Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề Theo Pháp Luật Việt Nam Hiện Nay

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
--------------

NGUYỄN THỊ HƯỜNG

QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
Ngành : Luật Kinh tế
Mã số: 9 38 01 07

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên

HÀ NỘI – 2019

1


LỜI
Tôi xin cam đoan L n n
c

n

cn o

c

x c n i m

on L n n c
c
c in c

i

Đ

côn
ađ

n n i nc
c côn

c
n

N

on

oa

cc a i n
côn

n on L n n đ m

n

oa

o n c n

c
TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Nguyễn Thị Hường

2

ôi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS:

Bộ lu t Dân s

BĐS:

B động s n

XHCN:

Xã hội ch n ĩa

TAND:

Tòa án nhân dân

KHXH:

Khoa h c xã hội

QCXD:

Quy chuẩn xây d ng

3


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................1
HƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ...............................8
1.1. Tình hình nghiên c

đề tài Lu n án ................................................................8

1.2. Nh n xét tình hình nghiên c

đề tài Lu n án ............................................... 24

1.3. Những v n đề đặt ra cần ti p t c nghiên c u trong Lu n án ......................... 26
1.4

ơ ở lý thuy t, câu hỏi nghiên c u và gi thuy t nghiên c u ...................... 27

K t lu n c

ơn 1 ................................................................................................. 28

HƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP
LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ........................... 30
2.1. Khái ni m đặc điểm Quyền đ i với b động s n liền kề ............................. 30
2.2. Lý lu n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ............................. 46
HƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.......................................... 84
3.1. Th c trạng pháp lu t về căn c xác l p và ch m d t Quyền đ i với b động
s n liền kề .............................................................................................................. 84
3.2. Th c trạng pháp lu t về c c

ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b t

động s n liền kề..................................................................................................... 91
3.3. Th c trạng pháp lu t về giới hạn Quyền đ i với b động s n liền kề ........ 104
3.4. Th c trạng pháp lu t về b o v Quyền đ i với b động s n liền kề........... 115
K t lu n c

ơn 3 ............................................................................................... 120

HƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN
NAY .................................................................................................................... 121
4.1. Địn

ớng hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b

động s n liền kề ở

Vi t Nam hi n nay .............................................................................................. 121
4.2. Gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t
Nam hi n nay ...................................................................................................... 130
K t lu n c

ơn 4 ............................................................................................... 148

KẾT LUẬN ........................................................................................................ 150
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................... 152


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quyền đ i với b động s n liền kề là một ch định pháp lu đ
r t sớm, ngay từ thời La Mã cổ đại
trong th c tiễn. Quyền đ i với b

đã có n ững

c ghi nh n từ

ớc ti n dài về vi c áp d ng

động s n liền kề là một loại quyền theo v t bắt

nguồn từ th c t nhằm đ p ng nhu cầu sử d n

ùn đ t c a n

ời có ùn đ t

liền kề với ùn đ t c a m n để khai thác hi u qu m n đ t c a mình, chẳng hạn
n

có

i đi c o n

ời

ia

c a

o n ớc. Hơn nữa, Quyền đ i với b động
đ i

s n liền kề xu t phát từ quy tắc coi quyền sở hữu là một quyền tuy
ch sở hữ đ

on đó

c t do khai thác và có toàn quyền chi m hữu, sử d ng, định đoạt tài
c

s n c a mình, t t c các ch thể

ôn đ

c làm b t c điều gì n

ởn đ n

vi c ch sở hữu th c hi n các quyền năn c a mình. Tuy nhiên, quy tắc này chỉ
đ

c áp d ng tr n vẹn đ i với một s động s n còn on

ĩn

cb

động s n

chính vi c áp d ng quy tắc này lại d n đ n vi c hạn ch vi c áp d ng nó bởi mỗi
n

ời đ

c t do khai thác b động s n c a m n

động s n c a n

ph i tôn tr ng vi c t do khai thác b
th c hi n các quyền năng c a mình
N

cũn có n

ôn đ

ĩa ằng mỗi n

ời

ời khác, ch sở hữu khi

c xâm phạm đ n quyền và l i ích c a

n ớc, l i ích công cộng và c a các ch thể khác. Ngoài ra, ch sở hữu còn ph i

tạo điều ki n cho các ch sở hữu khác th c hi n quyền sở hữ đ i với tài s n c a h
định trong khi th c hi n quyền sở hữ đ i với

kể c ph i chịu những hạn ch nh

tài s n c a chính mình. Vì v y, quyền tuy
ch , giới hạn nh

đ i c a ch sở hữu luôn bị những hạn

định nhằm m c đ c ph c v l i ích chung c a cộn đồng, c a xã

hội hay c a các ch sở hữu tài s n khác, và n
hiểu thông qua vi c x c định các quyền
a nói

với các ch sở hữu khác

T

c

c o

ỏa mãn c c n
ôn

cầ c a m n
n

i

n

ời có

i

n

c đi

ĩa

on

V
cầ

ời

ời

ôn có

i

n
n on

1

láng giềng[23, tr.369].

n c a i n m n để đ p n

c N

c i p ử

"gặp nhau" ề mặ n
n

an
i

c

c a ch sở hữu trong quan h

c ỉ có

n c a n

ôn p i ao iờ cũn có n
i n

n

ôn p i ai cũn có

a i c ử

Do đó x

, quyền t do sở hữu cần đ

n

ể

ỏa mãn c c n
c ại n
ai

n cũn n
i c

ai

ời có
c

i
ề mặ

c côn

cầ đó
i

n

nc amn
i c
n c a

iữa
i


n[32] V

c

c a mn

n

ở ữ
ời n

i

đ

n có

c p ép

địn c a p p

theo
đời

ờn

on

n ữn n

ời

cửa ổ ôn
an
n

c i n

iền n

an n

m

: Vi c

ới âm

iền đã p

in

ai

o
i đa

i

n

c iao

Hơn nữa n ữn

n đề

n

i

n

nđ

độn

ôn đ

c đặ a cho

oạ n ớc m a;

n để đặ

o mỗi

ừ đó Đâ cũn

ền

n

ở ữ

c

c

i

ền

n ớc in

ờn n

n

c mộ

c ac

ền

n; đ c

ời

c i nc c

eo ý c

i c

n

ểc on

c

i đi

xâ

a; mở

n ; mở m

i…Và c c x n độ

an c p

cơ ở th c t cho s hình thành và ghi

nh n ch định về Quyền đ i với b t động s n liền kề trong pháp lu t c a các qu c
gia trên th giới và c a Vi t Nam.
Ở Vi t Nam, Quyền đ i với b
năm 1995, BLDS năm 2005
ới

độn

động s n liền kề đ

BLDS 2015. N

n iền ề mới c ỉ ừn

273 đ n Điề 279) nằm cùn
c

ơn XVI “N ữn

đ

c nân

n

ới

địn

ại ở mộ
địn

on BLDS 2005 Q ền đ i
i điề

ề n ữn n

c ề

n mộ m c độc

n

c ghi nh n trong BLDS
( ồm 7 điề : Từ Điề

ĩa

ền ở ữ ”

p on

n óm

ỹ

p p p cũn n

ơn XIV “Q ền

ền n

on c c

Quyền đ i với b

n n

ền năn

c õ
ân

động s n liền kề có ý n

n

ở ữ

on

đ n BLDS năm 2015 đã

n” ( ồm 12 điề : Từ Điề 245 đ n Điề 256) Điề n
ề mặ

c ac

c đ i ới

c o

mộ

ơn ề ầm

an

i

i n ộ
n c a

Nhữn

định c a pháp lu t về

an

ng nhằm thể ch hoá các

ĩa

Nghị quy t c a Đ ng và nội dung, tinh thần c a Hi n pháp về sở hữu toàn dân, sở
n ân; ề xây d ng, hoàn thi n thể ch kinh t điều ti t nền kinh t

hữ

ờng... Đồng thời, c c

tôn tr ng các quy lu t thị
độn

n iền ề on p p

on p p
đoạn

c a n iề n ớc

ớc ới n ữn

n

ớc s

Tuy nhiên
i n

Kinh doanh b

an

n

iới

a đổi c o p ù

on đó đã p n n

gần đâ

Vi Nam i n

c iễn

n

Vi

p ơn ới điề

n độn c a đời
động s n n

ềQ

i p

p p

a đời c a nhiề c c ăn

c ti p tới b

địn

n

2

ền đ i ới
n ữn

n

Nam on c c iai

i n i n ại n iề nội
ân

n pháp lu t mới trong thời gian
: Lu

Đ

đai, Lu t Nhà ở, Lu t

động s n, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô

n ớc...Thì các quan ni m về tạo l p và sở hữu b

n cơ ở

ị, Lu t Tài nguyên

động s n, các quyền c a ch sở


hữ đ i với b

động s n, Quyền đ i với b

động s n liền kề đã có n ững s thay

đổi lớn T eo đó c c

an điểm khoa h c, các k t qu nghiên c

chừng m c n o đó đã

c s không còn phù h p hoặc đan

mới, nhữn x

ớng mở rộn

ơn on

Quyền đ i với b

i u nhữn

i c nh n di n Quyền đ i với b

định c a pháp lu t th c địn

s n liền kề cho phù h p với

ớc đâ ở một
động

Đặc bi t, nghiên c u

động s n liền kề đặt trong m i quan h giữa những v n đề mang

tính ch t nguyên tắc chung trong Bộ lu t Dân s với những ch định c thể điều
chỉn đ i với từng loại b
Đ

động s n riêng lẻ trong các lu

c

nn n n

đai, Lu t Nhà ở, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô

: Lu t

ị, Lu t Tài nguyên

n ớc... Nhằm tìm ra những nguyên lý chung nh t, phù h p nh t, chính xác nh t về
Quyền đ i với b

động s n liền kề là v n đề không hề đơn i n, nh

on điều

ki n các lu t chuyên ngành nêu trên về vi c xác l p quyền sở hữ đ i với từng loại
b

động s n đan

ô cùn

cn a

ồn tại ở nhiều dạng khác nhau và với hình

th c pháp lý công nh n quyền sở hữu và sử d ng b động s n r t khác nhau, s đan

xen c a nhiều ch thể cùng sở hữu và sử d n đ i với b
c n

động s n... Là những rào

ó để nh n a đ i với vi c xác l p Quyền đ i với b

th c trạn n

y, một s công trình nghiên c u khoa h c đã côn

đ n Quyền đ i với b
thể nh n di n h

động s n liền kề. Với

đ

l p Quyền đ i với b

có liên quan

động s n liền kề sẽ là khiêm t n và trở nên ch t hẹp, không
c những v n đề i n

an

c động, n

ởng tới vi c xác

động s n liền kề một cách toàn di n đầ đ và th

đ o Do

v y, một công trình nghiên c u ở c p độ ti n ĩ ề “Quyền đối với bất động sản
liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là th c s cần thi t và t t y u khách
quan ở c khía cạnh lý lu n, pháp lu t th c định và th c tiễn th c thi về Quyền đ i
với b động s n liền kề.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
M c đ c nghiên c u c a Lu n án là làm sáng tỏ những v n đề lý lu n và th c
tiễn về Quyền đ i với b động s n liền kề. Từ đó đề xu c c địn

ớng và gi i pháp

hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để th c hi n m c tiêu nghiên c u nêu trên, Lu n án có những nhi m v c thể sau:

3


- Nghiên c u làm sáng tỏ khái ni m đặc điểm c a Quyền đ i với b động s n liền kề;
- Nghiên c u một s v n đề lý lu n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề;
- Phân tích, đ n

i

định pháp lu t và th c tiễn th c hi n pháp

c trạng các

lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay;
- Nghiên c

đề xu t địn

ớng và gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i

với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đ i

ng nghiên c u c a Lu n án gồm:
c

-

an điểm khoa h c đã đ

c các tác gi , cá nhân và các tổ ch c công b

trong các nghiên c u có liên quan đ n Quyền đ i với b động s n liền kề c trong và
n o i n ớc.
- H th n c c

an điểm đ ờng l i, chính sách c a Đ ng và N

n ớc về Quyền

sở hữu nói chung và Quyền đ i với b động s n liền kề nói riêng;
c

-

định c a pháp lu t Vi t Nam, các v vi c gi i quy t th c t về Quyền đ i

với b động s n liền kề;
- Th c tiễn thi hành pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Với tính ch t là một Lu n án ti n sĩ lu t h c, Lu n án nghiên c u về Quyền
đ i với b

động s n liền kề

ới óc độ khoa h c pháp lý. Lu n án đi â n

định pháp lu

c u b n nhóm

cơ

n nh t có i n

an đ n Quyền đ i với b t

động s n liền kề trong m i quan h giữa Pháp lu t dân s

c

nn n

cn

: Lu

Đ

c c ăn

định pháp lu t về c c

động s n liền kề; n óm
liền kề

n óm

n pháp lu t

đai, Lu t Xây d ng, Lu t Nhà ở… Đó

định pháp lu t về căn c xác l p và ch m d t Quyền đ i với b
kề; n óm

i n

: N óm

động s n liền

ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b t

định pháp lu t về giới hạn Quyền đ i với b

động s n

định pháp lu t về b o v Quyền đ i với b động s n liền kề.

Về không gian nghiên c u: Lu n án chỉ t p trung nghiên c u ở Vi t Nam. T t
n i n để ph c v cho vi c o
pháp lu t về Quyền đ i với b
c c

n

đ i chi

cơ ở pháp lý và th c tiễn thi hành

động s n liền kề ở Vi t Nam, Lu n án sẽ tìm hiểu

định c a pháp lu t qu c t và c c ăn

4

n pháp lu

ớc đâ c a Vi t

Nam có liên quan đ n ch định Quyền đ i với b

động s n liền kề để đ n

i

ịch

sử để so sánh.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
L n n đ
Mác-L nin p

c n

i n c

ơn p p i n c

iữa con n
n ớc a ề xâ

n cơ ở p

n

ời ới xã ội đồn

n xã ội

B n cạn đó L n n đã ử
n

a

o

ời

ân c

n c

ơn p p

n c a c

ềm i

an

a

an điểm c a Đ n

côn
c cp

n
ằn

n

ĩa

iữa c c i n
ođ m

ơn p p n

n
Nhà

ền con n

i nc

oa

ời
c cơ

c a đâ :
- Phương pháp tổng hợp: P

Lu n án từ c
ki n

ơn 2 đ n c

ơn p p ổng h p đ

c sử d ng ch y u trong

ơn 4 Q a i c thu th p các tài li u, tổng h p các ý

c n a để gi i quy t các v n đề về mặt lý lu n nhằm nh n di n b n ch t c a

Quyền đ i với b

động s n liền kề

b động s n liền kề

đ a a c u trúc pháp lu t về Quyền đ i với

ơn 3 c a Lu n án sử d n p

ơn p p ổng h p để cung

c p b c tranh toàn di n đa c iều về th c trạng pháp lu t về Quyền đ i với b động
s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay.
- Phương pháp phân tích: P
h th n

óa c c
địn

i n

ơn p p n

ơn p p n

đ

an đ n ch định Quyền đ i với b
đ

cs

c ùn để x c định những

định trong các h th ng pháp lu

lu t Vi t Nam và pháp lu t qu c t và giữa c c
nhau. Q a đó, th

c nghiên c u. M c

c n c p một cái nhìn toàn di n, đầ đ

điểm gi ng nhau và khác nhau c a c c
i n

đ

an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề.

- Phương pháp so sánh: P

nghiên c

ùn để phân tích, gi i thích và

định c thể c a các h th ng pháp lu

đ c c a vi c sử d n p
về c c

ơn p p n

đ

c

động s n liền kề giữa pháp
định pháp lu t Vi t Nam với

ơn đồng, khác bi t c a Vi t Nam và qu c t làm

lu n c xác th c cho vi c đ a a c c i i pháp khắc ph c những b t c p c a pháp
lu t hi n nay về Quyền đ i với b động s n liền kề.
- Phương pháp nghiên cứu phân tích tình huống thực tiễn: Một s các tình
hu ng, v vi c th c tiễn i n

an đ n Quyền đ i với b

động s n liền kề sẽ đ

c

l a ch n để phân tích. Vi c phân tích các tình hu ng nhằm tìm hiể

đ n

vi c áp d n c c

a đầ đ ,

định liên quan trên th c tiễn, tìm ra nhữn điểm c

5

i


nhữn điểm còn b t h p ý on c c
d n p

ơn p p n

định c a pháp lu t. Ðồng thời vi c sử

i n c u tình hu ng th c tiễn sẽ bổ tr cho những lý lẽ, lu n
đ a a

gi i và ki n nghị mà nghiên c

- Phương pháp diễn giải, quy nạp: P
on c

ơn p p n

ơn 4 c a Lu n án để đ a a định

đ

c sử d ng ch y u

ớng và gi i pháp hoàn thi n pháp lu t

về Quyền đ i với b động s n liền kề ở n ớc ta hi n nay.
- Phương pháp biện chứng lịch sử: P
nghiên c
n

ổn

on

ịc

pc c
ử ừ

ơn p p n

n đề c a L n n m đã đ

đ

c ử

c đề c p n

n n ằm

i nc

n

ớc đ n na

5. Đóng góp mới về khoa học của Luận án
Ngoài vi c k thừa một s v n đề i n
khoa h c đã côn

, Lu n án có nhữn đón

an đ n Lu n án c a các công trình
óp mới về các nội dung sau:

- Thứ nhất, về cách ti p c n: Lu n án ti p c n ch định Quyền đ i đ i với b t
động s n liền kề không chỉ
on c c

ới góc nhìn c a pháp lu t dân s , mà còn nghiên c u

định c a pháp lu t kinh t . Pháp lu t về Quyền đ i với b

liền kề sẽ đ

c nhìn nh n một cách toàn di n

Đ đai, Lu t Xây d ng, Lu t B o v môi
c

đ n

i

ại hầu h

c cc

eo c c

định c a BLDS, Lu t

ờng …V n đề n

ơn c a Lu n án n

động s n

đ

c tác gi nghiên

n c thể nh t là ở c

ơn 3

c a Lu n án.
- Thứ hai, Lu n án là công trình nghiên c u chuyên sâu về các v n đề lý lu n
i n

an đ n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề, Lu n án đã p ân c

làm sáng tỏ khái ni m b

động s n liền kề, Quyền đ i với b

pháp lu t về Quyền đ i với b
cũn n

động s n liền kề,

động s n liền kề; nguyên tắc điều chỉnh; nội dung

hình th c điều chỉnh c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề.

- Thứ ba, Lu n án là công trình nghiên c u công phu th c trạng pháp lu t về
Quyền đ i với b

động s n liền kề ở Vi t Nam hi n na

Đặc bi t, Lu n án đã p

hi n và chỉ ra: Những khi m khuy t, hạn ch c a pháp lu t dân s , pháp Lu t Xây
d ng, pháp Lu

Đ

đai…

c c ăn

n i n

an đồng thời đã c ỉ ra những

khi m khuy t, b t c p trong quá trình áp d ng pháp lu

để gi i quy t các tranh

ch p về Quyền đ i với b động s n liền kề trên th c t hi n nay.

6


- Thứ tư, Lu n án là công trình nghiên c u một cách h th ng các địn
và gi i pháp c thể nhằm hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b

ớng

động s n liền

kề ở Vi t Nam hi n nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận án
- Về mặt lý luận, Lu n án đ a a óc n n đa c iều, toàn di n về ch định
Quyền đ i với b

động s n liền kề; xây d ng khung lý thuy cơ

động s n liền kề và pháp lu t về Quyền đ i với b

với b

c p những lu n c khoa h c cơ

n về Quyền đ i

động s n liền kề; cung

n cho vi c nghiên c u và hoàn thi n pháp lu t về

Quyền đ i với b động s n liền kề.
- Về mặt thực tiễn, Lu n án là tài li u tham kh o cho các nhà nghiên c u và
gi ng dạy trong khoa h c Lu t Dân s , Lu t Kinh t cũn n
pháp lu

để gi i quy t các tranh ch p i n

c c cơ

an đ n Quyền đ i với b

an p

ng

động s n

liền kề.
7. Kết cấu của Luận án
Ngoài phần mở đầu, k t lu n và danh m c tài li u tham kh o, Lu n án đ
chia thành 4 c

c

ơn :

-

ơn 1: Tổng quan tình hình nghiên c u

-

ơn 2: N ững v n đề lý lu n i n

an đ n pháp lu t về Quyền đ i với

b động s n liền kề
-

ơn 3: T

c trạng pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở

Vi t Nam hi n nay
-

ơn 4: Địn

ớng và gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với

b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay

7


HƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài Luận án
1.1.1. Tình hình nghiên cứu những vấn đề lý luận về Quyền đối với bất
động sản liền kề
Quyền đ i với b

động s n liền kề là v n đề

nhiều nhà khoa h c thuộc c c ĩn

c

cn a

đ

c s quan tâm c a

Đã có n iều bài báo, Tạp chí,

tham lu n, sách và một s Lu n án thạc sỹ, ti n ĩ có ch đề i n
s n và Quyền đ i với b
nghiên c

động s n liền kề Sa đâ

an đ n b

động

c i sẽ tổng quan tình hình

đ i với những nội dung ch y u, c thể n

a :

- Thứ nhất, về khái niệm bất động sản liền kề
Tác gi Barlow, John R., II, và Donald M. Von Cannon trong bài vi

“Về các

yếu tố pháp lý của ranh giới và thuộc tính liền kề” cho rằng: Thuộc tính liền kề có
n

ĩa

t k tài s n hoặc b

hoặc toàn bộ với tài s n, hoặc đ
đ i với đ ờng ph

động s n nào mà biên giới đ

c chia sẻ một phần

c chia sẻ một phần hoặc toàn bộ với tài s n n

n

đ ờng, hoặc đ ờng công cộng khác tách bi t các tài s n[76,

tr.234]. Và b động s n liền kề có n

ĩa

t k đ đai

địa điểm và mỗi bộ ph n bao gồm t t c c c đ ờng n
hàng rào, tòa nhà, t t c c c p
đ đó[94]. Tuy nhiên, tác gi c

ơn

/hoặc tài s n nào liền kề

đ ờng, l i đi ộ

i n dịch v và các thi t bị khác trên hoặc

ờng,
ới

a đ a a c thể khái ni m b động s n liền kề mà

mới dừng lại ở vi c đ a a “thuộc tính liền kề”
Trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, tác gi Phạm
Công Lạc đã đề c p đ n khái ni m về b

động s n liền kề n

a : “Một bất động

sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về
quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản về bản
chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới
về địa lý cũng như về pháp lý”[36, tr.57-58]. Tác gi Trần Thị Hu trong cu n
“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” cũn
đã đồng tình với tác gi Phạm Công Lạc về c c x c địn : “Một bất động sản được
coi là liền kề với một bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản
về bản chất do tính chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một ranh giới về
địa lý cũng như về pháp lý”[31, tr.19]

đâ cũn

8

an điểm c a tác gi Nguyễn


Văn H

on

i i : “Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề” đăn

trên Tạp chí Dân ch và Pháp lu t, s c
n đã đ a a đ

2015. Nhóm tác gi

khái ni m này mới chỉ dừng lại ở n

n đề về triển khai thi hành BLDS năm
động s n liền kề, tuy nhiên,

c khái ni m b

ĩa ẹp, t c là các b

động s n liền kề là sát

cạnh nhau và có ranh giới chung.
Tác gi L Đăn K oa on

i i

“Hoàn thiện quy định về Quyền địa

dịch trong BLDS 2015” iểu về b động s n liền kề
hẹp, các b
Còn

ởng quyền có n

eo n ĩa ộng, là các b

rào, cột m c…)
s nđ

c động tr c ti p lên b

ĩa

động s n chịu quyền.

động s n ti p giáp nhau bởi ranh giới ( ờng, bờ

c x c định bởi s ti p giáp với các b động s n khác [33, tr.24]. Còn tác gi
N

ễn T n Hoàng H i trong bài vi : “Quyền lối đi qua bất

động sản liền kề trong BLDS năm 2015” c o ằng: T ôn
án đã “mở ộn ”
độn

: T eo n

i c ti p giáp là s ti p giáp k ti p nhau, vị trí c a các b động

Nguyễn T an T

ề

ĩa đó

động s n có vị trí liền kề sát nhau, ti p giáp nhau và vi c phiền l y c a

động s n

b

eo 2 n

on

mc c

n

n

ử

cc n

điểm c a c c
mới i i

c i
đ

iể

n

ề

n ị â

độn

n
cc c

“ iền ề” đó

độn

n ữn

độn
ờn

a

nx n
in

n o i

c còn

độn

c độn

n

c iể

n iền

n n ữn

an [113]. N

n iền ề cần đ
pp

c iễn xé xử Tòa

eo
eo n

an

ĩa ộn

c

- Thứ hai, về khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề
ũn n
cũn

p p

t c a nhiều qu c gia khác, pháp lu t dân s c a Vi t Nam

định Quyền địa dịch n

n

ới tên g i là quyền sử d ng hạn ch b động

s n liền kề (BLDS 2005), Quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề (Lu
năm 2013)

Quyền đ i với b

Đ

đai

động s n liền kề (BLDS 2015). T n cơ ở phân

tích khái ni m địa dịch theo lu t La Mã, BLDS Pháp, Bộ dân lu t Bắc k , tác gi
Nguyễn Thị Min P

ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong

pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn

n Tạp chí Tòa án s

24 năm 2012 đã đ a a một khái ni m chung về địa dịc n

a : Địa dịch là một

s phiền l

p đặt cho một BĐS

eo đó một ngôi nhà hay thửa đ t chị địa dịch

sẽ ph i chịu s khai thác, sử d ng hạn ch nhằm ph c v cho vi c sử d ng, v n
hành c a một BĐS liền kề.
Cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” c a tác gi Phạm Công
Lạc là công trình khá công phu về quyền c a ch sở hữ x c địn đ i với vi c sử

9


động s n liền kề nhằm thỏa mãn một s nhu cầu nh

d ng b

sách, tác gi đã đ a a
động s n (đ

b

t lu n về địa dịc n

đai)

a : Địa dịch là một dịch quyền trên
động s n và chỉ có thể đ

y, nó là một dạng b

động s n do b n ch t không di, dời đ

l p trên b

định. Trong cu n

động s n khác

c. Các dạng b

không thể chịu địa dịch và ngay c các b động s n về b n ch cũn
c đều ph i chị địa dịc (câ

â năm đ

c thi t

c coi là b động s n n

ôn p i t t
n

ôn

ể áp

d ng ch địn địa dịch trên cây c i)[36, tr.102].
n
N

c “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” c a

ễn N c Đi n i p c n Q

c n

ền n

i đã xâ
ạn c

i p c n n iề

c

ĩa

cạn

n

c c ạn c

BĐS iền ề n

ờ ao
n

ới óc độ

c a
ộn

ền địa ịc

ổn

đ i ới i c

n đề i n

n

iền

N

Q ền địa ịc m c ỉ n
c i đề

BĐS iền ề

an m nền n c o
n

để đi đ n c i c

o

BĐS iền ề

c i

T c

ền ử

o ãn

n

n

m ơn

i pc n

ền

n i n
c

c i c

ể ề

ền ử

a n

ền

õ đ

n

ĩa

ề: Điề

địn

c

oặc o

i ni m

n

iền

i nx c

c

n o

Với ai óc độ
p

n BĐS iền ề c m

Còn trong bài vi

a

ể ơn Với óc n n đó, tác

n BĐS iền ề ới óc độ o

an âm đi â p ân c
c i n

ền ở ữ

c i đã i p c n ề Q ền địa ịc ở mộ

ớn ơn đi ừ c i ổn
ời T

T c i i p

c i n

ờn n ăn c c c c BĐS T n cơ ở đó

độn c a con n

c

a cạn

i ni m ề c c m c

i cũn đã i p c n i c ử

n

ừ

c i

ền ử

ền ử

n

n
ạn

“Hoàn thiện chế động pháp lý về sở hữu bất

động sản trong khung cảnh hội nhập”, tác gi Nguyễn Ng c Đi n cho rằn : Địa
địch đ

c địn n ĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động

sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Với c c địn n
s nđ

c coi là một “ch thể” đặc bi

ngoài và để

mđ

c vi c đó

nó cũn có n

on điều ki n b

cộn đồng láng giềng, nó có thể cần ph i “đi

trình xây d n con đ ờn

ôn

Nam địa dịch mang một tên g i
đ

ơn

ĩa đó

động

cầu giao ti p với xã hội bên

động s n tồn tại c định trong
a”

động s n khác, trong quá

ới xã hội. Còn trong lu t th c định Vi t

i ơn

ễ hiể

ơn n

n

ại không bao trùm

c toàn bộ nội dung c a ch định“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”.

Có nhữn địa dịch không bao hàm quyền sử d n đ i với b

động s n liền kề mà

chỉ kh ng ch quyền sử d ng c a ch sở hữu b động s n đó

i ích c a ch b t

động s n lân c n. Chẳng hạn địa dịch không xây d ng hoặc xây d ng theo những

10


điều ki n nh

định không hề có tác d ng thừa nh n cho ch sở hữu lân c n một

quyền sử d n n o đ i với b động s n đó[87].
Tác gi Trần Thị Hu trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” cho rằng: Quyền sử d ng hạn ch b

động s n

liền kề (địa dịch) là vi c một b

động s n

động s n chịu s khai thác c a một b

khác thuộc quyền sở hữu c a n

ời khác[31, tr.20]. Trong bài vi

hình chế định tài sản cho BLDS Việt Nam tương lai”
đã
n

i

ề Quyền địa dịch n

ời có quyền đ

“Đề xuất mô

c gi Bùi Thị Thanh Hằng

a : Quyền địa dịch là quyền chỉ cho phép

c khai thác tài s n ở một khía cạnh nh

định[28, tr.24]. Và

trong trong buổi t a đ m “Giới thiệu Bộ luật Dân sự 2015” n

17/6/2016 c a Bộ

T p p

a i c p ân c đặc điểm, b n ch t c a Quyền đ i với b động s n liền

kề, tác gi đã c o ằng: “Quyền đối với bất động sản liền kề”
v

có n ĩa

một dịch quyền theo

t quyền này sẽ truyền cho những ch sở hữu ti p theo c a b t

động s n chị địa dịch chừng nào giữa hai b

động s n còn tồn tại m i liên h nói

trên[11, tr.50].
Bài vi
2015”

“Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS

c i Chu Thị T in

Quyền đ i với b

Đặng Thị P

động s n liền kề thông qua khái ni m Quyền địa dịch. T eo đó

Quyền địa dịch (Quyền đ i với b

động s n liền kề) là các quyền c a một ch thể,

không ph i là ch sở hữ đ i với b

động s n n

một s các quyền ( eo địa th t n i n
thu n, hoặc theo di chúc) trên các b
n

ơn Lin đã p ân ch thu t ngữ

eo

n

đ

c phép th c hi n một,

định c a pháp lu t, theo tho

động s n liền kề, thuộc quyền sở hữu c a

ời khác[60].
Tác gi Lê Nguyễn Gia Thi n và tác gi Nguyễn Thị Thùy Linh trong bài vi t

“Praediales servitudes hay là quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề theo
pháp luật La Mã” đã đ a a
c a mộ n

ời trên b

i ni m Praediales servitudes là quyền

động s n c a n

ời khác nằm liền kề với b

mình. Praediales servitudes là một loại tài s n, một quyền đ i v

ởng d ng

động s n c a
đặc bi t (jus in

rem), vì th nó đ i kháng với t t c các ch thể khác. Quyền này thuộc về ch c a
một b

động s n nh

nhiên ch b

định (b

động s n

ởng quyền – praedium dominans), tuy

động s n không th c hi n quyền này trên chính b

động s n c a

động s n liền kề với nó (b

động s n chịu

mình, mà lại th c hi n quyền trên b
quyền – praedium serviens)[99].

11


an “Real Property law and Procedure in the European

Trong báo cáo tổn
Union” c a tác gi

Christian Hertel, LL.M. Director DNotI (Geman Notary
n

Institute), Wurzburg, tác gi vi

a :Q

ền sử d n đ

c phân loại thành 2

loại: Quyền sử d n có đi èm ới chi m hữu tài s n bao gồm: Quyền bề mặt,
quyền

ởng d ng, quyền sử d ng, quyền ng c

ền thuê dài hạn; quyền sử

d ng bị hạn ch vi c sử d ng tài s n là Quyền địa dịch hay dịch quyền[77, tr.14].
Tác gi cũn p ân c : Quan tr ng nh t là quyền sử d ng hạn ch là Quyền địa
dịch mà ở h th ng lu t lu

địa g i là dịch quyền. Với Quyền địa dịch, ch sở hữu

động s n có thể hoàn toàn sử d n đ t c a ch sở hữu liền kề theo nhiều cách

b

khác nhau bao gồm: Quyền về l i đi ại, quyền xây d ng, quyền

o

n ớc, quyền

về ánh sáng tầm nhìn và quyền về kho ng tr ng giữa các ngôi nhà[77, tr.15].
T c i R D Me i e A manual of the principles of Roman Law relating to
persons, property, and obligations with a historical introduction for the use of
E in

students, W. Green & Son Limited Law Publishe
ịc đ

c địn n ĩa

ữ c a BĐS
ền Mộ
độn
cđ

n nặn

c

n

ịc
nđ

mộ

n mộ BĐS để ạo

ời c

ở ữ n o ồn ại

ền n ằm nói đ n
cc o

c coi

có

độn

ền

nc ị

L n ăn ạc ĩ

ồn ại c a ai
ởn

ịc

1915 c o ằn : Địa

ịc

n
o

ời điểm c ị

độn

on

ic oc

n (đ

i đó mộ

ở
ịc

đai) mộ
độn

n

.

c “Quyền đối vật trong tư pháp La Mã và ảnh hưởng đối

với pháp luật Việt Nam hiện hành” (2010) c a

c i L T ị Li n H ơn (Đại

c

Q c ia H Nội) cũn có đề c p đ n Q ền địa ịc T eo c i Q ền địa ịc là
mộ ạn

ền đ i ới i

đ i ới đ đai T ôn

a đó

ền c p o n ớc
N

n(

độn

c i đ a a n ữn

ền ề i đi

cx

ền c

ền mắc đ ờn

â

y, qua vi c đề c p và phân tích một s côn

Quyền đ i với b

p

ừ

ền

ữ

ể c a Q ền địa ịc n
i đi n
n có i n

an đ n

động s n liền kề (Quyền địa dịch) nói trên, có thể th y mặc dù

mỗi địn n ĩa có c c

i p c n khác nhau về Quyền đ i với b

Tuy nhiên, không thể ph nh n đ
là một quyền trên b
b

n) c a n ời

c mộ điều, Quyền đ i với b

động s n c a n

động s n liền kề luôn tồn tại b

động s n liền kề.

động s n liền kề

ời khác và trong quan h về Quyền đ i với
động s n

ởng quyền.

12

ởng quyền và b

động s n chịu


- Thứ ba, về đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề
“The law of Property” c o

Tác gi F.H. Lawson và B. Rudden trong bài vi

rằn : Địa dịch là một quyền đ i với v t và là quan h giữa hai b

động s n[72,

tr.153]. Trong buổi t a đ m “Giới thiệu Bộ luật Dân sự 2015” n
Bộ T p p

c i Bùi Thị Thanh Hằn đã có

i

am

17/6/2016 c a

n về “Một số vấn đề

đáng lưu ý về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản của Bộ luật Dân sự năm
2015” T c i cho rằng vi c sử d ng thu t ngữ “Quyền đối với bất động sản liền
kề” thay cho thu t ngữ “Quyền địa dịch”

c n x cn

không th

n

ề cơ

n

nội hàm c a các qu định từ Điề 245 đ n Điều 256 về “Quyền đối với bất động
sản liền kề” đã

ể hi n đ

đặc tính c a Quyền địa dịch n

c b n ch

quyền mang tính ph thuộc, là quyền man

đ i. Quyền đ i với b
có đ

n

ĩn

iễn, là quyền mang tính tuy t

động s n liền kề là v t quyền bởi nó c o n

c những quyền năn n

m i liên h giữa hai b

định trên b

động s n

động s n chị

eo đó một b

: Là

ời

ởng quyền

ởng quyền d a trên

động s n ph i chịu gánh nặng

nhằm ph c v cho vi c khai thác b động s n còn lại thuộc quyền sở hữu c a n
khác. Đồng thời, tác gi đã c ỉ ra đặc tính ph thuộc c a Quyền đ i với b
s n liền kề đ

ời

động

c thể hi n qua vi c quyền này tồn tại ph thuộc vào s tồn tại c a

m i liên h m t thi t giữa hai b động s n thuộc hai ch sở hữu khác nhau.
Tác gi Trần Thị Hu trong cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và vấn đề tranh chấp ranh giới” cũn c o ằng: Quyền địa dịch mang tính ch

đ i

v t, tồn tại không ph thuộc vào ch sở hữu b động s n bị vây b c hay ch sở hữu
b t động s n liền kề. Ch sở hữu b

động s n liền kề v n đ

s n c a mình mộ c c

eo đ n côn

n

n

tài s n mang lại

ờn

c sử d ng b

động

ng c a tài s n với giá trị mà

ờng[31, tr.24]. Tuy nhiên, với nội dung này tác gi Phạm

Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” lại có quan
điểm khác, theo tác gi
b

động s n

T ôn

c m đó

a đó c

sở hữu c a n

địa dịch không thể là quan h giữa b

ời

an

sở hữu một b

giữa các ch sở hữu b
động s n đ

n

c để ph c v cho vi c khai thác b
ờng h p này là về quyền trên b

ời khác) quan h giữa n

động s n với nhau.

c sử d ng một b

động s n thuộc

động s n thuộc quyền sở

hữu c a mình. Bởi lẽ, quan h pháp lu t là quan h giữa n
v n đề n o ( on

động s n này với

ời với n

ời về một

động s n thuộc sở hữu c a

ời với v t (tài s n) lại càng không ph i là quan h

giữa tài s n với tài s n[36, tr.82-83].

13


Tác gi L Đăn K oa on

i i t trong bài vi

“Hoàn thiện quy định về

Quyền địa dịch trong BLDS 2015” đã đ a a một s đặc điểm c a Quyền đ i với b t
động s n liền kề n
s n
b

a : rong quan h địa dịch ph i có 2 b

ởng quyền và b

động s n: B

động s n chịu quyền; gánh nặng dịch quyền sẽ đặt ra cho

động s n chịu quyền trong thời ian

i để ph c v cho b

động s n

động s n nằm liền kề nhau hay nói cách khác là 2 b

quyền; hai b

động
ởng

động s n ph i

nằm ở vị trí mà b

động s n này có thể khai thác, sử d n đ

Quyền đ i với b

động s n liền kề là b t kh phân, không thể tách rời khỏi b t

động s n; vi c

ởng d ng c a ch b

động s n

cách thi n chí, h p lý và b o đ m không gây n

cb

động s n kia;

ởng quyền ph i th c hi n một
ởng, thi t hại l i ích c a ch b t

động s n chịu quyền[33, tr.23-24]. Ngoài ra, trong cu n “Vật quyền trong pháp luật
dân sự Việt Nam hiện đại”
Quyền đ i với b

c i Nguyễn Min Oan đã đ a a c c đặc điểm c a

động s n liền kề n

quyền trên b động s n c a n
b

a : Quyền đ i với b

động s n liền kề là

ời khác và quan h về Quyền địa dịch luôn tồn tại 2

động s n c a 2 ch sở hữ

c n a … T c i Nguyễn Thị Min P

ng

trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận
và kiến nghị hoàn thiện” c o ằn địa dịc có c c đặc
trên b
di dời đ

động s n, nó chỉ có thể đ

c thi t l p trên b

n

a : địa dịch là quyền

động s n do b n ch t không

c; địa dịch là quyền đ i với tài s n (một quyền đối vật) c a n

on đó c

động s n đ

sở hữu một b

trong phạm vi nh

c sử d ng b

ời khác,

động s n c a n

ời khác

địn để ph c v cho vi c khai thác, ch không ph i là một

quyền c a ch sở hữu; địa dịch mang tính tổng quát và không thể phân chia, cho dù
b

động s n

ởn địa dịch có thể chia nhỏ thành nhiều phần; địa dịch là quan h

giữa các ch sở hữu b

động s n với nhau, ch không thể là quan h giữa b

động

s n[14, tr.8]. Trong cu n kỷ y u hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a T ờng Đại
h c Lu t Hà Nội về “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản trong BLDS
năm 2015”

c i Phạm Văn T

on đó có Quyền đ i với b

đã đ a a đặc điểm c a v t quyền nói chung

động s n liền kề nói i n

đó

uyền c a ch thể

gắn liền với tài s n, có tài s n mới có quyền. Tuy nhiên, tác gi chỉ t p trung phân
tích các v n đề i n
N

an đ n v t quyền.

y, các công trình nghiên c u nói trên mặc dù có một vài cách hiểu khác

nhau về b n ch t cũng n

đặc điểm c a Quyền đ i với b

nhiên các tác gi đều công nh n nhữn đặc điểm cơ

14

động s n liền kề, tuy

n c a loại quyền n

n

:

Quyền đ i với b

động s n liền kề là v t quyền; là m i quan h giữa hai b

động

s n c a hai ch sở hữu khác nhau; là quyền không thể p ân c ia…
- Thứ tư, về các trường hợp phổ biến của Quyền đối với bất động sản liền kề
+ Quyền về lối đi qua
Tác gi Phạm Công Lạc Trong đã đề c p đ n quyền về l i đi
n cơ ở p ân c c c

định c a BLDS 1995 và c a pháp lu t một s n ớc trên
“lối đi” với n

th giới. Theo tác gi

ĩa

"khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi

nào đó" l i đi a đ ờng công cộng từ một b

động s n bị vây b c có thể chỉ đi

b động s n thuộc một hay nhiều ch sở hữ n
b

a khá chi ti t

n cũn có

a

ể qua liên ti p nhiều

động s n thuộc các ch sở hữu khác nhau. Vi c "dành một lối đi thuận tiện và

hợp lý"

n

ĩa

c a ch sở hữu b động s n liền kề đ i với ch sở hữu b động

s n bị vây b c. Tác gi Trần Thị Hu trong cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” cũn p ân c
cơ ở

ền về l i đi

a

n

định c a Điều 275 BLDS 2005. Tác gi cho rằng: Vi c mở l i đi p i

xem xé đ n những y u t : Địa điểm, l i ích c a b

động s n bị vây b c, thi t hại

động s n có l i đi đ

c mở sao cho những thi t hại

gây ra cho ch sở hữu c a b

x y ra là nhỏ nh t và thu n ti n, h p lý cho c hai phía ch thể này[31, tr.63].
Bài vi “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề - Thực trạng áp dụng pháp
luật và hướng hoàn thiện” đăn
pháp lu t về đ
quyền về l i đi

n Tạp chí Dân ch và Pháp lu t – s c

đai c a tác gi Nguyễn Thị M n đã có c i n n
a

này trên th c t

T eo đó

cũn n

ền về l i đi

kề khi yêu cầu dành cho mình một l i đi
động s n liền kề và ch sở hữu b

a

động s n liền kề là một dạng

theo quy định của BLDS 2015”

c yêu cầu không có quyền từ ch i

“Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề

c i Chu Thị T in

động s n bị vây b c bởi b

động s n liền

p lý trên phần đ t c a ch sở hữu b t

động s n đ

mà ph i đ p ng yêu cầ đó B i i

định hi n

ớng hoàn thi n c a loại quyền

động s n bị vây b c đ i với ch sở hữu b

quyền c a ch sở hữu b

rằng: B

o n c ỉnh về

động s n liền kề thông qua vi c p ân c c c

hành và th c trạng áp d ng pháp lu

n đề

Đặn P

ơn Lin c o

động s n khác cần ph i có một l i đi để ra

đ ờng công cộng. L i đi p i đ m b o nguyên tắc h p lý và thu n ti n, ít gây phiền
hà cho các bên. Do v y, yêu cầu về l i đi c a ch sở hữu b động s n liền kề bị vây
b c bởi các b
với quy tắc kể

động s n
n N

ời đ

cđ

c coi

c n đ n

iđ p n

c yêu cầu ph i có và chỉ có n

15

ĩa

i òa đ

c

đ p ng khi yêu


cầ đó p ù

p với những nguyên tắc nêu trên. Tác gi Nguyễn T an T

Nguyễn T n Hoàng H i trong bài vi : “Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong
BLDS

năm

2015”

đăn

n

Tạp

chí

Tòa

đi n

án

năm

tử

2019

( g-blds-2015) đã p ân c
on BLDS năm 2005
n

o

n

c thể c c

BLDS năm 2015

on BLDS năm 2015

p ù

n

an

we :

a đổi về loại quyền

y rằng s

i i

“Vấn đề địa dịch trong dân luật”

Http://www.hcmcbar.org

CatPK=4&NewsPK =115 đã đề c p

định về l i đi

động s n bị vây b c. T eo đó c

b

sở hữu b

/NewsDetail.aspx?

a c a các ch sở hữu có

động s n bị vây b c bởi các b t

động s n c a các ch sở hữu khác mà không có l i đi a có
ời đ

ền yêu cầu một

động s n liền kề dành cho mình một l i đi a đ ờng

trong những ch sở hữu b
công cộn ; n

c yêu cầ có n

ĩa

l i đi p i đền bù cho ch sở hữu b
khác. Tác gi Nguyễn Thị Min P

đ p ng yêu cầ đó N

ời đ

ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa

một dạng quyền đ i với BĐS c a n

c c BĐS iền kề với b n ch t không di dời đ
n

c dành

động s n liền kề, n u không có thỏa thu n

dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đã
Quyền về l i đi

a

p với th c t .

Tác gi Nguyễn Đăn Li m on
đăn

định quyền về l i đi

ời

c K i đã có

cđ
i đi

ẳn định:

c áp d ng cho
ền về l i đi

đã i n thành một dạng v t quyền và ch thể quyền có thể th c hi n quyền đó

theo ý chí c a mình trong khuôn khổ c a quyền năn đó[14, tr.8]. Trong cu n kỷ
y u hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a T ờn Đại h c Lu t Hà Nội về “Quyền sở
hữu và các quyền khác đối với tài sản trong BLDS năm 2015”
đã p ân c

đ n

i c c

định quyền về l i đi

c i Lê Thị Giang

a on BLDS năm 2015

qua vi c nh n xét v án c thể, tác gi cho rằng: Trong s các Quyền đ i với b t
động s n liền kề, quyền về l i đi

a

ền phát sinh nhiều tranh ch p nh t trên

th c t và tại Tòa án. Lu n án ti n ĩ lu t h c năm 2018
p ân c

đ n

i c c

định pháp lu t về l i đi

a

c i L Đăn K oa đã
c thể từ vi c xác l p,

tính thu n l i và h p lý c a l i đi

a đó c i đ a a ý i n c a mình về vi c đền

bù khi i c mở

đi mộ p ần i n

i đi

i c

ề…[34, tr.125]
+ Quyền về cấp, thoát nước

16

c đ

c a m n đ

iền


Tác gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề” đã p ân định quyền này thành 3 loại đó
n ớc do vị trí t n i n;
tiên vị trí t n i n đ

o

: C p n ớc do vị trí t nhiên; thoát

n ớc t nhiên do vị trí t n i n Hai

ờng h p đầu

c hiểu là vị trí do bị vây b c t nhiên mà không có thể thoát

n ớc, c p n ớc để b o đ m cho các hoạ động s n xu t, kinh doanh hoặc nhu cầu
động s n

sinh hoạt c a ch sở hữu b
ới
o

c động c a con n

ời;

on đó n ớc đ

ờng h p th

ađ

c tạo bởi con n

ời hoặc

c áp d ng do vị trí t n i n để

n ớc t nhiên theo tích ch t c a n ớc ch y từ vị trí cao xu ng vị trí th p

ôn

o c động c a con n

ời [36, tr.117]…

Tác gi Trần Thị Hu trong cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và vấn đề tranh chấp ranh giới” đã đề c p đ n quyền n

n cơ ở p ân c Điều

277 BLDS 2005. Gi n n

c i Phạm Công Lạc, tác gi Chu Thị Trinh và

Đặng Thị P

i i

ơn Lin

on

“Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề

theo quy định của BLDS 2015” cũn đã p ân định quyền về c p

o

loại: Quyền đ

n ớc do vị trí t

nhiên và t o

c c p n ớc do vị trí t nhiên; Quyền đ

c

o

n ớc thành 3

n ớc th i sinh hoạt [60, tr.32]. Tác gi Nguyễn Thị Min P

ng

trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận
c o ằng: quyền đ

và kiến nghị hoàn thiện”
đ

cc p

o n ớc do vị trí t nhiên

c hiểu là vị trí do bị vây b c t nhiên mà động s n không thể

o

n ớc, c p

n ớc để b o đ m cho các hoạ động s n xu t, kinh doanh hoặc nhu cầu sinh hoạt
c a ch sở hữu b

động s n và vi c c p

thi t t n i n m còn man ý n

ĩa in

n ớc do vị trí t nhiên là quyền tuy

o

n ớc không chỉ là một nhu cầu c p

, chính trị, xã hội sâu sắc. Quyền thoát

đ i c a ch sở hữu b t động s n bị vây b c.

Các ch sở hữu b t động s n liền kề ph i tôn tr ng quyền n
hi n b t c hành vi nào c n trở dòng ch
mn

N

ời có quyền

o

n ớc

ôn đ

ới dạng không th c

i n ớc ch y qua b t động s n c a
c có b t c hành vi nào làm thi t hại

đ n ch sở hữu b t động s n có n ớc ch y qua, n u buộc ph i gây thi t hại thì ph i
bồi

ờng[14, tr.11]. Tác gi Lê Thị Giang trong cu n kỷ y u hội th o khoa h c

tháng 4/2019 c a T ờn Đại h c lu t Hà Nội về “Quyền sở hữu và các quyền khác
đối với tài sản trong BLDS năm 2015” đã p ân c
về c p

o

đ n

i c c

định quyền

n ớc on BLDS năm 2015 tác gi cho rằng: Vi c c p n ớc qua b t

động s n liền kề đặt ra khi do vị trí t nhiên mà một b
với nguồn n ớc thì ch sở hữu b

động s n không ti p giáp

động s n có thể sử d n đ n quyền đ i với b t

17


động s n

c để yêu cầu các ch thể này cho mình sử d ng b

c a h để làm l i c p n ớc... Lu n án ti n ĩ năm 2018

cơ ở p ân c
quyền đ

cc p

mộ c
n ớc

đ n

i c c
o n ớc n

ở ữ BĐS ị â

động s n liền kề

c i L Đăn K oa trên

định c a BLDS năm 2015 đã đ a a

i ni m

a : Q ền đ

ền c a

cm

ôn

cc p

o n ớc

c i p i p x c ới

n c p

o

n i n a côn cộn [35, tr.129].
+ Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Tác gi Nguyễn Thị Min P

ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa

dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn
Tòa án s 24/2012 đã
BĐS iền kề đ

c

ẳn địn : Đâ
ới i

hi n na đã có n ững ti n bộ n
còn đan

o

c coi là 01 dịch quyền p p địn

n ớc là c c k quan tr n

ta, kinh t nông nghi p chi m tỷ tr n
ph thuộc nhiề

một trong các loại quyền sử d ng hạn ch

định sớm nh t và đ

th t nhiên và nhu cầ

n Tạp chí

đặc bi

ơn 80% Mặc dù c c p

n n ìn chung, v n d a

ơn

o địa

đ i với n ớc
i n canh tác

o ao động th công,

i n n i n đặc bi t là vi c canh tác ở các vùng sâu, vùng xa

ạc h u, thì vi c

định quyền về

ới n ớc i

n ớc

a BĐS x n

quanh là cần thi t và phù h p với t p quán canh tác c a nông thôn Vi t Nam. Tác
gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” nh n
định: Về p
cho vi c

ơn

i n lý lu n cần có cách hiểu về l i d n n ớc thích h p, thu n ti n

ới n ớc i

n ớc. Vi c x c định l i d n n ớc thích h p trên th c t ph

thuộc vào nhiều y u t n

: Kh i

n n ớc cần cung c p cho vi c

n ớc, vị trí c a m n đ t canh tác so với nơi có n
c an

ồn n ớc p

ơn

ới n ớc, tiêu
i nl

n ớc

ời sử d n đ t canh tác. Theo nguyên tắc chung, l i d n n ớc thích h p,

thu n ti n là l i ngắn nh t tính từ nguồn n ớc đ n nơi cần có n ớc, không loại trừ
kh năn đ ờng d n n ớc có thể theo mộ

ớng khác. Tác gi Nguyễn Minh Oanh

trong cu n “Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại” Nhà xu t b n T
p p năm 2018 cũn đã p ân c c c

định c a loại quyền n

n cơ ở các

định c a BLDS 2015… Trong cu n kỷ y u hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a
T

ờn Đại h c lu t Hà Nội về: “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

trong BLDS năm 2015”

c i Lê Thị Giang cũn đã p ân c

đ n

i c c

định trong BLDS 2015 về loại quyền này và nh n định: Cùng với s thu hẹp c a
nền kinh t nông nghi p, nhu cầu về
các tranh ch p i n

ới i

n ớc trong canh tác gi m xu ng nên

an đ n v n đề này không phát sinh nhiều trên th c t .

18


+ Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
Tác gi Chu Thị T in

Đặng Thị P

ơn Lin

on

i i

“Bàn về

Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015” đăn
chí nhân l c KHXH s

n Tạp

tháng 8/2016 và tác gi Tác gi Trần Thị Hu trong

cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”
p p năm 2010 đều phân tích loại quyền n

Nhà xu t b n

c a BLDS. Theo các tác gi thì: Đâ cũn
tuy nhiên, m c độ sử d ng b
n

ền sử d ng b

i c sử d ng ch y

ởng nhiề đ n vi c khai thác, sử d ng b

tắc đền ù

ơn đ ơn

Thị Min P

động s n liền kề,

on

ôn

ian

ờng ít

động s n liền kề. Do v y, nguyên

ờng h p n

ôn đ

c đặt ra. Tác gi Nguyễn

ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật

Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn
đã đ a a
liên lạc đ

định

động s n liền kề không nhiều so với quyền về l i đi

động s n liền kề. Ở đâ

qua b

n cơ ở

i ni m về quyền n

đó

n Tạp chí Tòa án s 24/2012

: Quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin

c hiểu là, b t c vi c sử d ng hạn ch BĐS c a n

ời

c để đ p ng

nhu cầu về mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc không chỉ hạn ch trong phạm
i BĐS iền kề m còn đ

c áp d n đ i với BĐS x n

an

Tác gi Phạm Công

Lạc Trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Nhà xu t b n
p p năm 2006 cho rằng: Suy rộng ra có thể hiểu rằng b t c một ch thể n o cũn
có quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc qua b động s n c a các ch sở
động s n khác mà không ph thuộc vào vị trí c a các b

hữu b

ph i là b

động s n liền kề và xung quanh hay không. Vi c sử d ng hạn ch b t

động s n c a n

ời

c để đ p ng nhu cầu về mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin

liên lạc không chỉ hạn ch trong phạm vi b
đ i với b

n

đ n

n đề về bồi

p i

ýc c

ời đ

có

ại
i

ngoài

i c c
p a :N

c c n c p ịc
eo

p đồn ; n

ị đi

a oặc n

i

n

ờn

i

ời

â

i đi n

c i L Đăn K oa

ại o c c

ôn
i

ời c n c p ịc

ại n
i

c áp d ng

định c a BLDS năm 2015 cho rằng cần ph i

ờng o mắc đ ờn

ờn

c n i m ồi
i

động s n liền kề m còn đ

động s n xung quanh. Lu n án ti n ĩ năm 2018

n cơ ở p ân c
ý

động s n đó có

đ

ại o c c
a

p

p đồn …

19

ịn

n â

p i ồi

ờn

c x c địn
i
n

ị đó â
eo c

in i n ạc

cần
ac o
i

c n i m ồi
ac oc
địn

ồi

ại
ờn

ở ữ BĐS
ờn

i

ại


ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b

Ngoài

tác gi Phạm Công Lạc và Nguyễn Thị Min P
đ i với b

động s n liền kề

c đó

động s n liền kề nêu trên,

n đã đề c p đ n các loại Quyền

“Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để bảo

đảm nhu cầu cần thiết khác”. "Các nhu cầu cần thiết khác" đ
cầu c a ch sở hữ BĐS

ộc ph i cần đ n s tr giúp c a ch sở hữ BĐS iền kề
BĐS

mới có thể khai thác t t nh
c a ch sở hữ n

n

c hiểu là những nhu

ộc sở hữu c a mình, nhằm thỏa mãn nhu cầu

ời có quyền sử d n đ

n

ích c a xã hội, quyền và l i ích h p pháp c a n

n

ôn

n

ởn đ n l i

ời khác. Th c t , các nhu cầu cần

thi t khác có thể là: Mở cửa sổ l y thông khí, l y ánh sáng từ BĐS c a n
Hay vi c hạn ch chỉ xây d n đ n mộ độ cao nh
sáng ph n chi u từ mộ BĐS

ời khác...

định, hạn ch không cho ánh

c an BĐS c a mình; quyền b o đ m tầm nhìn

trong một kho ng giới hạn nh định...
1.1.2. Tình hình nghiên cứu thực trạng pháp luật về Quyền đối với bất động
sản liền kề
Tác gi Nguyễn Minh Oanh trong cu n “Vật quyền trong pháp luật dân sự
Việt Nam hiện đại” N

ni m cũn n

x t b n T p p năm 2018

n cơ ở lu n gi i khái

n ch t c a v t quyền nói chung và Quyền đ i với b

động s n

liền kề nói riêng, tác gi đã c o ằng: Vi c dùng thu t ngữ “Quyền đối với bất động
sản liền kề”

on BLDS năm 2015

a

cho thu t ngữ “Quyền địa dịch”

không phù h p. Tác gi Trần Thị Hu trong bài vi t “Những điểm mới nổi bật về
quyền sở hữu và những quyền khác trong BLDS năm 2015” cũn c o rằng: BLDS
năm 2005 ử

n

n ữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” còn

BLDS năm 2015 c
kề” S

a đổi n

iền ề c ỉ có
n iền ề

ộc

a đổi c

ề

ở ữ

n

ờn

ử

ôn

ểđ

ền) Q ền ử
i c

ển an
c

n

n ữ “Quyền đối với bất động sản liền

p ý

ởi ẽ

c i n on điề

ền ở ữ c a n
n

ạn c
độn

độn

n iền ề
côn

i n cần

ời

độn

ở ữ
eo đ n

ền ử

c(
c

n ử
c a

ạn c

i

n
i

i

độn

c

ai

n

n
độn

nc ị

ôn p

ở ữ

độn
n

độn

p

n iền ề ồn ại

n ị â
n

n

ởn
ộc

độn

o

n iền

n c a m n mộ c c
i nó mộ c c

c

độn [32]…
Tác gi Nguyễn Thị Min P

ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa

dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn

20

n Tạp chí


Tòa án s 24/2012 cho rằng: Pháp lu t Vi t Nam c

a

li u các bi n pháp hạn

ch phát sinh tranh ch p trong vi c khai thác, sử d n BĐS
n đ

không gian không thể

nước thải…). Th c tiễn đã
vi c ch p nh n đó

vi

c nhữn “phiền toái” (ví dụ việc gây tiếng ồn và xả
đan x y ra nhiều v n đề b c xúc n

ờng h p gây thi t hại c o n

nh n mạnh lu t hi n
bọc; ch a

n c

a

m õc c i

ời

n n u lạm d ng

c

c Đồng thời, tác gi cũn

c a tình trạng BĐS phải bị vây

đ n s phát triển c a nền kinh t . Tác gi Nguyễn Thị M n Bài

li

“Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề - Thực trạng áp dụng pháp luật và

hướng hoàn thiện” đăn

n Tạp chí Dân ch Pháp lu t s c

đai đã n n xét: Pháp lu

định vi c xác l p l i đi c ỉ

không có l i đi a đ ờng công cộn
ôn đ

nhỏ hoặc

T on

n đề về Lu

Đ t

i n o BĐS ị vây b c

ờng h p đã có

i đi n

n

a đ ờng công cộng thì li u ch sở hữ BĐS n

cầu các ch sở hữ BĐS iền kề khác dành cho mình l i đi
đ

ng chung trong

p i bị coi là hành vi vi phạm và bị ch tài bằng cách quy trách

on

nhi m dân s

i

có

i đi n
ền yêu

n p ần đ t c a h

c không? Tác gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động

sản liền kề” cho rằng: Quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc

a BĐS

liền kề là quyền c a ch sở hữ BĐS ị vây b c. Tuy nhiên trong các h p đồng sử
d n đi n ch y u ph thuộc vào bên cung n đi n. Vì v y, n u chỉ
BLDS

c

a c ặt chẽ đồng thời tác gi cũn đã p ân c

hu ng th c t gi i quy t tranh ch p về Quyền đ i với b
qua th t c gi i quy t tại cơ
có nhữn đ n

i n

an

n c n

đ n

Tác gi Nguyễn T an T

an

i một s tình

động s n liền kề thông

ại Tòa án

ôn

a đó

định về vi c gi i quy t các tranh ch p i n

đ i với b động s n liền kề tại các cơ

địn n

c i đã

an đ n Quyền

n.

– Nguyễn T n Hoàng H i (2017) trong bài vi t

“Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của BLDS
2015 và Luật Đất đai năm 2013” đăn

n Tạp chí Khoa h c pháp lý, s

05108/2017 đã p ân c c thể th c trạng pháp lu t về l i đi
kề

n cơ ở m i quan h với các ch địn

cn

h p đồng, ch định sở hữu, ch địn đ
on c c
thu n ti n c

định pháp lu t về l i đi
a x c địn đ

ký quyền về l i đi

a c

c

động s n liền

định về thừa k , ch định

đai…T c i đã đ a a một s b t c p
an

c tính ch t c a b
a đ

c

a

:

a

định thể nào là l i đi

động s n bị vây b c, v n đề đăn

ớng d n c thể… Ngoài ra, trong bài vi t

“Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015” đăn trên Tạp chí

21