HỆ QUẢ PHÁP LÝ CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

PHẦN II: CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

HỆ QUẢ PHÁP LÝ CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN THEO QUY ĐỊNH
PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH


MỤC LỤC

PHẦN II: CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP......................................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................................3
CHƯƠNG I..................................................................................................................................................................4
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM.........................................................4
1.

2.

Cơ sở lý luận về thế chấp tài sản................................................................................................................ 4
1.1

Khái niệm về thế chấp tài sản............................................................................................................. 4

1.2

Chủ thể của thế chấp tài sản................................................................................................................ 4

1.3

Đối tượng của thế chấp........................................................................................................................... 5

1.4

Hình thức thế chấp và hiệu lực của hợp đồng thế chấp......................................................6

1.5

Xử lý tài sản thế chấp............................................................................................................................... 7

Mối quan hệ giữa các bên trong thế chấp tài sản...............................................................................7
2.1

Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp.........................................................7

2. 2 Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và các chủ nợ khác..................................................9
2.3

Chấm dứt thế chấp..................................................................................................................................... 9

CHƯƠNG II..............................................................................................................................................................10
THỰC TIỄN VỀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN.................................................................10
1.

Tóm tắt tình huống............................................................................................................................................ 10

2.

Xử lý tài sản thế chấp...................................................................................................................................... 11

3.

Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài sản thế

chấp từ thực tiễn áp dụng...................................................................................................................................... 12
3.1

Về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền tài sản...................................................12
2


4

3.2

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền tài sản......................................................13

3.3

Về định giá tài sản thế chấp...............................................................................................13

3.4

Về giao tài sản bảo đảm để xử lý......................................................................................14

3.5

Về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất...........................................................14

3.6

Về một số loại tài sản thế chấp cụ thể...........................................................................14

Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp tài sản......................15

4.1

Kiến nghị liên quan đến tài sản thế chấp.......................................................................15

4.2

Kiến nghị liên quan đến xử lý tài sản thế chấp.............................................................16

KẾT LUẬN................................................................................................................................................................17
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................................................18

LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương
mại được xác lập ngày càng nhiều thì các rủi ro pháp lý cũng theo đó ngày một tăng.
Thế chấp tài sản được coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hi ệu đ ể h ạn
chế những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao dịch vay vốn, tín dụng. Khi xác l ập
quan hệ thế chấp, điều mà các bên quan tâm là lựa ch ọn tài s ản nào đ ể b ảo đ ảm?
Liệu việc xử lý tài sản đó có thuận tiện? Tài sản thế chấp và x ử lý tài s ản th ế ch ấp
là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác l ập và th ực
hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi các bên. Và tài s ản s ản th ế ch ấp sẽ
được xử lý như thế nào trong quan hệ thể chấp.
Thế chấp tài sản là một loại hình giao dịch bảo đảm đ ược s ử d ụng r ộng rãi
trong hoạt động bảo đảm tiền vay. Tài sản thế chấp có th ể là tài s ản hữu hình và
quyền tài sản. Biện pháp giao dịch bảo đảm này thiết lập ba mối quan h ệ khác
nhau. Đầu tiên là quan hệ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng , người cho vay….) và
bên thế chấp (bên đi vay hoặc người thứ ba thế chấp tài sản của mình đ ể b ảo đ ảm
thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay). Tiếp đến, thế chấp thi ết lập một quy ền ưu tiên
3

thanh toán có tính chất đối kháng với các chủ nợ khác. Cu ối cùng, ch ế đ ịnh này trao
cho người nhận thế chấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên thứ ba mua hay
nhận trao đổi tài sản thế chấp.
Từ những lý do trên, em đã lựa chọn đề tài “ Hệ quả pháp lý của thế chấp
tài sản theo quy định pháp luật hiện hành” để trình bày một cái nhìn tổng quan
về quá trình thế chấp từ sau khi xác lập giao dịch bảo đảm này đ ến khi x ử lý tài
sản bảo đảm hoặc chấm dứt giao dịch bảo đảm. Đối với vụ việc thực tiễn được
trình bày ở Chương II hi vọng sẽ đưa lại một cái nhìn tổng quan, toàn di ện v ề quá
trình thế chấp từ sau khi xác lập giao dịch bảo đảm này đến khi xử lý tài s ản b ảo
đảm.

CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1. Cơ sở lý luận về thế chấp tài sản
1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên th ế ch ấp) dùng tài s ản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài s ản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).1
1.2 Chủ thể của thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dung tài s ản đ ể đảm
bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên đảm b ảo hay bên th ế
chấp. Ngược lại, bên có quyền bên có quyền được gọi là bên được đảm bảo hay
1 Khoản 1 Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015

4


bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các đi ều ki ện mà
pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.
1.3

Đối tượng của thế chấp
Ngoài việc phải có đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu đối v ới m ột đ ối

tượng của nghĩa vụ dân sự nói chung, một tài sản chỉ được coi là đối tượng của th ế
chấp khi có đủ các điều kiện sau đây:
Tài sản của thế chấp là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên th ế ch ấp .
Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: đất đai,
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, k ể cả các tài s ản g ắn li ền v ới nhà, công
trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai và các tài s ản mà pháp lu ật quy đ ịnh
là bất động sản. Những tài sản này có giấy chứng nhận quy ền s ở h ữu, đ ối v ới
quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng trường h ợp,
các bên có thể thỏa thuận để dùng toàn bộ hay một phần bất động s ản đ ể th ực
hiện nghĩa vụ. đối với bất động sản có đăng kí quy ền s ở hữu, ng ười có nghĩa v ụ có
thể dùng một bất động sản thế chấp nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau nếu tài s ản
đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo. Xác định quy ền s ở hữa
tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý tài sản.
Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà người thế chấp không thực thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì người thế chấp không thể th ỏa mãn được
quyền lợi của mình. Khi đó chỉ thông qua việc xử lý tài sản th ế ch ấp m ới bù đ ắp
được quyền lợi của bên nhận thế chấp. Mặt khác, chỉ có thể thực hiện việc xử lý tài
sản thế chấp nếu đó là tài sản thuộc quyền s ở hữu của bên th ế chấp. Vì v ậy, người
có nghĩa vụ không thể dùng tài sản của người khác để thế chấp dù họ hợp pháp tài
sản đó. Ngược lại, người có nghĩa vụ vẫn có thể dùng tài sản thu ộc sở hữu của
mình để thế chấp dù rằng tài sản đó cho người khác thuê, mượn,…
Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành chưa quy định đâu
là quyền động sản, đâu là quyền bất động sản. Tuy nhiên theo cách hi ểu truy ền
thống, quyền động sản là các quyền có được từ động sản, quyền bất động sản là
các quyền năng đối với bất động sản. Theo quy định của pháp lu ật, cá nhân không
5

có quyền sở hữu đối với đất đai và họ được dùng quyền sử dụng đất để th ế ch ấp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
1.4 Hình thức thế chấp và hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Việc thế chấp phải được lập thành văn ban, có thể lập thành văn b ản riêng
hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi trong h ợp đ ồng chính,
thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng
chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng, thì được coi là h ợp đồng
phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó hoàn toàn phụ thu ộc vào h ợp đ ồng
chính. Vì vậy, nội dung của văn bản thế chấp được l ập riêng ph ải phù h ợp v ới h ợp
đồng chính. Văn bản thế chấp phải có chứng nhận của Công chứng nhà n ước ho ặc
chứng thực của ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền nếu pháp lu ật có quy đ ịnh.
Việc chứng nhận, chứng thực tạo điều kiện thuận lợi cho vi ệc qu ản lý nhà n ước
một cách chặt chẽ hơn đối với việc chuyển giao các bất động s ản. N ếu b ất đ ộng
sản đó được thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ, thì mỗi một lần th ế ch ấp ph ải
được lập thành một văn bản riêng.
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản có thể phát sinh hi ệu lực ở một trong
ba thời điểm: Thời điểm đăng ký; thời điểm công chứng, chứng th ực hoặc th ời
điểm giao kết. Đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, quy ền s ử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu bi ển có hi ệu l ực k ể t ừ th ời
điểm đăng ký thế chấp. 2 Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
năm 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền thế chấp quy ền s ử d ụng
đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nh ận, tr ừ tr ường h ợp quy đ ịnh t ại
khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Đi ều 168 c ủa
Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quy ền s ử d ụng đ ất không b ị kê biên đ ể b ảo
đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất ”. Việc thế chấp quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.5 Xử lý tài sản thế chấp

2 văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013

6


Xử lý tài sản thế chấp được coi là một quá trình để thực thi quy ền của bên
nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài s ản th ế ch ấp. Khái ni ệm
xử lý tài sản thế chấp được hiểu là: Xử lý tài sản thế chấp là quá trình th ực thi
quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các th ủ tục đ ịnh đo ạt
quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nh ận th ế
chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo th ứ tự ưu tiên do
các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
2. Mối quan hệ giữa các bên trong thế chấp tài sản
2.1

Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển giao quy ền yêu cầu

thực hiện nghĩa vụ dân sự có biện pháp thế chấp mặc nhiên kéo theo vi ệc chuy ển
giao biện pháp thế chấp này. 3 Ngược lại, trong trường hợp nghĩa vụ dân sự có biện
pháp thế chấp được chuyển giao (bên đi vay chuyển giao nghĩa vụ trả n ợ cho m ột
bên thứ ba) thì biện pháp thế chấp đó chỉ được duy trì khi các bên có th ỏa thu ận. 4
Quyền quản lý và sử dụng tài sản thế chấp - Thế chấp là biện pháp bảo
đảm không kéo theo việc chuyển giao tài sản bảo đ ảm cho bên nh ận th ế ch ấp. Do
đó, trong quá trình thế chấp tài sản, chừng nào chưa xử lý tài s ản th ế ch ấp thì tài
sản này vẫn do bên thế chấp quản lý và sử dụng trừ trường hợp tài sản do bên th ứ
ba giữ theo ủy quyền của bên thế chấp hay theo quy định của các h ợp đ ồng, giao
dịch giữa bên thứ ba và bên thế chấp. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp được quyền
yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thi ết đ ể bảo toàn tài s ản, giá tr ị
tài sản trong trường hợp việc khai thác, sử dụng tài s ản có nguy c ơ làm m ất hay

làm giảm sút giá trị của tài sản. 5 Cơ sở của việc thực hiện các quyền này nằm ở chỗ
những hành vi làm mất giá trị hoặc giảm sút giá tr ị của tài s ản th ế ch ấp v ượt ra
ngoài phạm vi của việc quản lý thông thường tài sản và có thể coi là các hành vi
định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền của bên nhận thế chấp.

3 Điều 368, Bộ luật Dân sự 2015
4 Điều 371, Bộ luật Dân sự 2015
5 khoản 3, Điều 351, Bộ luật Dân sự 2015.

7


Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được thực hiện các quy ền của
một chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp:
Quyền chiếm hữu và hưởng dụng tài sản : bên thế chấp được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp các bên thỏa thu ận hoa l ợi,
lợi tức thuộc tài sản thế chấp. 6 Đối với phần vốn góp trong công ty trách nhi ệm
hữu hạn, bên thế chấp (thành viên góp vốn) vẫn tiếp tục được th ực hi ện các
quyền của thành viên góp vốn quy định tại Điều 41 của Luật Doanh nghi ệp, trong
đó có quyền được chia lợi nhuận. Hình thức chuyển giao quy ền s ử d ụng phổ bi ến
nhất là thông qua hợp đồng cho thuê tài sản.7 Về điểm này, pháp luật cho phép bên
thế chấp được cho thuê tài sản đang được dùng để thế chấp v ới đi ều ki ện phải
thông báo cho bên thuê về việc tài sản đang là đối tượng của giao d ịch b ảo đ ảm và
cho bên nhận thế chấp về việc cho thuê tài sản thế chấp (khoản 5, Đi ều 349, Bộ
luật Dân sự 2015).
Quyền định đoạt tài sản thế chấp : bên thế chấp quyền tài sản có quyền định
đoạt tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp hay không? Khoản 8 Đi ều 320 Bộ
luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp. Theo đó, “ Bên thế chấp
không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài s ản th ế ch ấp, tr ừ tr ường h ợp tài
sản thế chấp hàng hóa luân chuyển trong quá trình s ản xu ất kinh doanh ho ặc

trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý”. Với việc quy định như vậy có thể hiểu
rằng trong trường hợp đã thế chấp quyền tài sản, bên thế chấp chỉ được định đoạt
tài sản thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý.
Ngoài ra theo quy định tại Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận th ế
chấp chỉ được bán tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuy ển trong
quá trình sản xuất kinh doanh và quyền yêu cầu bên mua thanh toán ti ền, s ố ti ền
thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài s ản th ế chấp
thay thế cho số tài sản đã bán. Bên thế chấp chỉ được bán, trao đổi, tặng cho tài s ản
không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh n ếu đ ược
6 Khoản 1, Điều 321, Bộ luật Dân sự 2015.
7 Bùi Đức Giang, Hệ quả pháp lý của thế chấp tài sản theo quy định hiện hành, 2012

8


bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, về bản chất, bên thế chấp chỉ có một quy ền
định đoạt có điều kiện đối với tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp không còn: một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng dân
sự là hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn. 8
Pháp luật công nhận một số ngoại lệ trong trường hợp thế chấp tài sản. Trong
trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì số tiền bảo hiểm cũng thuộc tài
sản thế chấp.9 Chẳng hạn, trong trường hợp một tòa nhà là tài sản th ế chấp đ ược
bảo hiểm thì nếu có thiệt hại đối với tài s ản thì số ti ền bồi th ường mà doanh
nghiệp bảo hiểm trả sẽ được thanh toán cho bên nhận thế chấp.
2. 2 Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và các chủ nợ khác
Thỏa thuận thứ tự ưu tiên thanh toán - Quy định về thứ tự ưu tiên thanh
toán theo Bộ Luật Dân sự hiện hành đã mở rộng hơn, tức là không ch ỉ dựa vào y ếu
tố đăng ký biện pháp bảo đảm để xác lập thứ tự ưu tiên mà còn dựa vào th ứ tự
nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm . 10 Đồng thời, thứ tự ưu tiên thanh toán
cũng có thể thay đổi nếu các bên cùng nhận bảo đảm có th ỏa thuận thay đổi th ứ tự

ưu tiên thanh toán cho nhau.
Một tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ - Trong
trường hợp một trong các nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn và bên th ế chấp không
thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ này thì bên nh ận th ế ch ấp này đ ược
quyền xử lý tài sản thế chấp và có nghĩa vụ thông báo cho các bên nh ận b ảo đ ảm
khác và lúc này các nghĩa vụ được bảo đảm khác dù chưa đ ến hạn đ ều được coi là
đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. 11
Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ được bảo đảm đầu tiên đến hạn có trách nhiệm
chủ trì việc xử lý tài sản nếu các bên không có th ỏa thuận khác.
Các bên liên quan phải đạt được sự đồng thuận về m ột phương th ức xử lý tài
sản bảo đảm nhất định.
8 khoản 5, Điều 422, Bộ luật Dân sự 2015
9 Khoản 4, Điều 318, Bộ luật Dân sự 2015
10 Khoản 1, Điều 308, Bộ Luật Dân sự 2015
11 Khoản 2, Điều 296, Bộ luật Dân sự

9


2.3

Chấm dứt thế chấp
Điều 327 của Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê một danh các trường hợp chấm dứt

thế chấp theo đó trong mối quan hệ phụ thuộc với nghĩa v ụ được bảo đ ảm, th ế
chấp chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt. Đây là một căn cứ chấm d ứt
thế chấp thông thường khi đã thanh toán toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm.
Thế chấp cũng có thể chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm vẫn tồn tại trong
trường hợp việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hay được thay thế bằng biện pháp
bảo đảm khác hoặc trên cơ sở thỏa thuận của các bên. Và cuối cùng quan hệ thế

chấp mặc nhiên chấm dứt khi tài sản thế chấp đã được xử lý.

CHƯƠNG II
THỰC TIỄN VỀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN
1. Tóm tắt tình huống
10


Năm 2016, Ông TVH và bà LTL (Bên thế ch ấp) th ế ch ấp cho Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh trung tâm Sài Gòn (Bên nh ận
thế chấp) để vay vốn. Tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất t ại xã Trung L ập
Thượng, huyện Củ Chi, Tp. Hồ Chí Minh. Sau khi ký các hợp đ ồng th ế ch ấp và đ ược
cấp tín dụng thì bên thế chấp không còn khả năng chi trả theo nh ư h ợp đ ồng tín
dụng đã ký với bên nhận thế chấp. Do đó, để xử lý tài sản th ế ch ấp thì bên nh ận th ế
chấp và bên thế chấp thỏa thuận đem quyền sử dụng được th ế ch ấp ra bán đ ấu giá.
Sau khi ký hợp đồng bán đấu giá với bên th ứ ba là công ty Bán đ ấu giá D ầu khí Vi ệt
Nam thì tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được đem ra bán đấu giá theo th ủ
tục và quy trình quy định theo Luật đấu giá 2016.
2. Xử lý tài sản thế chấp
Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp - Việc xử lý tài sản bảo đảm không thể đưa
lại cho bên có quyền (bên nhận bảo đảm) một lợi ích lớn hơn lợi ích mà việc bên
bảo đảm (bên có nghĩa vụ) thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm một cách bình
thường đưa lại. Hơn nữa, trong trường hợp một nghĩa vụ được bảo đảm bằng
nhiều biện pháp bảo đảm, bên bảo đảm có thể lựa chọn giao dịch bảo đảm để xử
lý hoặc xử lý tất cả các giao dịch bảo đảm, nếu các bên không có th ỏa thu ận khác. 12
Về nội dung, Điều 303 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rõ ràng về cách x ử lý
tài sản thế chấp theo hướng cho các bên thỏa thuận về phương th ức xử lý, khi
không có thỏa thuận thì tài sản đó được bán đấu giá, ngoại tr ừ tr ường h ợp pháp
luật có quy định khác. Quy định tại Điều 303 tạo đi ều ki ện thu ận l ợi cho các bên
trong việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là khi không có th ỏa thu ận thì vi ệc bán

đấu giá tài sản được thực hiện, chỉ hạn chế đối với trường hợp pháp luật có quy
định khác.
Bán tài sản thế chấp - Đây là phương thức xử lý tài sản thế chấp được áp dụng
phổ biến nhất trong thực tế. Có thể tiến hành bán trực ti ếp (bán kín), bán công
khai hoặc bán thông qua đấu giá. Tuy nhiên trên th ực tế khi th ực hi ện vi ệc bán tài
sản gặp trường hợp không ít các chủ tài sản không hợp tác trong vi ệc th ực hi ện
12 Theo Điều 7, Nghị định 163//2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm – hướng dẫn Bộ Luật Dân sự 2005.
11


các thủ tục theo quy định của pháp luật về chuy ển quy ền s ở hữu cho bên mua. Do
đó, Điều 304 Bộ Luật Dân sự hiện hành đã có ghi nhận cụ th ể nghĩa vụ thực hi ện
các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua của ch ủ s ở hữu tài s ản và bên có
quyền xử lý tài sản.
Nhận tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên th ế
chấp - Các bên trong hợp đồng thế chấp có thể thỏa thuận trong tr ường h ợp xử lý
tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính tài sản thế chấp thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp (điểm c, khoản 1, Đi ều 303 BLDS). Đây
chính là cam kết chuyển nhượng chính thức tài s ản thế chấp cho bên nhận th ế
chấp của bên thế chấp. Đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, người
nhận thế chấp sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn li ền v ới đ ất (kho ản 4, Đi ều
49, Luật Đất đai và điểm d, khoản 1, Điều 19, Thông tư s ố 17/2009/TT-BTNMT của
Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền v ới đất đã được
sửa đổi, bổ sung năm 2010).
Cần nhìn nhận việc thỏa thuận nhận tài sản thế chấp để thay th ế cho vi ệc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp không chỉ là một lựa ch ọn đ ơn thu ần của bên
nhận thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác bởi ngay tại th ời đi ểm ký đi ều
khoản này thì việc chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp đã được quy ết đ ịnh cho

dù việc chuyển quyền sở hữu này phụ thuộc vào việc bên thế chấp có vi ph ạm hay
không vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.
Bán đấu giá tài sản thế chấp - Bán đấu giá được sử dụng nếu các bên không có
thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc trong trường hợp m ột tài
sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và khi ph ải xử lý tài s ản này,
các bên không có thỏa thuận hoặc không th ỏa thuận được v ề ph ương th ức xử lý tài
sản.
3. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về thế chấp và xử lý tài
sản thế chấp từ thực tiễn áp dụng
12


3.1 Về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền tài sản
Theo Bộ Luật Dân sự 2015 thì Quyền tài sản là quyền tr ị giá được b ằng ti ền,
bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quy ền s ử dụng đ ất
và các quyền tài sản khác.13 Bộ luật Dân sự năm 2015 không hề liệt kê những
quyền tài sản nào được phép đem đi thế chấp. Có hai v ấn đề cần được làm rõ ở
đây: Liệu tất cả các quyền tài sản đều được phép đem đi th ế ch ấp đ ể đ ảm th ực
hiện nghĩa vụ bao gồm cả các quyền tài sản gắn liền với nhân thân như quy ền yêu
cầu cấp dưỡng, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do sức khỏe, tính mạng bị xâm
phạm? Hay chỉ những quyền tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015
hoặc trong các văn bản hướng dẫn Bộ luật Dân sự năm 2015 m ới được phép đem
đi thế chấp? Các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện tại ch ỉ h ướng tới
thế chấp những tài sản là vật.14 Duy nhất chỉ có hai loại quyền tài sản được nhắc
đến có thể dùng để thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền đòi nợ được ghi nhận
trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
3.2 Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền tài sản
Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và một số văn bản pháp luật khác 15 không
hề quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp các quy ền tài s ản

khác mà không phải quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng. Căn cứ vào Đi ều 401
Bộ luật Dân sự 2015 “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực tại thời điểm
giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp lu ật có quy đ ịnh khác ” thì có
thể suy ra: Những hợp đồng thế chấp tài sản còn lại có hiệu l ực t ại th ời đi ểm giao
kết hay không? Do đó, cần phải có các quy định cụ thể vấn đề này đ ể có c ơ s ở pháp
lý rõ ràng khi xử lý những tranh chấp liên quan, đ ặc bi ệt là các h ợp đ ồng th ế ch ấp
tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ; hợp đồng thế chấp quy ền tài s ản
hình thành trong tương lai…
13 Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015
14 Nguyễn Hoàng Long, Một số vướng mắc về thế chấp quyền tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015 , Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật (truy cập lần cuối ngày 22/5/2018)
/>15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP

13


3.3

Về định giá tài sản thế chấp
Giá của tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý do các bên th ỏa thu ận, nhưng nếu

không thỏa thuận được thì quyền lựa chọn cơ quan chuyên môn có thẩm quy ền
định giá chưa được pháp luật quy định cụ thể. Hoặc trường hợp giá đã đ ịnh nh ưng
khô ng thể bán được tài sản thì có đặt ra vấn đ ề hạ giá không, ch ủ th ể nào có quy
ền và tỷ lệ của mỗi lần hạ giá là bao nhiêu cũng là nh ững n ội dung còn b ỏ ng ỏ c ủa
pháp luật hiện hành khi quy định về xử lý tài sản thế chấp.
3.4

Về giao tài sản bảo đảm để xử lý
Người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên

nhận bảo đảm để xử lý. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì
bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết 16. Trình tự và thủ tục cụ thể
liên quan đến vấn đề này thì các văn bản hướng dẫn thi hành ch ưa có quy đ ịnh d ẫn
đến quyền của bên nhận thế chấp trên tài sản thế chấp chưa được pháp lu ật b ảo
vệ như quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp.
3.5

Về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không th ế ch ấp tài s ản g ắn li ền

với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản g ắn li ền với đất thì tài
sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ tr ường hợp có th ỏa thu ận
khác.”17
Theo quy định trên thì theo đó “tài sản gắn liền v ới đ ất cũng thu ộc tài s ản th ế
chấp” nên bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được ưu tiên không ch ỉ đối v ới
khoản tiền thu được từ quyền sử dụng đất mà còn được ưu tiên cả đối v ới kho ản
tiền thu được từ tài sản gắn liền với đất. Với tinh thần quy định trên thì r ất b ất l ợi
đối với các chủ nợ không có biện pháp bảo đảm “ ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng
đất cho B đồng thời A có chủ nợ khác là C và D. Tài sản gắn li ền v ới đ ất là “tài s ản
bảo đảm” và như vậy B sẽ được ưu tiên thanh toán đối với cả tài sản g ắn li ền v ới
quyền sử dụng đất mặc dù không có thỏa thuận (quyền l ợi C và D không đ ược b ảo
16 Điều 301 Bộ Luật Dân sự 2015.
17 Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015.

14


đảm vì B đã được ưu tiên thanh toán mặc dù không có th ỏa thu ận v ề th ế ch ấp tài
sản gắn liền với đất”18

3.6

Về một số loại tài sản thế chấp cụ thể

3.6.1 Tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xu ất kinh
doanh
Quy định "quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài
sản đã hình thành từ số tiền thu được trở thành tài s ản thế chấp thay th ế cho s ố
tài sản đã bán " đã vô tình chuyển biện pháp bảo đảm đang có tính "v ật quy ền" tr ở
thành có tính "trái quyền", tức là làm giảm độ an toàn của bi ện pháp b ảo đ ảm đã
được xác lập giữa các bên.
3.6.2 Thế chấp quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp.
Khi một cá nhân, pháp nhân góp vốn vào một doanh nghi ệp thì s ố v ốn góp sẽ
là tài sản của doanh nghiệp. Cá nhân, pháp nhân góp vốn có quy ền tài s ản t ương
ướng với phần vốn góp đã góp vào doanh nghiệp. Quyền của thành viên công ty
TNHH hai thành viên trở lên, “Định đoạt phần vốn góp của mình bằng cách chuy ển
nhượng một phần hoặc toàn bộ, tặng cho và cách khác theo quy đ ịnh c ủa pháp lu ật
và Điều lệ công ty”.19 Điều này có nghĩa cho phép thành viên công ty TNHH hai thành
viên trở lên được định đoạt phần vốn góp của mình bằng cách chuy ển nh ượng,
tặng cho và cách khác theo quy định của Đi ều lệ công ty. V ấn đ ề đ ặt ra là n ếu đi ều
lệ công ty cho phép thành viên công ty được phép dùng quy ền đ ối v ới ph ần v ốn
góp của mình đi thế chấp thì có vi phạm pháp luật không? N ếu có tranh ch ấp sẽ
giải quyết như thế nào? Rõ ràng hơn, với công ty hợp danh Luật Doanh nghi ệp cho
phép thành viên góp vốn được sử dụng quyền đối với phần vốn góp của h ọ đi th ế
chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. 20Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có các văn bản
hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp trên.
4. Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp tài sản
4.1 Kiến nghị liên quan đến tài sản thế chấp
18 Đỗ Văn Đại, Những điểm mới của Bộ Luật Dân sự 2105, NXB. Hồng Đức (2016), tr. 343-344.
19 Khoản 6 Điều 50 Luật Doanh Nghiệp năm 2014

20 Khoản 1 Điều 182 Luật Doanh nghiệp 2014

15


Thứ nhất, pháp luật cần ghi nhận quyền của bên nhận thế chấp đối với tài
sản thế chấp là một loại vật quyền hạn chế và được xếp ở phần tài s ản và quy ền
sở hữu trong cấu trúc của Bộ luật Dân sự.
Thứ hai, cần có những quy định để hạn chế tối đa những rủi ro cho bên nhận
thế chấp khi thẩm định quyền sở hữu của tài sản thế chấp. Pháp luật Vi ệt Nam
hiện hành cần ban hành Luật đăng ký bất động sản quy đ ịnh v ề đăng ký xác l ập
quyền và đăng ký biến động quyền đối với bất động sản. Sự ra đ ời của Lu ật này sẽ
giúp cho việc hoàn thiện "hồ sơ pháp lý " của các bất động s ản, th ể hi ện đ ầy đủ
quá trình biến động về bất động sản, về chủ sở hữu và chủ s ử d ụng b ất đ ộng s ản
đó; xây dựng dữ liệu thông tin tập trung về quyền sử dụng đất và tài s ản gắn li ền
với đất.21
Thứ ba, pháp luật cần quy định đăng ký thế chấp là thủ tục bắt buộc đ ể công
bố quyền trên tài sản thế chấp và phân biệt với thời điểm phát sinh hi ệu lực của
hợp đồng thế chấp. Cần phải có sự kết nối thông tin trực tuyến gi ữa các cơ quan
công chứng với nhau và giữa cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký đ ể đ ảm b ảo
tính công khai, minh bạch liên quan đến tài sản thế chấp.
Thứ tư, cần có quy định về mối quan hệ giữa bên có nghĩa vụ v ới bên th ế
chấp trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc
thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Thứ năm, cần quy định cụ thể về điều kiện riêng đối với động s ản và tài s ản
hình thành trong tương lai trở thành tài sản thế chấp. Đối với tài sản th ế ch ấp là
động sản, pháp luật cần giới hạn các loại động sản có th ể thế chấp, đó là những
động sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc những động sản có th ể mô tả đ ược đ ể
đăng ký thế chấp đối với tài sản đó.
Thứ sáu, cần có quy định hướng dẫn cụ thể về tài sản thế chấp là hàng hóa

luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
4.2

Kiến nghị liên quan đến xử lý tài sản thế chấp

21 Vũ Thị Hồng Hạnh, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam
hiện hành, Luận án Tiến sĩ, 2013.

16


Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức mạnh
cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản th ế ch ấp đ ể x ử lý: Pháp
luật hiện hành cần trao cho bên nhận thế chấp quy ền truy đòi tài s ản t ương ứng
như quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp.
Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi vi ệc xử lý
tài sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án: Tòa án có th ể ra
quyết định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử nếu bên nhận th ế
chấp đã cung cấp đầy đủ 2 bằng chứng tại Tòa: (i) h ợp đ ồng th ế ch ấp có hi ệu l ực
và bằng chứng về hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên vay; (ii) văn b ản xác nh ận bên
thế chấp đã không giao tài s ản để xử lý khi đã quá hạn trong thông báo thu gi ữ tài
sản mà không có lý do chính đáng.
Thứ ba, pháp luật cần có hướng dẫn thứ tự các bước để xử lý tài sản th ế
chấp.
Thứ tư, pháp luật cần xây dựng quy tắc xác định thứ tự ưu tiên rõ ràng đ ối
với số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp.
Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế ch ấp khi bên
thế chấp là pháp nhân bị phá sản.
Thứ sáu, pháp luật cần xây dựng các quy định bảo vệ quyền của bên th ế
chấp trong quá trình xử lý tài sản thế chấp (quyền gửi đơn đến Tòa án phản đối

quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp nếu cung cấp đ ược các ch ứng c ứ v ề s ự
lạm quyền của bên nhận thế chấp hay có những sai sót trong quá trình xử lý tài sản
thế chấp gây thiệt hại cho mình).
Thứ bảy, pháp luật cần quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp trong
trường hợp bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để phạm tội hoặc vi phạm các quy
định hành chính.

KẾT LUẬN
17


Biện pháp thế chấp tài sản ngày càng đóng vai trò quan tr ọng trong các giao
dịch dân sự, một mặt nó giúp cho những người đi vay có th ể ti ếp c ận được ngu ồn
vốn vay từ những người có nhu cầu cho vay. Mặt khác, vi ệc nh ận th ế ch ấp tài s ản
sẽ giúp cho bên cho vay hạn chế được rủi ro bằng cách chủ đ ộng th ực hi ện nh ững
biện pháp tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp của bên đi vay khi đ ến h ạn th ực
hiện nghĩa vụ trả nợ mà bên đi vay không trả hoặc trả không đầy đủ. Xu ất phát từ
nhu cầu thực tiễn đó, các hợp đồng thế chấp vay vốn được xác l ập ngày càng nhi ều
về số lượng, kéo theo đó là hệ quả pháp lý có liên quan cũng ngày m ột tăng lên. Vì
lẽ đó, việc hoàn thiện các quy định pháp luật v ề thế chấp quy ền tài s ản đ ể đ ảm
bảo thực hiện nghĩa vụ là một việc làm quan trọng và cần thiết.
Xét một cách tổng thể, Bộ Luật Dân sự 2015 đã có nhi ều s ửa đổi, b ổ sung
liên quan đến vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đó là các b ổ sung v ề v ấn đ ề
hiệu lực đối kháng với người thứ ba, xử lý tài sản bảo đảm, giao tài s ản b ảo đ ảm
để xử lý, quyền nhận lại tài sản bảo đảm… Về cơ bản, chế định thế chấp tài s ản
của Việt Nam đã giải quyết được các vấn đề phát sinh trong loại hình giao d ịch b ảo
đảm này. Tuy nhiên các quy định hiện hành cũng ch ưa đ ề c ập m ột cách đ ầy đ ủ các
khía cạnh của thế chấp quyền tài sản. Hy vọng sẽ có các quy định m ới hoàn thi ện
hơn, rõ ràng hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật
1. Bộ Luật Dân sự 2015;
2. Luật Đất đai 2013;
18


3. Luật Đấu giá 2016;
4. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm;
5. Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định s ố
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
Các tài liệu tham khảo
6. Đỗ Văn Đại (chủ biên), 2016, Bình luận khoa học: Những điểm mới của Bộ
Luật Dân sự 2015, NXB. Hồng Đức;
7. Vũ Thị Hồng Yến, 2013, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ, Trường đại
học Luật Hà Nội, Việt Nam;
8. Nguyễn Hoàng Long, Một số vướng mắc về thế chấp quyền tài sản theo Bộ
luật Dân sự năm 2015, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,
/>ItemID=361
9. Trương Thanh Đức, Bình luận về những bất cập của pháp luật giao dịch bảo
đảm, Trường đại học Kiểm sát Hà Nội,
/>10. Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư Pháp), 2011, Thực tiễn thi

hành và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với các quy đ ịnh c ủa
Luật Đất đai năm 2003 về thế chấp quyền sử dụng đất,
/>
19