Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật việt tt

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ HƯỜNG

QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành
Mã số

: Luật Kinh tế
: 9 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2019


Công trình được hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội thuộc
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên

Phản biện 1: GS.TS. Nguyễn Thị Mơ
Phản biện 2: PGS.TS. Vũ Thị Lan Anh
Phản biện 3: TS. Đặng Vũ Huân

Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học
viện tại Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội

Việt Nam, số 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.
Vào hồi……giờ…….phút, ngày ……tháng……năm 20

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:
- Thư viện Học viện Khoa học xã hội
- Thư viện Quốc gia Việt Nam


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trước sự ra đời của nhiều văn bản pháp luật mới trong thời gian gần đây
liên quan trực tiếp tới bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây
dựng...Thì các quan niệm về tạo lập và sở hữu bất động sản, các quyền của chủ
sở hữu đối với bất động sản và đặc biệt là Quyền đối với bất động sản liền kề
đã có những sự thay đổi lớn. Theo đó, các quan điểm khoa học, các kết quả
nghiên cứu trước đây ở một chừng mực nào đó đã thực sự không còn phù hợp
hoặc đang thiếu những tư duy mới, những xu hướng mở rộng hơn trong việc
nhận diện Quyền đối với bất động sản liền kề cho phù hợp với quy định của
pháp luật thực định. Đặc biệt, nghiên cứu Quyền đối với bất động sản liền kề
đặt trong mối quan hệ giữa những vấn đề mang tính chất nguyên tắc chung
trong Bộ luật Dân sự với những chế định cụ thể, điều chỉnh đối với từng loại
bất động sản riêng lẻ trong các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà
ở, Luật Xây dựng... Nhằm tìm ra những nguyên lý chung nhất, phù hợp nhất,
chính xác nhất về Quyền đối với bất động sản liền kề là vấn đề không hề đơn
giản, nhất là trong điều kiện các luật chuyên ngành nêu trên về việc xác lập
quyền sở hữu đối với từng loại bất động sản đang vô cùng khác nhau, tồn tại ở
nhiều dạng khác nhau và với hình thức pháp lý công nhận quyền sở hữu và sử
dụng bất động sản rất khác nhau, sự đan xen của nhiều chủ thể cùng sở hữu và
sử dụng đối với bất động sản... Là những rào cản khó để nhận ra đối với việc
xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề. Với thực trạng như vậy, một số

công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến Quyền đối với bất
động sản liền kề sẽ là khiêm tốn và trở nên chật hẹp, không thể nhận diện hết
được những vấn đề liên quan và tác động, ảnh hưởng tới việc xác lập Quyền
đối với bất động sản liền kề một cách toàn diện, đầy đủ và thấu đáo. Do vậy,
một công trình nghiên cứu ở cấp độ tiến sĩ về “Quyền đối với bất động sản liền
kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là thực sự cần thiết và tất yếu khách
quan ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định và thực tiễn thực thi về Quyền
đối với bất động sản liền kề.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn của Quyền đối với bất động sản liền kề. Từ đó, đề xuất các định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
ở Việt Nam hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đ
h
à hệ thống các quan điểm, đường lối, chính
sách của Đảng và Nhà nước; các quy định của pháp luật về Quyền đối với bất
động sản liền kề ở iệt Nam và một số nước trên thế giới; các vụ việc giải
quyết thực tế về Quyền đối với bất động sản liền kề; các báo cáo, tổng kết tình
hình thực thi pháp luật có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề ở
Việt Nam.
Phạm vi nghiên c u: Với tính chất là một luận án tiến sĩ luật học, luận
án nghiên cứu về Quyền đối với bất động sản liền kề dưới góc độ khoa học
1


pháp lý. Luận án đi sâu nghiên cứu bốn nhóm quy định pháp luật cơ bản nhất
có liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề trong mối quan hệ giữa
Pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác như: uật Đất

đai, uật Xây dựng, Luật Nhà ở… Đó là: Nhóm quy định pháp luật về căn cứ
xác lập và chấm dứt Quyền đối với bất động sản liền kề; nhóm quy định pháp
luật về các trường hợp phổ biến của Quyền đối với bất động sản liền kề; nhóm
quy định pháp luật về giới hạn Quyền đối với bất động sản liền kề và nhóm quy
định pháp luật về bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề.
Về không gian nghiên cứu: Luận án chỉ tập trung nghiên cứu ở Việt
Nam. Tất nhiên, để phục vụ cho việc so sánh, đối chiếu cơ sở pháp lý và thực
tiễn thi hành pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam, luận
án sẽ tìm hiểu các quy định của pháp luật quốc tế và các văn bản pháp luật
trước đây của Việt Nam có liên quan đến chế định Quyền đối với bất động sản
liền kề để đánh giá lịch sử, để so sánh.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
uận án được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác- ênin, phương pháp biện chứng duy vật về mối quan hệ giữa các
hiện tượng, sự vật, giữa con người với xã hội, đồng thời dựa trên quan điểm
của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng xã hội tự do, dân chủ, công bằng và bảo
đảm quyền con người. Bên cạnh đó, uận án đã sử dụng chủ yếu các phương
pháp nghiên cứu khoa học cơ bản khác sau đây:
- Ph ơ pháp ổng h p: Phương pháp tổng hợp được sử dụng chủ yếu
trong Luận án từ chương 2 đến chương 4. Qua việc thu thập các tài liệu, tổng hợp
các ý kiến khác nhau để giải quyết các vấn đề về mặt lý luận nhằm nhận diện bản
chất của Quyền đối với bất động sản liền kề và đưa ra cấu trúc pháp luật về Quyền
đối với bất động sản liền kề. Chương 3 của Luận án sử dụng phương pháp tổng hợp
để cung cấp bức tranh toàn diện, đa chiều về thực trạng pháp luật về Quyền đối với
bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay.
- Ph ơ pháp phâ í h: Phương pháp này dùng để phân tích, giải thích
và hệ thống hóa các quy định cụ thể của các hệ thống pháp luật được nghiên
cứu. Mục đích của việc sử dụng phương pháp này là cung cấp một cái nhìn
toàn diện, đầy đủ về các quy định liên quan đến Quyền đối với bất động sản
liền kề.

- Ph ơ pháp so sá h Phương pháp này được dùng để xác định những
điểm giống nhau và khác nhau của các quy định trong các hệ thống pháp luật
được nghiên cứu liên quan đến chế định Quyền đối với bất động sản liền kề
giữa pháp luật Việt Nam và pháp luật quốc tế và giữa các quy định pháp luật
Việt Nam với nhau. Qua đó, thấy được sự tương đồng, khác biệt của Việt Nam
và quốc tế làm luận cứ xác thực cho việc đưa ra các giải pháp khắc phục những
bất cập của pháp luật hiện nay về Quyền đối với bất động sản liền kề.
- Ph ơ pháp h
u phân tích tình hu ng thực tiễn: Một số các
tình huống, vụ việc thực tiễn liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề
sẽ được lựa chọn để phân tích. Việc phân tích các tình huống nhằm tìm hiểu và
đánh giá việc áp dụng các quy định liên quan trên thực tiễn, tìm ra những điểm
chưa đầy đủ, những điểm còn bất hợp lý trong các quy định của pháp luật.
2


Ðồng thời việc sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống thực tiễn sẽ bổ trợ
cho những lý lẽ, luận giải và kiến nghị mà nghiên cứu đưa ra.
- Ph ơ pháp d ễn giải, quy nạp: Phương pháp này được sử dụng chủ
yếu trong chương 4 của luận án để đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện
pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở nước ta hiện nay.
- Ph ơ pháp b ệ h
lị h sử: Phương pháp này được sử dụng
nhằm nghiên cứu, tổng hợp các vấn đề của luận án mà đã được đề cập, nghiên
cứu, hình thành trong lịch sử từ trước đến nay.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
Ngoài việc kế thừa một số vấn đề liên quan đến luận án của các công
trình khoa học đã công bố, luận án có những đóng góp mới về các nội dung
sau:
- Th nhất, về cách tiếp cận: Luận án tiếp cận chế định Quyền đối đối

với bất động sản liền kề không chỉ dưới góc nhìn của pháp luật dân sự, mà còn
nghiên cứu trong các quy định của pháp luật kinh tế. Pháp luật về Quyền đối
với bất động sản liền kề sẽ được nhìn nhận một cách toàn diện theo các quy
định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, uật Xây dựng… ấn đề này được tác
giả nghiên cứu, đánh giá tại hầu hết các chương của luận án nhưng cụ thể nhất
là ở chương 3 của luận án.
- Th hai, luận án là công trình nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề lý
luận liên quan đến pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, luận án đã
phân tích làm sáng tỏ khái niệm bất động sản liền kề; khái niệm Quyền đối với
bất động sản liền kề; khái niệm pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền
kề; các nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền
kề; các nội dung cơ bản cũng như hình thức của pháp luật về Quyền đối với bất
động sản liền kề.
- Th ba, luận án là công trình nghiên cứu công phu thực trạng pháp luật
về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay. Đặc biệt, luận án
đã phát hiện và chỉ ra: Những khiếm khuyết, hạn chế của pháp luật dân sự,
pháp Luật Xây dựng, pháp Luật Đất đai… và các văn bản liên quan, đồng thời
đã chỉ ra những khiếm khuyết, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật để giải
quyết các tranh chấp về Quyền đối với bất động sản liền kề trên thực tế hiện
nay.
- Th
, luận án là công trình nghiên cứu một cách hệ thống các định
hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất
động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
- Về mặt lý luận, luận án đưa ra góc nhìn đa chiều, toàn diện về chế định
Quyền đối với bất động sản liền kề; xây dựng khung lý thuyết cơ bản về Quyền
đối với bất động sản liền kề và pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề;
cung cấp những luận cứ khoa học cơ bản cho việc nghiên cứu và hoàn thiện
pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề.

- Về mặt thực tiễn, Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu
và giảng dạy trong khoa học luật dân sự, luật kinh tế cũng như các cơ quan áp

3


dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến Quyền đối với bất
động sản liền kề.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận án
được chia thành 4 chương:
- Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu
- Chương 2: Những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về Quyền đối với
bất động sản liền kề
- Chương 3: Thực trạng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
ở Việt Nam hiện nay
- Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối
với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài luận án
Qua việc điểm lại các công trình nổi bật liên quan đến chủ đề nghiên cứu, có
thể thấy được những kết quả đã đạt được của hoạt động nghiên cứu, cụ thể như sau:
Th nhất, hầu hết các nghiên cứu đều cho rằng: Quyền đối với bất động
sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động nhằm phục vụ cho việc
khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác. Do vậy,
những quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề có ý nghĩa quan trọng
trong nghiên cứu khoa học cũng như ở góc độ thực tiễn.
Th hai, các công trình khoa học đã có sự đồng tình trong việc khẳng
định tầm quan trọng của chế định Quyền đối với bất động sản liền kề và đã coi
quyền này là một loại vật quyền phái sinh từ chế định quyền sở hữu và đặc điểm cơ

bản của Quyền đối với bất động sản liền kề là gắn liền với bất động sản và là loại
quyền không thể phân chia cho dù các bất động sản có thể phân chia thành nhiều
phần…
Th ba, hầu hết các công trình đã công bố đều cho rằng, thực trạng quy
định pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở nước ta trên thực tế còn
nhiều bất cập, hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của hội nhập quốc tế và cải
cách tư pháp. Đồng thời, chưa đáp ứng được các nhu cầu cần thiết trong việc sử
dụng bất động sản liền kề là những nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản được
hưởng địa dịch nhằm bảo đảm tốt nhất cho việc khai thác bất động sản thuộc sở
hữu của mình mà cần phải sử dụng bất động sản liền kề.
Th
, hầu hết các nghiên cứu đều cho rằng trong giải pháp hoàn thiện
các quy định pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
là: Cần phải xem xét lại cách sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền
kề”, cần bổ sung, hoàn thiện hơn các quy định về phạm vi của Quyền đối với bất
động sản liền kề; nguyên tắc xác định đề bù và mức bồi thường thiệt hại xảy ra;
hướng dẫn cụ thể vấn đề đăng ký Quyền đối với bất động sản liền kề; bổ sung các
quy định pháp luật quyền về lối đi qua, quyền cấp thoát nước, quyền tưới tiêu nước,
quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc…

4


1.2. Những vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo
Th nhất, về việc sử dụng thuật ngữ “địa dịch” hay “Quyề đ i với bất
động sản liền kề”. í dụ: Có nghiên cứu đồng ý với việc sử dụng thuật ngữ
“Quyề đ i với bấ động sản liền kề” theo quy định của pháp luật Việt Nam,
nhưng có nghiên cứu lại cho rằng nên sử thuật ngữ “địa dịch” thay cho “Quyền
đ i với bấ động sản liền kề”. Hay có ý kiến cho rằng: B DS năm 2005, uật
Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “q yề sử dụ hạ hế bấ độ sả l ề

kề” còn B DS năm 2015 chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Q yề đ vớ bấ
độ sả l ề kề”, sự thay đổi này là không hợp lý…
Th hai, về bản chất của địa dịch (hay Quyền đối với bất động sản liền
kề). Mặc dù hầu hết các công trình nghiên cứu đều khẳng định Quyền đối với bất
động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động nhằm phục vụ cho việc
khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác nhưng về bản
chất của quyền này thì có một số quan điển trái ngược nhau. Ví dụ: có nghiên cứu
cho rằng: địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản với nhau và nó tồn tại không
phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản, có nghiêu cứu lại cho rằng:
địa dịch là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau chứ không phải là
quan hệ giữa các bất động sản với nhau…
Th ba, thực trạng áp dụng pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền
kề ở Việt Nam còn nhiều đánh giá chưa thực sự thống nhất, các đánh giá cũng có
những mức độ khác nhau tùy thuộc vào cách tiếp cận của từng tác giả. Ví dụ: có
nghiên cứu cho rằng: Hệ thống pháp luật về bất động sản ở Việt Nam hiện nay
“quá nhiều”. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản
trùng lắp, mâu thuẫn. Có nghiên cứu thì cho rằng: Hệ thống pháp luật về bất động
sản ở Việt Nam quy định không cụ thể, chung chung… nên khi phát sinh tranh
chấp thì việc áp dụng các quy định về bất động sản để xử lý còn nhiều “bàn cãi”
…
Th
, các nghiên cứu cũng đề xuất nhiều giải pháp khác nhau để hoàn
thiện các quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam. Ví dụ: Có ý
kiến đề xuất: Cần quy định về lối đi qua không những chỉ đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt mà còn đáp ứng cả nhu cầu về sản xuất, kinh doanh. Có ý kiến lại đề xuất: Địa
dịch được thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất
động sản hưởng địa dịch phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản, việc đề ra
nguyên tắc phải đáp ứng nhu cầu “phù h p với mụ đí h sử dụng bấ động sả ” có
thể là quá nhiều. Bản chất ở đây là sự phiền lụy chủ sở hữu chịu địa dịch, là ngoại
lệ của nguyên tắc bảo vệ chủ sở hữu, nên chỉ cần đáp ứng nhu cầu tối thiểu của chủ

sở hữu hưởng địa dịch là được…
1.3. Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu trong Luận án
Th nhất, hầu hết các công trình nghiên cứu đều tập trung, luận bàn các
vấn đề xoay quoanh Quyền đối với bất động sản liền kề như: Khái niệm, đặc
điểm, căn cứ xác lập, căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liên kề trong
luật dân sự thuần túy mà chưa có công trình nào nghiên cứu tổng thể về pháp
luật Quyền đối với bất động sản liền kề, nội dung, hình thức cũng như nguyên
tắc điều chỉnh pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề trên cơ sở của

5


luật dân sự và các luật khác có liên quan như uật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật
Đất đai…
Th hai, các nghiên cứu mới chỉ tiếp cận một cách đơn lẻ một vài giới
hạn của Quyền đối với bất động sản liền kề mà chưa có sự nghiên cứu một cách
toàn diện cũng như đánh thực trạng các giới hạn của Quyền đối với bất động
sản liền kề trên thực tế hiện nay, đặc biệt là các giới hạn liên quan đến xây
dựng, bảo vệ môi trường…
Th ba, vấn đề bảo vệ vật quyền nói chung và Quyền đối với bất động
sản liền kề nói riêng là rất quan trọng trong các giao dịch về bất động sản hiện
nay. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu mới chỉ tập trung vào việc bảo vệ
các quan hệ vật quyền mà chưa có công trình nghiên cứu nào đề cập trực tiếp
tới việc bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề cũng như đánh thực trạng
quy định pháp luật về nhóm quy định này trên thực tế.
Th
, có nhiều công trình kiến nghị các giải pháp hoàn thiện các quy định
về Quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam nhưng mới chỉ ở việc gợi mở
các vấn đề đặt ra về mặt pháp lý mà chưa xem xét, luận giải một cách tổng thể, toàn
diện các định hướng cũng như giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất

động sản liền kề dựa trên yêu cầu của thực tế đời sống ở nước ta hiện nay.
CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP
LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
2.1. Khái niệm, đặc điểm Quyền đối với bất động sản liền kề
2.1.1. Khái niệm bấ động sản liền kề
Qua các nghiên cứu về bất động sản liền kề, có thể hiểu khái niệm bất
động sản liền kề như sau: Bất động sản liền kề là các bất động sản có sự tiếp
giáp với nhau, việc tiếp giáp đó là sự tiếp giáp kế tiếp nhau và vị trí của các bất
động sản được xác định bởi sự tiếp giáp với các bất động sản khác.
2.1.2. Khái niệm Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Từ những phân tích, đánh giá về Quyền đối với bất động sản liền kề, có
thể đưa ra khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề như sau: Quyền đối
với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản trong những điều
kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản của người khác trong
phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động
sản thuộc sở hữu của mình.
2.1.3. Đặ đ ểm của Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền đối với tài sản
(một quyề đ i vật) của người khác.
Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề chủ yếu được xác lập giữa
các bất động sản liền kề nhau hoặc rất gần nhau.
Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề mang tính tổng quát và không
thể phân chia, cho dù bất động sản hưởng quyền có thể chia nhỏ thành nhiều phần.
Th
, Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản
và nó chỉ có thể được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di dời được.
Th ăm, Quyền đối với bất động sản liền kề tạo ra nghĩa vụ bị động cho
chủ sở hữu bất động sản chịu quyền.
6

Th sáu, Quyền đối với bất động sản liền kề là quan hệ giữa các bất
động sản với nhau chứ không phải quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản.
2.2. Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
2.2.1. Khái niệm pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề là tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng
một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử
dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý.
2.2.2. Nguyên tắ đ ều chỉnh pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền
kề
2.2.2.1. Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận
Nguyên tắc này thể hiện rõ ràng và sinh động nhất bản chất của pháp
luật dân sự nói chung và pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề nói
riêng đó là tính tự do định đoạt. Giống như tính chất điển hình của các quan hệ
dân sự khác, việc thực hiện quyền giữa các chủ thể dân sự với nhau sẽ theo
thỏa thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã
hội.
2.2.2.2. Nguyên tắc c định
Theo nguyên tắc này thì, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được
phép thụ hưởng Quyền đối với bất động sản liền kề trong giới hạn nhu cầu
chính đáng và nhất là trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình.
Quyền đối với bất động sản liền kề vận hành nhằm bảo đảm nhu cầu hợp lý của
việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả
bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền và luật cũng cấm
việc lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu địa dịch. Ngoài ra, nguyên tắc
cố định cũng không cho phép chủ sở hữu thay đổi hiện trạng của bất động sản
chịu địa dịch nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch của
người khác, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất cả các quyền của chủ
sở hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định đoạt với điều kiện tôn trọng

các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng.
2.2.2.3. Nguyên tắc tuyệ đ i
Quyền đối với bất động sản liền kề được coi là quyền có tính chất tuyệt
đối. Có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng. Quyền
đối với bất động sản liền kề được bảo vệ một cách tuyệt đối, không bị xâm
phạm bởi bất kỳ chủ thể nào khác. Nguyên tắc này nhằm chống lại tác động,
gây rối loạn của người khác đối với vật.
2.2.2.4. Nguyên tắc công khai
Nguyên tắc công khai nhằm ghi nhận quyền cho người có Quyền đối với
bất động sản liền kề, vừa nhằm tránh rủi ro cho các bên thứ ba. Công khai
Quyền đối với bất động sản liền kề cũng là nguyên tắc cần thiết nhằm mục đích
an toàn trong giao dịch.
2.2.3. Nội dung của pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Nội dung của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm
các nhóm quy định pháp luật cơ bản sau đây:

7


2.2.3.1. Nhóm q y định pháp luật về că
xác lập và chấm d t Quyền
đ i với bấ động sản liền kề
- Că
xác lập Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa
thuận
Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế
tự nhiên
Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định
của pháp luật

Th
, Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc
- Că
chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Th nhất, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi bất động sản
hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người.
Th hai, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi việc sử dụng,
khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
Th ba, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo thoả thuận
của các bên
Th
, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp
khác theo quy định của pháp luật
2.2.3.2. Nhóm q y định pháp luật về cá r ờng h p phổ biến của Quyền
đ i với bấ động sản liền kề
- Quyền về l đ q a
Chủ sở hữu bất động sản không thể tự giam mình bên trong ranh giới
của bất động sản cho đến cuối cuộc đời. Là một thực thể sống cao cấp có
những nhu cầu vật chất và tinh thần, đồng thời là một thành viên của một cộng
đồng có tổ chức với những quan hệ xã hội phức tạp và đa dạng, chủ sở hữu
phải thường xuyên ra, vào bất động sản của mình để xác lập giao dịch. Vì vậy,
mọi bất động sản đều phải thông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất
động sản không tiếp xúc trực tiếp được với đường công cộng, thiết bị công
cộng, việc thông thương được bảo đảm bằng quyền của chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc được sử dụng hạn chế lối đi qua bất động sản khác. Người phải
dành một lối đi qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ được trả một
khoản tiền đền bù, nếu không có thỏa thuận khác.
- Quyền về cấp, hoá
ớc
Do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với

nguồn nước tự nhiên hay nước máy thì chủ sở hữu bất động sản có thể áp dụng
đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để yêu cầu các chủ sở hữu bất
động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của họ để xây dựng
đường ống dẫn nước. Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa thuận.
- Quyền về ới ớ ,
ớc trong canh tác
Sản xuất nông nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế của
nước ta. Trồng lúa nước hay canh tác các loại cây khác đã xuất hiện từ lâu đời
nay. Bởi vậy, trong các loại Quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền về
tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một dạng quyền được quy định sớm nhất
cùng với quyền về lối đi. Đây là một dạng dịch quyền đã được quy định trong
8


luật La Mã cổ đại, khi mà nông nghiệp chiếm vị trí chủ yếu, quan trọng nhất
trong nền sản xuất xã hội. Trong trường hợp nước tưới có thể lấy được từ dòng
chảy tự nhiên tiếp cận bất động sản thì chủ sở hữu bất động sản được sử dụng
dòng nước tưới theo nhu cầu của mình. Trong trường hợp cần tạo dòng chảy để
dẫn dắt nước tưới mà không thể lấy được nước tưới lấy từ dòng chảy tự nhiên
thì bất động sản cần nước tưới có thể được hưởng địa dịch tưới nước do luật
hoặc theo thỏa thuận.
- Quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc qua bấ động sản khác
Xuất phát từ thực tiễn và yêu cầu của việc mắc đường dây tải điện và
thông tin liên lạc. Bởi, những đường dây này phải xuất phát từ nơi cung cấp
điện, nguồn thông tin liên lạc nên việc mắc đường dây bắt buộc phải qua nhiều
bất động sản của người khác mà không chỉ có qua bất động sản liền kề. Nếu
chủ sở hữu các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản
liền kề trong quá trình mắc đường dây, do các đường dây bị đổ, va quệt… thì
chủ sở hữu các đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại
trên cơ sở lỗi và mức độ thiệt hại do mình gây ra.

2.2.3.3. Nhóm q y định pháp luật về giới hạn Quyề đ i với bấ động
sản liền kề
- N hĩa vụ bảo vệ mô r ờng
Trong khi thực hiện quyền sở hữu nói chung và Quyền đối với bất động
sản liền kề nói riêng, chủ thể gây thiệt hại cho môi trường, tức là đã xâm phạm
đến lợi ích chung, lợi ích công cộng – đây là một nguyên tắc đã được nhà làm
luật quán triệt. Các biện pháp bảo vệ môi trường được áp dụng như: Chủ thể có
Quyền đối với bất động sản liền kề làm ô nhiễm môi trường thì phải chấm dứt
hành vi gây ô nhiễm, thực hiện các biện pháp để khắc phục hậu quả và bồi
thường thiệt hại ngay cả khi những chủ thể này không có lỗi trong việc gây ra
thiệt hại.
- Tr ờng h p xảy ra tình thế cấp thiết
Tình thế cấp thiết là tình thế của người vì muốn tránh một nguy cơ đang
thực tế đe dọa trực tiếp lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của mình hoặc
của người khác mà không còn cách nào khác là phải có hành động gây một thiệt
hại nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn chặn. Trong tình thế cấp thiết, chủ thể có Quyền đối
với bất động sản liền kề không được cản trở người khác dùng tài sản của mình hoặc
cản trở người khác gây thiệt hại đối với tài sản đó để ngăn chặn, làm giảm mối
nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn có nguy cơ xảy ra.
- N hĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài
sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây
vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không
được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền
khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Khi đào giếng, đào
ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây
cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định hay khi xây
dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc
sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây
9

cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an
toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác. Trường hợp
gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi
thường.
- Về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn
Lỗ thông khí là khoảng trống trên vách tường để thông thoáng phần bên
trong vật kiến trúc, còn khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng
tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc mà không có tác dụng thông thoáng.
Khe sáng là một kỹ thuật riêng của kiến trúc ở các nước xứ lạnh, có tác dụng
giúp cho phần bên trong của vật kiến trúc vừa nhận được ánh sáng tự nhiên từ
bên ngoài, và vừa chống được sự xâm nhập của cái lạnh từ bên ngoài. Luật hiện
hành của Việt Nam có nhắc tới lỗ thông khí tại khoản 3 Điều 176 nhưng lại
chưa có quy định về khe sáng.
Tầm nhìn là một khái niệm trong luật bất động sản, được xây dựng nhằm
đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản
được nhìn ra bên ngoài. Các phương tiện nhìn thông dụng ở Việt Nam bao
gồm: Cửa sổ và ban công. Việc trổ cửa trước hết là để tạo sự thông thương giữa
bên trong và bên ngoài căn nhà, giúp cho không gian bên trong căn nhà được
thoáng đãng, đồng thời cho phép chủ sở hữu nhà tiếp xúc với không gian bên
ngoài. Trên nguyên tắc, việc trổ cửa được tự do. Chủ sở hữu có quyền quyết
định vị trí, khoảng cách so với mặt đất, bề rộng, bề cao, kiểu dáng… của cửa
sổ.
2.2.3.4. Nhóm q y định pháp luật về bảo vệ Quyề đ i với bấ động sản
liền kề
- Đă ký Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ thể trên tài sản của
người khác, tức là cùng một lúc có hai chủ thể cùng có quyền đối với tài sản.
Trong khi đó, thì tài sản thường nằm trong sự chiếm hữu thực tế hoặc được sự

ghi nhận quyền về mặt pháp lý của chủ sở hữu. Chính vì vậy, để tạo niềm tin
cho người thứ ba về việc chủ thể cũng có quyền đối với tài sản của người khác
là một việc làm cần thiết. Đây sẽ là cơ sở pháp lý đảm bảo cho việc công nhận
và bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề một cách hiệu quả và đó cũng là
công cụ bảo đảm cho việc thực hiện các giao dịch liên quan đến Quyền đối với
bất động sản liền kề được thực hiện trên thực tế. Hơn nữa, việc công khai
Quyền đối với bất động sản liền kề là rất quan trọng vì nó góp phần làm giảm
bớt các tranh chấp dân sự giống như nhiều trường hợp mua bán bất động sản
nhưng lại không có ngõ đi hoặc phải tranh chấp liên quan đến lối đi.
- Tự bảo vệ
Biện pháp tự bảo vệ là biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong đời
sống. Lý do chính là quan niệm truyền thống của nhân dân ta là “dĩ hòa vi
quý”, “vô phúc đáo tụng đình”. Người dân rất ngại phải liên quan đến việc kiện
tụng. Chỉ trong những trường hợp bất đắc dĩ, không có cách giải quyết nào
khác họ mới đưa nhau ra tòa. Tự bảo vệ chính là phương thức mà mỗi chủ thể
quyền (sở hữu, khác đối với tài sản) có thể tự tư duy và áp dụng nhằm bảo vệ
quyền của mình một cách phù hợp và hiệu quả nhất.
10


- Yêu cầu Tòa án, ơ q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ
+ Kiệ đò lại tài sản
Phương thức kiện này được gọi phổ biến là kiện vật quyền (kiện đòi lại
tài sản). Trên cơ sở các quy định này, chủ thể có Quyền đối với bất động sản
liền kề có quyền yêu cầu trả lại tài sản (ví dụ: yêu cầu trả lại lối đi, trả lại lối
thoát nước…).
+ Kiện yêu cầu chấm d t hành vi cản trở trái pháp luật đ i với việc thực
hiện Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có
quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó

hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc
người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
+ Kiện yêu cầu bồ h ờng thiệt hại
Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là một trong những phương thức được
áp dụng rất phổ biến và thường xuyên nhằm bảo vệ quyền của chủ thể đối với
tài sản, trong những trường hợp nhất định khi không áp dụng được phương
thức kiện đòi lại tài sản, hay có thể đòi lại tài sản nhưng giá trị tài sản đã giảm
sút, tài sản bị hư hỏng, cần thiết phải sửa chữa để có thể khai thác được giá trị
sử dụng của tài sản hoặc đã yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc
thực hiện quyền của chủ sở hữu, chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề
nhưng hành vi xâm phạm đã gây ra thiệt hại… thì chủ thể mang quyền có thể
kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại để bù đắp những tổn thất nhất định mà họ
phải gánh chịu.
+ Yêu cầ ơ q a hà ớc có thẩm quyền khác bảo vệ
Th nhất, thực hiện quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo
vệ Quyền đối với bất động sản liền kề độc lập hoặc trước khi áp dụng các phương
thức kiện dân sự. Hoạt động này có thể được các chủ thể lựa chọn ngay khi phát
hiện có hành vi xâm phạm và hướng đến hiệu quả trong khoảng thời gian ngắn,
như đối với các vụ việc liên quan đến quyền về lối đi qua, các bên có thể yêu cầu
Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết trong thẩm quyền mà pháp luật cho phép…
hay yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành chính đối với những hành vi trái
pháp luật như: xây dựng lấn chiếm sang đất liền kề hay việc xả nước thải không
đúng quy định làm ô nhiễm môi trường…
Th hai, thực hiện quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo
vệ Quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò hỗ trợ sau khi thực hiện các
phương thức kiện dân sự. Đó là việc yêu cầu cơ quan Thi hành án giải quyết
trong trường hợp Tòa án đã giải quyết nhưng chủ thể xâm phạm quyền vẫn
ngang nhiên cản trở trái pháp luật, không thực hiện việc bồi thường…
Ngoài các biện pháp bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề nêu trên,
pháp luật Việt Nam còn quy định các biện pháp khác để bảo vệ quyền sở hữu nói

chung và Quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng như: Biện pháp hành chính,
biện pháp hình sự. Tuy nhiên, so với các phương thức bảo vệ này thì phương thức
kiện dân sự phương thức mang tính thực tế rất lớn; được áp dụng một cách rộng rãi
hơn các biện pháp khác và tạo điều kiện rất thuận lợi và dễ dàng cho mọi chủ thể
có quyền sở hữu bị xâm phạm tự mình chủ động thực hiện phương thức này.
11


2.2.4. Hình th c của pháp luật về Quyề đ i với bấ động sản liền kề
2.2.4.1. Q y định về Quyề đ i với bấ động sản liền kề ro
á vă
bản pháp luật
Đây là hình thức chủ yếu, cơ bản và quan trọng nhất của pháp luật dân sự
nói chung và pháp luật về quyền đối với bất động sản nói riêng, bởi lẽ, các cơ quan
nhà nước ở Việt Nam khi giải quyết các vụ việc pháp lý thực tế thuộc thẩm quyền
của mình đều chủ yếu dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật.
2.2.4.2. Q y định về Quyề đ i với bấ động sản liền kề trong các phong
tục tập quán
Phong tục, tập quán chỉ được coi là hình thức điều chỉnh thứ yếu của
pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề bởi vì các quy định của nó chủ
yếu tồn tại dưới dạng bất thành văn nên thường chỉ được hiểu một cách ước lệ,
thiếu rõ ràng, cụ thể, khó bảo đảm cho việc hiểu và áp dụng thống nhất trong
phạm vi rộng. Song, ưu điểm của phong tục tập quán là hình thành từ thực tiễn
cuộc sống, từ những thói quen ứng xử hàng ngày nên rất gần gũi với nhân dân
và thường được nhân dân tự giác thực hiện.
2.2.4.3. Q y định Quyề đ i với bấ động sản liền kề thông qua án lệ
Hiện nay, Quyền đối với bất động sản liền kề, vẫn chưa có bản án nào
được đưa chính thức vào danh mục các án lệ do Tòa án nhân dân tối cao công
bố. Tuy nhiên, liên quan đến các tranh chấp về Quyền đối với bất động sản liền
kề, Tòa án nhân dân tối cao đang xem xét đưa vào dự thảo án lệ 2 bản án sau:

Quyết định giám đốc thẩm số 157/2014/DS-GĐT ngày 18/4/2014 về vụ án
tranh chấp quyền sử dụng đất về lối đi qua bất động sản liền kề và Quyết định
giám đốc thẩm số 06/2014/DS-GĐT ngày 10/1/2014 về vụ án tranh chấp lối đi.
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Thực trạng pháp luật về căn cứ xác lập và chấm dứt Quyền đối
với bất động sản liền kề
3.1.1. Thực trạng pháp luật về ă
xác lập Quyề đ i với bấ động
sản liền kề
Pháp luật Việt Nam đã ghi nhận 4 căn cứ làm phát sinh Quyền đối với
bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng pháp luật đã xảy ra
một số vướng mắc, bất cập liên quan đến một số căn cứ phát sinh quyền này
như: Trong khi pháp luật có quy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên
trong thì lại không có vấn đề lối đi cần thiết cho người phía trên trong trường
hợp phân chia nhà nhiều tầng. Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều
chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi
thích hợp; chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về thời hiệu hưởng Quyền đối với
bất động sản liền kề và ở đây là quyền về lối đi qua như: ấn đề đặt ra là khi
nào thì người được chỉ định trong di chúc được thực hiện quyền trên bất động
sản chịu hưởng quyền và quyền này có áp dụng thời hiệu thừa kế theo quy định
tại Điều 623 B DS hay không? (theo quy định tại khoản 1 Điều 623, thì thời
hiệu đối với bất động sản là 30 năm). ậy, trường hợp này sau 20 năm mà

12


người thừa kế theo di chúc mới thực hiện quyền của mình sẽ gây bất lợi cho
chủ sở hữu chịu hưởng quyền…
3.1.2. Thực trạng pháp luật về ă

chấm d t Quyề đ i với bấ động
sản liền kề
Điều 256 B DS 2015 quy định về chấm dứt Quyền đối với bất động sản
liền kề: “1. Bấ động sả h ởng quyền và bấ động sản chị h ởng quyền
thuộc quyền sở hữu của mộ
ời. 2. Việc sử dụng, khai thác bấ động sản
không còn làm phát sinh nhu cầ h ởng quyền; 3. Theo thỏa thuận của các
b ; 4. Tr ờng h p khá heo q y định của luật”. Thực ra, các trường hợp
chấm dứt Quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ có chừng đó. ề
phương diện khoa học luật, còn có thể kể ra những tình huống khác. Chẳng
hạn, coi quyền thụ hưởng địa dịch như một quyền có tính chất tài sản, có thể
thừa nhận rằng quyền này sẽ mất đi theo thời hiệu. Hoặc, nhu cầu hưởng địa
dịch vẫn còn, nhưng khả năng gánh chịu địa dịch của bất động sản lân cận thì
không còn…(dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.2. Thực trạng pháp luật về các trường hợp phổ biến của Quyền đối
với bất động sản liền kề
3.2.1. Thực trạng pháp luật về l đ q a
Quyền về lối đi qua là một quyền dân sự, thiết thực của người dân, khi
không có lối đi, hoặc có nhưng không đủ hoặc việc quyết định về lối đi làm ảnh
hưởng, gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người dân thường
theo đuổi rất quyết liệt về khiếu nại. Mặc dù B DS năm 2015 cũng đã có nhiều
sự thay đổi đáng kể liên quan đến nội dung Quyền đối với bất động sản liền kề
trong đó có quy định về quyền về lối đi qua. Tuy nhiên, quy định quyền về lối
đi qua vẫn còn những điểm bất cập chưa được tháo gỡ, nếu áp dụng trên thực tế
sẽ gặp những khó khăn vướng mắc cho các bên liên quan. Chính vì lẽ đó, vấn
đề này cần được xem xét và quy định rõ ràng hơn nữa, khắc phục những điều
còn tồn đọng trong quy định của luật để tránh những tranh chấp dai dẳng có thể
kéo dài trên thực tế. Dưới đây là một số thực trạng pháp luật quy định quyền về
lối đi qua (dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.2.2. Thực trạng pháp luật về ớ

ớc trong canh tác
Cùng với sự thu hẹp của nền kinh tế nông nghiệp, nhu cầu về tưới, tiêu
nước trong canh tác giảm xuống nên các tranh chấp liên quan đến vấn đề này
không phát sinh nhiều trên thực tế. Tuy nhiên, các vấn đề được nêu ra như khái
niệm về nhu cầu tưới nước, nhu cầu tiêu nước chưa có quy định nào xác định
cụ thể là gì? Mức độ nước chảy như thế nào thì có quyền yêu cầu về tưới nước và
tiêu nước? ối dẫn nước như thế nào là hợp lý? Ai là người có quyền xác định lối
dẫn nước là thích hợp hay không thích hợp? Cách thức xác lập lối dẫn nước qua
bất động sản của người khác được thực hiện thế nào? Chi phí cho việc tạo dựng lối
dẫn nước xác định như thế nào? ối dẫn nước là cố định hay tạm thời? Mỗi lần dẫn
nước, tiêu nước có cần phải được sự đồng ý của chủ sở hữu đất xung quanh hay
không?...Pháp luật cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể để thực hiện quyền này
thuận tiện và hợp lý (dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.2.3. Thực trạng pháp luật về cấp hoá ớc qua bấ động sản liền kề

13


Mặc dù cơ sở pháp lý liên quan đến quyền cấp thoát nước qua bất động
sản liền kề đã được ghi nhận khá đầy đủ và hợp lý trong các văn bản pháp luật.
Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn gặp
phải một số vấn đề bất cập: Các quy định về loại quyền này giữa các văn bản
pháp luật chưa thực sự thống nhất với nhau; quy định về quan hệ đối với công
trình bên cạnh theo quy chuẩn Việt Nam chưa phù hợp với B DS năm
2015…(dẫn ch ng thông qua vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.2.4. Thực trạng pháp luật về quyền mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin
liên lạc
Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không phải nghĩa vụ của chủ
sở hữu bị vây bọc với tư cách là người sử dụng dịch vụ này (người mua) mà là
nghĩa vụ của người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc (người bán). Dẫn

đến, trách nhiệm bồi thường thiệt hại sẽ thuộc về ai khi quá trình mắc đường
dây điện, thông tin liên lạc và quá trình sử dụng có thiệt hại xảy ra. Các vấn đề
cần nêu ra là trong quá trình mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc mà gây
thiệt hại thì việc bồi thường thiệt hại được giải quyết theo hướng nào?. Ai là
người có trách nhiệm phải bồi thường? Bồi thường theo chế định nào, theo hợp
đồng hay ngoài hợp đồng?
Với sự phát triển của công nghệ thông tin, mạng internet thì nhu cầu kéo
đường dây tải điện, thông tin liên lạc ngày càng gia tăng. Trong quá trình đó có
thể xảy ra các tranh chấp liên quan đến vấn đề này (dẫn ch ng thông qua một
s vụ việc cụ thể tại Luận án).
3.3. Thực trạng pháp luật về giới hạn Quyền đối với bất động sản
liền kề
3.3.1. Thực trạng pháp luật về hĩa vụ bảo vệ mô r ờng
Mặc dù, pháp luật quy định các chủ thể có quyền sở hữu nói chung và
Quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng phải có trách nhiệm trong việc bảo
vệ môi trường. Tuy nhiên, hiện nay đặc biệt là ở khu vực thành thị, có trên 95%
nước thải sinh hoạt xả thẳng ra môi trường. Nguyên nhân chính là do hạn chế
về nhận thức của các hộ dân, chạy theo lợi ích kinh tế trước mắt mà xem nhẹ,
thậm chí bỏ qua yêu cầu bảo vệ môi trường, nhất là trong việc quyết định chủ
trương đầu tư, thẩm định, xét duyệt, thực hiện các dự án đầu tư nên tình hình
vẫn chưa được cải thiện mạnh mẽ. Bên cạnh đó, thể chế, quy định pháp luật về
bảo vệ môi trường còn chồng chéo, bất cập, chưa theo kịp thực tiễn phát triển
kinh tế - xã hội; quản lý nhà nước về môi trường còn nhiều bất cập, chưa theo
kịp với những diễn biến ngày càng phức tạp của các vấn đề môi trường, nhất là
trong phòng ngừa, phát hiện, xử lý, kiểm soát các nguồn gây ô nhiễm; Sự phối
hợp giữa các cấp, các ngành còn chưa hiệu quả; bộc lộ sự lúng túng trong xử lý
sự cố môi trường; Nguồn lực đầu tư còn rất hạn hẹp, lại phân bổ dàn trải cũng
là những hạn chế cho việc thực thi các vấn đề về cải thiện ô nhiễm môi trường
(dẫn ch ng thông qua một s vụ việc cụ thể trong Luận án).
3.3.2. Thực trạng pháp luật về r ờng h p xảy ra tình thế cấp thiết

Khoản 2, Điều 171 B DS năm 2015 quy định: “Trong tình thế cấp thiết
chủ sở hữu, chủ thể có quyề khá đ i với tài sản khô đ c cản trở
ời
khác dùng nguy hiểm hoặc thiệt hại lớ hơ ó
y ơ xảy ra” và khoản 2
14


Điều này quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyề khá đ i với tài sản bị thiệt
hại trong tình thế cấp thiế đ c bồ h ờng thiệt hạ heo q y định tạ Đ ều
595 của Bộ luật này”. Tuy nhiên, Điều 595 quy định việc bồi thường thiệt hại
trong trường hợp vượt quá yêu cầu của tình thế cấp thiết: “Tr ờng h p thiệt hại
xảy ra do v t quá yêu cầu của tình thế cấp thiế hì
ời gây thiệt hại phải
bồ h ờng phần thiệt hại xảy ra do v t quá yêu cầu của tình thế cấp thiết cho
ời bị thiệt hại”. Câu hỏi là nếu vẫn trong giới hạn của tình thế cấp thiết thì
việc bồi có được đặt ra hay không? Ví dụ: do nhà bị hỏa hoạn nên chủ sở hữu
bất động sản bên trong buộc phải phá tường của chủ sở hữu nhà phía bên ngoài
để thoát ra. Như vậy, mặc dù trong giới hạn của tình thế cấp thiết nhưng đã gây
thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (nhà bị hỏng). Trong trường hợp
này, nên chăng cần có quy định về mức đền bù thích hợp để khắc phục thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nói trên?
Một vấn đề nữa đặt ra của tình thế cấp thiết đó là thiệt hại gây ra phải
nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn ngừa (xét cả về tính chất lẫn mức độ). Tuy nhiên,
việc so sánh hai lợi ích này không phải lúc nào cũng dễ dàng, mà cần có sự
đánh giá, xem xét kỹ lưỡng nguồn nguy hiểm gây ra cho xã hội, thiệt hại mà xã
hội gánh chịu, đối tượng bị tác động.
3.3.3. Thực trạng pháp luật về hĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội;
tôn trọng quy tắc xây dựng
iên quan đến nghĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc

xây dựng, hiện nay đã có các văn bản điều chỉnh khá nhiều trong lĩnh vực này
như uật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở…Tuy nhiên, đây là các
quy phạm mang tính nguyên tắc. Muốn áp dụng quy định đó, còn phải dựa vào
nhiều văn bản lập quy về xây dựng, thậm chí cả tập quán xây dựng được chấp
nhận trong từng vùng, từng địa phương. Hiện nay, đặc biệt là ở khu vực thành
thị “đất chật người đông”, và do đó việc sinh sống trong các căn hộ chung cư là
lựa chọn khá phổ biến của mỗi người dân. Tuy nhiên, khi sinh sống trong các
căn hộ này đã xảy ra tình trạng thấm, dột từ tầng trên xuống tầng dưới, hay tình
trạng nứt, lở, bong, tróc trần, tường… Mặc dù Điều 11 Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư nhưng việc giải quyết này rất khó khăn và những chủ sở hữu thường
quy trách nhiệm cho chủ đầu tư vì họ cho rằng chất lượng chung cư trước khi
đưa vào vận hành đã không được tốt, do đó đã dẫn đến tình trạng hư hỏng trên,
do đó đã dân đến các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các cư dân chung cư thậm
chí là cả các cư dân chung cư bên cạnh trong việc quản lý, sử dụng các tiện ích
của khu chung cư. Tính đến tháng 6/2018, cả nước có 108 dự án chung cư xảy
ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Tỷ lệ xảy ra tranh chấp giữa người
mua và người bán theo ước tính có thể lên đến khoảng 30% tại các dự án chung
cư.
Chiếm tỷ lệ đáng kể trong các tranh chấp xuất phát từ việc các chủ đầu
tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật.
Phần lớn vụ việc từ các nguyên nhân như sử dụng sai quy định phần diện tích
chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch;
vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ
15


chức hội nghị dân cư lần đầu hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Mặt khác, xuất phát từ sự không rõ ràng trong quy định của pháp luật, đó

là cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung riêng chưa rõ và gây hiểu nhầm. Những vấn đề này cần sự phản ứng nhanh
chóng và xử lý kịp thời của cơ quan quản lý thay vì để cho các tranh chấp bùng
phát.
3.3.4. Thực trạng pháp luật về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm
nhìn
Hiện nay có không ít người dân thắc mắc làm sao trổ cửa sổ cho đúng để
không phải bị phạt và không bị hàng xóm tranh chấp. Đây là một vấn đề rất
được người dân quan tâm, nhất là trong môi trường đô thị, đất chật người đông,
nhà cửa san sát. Điều 178 B DS 2015 quy định về hạn chế quyền trổ cửa như
sau: “1. Chủ sở hữu nhà chỉ đ c trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên
cạ h, hà đ i diệ và đ ờ đ h
heo q y định của pháp luật về xây
dựng.” Thế nhưng, sau đó quy chuẩn xây dựng năm 2008 thì không đề cập đến
nội dung này. Câu hỏi đặt ra là tại sao việc trổ cửa sổ không đưa vào quy chuẩn
xây dựng mà nằm ở dạng tiêu chuẩn?
Hơn nữa, theo quy định của Luật Xây dựng 2014, việc trổ cửa thuộc
trường hợp miễn phép xây dựng nếu việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kiến
trúc mặt ngoài, không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến
trúc. Trong thực tế, khi giải quyết nhu cầu của người dân, các quận/huyện mỗi nơi
làm một kiểu. Một số quận/huyện cho trổ cửa mà không yêu cầu người dân phải xin
ý kiến hàng xóm, trừ trường hợp là lối đi chung của cộng đồng. Trong khi đó, một số
quận/huyện vẫn áp dụng theo văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng từ năm 2010
buộc phải có sự đồng ý của hàng xóm trên cùng tuyến hẻm mới giải quyết. Điều này
đã dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại tại nhiều quận như Gò ấp, Bình
Thạnh…
Các vụ án tranh chấp về việc trổ cửa thường phát sinh ở khu vực thành
thị, khi mà những “tấc đất” là “tấc vàng”. Để có không khí thông thoáng trong
nhà, các hộ dân liền kề thường trổ ô cửa tại tường nhà mình. Tuy nhiên, rất
nhiều hộ dân không thỏa thuận được với chủ bất động sản bên cạnh, do đó,
tranh chấp phát sinh. Thực tế hiện nay, không gian sống ở các đô thị rất chật

hẹp, có khi chỉ cần tô bức tường dày một chút hoặc để vật liệu “gối đầu” sang
nhà bên cạnh vài centimet cũng xảy ra tranh chấp. Do đó, về lâu dài, việc áp
dụng Quy chuẩn xây dựng (văn bản quy phạm pháp luật dưới luật) là chưa ổn.
Là luật gốc, BLDS cần quy định rõ hơn về điều kiện trổ cửa sổ quay sang nhà
bên cạnh, số lượng, khoảng cách… Song song đó, luật chuyên ngành (Luật Xây
dựng) cũng cần phải bổ sung quy định chi tiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý
trong việc cấp phép xây dựng cũng như giải quyết tranh chấp, đồng thời để phù
hợp với tình hình xây dựng đang diễn biến phức tạp hiện nay.
- Thực trạng pháp luật về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn
Hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế, các tiêu chuẩn hưởng thụ đối
với các tiện nghi về nhà ở, nhà làm việc đang thay đổi. Ở các đô thị, càng lúc
càng nhiều các công sở được xây dựng theo hướng phù hợp với các yêu cầu kỹ
16


thuật cần thiết cho việc lắp đặt máy điều hòa, không khí; nhà ở tư nhận được
trang bị máy điều hòa không khí cũng trở thành một nhu cầu bình thường của
người dân. Tuy nhiên, chế độ pháp lý về lỗ thông khí cũng còn khá đơn giản.
Luật hiện hành chỉ nói về lỗ thông khí trong mối quan hệ với vách tường chung
và quy định rằng nếu không có thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung, thì việc
đục lỗ thông khí trên vách chung là không hợp pháp (khoản 3 Điều 16 BLDS
2015). Nếu chỉ dựa vào luật viết, thì việc đục lỗ thông khí ở các vách tường
riêng không chịu sự hạn chế nào. Hiện nay, luật không áp đặt một giới hạn nào
đối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của chủ sở hữu bất động sản và
ngược lại, cũng không đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng
quyền này bằng cách tránh thực hiện các công trình xây dựng có tác dụng che
chắn hoặc hạn chế tầm nhìn đó. uật cũng chưa có quy định về các ban công
như là phương tiện nhìn. Thực tiễn cũng chưa ghi nhận các xung đột gay gắt
liên quan đến việc xây dựng các ban công có tác dụng phóng tầm nhìn sang bất
động sản lân cận.

3.4. Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền đồi với bất động sản liền
kề
3.4.1. Thực trạng pháp luật về đă ký Quyề đ i với bấ động sản liền
kề
Để các vật quyền nói chung và Quyền đối với bất động sản liền kề nói
riêng được tôn trọng thì sự hiện hữu của nó phải được toàn thể xã hội biết đến
một cách rõ ràng. Theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển trên thế giới,
cách tốt nhất để cho toàn thể xã hội đều biết đến sự tồn tại của các vật quyền là
xây dựng một hệ thống đăng ký vật quyền hoàn chỉnh để bất kỳ chủ thể nào
cũng có thể tiếp cận. Thực tế cho đến nay ở Việt Nam chỉ có B DS năm 2015,
Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đăng ký xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo trình tự đăng ký biến động đất
đai (điểm 1 khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Tài sản được thể hiện trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng của các giao dịch về quyền sử
dụng đất, giao dịch nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có
nhiều tranh chấp về vấn đề này mà nguyên nhân chủ yếu là khi thực hiện
chuyển quyền, bên nhận quyền không nắm được thông tin trên mảnh đất đó đã
có lối đi dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Do vậy, sau khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất đã phát sinh những tranh chấp với người sử dụng đất, người sở
hữu bất động sản lân cận. Bên cạnh đó, việc không thể hiện thông tin về quyền về lối
đi qua trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ hạn chế quyền của nguời sử dụng
đất.
Một vấn đề nữa có thể phát sinh đó là theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 thì điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất tối
thiểu phải đủ theo quy định của pháp luật trừ một số trường hợp ngoại lệ (như Điều
29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu). Vậy, nếu trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc
bởi các bất động sản khác mà các bất động sản vây bọc đó đều có diện tích bằng hoặc

17


nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng nếu tạo lối đi qua thì cũng không đủ diện tích đất tối thiểu thì giải quyết như
thế nào? Nếu tạo lối đi qua bất động sản vây bọc sẽ làm ảnh hưởng đến quyền được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà tiêu chí để mở lối đi qua chính là thuận
tiện và ít gây phiền hà nhất. Đây là vấn đề rất khó trong điều kiện các đô thị đông dân
hiện nay và tấc đất được coi là “tấc vàng”.
3.4.2. Thực trạng pháp luật về biện pháp tự bảo vệ
Do đặc trưng là không mang tính cưỡng chế nhà nước, hoàn toàn phụ
thuộc vào sự tự nguyện của các bên (chủ thể quyền và người xâm phạm) khi có
hành vi xâm phạm. Do đó, tính triệt để và hiệu quả của việc áp dụng phương thức
này hoàn toàn phụ thuộc vào chủ thể quyền hoặc sự thiện chí và tự nguyên của chủ
thể có hành vi xâm phạm. Trong những trường hợp nhất định, chủ thể có Quyền đối
với bất động sản liền kề vẫn phải sử dụng đến biện pháp khác mang tính hữu hiệu
hơn – đó là yêu cầu sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hầu như các
tranh chấp liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề thường phải nhờ sự can
thiệp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ít có trường hợp nào giải quyết thành
công bằng phương thức tự bảo vệ vì thiếu tính cưỡng chế
3.4.3. Thực trạng pháp luật về biện pháp yêu cầu Tòa án, ơ q a hà
ớc có thẩm quyền khác bảo vệ
iên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề. Phương thức yêu cầu
Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ liên thường xảy ra trong
các tranh chấp về lối đi qua. Các tranh chấp về lối đi được Tòa án thụ lý giải
quyết có nhiều nguyên nhân khác nhau: Có trường hợp hộ gia đình có đất liền
kề phía trong đã sử dụng đất của chủ đất phía ngoài một thời gian rất dài nhưng
sau đó xảy ra mâu thuẫn, hộ gia đình phía ngoài không cho hộ gia đình phía
trong đi như xây tường ngang lối đi, dùng vật chắn ngang lối đi, đe dọa gây
thương tích nếu hộ phía trong đi qua đất … Hoặc cũng có trường hợp chủ đất

phía ngoài trước đây có cho hộ phía trong đi qua đất nhưng khi chuyển nhượng
đất cho người khác thì người này không cho hộ phía trong đi nữa… Trong
những vụ án như vậy, Tòa án sẽ xem xét, giải quyết có buộc chủ đất phía ngoài
dành cho chủ đất liền kề phía trong một lối đi hay không. Các vụ việc thực tiễn
liên quan đế vấn đề này đã được tác giả đã đề cập tại mục 3.2 nêu trên. Tuy
nhiên, qua thực tiễn xét xử, nghiên cứu các bản án trên, tác giả nhận thấy có
một số vấn đề còn vướng mắc sau:
Th nhất, trường hợp Tòa án chấp nhận cho chủ đất phía trong được đi
qua bất động sản liền kề phía ngoài thì họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với phần đất làm lối đi hay không?
Th hai, Tòa án buộc chủ đất liền kề phìa trong phải đền bù cho chủ đất
phía ngoài như thế nào?
Ngoài ra, hiệu quả của việc bảo vệ quyền sở hữu bằng biện pháp dân sự
thường gắn liền với việc thi hành án dân sự nên trên thực tế bị ảnh hưởng rất
nhiều bởi công tác thi hành án dân sự cũng là một hạn chế trong việc bảo vệ
quyền lợi của các chủ thể có Quyền đối với bất động sản liền kề. Trong trường
hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành bản án thì buộc cơ quan
thi hành án dân sự phải ra quyết định cưỡng chế thi hành. Trong nhiều trường
18


hợp, người phải thi án thường không có thái độ hợp tác, thậm chí có những hành vi
dọa nạt, chống đối, cản trở quá trình thi hành án. Khi gặp phải những trường hợp như
vậy, nhiều cơ quan thi hành án và các chấp hành viên trực tiếp làm nhiệm vụ thường
có tâm lý e ngại va trạm, không muốn đối mặt với những đối tượng phải thi hành án,
thiếu quyết liệt trong việc tổ chức thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật. Sự thiếu
kiên quyết của cơ quan thi hành án và các chấp hành viên cũng khiến cho việc thi
hành bản án kéo dài, không dứt điểm, không đảm bảo quyền lợi của người được thi
hành án cũng như tính tôn nghiêm của pháp luật.
CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT
NAM HIỆN NAY
4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản
liền kề ở Việt Nam hiện nay
4.1.1. Cân bằng l i ích của chủ sở hữu bấ động sản vớ
ời có Quyền
đ i với bấ động sản liền kề
Cân bằng lợi ích của chủ sở hữu bất động sản với người có Quyền đối
với bất động sản liền kề là việc Nhà nước thông qua pháp luật, cơ chế chính
sách để giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa lợi ích của chủ sở hữu bất động sản
với người có Quyền đối với bất động sản liền kề. Đây có thể được xem như là
một nguyên tắc tối ưu cần phải được lựa chọn để bảo vệ lợi ích cho cả hai bên.
4.1.2. Đảm bảo sự ơ
hí h với các nguyên tắc của phát triển dân
chủ ro đó hú rọng nguyên tắc thỏa thuậ ro đ ều chỉnh các quan hệ
phát sinh từ thực hiện Quyề đ i với bấ động sản liền kề
Hiện nay, hầu hết các lĩnh vực trong đời sống xã hội ở nước ta trong đó
có lĩnh vực liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề đều được thể chế
bằng pháp luật, quyền lợi của người dân được bảo đảm bằng pháp luật. Do đó,
trong mọi lĩnh vực của đời sống dân sự nói chung và trong các quan hệ phát
sinh từ Quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng thì việc chú trọng nguyên
tắc thỏa thuận trong điều chỉnh các quan hệ phát sinh từ thực hiện Quyền đối
với bất động sản liền kề là rất cần thiết. Những người tham gia vào quan hệ
pháp luật đều phải chịu trách nhiệm về những gì mình đã xác lập, cam kết đối
với bên còn lại và khi xảy ra tranh chấp, các bên không thống nhất được với
nhau về lợi ích thì pháp luật mới can thiệp. Không gì tốt hơn bằng việc tự thỏa
thuận được với nhau, nếu làm được điều này, các bên sẽ không phải chịu sự gò
bó của pháp luật và cũng không phải tốn quá nhiều tiền của, công sức kéo nhau
ra tòa mà có khi chẳng thu lại được gì. Một bản án thắng kiện nhưng bản thân
đã mất đi một mối quan hệ láng giềng tốt đẹp.

4.1.3. Khắc phục hạn chế, thiếu sót của pháp luật
Mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy phạm pháp luật của một văn bản
quy phạm pháp luật hay giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ dẫn đến việc khó khăn khi tổ chức thi
hành pháp luật trên thực tiễn. Thực tế, thời gian qua, nhiều lĩnh vực trong đời
sống xã hội trong đó có những quan hệ về Quyền đối với bất động sản liền kề
đã tồn tại những hiện tượng tiêu cực hoặc những quan hệ xã hội phức tạp mới
19


xuất hiện nhưng thực tế không có văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh.
Để pháp luật phát huy vai trò, tác dụng đích thực của mình, cần đặc biệt coi
trọng và đề cao việc nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật. Các văn bản hướng
dẫn thi hành cần phải được ban hành đồng bộ với thời điểm có hiệu lực của
luật, tránh tình trạng chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn thì mới có thể đưa
vào thực thi. Đổi mới công tác phổ biến pháp luật theo hướng đầu tư có trọng
tâm, trọng điểm, tránh dàn trải, đúng đối tượng, trúng vấn đề, đáp ứng nhu cầu
của người dân.
4.1.4. Phù h p với chiế l c cả á h pháp
iên quan đến lĩnh vực dân sự, sau gần 20 năm thực hiện chiến lược cải
cách tư pháp, thành công nhất là đã ban hành được B DS năm 2015, đây được
gọi là đạo luật gốc của hệ thống pháp luật tư, từ B DS các văn bản pháp luật
chuyên ngành cũng có sự thay đổi, chỉnh sửa để phù hợp hơn. Các quy định về
tài sản, quyền sở hữu được ghi nhận một cách đầy đủ và rõ ràng hơn. ần đầu
tiên B DS đã ghi nhận chế định “Quyền khác đối với tài sản” trong đó có
quyền hưởng dụng, quyền bề mặt và Quyền đối với bất động sản liền kề. Đặc
biệt, thực hiện các nhiệm vụ, mục tiêu của chiến lược cải cách tư pháp, hệ
thống các cơ quan xét xử cũng nâng cao chất lượng giải quyết, xét xử các loại
vụ án, đảm bảo các phán quyết của Tòa phải đúng pháp luật, thực sự mang lại
công lý cho xã hội. Có rất nhiều các vụ án có liên quan đến Quyền đối với bất

động sản liền kề chỉ dừng lại ở xét xử cấp sơ thẩm. Điều đó chứng tỏ các
đương sự đã thừa nhận sự đúng đắn của bản án và tuân thủ thi hành mà không
yêu cầu kháng cáo…
4.1.5. Bảo đảm quyề o
ời, quyền sở hữu công dân
Quyền sở hữu là vấn đề xương sống của luật dân sự, là tiền đề của các
quan hệ pháp luật dân sự về tài sản và là một trong các quyền cơ bản, quan
trọng nhất của công dân, nên pháp luật của bất kỳ quốc gia nào cũng đều có
những quy định để bảo vệ quyền sở hữu. Điều 32 Hiến pháp năm 2013 của
nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam đã quy định: “Quyền sở hữ
hâ
và quyền thừa kế đ c pháp luật bảo hộ” và Điều 163 B DS năm 2015 quy
định về bảo vệ quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản: “Không ai có thể bị
hạn chế, bị ớ đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đ i với tài sản”.
Chính vì thế, bảo đảm quyền sở hữu của công dân có ý nghĩa rất to lớn, bởi nó
không chỉ bảo vệ lợi ích của công dân nói riêng mà còn bảo vệ cho lợi ích của
toàn xã hội nói chung. Xu thế phát triển đòi hỏi việc bảo đảm quyền con người,
quyền sở hữu của công dân trong lĩnh vực kinh tế là mục tiêu, động lực cho quá
trình phát triển nền kinh tế của Việt Nam; sự tác động của quá trình dân chủ
hóa đời sống xã hội, sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế và những cống
hiến chung của của nhân loại; sự đổi mới nhận thức về chế độ sở hữu, chủ
nghĩa xã hội và quyết tâm chính trị của Đảng cộng sản trong suốt chặng đường
đổi mới.
4.1.6. Bảo đảm hội nhập và ơ
hí h với pháp luật qu c tế
Sự hội nhập quốc tế hiện nay đã thúc đẩy cho các quốc gia xích lại gần
nhau hơn về mọi lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực pháp luật. Quá trình hội nhập
quốc tế đòi hỏi mỗi quốc gia phải hài hoà các vấn đề của quốc gia mình cho
20

tương thích với những chuẩn mực chung đã được hầu hết các quốc gia khác
trên thế giới thừa nhận. Bởi vậy, việc xem xét sự tương thích, sự hài hoà giữa
pháp luật Việt Nam nói chung, pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề
nói riêng và pháp luật quốc tế là rất cần thiết. Hiện nay, về cơ bản, các quy định
của pháp luật hiện hành về Quyền đối với bất động sản liền kề của Việt Nam về
cơ bản là phù hợp với quy định của các nước trên thế giới, mặc dù các nước
trên thế giới sử dụng thuật ngữ “quyề địa dịch” để chỉ các quy định về Quyền
đối với bất động sản liền kề.
4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản
liền kề ở Việt Nam hiện nay
4.2.1. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về ă
xác lập và
chấm d t Quyề đ i với bấ động sản liền kề
- Bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể về thời hiệu hưởng Quyền đối với
bất động sản liền kề.
- Quy định cụ thể về một lối đi cần thiết cho chủ sở hữu ở phía trên trong
trường hợp phân chia nhà nhiều tầng.
- Quy định cụ thể một số căn cứ khác làm chấm dứt Quyền đối với bất
động sản liền kề trong khoản 4 Điều 256 BLDS 2015 dưới góc độ thực tiễn
4.2.2. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về á r ờng h p phổ
biến của Quyề đ i với bấ động sản liền kề
4.2.2.1. Giải pháp hoàn thiệ á q y định về quyề đ i với bấ động
sản liền kề l q a đến l đ q a
- Quy định rõ thế nào là lối đi không đủ?
- Xem xét, bổ sung quy định về quyền yêu cầu lối đi cho chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc phải bảo đảm cả các nhu cầu sản xuất, kinh doanh.
4.2.2.2. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật q yề về ớ ,
ớ trong canh tác
- Pháp luật cần dự liệu việc xác định lối dẫn nước hợp lý theo những tiêu

chí cụ thể nhất định.
- Cần dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật trong ngành nông nghiệp, trong việc
canh tác, trồng trọt để đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật xác định nhu cầu về tưới
nước, nhu cầu về tiêu nước.
- Cần làm rõ chi phí tạo dựng lối dẫn nước sẽ do ai gánh chịu.
- Cần phải đưa ra những tiêu chí cụ thể để xác định việc tạo lập lối dẫn
nước là cố định hay tạm thời.
4.2.2.3. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật q yề về cấp, thoát
ớc qua bấ động sản liền kề
Cần có sự thống nhất trong quy định liên quan đến việc xây dựng đối với
công trình bên cạnh trong quy chuẩn xây dựng Việt Nam với BLDS 2015 và quy
định việc đấu nối hệ thống thoát nước trong Nghị định số 80/2014/NĐ-CP phải thể
hiện được trường hợp việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác.
4.2.2.4. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật quyền về mắ đ ờng
dây tả đ ện, thông tin liên lạc
- Nên sửa lại Điều 255 theo hướng như sau: “Chủ sở hữu bấ động sản,
các tổ ch c cung ng đ ện, các dịch vụ bảo đảm thông tin, liên lạc có quyền
21


mắ đ ờng dây tả đ ện, thông tin liên lạc qua bấ động sản của các chủ sở hữu
một cách h p lý, h
phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu
đó; ếu gây thiệt hại thì phải bồ h ờ ”.
- iên quan đến bồi thường thiệt hại do mắc đường dây tải điện, thông
tin liên lạc thì cần phải lưu ý các trường hợp sau: (1) nếu thiệt hại do các thiết
bị nêu trên gây ra cho người được cung cấp dịch vụ thì người cung cấp dịch vụ
phải bồi thường thiệt hại và trách nhiệm bồi thường thiệt hại này được xác định
là trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng; (2) nếu thiệt hại do các thiết
bị đó gây ra cho chủ sở hữu bất động sản có thiết bị đi qua hoặc người thứ ba

thì áp dụng theo chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Người nào là
chủ sở hữu thiết bị thì phải bồi thường thiệt hại do thiết bị đó gây ra. Người bồi
thường có thể là chủ sở hữu bất động sản sử dụng đường dây tải điện, đường
dây thông tin liên lạc (người mua), hoặc có thể là người cung cấp dịch vụ điện,
thông tin liên lạc.
4.2.3. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về giới hạn Quyề đ i
với bấ động sản liền kề
- Cần có quy định thống nhất về việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền
kề trong BLDS và Luật Xây dựng.
- Pháp luật về trách nhiệm dân sự (bồi thường thiệt hại về môi trường)
trong lĩnh vực bảo vệ môi trường cần phải quy định rõ ràng và cụ thể, tránh
tình trạng dẫn chiếu vòng mà vẫn chưa được giải quyết như “bồi thường thiệt
hại theo quy định của pháp luật”. Đồng thời quy định rõ ràng để phân biệt giữa
trách nhiệm, khắc phục, phụ hồi môi trường theo pháp luật về hành chính và
trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự…
- Pháp luật cần có các quy định cụ thể hơn nữa về chế tài đối với người
láng giềng khi sử dụng Quyền đối với bất động sản liền kề mà gây thiệt hại cho
chủ bất động sản liền kề.
- Bổ sung thêm chủ thể có quyền khác đối với tài sản tại khoản 1, Điều
177 BLDS 2015.
4.2.4. Giải pháp hoàn thiệ q y định pháp luật về bảo vệ Quyề đ i với
bấ động sản liền kề
- Hướng dẫn cụ thể về đăng ký Quyền đối với bất động sản liền kề
- Bổ sung quy định tranh chấp quyền về lối đi qua buộc phải hòa giải tại
Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án thụ lý vụ án
- Nâng cao hiệu quả của các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu trong thực tiễn
4.2.5. Một s giải pháp khác
- Nên xem xét việc sử dụng thuật ngữ “Quyề đ i với bấ động sản liền
kề” hay “Quyề địa dị h”.
- Hướng dẫn cụ thể về mức đền bù cho chủ thể chịu quyền

- Bổ sung phạm vi Quyền đối với bất động sản liền kề
- Bổ sung nguyên tắc xác định bất động sản chịu hưởng quyền
- Bổ sung thêm khái bất động sản liền kề, bất động sản bị vây bọc
- Bổ sung thêm các loại Quyền đối với bất động sản liền kề để bảo đảm
các nhu cầu cần thiết khác.

22


- Thống nhất các sử dụng thuật ngữ “Quyền đ i với bấ động sản liền
kề” trong các văn bản pháp luật.
- Cần phải nâng cao hơn nữa năng lực xét xử của Thẩm phán
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
KẾT LUẬN
Nghiên cứu về quyền sở hữu nói chung và Quyền đối với bất động sản
liền kề nói riêng được coi là vấn đề mang tính truyền thống và nhận được sự
chú ý đặc biệt trong hầu hết các nền khoa học pháp luật của các nước. Trong hệ
thống vật quyền, quyền sở hữu là vật quyền tuyệt đối, trong đó người có quyền
có thể thực hiện quyền thông qua hành vi của mình trên chính tài sản của mình,
ngoài quyền sở hữu, Quyền đối với bất động sản liền kề cũng là một dạng vật
quyền. Đây là dạng quyền đối với tài sản không phải là sở hữu của mình mà là
một dạng quyền đối với tài sản của người khác. Quyền đối với bất động sản
liền kề là một quyền cấp thiết, có ý nghĩa trong việc hướng dẫn thực hiện và áp
dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về bất động sản liền kề của các cơ quan
bảo vệ pháp luật. Trong xã hội hiện đại, trước yêu cầu phải khai thác tiết kiệm
và hiệu quả mọi tài sản trong xã hội, nên chế định Quyền đối với bất động sản
liền kề luôn được các Nhà nước quan tâm, ghi nhận và bảo vệ. Đặc biệt, ở Việt
Nam, xuất phát từ các đặc thù của chế độ chính trị, kinh tế, đặc biệt là chế độ
sở hữu toàn dân về một số tài sản đặc biệt (đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản... và các tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nên đã xuất hiện các

tiền đề kinh tế - xã hội cho việc hình thành chế định Quyền đối với bất động
sản liền kề.
Vì thế, đề tài “Quyề đ i với bấ động sản liền kề theo pháp luật Việt
Nam hiệ ay” là một công trình nghiên cứu công phu và toàn diện về các vấn
đề lý luận, thực tiễn của các quan hệ dân sự phát sinh liên quan đến Quyền đối
với bất động sản liền kề. Theo đó, những vấn đề sau đây đã được công trình
nghiên cứu, giải quyết:
Th nhất, luận án đã tổng quan một cách hệ thống và toàn diện về các
vấn đề liên quan đến Quyền đối với bất động sản liền kề. ới nguồn tài liệu
nước ngoài và trong nước đa dạng, phong phú, nhưng trong phạm vi nghiên
cứu, tác giả đã chọn lọc các công trình công bố tiêu biểu. Qua đó, đã chỉ ra
những thành tựu trong nghiên cứu mà luận án kế thừa, tiếp tục phát triển đồng
thời cũng chỉ ra những vấn đề còn bỏ ngỏ và cần được giải quyết sâu hơn khi
ghi nhận các loại Quyền đối với bất động sản liền kề ở iệt Nam.
Th ha , luận án đã phân tích và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận liên
quan đến pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề. Thông qua việc phân
tích các quan điểm về Quyền đối với bất động sản liền kề trên thế giới và ở
iệt Nam, tác giả đã đưa ra khái niệm, đặc điểm của Quyền đối với bất động
sản liền kề cho nghiên cứu của mình. Đặc biệt, công trình nhấn mạnh đến vấn
đề lý luận của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề, như đã chỉ ra và
phân tích khái niệm, nguyên tắc điều chỉnh, nội dung và hình thức của pháp
luật về Quyền đối với bất động sản liền kề.
23