Đánh Giá Công Tác Bồi Thường, Giải Phóng Mặt Bằng Và Ảnh Hưởng Đến Cuộc Sống Của Người Dân

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THUỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUỘC SỐNG CỦA
NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN DŨNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THUỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUỘC SỐNG CỦA
NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào. Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước
phòng đào tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2019
Học viên

Nguyễn Tuấn Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt
tình và sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân cũng như tập thể, tạo điều
kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin
gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, những người đã tận
tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Cảm ơn các thầy cô
của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài
nguyên, những người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp
nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường.
Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo
mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2019
Tác giả

Nguyễn Tuấn Dũng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài. ......................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu ......................................................... 3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................. 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 4
1.1.1. Bồi thường, hỗ trợ. .................................................................................. 4
1.1.2. Tái định cư. ............................................................................................. 5
1.1.3. Giá đất. .................................................................................................... 5
1.1.4. Định giá đất và định giá bất động sản. .................................................... 6
1.2. Đặc điểm, vai trò và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .......................................................... 7
1.2.1. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................... 7
1.2.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất ................................................................................................................ 9
1.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 11
1.3. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước và tổ chức
quốc tế ............................................................................................................. 13
1.3.1. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước .................................. 13
1.3.1.1. Trung Quốc. ....................................................................................... 13
1.3.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài
trợ (WB và ADB). ........................................................................................... 17
1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam qua các giai đoạn ................................................................. 19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iv

1.4.1. Thời kỳ trước 1987................................................................................ 19
1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993 ......................................................................... 21
1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003 ......................................................................... 22
1.4.4. Thời kỳ từ 2003 đến tháng 7/2014. ....................................................... 24
1.4.5. Thời kỳ từ tháng 7/2014 đến nay. ......................................................... 26
1.5. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số tỉnh và tại
tỉnh Yên Bái .................................................................................................... 28
1.5.1. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Tuyên
Quang .............................................................................................................. 28
1.5.2. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh
Vĩnh Phúc ........................................................................................................ 30
1.5.3. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Phú Thọ 31
1.5.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Yên Bái 35
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 36
2.2. Nôi dung nghiên cứu ................................................................................ 36
2.2.1. Đánh giá được về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản
lý đất đai của thành phố Yên Bái; ................................................................... 36
2.2.2. Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án ............. 36
2.2.3. Trên cơ sở khảo sát ý kiến của người dân bị thu hồi đất của 02 dự án
đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án ; ..... 36
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn
trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa bàn nghiên
cứu. .................................................................................................................. 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 37

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: .................................................. 37
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: ................................................... 38
2.3.3. Phương pháp thống kê so sánh: ............................................................ 38
2.3.4. Phương pháp chuyên gia: ...................................................................... 38
2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu: ................................................................... 38
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 39
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác quản lý, sử
dụng đất của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.............................................. 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Yên Bái ........................................... 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái ............................... 44
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển của thành phố Yên Bái ............. 46
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái .............................. 47
3.1.5. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Yên Bái ................ 52
3.2. Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự án nghiên cứu54
3.2.1. Khái quát chung về quy mô 02 dự án nghiên cứu ................................ 54
3.2.2. Hiệu quả của dự án mang lại. ................................................................ 54
3.2.3. Các văn bản liên quan của 02 Dự án nghiên cứu .................................. 55
3.2.4. Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại hai
dự án. ............................................................................................................... 59
3.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của hai dự án
thông qua khảo sát ý kiến của người dân thu hồi đất. ..................................... 65
3.4. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 76

1. Kết luận ....................................................................................................... 76
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng Phát triển châu Á

BT, HT, TĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT - XH

Kinh tế - xã hội

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 của TP Yên Bái ... 48
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 của thành phố
Yên Bái ............................................................................................................ 50
Bảng 3.3. Một số chỉ tiêu cơ bản của hai dự án .............................................. 59
Bảng 3.4. Kết quả thu hồi đất của 02 dự án .................................................... 60
Bảng 3.5. Bảng giá đất cụ thể tại 2 dự án ....................................................... 61

Bảng 3.6. Bảng tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 2 dự án ...... 62
Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất của 2 dự án .. 64
và các hộ đủ điều kiện tái định cư ................................................................... 64
Bảng 3.8. Kết quả điều tra về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ... 66
Bảng 3.9. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ......... 68
Bảng 3.10. Tài sản sở hữu của các hộ trước và sau khi thu hồi đất ................ 69
Bảng 3.11. Việc làm của các hộ sau khi bị thu hồi đất ................................... 70
Bảng 3.12. Giá đất được thay đổi trước và sau khi thực hiện dự án............... 70
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của dự án tới giá trị quyền sử dụng đất ..................... 71
Bảng 3.14. Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của
các hộ dân sau công trình hoàn thành. ............................................................ 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh; trong thời
kỳ hiện nay, đất đai thêm những chức năng có ý nghĩa vô cùng quan trọng là tạo
nguồn vốn và thu hút đầu tư phát triển.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng
phát triển.

Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, nhiều dự án như các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, các khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang
đô thị, khu dân cư nông thôn… đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy,
để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng.
Trong điều kiện đất đai ngày càng khan hiếm hiện nay, công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng càng khẳng đóng vai trò quan trọng và là điều
kiện cần để các công trình, dự án đầu tư xây dựng có thể bắt đầu. Nhiều công
trình, dự án đã bị kéo dài, không thực hiện đúng tiến độ do nhiều nguyên nhân
khác nhau. Do đó, sự thống nhất của các cấp, các ngành và sự đồng thuận của
người dân là yếu tố không thể thiếu và là kết quả sự thành công của các công
trình, dự án.
Trong những năm qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cả
nước đã đạt được những hiệu quả nhất định, góp phần vào việc phát triển kinh tế
- xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

nhau, vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập trong việc thực hiện chính sách này đã và
đang làm tiến độ của các công trình kéo dài và hiệu quả đầu tư của các dự án hạn
chế, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc
biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang chiếm tỷ lệ khá cao chủ
yếu khiếu kiện về chính sách thu hồi đất, giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vấn
đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề nóng
hổi trong dư luận và được nhiều người quan tâm vì trên thực tế công tác này còn

nhiều vướng mắc đang gây bức xúc trong dư luận, xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn
định đời sống, sản xuất, ... của người dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai
các dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai.
Cũng như cả nước, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái trong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi Luật Đất đai
năm 2013 có hiệu lực đã đạt được một số kết quả nhất định, góp phần thực hiện
các dự án đầu tư, nhất là các dự án đường giao thông và các dự án chỉnh trang
khu dân cư nông thôn và khu dân cư đô thị trong thành phố. Mặc dù vậy, công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập gây ảnh
hưởng không nhỏ đến cuộc sống của người dân, làm chậm tiến độ triển khai các
dự án đầu tư. Do vậy, cần nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện để chỉ ra
những ưu điểm, những tồn tại và nguyên nhân trong công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và thu hồi đất thực hiện các dự án
giao thông và chỉnh trang khu dân cư nói riêng làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn
thiện công tác này trong thời gian tới.
Xuất phát từ thực tiễn trên, với sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Ngọc Nông, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
bồi thường, giải phóng mặt và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân bị
thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái”

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

2. Mục tiêu nghiên cứu.
- Trên cơ sở kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 02 dự
án: Dự án cầu Tuần Quán tại xã Giới Phiên, thành phố Yên Bái (sau đây gọi

tắt là dự án 1) và Dự án thu hồi đất để quản lý theo quy hoạch quỹ đất hai bên
đường Tránh Ngập thành phố Yên Bái (Khu 1) tại phường Đồng Tâm và xã
Tân Thịnh, thành phố Yên Bái (sau đây gọi tắt là dự án 2) đánh giá kết quả
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Trên cơ sở khảo sát ý kiến của người dân có đất bị thu hồi tại 02 dự án:
Dự án 1 và dự án 2 tổng hợp phân tích ảnh hưởng công tác BT, GPMB đến
cuộc sống của người dân.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần khắc phục những tồn tại, khó khăn
trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tại thành phố Yên Bái.
3. Ý nghĩa của đề tài.
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học,
biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoành thành luận văn.
- Nắm chắc các quy định, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và áp dụng các quy định đó vào thực tế tại địa phương.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Những đánh giá và giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên
Bái có thể được các cấp, các ngành trên địa bàn nghiên cứu tham khảo trong
quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, luận văn
cũng có thể là tài liệu tham khảo của sinh viên và những người khác quan tâm
đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định:
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang
sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá
nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu
nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó
Việc xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được
thực hiện theo Điều 3 Thông tư số 33/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các
thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
1.1.1. Bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường được hiểu là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Việc bồi
thường thiệt hại có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật
chất khác...) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận
giữa các chủ thể.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

Theo Pháp luật đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm bồi
thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi. Cụ thể,
theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất được hiều là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diên tích đất thu hồi
cho người sử dụng đất. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi như
nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ và tài sản khác gắn
liền với đất được hiểu là việc bù đắp lại những tổn thất, thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất (Đào Trung Chính, 2014).
Theo khoản 13 và khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi
phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến
thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
1.1.2. Tái định cư
Theo pháp luật đất đai tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến
sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà
nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái
định cư.
1.1.3. Giá đất
Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá
đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị

trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối
đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước
(chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các
giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất
thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Xây dựng Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định giá (định kỳ 05 năm một lần);
- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy
định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điểu 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật
Đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi NHà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.4. Định giá đất và định giá bất động sản
* Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng

giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định
giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá
đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là
sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản
thông thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

* Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng
đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi
theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy,
việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại
thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài
sản gắn liền với đất.
Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác
là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền
với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau.
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là
nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện

trong công tác bồi thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi
thường phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của
mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ.
1.2. Đặc điểm, vai trò và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Tính phức tạp: Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng
họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa
dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều
cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Đối với đất ở lại càng phức tạp
hơn do những nguyên nhân như đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp
với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là
ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với
chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình
trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; thiếu quỹ đất
do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa
đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán
nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh

nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên
họ không muốn di chuyển bàn giao mặt bằng cho dự án.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do đó, tại mỗi khu vực, tại từng dự án, công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có những đặc điểm riêng
chịu tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường. Những
yếu tố này tác động đến quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do vậy,
những quy định, giải pháp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đa dạng và
phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể
(Phạm Phương Nam, 2013).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

1.2.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
Đảm bảo lợi ích công cộng: Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo
được một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, đảm bảo an ninh quốc phòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát
triển các cơ sở kinh tế, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh,
khu đô thị, khi vui chơi giải trí, công viên cây xanh... Qua đó làm tăng thêm

khả năng thu hút đầu tư, các nhà đâu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ
phát triển kinh tế. Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt
làm tăng tiến độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu
kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất
công nghiệp, dịch vụ. Khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu
hẹp, Nhà nước thực hiện các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất
sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới.
Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang
làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ.
Đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và của người thu hồi
đất: Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào
các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là
trong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị
thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất
lại rơi vào tình trang khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất
hoặc mất nhà ở. Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư,
việc quy hoạch khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh
hoạt của người dân dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định
cư, chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

người dân phải tái định cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của

Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho
việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo
vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, bồi hoàn cho họ những
thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra. Góp
phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội: Bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng trong sự phát triển
của đất nước. Các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể nói công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả thì
công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa. Quá trình thực hiện công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người
dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của
người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có
thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc
làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời
sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách
nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản
tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ
dàng mắc phải các tệ nạn xã hội. Việc thu hồi đất không đúng mục đích, các
dự án treo dẫn đến mất đất sản xuất, người dân không có việc làm đây là một
trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân bị kích động bởi các
thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân
dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì vậy, vai trò của công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư rất quan trọng, công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư với mục
tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng
mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho người dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

11

sau khi bị thu hồi đất (Anh Phương, 2008). Việc giải quyết các tranh chấp,
khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ,
tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn
định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài,
vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một thực trang đang diễn ra.
Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn
định về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do
vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn
định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã
hội.
1.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.2.3.1. Chính sách, pháp luật
Đây là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Chính sách áp dụng ở đây
chúng ta bàn đến là chính sách về giá đất và chính sách về tái định cư. Hầu
hết các vụ khiếu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng đều có liên quan đến
hai chính sách này. Ta biết rằng việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng suy cho
cùng là hành vi mang tính cưỡng chế. Đối với người dân Á Đông trong đó có
Việt Nam, coi nhà và đất là tài sản quan trọng nhất của một gia đình. Do đó
khi bắt buộc phải di dời khỏi ngôi nhà của mình, cũng tức là gia đình mất đi
tài sản quan trọng nhất, người dân luôn yêu cầu một sự bồi thường thỏa đáng.
Khi lập kế hoạch về chính sách giá đất bồi thường, nếu cơ quan quản lý
không đưa ra một phương án chính xác về giá đất thì rất dễ gây ra sự phản đối
từ phía người dân. Trong thực tế đã có không ít vụ việc gây xôn xao dư luận
liên quan đến những người trong diện giải phóng mặt bằng, đã có hành vi biểu
tình, chống đối, khiếu kiện cấp cao, tố cáo cơ quan quản lý giải phóng mặt

bằng đưa ra giá bồi thường không thỏa đáng. Quan trọng hơn, việc đưa ra giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

bồi thường không thỏa đáng sẽ dẫn tới việc người dân cho rằng, cơ quan quản
lý giải phóng mặt bằng có hành vi quan liêu, tham nhũng. Như vậy, ta thấy
rằng, bước quan trọng nhất khi tiến hành giải phóng mặt bằng, đó là xác định
được mức bồi thường thỏa đáng cho những người trong diện bị giải tỏa. Làm
tốt điều này sẽ giúp cho việc giải phóng mặt bằng tránh được những rắc rối
phát sinh từ phía người dân, giúp giảm thời gian và công sức khi tiến hành
giải phóng mặt bằng (Đào Trung Chính, 2014).
1.2.3.2. Yếu tố tâm lý người bị thu hồi đất
Văn hóa của người Việt Nam dù ở nông thôn hay thành thị, đều mang ít
nhiều tính chất của văn hóa làng xã. Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là
việc tâm lý của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống
xung quanh mình, hay còn gọi là “hàng xóm láng giềng”. Ta có thể thấy trên
thực tế đã xảy ra những tình huống như thế này: Một hộ gia đình trong diện
giải tỏa không đồng ý với mức bồi thường, đã quyết định khiếu nại để được
bồi thường với mức giá cao hơn. Hàng xóm của gia đình này, những hộ dân
cũng trong diện giải tỏa, thấy hộ gia đình kia có khả năng được bồi thường
với mức giá cao hơn, cũng đâm đơn khiếu nại. Kết quả là tất cả các hộ dân
thuộc diện giải tỏa đều có đơn khiếu nại, khiếu kiện về mức giá bồi thường.
Mặc dù những rắc rối này có thể giải quyết bằng con đường pháp lý và biện
pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, các phương pháp này mất nhiều thời gian và gây
mất lòng tin của người dân vào các dự án thu hồi đất của nhà nước sau này.
Để hạn chế những rắc rối phát sinh từ tâm lý của người dân, chúng ta nên có

những biện pháp hạn chế trước khi chúng phát sinh, ví dụ như là việc mở các
buổi tuyên truyền, gặp gỡ trực tiếp những người dân trong diện giải tỏa; Nâng
cao công tác tuyên truyền đến cơ sở, đặc biệt là tuyên truyền, phổ biến tính
đúng đắn của việc thu hồi đất, bàn giao mặt bằng đến những người có uy tín
trong khu vực giải tỏa, ví dụ như trưởng thôn, tổ trưởng dân phố… (Đào
Trung Chính, 2014)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

1.2.3.4. Mục đích thu hồi đất
Mục đích thu hồi đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật
về đất đai. Tuy đã được quy định trong pháp luật nhưng không phải cứ thu hồi
theo đúng pháp luật là được người dân ủng hộ. Trong một số trường hợp,
người dân tự nguyện bàn giao đất, thậm chí hiến đất nếu mục đích thu hồi để
sử dụng cho các mục đích công cộng phục vụ chính những người đã bàn giao
lại đất. Nhưng cũng có nhiều trường hợp, mặc dù thu hồi đúng theo mục đích
mà pháp luật quy định nhưng vẫn vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía những
người dân, ví dụ như nhiều dự án thu hồi đất ruộng của người nông dân để
làm sân gôn. Đây rõ ràng là những dự án nhằm phục vụ và phát triển ngành
du lịch, nhưng những dự án này đã vấp phải vô số những luồng dư luận chỉ
trích. Như vậy ta thấy rằng, mục đích khi thu hồi đất đúng pháp luật là chưa
đủ. Để người dân hiểu và tự nguyện làm theo kế hoạch thu hồi đất cần phải có
kế hoạch, giải thích cho người dân hiểu về mục đích đúng đắn của việc thu
hồi đất, từ đó việc thu hồi và bàn giao đất mới có thể tiến hành được thuận lợi
(Đào Trung Chính, 2014).
1.3. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước và tổ chức

quốc tế
1.3.1. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước

1.3.1.1. Trung Quốc
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho
người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Theo pháp luật đất đai Trung Quốc thì chỉ có
Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông
nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết
định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở
hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Về trách nhiệm bồi thường:
Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có
trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả.
Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà
nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất
đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị
thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới
khi bị mất đất nông nghiệp (Nguyễn Thắng Lợi, 2008)
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai,

tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền
bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định.
Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo
cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở
Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản
tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở
khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở
cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi
được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng
trong diện giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi
của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường. Về
tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai
ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu
đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả. Về
cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn để nhà ở cho dân
sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền
này được xác được định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch
giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả
(Nguyễn Thắng Lợi, 2008). Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và

TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị
giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án.
1.3.1.2. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân;
định giá bồi thường. Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án.
Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thườngvới giá
rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà
nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thườngvới mức cao hơn giá thị trường (Đào
Trung Chính, 2014). Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức
sở hữu tư nhân về đất đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức
lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận
về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng.
Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an
ninh quốc phòng. Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án,
duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy
định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự
đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16

tự đưa ra tòa án. Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng

bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân
đã hiểu và chấp hành các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà
nước (Đào Trung Chính, 2014).
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: Căn cứ vào giá do một Uỷ
ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển
nhượng bất động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di
chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến
đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp... Tuy nhiên cũng có
trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không
nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu
nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết.
Việc chuẩn bị khu TĐC được chính quyền, Nhà nước quan tâm đúng
mức, luôn đáp ứng đầy đủ nhu cầu, luôn ở thế chủ động. Sự thống nhất trong
chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về
trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề, cũng góp phần
đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1.3.1.3. Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu
tư nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỉ trọng lớn nhất (gần
90 %), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ
theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước
ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở.
Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng cho thuê của Nhà nước.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành
thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn
đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ. Không có trường hợp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN