Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay

Chương 6: Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay
I. Các loại đảm bảo nợ vay
- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là đảm bảo tiền vay là việc tổ chức tín
dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và
pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay
- Để đảm bảo nợ vay có hiệu quả thì tài sản đảm bảo phải:

Giá trị đảm bảo phải lớn hơn giá trị được đảm bảo

Tài sản đảm bảo phải có thể chuyển ra tiền

Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền sử
lý tài sản dùng làm đảm bảo nợ vay
- Bảo đảm tín dụng có thể dưới hình thức là:

Tài sản thế chấp

Tài sản cầm cố

Tài sản hình thành từ vốn vay

Từ bảo lãnh của bên thứ 3

1. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp
-
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản
của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả nợ vay.
-
Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi luật dân sự và luật đất đai. Theo hai
luật này thì thế chấp có hai loại:


Thế chấp bằng bất động sản

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
1.1 Thế chấp bất động sản
-
Bất động sản là những tài sản không di dời được,như nhà ở, cơ sở sản xuất
kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh
doanh.
-
Tất cả bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức đều có
thể sử dụng để thế chấp vay vốn.
- Hai bên sẽ tiến hành định giá tài sản thế chấp và ký hợp đồng thế chấp có
công nhận của phòng công chứng

1.2 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
- Ở VN đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và
thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
kinh tế ... Sử dụng ổn định lâu dài.
2. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố
- Cầm cố là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của mình
cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
- Tài sản cầm cố có thể bao gồm những loại tài sản sau:

Tài sản hữu hình như xe cộ, máy móc, hàng hóa ,vàng bạc, tàu biển ...

Tiền trên tài khoản tiền gởi hoặc ngoại tệ

Giấy tờ có giá như cổ phiếu , trái phiếu, thương phiếu


Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp...

Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố

3. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay
- Bảo đảm tiền vay từ tài sản hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các
trường hợp sau:

Tài sản phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng;
xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch

Đối với tài sản là vật tư, hàng hóa, ngoài việc có đủ điều kiện theo khoản
nói trên thì NH còn phải có khả năng quản lý, giám sát.

Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, khách hàng
vay phải cam kết (bằng văn bản) mua bảo hiểm khi tài sản đã được hình
thành đưa vào sử dụng.

4. Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh
- Bảo lãnh là việc bên thứ ba (người bảo lãnh) cam kết với bên cho vay sẽ thực
hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn thanh
toán mà người đi vay không trả nợ hoặc không có khả năng trả nợ
- Bảo lãnh có thể chia thành hai lọai:

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

Bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể - chính trị xã hội cho bên đi
vay

II. Mục tiêu và nội dung thẩm định TSĐB

1. Mục tiêu
-
Mục tiêu của thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay là đánh giá một cách chính xác và
trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết.
-
Mục tiêu này phụ thuộc vào tính pháp lý và giá thanh lý tài sản trên thị trường.
2. Nội dung
2.1 Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay
-
Các tài sản có đăng ký quyền sở hữu như là: Nhà xưởng, đất đai, phương tiên
vận tải ... Khi thẩm định thì cần nghiên cứu và xem xét tính chân thực của giấy
đăng ký sở hữu.
- Các tài sản không đăng ký quyền sở hữu như là: Hàng hóa, vàng bạc, ngoại
tệ ... thẩm định loại này phức tạp hơn loại trên nhiều.

2.2 Thẩm định giá thị trường của tài sản đảm bảo nợ vay
- Tài sản hữu hình: Nhà cửa, máy móc, thiết bị ... để xác định giá thị trường thì
cần thực hiện các bước như sau:

Ước lượng dòng tiền kỳ vọng tạo ra từ tài sản

Ước độ mức độ rủi ro dựa vào đó quyết định lãi suất chiết khấu phù hợp
- Các tài sản tài chính đảm bảo nợ vay chính là các chứng khoán, trái phiếu chính
phủ mà khách hàng cầm cố vay vốn NH

Định giá các nợ vay
Công thức:
( )
( )
t

t
atap
m
k
n
k
k
−
−
=
+−
=+=
∑
11
1
1
Trong đó:
- a: Số tiền thanh toán hàng năm
- t: Lãi suất
- m: Thời gian đáo hạn
- p: Giá nợ vay được định giá
(*): Cuối kỳ có thể là hàng tuần, tháng, năm …
Ví dụ 01:
Doanh nghiệp vay 5 tỉ đồng với lãi suất 10% trong thời hạn 10 năm, thanh toán trả
góp hàng năm và bằng nhau. Tính số tiền phải thanh toán hàng năm.
Sau khi nhận kỳ thứ 5, chủ nợ bán nợ vay này trên thị trường theo lãi suất là 12%
thì giá bán sẽ là bao nhiêu. Tính định giá nợ vay.
A. Địnhgiá “Nợ vay thanh toán cuối kỳ (*) với số tiền bằng nhau. Lãi trên dư nợ
giảm dần