Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố hà nội)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
(NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, 2020


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
(NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)
Ngành: Chính sách công
Mã số: 9 34 04 02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. GS.TS ĐẶNG NGUYÊN ANH
2. PGS.TS NGUYỄN ĐỨC VINH

HÀ NỘI, 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những tƣ
liệu và số liệu trong luận án là trung thực. Đề tài nghiên cứu và các kết quả
chƣa đƣợc ai công bố.
Tác giả luận án

Hoàng Vũ Linh Chi


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ..................................... 12
1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc ............................................................. 12
1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ................................................................ 22
1.3. Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu ........................................................ 31
Chƣơng 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO
NGƢỜI THU NHẬP THẤP ................................................................................... 34
2.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................. 34
2.2. Vận dụng lý thuyết vào nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời
thu nhập thấp ...................................................................................................... 48
2.3. Vai trò của chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp .................... 51
2.4. Nội dung đánh giá và các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................ 54
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI .............................................................................. 62
3.1. Khái quát về quá trình hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội

cho ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội ..................................................................... 62
3.2 Nội dung chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ........................ 68
3.3. Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp từ
trƣờng hợp thành phố Hà Nội dƣới góc nhìn của đối tƣợng thụ hƣởng ............. 76
3.4. Nguyên nhân của những hạn chế ............................................................... 109
Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ....................................................................... 118
4.1. Định hƣớng hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp118
4.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ... 120
4.3. Một số kiến nghị ........................................................................................ 137
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 144
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ....... 147
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 148
PHỤ LỤC ............................................................................................................... 160


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

NHCSXH

Ngân hàng chính sách xã hội

NOXH

Nhà ở xã hội

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân

TNT

Thu nhập thấp

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

UNHABITAT

Chƣơng trình Định cƣ con ngƣời Liên hợp quốc

WB

Ngân hàng Thế giới

OECD

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng 3.1: Dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2008-2018 .......................................... 69
Bảng 3.2: Diện tích, dân số và mật độ dân số của Hà Nội ........................................ 69
Bảng 3.3: Những thay đổi về các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng chính sách qua
thời gian ............................................................................................................ 75

Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu ngƣời của Việt Nam thời kỳ 2013-2018 ................. 78
Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình.... 78
Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm ngũ
phân vị trong giai đoạn 2012-2018................................................................... 79
Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo
nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 ................................................. 79
Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả..................................................................... 80
Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm nhà ở xã hội ..... 80
Bảng 3.10: Nghề nghiệp của ngƣời trả lời lúc mua nhà ở xã hội ............................. 82
Bảng 3.11: So sánh lãi và gốc phải trả ngân hàng .................................................... 87
Bảng 3.12 Khoảng cách tiếp cận dịch vụ cơ bản và nơi làm việc tại các khu nhà
ở xã hội ............................................................................................................. 88
Bảng 3.13. Hội nhập xã hội với hàng xóm tại các khu nhà ở xã hội ........................ 94
ảng 3.14. Điểm hài lòng trung bình phân theo khu đô thị ...................................... 98
Bảng 3.15: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm đối tƣợng....................... 99
Bảng 3.16: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội sửa đổi cho các nhóm đối tƣợng .......... 99
Bảng 3.17: Kết quả thực hiện dự kiến giai đoạn 2012-2020 .................................. 100
Bảng 3.18 Nhu cầu và mục tiêu đáp ứng nhà ở xã hội ........................................... 106
Bảng 3.19: Nguồn tiếp cận thông tin mua NOXH .................................................. 115
Bảng 4.1: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng chung cƣ mini 126
Bảng 4.2: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng dãy nhà trọ ..... 127
Bảng 4.3: Mức thu nhập hộ gia đình ở đô thị ......................................................... 129
Bảng 4.4: Mức chi trả nhà ở tính theo thu nhập...................................................... 130


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, HỘP
Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nƣớc OECD hiện nay .......................19
Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ ....................................................21
Hình 1: Sơ đồ chuỗi kết quả chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp .......56
Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp ngƣời trả lời .....................................................83

Hình 3.2. Điểm hài lòng trung bình của ngƣời dân sống tại các khu NOXH ...........97


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ
nông nghiệp sang các ngành công nghiệp và dịch vụ trong những năm gần đây đã
thu hút một số lƣợng lớn lao động từ nông thôn ra các đô thị lớn. Chính những điều
này đã khiến nhu cầu nhà ở ở khu vực đô thị cũng tăng lên nhanh chóng và cũng là
động lực cho sự phát triển của thị trƣờng bất động sản tại các thành phố lớn chủ yếu
ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp. Hơn nữa, trong nhiều năm kể từ khi thực hiện
cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (2001), nhà nƣớc không bố trí vốn để
đầu tƣ phát triển nhà ở, do vậy công nhân khu công nghiệp, ngƣời thu nhập thấp tại
đô thị khó có thể tạo lập chỗ ở và gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống. Mặt khác,
chính sách nhà ở của Việt Nam chuyển từ cơ chế bao cấp nhà ở sang cơ chế thị
trƣờng đã tạo ra những thách thức cho đông đảo ngƣời thu nhập thấp về khả
năng chi trả nhà ở. Để thúc đẩy ngƣời thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời
thúc đẩy phát triển thị trƣờng nhà ở, Thủ tƣớng chính phủ đã phê duyệt Chiến
lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 nhằm
tăng cƣờng tỷ trọng nhà ở chung cƣ trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn
trong các dự án phát triển nhà tại đô thị dành cho đối tƣợng chính sách xã hội và
ngƣời có thu nhập thấp [3]
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của
Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ
trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu,
vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công
nhân khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất và sinh viên” [7]. Tuy nhiên, việc phát
triển nhà ở xã hội cho ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân
khu công nghiệp chƣa đáp ứng nhu cầu, chƣa đạt chỉ tiêu đã đề ra trong Chiến lƣợc
phát triển nhà ở quốc gia. Tính đến tháng 11/2016, cả nƣớc mới hoàn thành việc đầu

tƣ xây dựng 179 dự án nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và khu công nghiệp (tƣơng
đƣơng 71.150 căn hộ); nhƣ vậy, so với chỉ tiêu số lƣợng nhà ở xã hội tại đô thị và

1


khu công nghiệp đến 2020 đã đề ra tại Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia (khoảng
250.000 căn hộ) thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết đƣợc khoảng 28% [37]
Nhƣ vậy, khoảng trống trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho ngƣời nghèo,
thu nhập thấp là rất rõ rệt. Các doanh nghiệp phần đông chú trọng tới thị trƣờng nhà
ở thƣơng mại. Bởi vì, trong lĩnh vực cung ứng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, các
nhà đầu tƣ thuộc khu vực tƣ nhân phải có một tầm nhìn dài hơi cho một chiến lƣợc
từ 20-30 năm. Ngay cả việc huy động vốn và duy trì nguồn vốn ổn định, bền vững
trong suốt thời kỳ dài sẽ là một vấn đề đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà
ở [125]. Có thể thấy, những thực tế trên đây thách thức trong chính sách chƣa đáp
ứng đƣợc nhu cầu thực tế, đặc biệt khi Đảng và nhà nƣớc đang tích cực triển khai
thực hiện chính sách an sinh xã hội.
Nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng
đối với sự phát triển xã hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng, phản ánh tình
trạng an sinh của hộ gia đình cũng nhƣ của toàn xã hội. Có ba lý do chính khiến nhà
ở cho ngƣời thu nhập thấp trở thành vấn đề nổi cộm ở Việt Nam. Một, nhiều ngƣời
vẫn còn sống đang trong các căn nhà vốn do nhà nƣớc xây dựng từ những thập niên
60 hiện đang xuống cấp, cũ kỹ, chƣa đƣợc bảo trì, sửa chữa. Hai, giá bất động sản
đô thị tăng vọt trong thời gian qua khiến việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn càng
trở nên khó khăn, kể cả đối với những ngƣời có thu nhập cao hơn trung bình. a, sự
bùng nổ các luồng di cƣ nông thôn ra đô thị đang là những thức lớn đối với vấn đề
quy hoạch và phát triển đô thị bền vững [114].
Dân số đô thị của Việt Nam đạt khoảng 35,7% và ƣớc tính đến năm 2020 có
khoảng 40% dân số Việt Nam sống trong các khu vực đô thị. Kết quả là không gian các
đô thị đƣợc mở rộng một cách mạnh mẽ trên khắp cả nƣớc, trong đó có Hà Nội - một

trong những thành phố có mức đô thị hóa khá nhanh. Trong 5 năm trở lại đây dân số
thủ đô đã tăng thêm 1,3 triệu ngƣời [6]. Chính vì lẽ đó mà áp lực về nhà ở ngày càng
gia tăng ở Hà Nội, nhất là với nhóm thu nhập thấp (TNT). Áp lực về nhà ở bởi đô thị
hóa và gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đô thị cùng với việc thị trƣờng nhà ở trong
một thời gian dài chú trọng vào phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao
khiến cho một bộ phận dân cƣ không thể tiếp cận với nhà ở [49].

2


Sự tăng lên nhanh chóng dân số đô thị cùng với sự thất bại của chính sách,
quản lý yếu kém, tham nhũng, quy định không phù hợp, thị trƣờng đất đai bất ổn, hệ
thống tài chính yếu và thiếu ý chí chính trị đƣợc xem là những yếu tố hạn chế sự
phát triển của nhà ở cho ngƣời nghèo ở đô thị [52]. Vậy, các chính sách về nhà ở xã
hội cho ngƣời thu nhập thấp của Việt Nam và điển hình ở Hà Nội hiện nay nhƣ thế
nào? Tính phù hợp, tính công bằng, hiệu quả và bền vững của chính sách thể hiện
qua kết quả và tác động của chính sách nhƣ thế nào? Chính sách cần đƣợc sửa đổi,
bổ sung nhƣ thế nào để cải thiện tình trạng nhà ở đô thị cho ngƣời thu nhập thấp?
Với cách đặt vấn đề nhƣ trên, luận án "Chính sách nhà ở xã hội cho người
thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội) " hy vọng sẽ cung cấp
dữ liệu thực chứng nhằm góp phần phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tƣơng lai
cũng nhƣ đánh giá đúng đắn về tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong nền kinh tế
thị trƣờng và có biện pháp phù hợp quản lý thị trƣờng nhà ở này với giá cả ổn định
để nâng cao chất lƣợng sống của ngƣời dân và đảm bảo an sinh xã hội.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1 Mục đích
Nghiên cứu này nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận về chính sách nhà
ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị trong giai đoạn hiện nay dựa vào đó phân
tích, đánh giá nội dung chính sách, đánh giá một số kết quả của chính sách đến ngƣời
thu nhập thấp dựa theo các tiêu chí đánh giá chính sách công. Từ đó đề xuất các giải

pháp hoàn thiện chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.
2.2 Nhiệm vụ
- Luận giải, hệ thống hóa bổ sung cơ sở lý luận về chính sách nhà ở xã hội
cho ngƣời thu nhập thấp bao gồm khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò và tiêu chí
đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp và chỉ ra những hạn chế
của chính sách, những nguyên nhân của hạn chế.
- Khảo sát phân tích đánh giá nội dung chính sách và kết quả thực hiện chính
sách dựa trên các tiêu chí phù hợp, công bằng, hiệu quả và bền vững.

3


- Đƣa ra những định hƣớng cho chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập
thấp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách và các kiến nghị cụ thể cho việc
hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp hiện nay.
3.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu
nhập thấp ở Hà Nội giai đoạn 2008-2018.
3.2 Khách thể nghiên cứu
Khách thể nghiên cứu của luận án gồm một số nhóm sau:
+ Đối tƣợng thụ hƣởng chính sách là những đối tƣợng đƣợc hƣởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đƣợc nêu trong Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.
+ Chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng gồm các chuyên gia, nhà nghiên cứu,
giảng viên trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, quy hoạch và quản lý đô thị
+ Cán bộ các Bộ, sở ban ngành có liên quan gồm cán bộ Sở Quy hoạch –
Kiến trúc, Sở Xây dựng.
+ Doanh nghiệp phát triển nhà ở gồm chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, nhà
ở thƣơng mại
3.3 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Luận án tập trung đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời
thu nhập thấp ở Hà Nôi dựa trên các tiêu chí chính đáng, công bằng, hiệu quả và
bền vững nhằm tìm hiểu xem liệu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
có đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra hay không.
Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội. Sự
lựa chọn chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội làm nghiên cứu trƣờng hợp bởi Hà Nội
đƣợc xem là địa phƣơng đi đầu trong phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội. Cả
nƣớc có 169 dự án về nhà ở xã hội, trong số đó Hà Nội có 59 dự án. Trong gói tín
dụng hỗ trợ nhà ở 30000 nghìn tỷ, toàn quốc có 12.000 hộ dân ký hợp đồng vay
mua nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại giá rẻ, riêng Hà Nội có 6.000 hộ giải ngân
tổng giá trị vay xấp xỉ 10.000 tỷ đồng.

4


Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội trong thời kỳ từ năm 2009 đến 2018. Tuy nhiên để
làm rõ cơ sở của mô hình chính sách nhà ở xã hội trong giai đoạn này, luận án sẽ
khái quát lịch sử hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Với tính cấp thiết của luận án, đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên
cứu, nghiên cứu sinh thu thập các số liệu thứ cấp, sơ cấp, các công trình nghiên cứu
khoa học đã đƣợc công bố cùng với các quan điểm, nhận định của mình nhằm trả
lời một số câu hỏi nghiên cứu sau:
4.1 Câu hỏi nghiên cứu
a. Chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội hiện nay nhƣ thế nào?
b. Tính phù hợp, tính công bằng, tính hiệu quả và tính bền vững của chính
sách NOXH cho ngƣời TNT thể hiện qua kết quả và lợi ích của chính sách này nhƣ
thế nào?
c. Những điềm bất hợp lý trong nội dung NOXH cho ngƣời TNT ở đô thị là gì?

d. Chính sách NOXH cho ngƣời TNT cần bổ sung và điều chỉnh nhƣ thế nào?
4.2. Phương pháp tiếp cận
Phương pháp tiếp cận sử dụng nghiên cứu các vấn đề chính sách
Theo Howlett và Ramesh (2003) [70], chu trình chính sách là vòng đời của
chính sách, nó gồm nhiều chu kỳ nối tiếp nhau theo dạng một đƣờng thẳng. Trong
mỗi chu kỳ chính sách có hai giai đoạn là hoạch định chính sách và triển khai chính
sách. Trong từng giai đoạn lại có các nội dung cụ thể. Chu kỳ chính sách mới đƣợc
hình thành dựa trên kết quả đánh giá ở cuối mỗi chu kỳ chính sách trƣớc. Trên cơ sở
chu trình chính sách của Howlett M. Và Ramesh H. , chu trình chính sách NOXH
cho ngƣời TNT đƣợc mô tả nhƣ sơ đồ sau:

5


Giai đoạn: Hoạch định chính sách
Số lƣợng chính sách NOXH đã ban hành
Mục tiêu, đối tƣợng chính sách NOXH
Nội dung của chính sách NOXH hiện hành

Giai đoạn: Triển khai chính sách
Tổ chức triển khai chính sách NOXH
Kết quả triển khai và lợi ích chính sách NOXH
Đánh giá mặt đƣợc và hạn chế chính sách NOXH
Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách cho chu kỳ mới
4.3 Phƣơng pháp nghiên cứu
a. Phương pháp nghiên cứu định lượng và nghiên cứu định tính
-Phương pháp nghiên cứu định lượng: Đây là phƣơng pháp điều tra chọn
mẫu nhằm mục đích thu thập thông tin từ một số lƣợng lớn cƣ dân sống trong các
khu NOXH thông qua một bảng hỏi với các câu hỏi cụ thể đƣợc thiết kế hƣớng đến
việc phân tích thống kê. Việc điều tra sẽ tạo cơ sở cho những nghiên cứu đánh giá

khác vì nó cho phép thu thập dữ liệu tập trung về các vấn đề hoạt động cụ thể hoặc
các chỉ số từ một mẫu. Phƣơng pháp này đòi hỏi một cách thức, các bƣớc chọn mẫu
cụ thể. Trong luận văn này, tác giả sử dụng phƣơng pháp PPS, với công thức và
nguyên tắc chọn mẫu nhƣ sau:
Áp dụng công thức tính cỡ mẫu cho một tỷ lệ trong cộng đồng:
p
n = xq
Z2(1 - α/2)
2

6

d


Trong đó:
p là tỷ lệ đối tƣợng nghiên cứu mua trực tiếp/thuê mua (đại diện hộ gia đình)
sống trong các khu NOXH (ƣớc tính là 95%), d=0,05, tính đƣợc cỡ mẫu là 336 hộ
gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình chọn mẫu, một số phiếu nghiên cứu không đạt,
chất lƣợng phiếu kém, tác giả nghiên cứu đã loại khỏi mẫu nghiên cứu và lựa chọn
300 mẫu phù hợp để đƣa vào xử lý và phân tích thống kê.
Chọn mẫu: Tổng điều tra tại 4 quận, 5 khu NOXH và 336 hộ gia đình.
Phương pháp chọn mẫu hộ gia đình áp dụng phương pháp chọn mẫu nhiều
giai đoạn
 Giai đoạn 1. Lựa chọn quận
Tính đến thời điểm cuộc nghiên cứu tiến hành điều tra, toàn thành phố Hà Nội
có 5 quận đã có các tòa NOXH dành cho ngƣời TNT, các khu nhà ở đặt tại các khu
vực khác nhau, phân bố đều trên toàn thành phố Hà Nội cụ thể:
+ Quận Hoàng Mai
+ Quận Hà Đông

+ Quận Nam Từ Liêm
+ Quận Bắc Từ Liêm
+ Quận Gia Lâm
 Giai đoạn 2. Lựa chọn phƣờng: nghiên cứu lựa chọn chủ đích các phƣờng đã
xây dựng các tòa NOXH cho ngƣời TNT tính đến thời điểm điều tra:
+ Quận Hoàng Mai: phƣờng Hoàng Liệt
+ Quận Hà Đông: phƣờng Kiến Hƣng
+ Quận Nam Từ Liêm: phƣờng Đại Mỗ
+ Quận ắc Từ Liêm: phƣờng Đông Ngạc
+ Quận Gia Lâm: xã Cổ i
 Giai đoạn 3. Lựa chọn khu NOXH
+ Phƣờng Hoàng Liệt: chọn Khu NOXH Tây Nam Linh Đàm
+ Phƣờng Kiến Hƣng: chọn khu NOXH Hƣng Thịnh
+ Phƣờng Đại Mỗ: chọn khu NOXH Đại Mỗ
+ Phƣờng Đông Ngạc: chọn khu NOXH Ecohome 1, 2
+ Xã Cổ Bi: chọn khu NOXH trong khu đô thị Đặng Xá
 Giai đoạn 4. Lựa chọn hộ gia đình

7


Dựa trên danh sách các hộ gia đình trực tiếp mua/thuê mua hiện đang sinh
sống trong các khu NOXH đƣợc cung cấp bởi Ban Quản lý tòa nhà, chúng tôi lựa
chọn ngẫu nhiên 67 hộ gia đình sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằng
bảng hỏi đƣợc thiết kế sẵn. Số phiếu thu về tại 5 khu NOXH là 336 phiếu trong đó
có 300 phiếu hợp lệ và đƣợc đƣa vào phân tích thống kê.
 Giai đoạn 5. Lựa chọn đối tƣợng cung cấp thông tin
Đối tƣợng đƣợc lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình
(vợ/chồng) – nắm đƣợc thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung về diện
tích nhà, cảm nhận về cuộc sống tại khu NOXH, có khả năng trả lời phỏng vấn và

tự nguyện tham gia trả lời.
Một số đặc điểm cơ bản của mẫu nghiên cứu định lượng
Bảng 1. Đặc điểm nhân khẩu học của ngƣời trả lời
Đặc điểm nhân khẩu học
Tại cùng phƣờng
Khác phƣờng cùng quận
Khác quận cùng thành phố
Khác tỉnh thành
2-4
5-7
Tổng
Chỉ có 1 thế hệ
Hai thế hệ
Ba thế hệ
Tổng
Nam
Nữ
Tổng
Từ 24 – 35
Từ 36 đến 45
Trên 46
Tổng
Từ Trung cấp trở xuống
Từ Đại học trở lên
Tổng

N
Nguồn gốc cƣ trú
4
9

76
211
Số ngƣời trong hộ gia đình
257
44
300
Số thế hệ trong hộ gia đình
19
236
45
300
Giới tính
98
202
300
Độ tuổi
198
93
9
300
Trình độ học vấn
26
274
300

%
1.3
3.0
25.3
70.3

85.4
14.6
100
6.3
78.7
15.0
100
32.7
67.3
100
66.0
31.0
3.0
100
8.7
91.3
100

*Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018.

8


Qua khảo sát, mẫu nghiên cứu có những đặc điểm sau: số ngƣời di cƣ từ các
thành phố khác mua NOXH chiếm 70.3%, trong nội đô: di cƣ cùng quận (4.3%) và
khác quận (25.3%). Cũng giống với xu hƣớng về quy mô hộ gia đình của cả nƣớc,
quy mô hộ gia đình trong mẫu khảo sát chủ yếu là các hộ gia đình nhỏ, từ 2-4 ngƣời
chiếm 85,4%. Số ngƣời trung bình của các hộ này cũng tƣơng ứng với cỡ hộ trung
bình ở đô thị là 3,6 đặc trƣng của NOXH là diện tích nhà ở nhỏ, chủ yếu dành cho
hộ gia đình quy mô nhỏ nên cũng dễ dàng nhận thấy số thế hệ chung sống trong một

đơn vị nhà ở chủ yếu là hộ gia đình có hai thế hệ: bố mẹ và con cái (78.7%). Những
hộ gia đình ba thế hệ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ 15% và số hộ gia đình 1 thế hệ là
6.3%. Về trình độ học vấn, kết quả điều tra cho thấy hơn 2/3 ngƣời mua nhà đƣợc
hỏi có trình độ đại học (76%), trình độ trên đại học chiếm 16%. Tổng số ngƣời có
trình độ học vấn từ đại học trở lên chiếm 91.3%.
-Phương pháp nghiên cứu định tính
Mục đích của phƣơng pháp này là nhằm thu thập thông tin chung, làm rõ
hoặc tập hợp ý kiến, quan điểm về một vấn đề từ những ngƣời đƣợc lựa chọn đại
diện cho các quan điểm hay các nhóm khác nhau (ví dụ, cƣ dân hiện đang sống
trong các khu NOXH, chủ đầu tƣ dự án, lãnh đạo chính quyền và các tổ chức đoàn
thể). Phỏng vấn sâu là một phƣơng pháp tốt để đánh giá quan điểm của các bên liên
quan về dự án và xác định những vấn đề cần quan tâm.
Mẫu định tính
Tác giả luận án đã tiến hành phỏng vấn sâu 30 trƣờng hợp. Mẫu chủ đích
đƣợc chọn cho phỏng vấn sâu nhằm làm rõ một số nội dung thực hiện chính sách và
đánh giá kết quả chính sách bổ sung thêm cho kết quả nghiên cứu định lƣợng. Các
đối tƣợng đƣợc phỏng vấn gồm: chuyên gia xây dựng, chủ đầu tƣ, lãnh đạo cơ quan
quản lý nhà nƣớc về nhà ở và NOXH, đối tƣợng thụ hƣởng chính sách (Xem trong
phần phụ lục 7, 8).
b. Phương pháp tham vấn chuyên gia
Phƣơng pháp tham vấn chuyên gia đƣợc sử dụng chủ yếu để lấy ý kiến
đóng góp của các chuyên gia cho vấn đề và nội dung nghiên cứu. Trong quá trình
nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, đề tài đã tham vấn ý

9


kiến một số chuyên gia ở các

ộ, Sở, các đơn vị nghiên cứu, giảng dạy khối xây

dựng và quy hoạch.
c. Phương pháp tính điểm trung bình
Để tìm hiểu mức độ hài lòng của ngƣời dân về NOXH cho ngƣời TNT ở Hà
Nội, tác giả sử dụng cách tính tính điểm trung bình. Điểm số hài lòng trung bình
của từng cá nhân đƣợc sử dụng để kiểm tra tỷ lệ phần trăm những ngƣời rất hài
lòng, hài lòng, bình thƣờng, không hài lòng và rất không hài lòng về nhà ở hiện tại.
Tiếp đó tính điểm trung bình chung cho 10 quan sát về khu vực vui chơi giải trí,
hàng xóm, quản lý tòa nhà, tổ dân phố, dịch vụ trong tòa nhà, môi trƣờng xung
quanh, an ninh trật tự, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo trì tòa nhà
với từng khu vực khảo sát để so sánh tìm kiếm sự khác biệt giữa các nhóm khác
nhau về đặc điểm môi trƣờng xung quanh, dịch vụ và quản lý tòa nhà.
5. Những đóng góp mới của luận án
Thực hiện nghiên cứu “Chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
(nghiên cứu trƣờng hợp thành phố Hà Nội)”, luận án hƣớng đến những điểm mới quan
trọng nhƣ sau:
Thứ nhất, luận án tổng quan các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội trên
thế giới, tìm hiểu nhận thức của mỗi chính phủ và các mô hình thực hiện của các
nƣớc từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Thứ hai, luận án tổng quát quá trình hình thành và phát triển của chính sách
nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đem lại sự hiểu biết tƣơng đối toàn diện và có
hệ thống về chính sách này ở Việt Nam.
Thứ ba, điểm mới của luận án là tiếp cận đánh giá chính sách nhà ở xã hội
cho ngƣời thu nhập thấp từ góc độ chính sách công. Luận án đánh giá nội dung
chính sách dựa trên một số tiêu chí đánh giá nhằm cung cấp những thông tin quan
trọng về các rào cản và các bất cập của chính sách.
Thứ tƣ, đánh giá kết quả triển khai và lợi ích của chính sách mang lại cho đối
tƣợng thụ hƣởng chính sách là điểm mà chƣa có nghiên cứu nào trƣớc đó đã thực
hiện, từ đó có thể đƣa ra những giải pháp khuyến nghị phù hợp.

10


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
Việc nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trong giai
đoạn hiện nay có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý luận và thực tiễn.
Về ý nghĩa lý luận, luận án phân tích sự vận hành và biến đổi của chính sách
nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trong thời gian qua và đối chiếu với chính
sách nhà ở xã hội ở một số nƣớc trên thế giới với mục đích góp phần làm phong phú
thêm về nội dung và cung cấp những thông tin mới liên quan đến chủ đề này. Bên
cạnh đó, việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công cũng nhằm tìm hiểu tính
phổ biến, độ tin cậy và khả năng áp dụng các lý thuyết này vào thực tiễn nghiên cứu
chính sách công ở Việt Nam.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận án cung cấp các luận cứ khoa học cho các nhà quản
lý và hoạch định chính sách nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, là cơ
sở cho việc tạo lập các hƣớng nghiên cứu khoa học và triển khai trong thực tiễn,qua đó
góp phần xây dựng và phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững trong thời gian tới.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, trong luận án này, chƣơng 1 dành cho việc
tổng quan tình hình nghiên cứu, chƣơng 2 trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn của đề
tài, trong đó có việc định nghĩa và thao tác hóa khái niệm làm việc, giới thiệu cách
tiếp cận và địa bàn nghiên cứu.
Tiếp đó, ở phần nghiên cứu thực nghiệm, tác giả trình bày trong chƣơng 3.
Chƣơng này có nhiệm vụ mô tả và phân tích kết quả khảo sát về nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp, những vấn đề chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
và thực tiễn. Từ đó chỉ ra những đặc điểm và những rào cản trong quá trình thực
hiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, cũng nhƣ kiểm chứng lý
thuyết đã đặt ra. Chƣơng 4 nêu ra quan điểm, định hƣớng của tác giả về chính sách.
Tiếp theo là những giải pháp hoàn thiện chính sách và kiến nghị cho các chủ thể
chính sách.

Sau cùng, là phần Phụ lục, với các bảng hỏi dùng cho cuộc khảo sát định lƣợng
và định tính, một số bảng biểu rút ra từ cuộc khảo sát, tƣ liệu minh họa hoặc bổ sung
cho những mô tả và phân tích trong phần nội dung nghiên cứu.

11


Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Trên thế giới, đã có không ít công trình, bài báo nghiên cứu về NOXH, chính
sách NOXH. Qua các tác phẩm đã công bố, các tác giả không chỉ đƣa ra định nghĩa
mà còn đi sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của NOXH nhƣ bất bình đằng, các tác
động kinh tế, xã hội, sức khỏe của NOXH đến đời sống của cƣ dân, các yếu tố tác
động đến việc thực hiện chính sách NOXH... Các nghiên cứu trƣớc đã chỉ ra rất nhiều
vấn đề hiện còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách NOXH, những bài học thành
công hay thất bại của chính sách nhà ở cho ngƣời TNT. Với đối tƣợng nghiên cứu
vừa đa dạng vừa phong phú, các nhà khoa học đi trƣớc đã đạt đƣợc không ít những
thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, nhằm phục vụ chủ đề trung tâm của luận án đã đặt
ra, trong bài tổng quan này chúng tôi chỉ dừng lại ở những nội dung thiết cốt đó.
1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc
Theo quy luật cung cầu, sự thiếu hụt nhà ở sẽ thúc đẩy giá nhà ở tăng cao,
đặc biệt ở các khu vực kinh tế phát triển. Khi giá nhà tăng cao, các hộ gia đình TNT
sẽ là nhóm đối tƣợng chịu ảnh hƣởng nhiều nhất. Do đó nhu cầu trợ cấp nhà ở là
điều tất yếu ở mọi quốc gia khi ngƣời nghèo phải sống trong các khu nhà ở tồi tàn
trong môi trƣờng không đảm bảo. Vì lẽ đó chính sách nhà ở, trong đó có chính sách
NOXH thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Có rất nhiều
nghiên cứu về chính sách nhà ở và NOXH trên thế giới với các chủ đề khác nhau
nhƣ các yếu tố góp phần làm tăng nhanh giá nhà và giá thuê; tác động xã hội và
kinh tế của việc thiếu nhà ở giá rẻ; các chiến lƣợc và thể chế cần thiết để tăng nguồn
cung nhà ở giá rẻ, hoặc hỗ trợ ngƣời tiêu dùng và nhu cầu kết hợp nhà ở giá rẻ với

sự bền vững về môi trƣờng và xã hội. Lĩnh vực NOXH của các nƣớc phát triển và
đang phát triển cũng đã có rất nhiều thay đổi trong những năm qua. Xu hƣớng
chung trên toàn thế giới là sự suy giảm tài trợ công cho NOXH, đồng thời, NOXH
đã trở nên đa dạng hơn với nhiều hình thức sở hữu, tiếp cận tài chính, xây dựng và
quản lý. Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tập trung vào một số vấn đề chính: ảnh
hƣởng của chính sách nhà ở đến một số vấn đề nhƣ thu nhập, sức khỏe, hội nhập xã
12


hội, mối liên hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng và những tranh luận về quan
điểm hỗ trợ NOXH.
1.1.1. Mối quan hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng xã hội
Trên phạm vi thế giới bất bình đẳng thể hiện giữa nƣớc giàu và nƣớc nghèo,
còn trong phạm vi một quốc gia, bất bình đẳng diễn ra giữa ngƣời giàu và ngƣời
ngèo. Khoảng cách giữa hai sự đối lập ngày càng giãn rộng. Bất bình đẳng thể hiện
ở nhiều khía cạnh: bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin, cơ hội, thu nhập, tiếp cận
dịch vụ y tế, tiếp cận các dịch vụ công, nhà ở.
Có rất nhiều nghiên cứu đã phân tích mối tƣơng quan giữa nhà ở, nghèo đói
và bất bình đẳng [96, 76]. Các nhà nghiên cứu đã cung cấp những bằng chứng thực
nghiệm về mối tƣơng quan của các yếu tố trên. Tunstall và cộng sự (2013) tìm hiểu
mối tƣơng quan giữa nhà ở và nghèo đói bằng cách phân tích mối tƣơng quan qua
lại giữa nhà ở và nghèo đói ở Anh. Với quan hệ đầu tiên ảnh hƣởng của nghèo đói
đến tình trạng nhà ở, tác giả phân tích sự ảnh hƣởng của các loại hình nhà ở cho
ngƣời nghèo nhƣ NOXH, phúc lợi nhà ở, hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ đến nghèo đói.
Bằng chứng thực nghiệm cho thấy nghèo đói ảnh hƣởng đến tình trạng nhà ở nói
chung mạnh hơn những bằng chứng chứng minh rằng tình trạng nhà ở ảnh hƣởng
đến đói nghèo. TNT là rào cản đối với việc việc lựa chọn nhà ở. Tuy nhiên, hệ
thống nhà ở, NOXH, phúc lợi nhà ở và hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ, đóng vai trò nhƣ một
bộ đệm chống lại những ảnh hƣởng của đói nghèo. Các nghiên cứu này khuyến nghị
rằng các nhà hoạch định chính sách cần chú ý hơn đến mối liên hệ giữa nhà ở, thu

nhập và phúc lợi xã hội, những yếu tố vốn đã bị bỏ rơi hay thiếu sự quan tâm. Khi
đo lƣờng nghèo đói cần tính đến chi phí nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu
nhập, đặc biệt là các nhóm nghèo khổ bởi chi phí nhà ở cao. Trong khi đó ngay ở
Mỹ, trong hàng triệu gia đình đang phải vật lộn tìm nhà ở giá rẻ chỉ có một trong
bốn hộ gia đình đủ điều kiện đƣợc trợ cấp về nhà ở liên bang [94]. Có nghiên cứu
phân tích mối quan hệ giữa trợ cấp nhà ở, lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế bất
động sản với bất bình đẳng về thu nhập, nghiên cứu cho thấy trợ cấp nhà ở làm
giảm sự bất bình đẳng về thu nhập, trong khi khoản khấu trừ thuế thế chấp và các

13


khoản khấu trừ thuế bất động sản làm tăng bất bình đẳng. Các tác giả đã sử dụng
một mô hình động cho thấy sự biến đổi và ảnh hƣởng của chính sách đến bất bình
đẳng thu nhập. Các tác giả chia hộ gia đình thành 20 nhóm thu nhập với mức thu
nhập tăng dần. Bắt đầu với thu nhập sau thuế và sau khi bỏ ra phần trợ cấp nhà ở,
mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã thu hẹp lại. Sau đó, bổ sung khoản khấu
trừ thuế bất động sản và thuế thế chấp vào thu nhập, mô hình cho thấy mức độ bất
bình đẳng đã tăng lên [76].
Cũng bàn về chủ đề này, các nhà nghiên cứu khác tại Mỹ lại tập trung vào
việc giải thích tầm quan trọng của nhà ở với bất bình đẳng [62] và mức độ bất bình
đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116]. Các nghiên cứu này
cũng xem xét sự biến đổi vai trò của sở hữu nhà ở, khả năng chi trả nhà ở và hỗ trợ
cho vay dƣới lãi suất tiêu chuẩn trong mối liên hệ về bất bình đẳng hiện nay ở Mỹ,
mô tả các khuynh hƣớng bất bình đẳng và đặc điểm nhà ở, bất bình đẳng đƣợc xem
nhƣ là một trong những đặc điểm của nhà ở trong khoảng thời gian từ 1980 – 2010.
Tác giả gợi ý cần có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở bởi các chƣơng trình
nhà ở mới hiện nay dựa vào thị trƣờng tƣ nhân và sẽ còn nhiều thách thức cho
ngƣời nghèo để có thể tiếp cận đƣợc với loại hình nhà ở cho ngƣời TNT cũng nhƣ
tính hiệu quả của những hỗ trợ khác về nhà ở để giảm bất bình đẳng. Khuynh hƣớng

bất bình đẳng và khoảng cách giầu nghèo ở đô thị ngày càng lớn đặc biệt khi so
sánh mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116].
Các tác giả đã so sánh mức độ bất bình đẳng của 100 thành phố lớn trên toàn nƣớc
Mỹ từ năm 2007 đến 2014 dựa theo thu nhập và so sánh với số tiền thuê nhà mà
những hộ có TNT phải chi trả trong một năm tại những thành phố này. Kết quả là
hầu hết các đô thị lớn mức độ bất bình đẳng tăng do thu nhập của nhóm ngƣời có
thu nhập cao ổn định hoặc giảm nhẹ trong giai đoạn nghiên cứu trong khi thu nhập
của nhóm TNT giảm đáng kể. Chẳng hạn nhƣ tại Cincinati giá thuê nhà ở không đắt
nhƣ ở các thành phố khác bởi mức thu nhập của nhóm cuối cùng lại thấp hơn các
thành phố khác trong khi thu nhập của nhóm thấp nhất tại Washington lại có thể cao
hơn các thành phố khác và chi phí nhà ở đây cũng cao hơn. Hay San Francisco là

14


một thành phố thiếu nhà ở giá rẻ nhƣng tỷ lệ bất bình đẳng lại không cao bởi tiền
thuê nhà ở thành phố này lại không cao hơn các thành phố khác.
Các nghiên cứu trên chứng minh mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách nhà ở
xã hội với bất bình đẳng trong xã hội. Bởi thị trƣờng nhà ở có vai trò quan trọng
trong việc dẫn dắt nền kinh tế bởi nó liên quan đến việc xây dựng nhà ở mới. Giá
nhà ở tăng đồng hành với giá tiêu dùng tăng. Tiêu dùng chiếm 60% tổng cầu của
nền kinh tế. Nếu giá nhà tăng và tiêu dùng tăng thì nền kinh tế phát triển và ngƣợc
lại nếu giá nhà và tiêu dùng giảm, nền kinh tế sẽ suy giảm và nếu tình hình không
đƣợc cải thiện, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng [53]. Những ngƣời TNT là nhóm
xã hội dễ bị tổn thƣơng nhất trong thời kỳ khủng hoảng, bởi vậy chính sách hỗ trợ
nhà ở đƣợc xem là một trong những yếu tố quan trọng để giảm bớt tính dễ bị tổn
thƣơng, giảm mức độ bất bình đẳng cho nhóm ngƣời này.
1.1.2. Mối quan hệ giữa chính sách hỗ trợ nhà ở với chất lượng giáo dục,
khả năng chi trả cho chăm sóc sức khỏe, mức độ thu nhập và hội nhập xã hội
Chính sách nhà ở đƣợc thể hiện thông qua các chƣơng trình hỗ trợ nhà ở hay

thông qua các công cụ thực hiện chính sách nhằm trợ giúp ngƣời nghèo có chỗ ở tử tế.
Trên thế giới, chủ đề nhà ở dành cho ngƣời nghèo/TNT đƣợc nhiều nghiên cứu đề cập.
Các nghiên cứu đã chỉ ra tình trạng nhà ở ảnh hƣởng không nhỏ tới việc làm, sức khỏe
cũng nhƣ giáo dục của các thành viên trong gia đình. Một nghiên cứu của các tác giả
Canada trên 1.348 hộ sống trong nhà thuê tƣ nhân và 218 hộ gia đình sống trong
NOXH tại Toronto cho thấy có mối quan hệ giữa điều kiện nhà ở với tình trạng nghèo
đói, việc làm, và giáo dục. Theo đó, những ngƣời đi thuê nhà tại các chung cƣ cao tầng
cũ tại thành phố Toronto có nguy cơ bị nghèo đói hơn. Họ gặp khó khăn nhiều hơn
trong tiếp cận giáo dục và tiếp cận việc làm [111]. Trong một nghiên cứu đề cập đến
mối liên hệ giữa điều kiện nhà ở nghèo nàn đến những ảnh hƣởng bất lợi đến sức khỏe,
đặc biệt là sức khỏe tâm thần của ngƣời dân. Nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực
nghiệm để minh chứng cho quan điểm điều kiện nhà ở nghèo nàn làm trầm trọng thêm
mức độ ảnh hƣởng đến sức khỏe tâm thần của những ngƣời sống ở đó [120].

15


Mặt khác, tình trạng nhà ở nghèo nàn còn có ảnh hƣởng điều kiện kinh tế của
ngƣời dân nghèo đô thị. Nghiên cứu ở Nigeria [65] cho thấy khu dân cƣ thiếu môi
trƣờng tốt sẽ phải chi trả thêm những khoản chi phí khác và mối quan hệ phức tạp
giữa chất lƣợng nhà ở và chất lƣợng giáo dục. Tình trạng nghèo đói dẫn đến chất
lƣợng giáo dục thấp, năng suất kinh tế thấp, ảnh hƣởng tiêu cực đến thanh thiếu
niên, tình trạng sức khỏe kém, thiếu kỹ năng kinh doanh là những yếu tố cản trở cơ
hội phát triển kinh tế xã hội. Ngƣời nghèo đô thị sống trong điều kiện nhà ở nghèo
nàn hoặc ở khu nhà ở phi chính thức chỉ có thể kinh doanh với nguồn vốn nhỏ bé
mà không thể có cơ hội để cải thiện tình hình kinh doanh của mình.
Một nghiên cứu khác tại Mỹ về nhà ở giá thấp [55] chỉ ra mối quan hệ giữa
tình trạng nhà ở và tình trạng học tập của trẻ em trong các gia đình. Các chƣơng
trình trợ giúp các hộ gia đình sở hữu hoặc thuê nhà với giá thấp đã cải thiện tình
trạng thiếu ổn định. Kết quả nghiên cứu này chỉ ra rằng việc hỗ trợ tài chính thông

qua phát hành tín phiếu giúp các gia đình trong diện hỗ trợ giảm số lần di chuyển
nhà ở. Cụ thể là, trong vòng 4 - 5 năm, các gia đình đƣợc hỗ trợ di chuyển khoảng
0,8 lần so với 1,98 lần ở các gia đình không nhận đƣợc trợ giúp. Trẻ em là ngƣời
đƣợc hƣởng lợi nhiều nhất từ các chƣơng trình trợ giúp này. Do nhận đƣợc các gói trợ
giúp về mua nhà ở, những ngƣời có nhà sở hữu di chuyển ít hơn so với những gia đình
phải thuê nhà. Điều đó cũng dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giáo dục của trẻ tại các
gia đình này. Đối với trẻ em sống trong các gia đình không nhận đƣợc gói hỗ trợ về nhà
ở và thƣờng xuyên phải di chuyển nơi ở, chúng chịu nhiều ảnh hƣởng bất lợi từ việc
chuyển nhà. Những ảnh hƣởng bất lợi bao gồm sự gián đoạn học hành do phải chuyển
trƣờng, sự vắng mặt, những căng thẳng khi di chuyển, gián đoạn mối quan hệ bạn bè
đồng lứa và từ đó ảnh hƣởng tới điểm số của trẻ.
Những ảnh hƣởng thuận chiều của trợ giúp nhà ở lên tình trạng học tập của
trẻ em cũng đƣợc chỉ ra trong nghiên cứu của [109]. Nghiên cứu của tác giả này cho
thấy không chỉ ảnh hƣởng đến quá trình học tập của trẻ em, các gói trợ giúp về nhà
ở còn giúp cải thiện tình trạng sức khỏe của các thành viên gia đình. Theo đó, đƣợc
ở trong những ngôi nhà rộng hơn và có điều kiện tốt hơn đã giảm những căng thẳng

16


và những bất lợi về sức khỏe, tránh đƣợc các bệnh truyền nhiễm, cải thiện sức khỏe
tinh thần. Đồng thời, các gia đình thay vì phải sử dụng quá nhiều tiền vào thuê nhà
thì giờ đây họ có thể dùng số tiền đó để mua thực phẩm và cải thiện dinh dƣỡng, từ
đó cải thiện tình trạng sức khỏe cho cả gia đình.
Một nghiên cứu gần đây dựa trên kết quả của 100 báo cáo kỹ thuật và học
thuật để đi đến kết luận rằng thách thức về khả năng chi trả nhà ở và sự thiếu hụt
của nhà ở giá rẻ có thể góp phần vào chu kỳ nghèo đói và kém hiệu quả mà rất
nhiều ngƣời Mỹ hiện nay đang phải đối mặt [112]. Nghiên cứu đã tổng kết các
nghiên cứu và nêu ra một số ảnh hƣởng của việc thiếu NOXH nhƣ sau: 1) Sự ổn
định của hộ gia đình: Các nghiên cứu cho thấy việc tiếp cận nhà ở giá rẻ và giá cả

phải chăng sẽ giúp ổn định đƣợc sự ổn định của gần 19 triệu gia đình có TNT ở Hoa
Kỳ chi trả hơn một nửa thu nhập của họ về nhà ở và giảm nguy cơ gia đình dễ bị tổn
thƣơng trở thành vô gia cƣ. 2) An toàn về kinh tế: Chi phí nhà ở cao khiến cho các
gia đình có TNT không có khả năng chi trả cho các chi phí quan trọng khác, dẫn đến
những khoản thắt chặt ngân sách. Nhà ở giá cả phải chăng làm gia tăng số tiền mà các
gia đình có thể dành cho các nhu cầu quan trọng khác của gia đình và tiết kiệm. 3) Giáo
dục: Sự bất ổn về nhà ở có thể là mối đe dọa về thành tích và thành công của trẻ em
trong trƣờng học, dẫn đến khoảng cách thành công lớn hơn với những đứa trẻ cùng
trang lứa, trong khi một môi trƣờng ổn định sẽ cải thiện kết quả giáo dục.4) Y tế: Tình
trạng mất an ninh và vô gia cƣ có ảnh hƣởng tiêu cực nghiêm trọng đến sức khoẻ của
trẻ em và ngƣời lớn.5) Năng lƣợng: Cải thiện hiệu quả năng lƣợng làm giảm chi phí
hoạt động lâu dài cho các tòa nhà và giúp giữ giá thuê hợp lý. 6) Giao thông: Chi phí đi
lại tăng lên đáng kể khiến cho các gia đình có ít tiền hơn cho các nhu yếu phẩm khác.
Nhà ở gần những phƣơng tiện công cộng có thể giúp ngƣời dân tiết kiệm tiền, tiếp cận
công ăn việc làm và các dịch vụ cộng đồng quan trọng, đồng thời nâng cao sức khoẻ.
7) Chất lƣợng môi trƣờng sinh sống: Nhà ở giá cả phải chăng làm tăng sức mua của địa
phƣơng, tăng việc làm và tạo ra các khoản thu thuế mới. 8) Ngƣời cao tuổi: Nhà ở có
chất lƣợng có thể cải thiện sức khoẻ, chất lƣợng cuộc sống và sự độc lập đối với nhóm
dân số cao tuổi có TNT ngày càng gia tăng.

17


Có thể thấy, các chính sách về nhà ở cho ngƣời TNT thông qua các gói hỗ
trợ hay các công cụ chính sách phù hợp sẽ giúp các hộ gia đình, ngƣời có TNT có
thể thuê hoặc sở hữu nhà với giá thấp, giảm tổng số tiền chi tiêu cho thuê nhà, từ đó
tăng số tiền đầu tƣ vào chăm sóc sức khỏe, cải thiện dinh dƣỡng cũng nhƣ tăng cơ
hội đầu tƣ cho giáo dục.
1.1.3. Quan điểm hỗ trợ cung cấp nhà ở xã hội
Tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi quốc gia mà chính phủ thực hiện các

chƣơng trình hỗ trợ NOXH với các công cụ chính sách khác nhau. Mỗi quốc gia
trong từng giai đoạn phát triển có các biện pháp can thiệp hay sử dụng các công cụ
chính sách khác nhau để hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện
có hai cách tiếp cận đã đƣợc các chính phủ trên thế giới thực hiện để cung cấp
NOXH giá rẻ/hợp lý cho ngƣời TNT đó là hỗ trợ bên cung và hỗ trợ bên cầu.
Theo cách tiếp cận hỗ trợ bên cung, nhà nƣớc hỗ trợ các nhà đầu tƣ thông
qua việc cung cấp đất, tài chính, thời gian khai thác nhằm giảm giá nhà ở. Ngoài ra
còn có các phƣơng thức trợ cấp khác nhƣ tăng giới hạn chiều cao và mật độ nhà ở
khu vực dự án đầu tƣ để khuyến khích các nhà đầu tƣ phát triển NOXH. Các biện
pháp chính sách này đƣợc sử dụng để đảm bảo NOXH đƣợc cung cấp trong một
khu vực cụ thể [81]. Các khoản trợ cấp bên cung nhằm mục đích hạ giá xây dựng
NOXH để đảm bảo giá thuê hoặc giá mua thấp (ví dụ nhƣ Tây an Nha). Tùy thuộc
vào bối cảnh của từng quốc gia, trợ cấp bên cung cấp có thể đƣợc tài trợ hoàn toàn
bằng ngân sách công (ví dụ nhƣ từ chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng) hoặc
thông qua tài chính tƣ nhân (ví dụ nhƣ các nhà đầu tƣ tƣ nhân). Cần nhấn mạnh rằng
bất kể trƣờng hợp nào, nhà nƣớc đóng một vai trò quan trọng trong việc giảm chi
phí tài chính, các quy tắc và quy định về mức lợi nhuận và mức giá thuê hoặc giá
mua. Các khoản trợ cấp thƣờng đƣợc sử dụng nhƣ là: chiết khấu giá đất, trợ cấp, các
khoản vay công cộng, cho vay tƣ nhân, trợ cấp lãi suất. Cách tiếp cận này khá phổ
biến trƣớc đây khi hầu hết chính phủ các nƣớc cung cấp NOXH cho tất cả mọi
ngƣời. Hiện nay, do chi phí xây dựng và bảo trì quá lớn, hầu hết chính phủ đã dần
thoái lui trong việc hỗ trợ nhà đầu tƣ phát triển hay hỗ trợ bên cung [81, 110, 84].

18