Phương án đầu tư trung tâm thương mại Pacific

c«ng ty cæ phÇn ®Çu t quèc tÕ
international investment corporation (incor)
TÓM TẮT DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HOÀN THIỆN CÔNG TRÌNH, VẬN HÀNH VÀ
KHAI THÁC TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI PACIFIC
1. Hình thức đầu tư
Công ty CP Đầu tư quốc tế tại Việt Nam và Công ty TNHH N-M tại Ucraina cùng hợp tác
Đầu tư xây dựng hoàn thiện công trình, vận hành và khai thác Trung tâm thương mại
PACIFIC trên cơ sở Hợp đồng Hợp tác kinh doanh ký giữa hai Công ty ngày 17 tháng 3
năm 2005. Tuân thủ Luật Đầu tư nước ngoài của Nhà nước Ucraina và Luật pháp nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
2. Địa chỉ đầu tư ở nước ngoài: Số 1A đường Sivashshkaya, thành phố Kiev, nước
Cộng hòa Ucraina
3. Thời hạn đầu tư ra nước ngoài: 48 năm.
4. Đặc điểm của Dự án
Dự án được triển khai trên cơ sở công trình XDCB đã đ ược hoàn thiện phần thô v à đ
ược Công ty TNHH N-M mua lại từ Chính phủ Ucraina. Giá trị công trình này đã đ ược
Công ty Kiểm toán quốc tế tại Ucraina định giá là 5.000.000 USD. Công ty CP Đầu tư
quốc tế sẽ cùng với Công ty TNHH N-M tiếp tục đ ầu tư để hoàn thiện công trình thành
Trung tâm th ương m ại Pacific.
Tổng mức đầu tư của Dự án: 8.789.723 USD
Trong đó:
Tài sản có sẵn đưa vào Dự án: 5.000.000 USD
Vốn đầu tư mới cho dự án: 3.689.723 USD
Vị trí địa lý:
Địa điểm xây dựng trung tâm nằm cách trung tâm Thủ đô Kiev 12 KM về phía Đông, thuộc
quận Dniprovski (tiếp giáp với quận Darniski).
- Phía Bắc - Tây Bắc giáp đường Syvaskaia
- Phía Nam - Tây Nam giáp nhà ga Darnysia
- Phía Đông - Đông Bắc giáp Khu dân cư và Gara ô tô.
- Phía Tây - Tây Nam giáp xưởng ô tô Mercedes

5. Mục tiêu, lĩnh vực đầu tư ra nước ngoài
5.1. Mục tiêu
Add: 30 Trần Quang Diệu - Đống Đa - Hà Nội
Tel: (04) 537 5064 Fax: (04) 537 3898
1
công ty cổ phần đầu t quốc tế
international investment corporation (incor)
Cụng ty C phn u t quc t liờn danh vi Cụng ty TNHH N-M ti Ucraina trờn c s
Hp ng Hp tỏc Kinh doanh vỡ mc tiờu:
- Hỡnh thnh mt trung tõm giao dch v lu thụng hng húa ln ti Thnh ph Kiev
nhm ỏp ng nhu cu kinh doanh v buụn bỏn thng mi ti th trng Thnh
ph Kiev v khu vc lõn cn, nc Cng ho Ucraina.
- Qui mụ u t ca Trung tõm phự hp vi yờu cu ca th trng, vi din tớch mt
bng v cụng trỡnh hin cú, phự hp vi quy hoch v chớnh sỏch ca a phng,
m bo tớnh hiu qu v an ton cao nht.
- To mi quan h giao dch gia cỏc doanh nghip trong v ngoi nc núi riờng
ng thi phỏt huy mi quan h truyn thng v phỏt trin hot ng thng mi
gia hai nh nc Vit Nam v Ucraina núi chung.
5.2. Lnh vc kinh doanh ca Trung tõm thng mi Pacific
- Cho thuờ showroom, kinh doanh mt hng vt liu xõy dng v gm s;
- Cho thuờ kinh doanh mt hng g cao cp, snh s, thy tinh m ngh;
- Cho thuờ kinh doanh bỏn buụn, bỏn l mt hng qun ỏo, giy dộp, tỳi sỏch, kớnh
m;
- Cho thuờ kho hng;
- Cho thuờ kinh doanh hng m phm, vng bc, ỏ quý, hng lu nim;
- Cho thuờ kinh doanh nh hng n ung, dch v, gii trớ, cafe internet, quỏn bar,
sn nhy
- Cho thuờ vn phũng khộp kớn cao cp;
- Cho thuờ, kinh doanh cỏc loi hng húa, dch v m Phỏp lut Ucraina khụng cm..
5.3. Gii trỡnh v sn phm dch v.

Qui mô đầu t: Đợc xác định dựa trên qui mô hiện trạng công trình, phơng án và ngành
hàng kinh doanh nh sau:
- Khu nhà 5 tầng (Nhà A và nhà nối A-B):
+ Tầng 1 (hầm lửng): Sử dụng kinh doanh dịch vụ massage cao cấp.
+ Tầng 2: Sử dụng làm sảnh chờ và cho thuê kinh doanh dịch vụ tập thể hình và
aerobic.
+ Tầng 3,4,5: Sử dụng làm văn phòng cho thuê khép kín cao cấp.
- Khu nhà 3 tầng (Nhà B):
Add: 30 Trn Quang Diu - ng a - H Ni
Tel: (04) 537 5064 Fax: (04) 537 3898
2
công ty cổ phần đầu t quốc tế
international investment corporation (incor)
+ Tầng 1: Sử dụng cho thuê làm showroom kinh doanh mặt hàng gốm sứ và vật liệu
xây dựng (gạch ốp lát, sứ vệ sinh, van vòi, trang thiết bị nhà tắm, trang thiết bị nội
thất,....)
+ Tầng sép (bổ sung thêm): Sử dụng kinh doanh cho thuê kho hàng.
+ Tầng 2: Sử dụng cho thuê kinh doanh mặt hàng sành sứ và thuỷ tinh.
+ Tầng 3: Sử dụng cho thuê kinh doanh mặt hàng đồ gỗ cao cấp.
- Khu nhà 3 tầng (Nhà C):
+ Tầng 1: Sử dụng cho thuê kinh doanh bán buôn, bán lẻ và giới thiệu mặt hàng quần
áo, giày dép, túi sách, kính, mũ, đồng hồ,....
+ Tầng sép (bổ sung thêm): Sử dụng kinh doanh cho thuê kho hàng.
+ Tầng 2: Sử dụng cho thuê kinh doanh mặt hàng điện máy, kim khí.
+ Tầng 3: Sử dụng cho thuê kinh doanh mặt hàng thủ công mỹ nghệ và văn hoá
phẩm.
- Khu nhà 3 tầng (Nhà D):
+ Tầng 1: Sử dụng cho thuê kinh doanh bán buôn, bán lẻ và showroom giới thiệu mặt
hàng quần áo, giày dép, túi sách, kính, mũ,....
+ Tầng sép (bổ sung thêm): Sử dụng kinh doanh cho thuê kho hàng.

+ Tầng 2: Sử dụng cho thuê kinh doanh mặt hàng điện tử và điện gia dụng.
+ Tầng 3: Sử dụng cho thuê kinh doanh mặt hàng đồ chơi trẻ em.
- Khu nhà 2 tầng (Nhà E):
+ Tầng 1: Sử dụng cho thuê kinh doanh hàng mỹ phẩm, vàng bạc, đá quí, đồng hồ,
điện thoại, hàng lu niệm và minibank.
+ Tầng 2: Sử dụng cho thuê kinh doanh làm quán ăn uống, dịch vụ giải trí, cafe
internet.
- Khu nhà 2 tầng (Nhà G,H ): Toàn bộ tầng 1,2 sử dụng cho thuê kinh doanh bán lẻ mặt
hàng vải, quần áo, giày dép, túi sách, kính, mũ, đồng hồ,....
- Khu nhà 3 tầng (Nhà K ): Toàn bộ các tầng sử dụng làm văn phòng cho thuê.
- Khu tầng hầm: Sử dụng cho thuê kinh doanh quán bar và sàn nhảy.
- Các khu nhà nối:
+ Đối với các tầng làm khu vực liên thông giữa hai toà nhà: Sử dụng làm khu vệ sinh,
cầu thang, kỹ thuật và giao thông.
Add: 30 Trn Quang Diu - ng a - H Ni
Tel: (04) 537 5064 Fax: (04) 537 3898
3
công ty cổ phần đầu t quốc tế
international investment corporation (incor)
+ Đối với các tầng khác cốt không có chức năng lu thông: sử dụng làm khu văn
phòng và nơi ở cho Bộ máy quản lí Trung tâm sau này.
* Qui mô đầu t của Trung tâm thơng mại đợc xác định đảm bảo tính đa dạng và phù hợp nhất
với yêu cầu thị trờng. Cụ thể:
- Khu cho thuê kinh doanh bán lẻ: Mức đầu t trung bình với diện tích cho thuê đợc định hình
sẵn (tơng tự khu chợ Trung quốc)
- Khu kinh doanh bán buôn, showroom và các loại hình khác: Mức đầu t cao hơn (gần tơng
tự với Trung tâm thơng mại Torgoven).
- Toàn bộ các khu chức năng cho thuê đều đợc đầu t cơ bản các trang bị nội ngoại thất và hệ
thống kỹ thuật. Khách hàng thuê (các khu chức năng với diện tích lớn) có thể lắp đặt thêm
trang thiết bị hoặc trang trí hoàn thiện lại nội thất cho phù hợp với ngành hàng kinh doanh.

Tuy nhiên phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật và định hình thiết kế ban đầu của Trung tâm.
5.4. Gii trỡnh v th trng tiờu th.:
a/ ỏnh giỏ mụi trng u t:
- Nhng thun li:
+ S tng trng n nh v kinh t v thay i hỡnh thỏi chớnh tr ca Ucraina trong thi
gian gn õy l iu kin thun li cho cỏc Nh u t. c bit tỡnh hỡnh an ninh v trt
t ti õy tt hn rt nhiu so vi cỏc nc khỏc thuc khi SNG.
+ Chớnh sỏch m ca nn kinh t, c bit l vic thu hỳt u t nc ngoi ang c
Chớnh Ph Ucraina rt quan tõm v khuyn khớch mnh m.
+ T giỏ ng ni t (Grivna) vi USD rt n nh v hu nh khụng bin ng trong nhiu
nm. (Nm 2000: 5,44, nm 2001: 5,37, nm 2002 v 2003: 5,33).
+ Th trng tiờu th cũn b ng v nhiu tim nng. c bit l ngnh KD dch v v du
lch.
+ Qui hoch ca Thnh ph ang phỏt trin v m rng ụ th v phớa Tõy vi mc tiờu
hỡnh thnh khu trung tõm ln th hai bờn kia dũng sụng Dnieper vi tõm im l khu
vc nh ga Darnisia l iu kin rt thun li cho vic ra i mt trung tõm giao dch v
thng mi ln õy.
+ C s h tng (ng sỏ, in, nc, nhiờn liu, thụng tin liờn lc,..) rt thun tin vi
ngun cung cp nng lng, khớ t n nh v chi phớ rt r.
+ Ngi dõn Ucraina yờu lao ng, cú tinh thn tp th v sng rt chõn thnh, ci m.
Add: 30 Trn Quang Diu - ng a - H Ni
Tel: (04) 537 5064 Fax: (04) 537 3898
4
c«ng ty cæ phÇn ®Çu t quèc tÕ
international investment corporation (incor)
+ Quan hệ đối ngoại giữa hai nước Việt Nam và Ucraina ngày càng phát triển tốt đẹp với
việc tiếp xúc trực tiếp, thường xuyên của nhiều đoàn doanh nghiệp trong thời gian gần
đây.
- Những khó khăn:
+ Các dự án đầu tư ra nước ngoài của Việt Nam đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ và kinh

doanh thương mại còn khá mới mẻ.
+ Ucraina là thị trường đầu tư hứa hẹn, song có thể còn tiềm ẩn những rủi ro trong một số
lĩnh vực như hệ thống ngân hàng chưa ổn định, các số liệu dự trữ không chính xác, đặc
biệt là hệ thống pháp luật không nghiêm, tình trạng tham nhũng cao. Việc thay đổi thể chế
chính trị và cải tổ lại nền kinh tế trong tất cả các lĩnh vực diễn ra mạnh mẽ trong thời gian
tới sẽ cải thiện theo chiều hướng có lợi đối với môi trường đầu tư. Tuy nhiên điều này
cũng đồng nghĩa với việc thể chế pháp luật, các qui định về điều kiện nhập cư, tiêu chuẩn
hàng hoá, sản phẩm và dịch vụ sẽ chặt chẽ hơn, ít nhiều ảnh hưởng tới các thủ tục về
đầu tư và khai thác của dự án sau này.
b/ Đánh giá nhu cầu thị trường và định hướng đầu tư:
Qua khảo sát thị trường, chúng tôi có một số nhận xét và đánh giá chung như sau:
- Hoạt động mua bán và giao dịch thương mại tại Kiev và các thành phố khác tại Ucraina
tạm chia ra 3 mô hình giao dịch chủ yếu là siêu thị, trung tâm thương mại và chợ tạm
ngoài trời.
+ Mô hình siêu thị khá phát triển do một chủ đứng ra đầu tư và kinh doanh với giao dịch
chủ yếu phục vụ nhu cầu ăn uống và tiêu dùng thiết yếu của người dân.
+ Mô hình trung tâm thương mại hiện nay thường do các Công ty hoặc cá nhân nước
ngoài đầu tư cơ sở hạ tầng hiện đại, hoàn chỉnh và cho thuê lại mặt bằng kinh doanh. Giá
thuê mặt bằng ở đây khá đắt và chỉ phù hợp cho các Công ty lớn vào thuê với việc kinh
doanh các mặt hàng cao cấp.
+ Mô hình chợ tạm phát triển mạnh và mọc lên khắp nơi với qui mô đầu tư sơ sài, hình
thức hoạt động đơn giản, mô hình hoạt động tự phát, thiếu sự quản lí bài bản, không đảm
bảo các yêu cầu về an ninh, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh và đặc biệt do hoạt động
ngoài trời nên về mùa Đông với khí hậu lạnh giá, sẽ ảnh hưởng rất lớn đến điều kiện giao
dịch và sức khoẻ của người dân. Các mô hình như vậy sẽ không còn phù hợp nữa và
chính quyền Thành phố cũng đang có chủ trưng hạn chế và tiến tới xóa bỏ hoàn toàn các
chợ tạm không đảm bảo về an ninh, trật tự, làm mất mỹ quan của Thành phố để dành quĩ
đất cho các mục đích khác, đồng thời khuyến khích mạnh mẽ các doanh nghiệp trong và
Add: 30 Trần Quang Diệu - Đống Đa - Hà Nội
Tel: (04) 537 5064 Fax: (04) 537 3898

5