. Quy Nhơn.
Chương VII
KẾT LUẬN VA KIẾN NGHỊ
Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư Thịnh Phát - Thịnh Phát Tower như
giải trình trên và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về khuyến khích
đầu tư trong nước. Dự án cũng phù hợp với định hướng ngành nghề địa phương và
chủ trương khuyến khích, hỗ trợ đầu tư của Ủy ban Nhân dân tỉnh Bình Định.
Dự án mang tính khả thi cao và việc thực hiện sẽ trực tiếp góp phần tăng
nguồn thu ngân sách Nhà nước, tăng tài sản xã hội, giải quyết việc làm cho một số
lượng lao động nhất định, từ đó sẽ góp phần thúc đẩy ngành kinh doanh dịch vụ
trong địa phương và một số nguồn lân cận, tăng cường nội lực cho nền kinh tế của
đất nước.
Với tính khả thi cao của dự án đầu tư như đã giải trình trên. Công ty kính đề
nghị quý Ủy ban Nhân dân các cấp, các Sở ban ngành có liên quan và các ngân
hàng trên địa bàn tỉnh quan tâm xem xét, hướng dẫn và giúp đỡ doanh nghiệp chúng
tôi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư.
Công ty cam kết thực hiện đúng, đầy đủ các thủ tục xin cấp phép đầu tư và
tiến hành đầu tư theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước và đóng tiền thuê đất
01 lần.
Bình Định, ngày ... tháng ... năm 2018
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BMT FICO
Công ty TNHH Đầu tư BMT FICO
24
